Hummerbakken 68

Hummerbakken 68, 3294 STAVERN
Kommunenummer 3909, gårdsnummer 4120, bruksnummer 2, festenummer 1

Totalt bruksareal BRA: 50 kvm

BRA-i:
1. etasje 45 kvm: Entré, kjøkken, 2 soverom, stue/spisestue med utgang store terrasser.

BRA-e:
5 kvm. Uthus med bod og utedo - Cinderella forbrenningstoalett.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport datert 02.10.2024 utført av Thorbjørn Andersen. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Selger har fått utarbeidet en tilstandsrapport, dvs. en teknisk gjennomgang av boligen hvor eventuelle avvik, risiko for kjøper og prisoverslag for hva som bør gjøres av oppgradering, er skissert. Se særskilt TGIU (tilstandsgrad ikke undersøkt), samt TG2 og TG3 som viser hva som er avvik fra boligens normale slitasje, alder og type, eller som bør/må utbedres. Rapporten og selgers egenerklæring er en del av salgsoppgaven og må leses nøye før bud inngis. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.  
Bygningen er iht. tilstandsrapporten oppført i porøse betongblokker med kledning av Steniplater og noe panel mot øst. Taket er tekket med bølgede eternittplater. Les forøvrig mer om byggemåte og den tekniske tilstanden i rapporten.

Det gjøres spesielt oppmerksom på:

TG 3:
Utvendige trapper.
fbm. inngangsparti er det en impregnert tretrapp.
Vurdering av avvik:
• Det er ikke montert rekkverk. Det mangler rekkverk på en side hvor det er høyere en 50 cm ned til fjell.
Konsekvens/tiltak
• Rekkverk må monteres for å lukke avviket.
Kostnadsestimat: Under 10 000

TG 2:
Taktekking.
Taket er tekket med bølgede eternittplater.
Taktekkingen og undertak er fra byggeår.
Det er ikke underlagspapp under eternitten.
Punktet må sees i sammenheng med Takkonstruksjon/Loft
Vurdering av avvik:
• Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på taktekkingen.
• Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på undertak.
Taktekkingen har oppbrukt sin forventede levetid.
Konsekvens/tiltak
• Andre tiltak:
Taktekking og underlagspapp bør skiftes.
Kostnadsestimat: 50 000 - 100 000

Nedløp og beslag
Hytten har takrenner og nedløp i plast på østsiden. På vestsiden er det takrenner og nedløp i stål.
Takrenner i stål er skiftet i 2012.

Vurdering av avvik:
• Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på renner/nedløp/beslag.
Det er noe ufagmessig utførelse av overgang mellom på tak hovedhytte og tilbygg
Konsekvens/tiltak
• Overvåk tilstanden jevnlig. For å få tilstandsgrad 0 eller 1 må beslag/renner/nedløp skiftes ut, men tidspunktet for når dette er nødvendig er vanskelig å si noe om.
Veggkonstruksjon
Hytten er opppført i porøse betongblokker, utvendig kledd med fasadeplater. Noe trekledning på tilbygget del.
Vurdering av avvik:
• Det er avvik:
Blokk konstruksjonen er kledd med fasadeplater og ikke tilgjengelig for inspeksjon. Fasadeplatene virker å være i god stand. Noe alderslitasje på enkelte klednngsbord. Ellers grei stand.
Konsekvens/tiltak
• Tiltak:
Ingen umiddelbare tiltak ensees å være påkrevd.
I følge NBI anbefales vedlikehold av utvendig kledning av tre i intervall på mellom 2 til 4 år (beis), 4 til 8 år (dekkbeis) og 6 til 12 år (maling).
Normal levetid (utskiftning) for utvendig kledning i tre ligger i intervall på mellom 40 til 60 år, lengre for trykkimpregnert. Levetiden er sterkt avhengig av virkets kvalitet og den stedlige påvirkning fra naturkrefter.
Kostnadsestimat: Ingen umiddelbar kostnad

Takkonstruksjon/Loft
Hytten er oppført i plassbygde trekonstruksjoner med over og underligger som taktekking.
Det er kaldt loft i konstruksjonen. Loftet har tilkomst fra luke i tak på kjøkken.
Det er ikke isolasjon i takkonstruksjonen.
Punktet må sees i sammenheng med Taktekking
Vurdering av avvik:
• Det er avvik:
Det ble ikke registrert vesentlige avvik i takkonstruksjonen.
Konstruksjonen har noe mindre skjevheter. Dette antagelig som en naturlig konsekvens av alder og byggetidens byggemetoder.
Det bemerkes at takkonstruksjonen antagelig er dimensjonert og isolert etter de krav som gjalt på byggetidspunktet.
Dagens krav til dimensjonering og isolasjon er vesentlig strengere.
Konsekvens/tiltak
• Tiltak:
Ingen umiddelbare tiltak er påkrevd.
Kostnadsestimat: Ingen umiddelbar kostnad.

