Nordbergveien 83

Nordbergveien 83, 0875 OSLO
Kommunenummer 301, gårdsnummer 52, bruksnummer 134, ideell andel 1/1

Totalt bruksareal BRA: 294 kvm

BRA-i:
Enebolig :
1. etasje 99 kvm: Entré, hall, stue, kjøkken/spisestue, bad og vaskerom. Utgang til terrasse fra stuen.
2. etasje 78 kvm: Gang, to bad og fire soverom. Utgang til balkong fra hovedsoverom.
Underetasje 74 kvm: Trappegang, gang, kjøkken, kjellerstue, bad/wc, dusjbad, badstue, bod og teknisk rom.
Loft: Arealet på loft måles til 80 m² (ALH), men grunnet lav takhøyde er ingen deler av arealet måleverdig som bruksareal.

BRA-e:
Dobbelgarasje :
1. etasje 43 kvm: Dobbelgarasje med elektrisk leddport. Boligen har i tillegg en biloppstillingsplass i felles dobbelgarasje ved veien.

Åpent areal:
Enebolig :
1. etasje 20 kvm: Terrasse.
2. etasje 4 kvm: Balkong.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 14.04.2025 utført av Anticimex. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Enebolig med dobbelgarasje beliggende i bydel Nordre Aker, Oslo kommune. Boligen har i tillegg en biloppstillingsplass i felles garasje. Tomt opparbeidet med asfaltert adkomstvei med varmekabler, hellebelagt gangsti, plenareal, prydbusker og diverse beplantning. Boligen har støpt gulv mot grunn. Grunnmur, bærende konstruksjoner og skillende dekker av mur- og betongkonstruksjoner samt trekonstruksjoner. Fasader utført i stående trepanel. Yttertak av saltaksform i trekonstruksjoner utvendig tekket med takstein (taket er inspisert fra bakkeplan). Renner, nedløp, beslag takstige og snøfangere av metall. Undertaktekking fra 2021 og tilbyggsår. Yttertaktekking fra byggeår og tilbyggsår. Takvindu fra ukjent årstall. Ytterdører med karmer av tre. Balkongdører og vinduer med karmer av tre i 2-lags glass fra 2010, tilbyggsår, 1981, 1977 og byggeår. Oppvarming med vannbåren varme og elektrisitet samt ildsteder.

Bolig over tre plan samt kaldtloft bestående av:
2.etasje med gang, to bad og fire soverom. Utgang fra hovedsoverom til balkong.
1.etasje med entré, bad, vaskerom, hall, stue og kjøkken/spisestue. Utgang fra stue til terrasse med videre adkomst til hage.
Underetasje med trappegang, kjellerstue, to bad, badstue, kjøkken, teknisk rom, gang og bod.

Selger har fått utarbeidet en tilstandsrapport, dvs. en teknisk gjennomgang av boligen hvor eventuelle avvik, risiko for kjøper og prisoverslag for hva som bør gjøres av oppgradering, er skissert. Se særskilt TGIU (tilstandsgrad ikke undersøkt), samt TG2 og TG3 som viser hva som er boligens normale slitasje, alder og type, hva som er avvik fra dette og hva som bør/må utbedres. Rapporten og selgers egenerklæring er en del av salgsoppgaven og må leses nøye før bud inngis. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.  

Det gjøres spesielt oppmerksom på TG3 punktene:
Våtrom - Bad 1, underetasje:
- Helhetsvurdering. TG 3 er valgt på hele våtrommet på grunn av høy alder og/eller slitasjegrad. Det registreres flere løse gulvfliser i dusjsonen. Det vurderes at det ikke er benyttet tilstrekkelig tettesjikt på våtrommet. Rommet tilfredsstiller ikke krav til fukt- og lekkasjesikkerhet. Ingen ventilasjon av rommet. Forholdet medfører økt fuktbelastning, redusert luftkvalitet og øker faren for skjulte fuktskader. Det foreligger lite informasjon om våtrommet generelt og utførelsen bærer preg av egeninnsats/ufagmessig utførelse, med den risiko dette innebærer. Det registreres fuktskader på tilstøtende vegger i gang og kjøkken. Fornying/oppgradering av våtrommet må påregnes. Sjablongmessig prisanslag gjelder total oppgradering. Sjablongmessig prisanslag: kr 100 000 - 300 000.

Våtrom - Bad 2, underetasje:
- Helhetsvurdering TG 3 er valgt på hele våtrommet på grunn av alder og/eller slitasjegrad. Det er blant annet registrert følgende avvik: Det er observert uegnede materialer og påfølgende råteskade i våtsone. Tettesjikt/slukmansjett ikke klemt med klemring i sluk og er derfor spesielt utsatt for lekkasjer. Ingen ventilasjon av rommet. Sjablongmessig prisanslag gjelder total oppgradering. Sjablongmessig prisanslag: kr 100 000 - 300 000.

