Bølerlia 123

Bølerlia 123, 0689 OSLO
Kommunenummer 301, gårdsnummer 164, bruksnummer 32, ideell andel 1/1
Andelsnummer 21, Haraløkka Borettslag, organisasjonsnummer 950311649

Totalt bruksareal BRA: 75 kvm.

BRA-i:
4. etasje, 64 kvm: Entré, bad, kjøkken, stue og 2 soverom.

BRA-e:
Kjeller, 7 kvm: To boder oppmålt til hhv. 2 kvm og 5 kvm.
4. etasje, 4 kvm: Bod.

Åpent areal:
4. etasje, 7 kvm: Balkong.

Det gjøres oppmerksom på at boligens eksterne boder tilhører borettslagets fellesareal, og at bodene således ikke eies av den enkelte andelseier. Dette medfører at borettslaget i fellesskap beslutter bruken, og at man ikke selv har eierrett og rettsvern for bodene. Borettslaget kan ved vedtak beslutte annet bruk av fellesarealet og disponering av bodareal kan dermed opphøre.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 09.10.2025, utført av Anticimex AS v/Lars Petter Ausland. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Selger har fått utarbeidet en tilstandsrapport, dvs. en teknisk gjennomgang av boligen hvor eventuelle avvik, risiko for kjøper og prisoverslag for hva som bør gjøres av oppgradering, er skissert. Se særskilt TGIU (tilstandsgrad ikke undersøkt), samt TG2 og TG3 som viser hva som er boligens normale slitasje, alder og type, hva som er avvik fra dette og hva som bør/må utbedres. Rapporten og selgers egenerklæring er en del av salgsoppgaven og må leses nøye før bud inngis. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.

Boligbygg over fire etasjer samt kjeller.
Bygningen er iht. tilstandsrapporten oppført med støpt plate på mark. Grunnmur, bærende konstruksjoner og skillende dekker i hovedsak av betong og stålkonstruksjoner. Utvendige fasader forblendet med fasadeplater og felter med liggende trekledning. Tilnærmet flat takkonstruksjon, tekket med papp/membran (taket er ikke besiktiget).
Leiligheten har slett entrédør med brannklasse B30, lydklasse 35dB, kikkhull, sikkerhetslås og dørpumpe. Balkongdør med 2-lags glass fra ukjent årstall. Vinduer med 2-lags glass fra 2016.

Sammendrag av boligens tilstandsgrad (kun TG 2 – alder, slitasje, skader mv.; ingen TG 3):

Våtrom:
- Kun naturlig ventilasjon.
- Lys til speilskap fungerte ikke på befaringstidspunkt. Servant har en mindre krakelering.
Til info. Pga. våtrommets utforming og bruk er det ikke praktisk mulig å gjennomføre hulltaking og fuktmåling. Det ble derimot gjennomført et overflatesøk med fuktindikator, uten at det ble påvist indikasjoner som tyder på fuktskader.

Kjøkken:
- Kun kullfilter, ikke separat avtrekk (TG iht. NS 3600).

Øvrige rom:
- Ventilasjonen vurderes stedvis som ikke tilfredsstillende. Ingen ventiler i stue og kjøkken.

Tekniske anlegg, VVS-anlegg (sjekkpunkter utover det som er inkludert i andre rom):
- Anbefalt brukstid passert på vannrør av kobber, avløpsrør av støpejern og hovedstoppekran

Elektrisk anlegg, forenklet vurdering:
- Det er kun fremlagt samsvarserklæring på deler av utførte arbeider på det elektriske anlegget.
- Det vurderes at det med høy sannsynlighet er utført arbeider på det elektriske anlegget etter 1999, som ikke er dokumentert med samsvarserklæring (TG iht. NS3600).
Med bakgrunn i manglende samsvarserklæring og dokumentasjon for resterende deler av det elektriske anlegget, bør det gjennomføres en utvidet el-kontroll av en kvalifisert elektrofaglig person.

Dører:
- Balkongdør av eldre dato.

Balkong:
- Rekkverkshøyden er målt til 0,91 m, som er noe lavere enn dagens forskriftskrav på 1,00 m.
- Treheller har slitasje.

Til informasjon:
Det er ikke etablert ildsted i leiligheten. Det er hengt opp brennbart materiale/hyller på pipe i soverom. Ved eventuelt senere etablering av ildsted må disse fjernes pga av
brannkrav.

Les for øvrig mer om byggemåte og den tekniske tilstanden i rapporten.

