Edvard Munchs gate 62

Edvard Munchs gate 62, 3179 ÅSGÅRDSTRAND
Kommunenummer 3901, gårdsnummer 2, bruksnummer 129, ideell andel 1/1
Kommunenummer 3901, gårdsnummer 2, bruksnummer 721, ideell andel 1/1

Totalt bruksareal BRA: 167 kvm

BRA-i:
Enebolig:
1. etasje 79 kvm: Entré, toalettrom, kjøkken, gang, vaskerom, bod, kott under trapp og stue.
2. etasje 61 kvm: Gang, bad og tre soverom.

BRA-e:
Garasje:
1. etasje 27 kvm: Garasjerom (24 kvm) og bod (3 kvm).

TBA (terrasse- og balkongareal):
1. etasje 3 kvm: Overbygget platting ved inngangsparti.
2. etasje 5 kvm: Balkong.

Garasjen har et lagringsloft med et gulvareal (GUA) på 22 kvm, men grunnet lav takhøyde er arealet ikke måleverdig som bruksareal (BRA). Arealet er klassifisert som areal med lav himlingshøyde (ALH).

De byggemeldte tegningene stemmer ikke med dagens bruk. Se pkt. ferdigattest for nærmere informasjon.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 21.04.2026 utført av Anticimex AS v/Jon Simonsen. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Selger har innhentet en tilstandsrapport av boligen. Dersom det er registrert avvik, er disse klassifisert med tilstandsgrader (TGIU, TG2 og/eller TG3). Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.

Bygningen er iht. tilstandsrapport oppført i 1937 og ombygget ca. 1982. Eneboligen er oppført med ringmur og grunnmur i betongkonstruksjon, yttervegger av trekonstruksjoner med stående trekledning, og etasjeskillere av trekonstruksjoner. Kledning på fasade mot syd ble skiftet i 2018. Taket er en mansardtakskonstruksjon i tre, tekket med takstein av ukjent årstall. I 2021 ble det utført utskifting av gradrenner og deler av undertaket. Boligen har vinduer med to- og tre-lags glass fra ulike årstall (2008, 2009, 2023, 2024 og eldre). Dørene er fra 1981, 2015, 2018 og 2021. Det er en elementpipe av ukjent alder med murt peis i stuen og vedovner i entré og gang i 2. etasje. Boligen har en sydøstvendt balkong på 5 m² i 2. etasje og en overbygget balkong på 3 m² ved inngangspartiet.

Frittstående garasje er oppført ca. 1987. Bygningen har støpt gulv mot grunn, grunnmur i betongkonstruksjon og yttervegger i trekonstruksjoner med stående trekledning. Saltaket er en trekonstruksjon tekket med takstein av ukjent alder. Garasjen har et lagringsloft, leddport i tre og en sidedør i tre.

Det elektriske anlegget har sikringsskap plassert i stue og er sikret med automatsikringer. Anlegget ble i hovedsak skiftet ut i 2009.

Boligen har godkjent slukkeutstyr og tilstrekkelig med røykvarslere.

Det gjøres spesielt oppmerksom på at følgende bygningsdeler er gitt Tilstandsgrad 3 (TG3) — Store eller alvorlige avvik:

Forstøtningsmur - Mot nabo i nord.
- Tilstand: Betydelige sprekker/deformasjoner og observeres stedvis på forstøtningsmuren. Forholdet skyldes bakenforliggende forhold som ikke lar seg avdekke ved visuell inspeksjon, men tyder på underliggende feil.

Følgende bygningsdeler er gitt Tilstandsgrad 2 (TG2) — Avvik som kan kreve tiltak:

Våtrom - Vaskerom. 1.etasje.
- Fallforhold rundt sluk: Gulvet i sluksonen som er tilgjengelig for måling er tilnærmet flatt. Det er ikke tilstrekkelig fall til å gi tilfredsstillende bortledning av lekkasjevann ved normal bruk. Det er ikke mulig å vurdere fallforholdene i sluksonen på en tilfredsstillende måte på grunn av plasseringen av tekniske installasjoner og innredning. Det er derfor uklart om gulvet har tilstrekkelig fall mot sluket.
- Lekkasjesikkerhet: Fallforhold utenfor sluksonen vurderes ikke til å være tilstrekkelig for å lede eventuelt lekkasjevann til sluk, og det er ikke påvist at vanntett sjikt har tilstrekkelig oppkant ved dørterskel for å kompensere for dette. Forholdet gir risiko for at vann kan renne ut i tilstøtende rom ved en lekkasje.
- Vanntett sjikt / membran i gulv og vegger: Vanntett sjikt på gulvet har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker. Bygningsdelen erfaringsmessig har risiko for nedsatt funksjon, utettheter eller andre aldersrelaterte problemer. Bygningsdelen er skjult, så den faktiske tilstanden og dagens tettefunksjon er ukjent. Det er uklart om det er benyttet vanntett sjikt på våtrommets veggflater. Våtrom uten et fullverdig tettesjikt har høy risiko for skjulte fuktskader.
- Tettesjiktets tilslutning til sluk: Selv om våtrommet er oppgradert, er sluket ikke skiftet. Dette erfaringsmessig medfører risiko for utettheter i overgangen mellom sluk og vanntett sjikt. TG2 er valgt for å belyse risiko, selv om det ikke er registrert synlige skader ved befaring. Overgang mellom sluk og vanntett sjikt er uoversiktlig. Det kan derfor ikke verifiseres at utførelsen er korrekt, eller at lekkasjesikkerheten er ivaretatt.
- Avløp (inkl. sluk): Sluket har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker. Bygningsdelen erfaringsmessig har risiko for nedsatt funksjon, funksjonssvikt eller andre aldersrelaterte problemer.
- Ventilasjon: Tilluftsspalte eller lignende er ikke etablert. Forholdet medfører redusert ventilering av våtrommet når døren er lukket. Våtrommet har kun naturlig ventilasjon. Dette erfaringsmessig gir lavere luftutskifting enn mekanisk ventilasjon. Tilstandsgrad er satt i henhold til NS3600.
- Utført kontroll i tilliggende konstruksjon: Det er foretatt fuktmåling med egnet instrument i veggkonstruksjon fra tilstøtende rom. Målingen gir kun et øyeblikksbilde og kan endre seg f.eks. med årstider, fukt- og temperaturforhold. Fuktinnholdet i tilgjengelig treverk ble målt med piggelektroder til 19,3 vektprosent. Det ble registrert noe forhøyet fuktnivå i svill. Synlige fuktmerker observeres på baksiden av veggplater inne i konstruksjonen. Det er påvist feil bruk av dampsperre i konstruksjonen, som f.eks. kan hindre uttørking og som ikke tyder på faglig god utførelse.