Kjøkken - Underetasje:
- Helhetsvurdering. TG 3 er valgt på hele kjøkkenet på grunn av høy alder og/eller slitasjegrad. Kjøkkenet har behov for total fornying. Sjablongmessig prisanslag: kr 50 000 - 100 000.

Det gjøres oppmerksom på TG2 punktene:
Våtrom - Bad 1 og 2, 2.etasje: Ventilasjon, overflater vegger, membran, tettesjikt og overgang til sluk.

Våtrom - Bad og vaskerom1.etasje: Sanitærutstyr / innredning, overflater vegger, membran, tettesjikt og overgang til sluk og fallforhold (gulv).

Kjøkken - 1.etasje:
- Vannrør, innredning, annet.

Øvrige rom: Helhetsvurdering

Rom under terreng (kjeller, underetasje, sokkeletasje): Ventilasjon, overflater. konstruksjoner (tilfarergulv, himling og vegger, innerdøreeer, annet.

Loft - uinnredet / råloft: Statikk, overflater vegger/undertak/gulv. Kontroll av diffusjonssperre, konstruksjonsoppbygging, inspeksjonsmulighet.

Badstue: Helhetsvurdering

Ildsteder / skorsteiner innvendig. (Omfatter ikke funksjonalitet og innvendig pipeløp): Skorsteiner inne i boligen

Innvendige trapper: Innvendige trapper

Etasjeskiller - 2.etasje, 1.etasje, underetasje: Skjevhetsmåling

Tekniske anlegg, VVS anlegg (Sjekkpunkter utover det som er inkludert i andre rom): Vannrør (Sjekkpunkter utover det som er inkludert i andre rom), vannbåren varme, avløpsrør.

Radon: Radon

Elektrisk anlegg: Forenklet vurdering av det elektriske anlegget

Yttervegger inkl. fasader og konstruksjon: Helhetsvurdering

Dører og vinduer: Enkelte vinduer, takvinduer, dører.

Yttertak: Helhetsvurdering.

Balkonger, terrasser, veranda etc: Helhetsvurdering.

Terrasser / platting på terreng: Terrasser på terreng (understøttet av bjelker / pilarer)

Utvendige trapper: Helhetsvurdering

Grunnmur, fundamenter: Grunnmur

Drenering: Helhetsvurdering

Forstøtningsmurer: Forstøtningsmurer

Stikkledninger og tanker: Vann- og avløpsledninger (ink. stikkledninger)

Frittstående byggverk - Dobbelgarasje: Helhetsvurdering

Frittstående byggverk - Felles garasje: Helhetsvurdering

Det gjøres også spesielt oppmerksom på TGIU punktene:
Våtrom - Bad 1, 2.etasje:
- Fukt i tilliggende konstruksjoner. På grunn av våtrommets utforming og bruk er det ikke praktisk mulig å gjennomføre hulltaking og fuktmåling.

Ildsteder / skorsteiner innvendig. (Omfatter ikke funksjonalitet og innvendig pipeløp): Annet. Innvendige pipeløp og funksjonalitet er ikke vurdert.

Terrasser / platting på terreng: Fundamenter. Fundamentene var ikke tilgjengelig for undersøkelser, noe som gjorde at utførelsen/tilstanden ikke lot seg kontrollere.

Grunnmur, fundamenter: Fundamenter. Fundamenter er naturgitt skjult, og det er for øvrig ingen sikre og dokumenterte opplysninger om type fundamenter som huset har. Byggegrunn. Byggegrunnens beskaffenhet er ukjent.

Kjøper overtar ansvar og risiko for dette. 

For mer informasjon om ovennevnte punkter se boligens tilstandsrapport.

Sammendrag av selgers egenerklæring:
- Kjenner du til om det er/har vært feil ved våtrommene, f.eks. sprekker, lekkasje, råte, lukt eller soppskader? Svar: Ja, dusj i kjeller har noe fukt.

- Kjenner du til om det er utført arbeid på bad/våtrom? Svar: Ja, både av faglært og ufaglært / egeninnsats.
Firmanavn: Helge Bjunge AS. Redegjør for hva som ble gjort av hvem og når: Ca 2005 Installerte do i bad kjeller. 2010 pusset opp 2 bad i 2.etasje. Det ble også installert en dusj i kjeller i forbindelse med bygging av badstuen. Dette var min eksmanns prosjekt og jeg tror det var han som la flisene men vi brukte Svein Bjunge som byggmester i alle oppussingsprosjekter og han stilte med rørlegger.

- Ble tettesjikt/membran/sluk oppgradert/fornyet? Svar: Ja
Firmanavn: Helge Bjunge AS. Redegjør for hva som ble gjort av hvem og når: Ca 2008 dusj og sluk ble lagt til rom utenfor badstu. 2010 oppussing av 2 bad 2. etasje Byggmester Svein Bjunge.

