Niels Juels gate 47B

Niels Juels gate 47B, 0259 OSLO
Kommunenummer 301, gårdsnummer 213, bruksnummer 271, seksjonsnummer 9, ideell andel 1/1

Totalt bruksareal BRA: 60 kvm

BRA-i:
3. etasje 55 kvm: Entré, bad, stue/kjøkken og soverom.

BRA-e:
-1. etasje 5 kvm: Kjellerbod.

Åpent areal:
3. etasje 5 kvm: Balkong.

Boligen disponerer en kjellerbod. Det gjøres oppmerksom på at boligens eksterne boder tilhører sameiets fellesareal, og at boden således ikke eies av den enkelte sameier. Dette medfører at sameiet i fellesskap beslutter bruken, og at man ikke selv har eierrett og rettsvern for boden. Sameiet kan ved vedtak beslutte annet bruk av fellesarealet og disponering av bodarealet kan dermed opphøre.  

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 06.08.2025 utført av Anticimex AS. Det er gjort mindre endringer av planløsningen, se punkt om ferdigattest for nærmere informasjon.

Selger har fått utarbeidet en tilstandsrapport, dvs. en teknisk gjennomgang av boligen hvor eventuelle avvik, risiko for kjøper og prisoverslag for hva som bør gjøres av oppgradering, er skissert. Se særskilt TGIU (tilstandsgrad ikke undersøkt), samt TG2 som viser hva som er avvik fra boligens normale slitasje, alder og type, eller som bør/må utbedres. Rapporten og selgers egenerklæring er en del av salgsoppgaven og må leses nøye før bud inngis. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen. Bygningen er iht. tilstandsrapporten oppført i mur. Les for øvrig mer om byggemåte og den tekniske tilstanden i rapporten.

Det gjøres spesielt oppmerksom på at det er gitt TG2 på følgende punkter:
- Hele våtrommet med hensyn til alder og slitasjegrad. I tillegg er det registrert at sluket i dusjsonen er plassert høyere enn gulvet utenfor dusjsonen, utette huller etter tidligere innfestninger på flisvegger, noe avskalling av på vegger i dusjssone, fukt/svellemerker og vurdert til å være ufagmessig utført elastisk fug i nedre del av servantinnredning og veggfestet stang til hånddusj er løs.
- Kjøkken: Varmtvannsbereder er plassert i rom uten sluk/overløp, varmtvannsberederen kan ikke undersøkes på grunn av plasseringen, fordelerstammer for rør-i-rør er plassert i benkeskap uten mulighet for sikker avrenning til sluk, manglende automatisk lekkasjestopper og komfyrvakt, vann- og avløpsrør med hensyn til alder.
- Avstand fra ildsted til brennbart materiale synes være for liten.
- Det er noe merkbare skjevheter i leiligheten.
- Innerdører, stoppekran, vinduer, terrassebord, vann- og avløpsrør med hensyn til alder.
- Elektrisk anlegg grunnet manglende samsvarserklæring på deler av anlegget.

Avløpsrørene er skjult og eventuell stakeluke er ikke lokalisert og har fått tilstandsgrad "ikke undersøkt".

Øvrige kontrollpunkter er vurdert til TG1 (tilstandsgrad 1 - i orden). Ovennevnte er kun ment som et utdrag fra vedlagt tilstandsrapport. For beskrivelser av tilstandsgradene og kommentarer ellers henvises til rapporten. Kjøper overtar ansvar og risiko for dette.

Selgers egenerklæringsskjema følger vedlagt i sin helhet i salgsoppgaven.

Klassisk og stilren 2-roms Frognerleilighet med flott beliggenhet og herlig balkong. Lave felleskostnader, ingen naboer vegg-i-vegg og beboerparkering rett utenfor døren. Leilighetens planløsning gir god størrelse på alle rom. Det er rikelig med lysinnslipp fra store vindusflater, som bidrar til en herlig og luftig romfølelse. Boligen inneholder entré, stue, kjøkken, bad og soverom. Det er rikelig med oppbevaringsplass i kjellerbod. Fra stuen er det utgang til en romslig og innbydende balkong - perfekt for varme sommerdager. Denne boligen er perfekt for deg som ønsker en moderne, praktisk og stilren bolig, med nærhet til alt av service- og kollektivtilbud - i hjertet av Frogner.