Balkonger, terrasser og rom under balkonger.
Rundt hytten er det ca 115m2 terrasser og gangveier.
Terrassen har impregnerte terrassebord på gulv. Terrassene er fundamentert på fjell.
Vurdering av avvik:
• Rekkverket er for lavt i forhold til dagens krav til rekkverkshøyder. Rekkverkshøyden er 90 cm. Dagens krav til rekkverk er 100cm.
Konsekvens/tiltak
• Det er ikke krav om utbedring av rekkverkshøyde opp til dagens forskriftskrav.
Kostnadsestimat: Ingen umiddelbar kostnad

Etasjeskille/gulv mot grunn
Hyttens etasjeskiller er antagelig bygget i tradisjonelle bjelkelagskonstruksjoner med spon tregulv bærende undergulv.
Vurdering av avvik:
• Målt høydeforskjell på over 15 mm gjennom hele rommet.
Tilstandsgrad 2 gis med bakgrunn i standardens krav til godkjente måleavvik.
Deler av gulvet i 1. etg. ligger ned mot bakke og uten mulighet for inspeksjon. Slike type konstruksjoner vil altid være risikokonstruksjoner.
Konsekvens/tiltak
• For å få tilstandsgrad 0 eller 1 må høydeforskjeller rettes opp. Det vil
imidlertid sjelden være økonomisk rasjonelt som et enkeltstående tiltak
i en bolig som dette. Dersom boligen en gang skal renoveres, kan man vurdere slike tiltak.

Pipe og ildsted
Hytten har en ett-løps mursteinspipe.
Til pipen er det i stuen montert en plassbygget åpen peis.
Vurdering av avvik:
• Det er avvik:
Pipen er antagelig fra byggeår. Som følge av alder kan det forekomme noe sprekker og riss.
Konsekvens/tiltak
• Tiltak:
Ingen umiddelbare tiltak ansees å være påkrevd.

KJØKKEN
Overflater og innredning
Til hytten er det en enkel passbygget kjøkkeninnredning.
Kjøkkeninnredningen har slette malte fronter og heltre benkeplate. Det er ikke oppvaskkum på kjøkkenet. Vann på yttervegg.
Vurdering av avvik:
• Det er avvik:
Kjøkkeninnredningen holder enkel standard, og innehar ikke alle funksjoner som er vanlig for kjøkken etter dagens standard.
Konsekvens/tiltak
• Tiltak:
Kjøkkenet fungerer greit som enkelt hyttekjøkken. Ingen umiddelbare tiltak er påkrevd.

Avtrekk
Det er ikke forsert ventilasjon over komfyr.
Vurdering av avvik:
• Det er manglende forsert mekanisk avtrekk fra kokesone i kjøkkenet.
Konsekvens/tiltak
• Mekanisk avtrekk bør etableres.
Kostnadsestimat: 10 000 - 50 000

Ventilasjon
Hytten er ventilert med lufteventiler.
Vurdering av avvik:
• Det er påvist mangelfull ventilasjon på ett eller flere rom i boligen. Det er ikke lufteventil på et av soverommene og kjøkken.
Konsekvens/tiltak
• Det bør etableres veggventiler/vindusventiler i alle oppholdsrom som ikke har det.

Drenering
Det er ingen dreneringssystemer rundt hytten eller utvendig fuktsikring av hyttens grunnmur.
Overflatevann dreneres naturlig bort via terreng rundt hytten.
Punktet må sees i sammenheng ‘Rom under terreng’
Vurdering av avvik:
• Det er avvik:
Det kan ofte være vanskelig å etablere drenering og fuktsikring av grunnmur på bygninger som er bygget på fjelltomt. Dette medfører at det kan forekomme noe tilsig av fukt i kjellere.
Konsekvens/tiltak
• Tiltak:
Eier har gjort noen tiltak som drenerer vann bort fra hytten.
Kostnadsestimat: Ingen umiddelbar kostnad.