- Foreligger det dokumentasjon på arbeidene? Svar: Ja, har alle kvitteringene, tror også det ble byggemeldt.

- Dersom arbeidet er søknadspliktig (f.eks. bruksendring fra bod til bad, brudd på brannskille), er arbeidet byggemeldt? Svar: Nei, usikker på hva som er meldt ifra om dusj ved badstue.

- Kjenner du til om det er/har vært problemer med drenering, fuktinnsig, øvrig fukt eller fuktmerker i underetasje/kjeller? Svar: Ja, fuktinnsig ved murveggen ved badstuen. Rettet opp ved at takrenne ble flyttet. Det var allerede lagt ny drenering der i forbindelse med bygging av garasje i ca. 2004.

- Kjenner du til om det er/har vært insekter/skadedyr i boligen som f.eks. rotter, mus, skjeggkre, maur eller lignende? Svar: Ja, det har vært mus i kjelleren.

- Kjenner du til om det er/har vært utettheter i terrasse/garasje/tak/fasade? Svar: Ja, det har vært lekasje fra taket rundt pip.

- Kjenner du til om det har vært utført arbeider på terrasse/garasje/tak/fasade? Svar: Ja, kun faglært
Firmanavn: Helge Bjunge As og Blikkenslagermester Lars Eriksen AS. Redegjør for hva som ble gjort av hvem og når: ca. 2005 Svein Bjunge la på nytt dekke rundt pipen. 2021 Lars Eriksen skiftet hele taket.

-Kjenner du til om det er/har vært utført arbeider på el-anlegget eller andre installasjoner (f.eks. oljetank, sentralfyr, ventilasjon)? Svar: Ja, kun faglært.
Firmanavn: Helge Bjunge AS Brødrene Jacobsen Aut Rørleggerbedrift AS. Redegjør for hva som ble gjort av hvem og når: Det ble lagt nye kretser da inngangsparti og garasje ble bygget ca. 2005 og nye kretser ble lagt da kjøkken og bad ble pusset opp i 2010. Ca 2008 skiftet vi ut oljefyren og installerte varmepumpe.

- Foreligger det samsvarserklæring for hele eller deler av det elektriske anlegget (i henhold til forskrift om lavspenningsanlegg Svar: Ja, har ikke dokumenter på det nå men antar at dette ble fulgt opp av byggmester og min eksmann.

- Kjenner du til om det er utført kontroll av el-anlegget og/eller andre installasjoner (f.eks. oljetank,sentralfyr, ventilasjon)? Svar: Ja, har hatt kontroll av el-tilsynet, usikker på når, vet det var etter 2010 og tror det var etter 2017.

- Kjenner du til forslag til- eller vedtatte reguleringsplaner, andre planer, nabovarsel, eller offentlige vedtak som kan medføre endringer i bruken av eiendommen eller eiendommens omgivelser? Svar: Ja, det er midlertidig byggestans på Nordberg. Men tomten er allerede på riksantikvarens liste over tomter man ikke kan skille ut til nye boliger.

Tilleggskommentar:
Følgende oppussinger er gjort siden vi kjøpte i 2002:
- ca. 2003 Installerte 2 brannstiger fra 2. etasje.
- ca. 2005. Bygget ut inngangsparti med nytt bad og vaskerom, bygget ny garasje og la varmekabler i oppkjørsel, skiftet alle vinduer i 1. og 2. etasje unntatt store vinduer mot syd i stue og spisestue. Utvidet dusjrom i kjeller og installerte do, fjernet gammel do under kjellertrappen.
- ca. 2008 Fjernet ojlefyring og innstalerte vann til vann varmepumpe koblet til eksisterende. Oljetankt i kjellerrom ble fjernet.
- 2010 Pusset opp 2 bad og kjøkken samt rev vegg mellom kjøkken og spisestue.
- 2017 La nytt dekke og nytt gelender på terrassen.
- 2021 Endret retning på takrenne og skiftet underlagsdekke og lektere på taket.

Nordbergveien 83 er en attraktiv villa med en innholdsrik og funksjonell planløsning over tre etasjer, samt kaldtloft. Huset ble oppført i 1939 i karakteristisk kraftig stående tømmerpanel på antakelig en av Nordbergs flotteste tomter. I 2004 ble boligen tilbygget med nytt og større inngangsparti, vaskerom og bad. Det ble samtidig bygget ny dobbel garasje og asfaltert oppkjørsel med varmekabler.