Våtrom - Bad. 2.etasje.
- Lekkasjesikkerhet: Det er ikke etablert membranoppkant på minimum 15 mm over ferdig gulv ved dørterskel. Eventuelt lekkasjevann kan renne ut i tilstøtende rom med påfølgende skader.

Kjøkken
- Overflate gulv: Synlige deler av gulvets overflatemateriale bærer preg av slitasje med enkelte riper, sprekker og hakk. Forholdet vurderes i hovedsak til å være av estetisk betydning, men riper sprekker og hakk av en viss dybde kan gjøre at fuktighet som for eksempel fra rengjøring forårsaker misfarging eller lignende konsekvenser. Observasjonene er foretatt i en eldre bygning og bør ses i den sammenheng.

Toalettrom - 1.etasje.
- Ventilasjon: Tilluftsspalte eller lignende er ikke etablert. Forholdet medfører redusert ventilering av våtrommet når døren er lukket.
- Sanitærutstyr og innredning: Det er ikke registrert dreneringsspalte eller lignende åpninger fra den innebygde toalettsisternen. Det kan derfor ikke verifiseres om vanninstallasjonen er utført slik at eventuelt lekkasjevann raskt blir synliggjort. Risiko for følgeskader ved eventuell lekkasje.

Andre rom - 1.etasje.
- Overflate gulv: Synlige deler av gulvets overflatemateriale bærer preg av slitasje med enkelte riper, sprekker og hakk. Forholdet vurderes i hovedsak til å være av estetisk betydning, men riper, sprekker og hakk av en viss dybde kan gjøre at fuktighet som for eksempel fra rengjøring forårsaker misfarging eller lignende konsekvenser.

Loft - uinnredet / kaldt loft
- Helhetsvurdering: Kaldtloftet ble kun inspisert fra takluken grunnet lav krypehøyde/begrenset fremkommelighet, dette med den begrensing det innebærer. Tilstanden i store deler av loftet ikke er fullt ut kartlagt, med den risiko dette innebærer for forhold som ikke er avdekket.

Etasjeskiller og gulv på grunn (skjevhetsmåling)
- 1.etasje: På kjøkken er det på tilfeldige punkter målt lokale høydeforskjeller opptil 17 mm. I stue er det på tilfeldige punkter målt lokale høydeforskjeller opptil 28 mm. Stikkprøvene som er utført har avdekket stedvise vesentlige skjevheter. Eksakt årsak er ikke kjent, men det anses som lite sannsynlig at forholdet skyldes strukturelle skader i etasjeskilleren. Fare for knirk eller lignende problemer med gulvmaterialet, eller behov for kompenserende tiltak ved møblering av rommene.
- 2.etasje: På soverom 1 er det på tilfeldige punkter målt lokale høydeforskjeller opptil 17 mm. I gang er det på tilfeldige punkter målt lokale høydeforskjeller opptil 25 mm. Stikkprøvene som er utført har avdekket stedvise vesentlige skjevheter. Eksakt årsak er ikke kjent, men det anses som lite sannsynlig at forholdet skyldes strukturelle skader. Fare for knirk eller lignende problemer med gulvmaterialet, eller behov for kompenserende tiltak ved møblering av rommene.

Krypkjeller (innvendig inspeksjon) - /blindkjeller.
- Helhetsvurdering: Det var ikke tilkomstmulighet til en eventuell krypkjeller/blindkjeller/kryprom under boligen på befaringsdagen, på grunn av manglende adkomst. Bygningsdelen er ikke undersøkt, og tilstanden ikke kartlagt. Det gjøres oppmerksom på at krypkjellere/blindkjeller/kryprom som dette er bygningsdeler som erfaringsmessig har høy skaderisiko, noe som gjør at konstruksjonstypen krever jevnlig ettersyn fra innsiden for å avdekke om det foreligger forhold som krever tiltak. Utvendige forhold har stor betydning for krypkjellerens tilstand og skadepotensial. Vurderingen av disse utvendige forholdene er kun omtalt under punktet «Drenering», og opplysningene som gis der må derfor ses i sammenheng med opplysninger som gis under dette punktet. TG2 er derfor valgt for å belyse risikoen et uavklart tilstandsbilde innebærer for en eventuell slik konstruksjonstype.

