Sandstuveien 52A

Sandstuveien 52A, 1184 OSLO
Kommunenummer 301, gårdsnummer 149, bruksnummer 437, seksjonsnummer 45, ideell andel 1/1

Totalt bruksareal BRA: 31 kvm

BRA-i:
3. etasje 25 kvm: Entré, bad og stue med åpen kjøkkenløsning.

BRA-e:
-2. etasje 2 kvm: Bod.
3. etasje 4 kvm: Bod like utenfor leiligheten.

Åpent areal:
3. etasje 1 kvm: Balkong.

Boligen disponerer 2 boder, en i felles gang utenfor leiligheten og en bod i underetasjen. Boden beliggende i felles gang utenfor leiligheten har et totalt gulvareal (GUA) på 6 m2, men grunnet skråtak/lav takhøyde er kun 4 m2 av arealet måleverdig som bruksareal. De delene av arealene som har lav himlingshøyde (ALH) utgjør 2 m2.
Fellesvaskeri i Sandstuveien 52B. Sykler låses ute på sykkelstativ eller i sykkel boden. Garasjeanlegg i underetasjen med mulighet for leie av garasjeplass. Det er per juni 2026 to ledige plasser i anlegget.

Det gjøres oppmerksom på at boligens eksterne boder tilhører sameiets fellesareal, og at boden således ikke eies av den enkelte sameier. Dette medfører at sameiet i fellesskap beslutter bruken, og at man ikke selv har eierrett og rettsvern for boden.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 28.05.2026 utført av Anticimex AS.

Selveierleilighet beliggende i bydel Nordstrand, Oslo kommune. Bolig- og næringsbygg oppført i 1956. Bygget er oppført med støpt gulv mot grunn. Bygget er oppført med kjeller og underetasje. Grunnmur og bærende konstruksjoner i hovedsak av betong/murkonstruksjoner. Etasjeskillere av betongkonstruksjoner. Yttervegger av betong/ murkonstruksjoner utvendig pusset og malt, samt synlig murverk. Yttertak av trekonstruksjoner tekket med takpapp/ membran og båndtekking/ metallplater (taket er ikke besiktiget). Leiligheten har glatt entrédør fra ukjent årstall med brannklasse B30, lydklasse 355db samt kikkehull. To-fløyet balkongdør med karmer av tre og to-lags glass fra 2013. Boligen ventileres hovedsakelig med naturlig ventilasjon gjennom balkongdør og ventiler. Oppvarming av boligen skjer i en kombinasjon mellom bruk av radiator/ vannbåren varme og elektrisitet.

Selger har innhentet en tilstandsrapport av boligen/eiendommen. Av rapporten fremgår det at flere bygningsdeler har fått tilstandsgrad ikke undersøkt/ikke tilgjengelig for undersøkelse (TG IU), 2 (TG2) og/eller 3 (TG3). Rapporten beskriver også avvik på undersøkte bygningsdeler uten tilstandsgrad. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.  

Det gjøres spesielt oppmerksom på følgende forhold gitt TG3, TG2 og TGIU:

TG3:
Våtrom:
Basert på våtrommets samlede tilstandsbilde og følgende hovedmomenter: fukt i himlingen, stedvis riss/sprekker i fliser, bom i enkelte fliser, uklarhet i om gulvet har tilstrekkelig fall, våtrommet har ikke fullverdig tettesjikt, plassering av dusjkabinett, alder på vann- og avløpsrør og at baderommet kun naturlig ventilasjon, må det påregnes fornyelse innen kort tid. Fornyelse av våtrom innebærer oftest totalrenovering, og erfaring viser at oppstart av utbedrings- og fornyelsesarbeider ofte avdekker ytterligere forhold som krever tiltak, noe det må tas høyde for. FØlgende sjablongmessige prisanslag gjelder for renoveringen av våtrommet: Over Kr. 300 000,-.

TG2:
Kjøkken:
-Det er ikke montert automatisk lekkasjestopper, som vurderes å være et krav i dette tilfellet.
-Det er ikke registrert noen redusert avrenning i kjøkkenvask.
-Ventilasjonen vurderes som utilstrekkelig.