Eiendommen er velholdt og jevnlig oppgradert og oppusset i selgers eiertid. Bod i underetasjen ble konvertert til badstue med tilhørende dusj i 2008. To bad i husets 2. etasje ble bygget nye i 2010. Samme år ble kjøkkenet pusset opp og veggen mellom kjøkken og spisestue revet. Utvendig ble huset malt ca. og taket ble skiftet i 2021 med nytt underdekke og nye lektere på taket. Det vil være behov for noe modernisering og oppussing for å tilfredsstille dagens krav til standard.

Eiendommen har en flott, solrik tomt og byr på flotte uteområder. Stor, usjenert hage pent opparbeidet med plen, frukttrær, bærbusker og prydbusker. Tomten er inngjerdet og lettstelt, og grenser til friarealet Damefallet. I ene enden av hagen er det port ut til Damefallet. Det er parkering i dobbelgarasje på 43 m² ved huset og parkeringsplass for en bil i dobbelgarasje ved veien. For øvrig biloppstillingsplasser på den asfalterte innkjørselen og foran garasjen ved veien.

Her får du en stor om familievennlig bolig, på en flott tomt med fantastisk utsikt samt nærhet til byen og marka. God planløsning og store rom. Velkommen!

INNEHOLDER 1. etasje:

Entré/Hall:
Innbydende og romslig entre/hall med plass for å henge fra seg yttertøy og annet. Entreen gir et hyggelig førsteinntrykk av boligen og har skiferfliser på gulv og lun gulvvarme og malte vegg og himlingsflater. Fra entre er det tilgang til både vaskerom og dusjbad med toalett. Det er ytterligere garderobeløsninger på vaskerommet vegg-i-vegg.

Stue:
Stor stue med en nydelig, åpen peis, flott utsikt fra store vinduer. Her er det god med plass til å møblere med blant annet sofa og TV møblement. Utgang fra stuen til en solrik terrasse med videre trapp ned til hagen. Uteområdet fungerer som en forlengelse av stuen på sommerhalvåret og den hyggelige peisen er med på å skape en lun atmosfære på kaldere dager. Plassbygde bokhyller på veggen mot spisestuen.

Terrasse:
Terrassen utenfor stuen er på hele 20 kvm med god plass for spisebord, loungemøbler og grill. Det er sol på terrassen fra 07:30-20:30 sommerstid og morgensol fra solen står opp kan nytes fra andre steder på tomten. Terrassen ble oppgradert med nytt dekke og nytt rekkverk i 2017.

Kjøkken/spisestue:
Kjøkken med åpen løsning mot spisestue. Kjøkkeninnredningen er fra Huseby og er ny i 2010. Kjøkkenet har godt med benk- og skapplass, samt en kjøkkenøy på hjul som kan flyttes ved behov. Kjøkkenøyen er meget praktisk da en ser over den mens en lager mat på kjøkkenet, samtidig som den skjuler rot på kjøkkenbenken mot spisestuen. Innredningen har slette fronter og benkeplater av tre med nedfelt oppvaskkum i rustfritt stål med ett-greps armatur. Kjøkkenet har kokende vann funksjon, stikkontakter over benkeplate, samt nedfelt induksjonstopp. Integrert i innredningen medfølger innebygd kjøleskap, fryser stekeovn, komfyr, kombiovn med varmluft og grill og kaffemaskin. Ventilator på kjøkkenet er tilkoblet avtrekkskanal. Vannrør av typen rør-i-rør og synlige avløpsrør av plast. 

Spisestuen har plass til et stort spisebord og mange gjester. Dette gjør det store rommet til et sosialt samlingspunkt. Spisestuen og kjøkkenet ligger i en åpen løsning, adskilt av den mobile kjøkkenøyen. Det kommer rikelig med naturlig lys inn fra 3 sider og også fra dette rommet er det nydelig utsikt over byen, noe som er med på å skape en lys og luftig atmosfære.

Bad:
Baderom etablert i 2004 med flislagt gulv med gulvvarme og delvis flislagte vegger. Vegghengt toalett med innebygget sisterne. Vegghengt servant med ettgreps armatur og speil på vegg over servant. Dusj på gulv med forheng og dusjarmatur tilkoblet veggmontert hånddusj. Avtrekksvifte plassert på vegg. Vannrør av typen rør-i-rør og synlige avløpsrør av plast.

Vaskerom:
Vaskerom fra tilbyggsår 2004 med flislagt gulv med gulvvarme. Her er opplegg for både vaskemaskin og tørketrommel og praktisk arbeidsbenk. Her har du flott utsikt over hagen og mot byen mens klær brettes og sorteres. Vaskeromsinnredningen har slette fronter, benkeplate av laminat og nedfelt utslagsvask i rustfritt stål med ett-greps armatur. Det er stikkontakter på vegg over benkeplate, samt avtrekksvifte plassert på vegg. Praktisk garderobeløsning på vaskerommet som gjør det enkelt å holde orden på sportsutstyr, yttertøy og sko. Vannrør av typen rør-i-rør og synlige avløpsrør av plast.