Grunnmur og fundamenter
Hytten er fundamentert med ringmur av betong.
Vurdering av avvik:
• Det er avvik:
Det er begrenset inspeksjonsmulighet av grunnmuren. Det meste av grunnmuren er under terrasse og uten tilkomst for inspeksjon.
Konsekvens/tiltak
• Tiltak:
Det kan ofte forekomme noe sprekker og riss i eldre grunnmurer. Dette som en naturlig konsekvens av alder og byggemetoder.
Kostnadsestimat: Ingen umiddelbar kostnad.

Terrengforhold
Terrenget rundt hytten er av kupert fjell.
Vurdering av avvik:
• Det er avvik:
Deler av omkringliggende terreng faller mot hyttens grunnmur.

TGIU:Utedo.
I utedoen/bod er det plassert et cinderella forbrenningstoalett og pissoar.
Innstallasjonene er ikke funksjonstestet.

Se supplerende tekst i tilstandsrapporten om rommet/badet/bygningsdelen/skjevheten/sluket/fuktigheten/taket/det elektriske etc. Kjøper overtar ansvar og risiko for dette. 

Hytta holder enkel standard, men er godt vedlikeholdt.
Her er takstmannens sammendrag:

Fritidsbolig oppført i 1949 og senere tilbygget med entre.
Hytten ligger på en festet utsiktstomt med utsikt mot Tvistein fyr og Bramskjærene.
På eiendommen er det i tilegg til hytten er frittliggende bod/utedo.
Hytten har parkering ca 100m fra hytten og tilkomst fra privat vei og sti.
Det er i senere tid utført oppgraderinger som:
2017 Skiftet terrassedører.
2012 Skiftet vinduer.
2012 Skiftet takrenner.
2012 Bygget utedo/bod.
2012 Oppgradert elektrisk anlegg.
Hytten har i senere tid gjennomgått oppgraderinger og utskiftninger. Det skal allikevel påminnes at mange av bygningsdelene er av eldre dato eller fra byggeår, og det må forventes noe større avvik i forhold til nyere bygningsdeler. Det skal ikke utelukkes at eldre bygningsdeler fra byggeår i fremtiden kan ha behov for å bli skiftet ut. Enkelte av bygningsdelene kan være gitt TG:2 selv om de fremdeles er velfungerende.
TG:2 kan da settes hvor bygningsdelene har oppbrukt over halvparten av sin forventede levetid.
Hytten er bygget etter eldre krav og standarder. Dagens krav til isolasjon, energiefektivisering og byggemetoder er vesentlig strengere en hva som gjaldt på byggetidspunktet.
Fritidsbolig - Byggeår: 1949

Taket er tekket med bølgede eternittplater. Det er ingen papp under taktekkingen.
Taktekkingen og undertak er antagelig fra byggeår.
Hytten har takrenner og nedløp i plast og stål.
Takrenner i stål er skiftet i 2012.
Hytten er opppført i porøse betongblokker, utvendig kledd med fasadeplater. Noe trekledning på tilbygget del.
Hytten har saltak av plassbyggde trekonstruksjoner med over og underligger som taktekking.
Det er kaldt loft i konstruksjonen. Loftet har tilkomst fra luke i tak på kjøkken.
Det er ikke isolasjon i takkonstruksjonen.
Hytten har malte trevinduer med to-lags glass.
Vinduene er skiftet ca 2012.
Vindu på loft er av eldre dato.
Hytten har to terrassedører med glassfelt.
Terrassedørene er fra 2017.
Rundt hytten er det ca 115m2 terrasser og
gangveier.
Terrassen har impregnerte terrassebord på gulv.
Terrassene er fundamentert på fjell.
I fbm. inngangsparti er det en impregnert tretrapp.

Hyttens innvendige overflater består av:
Gulv: Lakkerte tregulv
Vegg: Beiset panel
Tak: Beiset panel
Innvendige overflater er av eldre dato, men fremstår i grei stand.
Hyttens etasjeskiller er antagelig bygget i tradisjonelle bjelkelagskonstruksjoner med tregulv som bærende undergulv.
Hytten har en ett-løps mursteinspipe.
Til pipen er det i stuen montert en plassbygget åpen peis.
Fra kjøkken er det tilkomst til et litet kjellerrom til lagring av mat ol.
Til hytten er det slette malte skyvedører.
Foldedør fra entre til kjøkken.
Dørene er av eldre dato men virker å fungere greit.
Dør fra soverom til stue går noe skjevt mot karm.
KJØKKEN
Til hytten er det en enkel plassbygget kjøkkeninnredning.
Kjøkkeninnredningen har slette malte fronter og heltre benkeplate.
Det er ikke oppvaskkum på kjøkkenet.
Det er ikke forsert ventilasjon over komfyr.

