Tyribakken 8

Tyribakken 8, 2020 SKEDSMOKORSET
Kommunenummer 3205, gårdsnummer 37, bruksnummer 481, ideell andel 1/1

Totalt bruksareal BRA: 198 kvm

BRA-i:
Kjeller: 14 kvm: Bod og trapperom
1. etasje 143 kvm: Entré, toalettrom, vaskerom, stue, kjøkken, matbod, gang, omkledningsrom, bad og tre soverom

BRA-e:
1. etasje 32 kvm: Garasje og bod
1. etasje 9 kvm: Bod

Åpent areal:
1. etasje 51 kvm: Terrasse

Kjelleretasjen har et totalt gulvareal (GUA) på 19 m2, men grunnet lav takhøyde i deler av kjelleren er kun 14 m2 av arealet måleverdig som bruksareal. De delene av arealene som har lav himlingshøyde (ALH) utgjør 5 m2.

Boligen har i dag en matbod med inngang fra kjøkkenet, samt en bod i boligens kjeller. Det er også gode lagringsmuligheter i ekstern bod utenfor inngangspartiet.
Det er plassert en "dukkestue" i hagen. Her er det også rom for gode lagringsmuligheter.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 04.12.2025 utført av Anticimex AS. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Viser til punkt om ferdigattest.

Selger har fått utarbeidet en tilstandsrapport, dvs. en teknisk gjennomgang av boligen hvor eventuelle avvik, risiko for kjøper og prisoverslag for hva som bør gjøres av oppgradering, er skissert. Se særskilt TGIU (tilstandsgrad ikke undersøkt), samt TG2 og TG3 som viser hva som er boligens normale slitasje, alder og type, hva som er avvik fra dette og hva som bør/må utbedres. Rapporten og selgers egenerklæring er en del av salgsoppgaven og må leses nøye før bud inngis. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.  
Bygningen er iht. tilstandsrapporten oppført med grunnmur av betong og lettklinkerblokker. Skillende dekker av trekonstruksjoner.
Bærendevegger av betong, lettklinkerblokker og trekonstruksjoner. Yttervegger av trekonstruksjoner utvendig kledd med liggende trekledning. Les for øvrig mer om byggemåte og den tekniske tilstanden i rapporten.

Det gjøres spesielt oppmerksom på TG3:
Våtrom - Bad :
- Helhetsvurdering: TG 3 er valgt på hele våtrommet (og tilhørende bygningsdeler) på grunn av høy alder, slitasjegrad, tekniske installasjoner og stor risiko for skjulte skader eller avvik. Det er blant annet registrert følgende avvik: Det er omfattende riss og sprekker i fliser og flisfuger i både på vegg og gulvfliser, i og utenfor dusjsonen. Det er ikke mulig å verifisere om slukmansjett og klemring er benyttet eller om monteringen er korrekt. Sluket er isolert inne i dusjsonen. Vannsøl eller lekkasjevann utenfor denne sonen har ingen/redusert mulighet til å nå sluket. Det er foretatt hulltaking og utført fuktmåling med egnet instrument (Protimeter MMS), i tilstøtende rom til våtsone. Det ble ikke registrert forhøyede verdier eller andre avvik. Målingene viser følgende: RH 38,3 %, temperatur 21,0 grader C og duggpunkt 6,3 grader C. Målingen gir kun et øyeblikksbilde av forholdene og kan endre seg med årstider, fukt- og temperaturforhold. Hulltaking i forbindelse med fuktmåling viser at konstruksjonen har en oppbygning som erfaringsmessig medfører forhøyet risiko for kondens-/fuktproblematikk. Det er ikke observert skader eller symptomer på skader, men skader kan ikke utelukkes. Oppfølging med jevnlig ettersyn anbefales slik at tiltak kan iverksettes ved behov. TG2 er valgt for å belyse skaderisiko/behov for tiltak. Fornying/oppgradering av våtrommet må påregnes. Sjablongmessig prisanslag gjelder total oppgradering.

