Munkebekken 286

Munkebekken 286, 1061 OSLO
Kommunenummer 301, gårdsnummer 109, bruksnummer 56
Andelsnummer 110, Munkebekken borettslag, organisasjonsnummer 848773522

Totalt bruksareal BRA: 160 kvm

BRA-i:
Andelsrekkehus:
1. etasje 69 kvm: Entré, vaskerom, gang, kjøkken og stue.
2. etasje 43 kvm: Gang, bad og 3 soverom.
Loft 26 kvm: Gang, bod og soverom.

BRA-e:
1. etasje 5 kvm: Utvendig bod.
Garasjeplass i felles anlegg 17 kvm: Garasje.

TBA (terrasse- og balkongareal):
1. etasje 45 kvm: Markterrasser.

Loftet har et totalt gulvareal (GUA) på 30 kvm, men grunnet lav takhøyde er kun 26 kvm av arealet måleverdig som bruksareal. De delene av arealene som har lav himlingshøyde (ALH) utgjør 4 kvm.

Boligen disponerer en utvendig bod på 5 kvm, samt innvendig bod i 3. etasje.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 23.04.2026 utført av Takstkonsulent1 AS v/Ole-Christian Eng.

Selger har innhentet en tilstandsrapport av boligen. Dersom det er registrert avvik, er disse klassifisert med tilstandsgrader (TGIU, TG2 og/eller TG3). Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.

Bygningen er iht. tilstandsrapport et andelsrekkehus oppført i 1983. Det ble utført et tilbygg i 1999, og i ca. år 2000 ble det utført utbygging av gang og stue og flytting av kjøkken. Bygningen antas å være fundamentert med betong på komprimerte masser, og gulv mot grunn er av betong. Ytterveggene er oppført i isolert bindingsverk av tre med utvendig liggende kledning, og etasjeskillerne er av trebjelkelag. Takkonstruksjonen er et saltak med sperrer av tre, tekket med takshingel. Boligen har vinduer med 3-lags pressglass fra 2017, en malt entrédør med glassfelt og en malt balkongdør med 3-lags glass fra 2017. Innvendige dører er en blanding av glatte innerdører, enkle tredører og innerdører med 3-speil, samt en skyvedør med glassfelt mellom gang og stue. Innvendig er det malte tre-trapper med sving og rekkverk. Det er en elementpipe med vedovn i stuen, hvor peisovnen ble skiftet i 2016. Eiendommen har en nordøstvendt markterrasse på ca. 25 m² og et sydvestvendt inngangsparti/markterrasse på ca. 20 m², begge i trekonstruksjoner. I tillegg er det en utvendig bod på ca. 4,77 m² oppført rundt år 2000.

Det elektriske anlegget har skrusikringer, og sikringsskapet er plassert i entréen. Det er utført arbeid på anlegget etter 1999. Eier opplyser å ha skiftet brytere og kontakter selv. Takstmannen har ikke elektrokompetanse, og det anbefales en utvidet el-kontroll av anlegget.

Følgende bygningsdeler er gitt Tilstandsgrad 2 (TG2) — Avvik som kan kreve tiltak:

Innvendig
- Etasjeskille/gulv mot grunn: Det er målt høydeforskjell på mellom 15-30 mm gjennom hele rommet. Målinger er gjort i soverom på loft, i gang og kontor/soverom i 2. etasje, og i stue i 1. etasje.

2. Etasje Bad

- Overflater Gulv: Det er påvist at høydeforskjell fra topp slukrist til gulv/synlig topp membran ved dørterskel er mindre enn 25 mm.
- Sanitærutstyr og innredning: Det er ikke påvist tilfredsstillende løsning for å synliggjøre lekkasje fra innebygget sisterne. Det registreres svelling på skapdører på innredningen.

Det er gitt TG2 grunnet alder og/eller slitasje til membran på bad i 2. etasje, overflater bad og vaskerom, vannledninger og avløpsrør og varmtvannstank.

