Bjarne Haugens gate 40

Bjarne Haugens gate 40, 1475 FINSTADJORDET
Kommunenummer 3222, gårdsnummer 100, bruksnummer 810, ideell andel 1/1
Andelsnummer 47, Tunkvartalet borettslag 2, organisasjonsnummer 923636692

Totalt bruksareal BRA: 42 kvm

BRA-i:
Boligbygg med flere boenheter:
4. etasje 38 kvm: Entré, baderom, kjøkken/stue, soverom og bod/garderobe.

BRA-e:
Kjeller 4 kvm: Bod (merket nr: 66).

TBA (terrasse- og balkongareal):
4. etasje 8 kvm: Balkong.

De byggemeldte tegningene stemmer ikke med dagens bruk. Se pkt. ferdigattest for nærmere informasjon.

Leiligheten disponerer én garasjeplass (merket nr. 180) i felles garasjeanlegg.

Det gjøres oppmerksom på at boligens eksterne boder tilhører borettslagets fellesareal, og at boden således ikke eies av den enkelte andelseier. Dette medfører at borettslaget i fellesskap beslutter bruken, og at man ikke selv har eierrett og rettsvern for boden. Borettslaget kan ved vedtak beslutte annet bruk av fellesarealet og disponering av bodarealet kan dermed opphøre.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 24.03.2026 utført av Anticimex AS v/Pål Einar Sommeling. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Selger har innhentet en tilstandsrapport av boligen. Dersom det er registrert avvik, er disse klassifisert med tilstandsgrader (TGIU, TG2 og/eller TG3). Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.

Bygningen er iht. tilstandsrapport en andelsleilighet i en boligblokk oppført i 2020/21 og ferdigstilt i 2021. Bærende konstruksjoner, yttervegger og etasjeskillere er av betong og bindingsverkskonstruksjon. Utvendige fasader er forblendet med teglstein og fasadeplater. Takkonstruksjonen er et tilnærmet flatt tak, tekket med papp/membran, men taket ble ikke besiktiget. Etasjeskillere og himlinger er av betongelementer, og gulvflater i kjeller er av betong. Leiligheten har vinduer og balkongdør fra byggeåret med trerammer og 3-lags glass. Entrédøren er av trefiber, og innerdører har glatte dørblader. Det er en balkong på 8 m² med utgang fra kjøkken/stue, med terrassebord på gulvet og rekkverk av metall og platekledning.

Det elektriske anlegget er fra byggeåret og har sikringsskap med automatsikringer plassert i bod/garderobe. Det er gjennomført en forenklet vurdering av anlegget uten at det er registrert åpenbare avvik.

Leiligheten har røykvarsler tilkoblet et sentralt brannvarslingsanlegg, samt sprinkleranlegg. Det er montert komfyrvakt på kjøkkenet.

Følgende bygningsdeler er gitt Tilstandsgrad 2 (TG2) — Avvik som kan kreve tiltak:

Tekniske anlegg
- Vannbåren varme (radiatorer, vannbåren gulvvarme, o.l.): TG 2 gjelder fordelerstokker for vannbåren varmeanlegg som er montert i skap i bod/garderobe, uten bruk av fordelerskap med tett bunn eller fuktsikring.

Følgende bygningsdeler er ikke undersøkt (TGIU):

Våtrom - Baderom
- Kontroll i tilliggende konstruksjon ikke utført: På grunn av plassering av det som vurderes å være en teknisk sjakt mot kjøkken (brannskiller) og våtrommets utforming er det ikke praktisk mulig å gjennomføre fuktmåling/hulltaking i et område der det erfaringsmessig forekommer skader. Hulltaking og fuktmåling i lukkede konstruksjoner er derfor ikke utført. Tilstanden inne i konstruksjonen er ikke kjent. Det ble derimot gjennomført et overflatesøk med fuktindikator, uten at det ble påvist indikasjoner som tyder på fuktskader.