Våtrom - Vaskerom :
- Helhetsvurdering: TG 3 er valgt på hele våtrommet (og tilhørende bygningsdeler) på grunn av høy alder, slitasjegrad, tekniske installasjoner og stor risiko for skjulte skader eller avvik. Det er blant annet registrert følgende avvik: Våtromsplater er ikke montert iht. monteringsanvisning. Det er stedvis manglende fuger i underkant av plater og i enkelte hjørner. Hjørne beslag er i tillegg skrudd fast, dette er ikke anbefalt eller ihht. monteringsanvisning. Observert tilstand/montering av baderomsplater i våtsone og sprekk i gulvbelegg tilsier at lekkasjesikkerheten på våtrommet er usikker. Fare for fukt i konstruksjonen. Det er ikke anbefalt å dusje/ha direkte vannsøl på våtrommets vegg/gulvflater. Nytt tettesjikt bør etableres. Det er foretatt hulltaking og utført fuktmåling med egnet instrument (Protimeter MMS), i tilstøtende rom til våtsone. Det ble ikke registrert forhøyede verdier eller andre avvik. Målingene viser følgende: RH 46,1 %, temperatur 20,4 grader C og duggpunkt 8,5 grader C. Målingen gir kun et øyeblikksbilde av forholdene og kan endre seg med årstider, fukt- og temperaturforhold. Fornying/oppgradering av våtrommet må påregnes. Sjablongmessig prisanslag gjelder total oppgradering.

Yttervegger inkl. fasader og konstruksjon:
- Fasader ink. kledning: Det er usikkert om panelet er montert med lufting. Manglende lufting kan påvirke panelets levetid negativt. Ytterligere undersøkelser anbefales for å avdekke om lufting er etablert. Eventuelt bør lufting etableres. Vindskier bærer preg av høy slitasjegrad samt råteskader på østsiden av boligen. Utskiftninger må påregnes. Panel er stedvis råteskadet på østsiden av boligen. Råteskader må utbedres. Skader i bakenforliggende konstruksjon er ikke registrert, men kan ikke utelukkes. Ytterligere undersøkelser anbefales slik at tiltak kan iverksettes ved behov. Sjablongmessig prisanslag gjelder utbedrig av råteskader.

Det gjøres spesielt oppmerksom på TG2:
Kjøkken - 1.etasje:
- Vannrør: Det er ikke montert automatisk lekkasjestopper for å begrense eventuelle lekkasjer fra vanninstallasjoner.

Øvrige rom - 1.etasje:
- Overflater gulv: Gulvoverflater på ett soverom bærer preg av slitasje. Tiltak kan iverksettes ved behov.
- Ventilasjon: Ventilasjonen vurderes til å stedvis ikke være tilfredsstillende. Det er ikke registrert ventiler i enkelte rom. Konsekvens kan være redusert luftutskiftning. Tiltak kan iverksettes ved behov.

Loft - uinnredet / råloft:
- Overflater vegger/undertak: Fuktskjolder/-merker observert i tak/undertak ved gesims mot nord og ved pipe. Skyldes mest sannsynlig taklekkasje og kondens. Tiltak for å stoppe fukt må påregnes. Risiko for skader i konstruksjonen. Ytterligere undersøkelser for å fastlegge eventuelle tiltak bør påregnes.
- Konstruksjonsoppbygging: Luftespaltene mellom taksperrene er i hovedsak tettet med isolasjon, noe som fører til redusert ventilering av kaldtloftet. Det er observert skader/symptomer på fukt/kondensmerker i gesims mor nord, skjulte skader kan ikke utelukkes. Isolasjon vør utbedres for å sikre tilstrekkelig ventilering av loftet og skader må utbedres.

Innvendige trapper:
- Innvendige trapper: Trappen har ikke håndløper på begge sider.

Etasjeskiller - 1.etasje:
- Skjevhetsmåling: Det er noe merkbare skjevheter i stuen. Forskjellen mellom høyeste og laveste punkt i rommet er målt til 22 mm. Årsak til skjevhetene er ikke kjent.