Skadedyr og fuktkrevende insekter
- Gnagere: Det observeres spor/avføring etter gnagere på kneloft i 2.etasje og bak benkeskap på kjøkken. Nøyaktig hvor eller hvordan gnagere kommer seg inn i bygningen, har ikke latt seg påvise. Gnagere er en type skadedyr som kan forårsake ulike typer skader på bygningsdeler, også skjulte skader som kan være vanskelig å oppdage.

Yttervegger inkl. fasader
- Lufting av ytterkledning: Det er vurdert å være begrenset spalte for lufting og drenering bak ytterkledningen. Konstruksjonens evne til å tørke ut eventuell fuktighet reduseres, noe som kan øke faren for skjulte fuktskader. Det gjøres oppmerksom på at det ikke er observert synlige tegn på at forholdet har ført til skader på dette tidspunkt.

Vinduer og ytterdører
- Vinduer og omramming: TG 2 gjelder det vinduer av eldere dato i boligen. Disse vinduene har en alder der fremtidig funksjon vurderes som usikker. Bygningsdelen erfaringsmessig har risiko for nedsatt funksjon, funksjonssvikt eller andre aldersrelaterte problemer. Vannbord/beslag under disse vinduene har utilstrekkelig/lite fall, noe som kan gjøre at vann blir stående. Økt risiko for fuktopptrekk i vinduer og tilstøtende konstruksjoner.
- Ytterdører og omramming: Utgangsdør i gang mot vest: Denne døren har en alder der fremtidig funksjon vurderes som usikker. Bygningsdelen erfaringsmessig har risiko for nedsatt funksjon, funksjonssvikt eller andre aldersrelaterte problemer.

Yttertak
- Tekking (med tilhørende beslag): Taktekkingen viser begynnende tegn til slitasje og elde. Det er derimot ikke registrert synlige skader av vesentlig betydning, men taktekkingen har nådd en alder og tilstand der fremtidig funksjon vurderes som usikker. Usikker fremtidig funksjon betyr at bygningsdelen erfaringsmessig har risiko for nedsatt funksjon, funksjonssvikt eller andre aldersrelaterte problemer.
- Undertak (inkluderer sløyfer, lekter og innfestninger): Det foreligger lite informasjon om taket, og eksakt alder på de deler undertaket som ikke ble utbedret i år 2021 er ikke kjent. Ukjent alder tilsier også at fremtidig funksjon er usikker. Usikker fremtidig funksjon i dette tilfellet betyr at bygningsdelen (inkluderer sløyfer, lekter, innfestninger og lignende) kan ha økt risiko for nedsatt funksjon, funksjonssvikt eller andre aldersrelaterte problemer. Bygningsdelen er skjult, så den faktiske tilstanden er ukjent.
- Vannbord, vindskier, gesimskasser og lignende: Vindskier viser stedvis begynnende tegn til slitasje og elde. Det gjøres oppmerksom på at det ikke er observert større skader, men at vurderingen er begrenset til det som er synlig fra bakkenivå.
- Snøfangere: Snøfangerutstyr er ikke etablert. På grunn av oppføringstidspunktet vurderes det at kravet for snøfangerutstyr trolig ikke var gjeldende, men TG2 er valgt siden forholdet kan påvirke sikkerheten. Tilstandsgrad er satt i henhold til NS 3600.

Balkonger - 2.etasje.
- Membraner og vanntett sjikt: Balkongen er vurdert å utgjøre tettesjikt mot underliggende areal. Vanntett sjikt har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker. Usikker fremtidig funksjon betyr at bygningsdelen erfaringsmessig har risiko for nedsatt funksjon, funksjonssvikt eller andre aldersrelaterte problemer. Bygningsdelen er delvis skjult under terrassebord, så den faktiske tilstanden er ukjent.

Drenering
- Helhetsvurdering: Drenering har en ukjent alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker. Alle forhold som påvirker dreningen erfaringsmessig har risiko for nedsatt funksjon, funksjonssvikt eller andre aldersrelaterte problemer. Stedvis lite terrengfall vekk fra grunnmuren. Forholdet kan øke fuktbelastningen på grunnmuren. Det vurderes at grunnmuren ikke er beskyttet med utvendig fuktsperre. Konstruksjoner uten utvendig fuktsperre som er i kontakt med bakken, har økt risiko for fuktvandring/oppfukting som igjen kan føre til fuktskader. Vann fra yttertaket er ikke ledet vekk fra bygningen/grunnmuren i tilstrekkelig grad. Forholdet kan føre til økt fuktbelastning på grunnmuren. Dreneringens funksjon påvirker boligens bruksområder og bygningstekniske tilstand. Forhold som påvirker funksjonen er i hovedsak nedgravd og skjult, noe som medfører at tilstanden ikke kan fastslås ved visuell inspeksjon. Dette gjelder blant annet forhold som fuktbeskyttelse av konstruksjoner mot terreng, grunnforhold og tilstand på rør og lignende. Forholdene påvirker særlig konstruksjoner som er i direkte eller nær kontakt med bakken.

Forstøtningsmur - I hage foran boligen.
- Tilstand: Det registreres enkelte riss/sprekker i overflaten. Eksakt årsak er ukjent. Forholdet kan indikere overflatespenninger eller bevegelser i konstruksjoner og/eller i grunnen. I følge huseier har dette vært stabilt i hele hennes eie.