Tekniske anlegg
- Innvendig stakeluke er ikke påvist inne i boenheten. Det er ikke kjent om stakeluker eller tilsvarende stakepunkter er prosjektert og etablert i bygningens fellesarealer. Det vurderes at boenheten likevel har tilgjengelige stakepunkter gjennom sluk og øvrige komponenter tilknyttet avløpssystemet, men hvordan disse vil fungere i en faktisk brukssituasjon er ikke kjent. TGIU er valgt fordi fullverdig kontroll av stakemuligheter forutsetter spesialkompetanse på rørsystemer.

Tilstandsrapporten er inntatt i salgsoppgaven. Rapporten inneholder informasjon om eventuelle avvik og konsekvensen av disse. Dersom det er registrert avvik med TG3, har den bygningssakkyndige i tillegg gitt et anslag på hva det vil koste å utbedre disse. Ettersom kjøper regnes å være kjent med forhold som tydelig fremgår av tilstandsrapporten, oppfordres du til å sette deg grundig inn i rapporten i sin helhet.

Selger beskriver også i egenerklæringsskjema:

Det er utført arbeid på badet i 2026. Noe av fugemassen hadde løsnet, og dette ble utbedret på reklamasjon av et faglært firma. Dokumentasjon på arbeidet foreligger.

Andelsleilighet i boligblokk oppført i 2020/21. Bygningen har bærende konstruksjoner i betong og bindingsverk, og etasjeskillere av betong. Leiligheten har balansert ventilasjon og oppvarming med vannbåren gulvvarme tilknyttet fjernvarme. Fordelerstokker for varmeanlegget er plassert i skap i bod/garderobe, uten bruk av fordelerskap med tett bunn eller fuktsikring.

KJØKKEN:
Kjøkkeninnredning fra HTH med glatte fronter og laminert benkeplate med oppvaskkum og ett-greps armatur. Integrerte hvitevarer omfatter stekeovn, 45 cm oppvaskmaskin, kjøleskap med fryser og induksjonstopp. Det er belysning under overskap og ventilator tilkoblet avtrekkskanal. Installasjoner inkluderer komfyrvakt og Waterguard-system med automatisk stengeventil.
De integrerte hvitevarene medfølger kjøpet.

BAD:
Baderomsinnredning fra HTH med servant og ett-greps armatur, samt speil med belysning. Rommet har vegghengt toalett og dusjhjørne med glassdører og ett-greps armatur med hånddusj. Det er opplegg for vaskemaskin/tørketrommel. Tekniske installasjoner omfatter avtrekksventil i himling og fordelerskap for rør-i-rør-system plassert på vegg over toalett.

Overflater:

Gulv: Parkett. Fliser med gulvvarme på baderom.
Vegger: Malte overflater. Fliser på baderom.
Himling: Malte overflater. Nedsenket himling med downlights i entré og på baderom.

Lagring:
Leiligheten har en innvendig bod/garderobe med garderobeløsninger, samt garderobeplass i entré. I tillegg medfølger en ekstern bod på ca. 4 m² i kjeller (merket nr. 66).

For fullstendig teknisk informasjon om boligen, se punktet Byggemåte i salgsoppgaven.

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.
Løsøre som ikke medfølger salget: Vegghengt TV-stativ.

Leiligheten har fjernvarme med vannbåren gulvvarme. Fordelerstokker for vannbåren varmeanlegg er montert i skap i bod/garderobe.

Boligen har balansert ventilasjon.

Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med.

Selger har avtalt Norgespris på strøm på eiendommen for perioden ut året 2026 og denne er pt på 50 øre inkl mva. Nettleie, avgifter og påslag fra kraftleverandøren kommer i tillegg. Er det fjernvarme vil det også komme kostnader i tillegg.

Denne avtalen vil følge eiendommen i den avtalte perioden.

