Nedre Hjellegate 10F

Nedre Hjellegate 10F, 3724 SKIEN
Kommunenummer 4003, gårdsnummer 300, bruksnummer 5386, ideell andel 1/1
Andelsnummer 6049, Glassmestergården Borettslag, organisasjonsnummer 930181323

Totalt bruksareal BRA: 75 kvm

Primærrom:
1. etasje 71 kvm: Vindfang, stue, kjøkken, 2 soverom og bad.
Innvendig bod på ca. 4 kvm.

Boligen disponerer 1 bod på ca. 5 kvm i felleskjeller.

Arealene er hentet fra byggetegning.

Det er foreligger ikke tilstandsrapport. Kjøper må sette seg inn i all nødvendig informasjon om eiendommen.

Selger opplyser om:
Ny kjøper blir koblet opp til entrepenøren sin egen FDV-nettside hvor absolutt all info om leiligheten og utstyr står, og hvor man enkelt sender inn eventuelt reklamasjon.

Leiligheten har gjennomgående høy standard. Vannbåren fjernvarme og balansert ventilasjonssystem med varmegjenvinning. Gjennom moderne løsninger og lune farger får du følelsen av høy komfort i leiligheten.

Entré
Enkel adkomst til boligens entré. Parkett på gulv.

Stue/Kjøkken
Åpen løsning mellom stue og kjøkken. Parkett på gulv. Radiatorovn plassert i stue. Store vindusflater som slipper inn godt med naturlys.
Kjøkken er fra HTH og har en moderne og lun stil. Hvitevarer fra Siemens. Det er også plass til spisegruppe på kjøkkenet.

Soverom
To soverom i leiligheten. Parkett på gulv. Ligger rolig til mot bakgården.

Bad
Moderne flislagt bad. Dusjnisje med innfellbare glassvegger. Opplegg for vaskemaskin. Veggmontert toalett.

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.

Eiendommen har vannbåren fjernvarme og balansert ventilasjon med varmegjenvinning.
Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med. 

Det foreligger ferdigattest på boligen, datert 27.03.2023. Denne kan fås ved henvendelse til megler.
Kjøper overtar alt ansvar, kostnad og risiko for dette videre. 

Andelseier kan ikke uten samtykke fra styret i borettslaget overlate bruken av boligen til andre. Med samtykke kan andelseier overlate boligen til andre i inntil tre år hvis andelseier har bodd i boligen i minst ett av de to siste år. Utleie i andre tilfeller kan godtas ved særlige grunner, jf. burettslagslova § 5-6. Utleie forutsetter at leiligheten har forsvarlige radonverdier. Se også borettslagets vedtekter og konferer megler ved spørsmål.

Selger har ikke bebodd eiendommen og har derfor ikke kunnskap om eiendommens tilstand. Kjøper må derfor kunne påregne at det kan være flere feil og mangler som normalt oppdages ved bruk av boligen, men som selger  ikke har mulighet å vite. Kjøper overtar derfor all risiko for denne type feil og mangler.

Leiligheten svært sentralt til ved "Hjellen" i Skien sentrum. Gangavstand til alt av sentrumsfasiliteter, skoler, barnehager og mye mer.
I Hjellen har håndverkere, gjestgivere og kremmere holdt til i århundrer. Nedre Hjellegate 10 har huset flere generasjoner med glassmestere. Her har det blitt bygd en ny bygård, med arkitektur som smelter inn i de historiske omgivelsene.

Bak Glassmestergårdens tradisjonelle fasade finner du et skjermet nabolag. Her kan du bo i rolige og moderne omgivelser, med bykjernen i kort gangavstand.

Veibeskrivelse Se Google maps - det er enkelt å finne frem i kartet. Det vil bli skiltet med visningsskilt fra Krogsveen på fellesvisningene.

Barnehager:
Tabernaklets barnehage (1-5 år)
- 18 barn, 0.8km.
Bakken barnehage (1-5 år)
- 66 barn, 0.8km.
Gustavas Hage barnehage (0-5 år)
- 45 barn, 0.9km.