1. Etasje Vaskerom

- Overflater Gulv: Det er påvist at høydeforskjell fra topp slukrist til gulv/synlig topp membran ved dørterskel er mindre enn 25 mm.
- Sluk, membran og tettesjikt: Membran kan ikke konstateres (ikke synlig og det foreligger heller ikke dokumentasjon).
- Ventilasjon: Rommet har kun naturlig ventilasjon. Våtrommet mangler tilluftsventilering, f.eks. spalte/ventil ved dør.

1. Etasje Kjøkken
- Avtrekk: Det er kun kullfilterventilator på kjøkkenet og heller ikke andre forserte/mekaniske avtrekksløsninger fra kokesonen.

Følgende bygningsdeler er ikke undersøkt (TGIU):
- Hulltaking er ikke foretatt på bad i 2. etasje eller vaskerom i 1. etasje grunnet tilliggende konstruksjoner som ikke gjør det mulig.

Selger beskriver også i egenerklæringsskjema:

Det har vært en feil på føleren til varmekabelen på badet, og føler og termostat ble skiftet i 2025. I 2009 ble bad og toalett slått sammen til ett rom, med nytt tak, vegger (Litex-plater og fliser), rør-i-rør-system, membran og varmekabler. Vinduer, ytterdører og kledning ble skiftet av borettslaget på et senere tidspunkt. I forbindelse med utbygging i 1999/2000 ble det utført elektrisk arbeid av faglærte, og ved renovering av badet i 2009 ble det elektriske anlegget oppgradert med ny jordfeilbryter og nye varmekabler. Selger har selv skiftet enkelte lamper, stikkontakter og brytere. Peisovnen ble skiftet i 2016. Det er registrert noen skjevheter i andre etasje og på loft, og gulvet i første etasje ble rettet i forbindelse med ombygging i 2000. Det har også vært noen små sprekker mellom gipsplater som er utbedret. Det ble påvist noen "småkre" (ikke skjeggkre) i 2018 eller 2019, men etter oppsett av feller har det ikke vært et problem. Det er også utført reparasjonsarbeid på fuktsperren på kryploftet. Radonmåling ble utført rundt 2010 med normale verdier.

Følgende moderniseringer er foretatt de senere år:

2026:
- Skiftet enkelte lamper, stikkontakter og brytere

2025:
- Skiftet føler og termostat til varmekabel på bad

2017:
- Skiftet vinduer med 3-lags glass
- Skiftet balkongdør med 3-lags glass

2016:
- Skiftet peisovn og etablert nytt røykhull på Leca pipe (utført av Kakkel og Peis Oslo AS)

2009:
- Oppgradert bad (slo sammen bad og toalett, nye tak og vegger, rør-i-rør, VVS, membran, varmekabel, skiftet elektriske, ny jordfeilbryter, utført av Aqua prosjekt). Samsvarserklæring foreligger.

2000:
- Utbygging av gang og stue, flytting av kjøkken og oppføring av ny utebod (inkludert retting av gulv i første etasje, elektroarbeider utført av Holmsen elektro AS og rørleggerarbeider utført av Bjørklund)

Ukjent årstall:
- Reparasjonsarbeid på fuktsperre på kryploft

Dette er et innholdsrikt og barnevennlig rekkehus over tre plan, beliggende i et etablert og populært boligområde på Ellingsrud. Boligen strekker seg over tre romslige plan med en gjennomtenkt planløsning som kombinerer sosiale og private soner på en god måte. I 1. etasje finner du en separat kjøkkenløsning og et stort allrom med store vindusflater. Soverommene er samlet på et eget plan for en mer skjermet og rolig atmosfære. Øverste etasje byr på en innbydende loftstue med fleksible bruksmuligheter, enten som TV-stue, soverom, hjemmekontor eller hobbyrom. Med fire soverom, to uteplasser og umiddelbar nærhet til marka, er dette et praktisk og godt familiehjem.

