Kringsjåveien 95

Kringsjåveien 95, 5163 LAKSEVÅG
Kommunenummer 4601, gårdsnummer 150, bruksnummer 11, ideell andel 1/1
Andelsnummer 20, Borettslaget Kringsjåveien 91-95, organisasjonsnummer 964160813

Totalt bruksareal BRA: 78 kvm

BRA-i:
4. etasje 60 kvm: Entrè, bad, kjøkken/stue og 2 soverom

BRA-e:
Kjeller og loft: 10 kvm: 2 loftsboder og 2 boder i kjeller

BRA-b:
4. etasje 8 kvm: Innglasset balkong

Arealet i en av loftsbodene måles til 5 m2 (ALH), men grunnet lav takhøyde er ingen deler av arealet måleverdig som bruksareal. De delene av arealene som har lav himlingshøyde (ALH) utgjør 3 kvm.

Det gjøres oppmerksom på at bodene tilhører borettslagets fellesareal, og at bodene således ikke eies av den enkelte andelseier. Dette medfører at borettslaget i fellesskap beslutter bruken, og at man ikke selv har eierrett og rettsvern for bodene. Borettslaget kan ved vedtak beslutte annet bruk av fellesarealet og disponering av bodarealene kan dermed opphøre.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 15.04.2025 utført av Arnt-Stian Warholm.
 

Selger har fått utarbeidet en tilstandsrapport, dvs. en teknisk gjennomgang av boligen hvor eventuelle avvik, risiko for kjøper og prisoverslag for hva som bør gjøres av oppgradering, er skissert. Se særskilt TGIU (tilstandsgrad ikke undersøkt), samt TG2 og TG3 som viser hva som er boligens normale slitasje, alder og type, hva som er avvik fra dette og hva som bør/må utbedres. Rapporten og selgers egenerklæring er en del av salgsoppgaven og må leses nøye før bud inngis. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.  

Boligbygget er oppført i 1958 og er iht tilstandsrapporten oppført med grunnmur og bærende konstruksjoner i hovedsak av betong. Fundamentert på ukjent byggegrunn. Bygget er oppført med støpt gulv mot grunn og yttervegger av betong. Utvendige fasader av malt murpuss og etasjeskillere av betong. Valmtak i trekonstruksjoner.

Les forøvrig mer om byggemåte og den tekniske tilstanden i rapporten.

Det gjøres spesielt oppmerksom på følgende punkter som har fått TG2 (alder, slitasje, skader mv)  

- Ventilasjon: Kjøkkenventilator benytter kullfilter noe som kan medføre lavere effekt enn en konvensjonell avtrekksventilator. Effekten i en brukssituasjon er ikke kjent. 

- Skjevhetsmåling: Det er registrert skjevheter i stue, hvor forskjellen mellom høyeste og laveste punkt er målt til 15 mm. Eksakt årsak til skjevhetene er ikke kjent.

- Varmtvannsbereder: Varmtvannsbereder er plassert i rom uten sluk/overløp eller annen sikring mot fuktskader (f.eks automatisk vannstopper). Konsekvens kan være at det oppstår fuktskader hvis lekkasje fra varmtvannsbereder skulle oppstå. Tiltak anbefales.

- Vannrør: Fordelerstamme for rør-i-rør er montert direkte på vegg, og ikke i skap. Det er ikke avrenning til rom med sluk, eller tilsvarende sikring mot fuktskader. Konsekvens kan være fuktskader hvis det skulle oppstå lekkasje fra vanninstallasjoner. Tiltak anbefales. Det er ikke kursoversikt for rør-i-rør-system, anbefales etablert.

- Forenklet vurdering av det elektriske anlegget: Det er ikke fremlagt samsvarserklæring på utførte arbeider på det elektriske anlegget (tilstandsgrad settes i henhold til NS3600). Med bakgrunn i ovennevnte avvik bør det gjennomføres en utvidet el-kontroll av en kvalifisert elektrofaglig person.