Selger kommenterer:
- «Lite hakk i gulvet».
– «Ved nedbør drypper det litt fra et utvendig rør som er festet i taket på balkongen. Styret har gitt beskjed om at de har funnet et firma som kan utbedre dette.»
– «Det foreligger planer om fasaderehabilitering. Styret har kalt inn til en ekstraordinær generalforsamling (EGF) 30. oktober. Kostnadsrammen ligger nå (september 2025) på mellom 250 og 290 mill. kr. Noe som tilsvarer en økning i felleskostnader på ca. 3300–3900 kr. pr. mnd. Økningen inkluderer ikke eventuell ENØK-støtte, så den kan muligens bli noe mindre. Reglene for offentlig støtte endres kontinuerlig. Utifra hva vi vet i dag, så er det snakk om max 12 millioner kr. Støtteordingene er politisk bestemt, og det er svært vanskelig å forutsi. Se flere detaljer på borettslagets hjemmeside under "Oversikt vedlikehold".»
– «Borettslaget gjennomfører rørfornying i borettslaget i 2025 og 2026. I følge rørinspeksjon-rapport fra 2018 er følgende mangel registrert i stakeluke for kum: "Korrosjon/Slitasje, Manglende tilslag (rørveggen er sterkt påvirket), I støpejernsrør er det kraftig rustangrep".»
– «Pipeløpene ble rehabilitert og innsatt med stålrør i 2024 i regi av borettslaget.»
– «I følge eiendoms- og eiendomsopplysninger fra forrige eier ble vinduene skiftet ut i 2016. "Nye vinduer fra 2016 på kjøkken, stue og begge soverommene med trekarmer med 2-lag med isoleringsglass."»
– «I følge befarings- og eiendomsopplysninger fra forrige eier: "Nye sikringer på badet og kjøkkenet ved renovering" (2015).»
– «Lagt opp til og montert taklampe over spisebord. montert dimmer for taklampe. Montert 4 veis stikkontakt i stue. lagt opp montert to stikkontakter i stue. lagt opp og montert stikkontakter på stort og lite soverom. montert og tilkoblet løse jordingsledere til ny jordskinne i sikringsskap.»
– «Montering av stikk i stue, justering av lampe på kjøkken. Bytte av bryter til dimmer på kjøkken. Montering av spot skinne og stikk i gang.»
– «Informasjon fra borettslagets hjemmeside, under Oversikt vedlikehold:
"Drenering har blitt vurdert 2 ganger, sist i 2019, utført av SINTEF Byggforsk.
Konklusjonen i rapporten er som følger:
‘Konklusjon Befaring av kjellere i Bølerlia 66–72, 117–125 og 127–131 har vist at det er kapillært oppsug av fukt fra byggegrunnen i vegger og gulv av betong.
Det er ikke påvist vanninntrengning på gulvene, hvilket viser at dreneringen fortsatt fungerer.
Det mest effektive tiltaket for å begrense fuktoppsuget er å begrense vannpåkjenningene utenpå kjellervegger og i byggegrunnen under gulvene.
Dette kan oppnås med å etablere terrengfall fra bygningene. Dette gjelder noen av fasadene, og er nærmere beskrevet i rapporten.
Ytterligere tiltak er å sikre et minimum av ventilasjon i kjellerne med dagens veggventiler. I tillegg må det tettes rundt utette gjennomføringer i vegger under terreng’.
Drenering er inkludert i fasaderehabiliteringen, men dersom denne skulle bli nedstemt på EGF, så vil drenering av de blokkene som er anbefalt utbedret i SINTEF-rapporten bli utført. Dette ble stemt gjennom på GF. i mai 2025."»
– «Informasjon fra borettslagets hjemmeside, under Oversikt vedlikehold: "Det ble utført en radonmåling av ett ekstern firma i 2015. Tilbakemeldingen var at disse var innenfor normale parametere. Vaktmesterne vår måler radon ca. en gang i året. Sist i februar 2025. Alle målingene er innenfor normalen."»

Boligen er modernisert/påkostet i:
2023 - Malt tak og vegger i soverom I og montert plassbygd skrivebord i eik og hyller i malt furu. Malt tak og vegger i entré samt inngangsdør (inn mot leiligheten). Montert plassbygde hyller i bod i 4. etg.
2022 - Malt tak og vegger i soverom II.
2020 - Malt tak og vegger i kjøkken og stue.
2019 - Montert lysskinne over kjøkkenbenk med dimmer samt ekstra stikkontakt i stue og entré.
2018 - Montert flere stikkontakter i stuen og begge soverom.