Tekniske anlegg, VVS anlegg (Sjekkpunkter utover det som er inkludert i andre rom):
- Vannrør (Sjekkpunkter utover det som er inkludert i andre rom): Vannrør av kobber er vurdert til å ha en alder som tilsier at anbefalt brukstid er passert. På bakgrunn av alderen er det grunn til å varsle om risiko for skjulte avvik, svekket funksjon, usikker restlevetid eller lignende forhold som utvikles over tid.
- Avløpsrør. (Sjekkpunkter utover det som er inkludert i andre rom): Avløpsrør av støpejern er vurdert til å ha en alder som tilsier at anbefalt brukstid er passert. På bakgrunn av alderen er det grunn til å varsle om risiko for skjulte avvik, svekket funksjon, usikker restlevetid eller lignende forhold som utvikles over tid.
- Varmtvannsbereder (Sjekkpunkter utover det som er inkludert i andre rom): På bakgrunn av berederens alder er det grunn til å varsle om usikker restlevetid eller andre forhold som utvikles over tid. Det kan ikke utelukkes behov for reparasjon/utskiftning. Jevnlig ettersyn anbefales slik at eventuelle tiltak kan iverksettes ved behov.

Elektrisk anlegg:
- Forenklet vurdering av det elektriske anlegget: Det er ikke fremlagt samsvarserklæring på det elektriske anlegget (tilstandsgrad settes i henhold til NS3600).

Yttervegger inkl. fasader og konstruksjon:
- Konstruksjon: Grunnet observasjon av råteskader på ytterkledning kan skade i bakenforliggende konstruksjoner ikke utelukkes. Ytterligere undersøkelser anbefales slik at utbedringstiltak kan iverksettes ved behov.

Krypekjeller:
- Innvendig inspeksjon: Krypkjellerene har symptomer som tyder på forhøyet fuktighet. Det er økt risiko for skader, oppfølging med jevnlig ettersyn anbefales.

Dører og vinduer:
- Vinduer: Enkelte vinduer er av eldre dato og har behov for oppgraderinger/overflatebehandling. Det må forventes høyere varmetap fra disse vinduene sammenlignet med vinduer fra nyere dato. Til informasjon ble det utført stikkprøvekontroll på enkelte vinduer, hvor åpne/lukkefunksjon fungerte som forventet.

Yttertak:
- Tekking (undertak, lekter og yttertekking): Det er registrert symptomer på elde og slitasje, selv om det ikke ble observert tegn på lekkasjer eller skader, anbefales oppfølging med jevnlig ettersyn slik at vedlikeholds- og eventuelle utbedringstiltak kan iverksettes ved behov. TG2 er satt for å belyse skaderisikoen som følge av alder og observert tilstand.
- Beslag, renner, nedløp og snøfangere: Det registreres utilstrekkelig fall på takrenner på sørsiden av taket. Tiltak bør påregnes.
- Gesimsløsninger: Det kan ikke verifiseres at det er etablert tilstrekkelig lufting i/ved gesims. Følgeskader er ikke registrert, men kan ikke utelukkes. Ytterligere undersøkelser anbefales slik at etablering av lufting og utbedringstiltak kan iverksettes dersom behov.

Terrasser / platting på terreng:
- Platting på terreng: Overflatebehandlingen er slitt og trenger fornying. Overflatebehandling må fornyes.

Drenering:
- Alder: Dreneringens tilstand og funksjon påvirker boligens innvendige konstruksjoner og bruksområder. Dreneringen er nedgravd og skjult, og tilstanden vurderes derfor i hovedsak ut fra alder. Estimert teknisk levetid for dreneringer ligger mellom 20 - 60 år. På bakgrunn av dreneringens alder er det derfor grunn til å varsle om risiko for svekket funksjon eller lignende forhold som utvikles over tid. Jevnlig ettersyn anbefales slik at nødvendige tiltak kan iverksettes ved behov.
- Fuktsikring av grunnmur: Det kan ikke verifiseres at grunnmuren har utvendig fuktsperre rundt hele boligen. Forholdet øker faren for fuktvandring i konstruksjoner under bakkenivå, og bør ses i sammenheng med opplysninger om alderen til dreneringen. Grunnmurens utvendige fuktsperre er ikke avsluttet med beslag/topplist, noe som for eksempel medfører at det kan komme vann bak fuktsperren. Tiltak bør iverksettes ved behov.

Stikkledninger og tanker:
- Vann- og avløpsledninger (ink. stikkledninger): Alder og materialvalg tilsier at anbefalt brukstid og restlevetid på vann- og avløpsrør med tilliggende utstyr bør vies spesiell oppmerksomhet. Materialene er skjulte i grunnen og dermed er det kun alder som kan gi indikasjon på tilstand. TG2 settes for å belyse risiko.