Skoler:
Lunde barneskole (1-7 kl.)
- 461 elever, 26 klasser, 0.5km.
Bratsbergkleiva skole (1-7 kl.)
- 347 elever, 21 klasser, 0.9km.
Gjerpen barneskole (1-10 kl.)
- 355 elever, 19 klasser, 2.8km.
TTU Skien (8-10 kl.)
- 93 elever, 6 klasser, 1.5km.
Gimsøy skole (8-10 kl.)
- 382 elever, 21 klasser, 1.8km.
Skien Vgs
- 1100 elever, 40 klasser, 1.3km.
TIT
- 230 elever, 1.5km.

Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør, og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen/bydelsadministrasjonen for oppdatert informasjon.

Eiertomt på ca. 914 kvm som tilhører borettslaget. Fellesområde i borettslaget er pent opparbeidet med flott felles atrium mellom bebyggelsene. Flere sosiale soner med benker og bord. Det er også opparbeidet lekeområde, med klatrevegg og sandkasse.

Ingen parkering.

Eiendommen har adkomst via kommunal vei.

Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger.
Borettslaget er ansvarlig for private stikkledninger til bygningen.

Eiendommen ligger i et område som er regulert til:
Annet kombiner formål, bevaringsområde og fellesavkjørsel i henhold til "Reguleringsplan for Nedre Hjellegate og Vetlesentomta m.m." dater 18.05.1995.

Eiendommen ligger i et område som i "Kommunedelplan for Skien Sentrum", datert 16.06.2011 er avsatt til:
- Byggegrenser, utbyggingsvolum og funksjonskrav
- Båndlegging etter lov om kulturminner
- Bevaring kulturmiljø
- Flomfare
- Sentrumsformål - Nåværende
- Veg - Nåværende

Det eksisterer planforslag som berører eiendommen.
"Kommunedelplan for Skien sentrum".

 
Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Felleskostnadene er kr  13.837,- pr. mnd. og inkluderer: renter tilknyttet fellesgjeld, bygningsforsikring, utvendig vedlikehold, styrehonorar, forretningsførsel, revisjonshonorar, eiendomsskatt, kommunale avgifter, tv og internett, renhold, lys og varme i fellesområder.

Felleskostnadene fordeles slik:
Renteutgifter kr. 9.534,-.
Oppvarming kr. 1.000,-.
Driftsutgifter kr. 3.303,-.

Ved innløsning av fellesgjeld vil felleskostnadene per måned være kr. 3.303,- + oppvarming på kr. 1.000,-.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk. Kjøper må selv tegne innboforsikring.

Ut i fra dagens lånebetingelser vil neste avdrag som forfaller til betaling 28.03.2043 utgjøre ca. kr. 5.266,- per måned for denne boligen.

Formuesverdien ikke fastsatt på nåværende tidspunkt.

Formuesverdi fastsettes med utgangspunkt i en formel for kvadratmeterpris som fastsettes av SSB. Den estimerte kvadratmeterprisen er fastsatt ut fra flere kriterier (beliggenhet, alder, areal og boligtype) som danner markedsverdien i området. Boligens faktiske markedspris vil derfor ikke være Skatteetatens grunnlag for den første fastsettelsen av formuesverdi.

Det første året boligeiendommen skal formues verdsettes, må skatteyter påse å gi tilstrekkelig med opplysninger om boligen til skattemyndighetene slik at korrekt estimert markedsverdi og formuesverdi kan beregnes. Formuesverdien vil senere automatisk justeres i takt med prisutviklingen på boliger og beregnet formuesverdi vil fremgå av forhåndsutfylt skattemelding.

Formuesverdien for boligeiendommer for inntektsåret 2025 skal ikke overstige 25 % av dokumentert markedsverdi for primærbolig (der man bor fast). Formuesverdien for sekundærboliger (øvrig bruk av eiendommen, f.eks. fritidsbolig, pendlerbolig, utleieobjekt) skal for inntektsåret 2025 ikke overstige 100% av dokumentert markedsverdi. For nærmere opplysninger om formuesverdi kontakt skatteetaten.

Andel formue er kr 14.624,- pr. 03.09.2025.
Andel fellesgjeld er kr 2.200.000,- pr. 03.09.2025.