Gjennomgående andelsleilighet beliggende i byggets fjerde etasje, med adkomst via felles trapperom. Oppgangen har callinganlegg.
Leiligheten består av:

Entré
Lys og innbydende entré med plass til både sko- og yttertøy. Planløsningen er effektiv, med direkte adkomst til samtlige rom og uten areal som går til spille. Veggene er lyse, og gulvet har moderne laminat som gir et lunt og helhetlig preg. Like utenfor leiligheten er det en romslig bod på 4 kvm med plassbygde hyller – perfekt for sportsutstyr, evt ved og lagring.

Bad (2015):
Pent og tidsriktig baderom med store lyse fliser på vegg og mørke gulvfliser med varme under. Badet er innredet med moderne baderomsinnredning med glatte mørke fronter, heldekkende servant med ettgreps armatur, speilskap med belysning og stikkontakt, vegghengt toalett med sisternekasse, samt dusjhjørne med innfellbare glassdører og hånddusj.
Det er opplegg for vaskemaskin og tørketrommel, samt naturlig ventilasjon via avtrekksventil i vegg. Et helhetlig og stilrent rom med godt lys og et moderne uttrykk.

Kjøkken (2015):
Stilrent og funksjonelt kjøkken fra IKEA med glatte, lyse fronter og benkeplater i mørk laminat som gir en flott kontrast til de hvite flisene på veggen. Kjøkkenet har integrert belysning under overskap og godt med både skap- og benkeplass.
Benkeplaten har nedfelt oppvaskkum i rustfritt stål med ettgreps armatur.
Hvitevarer er integrert og medfølger: induksjonstopp, stekeovn, oppvaskmaskin og kjøleskap med frysedel. Ventilator med kullfilter og komfyrvakt er montert. Det er i tillegg lekkasjestopper koblet til sisternekassen på badet.
Det gjøres oppmerksom på at hvitevarene er kjøpt for noen år tilbake, og kjøper må forvente slitasje som følge alder og normal bruk.
Kjøkkenet fremstår pent og velholdt, med et tidløst uttrykk som harmonerer godt med boligens stil.

Stue
Lys og romslig stue med store vindusflater som slipper inn godt med naturlig lys og gir flott utsyn mot grønne omgivelser. Rommet har en funksjonell utforming med god plass til både sofagruppe og spisebord. Den dempede grønne og gule fargepaletten skaper en lun og moderne atmosfære som fremhever boligens særpreg.
Fra stuen er det utgang til en sydvendt, overbygget balkong på 7 kvm, belagt med treheller. Her kan man nyte varme dager og ettermiddagslyset i grønne, rolige omgivelser. Balkongen fungerer som en lun forlengelse av stuen – perfekt for en kaffekopp, middag i frisk luft eller stille kvelder med utsikt mot trekronene og skogsterrenget rett utenfor. Marka er rett bak skogholtet igjen, så her får du følelsen av å bo i marka/skogen.

Soverom
Leiligheten har to soverom av god størrelse, begge med garderobeskap og store vinduer som slipper inn rikelig med naturlig lys.
- Hovedsoverommet har plass til dobbeltseng, skrivepult og ekstra oppbevaring. De lyse veggene og store vindusflaten gir rommet en rolig atmosfære, og det vender mot et stille område uten innsyn.
- Det andre soverommet benyttes i dag som barnerom, og fremstår lyst og innbydende med god plass til seng, lek og oppbevaring. Den varme fargetonen gir rommet en personlig og lun karakter – et hyggelig rom som enkelt kan brukes som barnerom, gjesterom eller hjemmekontor.

Overlater
Bad: Flislagt gulv med gulvvarme. Flislagte vegger. Himling i lysmalt, slett flate med downlights.
Kjøkken: Gulvflate belagt med gulvbelegg. Malte, slette veggflater. Himling i lysmalt mur/betong med lampepunkt.
Øvrige rom: Gulvflater belagt med laminat. Malte, slette veggflater. Himlinger i lysmalt mur/betong med lampepunkter. Profilerte innerdører.

Teknisk
- Sikringsskap med automatsikringer og strømmåler montert i felles trapperom.
- Inspeksjonsluke for hovedstoppekran, avløpsrør, vannrør og lekkasjestopper montert ved sisternekasse på bad.
- Fordelerskap for rør-i-rør system montert i vegg bak vaskemaskin.
- Varmtvannsbereder plassert i boden utenfor inngangsdøren i 4.etg.
- Ventilasjonen i leiligheten er basert på naturlig ventilasjon med tilluftsventiler i yttervegg kombinert med avtrekksventil på bad.