Entré:
Inngangspartiet gir et umiddelbart godt førsteinntrykk. Her er det flislagt gulv med varmekabler, og god plass til yttertøy i en skyvedørsgarderobe. Fra entréen er det tilgang til et praktisk vaskerom.

Vaskerom:
Vaskerommet i første etasje ble etablert i forbindelse med ombygging i 2000, og har flislagt gulv med varmekabler. Rommet er innredet med toalett, vaskekum og har opplegg og plass for vaskemaskin og tørketrommel.

Stue:
Stuen ble bygget ut rundt år 2000 og har en takhøyde som på det meste måler over tre meter, noe som gir en åpen og luftig atmosfære. Rommet har god plass til både sofagruppe og en romslig spisestue, og kan innredes i ulike soner. En vedovn fra 2016 gir ekstra varme, og nyere vinduer fra 2017 slipper inn godt med lys. Fra stuen er det utgang til en av boligens to markterrasser, som er en fin forlengelse av stuen på årets varmere dager.

Kjøkken:
Kjøkkenet er holdt i separat løsning fra stuen og er en privat sone for matlaging. Innredningen er fra IKEA har profilerte fronter og laminat benkeplate med nedfelt vaskekum. Det er plass til en hyggelig spiseplass ved vinduet hvor morgenkaffen kan nytes. Kjøkkenet har kullfilterventilator over kokeplassen og opplegg for oppvaskmaskin.

Uteplasser:
Boligen disponerer to markterrasser. Fra stuen er det utgang til en sydvestvendt terrasse på ca. 20 m². Ved inngangspartiet ligger en nordøstvendt terrasse på ca. 25 m², som gir en ekstra privat uteplass.

2. etasje:
I andre etasje ligger boligens hovedbad og tre soverom samlet rundt en gang. Dette skaper en praktisk og adskilt sone for soveværelsene i huset.

Bad:
Badet ble pusset opp i sin helhet i 2009. Det er innredet med et vegghengt toalett, servant nedfelt i baderomsinnredning, speilskap og et dusjhjørne med svingbare glassdører. Det er innfelte downlights i taket og elektrisk gulvvarme.

Soverom:
De tre soverommene i denne etasjen er av god størrelse, med plass til seng og garderobeløsninger. Rommene er enkle å møblere og kan tilpasses ulike behov, enten det er som barnerom, gjesterom eller kontor.

Loft/Soverom/Gjesterom
Loftet har flere bruksmuligheter, og kan anvendes som både soverom, TV-stue eller en egen avdeling for barn/ungdom.

Bod:
På loftet er det flere oppbevaringsmuligheter i både bod og kneloft.

Overflater:
Gulv: 3-stavs parkett, laminat, belegg og fliser. Elektrisk gulvvarme i entré, vaskerom og på bad.
Vegger: Malte plater, malt tapet og panel.
Himling: Malte plater, panel og malt stripetapet.

Lagring:
Boligen disponerer en utvendig bod på ca. 5 m², en bod på loftet, samt en garasjeplass på ca. 17 m² i fellesanlegg. Det også en bod på loft over garasjen.

For fullstendig teknisk informasjon om boligen, se punktet Byggemåte i salgsoppgaven.

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.

Hvitevarer på kjøkken medfølger salget.

Boligen varmes opp med vedfyring og elektrisk varme. Det er elektrisk gulvvarme på bad, i vaskerom og entré. Vedovn i stuen.

Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med.

Det foreligger ferdigattest på oppføring av rekkehuset datert 14.11.1986. Ferdigattesten kan fås ved henvendelse til megler.

Det ble oppført et tilbygg til boligen i 2000. Det ble søkt og gitt tillatelse til tilbygg og ombygging den 17.08.1999. Det ble ikke søkt om ferdigattest eller midlertidig brukstillatelse. I henhold til svar fra Plan- og bygningsetaten på lignende tiltak i Munkebekken, datert 01.03.2017, kan det ikke utstedes ferdigattest for tiltak som tidligere er behandlet som meldingssak etter gammel plan- og bygningslov § 86a. Innredning av rom til varig opphold er dermed ikke godkjent av kommunen. Tilbygget omfatter halvparten av stuen i 1. etasje, samt endringer i planløsning i 1. etasje. Tegninger medfølgende byggetillatelse stemmer overens med dagens planløsning.