Sammendrag fra selgers egenerklæringsskjema:
Er det utført arbeid på bad, vaskerom eller toalettrom?
- Ja, 2025. Byttet toalett.
Har det lekket vann utenfra og inn, eller er det sett andre tegn til fukt?
- Ja, Mulig drenering.
Er det utført arbeid på tak, yttervegg, vindu eller annen fasade?
- Ja, i 2020. Byttet vinduer i stua, byttet hoveddør inn. Utført av Ni-To Boligutvikling AS. Dokumentasjon foreligger.
Er det observert vann eller fukt i kjeller, krypkjeller eller underetasje?
- Ja, tror drenering.
Er det utført arbeid med drenering?
- Ja, 30+ år. Dette ble arrangert av tidligere eier. Ukjent hvilket firma.
Er det utført arbeid på det elektriske anlegget?
- Ja, i 2016. Alt det elektriske er byttet. Utført av Elektroservice AS. Dokumentasjon foreligger.
Er det tegn på setningsskader eller sprekker i for eksempel grunnmur eller fliser?
- Ja, sprekte fliser på badet.
Har det vært feil eller gjort endringer på ildsted eller pipe?
- Ja, satt inn ny peis.
Har du bygd på eller gjort om kjeller, loft eller annet til boligrom?
- Ja i 2017. Kaldt rom ved inngangsparti er endret til utvidet gang
Har ufaglærte utført arbeid som normalt bør utføres av faglærte? Du trenger ikke gjenta noe du allerede har nevnt.
- Ja, terrasser.

Entré
Boligen ønsker deg velkommen med en entré med god plass til oppheng av ytterklær og sko.

Kjøkken
Tidsriktig kjøkkeninnredning fra 2017 med profilerte fronter og laminat benkeplate. Fliser mellom benk og overskap gir et helhetlig uttrykk. Kjøkkenet er utstyrt med integrerte hvitevarer bestående av kjøle og fryseskap, oppvaskmaskin, komfyr i benk og nedfelt platetopp. Et funksjonelt kjøkken godt egnet til både hverdag og selskap.

Stue
Lys og luftig stue med en lun atmosfære og gode møbleringsmuligheter. Store vindusflater gir godt med naturlig lys, og fra stuen er det direkte utgang til terrasse, noe som gir en fin forlengelse av oppholdsrommet i sommerhalvåret. Stuen egner seg godt både til avslapning og sosialt samvær.

Bad
Baderom av ukjent opprinnelig årstall, oppgradert i 2017 med nye fliser og innredning. Rommet har flislagt gulv med gulvvarme samt flislagte vegger. Gulvstående toalett.

Det er også et toalettrom i boligens entré, noe som er perfekt ved besøk.

Vaskerom
Praktisk og funksjonelt vaskerom av ukjent opprinnelig årstall, oppgradert i 2017. Rommet har gulvbelegg med gulvvarme og moderne innredning. Gulvstående skap med laminat benkeplate og nedfelt utslagsvask med ett-greps armatur. Speil på vegg samt opplegg for vaskemaskin og tørketrommel.

Soverom
Boligen har totalt 2 romslige soverom. Soverommene ligger praktisk til med nærhet til bad. Hovedsoverom av god størrelse.
Boligen har ytterligere ett rom i boligen som brukes tidligere har blitt brukt som soverom og i dag blir brukt som kontor. Dette er ikke godkjent som soverom. Viser til punkt om ferdigattest.

Medfølger salget:
- Hylle som henger på tapetsert vegg før kjøkken
- Hvitevarer på kjøkken

Kan medfølge etter nærmere avtale:
- Hundebad kan medfølge om ønskelig
- Garderobeskap i boligens entre kan etter nærmere avtale medfølge

Medfølger ikke:
- Alle taklamper
- Vaskemaskin og tørketrommel

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.

Boligen er oppvarmet med elektrisitet, varmepumpe og vedfyring. Det er varmekabler på følgende rom: Gang, vaskerom og bad.

Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med. 