Medfølger ikke:
- Taklampe og vegghengt bokhylle på kjøkken
- Taklampe over spisebord og gul kasse/skrivebord i stue
- Vegghengt stativ til glass på balkong
- Vegghengte leselamper over seng og vegghengt leselampe over skrivebord på soverom I
- Bokhylle over seng på soverom II
- Knagger til barneklær/yttertøy i entré.

Vi viser for øvrig til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.

Leiligheten er oppvarmet med elektrisitet.
Det er gulvvarme på bad.

Boligen har pipe, men det er ikke tilkoblet ildsted per dags dato. Det gjøres oppmerksom på at om ildsted skal etableres, må det gjøres nærmere undersøkelser av pipe og pipeløp. Installasjon av ildsted forutsetter melding til Feiervesenet.

Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med.

Det foreligger ferdigattest på boligblokken, datert 25.11.1966. Denne kan fås ved henvendelse til megler.

Det er uvisst om det er gjort endringer etter at ferdigattest ble gitt, men selger opplyser at det ikke er foretatt endringer i selgers eiertid.

Kjøper overtar alt ansvar, kostnad og risiko for dette videre.

Utover andel fellesgjeld overdras leiligheten fri for pengeheftelser med unntak av:
Borettslaget har legalpant for forfalte felleskostnader og andre krav som følger av borettslagsforholdet iht. burettslagsloven § 5-20. Pantet er begrenset oppad til 2G (G = folketrygdens grunnbeløp).

Det er tinglyst 5 servitutter på borettslagets eiendom. Disse omhandler blant annet bestemmelser om vei/gjerde, elektriske kraftlinjer/trafostasjon/kiosk, bebyggelse (gjerde, anlegg og vedlikehold av ledninger m.v., benyttelse, vann/kloakkledning m.fl. best.), og festekontrakt.

Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få prioritet etter ovennevnte heftelser og servitutter.

Rettigheter i annen eiendom:
Eiendommen har tinglyst rett til "Bestemmelse om bebyggelse" - Tillatt å bygge nærmere tomtegrensen enn 4 m, adkomstrett for drift og vedlikehold av garasje, bestemmelse om vedlikehold av garasje og bestemmelse om endring i terrenget i nærheten av garasje. Rettigheten hefter i gnr. 164, bnr. 253. Dagboknr 1158064, tinglyst 29.02.2024.

Andelseier kan ikke uten samtykke fra styret i borettslaget overlate bruken av boligen til andre. Med samtykke kan andelseier overlate boligen til andre i inntil tre år hvis andelseier har bodd i boligen i minst ett av de to siste år. Utleie i andre tilfeller kan godtas ved særlige grunner, jf. burettslagslova § 5-6. Utleie forutsetter at leiligheten har forsvarlige radonverdier. Se også borettslagets vedtekter og konferer megler ved spørsmål.

Tilbud av produkter og tjenester fra våre samarbeidspartnere
Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester;
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring.
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger.
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtakelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i den digitale annonseringsplattformen Hjem som eies av Bomega AS.

Naturskjønn og fredelig beliggenhet – midt mellom by og mark

Bølerlia 123 har en solrik og attraktiv beliggenhet i et av de mest populære og barnevennlige områdene på Bøler – Haraløkka. Her bor du stille og fredelig, uten gjennomgangstrafikk, samtidig som du har Østmarka som nærmeste nabo. Dette er et område som virkelig kombinerer det beste av byliv og naturnær livsstil.
Nabolaget består hovedsakelig av lavblokker, rekkehus og småhusbebyggelse, og preges av god plass mellom byggene, frodige grøntområder og et godt bomiljø. Borettslaget har store fellesarealer med lekeplasser, sittegrupper og grønne lunger som innbyr til både lek og avslapning.
Like i nærheten finner du Trolltun – den sjarmerende og kreative kunstnerkolonien på Bøler – samt Sørli besøksgård og parsellhagene, som gir området et unikt og levende preg.

Umiddelbar nærhet til Østmarka – Oslos villmark

Med Østmarka rett utenfor døren har du tilgang til et av Oslos flotteste friluftsområder. Her finner du et nettverk av turstier, skiløyper, klatremuligheter og sykkelruter – perfekt for både hverdagsturer og helgeeventyr. Badeplassene ved Nøklevann og Ulsrudvann er populære sommerdestinasjoner, og Ulsrudvann er kjent som et av Oslos varmeste badevann.
På vinterstid kan du ta deg rett ut i oppkjørte skiløyper og lysløyper, mens helårs serveringssteder som Mariholtet, Østmarkseteren, Skullerudstua og Rustadsaga gir deg et sted å varme deg og fylle på energien – midt i naturen. Ved Rustadsaga tilbyr Nøklevann Ro- og Padleklubb kurs og utlån av kajakker og utstyr i sommersesongen.