Det gjøres oppmerksom på følgende punkter som har fått TGIU (ikke er undersøkt):

- Stakeluke: Innvendig stakeluke er ikke lokalisert.

- Fukt i tilliggende konstruksjoner: På grunn av våtrommets utforming og bruk er det ikke praktisk mulig å gjennomførehulltaking og fuktmåling i de mest fuktutsatte delene av våtsonen, som
erfaringsmessig er områdene der skader forekommer. Hulltaking og fuktmåling i lukkede konstruksjoner er derfor ikke utført. Det ble derimot gjennomført et overflatesøk med fuktindikator, uten at det ble påvist indikasjoner som tyder på fuktskader.

Leiligheten har det siste året blitt totaloppusset med nytt kjøkken og bad. Alle rom er gipset, sparklet og malt og det er lagt nytt laminat gulv. Alt av elektrisk er byttet ut, og det er installert spotter i tak på kjøkken og bad samt på ett av soverommene.

Praktisk bad som er innredet med store nøytrale fliser som gir et tidløst og elegant uttrykk. Speilskap fra Ikea og underskap med skuffer fra Megaflis gir gode oppbevaringsmuligheter. Praktiske innfellbare dusjdører, vegghengt toalett og spotbelysning, er med på å gi badet en eksklusiv følelse. Det er felles vaskekjeller i borettslaget, men her har du mulighet til å ha din egen vaskemaskin.

Kjøkkenet har en åpen løsning mot stuen og er virkelig prikken over i`en i denne leiligheten. Det fremstår moderne og gjennomført med stilrene løsninger. De mørke frontene i kombinasjon med benkeplate i lys stein, gir et uttrykk som passer perfekt til dagens interiørtrend. Kjøkkenet er utstyrt med integrerte hvitevarer som platetopp med innebygd ventilator, stekeovn i ergonomisk høyde, kjøleskap med fryser og praktisk vinkjøler. Den åpne kjøkkenøyen med nedfelt vask gir både ekstra arbeidsflate og en sosial sone mot resten av rommet. Store vindusflater slipper inn rikelig med naturlig lys og gir en luftig og god atmosfære. Et perfekt kjøkken for både hverdag og fest.

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.

Det er kun de hvitevarene som er listet opp som følger med. Disse hvitevarene følger med: Platetopp, stekeovn, vinskap, oppvaskmaskin og kjøleskap.

Selger opplyser at det er kommet feilmelding på platetoppen og den fungere ikke for øyeblikket. Dette er meldt inn til butikken og antas å være en garantisak. Platetopp vil uansett være fikset/byttet før overtagelse.

De fleste lamper henger på kroker og medfølger ikke i handelen. Det er lampe i gang og over kjøkkenøy. Garderobeskap på soverom følger i utgangspunktet ikke med, men kan kjøpes etter nærmere avtale.

Leiligheten har installert peisovn i stue, og det er varmekabler på bad. Ellers er det elektrisk oppvarming.

Leiligheten har balansert ventilasjon med varmegjenvinning.

Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med. 

Det foreligger ikke midlertidig brukstillatelse eller ferdigattest på eiendommen, og det finnes av den grunn ikke dokumentasjon over eiendommens lovlighet, men den har vært brukt til boligformål siden 1958.

Det foreligger imidlertid ferdigattest datert 14.04.23 vedrørende rehabilitering av balkonger (fasade) og fasadeendringer på nord-østsiden av bygget.
Det foreligger også ferdigattest datert 13.10.77 som gjelder vindusendring.

Vi har mottatt opprinnelige byggetegninger og slik leiligheten fremstår i dag så avviker disse ved at vegg mellom stue, kjøkken og entrè er åpnet opp.  

Utover andel fellesgjeld overdras leiligheten fri for pengeheftelser.