Stikkledninger og tanker
- Utvendige vannledninger: Det er ikke kjent når boligens utvendige vannledninger er ifra. Ukjent alder tilsier også at fremtidig funksjon er usikker. Bygningsdelen kan ha økt risiko for nedsatt funksjon, funksjonssvikt eller andre aldersrelaterte problemer. Bygningsdelen er skjult, så den faktiske tilstanden er ukjent.
- Utvendige avløpsledninger: Det er ikke kjent når boligens utvendige avløpsledninger er ifra. Ukjent alder tilsier også at fremtidig funksjon er usikker. Bygningsdelen kan ha økt risiko for nedsatt funksjon, funksjonssvikt eller andre aldersrelaterte problemer. Bygningsdelen er skjult, så den faktiske tilstanden er ukjent.

Andre byggverk - Garasje.
- Veggkonstruksjon og fasadematerialer: Det er vurdert å være begrenset spalte for lufting og drenering bak ytterkledningen. Konstruksjonens evne til å tørke ut eventuell fuktighet reduseres, noe som kan øke faren for skjulte fuktskader. Det gjøres oppmerksom på at det ikke er observert synlige tegn på at forholdet har ført til skader på dette tidspunkt. Det er ukjent om det er musesperre bak kledningen. Hvis dette mangler, kan gnagere muligens komme seg inn bak kledningen, og søke etter åpninger som kan føre videre inn i bygget.
- Yttertak og takkonstruksjon: Yttertaket (med tilhørende bygningsdeler) viser begynnende tegn til slitasje og elde. Det er derimot ikke registrert synlige skader av vesentlig betydning, men taktekkingen har nådd en alder og tilstand der fremtidig funksjon vurderes som usikker. Usikker fremtidig funksjon betyr at bygningsdelen erfaringsmessig har risiko for nedsatt funksjon, funksjonssvikt eller andre aldersrelaterte problemer. Taket er inspisert fra bakkeplan, med de begrensningene dette innebærer. Deler av taket kan være utsatt for slitasje, skader eller feil utførelse som ikke lar seg registrere på grunn av begrenset tilkomst. Det er ikke montert takrenner på yttertaket. Fare for oppfukting av omkringliggende konstruksjoner med fare for påfølgende skader.
- Innvendige forhold: Innvendige flater i 1.etasje viser tegn stedvis til slitasje, elde og med stedvise skader.
- Annet: Grunnmurens utvendige fuktsperre er ikke avsluttet med beslag/topplist. Det kan komme vann bak fuktsperren, som igjen kan gi oppfuktning av konstruksjonen. Drenering er vurdert til og ha en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker. Usikker fremtidig funksjon betyr at alle forhold som påvirker dreningen erfaringsmessig har risiko for nedsatt funksjon, funksjonssvikt eller andre aldersrelaterte problemer.

Følgende bygningsdeler er ikke undersøkt (TGIU):

Våtrom - Bad. 2.etasje.
- Ventilasjon: Effekten til avtrekksviften på våtrommet ble ikke funksjonstestet, siden systemet er sensorstyrt og ikke lot seg aktivere manuelt under befaringen. Funksjonen er ukjent og bør undersøkes under bruk av våtrommet.

Yttervegger inkl. fasader
- Gnagersikring: Det har ikke vært mulig å kontrollere om ytterkledningen er sikret mot inntrekk av gnagere. Det kan derfor ikke bekreftes om gnagersikringen er utført på korrekt måte.

Yttertak
- Takkonstruksjon: På bakgrunn av at deler av ventilasjonen av takkonstruksjonen ikke kan kartlegges og undersøkes fra innsiden, foreligger det en usikkerhet om hvordan/om denne funksjonen er ivaretatt. Forholdet kan ikke kartlegges fra utsiden alene.
- Takgjennomføringer (takhatter o.l.): På bakgrunn av begrensningene i inspeksjonsmuligheten av taket, lot ikke takgjennomføringer seg undersøke. Tilstand og utførelse er ukjent, og forholdet bør derfor undersøkes nærmere.
- Detaljer inn mot tilstøtende konstruksjoner: På bakgrunn av begrensningene i inspeksjonsmuligheten av taket, lot ikke overgang mellom undertak og vegger seg undersøke. Tilstand og utførelse er ukjent, og forholdet bør derfor undersøkes nærmere.

Helse, miljø og sikkerhet

Innvendige trapper - Rekkverk og håndløper
Trappen har ikke håndløper på begge sider. Trappen har stedvis fri ganghøyde lavere enn 2,0 m. Basert på ovennevnte forhold oppfyller ikke trappen dagens krav til sikkerhet. Om trappen oppfylte kravene som var gjeldende på oppføringstidspunktet eller ikke, er ikke tatt stilling til.

Balkonger - 2.etasje. - Rekkverkshøyde og lysåpninger
Rekkverkshøyden er under 1,0 meter. Basert på ovennevnte forhold oppfyller ikke balkongen dagens krav til sikkerhet. Om balkongen oppfylte kravene som var gjeldende på oppføringstidspunktet eller ikke, er ikke tatt stilling til.

Balkonger - 1.etasje v/inng.parti. - Rekkverkshøyde og lysåpninger
Rekkverkshøyden er under 1,0 meter. Basert på ovennevnte forhold oppfyller ikke balkongen dagens krav til sikkerhet. Om balkongen oppfylte kravene som var gjeldende på oppføringstidspunktet eller ikke, er ikke tatt stilling til.