Les mer om Norgespris her: https://www.regjeringen.no/no/aktuelt/legg-fram-lov-om-norgespris-pa-straum-og-fjernvarme/id3102642/

Det foreligger ikke ferdigattest på eiendommen, men midlertidig brukstillatelse for boligblokken ble gitt 22.12.2021. Tillatelsen er gitt på følgende vilkår:

- Bjarne Haugens gate er nå etablert med asfalt i strekningen hvor den er åpen for allmenn ferdsel, og det er etablert port i overgang til anleggsområdet. I tillegg er satt opp tung sikring mellom kjørevei og gangarealer. Det er visstnok ikke etablert gatelys enda, men det er opplyst at skal etableres.
- Utbygger er ansvarlig for drift og vedlikehold av veien, som skal holde normalt god, kommunal standard da kommunen overtar den først når den er ferdigstilt. Dette gjelder særlig: Utbedring av skader, Vask og spyling av overflater, Belysning, Vintervedlikehold.
- Tiltakshaveren plikter å ha etablert og vedlikeholde tung og høy sikring, etablert mellom kjøreareal og areal for myke trafikanter. Denne skal være etablert i hele veiens lengde, samt i Tunveien, frem til egnet krysningspunkt mot Benterud skole.
- Ved mangel på etterkommelse av ovennevnte punkter etter kommunens vurdering, kan midlertidig brukstillatelse trekkes tilbake eller omstøtes.

Det er uklart om dette er utført.

Det foreligger godkjente og byggemeldte tegninger datert 27.11.2019. Disse kan fås ved henvendelse til megler.

Kjøper overtar alt ansvar, kostnad og risiko for dette videre. 

Utover andel fellesgjeld overdras leiligheten fri for pengeheftelser.

Borettslaget har legalpant for forfalte felleskostnader og andre krav som følger av borettslagsforholdet iht. burettslagsloven § 5-20. Pantet er begrenset oppad til 2G (G = folketrygdens grunnbeløp).

Det er tinglyst følgende servitutter på borettslagets eiendom:

Det er tinglyst 16 servitutter på borettslagets eiendom. Disse omhandler blant annet bestemmelse om gjerde, veg, bebyggelse, generende virksomhet, avståelse av veggrunn, plikt til å rive/fjerne bygg, nettstasjon, adkomstrett, vann/kloakk, elektriske ledninger/kabler, rett til opphold på uteoppholdsarealer, rett til bruk av grunn for reparasjoner, teknisk rom, brannoppstillingsplasser, renovasjonsløsninger og lysmaster.

Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få prioritet etter ovennevnte heftelser og servitutter.

Andelseier kan ikke uten samtykke fra styret i borettslaget overlate bruken av boligen til andre. Med samtykke kan andelseier overlate boligen til andre i inntil tre år hvis andelseier har bodd i boligen i minst ett av de to siste år. Utleie i andre tilfeller kan godtas ved særlige grunner, jf. burettslagslova § 5-6. Utleie forutsetter at leiligheten har forsvarlige radonverdier. Se også borettslagets vedtekter og konferer megler ved spørsmål.

Denne boligen er energimerket. På en skala fra A til G, der A er best, har denne boligen oppnådd Grønn B (en normalbolig vil gjerne ligge i området C-F). Kopi av energiattest ligger vedlagt i salgsoppgaven eller kan fås ved henvendelse til megler.

Leiligheten i Bjarne Haugens gate ligger sentralt på Vallerud, et område som kombinerer roen fra Østmarka med et voksende og moderne servicetilbud. Her er hverdagen enkel, med kun få minutters gange til Triaden Lørenskog Storsenter for alt fra dagligvarehandel på Rema 1000 og Coop Extra til apotek, vinmonopol og klesbutikker.

For familier er beliggenheten ideell med Benterud skole og flere barnehager, som Benterud og Berger, innenfor et par minutters gange. Nærområdet er preget av store, grønne fellesarealer og lekeplasser mellom de nye boligbyggene. Bussholdeplassen ved Triaden er fire minutter unna, og Lørenskog stasjon, med tog som tar deg til Oslo S på rundt 20 minutter, er en kort kjøretur unna.