På eiendommen er det tinglyst følgende heftelser og rettigheter på borettslagets eiendom som følger eiendommens matrikkel ved overskjøting til ny hjemmelshaver:

4601/150/11:
Heftelser:
31.07.1901 - Dokumentnr: 900123 - Bestemmelse om vannrett
Meglers forklaring: Dette er en gammel servitutt som omhandler en person som erkjenner seg uberettiget til å benytte vannet fra basinene på hovedbruket til vaskeribedrift.

28.05.1919 - Dokumentnr: 910189 - Bestemmelse om gjerde
Meglers forklaring: Dette er en gammel servitutt som omhandler gjerdeplikt

03.05.1958 - Dokumentnr: 401177 - Bestemmelse om vannledn.
Meglers forklaring: Denne servitutten gjelder rett for borettslaget til å legge vannledning gjennom riksvei 516

27.01.1983 - Dokumentnr: 2253 - Bestemmelse om vannledn.
Meglers forklaring: Servitutten omhandler en rett som er gitt fra Hordaland vegkontor til å legge en vannledning under riksvei 55

Rettighet:
06.09.1899 - Dokumentnr: 901034 - Bestemmelse om vannledn.
Meglers forklaring: Dette er en gammel servitutt som omhandler denne eiendommens rett til å ta vann fra hovedledning fra bassinet på bnr 1 på anførte betingelser.

Borettslaget har legalpant for forfalte felleskostnader og andre krav som følger av borettslagsforholdet iht. burettslagsloven § 5-20. Pantet er begrenset oppad til 2G (G = folketrygdens grunnbeløp).

Andelseier kan ikke uten samtykke fra styret i borettslaget overlate bruken av boligen til andre. Med samtykke kan andelseier overlate boligen til andre i inntil tre år hvis andelseier har bodd i boligen i minst ett av de to siste år. Utleie i andre tilfeller kan godtas ved særlige grunner, jf. burettslagslova § 5-6. Utleie forutsetter at leiligheten har forsvarlige radonverdier. Se også borettslagets vedtekter og konferer megler ved spørsmål.

Sentral beliggenhet kun 10 minutter fra Bergen sentrum og med busstopp like ved med hyppige avganger. Med Laksevåg senter som nærmeste nabo har du tilgang til det meste du trenger i hverdagen. Flotte turområder som Løvstakken, Damsgårdsfjellet og Holafjellet ligger lett tilgjengelig. Nærområder byr også på flere fine grøntområder hvor området rundt Kirkebukten og Håsteinerparken må nevnes. Her finner du bla. båthavn, fine lekeplasser og innslag av Laksevågs rike historie med industri og skipsverk.

Veibeskrivelse Se Google maps - det er enkelt å finne frem i kartet.

Barnehager:
- Kidsa Vågedalen (1-5 år) 4 min å gå / 0.3 km
- Nygård barnehage (1-5 år) 14 min å gå / 1.1 km
- Kirkebukten barnehage (1-5 år) 14 min å gå / 1.2 km

Skoler:
- Holen skole (1-10 kl.) 4 min å gå / 0.3 km
- Damsgård skole (1-7 kl.) 16 min å gå / 1.3 km
- Nygårdslien skole (1-7 kl.) 19 min å gå / 1.5 km
- Laksevåg videregående skole 21 min å gå / 1.7 km
- Årstad videregående skole 10 min å kjøre / 4 km

Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør, og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen/bydelsadministrasjonen for oppdatert informasjon.

Felles tomt for borettslaget er opparbeidet med diverse beplantninger, terrasse på terreng, grillplass, biloppstillingsplasser og sittegrupper. Felles trappeoppgang med callinganlegg.

Gateparkering etter områdets bestemmelser. 

Eiendommen har adkomst via kommunal vei.

Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Borettslaget er ansvarlig for private stikkledninger til bygningen.

Eiendommen er regulert til bolig i henhold til reguleringsplan Laksevåg gnr 151 bnr 180 mfl. Krigsjåveien 83, Laksevåg senter og Laksevåg industrihus datert 25.06.07 med tilhørende reguleringsbestemmelser.