Tekniske anlegg
-Det er ikke etablert stoppekran for varmtvann til dusjkabinett i leiligheten.
-Radiatorer og tilhørende røropplegg grunnet alder.

Andre rom:
-Himlingsflater bærer preg av aldersrelatert slitasje og har enkelte mindre skader.
-Veggflater bærer preg av aldersrelatert slitasje.
-Ventilasjon vurderes som utilstrekkelig.

Vinduer og ytterdører:
-Det registreres skade på dørbladet ved dørvrider/lås på entrédøren. Forholdet er vurdert til å være av kosmetisk betydning.

TGIU:
-Innvendig stakeluke er ikke påvist inne i boenheten.
-Yttertak: Taket er ikke fysisk inspisert grunnet sikkerhetsmessige forhold. Konsekvens er at taket kan være utsatt for slitasje, skader eller feil utførelse som ikke lar seg registrere på grunn av begrenset tilkomst.
-Balkonger: Konstruksjonen er ikke tilgjengelig for undersøkelser. Tettesjiktet er hovedsakelig skjult og ikke tilgjengelig for inspeksjon.

HMS:
-Rekkverkshøyder, lysåpninger og andre sikkerhetsmessige forhold er kontrollert opp mot dagens gjeldende byggetekniske forskrift, selv om denne ikke har tilbakevirkende kraft. Det ble ikke funnet avvik i henhold til gjeldende forskrift.

Tilstandsrapporten er inntatt i salgsoppgaven. Rapporten inneholder informasjon om avvikene og konsekvensen av disse. For avvik som er gitt TG3 har den bygningssakkyndige i tillegg gitt et anslag på hva det vil koste å utbedre disse avvikene. Ettersom kjøper regnes å være kjent med forhold som tydelig fremgår av tilstandsrapporten, oppfordres du til å sette deg grundig inn i rapporten i sin helhet.

Sammendrag av selgers egenerklæring:
Har du kjennskap til eiendommen? - "Ja. Eiendommen selges med fullmakt. En fullmaktshaver har ikke nødvendigvis detaljert kunnskap om eiendommen, med den risiko det innebærer. Det kan derfor være feil og mangler ved eiendommen som det ikke er spesifikt opplyst om. Kjøper oppfordres derfor til å foreta en særlig grundig undersøkelse av eiendommen, gjerne med bistand av teknisk sakkyndig."
Har du som fullmaktshaver bodd i boligen? -"Jeg har ikke bodd i leiligheten. Leiligheten har vært leid ut."

Er det utført arbeid på bad, vaskerom eller toalettrom? - "Ja. Monterte vannstoppekraner, toalett, dusjkabinett og vask/servantskap med speilskap over i 2020. Utført av Nore VVS AS. Det finnes dokumentasjon på arbeidet."

Er det utført arbeid på det elektriske anlegget? - "Ja. Installerte nye automatiske sikringer i sikringsskap i 2020. Utført av Driftsleder Elektro AS. Det finnes dokumentasjon på arbeidet."

Har du andre opplysninger om boligen eller eiendommen utover det du har svart? - "Ja. Litt treg balkongdør. Liten skade på ytterdør til leiligheten."

Se supplerende tekst i tilstandsrapporten og selgers egenerklæringsskjema om overnevnte forhold. Kjøper overtar ansvar og risiko for dette. 

Toppleilighet i 3. etasje med luftig beliggenhet i veldrevet sameie. Leiligheten er er malt i lyse farger og har en god åpen planløsning med god utnyttelse av plassen. Praktisk planløsning med åpen stue- kjøkkenløsning, entré og flislagt bad. Til boligen følger det to boder. Perfekt for førstegangskjøpere, utleie eller pendlere. Leiligheten ligger flott til i 3. etasje fra inngangsplan med solrik balkong utenfor stuen. Eiendommen ligger i et attraktivt boligområde på Brattlikollen/Bekkelaget i bydel Nordstrand. Nærhet til flott natur ved Østensjøvannet, Ekebergåsen og Brannfjellskogen.