Utvendig trapp - I hage mot nord. - Rekkverkshøyde og lysåpninger
Trappen mangler håndløpere, noe som kan medføre fare for liv og helse. Basert på ovennevnte forhold oppfyller ikke trappen dagens krav til sikkerhet. Om trappen oppfylte kravene som var gjeldende på oppføringstidspunktet eller ikke, er ikke tatt stilling til.

Utvendig trapp - I hage mot syd. - Rekkverkshøyde og lysåpninger
Trappen mangler fullverdig rekkverk/håndløpere, noe som kan medføre fare for liv og helse. Basert på ovennevnte forhold oppfyller ikke trappen dagens krav til sikkerhet. Om trappen oppfylte kravene som var gjeldende på oppføringstidspunktet eller ikke, er ikke tatt stilling til.

Utvendig trapp - Til loft på garasje. - Rekkverkshøyde og lysåpninger
Rekkverkshøyden er under 1,0 meter. Trappen mangler håndløper på vegg, noe som kan medføre fare for liv og helse. Lysåpninger i rekkverk i trappeløpet er for stor i forhold til dagens krav. Trappen har lysåpninger mellom trinn på mer enn 10 cm. Inntrinn i trappen er mindre enn 25 cm. Basert på ovennevnte forhold oppfyller ikke trappen dagens krav til sikkerhet. Om trappen oppfylte kravene som var gjeldende på oppføringstidspunktet eller ikke, er ikke tatt stilling til.

Forstøtningsmur - Mot nabo i nord. - Rekkverkshøyde og lysåpninger
Forstøtningsmuren mangler fullverdig rekkverk, noe som kan medføre fare for liv og helse. Basert på ovennevnte forhold oppfyller ikke rekkverket dagens krav til sikkerhet. Om rekkverket oppfylte kravene som var gjeldende på oppføringstidspunktet eller ikke, er ikke tatt stilling til.

Forstøtningsmur - Ved garasje. - Rekkverkshøyde og lysåpninger
Rekkverkshøyden er under 1,0 meter. Forstøtningsmuren mangler i fullverdig stedvis rekkverk, noe som kan medføre fare for liv og helse. Basert på ovennevnte forhold oppfyller ikke rekkverket dagens krav til sikkerhet. Om rekkverket oppfylte kravene som var gjeldende på oppføringstidspunktet eller ikke, er ikke tatt stilling til.

Forstøtningsmur - I hage foran boligen. - Rekkverkshøyde og lysåpninger
Rekkverkshøyden er under 1,0 meter. Basert på ovennevnte forhold oppfyller ikke rekkverket dagens krav til sikkerhet. Om rekkverket oppfylte kravene som var gjeldende på oppføringstidspunktet eller ikke, er ikke tatt stilling til.

Det er ikke utført radonmåling på eiendommen. Ifølge tilstandsrapporten er boligen oppført før krav om radonsperre og andre forebyggende tiltak ble innført. Det anbefales å kartlegge radonnivåer. For mer informasjon om radon, se www.dsa.no/radon.

Tilstandsrapporten er inntatt i salgsoppgaven. Rapporten inneholder informasjon om eventuelle avvik og konsekvensen av disse. Dersom det er registrert avvik med TG3, har den bygningssakkyndige i tillegg gitt et anslag på hva det vil koste å utbedre disse. Ettersom kjøper regnes å være kjent med forhold som tydelig fremgår av tilstandsrapporten, oppfordres du til å sette deg grundig inn i rapporten i sin helhet.

Selger beskriver også i egenerklæringsskjema:

Det har vært lekkasje i gradrenne på takutspring mot sjøen, som ble oppdaget ved fuktskjolder i 2. etasje. Blikkenslager har lagt nytt blikk på alle gradrenner og reparert undertak og lekter. I 2018 ble det byttet panel, en del vinduer og satt inn dobbelt verandadør på vegg mot syd. I 2019 ble inngangspartiet utbedret med nye bæresøyler, innvendige plater, ny ytterdør og et par nye vinduer. Det har vært mus i kneloftet i 2. etasje og i benkeskapet. Selger opplyser at huset har gjennomgått en totalrenovering og at en full liste over arbeider er gitt til megler.

Se supplerende og utfyllende tekst, herunder konsekvenser/tiltak, i tilstandsrapporten og selgers egenerklæring. Kjøper overtar ansvar og risiko for dette.

Følgende moderniseringer er foretatt de senere år:

2025:
- Oppgradert toalettrom i 1. etasje med fliser på gulv og deler av vegger, nytt vegghengt toalett og servantinnredning med rør-i-rør, utført av Lysell entrepenør. Dokumentasjon foreligger.

2024:
- Oppgradert baderom i 2. etasje med flislagt gulv (gulvvarme), flislagte vegger, vegghengt toalett, servantinnredning og nye rør-i-rør.
- Diverse elektriske arbeider utført. Samsvarserklæringer foreligger.
- Montering av lampe under overskap på kjøkken.
- Vinduer skiftet.

2023:
- Diverse snekkerarbeider.

2021:
- Entrédør skiftet.
- Utbedring av gradrenner på taket, inkludert utskifting av deler av undertak, sløyfer og lekter, utført av Blikkenslager Ulf Hansen.
- Blandebatteri på vaskerom skiftet.
- Diverse snekkerarbeider.

2019:
- Diverse snekkerarbeider.

2018:
- Kledning på fasade mot syd skiftet, samt stedvis nye vindskier, utført av byggmester Morten Vedvik.
- Terrassedør på kjøkken skiftet, utført av byggmester Morten Vedvik.

2010:
- Varmtvannsbereder på 198 liter installert, utført av Jan Birkelund.