Det foreligger ferdigattest på 9 stk. 1 et. eneboliger, datert 11.03.1965. Denne kan fås ved henvendelse til megler.
Denne omhandler denne eiendommen, med flere. Ingen bemerkninger.

Det foreligger et byggetillatelseskort som omfatter tilbygg til bohus (soverom), datert 15.10.1974 med tilhørende tegninger, samt byggetillatelseskort som omfatter tilbygg til bolighus, datert 17.09.1981 med tilhørende tegninger.
Det er også mottatt vedtak om:
- Tilbygg til bolighus (med kjeller), datert 19.06.1987. Meldingen er godkjent på følgende betingelser: Røranlegget må anmeldes av rørlegger. Det skal innbetales øket tilknytningsavgift for vann og kloakk.

Det foreligger også ferdigattest for garasje, datert 14.10.1968. Ingen bemerkninger.
- Utebod som tilbygg til garasje, datert 02.06.1988.

Det foreligger følgende avvik fra godkjente byggetegninger:
- I godkjente byggetegninger er deler av dagens entre definert som bod. Vegger mellom bod og gang er fjernet, slik at dette i dag fremstår som ett stort rom. Selve rivningen av vegger er normalt ikke søknadspliktig så lenge veggene ikke er bærende og endringene er innvendige.
Bruk av bod som entre regnes imidlertid som bruksendring og er søknadspliktig. Dette er ikke søkt om eller godkjent av kommunen og det er heller ikke tatt stilling til om dette lar seg gjøre. Konsekvensen kan være at rommet må tilbakeføres til opprinnelig godkjent bruk (bod). Kjøper overtar alt ansvar, kostnader og risiko knyttet til dette.
- Det er observert at et vindu i entréen, som fremgår av de opprinnelige godkjente byggetegningene, ikke er til stede i dagens løsning. Dette anses normalt som et søknadspliktig tiltak, men det er ikke søkt om eller dokumentert godkjent hos kommunen. Kjøper overtar alt ansvar, kostnader og risiko knyttet til dette forholdet.

- Dagens vaskerom er utvidet inn mot entreen. Deler av denne utvidelsen er i godkjente tegninger registrert som bod/matbod, og denne delen er derfor ikke godkjent brukt som vaskerom. Det er også her fjernet vegger. Selve veggrivingen er normalt ikke søknadspliktig, forutsatt at den ikke berører bærende konstruksjoner eller fasade. Bruksendringen er imidlertid ikke søkt om eller godkjent av kommunen. Konsekvensen kan være at rommet må tilbakeføres til opprinnelig godkjent bruk (bod). Kjøper overtar alt ansvar, kostnader og risiko knyttet til dette.

- Mellom rom som i godkjente tegninger er definert som kjøkken og spise-/arbeidsrom, er det fjernet en vegg. Rivning av denne veggen er normalt ikke søknadspliktig så lenge den ikke er bærende og endringen er innvendig. Det tas forbehold etter dialog med takstmann at denne veggen ikke er bærende. Konsekvensen kan være at veggen må gjenoppbygges for å tilbakeføre rommene til opprinnelig godkjent løsning. Kjøper overtar alt ansvar, kostnader og risiko knyttet til dette.

- I godkjente byggetegninger fra 1987 er soverom 3, som omtalt i dagens plantegninger, definert som arbeidsverksted. Dette rommet er ikke godkjent som soverom. Innredning av rommene til bruk for varig opphold er ikke bruksendret/omsøkt og er heller ikke godkjent av kommunen. Konsekvensen ved søknad kan være at rommet ikke godkjennes som varig opphold og at rommet da må brukes som bod/midlertidig oppbevaring. Kjøper overtar alt ansvar, kostnader og risiko knyttet til dette.

- Rom som i dag er i bruk som omkledningsrom har i byggetegninger ingen definisjon. Det er derfor usikkert hva dette rommet kan defineres som. Kjøper overtar alt ansvar, kostnader og risiko knyttet til dette.

Kjøper overtar alt ansvar, kostnad og risiko for dette videre. 