Det foregår en områdereguleringsplan for Laksevågneset som denne leiligheten er en del av. Strategisk planprogram for Laksevåg og oppstart av en offentlig områdeplan for Laksevågneset ble vedtatt i Bystyret i 2019. Områdeplanen skal være et rammeverk for utviklingen av Laksevågneset, og skal sikre viktig infrastruktur og tilstrekkelig skolekapasitet for å muliggjøre utvikling av nye boligområder og sentrumsfunksjoner på de gamle industriområdene ved sjøen. Planområdet omfatter omtrent 210 dekar landareal og undersøkelsesområder for bruk av sjøareal.

Vi har ingen informasjon i dag som tilsier at noen av disse planene kan komme til å påvirke denne leiligheten negativt.

Borettslaget berøres av følgende hensynssoner i kommuneplanen:
Gjennomføringssone - Omforming av Laksevåg med dekningsgrad: 100%
Støysone - Veistøy gul sone med dekningsgrad: 19%
Støysone - Veistøy rød sone med dekningsgrad: 16%

Eiendommen er også berørt av Eviny Termo AS sitt konsesjonsområde for fjernvarmeanlegg.

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Felleskostnadene er kr 5.888,- pr. mnd. som inkluderer: Kommunale avgifter, eiendomsskatt, forsikring, tv og internett, renhold og diverse driftskostnader.

Renhold: 287,-
TV/internett: 471,-
Felleskostnader: 5.130,-

Felleskostnadene justeres normalt en til to ganger årlig i forhold til borettslagets faktiske utgifter.

Ett av borettslagets lån har fastrenteavtale på 2,30% frem til 06.11.2030. Når denne avtalen utløper vil fellesutgiftene kunne øke dersom rentenivået på flytende rente er høyere på det tidspunktet.

Nåværende eier har et strømforbruk som tilsvarer ca. kr 10.000,- pr. år.

Boligen er tilknyttet Telia som leverandør av kabel-tv og har avgift på kr 471,- pr. mnd. Internett boks medfølger. Hvis man ønsker TV-kanaler må dette bestilles gjennom leverandør.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk. Kjøper må selv tegne innboforsikring.

Formuesverdi for 2023 var kr 658 173,- ifølge skatteetaten. Beløpet forutsetter at eier bor fast i boligen (primærbolig).

Ved eventuell øvrig bruk av eiendommen (f.eks. fritidsbolig, pendlerbolig, utleieobjekt) var formuesverdien for 2023 kr 2 632 692,-.

Formuesverdien justeres normalt årlig. Se skatteetaten.no for mer informasjon om fastsettelse av formuesverdien.

Andel formue er kr 37.848,- pr. 31.12.24
Andel fellesgjeld er kr 744.060,- pr. 10.04.25

Total fellesgjeld for boligselskapet er kr 14.825.288,- pr. 10.04.25 og lånevilkårene er:
Bank: Svenska Handelsbanken AB
Restsaldo: 14.419.099,-
Lånetype: Annuitetslån
Rentebetingelser: 2,30%
Type rente: Fastrente frem til 06.11.2030
Innfrielsesdato: 06.01.58

Bank: Svenska Handelsbanken AB
Restsaldo: Kr. 406.189,-
Lånetype: Annuitetslån
Rentebetingelser: 5,85%
Type rente: Flytende rente
Innfrielsesdato: 01.01.32

IN-ORDNING:
Dette borettslaget har tilrettelagt for individuell nedbetaling av andel fellesgjeld (IN-ordning). Det vil si at hver enkelt andelseier helt eller delvis kan velge å nedbetale sin andel av borettslagets fellesgjeld til boligbyggelaget. Dette vil i så fall medføre en reduksjon av de månedlige felleskostnadene (andel av renter og avdrag på fellesgjelden). Nedbetalt andel av fellesgjeld knyttes til andelen og følger andelen ved et eventuelt salg.