E n t r é :
Velkommen inn! Entré med plass til oppbevaring av sko og yttertøy. Det er installert porttelefon. Fra entreen er det adkomst til boligens øvrige rom.

S t u e :
Lys og arealeffektiv stue med åpen løsning mot kjøkkenet som skaper en sosial atmosfære i oppholdsrommet. Her er det god plass til både sofa og spisestue. Fra stuen er det utgang til solrik balkong! I det romslige oppholdsrommet er det en skyvedørsgarderobe for oppbevaring og klesavheng.

K j ø k k e n :
Kjøkken med moderne innredning fra 2020 med glatte fronter, benkeplate av laminat og nedfelt kjøkkenvask med armatur. Det er montert benkeskapsbelysning og stikkontakter under kjøkkenbenken. Kjøkkenet ligger i ene enden av oppholdsrommet slik at leiligheten er enkel å møblere og inndele i ulike soner. Naturlig plass for spisebord i tilknytning til kjøkkenet.

B a l k o n g :
Sydøstvendt balkong med utgang fra stuen. Her er det gode solforhold og hyggelig og luftig utsyn over nærområdet. Gulvflater belagt med terrassebord. Rekkverk av metall og glass. Balkongen er fra 2014.

B a d e r o m :
Helfliset baderom fra ukjent årstall. Badet ble oppgradert i 2020 med nytt dusjkabinett, nytt toalett, vegghengt servantinnredning med ovenpåliggende servant og speilskap med overlys.

Ø v r i g :
G u l v : Gulvflater belagt med pen laminat. Flislagt gulv på baderom.
V e g g e r : Veggflater med malt tapet og malt panel. Flislagte vegger på baderom.
D ø r e r : Glatt entrédør og innerdør. To-fløyet balkongdør med karmer av tre og to-lags glass fra 2013.
H i m l i n g : Malte flater i himling. Generøs takhøyde i leiligheten.
T a k h ø y d e : Takhøyde er på tilfeldig steder oppmålt til 2,23 - 3,33 meter.
D i v e r s e : Oppgradert elektrisk anlegg med automatsikringer.

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør. Hvitevarer på kjøkken medfølger salget.

Leiligheten er oppvarmet med radiator tilkoblet varmesentral og elektrisitet.

Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med. 

Det foreligger ikke ferdigattest på eiendommen, men midlertidig brukstillatelse ble gitt 05.04.1957. Tillatelsen er gitt på følgende vilkår: noen mindre arbeider er ikke fullført. Hvilke arbeider er ikke presisert.
Det foreligger byggetegninger som stemmer overens med dagens bruk.

Det foreligger ferdigattest for installering av dør og rampe, datert 24.03.1997 og for oppføring av balkonger, datert 25.02.2014.

Kjøper overtar alt ansvar, kostnad og risiko for dette videre. 

Utover andel fellesgjeld overdras leiligheten fri for pengeheftelser med unntak av:

Dagboknr. 60417, tinglyst 18.09.1987, type heftelse: Pantsettelseserklæring til sameiet på kr. 10 000,-.

Sameiet har legalpant for krav mot sameieren som følger av sameieforholdet iht. eierseksjonsloven § 31. Pantet er begrenset oppad til 2G, (G = folketrygdens grunnbeløp). 

I tillegg har sameiet tinglyst panterett som nevnt over.

Det er tinglyst 4 servitutter på sameiets eiendom. Disse omhandler blant annet bestemmelse om veg, vedtak av Oslo kommunes vann- og kloakkreglement, bestemmelse om gjerde og bestemmelse om kloakkledning.

Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få prioritet etter ovennevnte heftelser og servitutter. 

Ved utleie av boligseksjonen, blir eier fakturert for utleiegebyr kr 500,- (ekskl. adm.omk.kr 94,-).

Leiligheten er rengjort til visning og vil ikke bli ytterligere vasket til overtakelse. Leiligheten er ikke bebodd i perioden.