Fritidstilbudet i Lørenskog er variert og lett tilgjengelig. Rett ved finner du treningssentre som SATS og Sporty 60+. For naturopplevelser er Østmarka en enorm ressurs, med Losby som et populært utgangspunkt for tur og rekreasjon. I tillegg byr kommunen på unike helårsaktiviteter på SNØ, Norges eneste innendørs skianlegg, og et pulserende kulturliv i Lørenskog hus med kino, bibliotek og forestillinger.

Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger.

Barnehage:
- Benterud barnehage (1-5 år) 0,2km
- Berger barnehage (1-6 år) 0,2km
- Drømmehagen/Vallerud musikk bhg (1-5 år). 0.6 km

Skoler:
- Benterud skole (1-7 kl.) 0.2 km
- Rasta skole (1-7 kl.) 1 km
- Åsen skole (1-7 kl.) 1.3 km
- Løkenåsen skole (8-10 kl.) 1.1 km
- Kjenn skole (8-10 kl.) 2 km
- Mailand videregående skole 1.9 km
- Lørenskog videregående skole 4 km

 Eiertomt på 3 127 kvm som tilhører borettslaget.

Leiligheten disponerer en garasjeplass (nr. 180) med ladepunkt for elbil i et felles, lukket garasjeanlegg. Garasjeplassen er en bruksrett og medfører en månedlig avgift på 350- kr til Tunkvartalet garasjesameie. Fastmontert lader for elbil følger med. Kjøper må registrere kjøretøy og bruke Parqio app for garasjeport.

Det gjøres oppmerksom på at dagens parkeringsløsning er etablert på sameiets fellesareal, og at parkeringsplassene således ikke eies av den enkelte andelseier. Dette medfører at sameiet i fellesskap beslutter bruken, og at man ikke selv har eierrett og rettsvern for parkeringsplassen. Sameiet kan ved vedtak beslutte annet bruk av fellesarealet.

Eiendommen har adkomst via kommunal vei. Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Borettslaget er ansvarlig for private stikkledninger til bygningen.

Eiendommen er regulert til kombinert bebyggelse og anleggsformål - bolig, kontor, offentlig eller privat tjenesteyting/bevertning i henhold til gjeldende reguleringsplan for området er 022 Skårer Syd av 25.06.2014, endret 09.05.2019.
Det gjøres oppmerksom på at eiendommen ligger i et byggeområde som er under utvikling, og oppfordres til å kontakte megler ved spørsmål til reguleringen i området.

Området er stadig under endring/utvikling, bygg settes opp, rehabiliteres og rives ned. Vi anbefaler derfor alle budgivere å sette seg inn i gjeldende reguleringsbestemmelser. Kopi av situasjonskart, målebrev, reguleringsplaner m/bestemmelser etc. ligger vedlagt i salgsoppgaven eller kan fås ved henvendelse til megler. Vi oppfordrer interessenter til å gjøre seg kjent med disse.

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Felleskostnadene er kr 9 059,- pr. mnd. og inkluderer: grunnpakke TV/Bredbånd og a-konto fjernvarme.

Felleskostnadene er fordelt slik:

- Renter IN: kr 5 736,-
- Felleskostnader: kr 2 353,-
- TV/Bredbånd: kr 520,-
- A konto fjernvarme (Ista avleser): kr 450,-

Andelseier som disponerer parkeringsplass betaler også felleskostnader for å disponere parkeringsplassen. Hver parkeringsplass har gebyr på 350,- som faktureres fra garasjesameie.

Forbruk av varmtvann og fyring (fjernvarme) faktureres a konto. Forbruket avregnes én gang per år, og ved eierskifte. Avlesning skjer automatisk.