Nærmere innhold:

Entré
Velkommen inn! Leilighetens entré er lys med pent flislagt gulv og gir et meget godt førsteinntrykk av boligen. Her er det god plass til å henge fra seg yttertøyet og sette fra seg sko. Entréen knytter boligens rom fint og sømløst sammen.

Stue
Stuen er romslig med gode muligheter for å innrede med sofagruppe, tilhørende salongbord og tv-seksjon. Det er også en naturlig og fin plass for å innrede med et spisebord hvor du kan invitere venner og familie på hyggelige middager. Rommet har generøs takhøyde samt store vindusflater med lite innsyn som sørger for rikelig med lysinnslipp og skaper en lys og luftig atmosfære i boligen. Stuen har også en peis - perfekt å benytte på årets kaldeste dager.

Balkong
Fra stuen er det adkomst ut til leilighetens herlige balkong på ca. 5 kvm som vender ut mot rolig bakgård. Her kan du enkelt innrede med en hyggelig sittegruppe der årets varme dager kan nytes rett utenfor egen stue. Det er tillatt med el- og gassgrill.

Kjøkken
Moderne og tidløst kjøkken fra HTH (2011) som er holdt i en sosial, åpen løsning mot stuen der du har god kommunikasjon med gjestene mens middagen lages. Det er rikelig med skap- og benkeplass, som gjør det enkelt å diske opp lekre retter. Kjøkkeninnredning har slette fronter og benkeplate i laminat med planlimt oppvaskkum i rustfritt stål med ettgreps armatur og såpedispenser. Stikkontakt på vegg samt benkeskapsbelysning over kjøkkenbenk. Hvitevarene er sømløst integrert i innredningen og består av oppvaskmaskin fra 2025, kjøl-/fryseskap, stekeovn og induksjonstopp. Varmtvannsbereder på ca. 110 fra 2011 plassert i kjøkkenbenk. Opplegg for vaskemaskin (vaskemaskin medfølger).

Baderom
Pent, flislagt baderom med downlights i himlingen og gulvvarme for en behagelig start på dagen. Innredningen består av servantinnredning med ovenpåliggende servant og ett-greps armatur, speil og stikkontakt på vegg over servant. Videre er badet innredet med dusjssone med skyvedører på skinne av glass og metall og toalett. Naturlig avtrekksventil plassert i himling.

Soverom
Soverommet er av god størrelse og kan enkelt innredes med både dobbeltseng og tilhørende nattbord. Det er gode oppbevaringsmuligheter i en svært romslig skyvedørsgarderobe/walk-in-garderobe. Soverommet er holdt i en behagelig nyanse som inviterer til en god natts søvn.

Øvrige overflater:
Flislagt gulv i entré. Gulvflater belagt med laminat i øvrige rom. Veggflater av tapet og brystningspanel samt malte flater. Himlinger med downlights. Profilert innerdører.

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.
Knaggrekke i gang medfølger ikke.
Samtlige hvitevarer medfølger.

Boligen oppvarmes med elektrisitet i kombinasjon med vedfyring. Gulvvarme på bad.
Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med. 

Det foreligger ekspedisjonsdokument som er innlevert 16.10.1896. Dokumentet kan ikke ansees som ferdigattest, da ekspedisjonsdokumentet ikke er ferdigattestert. Dokumentet kan sees som en indikasjon på at bygget er registrert lovlig oppført. Det foreligger videre ekspedisjonsdokument for innredning av WC i dagens bad datert 15.09.1930, som kan ansees som ferdigattest.

Det ble i 2002 gitt tillatelse til oppføring av tre balkongrekker i tre etasjer mot bakgård, med tilhørende fasadeendringer. Tiltaket er utført, men saken er henlagt uten ferdigattest hos kommunen. Sameiet er ansvarlig som tiltakshaver om å søke om ferdigattest for tiltaket.