Området er et fredelig og barnevennlig nabolag med nærhet til skoler, barnehager, kollektivtransport, marka og daglige servicetilbud. Oslo sentrum ligger også godt innen rekkevidde (ca. 4,5 km til Oslo Sentralstasjon) via offentlig kommunikasjon eller en spasertur gjennom Ekebergparken skulpturpark med alt det innebærer av hovedstadens bymessige fasiliteter og servicetilbud.

Service og handel
Dagligvarehandelen kan gjøres ved bl.a Rema 1000 i Sandstuveien som ligger i gå avstand fra leiligheten, ca. 200 meter unna. Det ligger også søndagsåpne dagligvarebutikker på Ryen og Karlsrud. Kort vei til Holtet sentrum hvor man finner servicetilbud som gourmetbutikken Jacobs, Åpent Bakeri, Sparebanken Øst, apotek, Jernia, Sushi på Holtet og Best Helse. Ønsker du ytterligere servicetilbud ligger boligen nært Lambertseter kjøpesenter og Manglerud senter med bl.a. post, bank, apotek, helsekost, mote, interiør, jernvare, vinmonopol, kaféer, restauranter og Symra kino. Det er kort vei til til Sæter torg med et godt utvalg av butikker som Meny, Rema 1000 og Gutta på haugen.

Offentlig kommunikasjon
Området har et meget godt kollektivtilbud som gjør det enkelt å leve et aktivt liv uten bil. 1 minutt gange til T-banen/Brattlikollen stasjon (linje 1 og 4). T-banene tar deg til sentrum på ca. 15 minutter. Her stopper også buss nr. 4N som går mellom Bergkrystallen og Jernbanetorget, samt nr.70 Nationalteateret/Skullerud.

Barnevennlig
I nærområdet er det gode skole- og barnehagetilbud med gangavstand til Bekkelaget barneskole, Brannfjell ungdomsskole og Holtet videregående skole, i tillegg til et godt utvalg av både private og kommunale barnehager. Nærmeste barnehager er Kongsveien barnehage, Frier'n barnehage, Ekeberg idrettsbarnehage og Bekkelaget menighets barnehage.

Rekreasjon og fritid
Nærhet til flotte tur- og friluftsområder som bl.a. Ekebergsletta, Brannfjell, Østensjøvannet, Østmarka, Nordstrand bad og Katten som gir gode rekreasjonsmuligheter, både sommer og vinter. Brannfjell og Ekebergsletta er et av de første skogsområdene i hovedstaden som blir bart på vårparten, noe både hundeeiere, barnefamilier, terrengsyklister og idrettsutøvere vet å benytte seg av. Det er stier over hele åsen, alt fra brede lysløyper til trange skogstier og svabergpartier. I nærområdet finnes aktivitetstilbud som EKT Rideskole og Husdyrpark, preparerte skiløyper om vinteren, "Frisbeepark", KFUM og Bekkelaget sportsklubb, SATS på Karlsrud og Lambertseter svømmeklubb. Ekebergparken, også kjent som Skulpturparken åpnet høsten 2013. Parken inneholder skulpturer og kulturminner av blant annet Salvador Dalí, Per Ung og Auguste Renoir. Gangstier og friområder er oppgradert med nytt dekke og belysning og har blitt et yndet turmål for mange både på dag- og kveldstid. Parken har vekket enorm interesse, også blant utenlandsk presse. Kombinasjonen av natur og kunst er enestående.

Veibeskrivelse Se Google maps - det er enkelt å finne frem i kartet. Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger.

Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til bydelsadministrasjonen for oppdatert informasjon.

Eiertomt på 2 647 kvm som tilhører sameiet. Tomten er hyggelig opparbeidet med blant annet internstier, sykkelstativer, sittebenker, plenarealer, prydbusker og diverse beplanting.

Mulighet for både leie av garasjeplass i byggets kjeller. Det er for tiden to ledige garasjeplasser til leie og mnd leie er ca kr 1.550,-.
Forøverig parkering etter områdets bestemmelser.

Eiendommen har adkomst via kommunal vei.

Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Sameiet er ansvarlig for private stikkledninger til bygningen.