Et eldorado for sport og aktivitet

Rett ved boligen ligger Haraløkka idrettsanlegg, med blant annet to kunstgressbaner, tennisbane, treningsapparater og en 200 meters løpebane. Bøler flerbrukshall tilbyr et variert aktivitetstilbud innen håndball, basket, innebandy og volleyball, og for den treningsglade finnes flere treningssentre i nærområdet: EVO Bøler, Friendly Treningssenter (tidligere Mudo Gym) på Ulsrud og Skullerud Sport Senter. På Skullerud finner du også Oslo Klatresenter – et av Nord-Europas største innendørs klatreanlegg. SATS finnes både på Ryen og Hellerud.

Nært alt du trenger i hverdagen

Nærmeste matbutikk, Rema 1000 Bøler, ligger bare 200 meter fra boligen og har lange åpningstider. Kiwi, ved Nøklevann skole. Bøler Senter ligger innen kort gangavstand og byr på dagligvare (Coop Mega), Vinmonopol, apotek, frisør, blomsterbutikk og flere andre servicetilbud. Her finner du også Bøler bad – et populært næranlegg med ekstra varmt vann, Deichman bibliotek og Bøler fritidsklubb.

Enkel og effektiv kollektivtransport

Både buss og T-bane har holdeplass ved Bøler Senter. T-banen (linje 3) tar deg til Oslo sentrum på kun 19 minutter, med hyppige avganger hele dagen. I tillegg går Østkantens egen flybuss, OSL-Ekspressen, langs General Ruges vei/Ytre Ringvei – praktisk for deg som reiser ofte.

Boligen ligger innenfor bomringen og har enkel biltilkomst.

Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger.

Bølerlia 123 sokner til Nøklevann skole (1.-7. trinn) og Skullerud skole (8.-10. trinn).
Det er flere barnehager i området som Utmarkveien barnehage, Holtet barnehage, og Nøklevann barnehage. Flere av barnehagene har friluftsavdelinger.

Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen/bydelsadministrasjonen for oppdatert informasjon.

Festet tomt på 62 383 kvm.
Grunneier/bortfester er Oslo kommune.
Festeavgiften er kr 895.894 pr. år.
Festeavgiften blir neste gang regulert 01.07.2032. Denne kan reguleres hvert 10. år iht. konsumprisindeksen
Festeavtalen utløper 01.01.2049.
Samtykke fra grunneier, til overdragelse av andeler, kreves ikke.

Felles tomt er pent opparbeidet med asfalterte internveier, biloppstillingsplasser, sykkelparkering, plenarealer, sittebenker, lekeområde, trær, prydbusker og diverse beplantning.

Kopi av lov om tomtefeste kan fås ved henvendelse til megler.

Gateparkering etter områdets bestemmelser.

Borettslaget har et eget garasjelag. Kun andelseiere i Haraløkka Borettslag kan eie garasje. Garasjeobligasjon må transporteres ved et evt. salg. Forretningsfører utfører transport på bakgrunn av ferdigstilt transportfullmakt med attestert ID for begge parter. Transportgebyr på kr 3.875,- påløper. Ved manglende/bortkommet obligasjon må selger besørge mortifikasjon.
Månedlig betaling er kr 384,- per garasjeplass.

Borettslaget disponerer parkeringsplasser som leies ut etter venteliste. Evt. leie av parkeringsplass utgår ved opphør av kontrakt/overtakelse boligandel. Styret administrerer dette. Ved interesse kan nye andelseiere henvende seg til parkering@haralokka.no.
Månedlig betaling er kr 200,- per parkeringsplass.

Borettslaget har etablert 35 ladestasjoner for el-biler og ladbare hybridbiler. Disse finansieres via innskudd fra de andelseierne som ønsker å leie biloppstillingsplass med ladestasjon. Oslo kommune har for øvrig etablert 46 ladestasjoner på Haraløkka utfartsparkering, som ligger 550 m fra leiligheten.

Eiendommen har adkomst via kommunal vei samt privat internvei med felles vedlikeholdsansvar for Borettslaget.

Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger.
Borettslaget er ansvarlig for private stikkledninger til bygningen.