2009:
- Oppgradert vaskerom i 1. etasje, utført av Jan Birkelund.
- Elektrisk anlegg i hovedsak utskiftet, utført av Skoppum elektriske.

Ifølge selgers egenerklæring er følgende arbeid utført:

2025:
- Ny ventilasjon på badet, utført av Lysell entrepenør.

2019:
- Utbedret inngangspartiet med nye bæresøyler og innvendige plater, utført av Lysell entrepenør.

2009:
- Nytt røropplegg til kjøkken, utført av Jan Birkelund.

Denne eneboligen i Edvard Munchs gate har en storslagen utsikt mot Oslofjorden og en historie som er synlig i veggene.

Huset er satt opp i Åsgårdstrand i 1937 i som hytte. Laftet er flyttet hit fra Horten sentrum/gjenbrukt her. "Laftekassen" synes tydelig i hele 1. etasje, det gir et røft, lunt og særegent preg. Boligen ble ombygget rundt 1982, og har de siste årene gjennomgått betydelige oppgraderinger som kombinerer eldre sjarm med nyere standard. Boligen fikk Kulturprisen av Åsgårdstrand Vel etter ombyggingen.

Boligen går over to plan og har en gjennomtenkt romfordeling med sosiale soner i første etasje og soverommene og badeværelset i øvre etasje.

Entré:
Den doble inngangsdøren fra 2021 åpner inn til en romslig entré som umiddelbart setter tonen for boligen. Her møtes man av originale gulvbord og synlige tømmervegger, supplert av en vedovn som gir varme på de kjølige dagene. Fra entréen er det utgang til en overbygget, sydøstvendt platting hvor morgenkaffen kan nytes med utsikt mot fjorden. Dører med glassfelt leder videre inn til stuen.

Stue:
Stuen har en lun atmosfære med synlig tømmer, panel i taket og en stor, murt peis med innsats. Rommet har plass til en romslig sofagruppe og annen møblering. Vindusflatene slipper inn godt med lys og rammer inn utsikten mot fjorden.

Kjøkken:
Kjøkkenet har en praktisk L-form og en egen spiseplass ved vinduet med utsikt mot Oslofjorden. Innredningen fra IKEA har glatte, hvite fronter og en benkeplate i tre som gir en varm kontrast. Hvitevarene på kjøkken medfølger i kjøpet. Hvitevarene leveres uten noen form for garantier, utover eventuelle gjenværende leverandørgaranti. En vegg med synlig tømmer binder rommet sammen med resten av husets karakter. Fra kjøkkenet er det utgang til hagen via en terrassedør fra 2018.

Vaskerom og toalettrom:
I første etasje ligger et praktisk vaskerom fra 2009 med gulvvarme, benkeplass og opplegg for vaskemaskin. Ved siden av ligger et separat toalettrom som ble oppgradert i 2024/2025 med nye overflater og vegghengt toalett og servant.

Gang 2. etasje:
Et hyggelig trappeløp leder deg opp til andre etasje. Her finner man en gang som fordeler til etasjens tre soverom og bad.

Soverom:
Boligen har tre soverom i andre etasje, alle med en egen karakter preget av skråtak og panelhimling. Hovedsoverommet har god plass til dobbeltseng og en hel vegg med plassbygget garderobeskap med lys. Et annet soverom har utgang til egen balkong. Det tredje soverommet egner seg godt som barnerom, gjesterom eller kontor. Flere av rommene har utsikt mot fjorden.

Balkong:
Fra det ene soverommet er det utgang til en sydøstvendt balkong. Her er det plass til en liten sittegruppe, og utsikten over Oslofjorden er upåklagelig.

Bad:
Badet i andre etasje ble totaloppgradert i 2024 og har en gjennomført standard. Rommet har store fliser på gulv og vegger, og gulvvarme. Innredningen består av en vegghengt servantinnredning, speil med belysning og et vegghengt toalett. I dusjnisjen med glassvegg er det både hånddusj og regnfallsdusj. Et vindu gir dagslys og utsikt mot fjorden også herfra.

Overflater:
Gulv: Gulvbord, gulvbelegg, parkett og fliser.
Vegger: Malte flater, tapet, synlig tømmer, brystningspanel og fliser.
Himling: Panelbord og malte flater.

Lagring:
Boligen har en innvendig bod og et kott under trappen i første etasje. I tillegg er det en frittstående garasje på 27 m² fra ca. 1987, som inneholder garasjerom og en bod. Garasjen har også et lagringsloft med gulvareal på 22 m² (areal med lav takhøyde).

For fullstendig teknisk informasjon om boligen, se punktet Byggemåte i salgsoppgaven.

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør. Løsøre som ikke medfølger salget: Vegghengt TV, noen lamper og kunst.

Elektrisk oppvarming og vedfyring. Boligen varmes opp med panelovner. Det er gulvvarme på vaskerom i 1. etasje og på bad i 2. etasje. I tillegg finnes en murt peis med innsats i stuen og en vedovn i entré og gang i 2. etasje.

Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med.

Boligen er opprinnelig oppført i 1937. Det foreligger Innflyttingstillatelse datert 29.12.1982 for bruksendring fra hytte til bolighus og tilbygg. Det foreligger ikke ferdigattest. Tillatelsen ble gitt på betingelse av at resterende arbeide ble utført innen 1 måned fra 29.12.1982. Gjenstående arbeide var:

- Div. kledningsarbeider.
- Balkong 2. etg.
- Rekkverk på veranda v/inngangsdør
- Trapp til 2. etg.
- Innredningsarbeider i 2. etg.