Total fellesgjeld for boligselskapet er kr 86.450.000,- pr. 03.09.2025 og lånevilkårene er:
Rentebetingelser: Rentesats 5.2%pa.
Lånets løpetid: 150 terminer.
Avdragsfrihet: 20 år.
Første termin: 28.03.2023, Neste avdrag 28.03.2043 (siste termin 28.12.2062).

Dette borettslaget har tilrettelagt for individuell nedbetaling av andel fellesgjeld (IN-ordning). Det vil si at hver enkelt andelseier helt eller delvis kan velge å nedbetale sin andel av borettslagets fellesgjeld til boligbyggelaget. Dette vil i så fall medføre en reduksjon av de månedlige felleskostnadene (andel av renter og avdrag på fellesgjelden). Nedbetalt andel av fellesgjeld knyttes til andelen og følger andelen ved et eventuelt salg.

2 450 000,00 Prisantydning
2 200 000,00 Andel av fellesgjeld
--------------------------------------------------------
4 650 000,00 Pris inkl. fellesgjeld

Omkostninger

9 950,00  Gjensidige Boligkjøperpakke (valgfri)
545,00  Tinglysing hjemmel
545,00  Tinglysing panterettsdokument
--------------------------------------------------------
11 040,00 Omkostninger totalt

--------------------------------------------------------
4 661 040,00 Totalpris inkl. omkostninger

--------------------------------------------------------

Dersom kjøper ikke er medlem av boligbyggelaget, må det påregnes en innmeldingsavgift og årlig medlemsgebyr pr. ny andelseier. Dette faktureres direkte fra boligbyggelaget.
Dersom borettslaget har fellesgjeld, vil leilighetens andel av fellesgjelden komme i tillegg til kjøpesummen. Denne gjelden skal ikke innbetales i oppgjøret, men følger leiligheten.
Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer.

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

ROH Holding AS og Casper Holmberg Holding AS

Leiligheten er tilknyttet Glassmestergården Borettslag. Borettslaget består av 32 leiligheter.
Forretningsfører er GBBL.
Dugnad samt trappevask må påregnes.
Dyrehold er ikke tillatt uten samtykke fra styret.
I henhold til borettslagets vedtekter må kjøper godkjennes av styret som ny andelseier. Det er kjøpers ansvar at styregodkjenning blir gitt, men styret kan ikke nekte godkjenning uten saklig grunn.
Iht. burettslagslova kan man bare eie én andel i borettslaget. Kun fysiske personer kan være andelseiere.
Øvrige andelseiere i borettslaget og eventuelt medlemmer av boligbyggelaget har forkjøpsrett. I henhold til burettslagslova tar dette inntil 20 dager å avklare fra melding om salget er gitt borettslaget. Dersom boligen tas på forkjøpsrett løses kjøper fra avtalen. 

Dokumenter for borettslaget kan fås ved henvendelse til megler.

Etter nærmere avtale. Overtakelse kan tidligst skje etter at forkjøpsretten for øvrige andelseiere i borettslaget og eventuelt medlemmer av boligbyggelaget er avklart, samt at styrets godkjennelse er avklart. 

Det gjøres oppmerksom på at Selger ikke har tegnet boligselgerforsikring som dekker selgers ansvar etter avhendingsloven. Likevel foreligger selgers egenerklæring som Kjøper må sette seg inn i før bud inngis. Eventuelle reklamasjoner må rettes direkte til selger.  

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.
Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.
Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Fastpris: 45 000,-

Vederlag
Kontroll av hjemmel og heftelser  kr 2 900,00
Markedsføringspakke  kr 27 400,00
Oppgjør  kr 7 500,00
Tilrettelegging  kr 10 000,00

Utlegg
Innhenting av informasjon forretningsfører GBBL  kr 4 485,00
Innhenting oppl Skien kommune, BRL(mb/fa,sitkart,reg,tegn,)  kr 1 838,00
Tinglysing sikring  kr 545,00

Andre utgifter
Annonse i TA kr 3 000,00
Foto   kr 3 990,00

Oppdragsnummer 26-0065/25
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Skien
Langbrygga 9, 3724, SKIEN
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR26.2565

Sist oppdatert: 04. november 2025 kl. 14:22