Endringen omfatter at originalt byggemeldt sportsbod er bygget ut og blitt gjort om til entré. Det er bygget vaskerom/toalett i originalt byggemeldt bod. Innredning av rommene til bruk for varig opphold er ikke godkjent til denne bruken fra kommunen da det ikke foreligger ferdigattest.

Videre er kjøkken i 1. etasje flyttet til andre del av rommet. I 2. etasje er badet og toalettrom slått sammen, og det er etablert ett større bad. Tiltakene er ikke søknadspliktige.

Utover andel fellesgjeld overdras leiligheten fri for pengeheftelser

Borettslaget har legalpant for forfalte felleskostnader og andre krav som følger av borettslagsforholdet iht. burettslagsloven § 5-20. Pantet er begrenset oppad til 2G (G = folketrygdens grunnbeløp).

Det er tinglyst 2 servitutter på borettslagets eiendom. Disse omhandler blant annet bestemmelse om vann- og kloakkledning og bestemmelse om bebyggelse.

Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få prioritet etter ovennevnte heftelser og servitutter.

Andelseier kan ikke uten samtykke fra styret i borettslaget overlate bruken av boligen til andre. Med samtykke kan andelseier overlate boligen til andre i inntil tre år hvis andelseier har bodd i boligen i minst ett av de to siste år. Utleie i andre tilfeller kan godtas ved særlige grunner, jf. burettslagslova § 5-6. Utleie forutsetter at leiligheten har forsvarlige radonverdier. Se også borettslagets vedtekter og konferer megler ved spørsmål.

Boligen er beliggende i barnevennlige Munkebekken på Ellingsrud, et etablert og skjermet boligområde hvor rekkehusbebyggelsen ligger tett på marka. Fra eiendommen er det gangavstand til både skoler og barnehager, samt service- og aktivitetstilbud.

For familier er hverdagslogistikken enkel. Munkebekken idrettsbarnehage ligger internt i boligfeltet, hvor barna i Munkebekken har fortrinnsrett på plass. Eiendommen sogner til Ellingsrudåsen skole med 1-7 trinn, og Ellingsrud skole for ungdomsskoleelever.

Dagligvarehandelen gjøres enkelt på enten Rema 1000 eller Kiwi, begge i gangavstand. Ønsker du ytterlige servicetilbud har man Furuset Senter, Alna Senter og IKEA, som alle ligger en kort kjøretur unna. Metro Senter, Triaden/Lørenskog Storsenter og Strømmen Storsenter ligger også godt innenfor rekkevidde, med et rikt og variert utvalg.

Fritiden kan enkelt nytes i nærområdet av både små og store. Boligfeltet grenser til marka fra flere kanter. Med turstier, grøntområder og oppkjørte skiløyper om vinteren, er det enkelt å holde seg aktiv året rundt. For organiserte aktiviteter er Ellingsrud idrettspark med ballbane like i nærheten, og det er kort kjøretur til Ellingsrud idrettshall med spillflate for håndball, basketball, volleyball, innebandy og badminton. Hallen drives av Ellingsrud idrettslag.

Området tilbyr også god offentlig kommunikasjon, med Ellingsrudåsen T-banestasjon i gangavstand. Herfra kommer du deg raskt og enkelt inn til Oslo sentrum, med linje 2 som går med hyppige avganger.

Her bor du med andre ord i nærhet til det du trenger i hverdagen, i tillegg tilbaketrukket i barnevennlige og naturskjønne omgivelser. Velkommen til Munkebekken!

Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger.

Eiendommen sogner til Ellingsrudåsen skole. Videre har barn fortrinnsrett på plass i Munkebekken Idrettsbarnehage dersom de bor i Munkebekken.