Lånets avdragsfrie periode utløper 31.12.2041. Første avdrag forfaller 30.03.2042. Basert på dagens lånebetingelser vil dette utgjøre en økning i månedlige kostnader på ca. kr 1 831,- for denne boligen.

Felleskostnadene justeres normalt en til to ganger årlig i forhold til borettslagets faktiske utgifter.

Nåværende eier har et strømforbruk som tilsvarer ca. kr 1 822,- pr. år / 1833 kwh. pr. år.

Boligen er tilknyttet Telia som leverandør av kabel-tv og internett. Tv-tuner/dekoder medfølger. Usbl tar forbehold om endringer.

Boligen er ikke tilknyttet alarmselskap.

Selger har avtalt Norgespris på strøm på eiendommen for perioden frem til 31. desember 2026, og denne er pt på 50 øre inkl mva. Nettleie, avgifter og påslag fra kraftleverandøren kommer i tillegg. Er det fjernvarme vil det også komme kostnader i tillegg.

Denne avtalen vil følge eiendommen i den avtalte perioden.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk. Kjøper må selv tegne innboforsikring.

Ved hjelp av skatteetatens boligkalkulator er boligens formuesverdi beregnet til kr. 904 174,- for fjoråret når boligen benyttes som primærbolig.

Formuesverdien er en gitt prosent av den beregnede markedsverdien. Beregnet markedsverdi er basert på Statistisk sentralbyrå (SSB) sine opplysninger om omsatte boliger. I beregningen tas det hensyn til boligens beliggenhet, areal, byggeår og boligtype.  
Det er eier av boligen som fastsetter formuesverdien, jf. skatteforvaltningsloven § 9-1 første ledd, men skattemyndighetene kan kontrollere at verdien er satt riktig.

Formuesverdi skal ikke overstige: 
Primærbolig: 25 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi opp til kr. 10 000 000, og deretter 70 % av den overskytende markedsverdi.
Sekundærbolig: 100 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi.

Formuesverdier som overstiger disse grensene, kan kreves nedjustert av eier. 

Fra 2026 har Stortinget vedtatt en oppdatert modell for beregning av formuesverdi for primærbolig, så avvik kan forekomme.

For mer informasjon se skatteetaten.no

Det er vedtatt eiendomsskatt for eiendommer i kommunen fra 2026. Det foreligger ikke informasjon om hvor mye den vil utgjøre for denne enheten enda.

Andel formue er kr 3 435,- pr. 2025.
Andel fellesgjeld er kr 1 445 000,- pr. 24.04.2026.
Total fellesgjeld for borettslaget er kr 147 135 000,- pr. 24.04.2026 og lånevilkårene er:

Bank: DNB Bank ASA
Lånenummer: 16365099514
Type: Annuitetslån, 4 terminer per år
Restsaldo pr. 24.04.2026: kr 147 135 000,-
Andel av saldo: kr 1 445 000,-
Restløpetid: 183 terminer (siste termin 30.12.2071)
Type Rente: Flytende
Rente: 4,75%
Merknad: IN-lån
Avdragsfrihet til og med 31.12.2041. Neste avdrag er 30.03.2042.

Det er anledning til å nedbetale på lånet den 15. mars og 15. september, forutsatt flytende rente. Usbl må kontaktes senest to uker før nedbetaling.

2 300 000,00 Prisantydning
1 445 000,00 Andel av fellesgjeld
--------------------------------------------------------
3 745 000,00 Pris inkl. fellesgjeld

Omkostninger

8 212,00  Forkjøpsrett - forhåndsutlyst (kjøper)
9 950,00  Gjensidige Boligkjøperpakke* (valgfritt)
545,00  Tinglysing hjemmel
545,00  Tinglysing panterettsdokument
--------------------------------------------------------
9 302,00 (Omkostninger totalt (uten Gjensidige Boligkjøperpakke))
19 252,00 Omkostninger totalt (med Gjensidige Boligkjøperpakke))

--------------------------------------------------------
3 754 302,00 Totalpris inkl. omkostninger
3 764 252,00 Totalpris inkl. omkostninger (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------

Dersom kjøper ikke er medlem av boligbyggelaget, må det påregnes en innmeldingsavgift og årlig medlemsgebyr pr. ny andelseier. Dette faktureres direkte fra boligbyggelaget.
Dersom borettslaget har fellesgjeld, vil leilighetens andel av fellesgjelden komme i tillegg til kjøpesummen. Denne gjelden skal ikke innbetales i oppgjøret, men følger leiligheten.
Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer.