2 990 000,00 Prisantydning
744 060,00 Andel av fellesgjeld
--------------------------------------------------------
3 734 060,00 Pris inkl. fellesgjeld

Omkostninger

545,00  Tinglysing hjemmel
545,00  Tinglysing panterettsdokument
9 950,00  Tryg Boligkjøperpakke (valgfri)
--------------------------------------------------------
11 040,00 Omkostninger totalt

--------------------------------------------------------
3 745 100,00 Totalpris inkl. omkostninger

--------------------------------------------------------

Dersom kjøper ikke er medlem av boligbyggelaget, må det påregnes en innmeldingsavgift og årlig medlemsgebyr pr. ny andelseier. Dette faktureres direkte fra boligbyggelaget.
Dersom borettslaget har fellesgjeld, vil leilighetens andel av fellesgjelden komme i tillegg til kjøpesummen. Denne gjelden skal ikke innbetales i oppgjøret, men følger leiligheten.
Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer.

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Anders Villanger

Leiligheten er tilknyttet Borettslaget Kringsjåveien 91-95.
Borettslaget er frittstående og består av 20 andeler.
Forretningsfører er Obos Stor-Bergen.

Hver andelseier er pliktig til å utføre snømåking, strøing/salting på offentlig fortau utenfor blokken. Oppgavene går på rundgang og deles mellom alle andelseierne. Styret administrerer disse oppgavene.

Dugnad må påregnes.

Selv om det er vedtatt forbud mot dyrehold, kan styret samtykke i at brukeren av boligen holder dyr dersom gode grunner taler for det, og dyreholdet ikke er til ulempe for de andre brukerne av eiendommen
Dyrehold må søkes om til borettslaget.

Borettslaget praktiserer ikke forkjøpsrett.

I henhold til borettslagets vedtekter må kjøper godkjennes av styret som ny andelseier. Det er kjøpers ansvar at styregodkjenning blir gitt, men styret kan ikke nekte godkjenning uten saklig grunn. I
Iht. burettslagslova kan man bare eie tilsammen en andel i borettslaget og tilknyttede borettslag. Kun fysiske personer kan være andelseiere.

Borettslaget bekreftes tilknyttet Skadeforsikringsselskapet Borettslagenes Sikringsordning AS. Avtalen er løpende, såfremt premie med forfall 1. februar er betalt. Sikringsfondet dekker manglende innbetaling av felleskostnader fra øvrige andelseiere.

Dokumenter for borettslaget kan fås ved henvendelse til megler.

Etter nærmere avtale. Overtakelse kan tidligst skje etter at forkjøpsretten for øvrige andelseiere i borettslaget og eventuelt medlemmer av boligbyggelaget er avklart, samt at styrets godkjennelse er avklart. 

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring hos Anticimex. Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis.

Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som man mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Claims Handling AS behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Tryg. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger.

For alle boligtyper, unntatt tomter, inneholder Boligkjøperpakken innboforsikring, renteforsikring (unntatt fritidsbolig) - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig – og flytteforsikring. I tillegg inneholder den husforsikring for alle hus og hytter forutsatt at eiendommen ikke har seksjonsnummer/andel (tilhører et sameie/borettslag).

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Les mer om forsikringen i informasjonsarket fra Tryg. Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres av Tryg.

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperforsikring.

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside www.krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.
Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning.
Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.
Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.
Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 1,4% av salgssummen uten eventuell fellesgjeld.
Tilrettelegging: kr 12.000,-
Oppgjør: kr 7.500,-
Markedspakke: kr 22.400,-
Oppslag eiendomsregister: kr 2.900,-
Kommunale opplysninger : kr 3.400,-
Fotopakke: kr 5.500,-

Megler har i tillegg krav på dekning av utlegg. 
 

Oppdragsnummer 79-0018/25
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Bergen Sentrum
NO 950 007 613 MVA
Oppdragets KR-kode KR79.2518

Sist oppdatert: 30. april 2025 kl. 14:42