Vegg mellom kjøkken og stue er åpnet opp og avviker med originale byggetegninger fra 1896. Tiltaket ansees ikke som søknadspliktig.

Det gjøres oppmerksom på at det ikke lenger utstedes ferdigattest på tiltak det er søkt om før 1998 jf. plan- og bygningsloven § 21-10. Kommunen vil ikke kreve ferdigattest for disse tiltakene og vil avvise eventuelle søknader. Bestemmelsen innebærer ikke at tiltak med manglende søknad blir lovlige, men at man ikke trenger å avslutte gamle byggesaker. Normalt sett kreves ferdigattest for alle søknadspliktige tiltak som gjøres etter plan- og bygningsloven. 

Utover andel fellesgjeld overdras leiligheten fri for pengeheftelser.

Sameiet har legalpant for krav mot sameieren som følger av sameieforholdet iht. eierseksjonsloven § 31. Pantet er begrenset oppad til 2G, (G = folketrygdens grunnbeløp). 

Det er tinglyst én servitutt på sameiets eiendom. Denne omhandler blant annet bestemmelse om bebyggelse og benyttelse.

Servitutten vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få prioritet etter ovennevnte heftelser og servitutter. 

Leiligheten kan leies ut såfremt leiligheten har forsvarlige radonverdier. Leietaker må følge sameiets vedtekter og ordensregler på lik linje som eier.

Niels Juels gate 47B har en sentralt og attraktivt beliggenhet i et veletablert område på Frogner. Området er et av Oslos mest ærverdige bolig- og ambassadestrøk med utpreget arkitektur fra slutten av 1800-tallet. Leiligheten ligger i et boligområde omgitt av lekker arkitektur og nærhet til det aller meste du skulle ha behov for i hverdagen.

Området rundt leiligheten er kjent for sitt varierte utvalg av restauranter, koselige kaféer, barer, samt eksklusive spesial- og delikatesseforretninger som skiller seg ut fra andre deler av byen. I gangavstand til boligen finner du blant den autentiske italienske restautranten Pizza di mimmo, Skovveien Bar og Pizza, lukseriøse Sawan og mye mer. Det er heller ikke langt til hyggelige kaféer og mindre spisesteder som Oslo Raw, Baker Hansen, Kaffebrenneriet, Joe and the Juice og Breadbowl.

Nærmeste dagligvarebutikker er lett tilgjengelige med gangavstand til både Kiwi og Meny. På Frogner Atrium ligger blant annet nyåpnede Meny, Lett og Mester Grønn. Søndagsåpen Joker ligger rett rundt hjørnet.

Fra leiligheten er det gangavstand til flere populære steder som Solli Plass, Majorstuen med Bogstadveien, Aker Brygge/Tjuvholmen og sentrum. Frognerparken, med sine vakre parkarealer, turstier, fotballbane og tennisbaner er en perfekte søndagsturen. Det er heller ikke lange turen til naturskjønne Bygdøy med idylliske turområder langs vannet.

Fra boligen er det enkelt å komme seg rundt om i byen. Fra Niels Jules gate går trikk nr. 12 og 15. Herfra kjører også busslinje 12N (Majorstuen og Kjelsås). Fra Riddervolds plass kjører buss 21 mellom Tjuvholmen og Helsfyr. For øvrig kort vei til Solli plass med ytterlige kollektivtilbud. For togforbindelse er det ikke langt til Nationaltheatret eller Skøyen togstasjon.

Eiendommen sogner til Uranienborg skole. Se vedlagt nabolagsprofil for oversikt over skoler og barnehager i området.

Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen/bydelsadministrasjonen for oppdatert informasjon.

Eiertomt på 525 kvm som tilhører sameiet. Tomten er fellesareal. Bygården har en rolig, asfaltert bakgård som er pent opparbeidet med blant annet sittegrupper, sykkelstativer og diverse beplantning.

Gateparkering etter områdets bestemmelser. 