Eiendommen er regulert til bolig med tilhørende anlegg, friområde/park, offentlig kjørebane/veigrunn, turvei/skiløype, felles garasjeanlegg/p-hus, felles parkering, felles lekeareal og offentlig gang-/sykkelvei i henhold til reguleringskart datert 07.10.2025.
Gjeldende reguleringsbestemmelser er V130159N2 vedtatt 13.01.1959, S-512 vedtatt 25.01.1954, 60665 vedtatt 16.11.1965, 54959 vedtatt 11.08.1959 og S-1387 vedtatt 22.02.1967.

Kjente byggesaker i nærområdet:
Det pågår enkelte mindre byggesaker i nærliggende borettslag og sameier, hovedsakelig knyttet til teknisk oppgradering (antenner, basestasjon, fasadevedlikehold og takarbeid).
Ingen av prosjektene vurderes å ha vesentlig betydning for bomiljø, utsikt eller støyforhold for beboere i Haraløkka borettslag (Bølerlia 123).

Bølerlia 117 – Oppføring av antenner (saksnr. 202455509)
Mindre tiltak på eksisterende bygning, gjelder oppføring av antenner på tak.

Bølerlia 93–115 / Nøklesvingen 2–40 – Fasadeendring og installasjon av pipe (saksnr. 202555797)
Fasadetiltak på nærliggende blokker, uten endringer i høyde eller bruk.

Haraløkka 5 – Oppføring av basestasjon med antenner (saksnr. 202551758)
Etablering av mindre basestasjon for mobilnett. Tiltaket kan gi noe midlertidig anleggstrafikk under montering.

Nøklesvingen 14 m.fl. – Utskifting av taktekking og to takvinduer (saksnr. 202552382)
Vanlig vedlikeholdstiltak i tilstøtende sameie.

Nøklesvingen 2 – Utvidelse av vindfang og fasadeendring (saksnr. 202005949)
Mindre fasadeendring på inngangsparti.

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Felleskostnadene er kr 3.579,- pr. mnd. og inkluderer: Kollektiv TV og Strømming 50 og Kollektiv Bredbåndsavtale, kommunale avgifter, festeavgift, felles bygningsforsikring, trappevask, drift og vedlikehold, styrehonorar og forretningsførsel, og nedbetaling andel fellesgjeld m.m.
Felleskostnadene justeres normalt en til to ganger årlig, i forhold til borettslagets faktiske utgifter.

Det tas forbehold om at felleskostnadene kan justeres fortløpende pga. renteøkninger.

Oversikt over fordelingen av posten felleskostnader, foreligger ikke fra forretningsfører.

Det er vedtatt eiendomsskatt i Oslo kommune.
For boliger er eiendomsskatten 2,35 promille av eiendomsskattegrunnlaget minus bunnfradraget. Bunnfradraget for 2025 er på inntil 4,7 millioner kroner.
Borettslag får eiendomsskatt for hele borettslaget. Bor du i borettslag får du derfor ikke eiendomsskatteseddel fra kommunen.
Det er ikke utskrevet eiendomsskatt for eiendommen pr. d.d.

Nåværende eier har et strømforbruk som tilsvarer ca. kr 13.000,- pr. år. / 8990 kWh pr. år. Det er ikke tegnet Norgespris på strøm for boligen.
Boligen er tilknyttet Telia som leverandør av Kollektiv TV og Strømming 50 og Kollektiv Bredbåndsavtale. TV-tuner/dekoder medfølger.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk. Kjøper må selv tegne innboforsikring.

Formuesverdi for 2023 var kr 1.141.265,- ifølge skatteetaten. Beløpet forutsetter at eier bor fast i boligen (primærbolig).

Ved eventuell øvrig bruk av eiendommen (f.eks. fritidsbolig, pendlerbolig, utleieobjekt) var formuesverdien for 2023 kr 4.565.061,-.

Formuesverdien justeres normalt årlig. Se skatteetaten.no for mer informasjon om fastsettelse av formuesverdien.

Andel formue er kr 21.741,- pr. 31.12.2024.
Andel fellesgjeld er kr 149.677,- pr. 31.12.2024.