Eiendommen er regulert til byggeområde for boliger i henhold til reguleringsplan 52254 datert 10.08.1954. Reguleringsplanen er en plan uten egne skrevne bestemmelser.

Utdrag av plan- og bygge saker i området:
-Sandstuveien 52D. Byggesak: Flytting av kjøkken, oppgradering av bad og etablering av nytt sluk H0303. Tillatelse til tiltak gitt 11.03.2026. Se saksnummer 2026/01536 for mer informasjon.
-Sandstuveien 41A. Byggesak: Oppføring av boligbygg. Igangsettelsestillatelse del 1 gitt 18.03.2026. Se saksnummer 2025/18701 for mer informasjon.
-Libakkveien 9-11. Byggesak: Oppføring av boliger. Igangsettelsestillatelse 3 gitt 27.03.2026. Se saksnummer 2025/12627 for mer informasjon.

-Plansak: Området rundt eiendommen er omfattet av reguleringsplan S-4220, "Småhusplanen". Planen er under revisjon og i påventa av ny regulering er det vedtatt midlertidig tiltaksforbud på eiendommene som er omfattet av planen. Selv om "Småhusplanen" og tiltaksforbudet ikke gjelder denne eiendommen, kan det være av interesse å kjenne til revisjonen. Se saksnummer 2026/06808 for mer informasjon.
-Plansak: Sandstuveien 57. Detaljregulering. Saken startet i 2017 som et boligprosjekt. PBE stoppet planinitiativet. Forslagsstiller endret formålet bort fra bolig i september 2019 og det ble etterspurt fremdriftsplan som ikke ble tilsendt. PBE varslet avslutning av sak i mars 2020. Forslagsstiller sendte inn forslag til fremdrift og det ble varslet oppstart i2022. PBE har pga. manglende fremdrift varslet om avslutning også i november 2022, november 2023, august 2024 og mars 2025. Tredje avklaringsmøte avholdt i januar 2026. Se saksnummer 2025/06852 for mer informasjon.

Opplistingen er ikke uttømmende og interessenter oppfordres til å sette seg inn i reguleringsplaner for området. For flere byggesaker og informasjon i området, gå inn på Oslo kommune, plan og bygg sine nettsider: https://od2.pbe.oslo.kommune.no/kart/

Området er avsatt til bebyggelse og anlegg. Dette kan være boligbebyggelse, fritidsbebyggelse, sentrumsformål, kjøpesenter, forretninger, bebyggelse for offentlig eller privat tjenesteyting, fritids- og turistformål, råstoffutvinning, næringsbebyggelse, idrettsanlegg, andre typer anlegg, uteoppholdsarealer og grav- og urnelunder.

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Fellesutgiftene er kr 2 748,- pr. mnd. og inkluderer: A-konto fyring, varmtvann, kabel-tv, internett, dugnad, trappevask, felles bygningsforsikring, kommunale avgifter, drift og vedlikehold, diverse honorarer m.m.

Fellesutgiftene justeres normalt årlig i forhold til sameiets faktiske utgifter.

Fellesutgiftene fordeles på følgende måte:
Felleskostnader: Kr. 1 816,-.
A-konto fyring: Kr. 353,-.
Trappevask: Kr. 158,-.
Kabel-TV: Kr. 379,-.
Dugnad: Kr. 42,-.

Sameiet har energiavregning en gang i året (mai mnd.) som gjennomføres av selskapet ISTA. Til gode/skyldig beløp blir krevd inn via felleskostnadene. Hver seksjonseier har sin egen måler.

Nåværende eier har et strømforbruk som tilsvarer ca. 3 000 kwh. pr. år.
Boligen er tilknyttet Telia som leverandør av kabel-tv og grunnpakke TV/internett er inkludert i felleskostnadene. Tv-tuner/dekoder medfølger ikke.

Fullmektig har ikke bebodd eiendommen og har således ikke kjennskap til øvrige løpende utgifter for eiendommen. Kjøper må selv tegne innboforsikring.