Ellingsrudåsen barneskole og Ellingsrud ungdomsskole vil ha helt nyoppførte, moderne skolebygg i løpet av de neste årene. Ferdigstillelse av ungdomsskolen er satt til skolestart 2027. Ferdigstillelse av barneskolen er satt til begynnelsen av 2029.

Interessenter kan lese om rehabiliteringen på Oslo kommune sine hjemmesider:

Barneskole:
https://www.oslo.kommune.no/slik-bygger-vi-oslo/nye-ellingsrudasen-skole/

Ungdomsskole:
https://www.oslo.kommune.no/slik-bygger-vi-oslo/ellingsrud-ungdomsskole-rehabilitering-og-utvidelse/

Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør, og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen/bydelsadministrasjonen for oppdatert informasjon.

Eiertomt på 53 547 kvm som tilhører borettslaget.

Boligen har bruksrett til en garasjeplass på ca. 17,25 m² i felles garasjeanlegg, og bruksretten følger boligen ved salg. Garasjen er utstyrt med fastmontert elbillader, hvor bruk faktureres direkte til andelseier. Borettslaget disponerer også oppmerkede parkeringsplasser ute for gjester og for biler med særskilt tillatelse.

Fastmontert lader for EL-bil følger med.

Det gjøres oppmerksom på at dagens parkeringsløsning er etablert på borettslagets fellesareal, og at parkeringsplassene således ikke eies av den enkelte andelseier. Dette medfører at borettslaget i fellesskap beslutter bruken, og at man ikke selv har eierrett og rettsvern for parkeringsplassen. Borettslaget kan ved vedtak beslutte annet bruk av fellesarealet.

Eiendommen har tilkomst via privat vei med felles vedlikeholdsansvar for borettslaget.

Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Borettslaget er ansvarlig for private stikkledninger til bygningen.

Eiendommen er regulert til boligbebyggelse i henhold til reguleringsplan V251191 datert 25.11.1991, med tilhørende reguleringsbestemmelser.

Utdrag av planer i området:

Saksnummer 2025/06742 - Plansak. Detaljregulering , Gamle Strømsvei 110 (Ellingsrud gård). I revidert konsept foreslås et prosjekt med 29 boenheter hvorav 21 boliger utgjør et bofelleskap med fellesfunksjoner som stort oppholdsrom med kjøkken, samt gjesterom for besøkende. Det foreslås at største delen av låvens nordfløy benyttes til strøkstilpasset næring som kafe/ catering, samt fysioterapi, frisør, legekontor, treningssenter etc. Deler av låven kan også benyttes som selskapslokaler eller lager. Saken er under behandling.

Saksnummer 2025/09632 - Byggesak. Edvard Munchs vei 55 - riving, ombygging, tilbygg, påbygg og nybygg - Ellingsrud skole. Søknaden gjelder rehabilitering og utvidelse av Ellingsrud skole i bydel Alna. Tiltaket omfatter rehabilitering, ombygging og rivearbeider, tilbygg, påbygg og oppføring av nybygg, samt
oppføring av 5 virksomhetsskilt, opparbeidelse av utearealer inkludert felling av trær, og opparbeidelse av utvendig teknisk infrastruktur og avkjørsel.

Opplistingen er ikke uttømmende og interessenter bes sette seg inn i planinnsyn på Oslo Kommune sine hjemmesider.

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Felleskostnadene er kr 7 245,- pr. mnd. og inkluderer: Riks TV (grunnpakke), fibernett fra Obos OpenNet, nedbetaling av fellesgjeld, vaktmestertjenester, kommunale avgifter, forretningsførsel, styrehonorar, drift og vedlikehold m.m.

Felleskostnadene justeres normalt en til to ganger årlig i forhold til borettslagets faktiske utgifter.

Felleskostnadene er fordelt slik:
- Felleskostnader: kr 6 569,-
- Kabel-TV: kr 250,-
- Internett: kr 245,-
- Leietillegg påbygg: kr 181,-

Det er vedtatt eiendomsskatt i Oslo kommune som p.t utgjør 300 kr per år. Dette faktureres via felleskostnadene fire ganger pr. år.