Total fellesgjeld for boligselskapet er kr 43.850.654,- pr. 09.10.2025, og lånevilkårene er:

Husbanken
Lånenummer: 11426295
Type lån: Annuitetslån
Rentebetingelser: 5,15 %
Innfrielsesdato: 15.01.2027
Avdragsfrihet: Nei

Handelsbanken
Lånenummer: 8398.71.49151
Type lån: Annuitetslån
Rentebetingelser: 5,90 %
Innfrielsesdato: 15.01.2027
Avdragsfrihet: Nei

Handelsbanken
Lånenummer: 8398.72.00904
Type lån: Annuitetslån
Rentebetingelser: 5,90 %
Innfrielsesdato: 15.04.2051
Avdragsfrihet: Nei

Handelsbanken
Lånenummer: 8398.72.43395
Type lån: Annuitetslån
Rentebetingelser: 5,55 %
Innfrielsesdato: 15.07.2044
Avdragsfrihet: Nei

Borettslaget har ikke tilrettelagt for individuell nedbetaling av andel fellesgjeld (IN-ordning).

4 900 000,00 Prisantydning
149 677,00 Andel av fellesgjeld
--------------------------------------------------------
5 049 677,00 Pris inkl. fellesgjeld

Omkostninger

9 950,00  Gjensidige Boligkjøperpakke (valgfri)
545,00  Tinglysing hjemmel
545,00  Tinglysing panterettsdokument
--------------------------------------------------------
11 040,00 Omkostninger totalt

--------------------------------------------------------
5 060 717,00 Totalpris inkl. omkostninger

--------------------------------------------------------

Dersom kjøper ikke er medlem av boligbyggelaget, må det påregnes en innmeldingsavgift og årlig medlemsgebyr pr. ny andelseier. Dette faktureres direkte fra boligbyggelaget.
Leilighetens andel av fellesgjelden vil komme i tillegg til kjøpesummen. Denne gjelden skal ikke innbetales i oppgjøret, men følger leiligheten.
Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer.

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtakelsen.

Sven Hendrik Gronholz og Carine Gronholz

Leiligheten er tilknyttet Haraløkka Borettslag. Godt oppdatert hjemmeside www.haralokka.no
Borettslaget består av 400 andelsleiligheter fordelt på 12 blokker, og er et frittstående borettslag.
Forretningsfører er Norian Regnskap AS, tlf. 22 91 14 86.
Dugnad må påregnes.
Dyr må ikke holdes uten skriftlige samtykke fra styret.
Det er fellesvaskeri og avlåst sykkelrom til bruk for beboerne, samt sykkelstativ utenfor hver blokk.
Grilling på balkongene er kun tillatt med godkjent elektrisk grill og/eller gassgrill.
Styret, gjennom vaktmester, ordner med postkasseskilt.
Borettslagets hjemmeside; www.haralokka.no.

Foretatte påkostninger og større vedlikehold de senere år:
2024 – Rehabilitering av pipeløp og innsetting av stålrør. Ferdigstilt nye lekeplasser.
2023/2024 – Montert LED-lys i kjellernedganger. Installert nytt avfallssystem (Molok). Nye sikringsskap i fellesvaskeriene.
2022/2023 – Vedlikeholdsspyling av innvendige avløpsrør.
2021/2022 – Garasjeprosjekt gjennomført. Kontantfri betalingsløsning installert i vaskeriene. Skiftet gjerder ved parkeringsplassene for el-bil og reparert flere mindre porter i borettslaget.
2021 – Festet fasadeplater på nytt.
2019/2020 – Bygningsmessig tilstandsrapport og vedlikeholdsplan utarbeidet av K. Apeland AS (grunnlag for senere ENØK- og fasaderapport).
2018 – Rørinspeksjon utført av Norva24 AS (rapport anbefalte rehabilitering innen 5 år+).
2015 – Radonmåling gjennomført.

Planlagte påkostninger / saker vedtatt eller behandlet i Generalforsamling 2025:

Fasaderehabilitering (informasjonssak, EGF planlagt)
Styret arbeider videre med rehabilitering av fasadene, og planlegger ekstraordinær generalforsamling (EGF) for endelig vedtak enten i slutten av 2025 eller i begynnelsen av 2026.
Kostnadsramme:
Mellom 250 og 290 mill., avhengig av valg av fasadeplater (lavere) eller tegl (høyere). Andel felles gjeld øker ca. mellom kr. 625 000,- og ca. kr. 725 000,-
Dette tilsvarer en økning i felleskostnader på ca. kr 3.360,- – 3.900,- pr. mnd., beregnet med 5 % rente over 30 år.
Et slingringsmonn på 15 % er lagt inn for uforutsette kostnader.
Mulig offentlig støtte:
Enova og Oslo kommune kan samlet gi støtte på inntil ca. 12 mill., men støtteordningene endres fortløpende.
Tiltak som inngår i kalkylen:
1. Nye fasadeplater eller tegl (valg på EGF)
2. Ny isolasjon av vegger
3. Skifte av alle vinduer og balkongdører
4. Etterisolering og drenering av kjellervegger
5. Nytt callinganlegg og inngangsdører
6. Skifte av takrenner og nedløpsrør.
Økonomisk effekt:
Økning i felleskostnader vil skje gradvis, ca. kr 600,- pr. halvår gjennom anleggsperioden (estimert varighet ca. 2 år).
Endelig kostnad vil avhenge av fremtidig rente og støtteordninger.
ENØK-rapport (K. Apeland AS):
Kun etterisolering av kjellervegger og utskifting av vinduer/balkongdører gir positiv nåverdi ved fremtidige energipriser.
Prosjektet vil kunne løfte borettslagets energimerke fra F til D.