Ved hjelp av skatteetatens boligkalkulator er boligens formuesverdi beregnet til kr. 693 470,- for fjoråret når boligen benyttes som primærbolig.

Formuesverdien er en gitt prosent av den beregnede markedsverdien. Beregnet markedsverdi er basert på Statistisk sentralbyrå (SSB) sine opplysninger om omsatte boliger. I beregningen tas det hensyn til boligens beliggenhet, areal, byggeår og boligtype.  
Det er eier av boligen som fastsetter formuesverdien, jf. skatteforvaltningsloven § 9-1 første ledd, men skattemyndighetene kan kontrollere at verdien er satt riktig.

Formuesverdi skal ikke overstige: 
Primærbolig: 25 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi opp til kr. 10 000 000, og deretter 70 % av den overskytende markedsverdi.
Sekundærbolig: 100 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi.

Formuesverdier som overstiger disse grensene, kan kreves nedjustert av eier. 

Fra 2026 har Stortinget vedtatt en oppdatert modell for beregning av formuesverdi for primærbolig, så avvik kan forekomme.

For mer informasjon se skatteetaten.no

Andel formue er kr 2 943,- pr. 31.12.2025
Andel fellesgjeld er kr 137 629,- pr. 27.05.2026

Total fellesgjeld for sameiet er kr 17 434 840,- pr. 27.05.2026 og lånevilkårene er:

Lån 1:
Restsaldo: kr. 8 057 589,-
Rentebetingelser: 6,45% flytende rente
Innfrielsesdato: 30.12.2042
Avdragsfrihet: Nei.

Lån 2:
Restsaldo: kr. 3 744 945,-
Rentebetingelser: 6,45% flytende rente
Innfrielsesdato: 30.10.2050
Avdragsfrihet: Nei.

Lån 3:
Restsaldo: kr. 2 843 516,-
Rentebetingelser: 6,45% flytende rente
Innfrielsesdato: 30.04.2048
Avdragsfrihet: Nei.

Lån 4:
Restsaldo: kr. 2 788 790,-
Rentebetingelser: 6,35% flytende rente
Innfrielsesdato: 30.04.2055
Avdragsfrihet: Nei.

Sameiet praktiserer ikke IN-ordning.

2 890 000,00 Prisantydning
137 629,00 Andel av fellesgjeld
--------------------------------------------------------
3 027 629,00 Pris inkl. fellesgjeld

Omkostninger

75 670,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
9 950,00  Gjensidige Boligkjøperpakke* (valgfritt)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
545,00  Tinglysing skjøte
--------------------------------------------------------
76 760,00 Omkostninger totalt (uten Gjensidige Boligkjøperpakke)
86 710,00 Omkostninger totalt (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------
3 104 389,00 Totalpris inkl. omkostninger
3 114 339,00 Totalpris inkl. omkostninger (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------

Dersom sameiet har fellesgjeld, vil leilighetens andel av fellesgjelden komme i tillegg til kjøpesummen. Denne gjelden skal ikke innbetales i oppgjøret, men følger leiligheten.
Totalpris inkl. omkostninger forutsetter kjøp til prisantydning.

Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer. 

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar dersom lån opprettes. 

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Urbanus As v/Petter Maaseide

Eiendommen er seksjonert, og leiligheten er tilknyttet Sameiet Sandstuveien 52, med sameiebrøk 42/6005.
Sameiet består av 38 leiligheter og 7 næringsseksjoner og 71 garasjeseksjoner.
Forretningsfører er Obos Eiendomsforvaltning AS.
Sameiet har vaktmestertjenester som utfører plenklippling, snømåking, strøing samt trappevask.
Dugnad må påregnes.
Dyrehold er ikke tillatt. Dersom gode grunner taler for det og dyreholdet ikke er til ulempe for de øvrige beboere, kan styret etter særskilt søknad, gi tillatelse til dyrehold.
Grilling (med kull) på balkonger og fellesterrasser er ikke tillatt.
Parabolantenner er ikke tillat oppsatt på terrasser eller yttervegg.
Hver høst må beboer lufte radiatorene når fyringsanlegget startes opp.
Det er fellesvaskeri i sameiet. Iht. husordensreglene er pris pr. vask er Kr 15,-. Vaskekort med verdi Kr 200,- fås kjøpt hos Nore VVS i underetasjen. Depositum på Kr 50,- ved førstegangskjøp.
Boligen er ikke beheftet med forkjøpsrett.