Nåværende eier har et strømforbruk som tilsvarer ca. kr 15 834,- pr. år.

Boligen er tilknyttet GET som leverandør av kabel-tv og internett. Kostnadene er inkludert i felleskostnadene. Tv-tuner/dekoder medfølger.

Boligen er tilknyttet alarmselskap, men abonnementet følger ikke med ved salg.

Selger har avtalt Norgespris på strøm på eiendommen for perioden frem til 01.01.2027. Nettleie, avgifter og påslag fra kraftleverandøren kommer i tillegg. Er det fjernvarme vil det også komme kostnader i tillegg.

Denne avtalen vil følge eiendommen i den avtalte perioden.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk. Kjøper må selv tegne innboforsikring.

Formuesverdi for 2025 var kr 1 722 358,- ifølge selgers skattemelding/Skatteetaten. Beløpet forutsetter at eier bor fast i boligen (primærbolig).

Ved eventuell øvrig bruk av eiendommen (f.eks. fritidsbolig, pendlerbolig, utleieobjekt) var formuesverdien for 2025 kr 6 889 431,-.

Fra 2026 har Stortinget vedtatt en oppdatert modell for beregning av formuesverdi for primærbolig, så avvik kan forekomme.
For mer informasjon se skatteetaten.no

Andel formue er kr 18 646,- pr. 31.12.2025.
Andel fellesgjeld er kr 520 879,07 pr. 16.04.2026.

Total fellesgjeld for borettslaget er kr 73 442 485,- pr. 16.04.2026 og lånevilkårene er:

Bank: OBOS-banken AS
Lånenummer: 98207618659
Type: Annuitetslån, 12 terminer per år.
Restsaldo pr. 16.04.2026: kr 38 187 398,-
Andel av saldo: kr 270 838,21
Innfrielsesdato: 30.10.2047
Type Rente: Flytende rente
Rente: 4,89%

Bank: OBOS-banken AS
Lånenummer: 98208066463
Type: Annuitetslån, 12 terminer per år.
Restsaldo pr. 16.04.2026: kr 35 255 087,-
Andel av saldo: kr 250 040,86
Innfrielsesdato: 30.12.2052
Type Rente: Flytende rente
Rente: 4,89%

Mulighet for individuell nedbetaling på hele eller deler av fellesgjeld (IN-lån): Nei.

6 600 000,00 Prisantydning
520 879,07 Andel av fellesgjeld
--------------------------------------------------------
7 120 879,07 Pris inkl. fellesgjeld

Omkostninger

850,00  Eierskifte garasje
8 406,00  Forkjøpsrett - forhåndsutlyst (kjøper)
9 950,00  Gjensidige Boligkjøperpakke* (valgfritt)
545,00  Tinglysing hjemmel
545,00  Tinglysing panterettsdokument
--------------------------------------------------------
10 346,00 Omkostninger totalt (uten Gjensidige Boligkjøperpakke)
20 296,00 Omkostninger totalt (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------
7 131 225,07 Totalpris inkl. omkostninger
7 141 175,07 Totalpris inkl. omkostninger (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------

Dersom kjøper ikke er medlem av boligbyggelaget, må det påregnes en innmeldingsavgift og årlig medlemsgebyr pr. ny andelseier. Dette faktureres direkte fra boligbyggelaget.
Dersom borettslaget har fellesgjeld, vil leilighetens andel av fellesgjelden komme i tillegg til kjøpesummen. Denne gjelden skal ikke innbetales i oppgjøret, men følger leiligheten.
Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer.

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar dersom lån opprettes. 

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Ola Horten

Boligen er tilknyttet Munkebekken borettslag. Borettslaget består av 141 andeler.
Forretningsfører er Obos Eiendomsforvaltning AS.
Dugnad må påregnes.
Dyrehold er tillatt mot at erklæring om dyrehold sendes til styret.