Det er innført beboerparkering i dette området(indre by). Dette betyr at du kan parkere fritt døgnet rundt på parkeringsplassene regulert til beboerparkering i området rundt din bolig for kun kr. 6.200,- pr. år for fossile biler, dieselbil, hybridbil, ladbar hybrid. Har du el-bil så betaler du kr. 2.090,- pr år, hydrogenbil og el-varebil er gratis. Motorsykkel og moped kr 3.100,- pr år. El-motorsykkel og el-moped kr 1.045,- pr år.  
Se Oslo kommune sine nettsider for mer informasjon.

Eiendommen har adkomst via kommunal vei.

Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger.
Sameiet er ansvarlig for private stikkledninger til bygningen.

Eiendommen er regulert til bolig med tilhørende anlegg i henhold til reguleringsplan S-2255 datert 28.07.1977 med tilhørende reguleringsbestemmelser.
Planen er helt eller delvis opphevet som følge av bystyrets vedtak 23.09.2015, sak 262 (Kommuneplan 2015 - Oslo mot 2030 - Smart, trygg og grønn).

Utdrag av plansaker iht. Plan- og bygningsetatens planinnsyn:

- Arbeid ved renovering av Hartvig Nissens skole ferdigstilles i disse dager.

- Saksnummer 202313406 - Reguleringssak - Henrik Ibsens gate og Løkkeveien - Bedre fremkommelighet for syklister og fotgjengere - Bestilling av oppstartsmøte. Prosjektet venter på en trafikkanalyse som skal utføres i forbindelse med stenging av Ring 1 prosjektet og er dermed ca. 6 måneder forsinket i forhold til opprinnelig fremdriftsplan pr. 21.06.2024.

Saksnummer 202114191 - Reguleringssak - Elisenbergløkken og Gimlekvartalene - Detaljregulering. Planforslaget tar sikte på å sikre kulturmiljøet.

Opplistingen er ikke uttømmende og interessenter oppfordret til å sette seg inn i reguleringsplaner for området.
Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Eiendommen er verneverdig. Den er kommunalt listeført av Byantikvaren i Oslo som bygningslokalitet og enkeltminne bygning. Dette kan medføre at endringer av bygningen må godkjennes av kommunen eller fylket før igangsetting. Kontakt megler for mer informasjon.

Fellesutgiftene er kr 3 107,- pr. mnd. og inkluderer: Kommunale avgifter, fibernett, trappevask, vaktmestertjeneste, felles bygningsforsikring, honorarer, div. drift og vedlikehold.

Fellesutgiftene justeres normalt en til to ganger årlig i forhold til sameiets faktiske utgifter.

Fellesutgiftene fordeles slik:
Felleskostnader kr 2 652,-
Internett kr 455,-

Det er vedtatt eiendomsskatt i Oslo kommune. P.t. påløper det ikke eiendomsskatt for seksjonen.

Nåværende eier har et strømforbruk som tilsvarer ca. 10 000 kWh. pr. år.

Boligen er tilknyttet Global Connect som leverandør av fibernett (inkl. i fellesutgifter). Dekoder medfølger.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk. Kjøper må selv tegne innboforsikring.

Formuesverdi for 2023 var kr 1 606 062,- ifølge skatteetaten. Beløpet forutsetter at eier bor fast i boligen (primærbolig).

Ved eventuell øvrig bruk av eiendommen (f.eks. fritidsbolig, pendlerbolig, utleieobjekt) var formuesverdien for 2023 kr 6 424 249,-.

Formuesverdien justeres normalt årlig. Se skatteetaten.no for mer informasjon om fastsettelse av formuesverdien.