2. etasje:

Fire soverom:
Boligens 2. etasje inneholder hele fire romslige soverom hvor alle har plass til seng, nattbord, pult og garderobeskap. Det ene soverommet er innredet med Huseby skap og plassbygget sittebenk. Fra hovedsoverommet er det utgang til balkong med gode solforhold og flott utsikt.

Balkong:
Utgang fra hovedsoveromsoverom 1 til balkong på 4 m². Overbygget balkong med magisk utsikt over nærområdet, byen og fjorden.

Bad 1:
Baderom fra 2010 med flislagt gulv med gulvvarme og flislagte vegger og himling av malt flate med downlights. Badet er innredet med toalett, dusj med glassdører og dusjarmatur tilkoblet veggmontert hånddusj, vegghengt servantskap med skuffer, ovenpåliggende servanter med ett-greps armaturer, samt speil med belysning på vegg over servanter. Det er naturlig ventilasjon, vannrør av typen rør-i-rør og synlige avløpsrør av plast.

Bad 2:
Etasjens 2. baderom er også bygget nytt i 2010 og har flislagt gulv med gulvvarme og flislagte vegger i dusjsonen. Himling er av malt flate med downlights. Vegghengt toalett med innebygget sisterne og vegghengt servant med ett-greps armatur og innmurt speil på vegg over servant. Dusj på gulv, samt dusjarmatur tilkoblet veggmontert hånddusj. Avtrekksvifte plassert i himling. Vannrør av typen rør-i-rør og synlige avløpsrør av plast. Fordelerskap for rør-i-rør plassert i vegg over toalett.

Underetasje:

Kjellerstue:
Kjellerstuen er et perfekt sted for å trekke seg tilbake i huset, se en god film, game med venner eller bare slappe av foran fra peisen. Her kan det innredes etter eget ønsker og behov. Kjellerstuen har gode vindusflater som gir mye naturlig lys inn i rommet. Rommet er innredet med tregulv og malt panel på vegger.

Kjøkken:
Eldre, enkel kjøkkeninnredning er fra ukjent årstall med slette fronter, benkeplater av laminat, samt heldekkende oppvaskkum i rustfritt stål med ett-greps armatur. Det er stikkontakter under overskap og ventilator tilkoblet avtrekkskanal. Vannrør av typen kobber og synlige avløpsrør av plast og støpejern. Kjøkkenet har fått en helhetsvurdering på TG3, på grunn av høy alder og/eller slitasjegrad. Se tilstandsrapporten for mer informasjon.

Bad 1:
Baderom med sluk fra ukjent årstall med flislagt gulv med gulvvarme og flislagte vegger. Det er vegghengt servant med ett-greps armatur og speilskap på vegg over servant. Dusj på gulv med forheng og dusjarmatur tilkoblet veggmontert hånddusj. Frittstående toalett. Vannrør av typen kobber og synlige avløpsrør av plast. Badet har fått en helhetsvurdering på TG3, på grunn av høy alder og/eller slitasjegrad. Se tilstandsrapporten for mer informasjon.

Bad 2:
Baderom med sluk fra ukjent årstall med flislagt gulv med gulvvarme og delvis flislagte vegger. Dusj på gulv, med dusjarmatur tilkoblet veggmontert hånddusj. Vannrør av typen kobber og rør-i-rør, samt synlige avløpsrør av støpejern. Badet har fått en helhetsvurdering på TG3, på grunn av høy alder og/eller slitasjegrad. Se tilstandsrapporten for mer informasjon.

Badstue:
Gulvflate belagt med fliser og vegg- og himlingsflater av panel. Det er plassbygde sittebenker i badstuen og det er badstueovn på vegg.

Bod:
Underetasjen har rikelig med lagringsplass i flere boder. Det er egen inngang til kjelleren fra terreng.

LOFT:
Uinnredet kaldtloft med adkomst via trapp.

Gulv: Gulvflate i entré og på alle bad belagt med fliser og gulvvarme. Øvrige gulvflater belagt med tregulv og parkett. Trapper og rekkverk av tre.
Vegger: Malte slette overflater, malte flater og malt panel. Fliser på bad og malt mur i enkelte rom i kjelleren.
Himling/Vegger: Vegg- og himlingsflater av tapetserte og malte flater samt panel og himlingsplater. Takhøyder er målt på tilfeldig valgte steder. 1. etasje er målt til 2,48 - 2,51 meter. 2. etasje er målt til 2,22 - 2,40 meter. og underetasje er målt til 2,03 - 2,09 meter. Underetasje har en takhøyde lavere enn 2,2 meter. Kjellerstue og kjøkken i underetasje avviker i forhold til dagens forskriftskrav for dagslys.