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Sondre Berner Storm

Leiligheten er tilknyttet Tunkvartalet 2 borettslag.

- Borettslaget er et samvirkeforetak som er en del av Tunkvartalet, som består av fire borettslag med felles infrastruktur og fellesarealer forvaltet av Tunkvartalet Garasjesameie.

- Forretningsfører er USBL.

- Borettslaget er forsikret i If Skadeforsikring NUF med polisenummer SP3926050.

- Organisasjonsnummer: 923 636 692.

Dyrehold er tillatt i henhold til borettslagets regler. For hold av én hund eller katt er det tilstrekkelig å sende melding til styret med dokumentasjon på ID-merking. Katter som luftes i bånd skal være steriliserte/kastrerte og vaksinerte; frittgående utekatter er ikke tillatt. For å ha mer enn én hund eller katt må man søke styret om tillatelse. Hunder og katter skal alltid føres i bånd på borettslagets område. Dyreeier er ansvarlig for skader og for å fjerne ekskrementer.

Det er heis i bygget. Leiligheten disponerer en bod i kjelleren. Sykler og barnevogner kan plasseres i sykkelbod. Fellesdører har digitale låser som styres med app (Usbl Nøkkelen). Borettslaget har tilgang til felles takterrasse og en tunpaviljong.

Det skal være ro i borettslaget mellom kl. 22:00 og 07:00 på hverdager, og mellom kl. 23:00 og 08:00 i helger. Grilling er kun tillatt med elektrisk grill eller gassgrill. Røyking er ikke tillatt på takterrassen eller i innendørs fellesområder. Den enkelte andelseier har vedlikeholdsplikt for sin bolig, som blant annet innebærer renhold av sluk og fettfilter, skifte av filter i ventilasjonsanlegg og fjerning av snø fra egen balkong.

Forbruk av varmtvann og fyring faktureres á konto og avregnes årlig mot faktisk forbruk, som avleses automatisk. Borettslagets lån har en avdragsfri periode som utløper 31.12.2041. Fra 30.03.2042 vil felleskostnadene for denne andelen øke med ca. kr 1 831,00 per måned, basert på dagens lånebetingelser.

I henhold til borettslagets vedtekter må kjøper godkjennes av styret som ny andelseier. Godkjenning kan ikke nektes uten saklig grunn. I henhold til burettslagslova kan kun fysiske personer være andelseiere, og man kan kun eie én andel i borettslaget. Dersom flere eier en andel sammen, må alle bo i boligen. Kjøper må være medlem i USBL.

Andelseiere i borettslaget og dernest medlemmer i boligbyggelaget (USBL) har forkjøpsrett. Fristen for å melde forkjøpsrett er 20 dager etter at borettslaget har mottatt melding om salget, eller 5 virkedager ved forhåndsvarsel. Forkjøpsretten er forhåndsavklart, og USBL har bekreftet 22.04.2026 at ingen har meldt sin interesse.

Borettslaget er tilknyttet en sikringsordning levert av Klare Finans AS, som dekker tap ved manglende innbetaling av felleskostnader. I tillegg har borettslaget lovbestemt panterett i andelen for krav på felleskostnader med et beløp tilsvarende to ganger folketrygdens grunnbeløp.

Dokumenter for borettslaget kan fås ved henvendelse til megler.