Andel formue er kr 4 846,- pr. 31.12.2024
Andel fellesgjeld er kr 61 435,- pr. 07.08.2025

Total fellesgjeld for sameiet er kr 1 324 174,- pr. 07.08.2025 og lånevilkårene er:

Bank: Obos-Banken AS
Lånenr.: 98208566520
Lånetype: Annuitetslån
Rentesats: 7,25%
Innfrielsesdato: 30.04.2043
Type rente: Flytende rente
Terminer i året: 12

6 490 000,00 Prisantydning
61 435,00 Andel av fellesgjeld
--------------------------------------------------------
6 551 435,00 Pris inkl. fellesgjeld

Omkostninger

163 770,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
9 950,00  Gjensidige Boligkjøperpakke (valgfri)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
545,00  Tinglysing skjøte
--------------------------------------------------------
174 810,00 Omkostninger totalt

--------------------------------------------------------
6 726 245,00 Totalpris inkl. omkostninger

--------------------------------------------------------

Dersom sameiet har fellesgjeld, vil leilighetens andel av fellesgjelden komme i tillegg til kjøpesummen. Denne gjelden skal ikke innbetales i oppgjøret, men følger leiligheten.
Totalpris inkl. omkostninger forutsetter kjøp til prisantydning.

Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer. 

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Pernille Aanderud-Larsen og Pål Jenssen

Eiendommen er seksjonert, og leiligheten er tilknyttet sameiet Niels Juels gate 47, med sameiebrøk 56/1207.
Sameiet består av 18 boligseksjoner.
Forretningsfører er Obos Eiendomsforvaltning AS.  
Dugnad må påregnes.
Dyrehold er tillatt.

Foretatt påkostninger de senere år: 
2024: Utført vedlikehold av vinduer mot Niels Juels gate.

Planlagte påkostninger:  
Iht. epost fra styret pr. 11.08.2025 er det pr. d.d. ikke behov for å øke felleskostnadene i sameiet. Sameiet har økt belåning med ca. 350 000 i 2025 regnskapet som følge av utbedring av brannsikring av kjeller. Lånekostnaden blir samtidig dekket av reduksjon i bla. bredbånd og reforhandlet rente.

Borettslaget har en avtale med OBOS om garantert betaling av felleskostnader. OBOS garanterer for overførsel til borettslaget hver måned og overtar deretter alt ansvar og risiko for eventuell manglende innbetaling
av felleskostnader. Avtale om sikring av felleskostnader varer til den blir sagt opp av en av partene. Oppsigelsestiden er 12 – tolv– måneder regnet fra oppsigelsesdato.

Iht. sameiets vedtekter må kjøper godkjennes av styret som ny sameier. Det er kjøpers ansvar at styregodkjenning blir gitt, men styret kan ikke nekte godkjenning uten saklig grunn.

Vi gjør videre oppmerksom på at det iht. eierseksjonsloven ikke er anledning å erverve mer enn 2 seksjoner i sameiet, her teller også eierskap via. firma, nærstående og familie. Kjøper har risikoen for at overskjøting på denne bakgrunn kan nektes av Statens Kartverk. I så fall vil kjøper uansett være forpliktet til å gjennomføre handelen, og oppgjør til selger vil finne sted tross manglende overskjøting.
Konferer med megler for mer informasjon.

Dokumenter for sameiet og kopi av seksjonsbegjæringen kan fås ved henvendelse til megler.

Etter nærmere avtale. Overtakelse kan tidligst skje etter at styrets godkjennelse er avklart. 

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige.  
Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. 

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.
Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.
Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: Fastpris kr 50.000,-
Tilrettelegging fra kr 17.000,-
Kunderabatt: kr -15.000,-
Oppgjør: kr 7.500,-
Markedspakke: kr 28.250,-
Visninger: kr 3.000,- pr. visning, etter andre visning.
Oppslag eiendomsregister: kr 2.900,- 

Megler har i tillegg krav på dekning av følgende utlegg:
Boligselgerforsikring: 4,58 promille av prisantydning
Innhenting av informasjon: kr 4.038,-
Tilstandsrapport: kr 10.500,-
Eierskiftegebyr: kr 6.570,-
Foto: kr 4.500,-

Oppdragsnummer 37-0358/25
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Hasle
Valle View, Innspurten 11D, 0663, OSLO
950007613
Oppdragets KR-kode KR37.25358

Sist oppdatert: 18. august 2025 kl. 21:31