Vinduer: Alle vinduer i husets 1. og 2. etasje ble skiftet i 2010, unntatt store vinduer mot syd i stue og spisestue. Forøvrig vinduer fra 2004,1981,1977 og byggeår.
Dører: Ytterdører med karmer av tre. Balkongdører i 2-lags glass fra 2010. Profilerte innerdører.

Diverse: Det er installert to brannstiger fra 2. etasje.

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør. Hvitevarer på kjøkken medfølger salget.
Lampene i spisestue medfølger ikke salget.

Oppvarming med vannbåren varme og elektrisitet, samt ildstedet. Den opprinnelige oljefyren ble skiftet ut og ny vann til vann varmepumpe installert og tilkoplet eksisterende anlegg. Oljetank i kjellerrom ble fjernet. Det er lagt varmekabler i gulv i alle bad, entre og vaskerom 1. etasje samt gang og kjøkken i kjeller. Med unntak av kjeller er det også lagt inn vannbåren varme i de samme rommene. Peis i stue og kjellerstue. Opprinnelig var også en vedovn i stuen koplet til eget pipeløp som dagens eiere murte igjen.

Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med. 

Eiendommen har vært brukt til boligformål fra byggeår. Kommunen opplyser at det ikke foreligger ferdigattest eller midlertidig brukstillatelse for oppføring av eiendommen. Det finnes av den grunn ikke dokumentasjon over eiendommens lovlighet. Det foreligger et uattestert ekspedisjonsdokument fra 1938 for våningshus og originale byggetegninger.

Det foreligger ferdigattest på garasjen ved veien, datert 04.08.1971.
Det foreligger ferdigattest og byggetegninger på tilbygg, datert 22.11.2004 og godkjenning av melding og byggemelding på dobbelgarasje datert 16.11.2004.

Sammenlignet med originale byggetegninger og planløsning er det følgende avvik:

KJELLER:
- Dagens bad/WC 1, gang og kjøkken er ihht opprinnelig byggetegninger vaske- og tørkerom. På byggetegningene fra 2004 er gang, kjøkken og dusj inntegnet.
- Badstue og bad 2 er byggemeldt som matbod.
- Fjernet opprinnelig WC under kjellertrappen i 2004 og utvidet dusjrommet og installerte toalett.

1.ETASJE:
- Dagens stue- kjøkken løsning er på de originale byggetegningene separate rom og kjøkkenet var delt i anretning og kjøkken. Veggen mellom kjøkken og spisestue er på dagens løsning åpnet.
- Originalt var det kun vindfang utenfor hallen/gangen. Det foreligger ferdigattest på tilbygget hvor det nå er entré, vaskerom og bad.

2.ETASJE:
- Opprinnelig vaskerom og separat WC og slått sammen og gjort om til bad nummer to i denne etasjen. Det andre badet er utvidet inn i plassbygde garderobeskap fra hovedsoverommet.

Kjøper overtar eiendommen slik den fremstår på visning med risiko og ansvaret for eventuelle pålegg fra kommunen og kostnader forbundet med dette.

Eiendommen overdras fri for pengeheftelser.

Det er tinglyst følgende servitutter på eiendommen:
- Tinglyst 04.09.1970, bestemmelser om bebyggelse, doknr. 14769. Denne servitutten omhandler at gnr. 52, bnr. 134 samtykker at gnr. 52, bnr. 305 bebygges inntil 2.5 meter fra min grense, som byggemelding jnr. 70/1299 viser, idet jeg i henhold til bygningslovens §70.2, forplikter meg og senere eier (festere) til ikke å bebygge min eiendom nærmere enn bygningslovgivningens bestemmelser om avstand mellom bygninger tilsier, jfr bygningsloven §70.

- Tinglyst 04.09.1970, best om garasje/parkering, doknr. 14771. Denne servitutten omhandler at bygnings myndighetene ved approbasjon av 27.08.70 har tillatt bygging av garasje beliggende over grensen mellom eiendommen gnr. 52, bnr. 134 og gnr. 52, bnr. 305, gir underskrevne eiere av de respektive eiendommer denne erkløring som forpliktelse for seg selv og eventuelle eiere av eiendommne.
Eier av garasjen på gnr. 52, bnr. 134 skal ha rett til adgang på eiendommen gnr. 52, bnr. 305 i forbindelse med vedlikehold, maling og reparasjon.
Eierne av begge eiendommer har gjensidig plikt til vedlikehold, maling og reparasjon slik at garasjen til enhver tid fremtrer som en bygning.
Eierne av begge eiendommer har gjensidig plikt til vedlikehold, ryddning og snømåking på kjørearealet og gjensidig rett til adgang på de respektive eiendommer for å utføre dette.
Denne erklæringen blir å tinglyse på begge eiendommer og kan ikke avleses uten Oslo bygningsråds samtykke.