Hytten er ventilert med lufteventiler.
I utedoen/bod er det plassert et Cinderella forbrenningstoalett og pissoar.
Hytten har åpent elektrisk anlegg.
Sikringsskap plassert i skap på kjøkken.
Oppvarming:
Elektrisitet.
Vedfyring.

TOMTEFORHOLD
Hytten er fundamentert på fjell.
Det er ingen dreneringssystemer rundt hytten, eller utvendig fuktsikring av hyttens grunnmur.
Overflatevann dreneres naturlig bort via terreng rundt hytten.
Hytten er fundamentert med ringmur av betong.
Terrenget rundt hytten er av kupert fjell.
Det er sommervann til hyttas yttervegg. Vannledning av plast.

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør. I tillegg medfølger komfyr med keramisk koketopp samt kobinert kjøl-/fryseskap. Hytta overdras delvis møblert.

Det er åpen peis i stue, ellers frittstående elektriske ovner og en liten panelovn på kjøkken. Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med. 

Eiendommen har vært brukt til fritidsboligformål siden byggeår.

Kommunen opplyser at det ikke foreligger ferdigattest eller midlertidig brukstillatelse for eiendommen. Det finnes av den grunn ikke dokumentasjon over eiendommens lovlighet. Kjøper overtar eiendommen slik den fremstår på visning med risiko og ansvaret for eventuelle pålegg fra kommunen og kostnader forbundet med dette.

Det gjøres oppmerksom på at det ikke lenger utstedes ferdigattest på tiltak det er søkt om før 1998 jf. plan- og bygningsloven § 21-10. Kommunen vil ikke kreve ferdigattest for disse tiltakene og vil avvise eventuelle søknader. Bestemmelsen innebærer ikke at tiltak med manglende søknad blir lovlige, men at man ikke trenger å avslutte gamle byggesaker. Normalt sett kreves ferdigattest for alle søknadspliktige tiltak som gjøres etter plan- og bygningsloven.?

På eiendommen er det tinglyst følgende servitutter/rettigheter som følger eiendommens matrikkel ved overskjøting til ny hjemmelshaver:

13.08.1953 - Dokumentnr: 1794 - Festekontrakt - vilkår
Gjelder feste
Festetid: 99 år
ÅRLIG AVGIFT NOK 40
Gjelder denne registerenheten med flere

Helt unik beliggenhet ved Hummerbakkfjorden i Brunlanes, Sjø og havutsikt nær 270 grader. Tvistein fyr ligger rett utenfor. Fantastiske solforhold ! Om sommeren fra tidlig morgen til sen kveld. Det er mulig å leie båtplass i Trafjorden etter avtale med grunneier.

Veibeskrivelse Se Google maps - det er enkelt å finne frem i kartet.

Det vil bli skiltet med Krogsveen "til salgs piler" og i tillegg visningsskilt ved fellesvisninger.

Tomten er usjenert og har vid sjøutsikt og sol til sen kveld sommerstid. Tomten er fullstendig usjenert. Det er en sti fra på vestsiden av tomtens øvre del ned fjellet til badeplass fra svaberg i Hummerbakkfjorden. Det er også sti fra nordsiden og ned til badested med brygge og badestige. Tomten er ikke formelt oppmålt, men eier som har vært på hytta siden 1949 har beregnet arealet til ca. 5000 kvm uten at dette kan dokumenteres. I tillegg til svaberg er det noe vegetasjon som demper for vind og vær. Det er veirett og rett til parkering ca. 150 meter fra tomten hvor adkomsten skjer på sti og opp en nyere trapp.

Festeavgiften er pt. ca, kr 1.500,- pr. år fordelt på to grunneiere. Festeavtalen utløper i 2052.

Grunneier, Nicklas Lydhus og Anders Normandbno, har ikke forkjøpsrett.

Festeavgiften reguleres hvert år iht konsumprisindeksen)

Ved utløp i 2052 løper festeavtalen videre, men på dette tidspunkt kan grunneier foreta et "engangsløft".