Styret har laget en vedlikeholdsplan som går over flere år fram i tid.

Foretatt påkostninger de senere år:
-Etablering av bergvarme (2025)
-Montering av brann-/røykvarslere i trappeoppganger og fellesareal (2024)
-Anskaffet og satt opp brannslukningsapparater i fellesareal og trappeoppganger (2024)
-Rehabilitering av fasade/balkonger (2013/2014)

Planlagte påkostninger:
Styret opplyser 29.05.2026 at det ikke er planlagt videre økning av felleskostnader om alt går etter planen. Etablering av bergvarme (sommeren 2025) har ført til redusert forbruk som gjør at seksjonseierne vil få refundert en del av varmeregnskapet om det blir betalt for mye.
Videre informerer styret om at det legges opp til infrastruktur i garasjeanlegget slik at hver garasjeplass kan etablere ladekabel for elbil da man kan få refundert 30% fra ENOVA. Med refusjon vil kostnaden bli ca. kr. 3 800,- pr. plass. Planen er å utnytte støtten og få gjennomført dette i sommer.

Iht. sameiets vedtekter må kjøper godkjennes av styret som ny sameier. Det er kjøpers ansvar at styregodkjenning blir gitt, men styret kan ikke nekte godkjenning uten saklig grunn.

Vi gjør videre oppmerksom på at det iht. eierseksjonsloven ikke er anledning å erverve mer enn 2 seksjoner i sameiet, her teller også eierskap via. firma, nærstående og familie. Kjøper har risikoen for at overskjøting på denne bakgrunn kan nektes av Statens Kartverk. I så fall vil kjøper uansett være forpliktet til å gjennomføre handelen, og oppgjør til selger vil finne sted tross manglende overskjøting.
Konferer med megler for mer informasjon.

Dokumenter for sameiet og kopi av seksjonsbegjæringen kan fås ved henvendelse til megler.

Etter nærmere avtale. Overtakelse kan tidligst skje etter at styrets godkjennelse er avklart.

Det gjøres oppmerksom på at selger ikke har tegnet boligselgerforsikring som dekker selgers ansvar etter avhendingsloven. Likevel foreligger selgers egenerklæring og godkjent tilstandsrapport som interessenter må sette seg inn i før bud inngis. Eventuelle reklamasjoner må rettes direkte til selger.  

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.

Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.

Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 1,25 % av salgssummen inkl. eventuell fellesgjeld.

Vederlag:
Kontroll av hjemmel og heftelser, grunnpakke leilighet  kr 3 900,-
Markedsføringspakke  kr 30 900,-
Oppgjør  kr 8 900,-
Salgsoppgave  kr 5 500,-
Tilrettelegging  kr 19 900,-
Visninger pr stk / Overtagelse  kr 3 500,-

Utlegg:
Eierskiftegebyr forretningsfører - OBOS  kr 6 725,-
Innhenting av informasjon forretningsfører   kr 4 950,-
Innhenting av offentlig opplysninger, ferdigattest m/byggetegn  kr 950,-
Innhenting av reseksjoneringer  kr 580,-
Tinglysing sikring  kr 545,-

Andre utgifter:
AX tilstandsrapport leilighet under 50 kvm inkl målsatt plantegning  kr 7 950,-
Foto stor pakke  kr 4 300,-

Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester;
• I forbindelse med forberedelse av salget, innhenter vi informasjon om eiendommen hovedsakelig fra vår samarbeidspartner Ambita.
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i Bomega AS som tilbyr den digitale annonseringsplattformen Hjem.

Oppdragsnummer 40-0113/26
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Majorstuen og Oslo Vest
Hegdehaugsveien 31, 0352, OSLO
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR40.26113

Sist oppdatert: 29. mai 2026 kl. 21:30