Foretatt påkostninger de senere år:
- Alle dører og vinduer ble byttet ved alle boligene.
- Bygget nye garasjer til alle enhetene.
- Alle internveier er omasfaltert
- Nedfelt søppelsystem er utarbeidet

Borettslaget har innført Norgespris på alle felles garasjer og elbilladere.

Styreleder informerer om at det ikke er noen pågående saker eller nye planer som vil påvirke fellesgjeld eller kostnadene for borettslaget.

Borettslaget har de siste årene skiftet vinduer, ytterdører og balkongdører ved alle boenheter (2017-2019), og asfaltert om alle internveier, gravd ned nye avfallsystemer og bygget nye garasjer (2022-2023).

Alle boliger disponerer en egen garasje i rekke, med egen elbillader. Disse følger bolig. I tillegg er det noen utendørs parkeringsplasser for beboere og gjester (kostnadsfritt pr dags dato, ikke planlagt endring på dette). Kostnader forbundet med garasje er inkludert i husleie.

I husleien er Riks TV (grunnpakke) og fibernett fra Obos OpenNet inkludert. Samt nedbetaling av fellesgjeld, vaktmestertjenester, kommunale avgifter.

Eventuell eiendomsskatt kommer utenom og legges til på husleie fire ganger pr år (for de boligene som eventuelt belastes med eiendomsskatt, dette varierer grunnet ulik størrelse på boligene som følge av individuelle utbygginger).

I henhold til borettslagets vedtekter må kjøper godkjennes av styret som ny andelseier. Det er kjøpers ansvar at styregodkjenning blir gitt, men styret kan ikke nekte godkjenning uten saklig grunn.

Iht. burettslagslova kan man bare eie én andel i borettslaget. Kun fysiske personer kan være andelseiere.

Øvrige andelseiere i borettslaget og eventuelt medlemmer av boligbyggelaget har forkjøpsrett. Dersom boligen tas på forkjøpsrett løses kjøper fra avtalen.

For å dekke eventuell manglende innbetaling av fellesutgifter fra øvrige andelseiere, er borettslaget tilknyttet et sikringsfond gjennom OBOS. Dette innebærer at OBOS innbetaler samtlige felleskostnader til borettslaget hver måned og dermed overtar ansvar og risiko for eventuell inndrivelse av utestående fellesutgifter. Avtalen om sikringsfond gjennom OBOS er gyldig til den sies opp av en av partene.

Etter nærmere avtale. Overtakelse kan tidligst skje etter at forkjøpsretten for øvrige andelseiere i borettslaget og eventuelt medlemmer av boligbyggelaget er avklart, samt at styrets godkjennelse er avklart. 

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige.  
Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. 

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.
Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.
Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 1,20 % av salgssummen inkl. eventuell fellesgjeld. Minimumsprovisjon er kr 70 000,00

Vederlag:
Kontroll av hjemmel og heftelser  kr 3 500,00
Markedsføringspakke  kr 30 900,00
Oppgjør  kr 7 500,00
Tilrettelegging  kr 19 900,00
Visninger pr stk / Overtagelse  kr 4 000,00

Utlegg:
Eierskiftegebyr forretningsfører - OBOS  kr 6 570,00
Innhenting av informasjon forretningsfører   kr 2 600,00
Tinglysing sikring  kr 545,00

Andre utgifter:
Boligselgerforsikring Gjensidige  kr 18 135,00
Foto  kr 6 500,00
Tilstandsrapport fra bygningssakkyndig - faktura til kunde  kr 14 000,00

Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester; 
• I forbindelse med forberedelse av salget, innhenter vi informasjon om eiendommen hovedsakelig fra vår samarbeidspartner Ambita.
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i den digitale annonseringsplattformen Hjem som eies av Bomega AS.

Oppdragsnummer 37-0153/26
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Hasle
Valle View, Innspurten 11D, 0663, OSLO
950007613
Oppdragets KR-kode KR37.26153

Sist oppdatert: 16. mai 2026 kl. 10:21