Rehabilitering av avløpsrør
Kostnadsramme: ca. kr 25 mill. inkl. mva.
Leverandør: Proline Norge AS.
Styret gis fullmakt til å sluttforhandle kontrakt.
Finansiering: Økning i felleskostnader anslått til ca. kr 350,- pr. mnd.

Drenering
Omfang: Bølerlia 66–72, 117–125, 127–131 og 133–137.
Leverandør: Tronslien AS.
Kostnadsramme: kr 5.625.000 inkl. mva.
Tiltaket er skilt ut fra fasadeprosjektet for å kunne iverksettes uavhengig av EGF-vedtak.

Vedtektsendringer
– Borettslaget følger Borettslagslova §8-9(6): Tiltak som overstiger 5 % av årlige felleskostnader krever generalforsamlingsvedtak.
– Nytt punkt i §4.1(11): Montering av varmepumper på verandaene er ikke tillatt.

Nye bommer inn til hesteskoen
Leverandør: Saferoad Traffix AS.

Sette opp gjerde mellom plen og vei
Gjerde settes opp mellom plen og vei fra oppgang 131 til 117, samt mellom plen og parkeringsplass 1–15.
To porter etableres utenfor Bølerlia 129 og 121.

Belysning på lekeplassen foran Bølerlia 66–72
Styret følger opp gjennomføringen.

I henhold til borettslagets vedtekter må kjøper godkjennes av styret som ny andelseier. Det er kjøpers ansvar at styregodkjenning blir gitt, men styret kan ikke nekte godkjenning uten saklig grunn.
Iht. burettslagslova kan man bare eie én andel i borettslaget. Kun fysiske personer kan være andelseiere.

Borettslaget har ikke bestemmelser om forkjøpsrett.

Borettslag har anledning til å være tilknyttet et sikringsfond som dekker eventuelt manglende innbetaling av felleskostnader. Dette borettslaget er ikke tilknyttet et slikt fond, noe som vil kunne medføre en risiko for økte felleskostnader dersom andre andelseiere ikke betaler sine felleskostnader. Borettslaget har imidlertid legalpant i andelen, og manglende betaling av felleskostnader kan dermed tvangsinndrives av borettslaget.

Dokumenter for borettslaget kan fås ved henvendelse til megler.

Etter nærmere avtale. Overtakelse kan tidligst skje etter at styrets godkjennelse er avklart.

Selger har i forbindelse med salget tegnet Boligselgerforsikring levert av Gjensidige.
Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis.

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtakelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger.

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.

Dersom ikke Boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtakelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon.

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne Boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring.

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr. SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg, da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht. lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.
Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.
Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles.

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 0,90 % av salgssummen inkl. eventuell fellesgjeld. Minimumsprovisjon er kr 50 000,00.

Vederlag
Kontroll av hjemmel og heftelser  kr 2 900,00
Markedsføringspakke  kr 28 250,00
Oppgjør  kr 7 500,00
Tilrettelegging  kr 17 000,00
Visninger pr. stk. / Overtakelse  kr 4 000,00

Utlegg
Eierskiftegebyr forretningsfører - NORIAN Regnskap AS  kr 6 570,00
Innhenting av informasjon forretningsfører  kr 6 464,00
Tinglysing sikring  kr 545,00

Andre utgifter
AX tilstandsrapport leilighet  kr 9 950,00
Boligens visittkort  kr 600,00
Boligselgerforsikring Gjensidige Andel  kr 12 912,00
Foto  kr 4 300,00

Oppdragsnummer 45-0084/25
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Oppsal
Haakon Tveters vei 27, 0682, OSLO
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR45.2584

Sist oppdatert: 19. oktober 2025 kl. 12:18