- Tinglyst 28.08.1989, best om vann/kloakkledn, doknr. 57346. Denne servitutten omhandler om mellom eier av gnr. 50, bnr. 126. 1A og eier av gnr. 52, bnr. 134 er følgende overkomst opprettet. Eier av gnr. 50, bnr. 126 gis rett til å legge stikkledning for vann- og avløp med nødvendige kummer gjennom gnr. 52, bnr. 134. Ledningen legges etter følgende trase. Overvannsledning legges om fortsettelsen av eksisterende spill- og vannledning ut til hovedledning. Grunneieren gir ledningseieren fri adgang til eiendommen for nødvenig vedlikehold og reparasjonsarbeider. Grunneieren forplikter seg til ikke å utføre arbeider som kan skade ller gjøre ledningene utilgjengelige. (Bygge over, eller inntil, fylle opp eller senke terrenget.) Ledningseieren forplikter seg til å erstatte mulige skader som anlegget eller driften måtte påføre eiendommen. Eventuell tvist om denne overenskomst avgjøres ved skjønn. Skjønnsmenn oppnevnes av byfogden, og dette skjønn vil være enedlig. Denne overenskomst kan ikke avlyses uten skriftelig samtykke fra Oslo vann- og avløpsverk.

Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få prioritet etter ovennevnte heftelser og servitutter. 

Eiendommen har ikke separat utleieenhet. Det vil normalt være anledning til utleie av hele eiendommen eller enkeltrom, såfremt utleiearealet er bygningsmessig godkjent for varig opphold og har forsvarlige radonnivåer. 

Attraktiv og sentral beliggenhet på Nordberg/Kringsjå med nærhet til Oslos flotteste naturområder i marka. Kun få minutters gange til Norges idrettshøgskole, Toppidrettssenteret og idylliske Sognsvann med en rekke muligheter for sport- og fritidsaktiviteter hele året. Lysløype fra Sognsvann til Ullevålseter og videre fører løyper og turveier til både Tryvann og Holmenkollen. Eiendommen ligger like ved Kringsjå T-banestasjon som gjør det enkelt å ta seg til sentrum på en rask og effektiv måte. Samtidig har man buss nr. 25 som tar deg enkelt ned til Majorstuen. Nærmeste dagligvare er Meny og Kiwi på Kringsjå, samt søndagsåpen butikk ca. 5 min. unna i Carl Kjeldsens vei. For et utvalg av forretninger og servicetilbud er Ullevål stadion eller Storo Storsenter fullverdige tilbud for den shoppinglystne. Nordberg kirke ligger rett nede i veien. Hyppige avganger med både T-bane og buss tar deg raskt ned til Oslo sentrum. Et herlig sted å bo for deg som ønsker en rolig tilværelse i nærheten av marka og samtidig kort vei unna et pulserende by-liv i Oslo sentrum.

Fredelig og fritt beliggende i attraktivt og veletablert boligområde i naturskjønne og grønne omgivelser på Kringsjå/Nordberg. For øvrig grensende inntil Nordmarka med flotte tur og rekreasjonsmuligheter sommer som vinter. Ca. 10 min. gangtid til Sognsvann med bademuligheter. Nærbutikk og andre servicetilbud i umiddelbar nærhet. Kort vei til Norges idrettshøgskole, Toppidrettssenteret og Universitetet på Blindern.

Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger.

Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør, og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til bydelsadministrasjonen for oppdatert informasjon.

Eiet tomt på 3 012 kvm. Dette er en av Nordbergs flotteste tomter! Unik skjermet hage uten innsyn og trafikk. Velstelt og frodig med prydbusker, trær, vakre blomster, frukttrær og beplantning. Svakt skrånende tomt opparbeidet med asfaltert adkomst fra veien og til dobbel garasje samt biloppstillingsplasser foran denne, skiferbelagte gangstier, plenareal og solrik terrasse. Fantastisk beliggende eiendom rett ved Damefallet. Gode parkeringsforhold på egen tomt, i dobbel garasje samt parkeringsplass i halvpart av dobbelgarasje nede ved veien og foran denne. Deler av tomten (ca. 1 mål) går ut i Damefallet og disponeres av allmenheten.

Dobbel garasje med hagebod er bygget inn i terreng i nordøstre hjørne av tomten. Garasjen har flatt tak med gress og elektrisk leddport. Det er 3 fasestrøm i garasjen og nok kapasitet til å installere ladepunkt for el-bil der. Garasjen er oppført i 2004. Biloppstillingsplasser også på egen gårdsplass. I tillegg tilhører også halvpart av dobbelgarasje som deles med nærmeste nabo nede ved veien. Her er det også biloppstillingsplass foran garasjen.

Eiendommen har adkomst via kommunal vei.

Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Eier er selv ansvarlig for private stikkledninger til boligen.

Kommuneplan:
Oslo mot 2030 – Smart, trygg og grønn, datert 23.09.2015.