Leiligheten er tilknyttet Tunkvartalet borettslag 2.
Borettslaget består av 84 leiligheter.
Forretningsfører er Boligbyggelaget USBL.
Dugnad må påregnes.
Kun alminnelig dyrehold er tillatt, under forutsetning av at reglene etterleves. Hold av én katt eller hund krever kun en skriftlig orientering til styret. Ytterligere anskaffelse krever forutgående godkjenning fra styret.

Styrets arbeid:
- Styret har hovedsakelig jobbet med oppstart av Tunkvartalet 2. Det har blant annet blitt laget vedtekter og husordensregler, og styret har jobbet med opprettelse og oppfølging av avtaler med diverse leverandører.
- Det samarbeides med Garasjesameie og Tunkvartalet 1 om garasjen og Tunhuset.
- Det har ikke blitt utført noe betydelig vedlikehold ettersom at borettslaget er nytt.
- Det jobbes kontinuerlig med oppfølging av reklamasjoner av vannlekkasje i 42. Her pågår det søk fra utbygger.

Planlagte påkostninger:
- Styret vil fremover jobbe kontinuerlig for at borettslaget skal bli veldrevet og skape trivsel for alle.

Kjøper må få instruks fra selger for overføring av rettigheter i FDV-portalen Viscenario og på reklamasjon.peab.no. Kjøper må også få instruks om registrering av kjøretøy for parkering og bruk av app for styring av garasjeport.

I henhold til borettslagets vedtekter må kjøper godkjennes av styret som ny andelseier. Det er kjøpers ansvar at styregodkjenning blir gitt, men styret kan ikke nekte godkjenning uten saklig grunn. Iht. burettslagslova kan man bare eie én andel i borettslaget. Kun fysiske personer kan være andelseiere. Godkjenningen håndteres av forretningsfører.

Øvrige andelseiere i borettslaget og eventuelt medlemmer av boligbyggelaget har forkjøpsrett. Forkjøpsretten er forhåndsutlyst, og ingen meldte sin interesse per 22.04.2026. Dersom boligen ikke selges innen tre måneder etter at melding om forhåndsutlysning ble mottatt, må den utlyses på nytt. Dersom boligen tas på forkjøpsrett, løses kjøper fra avtalen. Medlemskap i boligbyggelaget er en forutsetning for kjøp.

Borettslaget er tilknyttet Klare Finans AS sikringsfond, og er sikret mot tap som følge av manglende innbetaling av felleskostnader fra øvrige andelseiere. Avtalen om sikring er gyldig til avtalen sies opp av en av partene. Oppsigelsesfrist er 1.desember med gyldighet førstkommende årsskifte.

Dokumenter for borettslaget kan fås ved henvendelse til megler.

Etter nærmere avtale. Overtakelse kan tidligst skje etter at forkjøpsretten for øvrige andelseiere i borettslaget og eventuelt medlemmer av boligbyggelaget er avklart, samt at styrets godkjennelse er avklart. 

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige.  
Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. 

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.

Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.

Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Fastpris: 35 000,-

Vederlag:
Kontroll av hjemmel og heftelser  kr 4 500,-
Markedsføringspakke  kr 29 900,-
Oppgjør  kr 8 900,-
Tilrettelegging  kr 19 000,-

Utlegg:
Eierskiftegebyr forretningsfører (selger)  kr 6 725,-
Innhenting av informasjon forretningsfører   kr 5 138,-
Tinglysing sikring  kr 545,-

Andre utgifter:
AX tilstandsrapport leilighet  kr 7 950,-
Foto  kr 4 300,-

Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester;
• I forbindelse med forberedelse av salget, innhenter vi informasjon om eiendommen hovedsakelig fra vår samarbeidspartner Ambita.
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i Bomega AS som tilbyr den digitale annonseringsplattformen Hjem.

Oppdragsnummer 60-0153/26
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Lillestrøm
Adolph Tidemands gate 38, 2000, LILLESTRØM
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR60.26153

Sist oppdatert: 30. april 2026 kl. 21:44