Innflyttingstillatelsen kan fås ved henvendelse til megler.

Det gjøres oppmerksom på at det ikke lenger utstedes ferdigattest på tiltak det er søkt om før 1998 jf. plan- og bygningsloven § 21-10. Kommunen vil ikke kreve ferdigattest for disse tiltakene og vil avvise eventuelle søknader. Bestemmelsen innebærer ikke at tiltak med manglende søknad blir lovlige, men at man ikke trenger å avslutte gamle byggesaker. Normalt sett kreves ferdigattest for alle søknadspliktige tiltak som gjøres etter plan- og bygningsloven.

Dette er før bygningsloven trådte i kraft for hele landet i 1965. Det er ikke uvanlig at det i mange kommuner er mangelfulle arkiv for tiden før 1965.

Det foreligger ferdigattest for garasje datert 30.11.1987, ifølge matrikkelen.

Det foreligger godkjente byggetegninger for ombygging og tilbygg, godkjent 29.12.1982. Det foreligger også byggetegninger for garasje datert 07.09.1987. Tegningene kan fås ved henvendelse til megler.

Det er avvik mellom godkjente byggetegninger og dagens planløsning.
- De godkjente tegningene for eneboligen viser kun 1. etasje. Dagens planløsning inkluderer en innredet 2. etasje med gang, bad og tre soverom. Det er ikke fremlagt godkjente tegninger for denne etasjen. Innredning av en etasje for varig opphold er normalt søknadspliktig, og det er usikkert om etasjen er godkjent.
- I 1. etasje er et inntegnet arbeidsrom en del av stuen.
- Det er etablert et lagringsloft i garasjen som ikke fremgår av de godkjente tegningene. Dette kan være en søknadspliktig endring.

Kjøper overtar alt ansvar, kostnad og risiko for dette videre.

Eiendommen overdras fri for pengeheftelser med unntak av:

Heftelser på GNR 2, BNR 129:

1987/2343-6/28 27.04.1987 FESTEKONTRAKT - VILKÅR
Festetid: 80 år
ÅRLIG AVGIFT NOK 3,500
LEIEN KAN REGULERES
PANT FOR FORFALT FESTEAVGIFT
MED FLERE BESTEMMELSER

Heftelser på GNR 2, BNR 721:

1987/2343-5/28 27.04.1987 FESTEKONTRAKT - VILKÅR
Festetid: 80 år
ÅRLIG AVGIFT NOK 3,500
LEIEN KAN REGULERES
PANT FOR FORFALT FESTEAVGIFT
MED FLERE BESTEMMELSER

Kommunen har legalpant i eiendommen for forfalte krav på eiendomsskatt og kommunale avgifter/gebyrer.

Heftelser på GNR 2, BNR 129:

1987/2343-8/28 27.04.1987 URÅDIGHET
FESTERETTEN KAN IKKE OVERDRAS / FRAMLEIES UTEN SAMTYKKE FRA GRUNNEIER

Heftelser på GNR 2, BNR 721:

1987/2343-7/28 27.04.1987 URÅDIGHET
FESTERETTEN KAN IKKE OVERDRAS / FRAMLEIES UTEN SAMTYKKE FRA GRUNNEIER

Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få prioritet etter ovennevnte heftelser og servitutter.

Eiendommen har ikke separat utleieenhet. Det vil normalt være anledning til utleie av hele eiendommen eller enkeltrom, såfremt utleiearealet er bygningsmessig godkjent for varig opphold og har forsvarlige radonnivåer. 

Vedovn i 2. etg. er restaurert, men anbefales å ikke ta i bruk pga. trerekkverk.

Eiendommen ligger høyt og fritt til i Edvard Munchs gate, med en storslagen utsikt over Oslofjorden. Dette er en av de mest sjarmerende smågatene i Åsgårdstrand, kjent for sin historiske atmosfære og nærhet til sjøen. Herfra kan du følge livet på fjorden fra egen hage og balkong, fra morgenkaffen til kveldsstemningen senker seg.

Ved å rusle i de smale gatene mellom "De hvide Huse" kan en besøke flere gallerier, verksteder, kunstutstillinger, serveringssteder, antikvitetshandler, Grand hotell mm. Stedet er kjent for flotte strender og koselig båthavn. Kulturhuset Har variert og populært program gjennom hele året og ligger rett borti gaten. Her tilbyr de mat og kulturopplevelser gjennom hele året!
Kyststien, som går like nedenfor, inviterer til flotte turer gjennom skogen, enten du går nordover mot Borre og Horten eller sørover mot Tønsberg.
For daglige behov ligger Paletten kjøpesenter med matbutikker, apotek og vinmonopol i nærheten.

Området er godt tilrettelagt for et aktivt liv. Åsgården skole og flere barnehager er innen gang- og sykkelavstand. Med bil tar det omtrent et kvarter til Horten og 20 minutter til Tønsberg, som begge byr på et bredere utvalg av forretninger og kulturtilbud. Fra sentrum er det gode bussforbindelser, og for pendlere er det tog fra Skoppum stasjon. Sandefjord lufthavn, Torp, når du på en halvtimes kjøretur.

Veibeskrivelse Se Google maps - det er enkelt å finne frem i kartet.

Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger.

Åsgården skole og Borre ungdomsskole. Det er barnehager i nærheten.

Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen for oppdatert informasjon.