Kommunedelplan:
KDP-17, annen overordnet møteplass - eksisternde. Reguleringsplan opprettholdes

Området er regulert til byggeområdet for boliger. Nærliggende områder er regulert til friområder, turvei, park og lek, spesialområde - bevaring/bolig og spesialområde bevaring/kulturminner.

Eiendommen er regulert til byggeområde for boliger i henhold til reguleringsplan S-3669 datert 17.06.1998, reguleringsplan for boligområdet Sogn haveby - fortetting og bevaring med tilhørende reguleringsbestemmelser. Eiendommen omfattes også av vedtak om midlertidig forbud mot tiltak for Sogn Haveby. Plan- og bygningsetaten har funnet det nødvendig å nedlegge midlertidig forbud mot tiltak for alle eiendommer i Sogn haveby, da det er flere eiendommer i Sogn haveby som fremstår som godt bevart og som utgjør en del av den kulturhistoriske helheten i området.
Tilhørende reguleringsbestemmelser:
- 23234, Offentlig kjørebane/veigrunn.
- 25633, Offentlig kjørebane/veigrunn.

Pågående byggesaker:
- Nordbergveien 71 - Fasadeendringer og tilbygg med egen boenhet.
- Nordbergveien 84 - Endring av eksisterende svømmebasseng.
- Ved Kongleveien 46-59 og ved Nordbergveien 88-99 - Fornying av kommunale avløpsledninger.
- Hamborgveien 5 - Utvidelse av kjøkken og ombygging av garasje.

Pågående plansak:
- Saksnr 202102096. Saken gjelder: Revisjon av reguleringsplan for småhusområder i Oslos ytre by (Småhusplanen).

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Kommunale avgifter er kr 56.899,- for inneværende år. I dette inngår gebyr for vann, avløp, renovasjon, feiing/tilsyn og eiendomsskatt.

Fordeling:
Eiendomsskatt: kr 20 617,-
Feie- og tilsynsgebyr: kr 243,-
Renovasjonsgebyr: kr 10 254,89,-
Vann- og avløpsgebyr. kr 25 785,-

Nåværende eier har et strømforbruk som tilsvarer ca. 20.000 kWh. pr. år. 
Boligen har en årlig forsikringspremie på kr 12 500,-
Boligen er tilknyttet Viken Fiber, Altibox Fiberbredbånd 500/500, kr 1 289,- i måneden + tillegg 69 for ekstra dekoder. Tv-tuner/dekoder medfølger.
Boligen er tilknyttet Sector alarm alarmselskap som koster kr 8 600 pr. år.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk og avtaler.

Formuesverdi for 2023 var kr 8 973 597,- ifølge skatteetaten. Beløpet forutsetter at eier bor fast i boligen (primærbolig).

Ved eventuell øvrig bruk av eiendommen (f.eks. fritidsbolig, pendlerbolig, utleieobjekt) var formuesverdien for 2023 kr 19 247 996,-.

Formuesverdien justeres normalt årlig. Se skatteetaten.no for mer informasjon om fastsettelse av formuesverdien.

Eiendomsskatten utgjør ca kr. 20.600 pr år.

29 500 000,00 Prisantydning

Omkostninger

737 500,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
545,00  Tinglysing skjøte
19 900,00  Tryg Boligkjøperpakke (valgfri)
--------------------------------------------------------
758 490,00 Omkostninger totalt

--------------------------------------------------------
30 258 490,00 Totalpris inkl. omkostninger

--------------------------------------------------------

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Janicke Dahl Norland

Etter nærmere avtale.

Selger har ikke tegnet boligselgerforsikring og eventuelle reklamasjoner må rettes direkte til selger. Selgers egenerklæringsskjema følger som bilag til denne salgsoppgaven i tillegg til tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis.

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Tryg. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger.

For alle boligtyper, unntatt tomter, inneholder Boligkjøperpakken innboforsikring, renteforsikring (unntatt fritidsbolig) - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig – og flytteforsikring. I tillegg inneholder den husforsikring for alle hus og hytter forutsatt at eiendommen ikke har seksjonsnummer/andel (tilhører et sameie/borettslag).

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Les mer om forsikringen i informasjonsarket fra Tryg. Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres av Tryg.

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperforsikring.

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside www.krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.
Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning.
Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.
Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.
Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 0,9% av salgssummen.
Tilrettelegging fra kr 17.000,-
Oppgjør: kr 7.500,-
Markedspakke: kr 28.250,-
Visninger: kr 3.500,- pr. visning
Oppslag eiendomsregister: kr 2.900,-

Megler har i tillegg krav på dekning av utlegg.

Oppdragsnummer 40-0069/25
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Majorstuen og Oslo Vest
950007613
Oppdragets KR-kode KR40.2569

Sist oppdatert: 28. mai 2025 kl. 13:27