Grunneier har sagt at de ønsker å forhandle om innløsning av festetomten.
Det betales årlig avgift for veivedlikehold med kr. 1.500,-. Det er usikkert og vedlikehold inkluderer den siste biten inn mot parkering.

Kopi av lov om tomtefeste kan fåes ved henvendelse til megler.

Kontakt megler for nærmere informasjon.

Eiendommen har adkomst via privat vei med felles vedlikeholdsansvar. Hytteeier har i alle år benyttet avkjøring fra Hummerbakkveien ved Trane gård. Grunneier her har meldt at han etterhvert vil stenge denne veien. Hytta har tinglyst veirett over br. 2 - Normandbo. Denne veien er verken lengre eller dårligere. Ny hytteeier må derfor regne med å benytte denne adkomsten i fremtiden.

Eiendommen er tilknyttet kommunalt sommervann via private stikkledninger. Eier er selv ansvarlig for private stikkledninger til boligen.
Det er ikke avløp fra eiendommen eller krav til dette da det kun er vann til yttervegger.

Eiendommen ligger i et uregulert område, men er i kommuneplanens arealdel 2021-2033 er avsatt til: LNFR og Hensynsone,

Siden eiendommen ligger i 100-metersbeltet, ligger i LNFR og Hensynsone, vil det være nødvendig å få dispensasjon for å kunne utvide bygningen.

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Kommunale avgifter vil være kr 5.241,- for 2024 ihht årsprognose fra Larvik kommune. . I dette inngår gebyr sommervann og hytterenovasjon.

Brannvesenet er pålagt å føre tilsyn med, og å feie pipeløp i alle fritidseiendommer. Det vil kunne medføre kostnader for kjøper til utbedring av evt. fremtidige pålegg og anmerkninger.

Nåværende eier har et lavt strømforbruk siden dette er en sommerhytte. Forbruket er dog ikke oppgitt.
Boligen har en årlig forsikringspremie på kr 1.344,- i 2024.

Selger har benyttet mobilt bredbånd og WIfi-ruter. Ruteren medfølger.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk og avtaler.

Formuesverdi for 2022 var kr 162.993,- ifølge skatteetaten.

6 900 000,00 Prisantydning

Omkostninger

172 500,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
545,00  Tinglysing skjøte
19 900,00  Tryg Boligkjøperpakke (valgfri)
--------------------------------------------------------
193 490,00 Omkostninger totalt

--------------------------------------------------------
7 093 490,00 Totalpris inkl. omkostninger

--------------------------------------------------------

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Bjørn Brydøy og Lisbeth Bastholm Brydøy

Etter nærmere avtale.

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring hos Anticimex. Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis.

Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som man mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Claims Handling AS behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Tryg. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler isåfall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger.

For alle boligtyper, unntatt tomter, inneholder Boligkjøperpakken innboforsikring, renteforsikring (unntatt fritidsbolig) - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig – og flytteforsikring. I tillegg inneholder den husforsikring for alle hus og hytter forutsatt at eiendommen ikke har seksjonsnummer/andel (tilhører et sameie/borettslag).

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Les mer om forsikringen i informasjonsarket fra Tryg. Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres av Tryg.

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan de ikke tegne boligkjøperforsikring.

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside www.krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.
Bud kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning.
Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.
Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.
Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Rett til fritt å velge megler
Valg av eiendomsmeglingsforetak skal være frivillig. Eiendomsmeglingsforetak kan ikke inngå oppdrag om eiendomsmegling dersom inngåelsen av oppdraget er satt som vilkår i avtale om annet enn eiendomsmegling, f.eks. tilbud om lån eller andre banktjenester, jf. Lov om eiendomsmegling § 6-3 (3)

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 1,6 % av salgssummen .
Tilrettelegging fra kr 17.000,-
Oppgjør: kr 7.500,-
Markedspakke: kr 22.000,-/kr 27.250,-
Markedspakke på fritidsbolig: kr 26.250,-
Visninger: kr 4.000,- pr. visning
Oppslag eiendomsregister: kr 2.900,-
Eksklusiv salgsoppgave: kr 5.000,-

Megler har i tillegg krav på dekning av utlegg.

Oppdragsnummer 23-0030/24
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Larvik
NO 950 007 613 MVA
Oppdragets KR-kode KR23.2430

Sist oppdatert: 29. april 2025 kl. 08:09