Festetomt på 1087,5 kvm. Tomten består av to bruksnumre (gnr. 2, bnr. 129 og gnr. 2, bnr. 721). Parkmessig anlagt hage med plass til flere sittegrupper. Tomten er opparbeidet med flere biloppstillingsplasser, stier, belegningsstein, støttemurer, plenarealer, diverse blomster og vintergrønt.
Festeavgiften er kr 7 632,- per år og ble sist regulert i 2017. Neste regulering er i 2027. Festetiden er 80 år fra 15. april 1987. Overdragelse av festeretten krever samtykke fra bortfester. Bortfester er interessert i innløsning for kr 850 000,- pluss omkostninger. Oppgitt tomteareal er hentet fra digitalt eiendomskart fra Horten kommune. Oppgitt/anslått areal kan derfor avvike fra nøyaktig areal.

Eiendommen har en frittstående garasje og flere biloppstillingsplasser på egen tomt. Ved garasjen er det tilgjengelig ladekontakt for elbil.
Øvrig parkering etter områdets bestemmelser.

Eiendommen har adkomst via kommunal vei. Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Eier er selv ansvarlig for private stikkledninger til boligen.

Eiendommen er regulert til boliger i henhold til reguleringsplan Nygårdsfeltet (ID: 3901 A0007), datert 22.12.1960, med tilhørende reguleringsbestemmelser.

Eiendommen omfattes av Kommuneplanens arealdel 2022-2033, vedtatt 13.06.2022. Arealbruken er i planen avsatt til boligbebyggelse - nåværende.

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Kommunale avgifter er kr 18 204,- for 2026. I dette inngår gebyr for vann, avløp, renovasjon og tilsyn/feiing.

Eiendomsskatt utgjør kr 5 976,- for 2026.

Festeavgiften er kr 7 632,- per år og ble sist regulert i 2017. Neste regulering er i 2027. Festetiden er 80 år fra 15. april 1987.

Nåværende eier har et strømforbruk som tilsvarer ca. 17 950 kWh pr. år.

Selger har avtalt Norgespris på strøm på eiendommen frem til 31.12.2026, og denne er pt på kr 0,50 inkl. mva. Nettleie, avgifter og påslag fra kraftleverandøren kommer i tillegg.

Denne avtalen vil følge eiendommen i den avtalte perioden.

Les mer om Norgespris her: https://www.regjeringen.no/no/aktuelt/legg-fram-lov-om-norgespris-pa-straum-og-fjernvarme/id3102642/

Nåværende eier har forsikring i Fremtind (DNB) som koster kr 11 900,- pr. år.

Det er en årlig kostnad på kr 1 500,- til vei og vedlikehold.

Boligen er tilknyttet Riks-TV og Nexgentel som leverandør av kabel-tv og internett. Det opplyses at fiber vil bli innlagt i mai 2026.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk og avtaler.

Formuesverdi for 2024 var kr 1 066 533,- ifølge Skatteetaten. Beløpet forutsetter at eier bor fast i boligen (primærbolig).

Ved eventuell øvrig bruk av eiendommen (f.eks. fritidsbolig, pendlerbolig, utleieobjekt) var formuesverdien for 2024 kr 4 266 133,-.

Fra 2026 har Stortinget vedtatt en oppdatert modell for beregning av formuesverdi for primærbolig, så avvik kan forekomme.
For mer informasjon se skatteetaten.no

9 750 000,00 Prisantydning

Omkostninger

243 750,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
19 900,00  Gjensidige Boligkjøperpakke* (valgfritt)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
545,00  Tinglysing skjøte
--------------------------------------------------------
244 840,00 Omkostninger totalt (uten Gjensidige Boligkjøperpakke)
264 740,00 Omkostninger totalt (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------
9 994 840,00 Totalpris inkl. omkostninger
10 014 740,00 Totalpris inkl. omkostninger (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------

Totalpris inkl. omkostninger forutsetter kjøp til prisantydning.
Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer.

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Britt Barkenes Kaiser

Etter nærmere avtale.

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige Forsikring ASA. Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige Forsikring ASA behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis.

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.

Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.

Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 0,80 % av salgssummen inkl. eventuell fellesgjeld. Minimumsprovisjon er kr 60 000,00

Vederlag:
Kontroll av hjemmel og heftelser  kr 4 500,00
Markedsføringspakke  kr 29 900,00
Oppgjør  kr 8 900,00
Tilrettelegging  kr 19 900,00
Visninger / Overtagelse pr stk. 3200,-, 2 stk. inkl. 

Utlegg:
Eierskiftegebyr til bortfester Knut Heian konto: 1638.10.40880  kr 1 500,00
Innhenting av offentlig opplysninger Horten kommune m/feier  kr 4 522,00
Tinglysing sikring  kr 545,00

Andre utgifter:
AX tilstandsrapport enebolig  kr 20 625,00
Boligselgerforsikring Gjensidige Eiet - regnes av prisantydning  kr 55 672,50
Fotopakke standard inkl 3 plantegninger og dronefoto kr 6 500,00

Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester;
• I forbindelse med forberedelse av salget, innhenter vi informasjon om eiendommen hovedsakelig fra vår samarbeidspartner Ambita.
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i Bomega AS som tilbyr den digitale annonseringsplattformen Hjem.

Oppdragsnummer 21-0057/26
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Tønsberg
Torvgaten 6, 3110, TØNSBERG
NO 950 007 613 MVA
Oppdragets KR-kode KR21.2657

Sist oppdatert: 12. mai 2026 kl. 12:23