Det gjøres oppmerksom på at det ikke lenger utstedes ferdigattest på tiltak det er søkt om før 1998 jf. plan- og bygningsloven § 21-10. Kommunen vil ikke kreve ferdigattest for disse tiltakene og vil avvise eventuelle søknader. Bestemmelsen innebærer ikke at tiltak med manglende søknad blir lovlige, men at man ikke trenger å avslutte gamle byggesaker. Normalt sett kreves ferdigattest for alle søknadspliktige tiltak som gjøres etter plan- og bygningsloven. 

Det er tinglyst følgende servitutter på eiendommen.

11.03.1969 - 101153 - Erklæring/avtale
- Det foreligger en erklæring som omhandler undertegnede korsfjellet borettslag, gjensidig rett til å føre kloakkledninger fra vannledninger til sin del av eiendommen over de øvrige deler, samt å kunne foreta de nødvendige reparasjoner og ettersyn av ledningene og kummer når dette er påkrevd. Det er også gjensidig rett til bruk av felles stoppekran, haveanlegg og veier. Servitutten omhandler også de offentliges rett til full adgang til å reparere og vedlikeholde de deler av det offentlige ledningsnettet som ligger på eiendommene utenom offentlig veigrunn. Eierne er forpliktet til å vedlikeholde i felleskap, felles vann- og kloakkledninger, samt at de har rett til å oppføre garasje eller garasjeseksjon til hver bolig i samsvar med garasjeplan datert 09.11.65.

27.03.1969 - 101518 - Bestemmelse om bebyggelse
- Heftelsen omhandler erklæring om minsteavstand til nabogrense. Det er i erklæringen gitt tillatelse til å oppføre bolighus i en avstand av 3,75 meter fra vår felles eiendomsgrense. Senere eier er forpliktet til å ikke bygge nærmere dette bygg enn for samme avstand mellom bygninger som følger av bygningsloven. Denne kan ikke avleses uten Skedsmo bygningsråds samtykke.

Denne eiendommen er utskilt fra gnr. 37, bnr. 262 med tilhørende servitutter:
11.03.1969 - 101153 - Erklæring/avtale
- Det foreligger en erklæring som omhandler undertegnede korsfjellet borettslag, gjensidig rett til å føre kloakkledninger fra vannledninger til sin del av eiendommen over de øvrige deler, samt å kunne foreta de nødvendige reparasjoner og ettersyn av ledningene og kummer når dette er påkrevd. Det er også gjensidig rett til bruk av felles stoppekran, haveanlegg og veier. Servitutten omhandler også de offentliges rett til full adgang til å reparere og vedlikeholde de deler av det offentlige ledningsnettet som ligger på eiendommene utenom offentlig veigrunn. Eierne er forpliktet til å vedlikeholde i felleskap, felles vann- og kloakkledninger, samt at de har rett til å oppføre garasje eller garasjeseksjon til hver bolig i samsvar med garasjeplan datert 09.11.65.

13.03.1964 - 101115 - Skjøte
- Bestilt, men ikke mottatt enda. Eiendommen kan derfor være beheftet med rettigheter og plikter som ikke fremgår av salgsoppgaven.

Denne eiendommen er igjen utskilt fra gnr. 37, bnr. 25 med tilhørende servitutter:
18.09.1912 - 900074 - Bestemmelse om vannrett
- Denne er forsøkt opphentet, men det uten funn. Eiendommen kan derfor være beheftet med rettigheter og plikter som ikke fremgår av salgsoppgaven.

23.10.1912 - 900075 - Bestemmelse om vannrett
- Denne er forsøkt opphentet, men det uten funn. Eiendommen kan derfor være beheftet med rettigheter og plikter som ikke fremgår av salgsoppgaven.

Denne eiendommen er igjen utskilt fra gnr. 37, bnr. 1 (hovedbølet). På hovedbølet kan det være tinglyst servitutter som følger denne eiendommen. Det foreligger servitutter som omhandler bestemmelse om vannledning.
 01.06.1883 - 900010 - Bestemmelse om vannledning
- Denne er forsøkt opphentet, men det uten funn. Eiendommen kan derfor være beheftet med rettigheter og plikter som ikke fremgår av salgsoppgaven.

Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få prioritet etter ovennevnte heftelser og servitutter. 

Eiendommen har ikke separat utleieenhet. Det vil normalt være anledning til utleie av hele eiendommen eller enkeltrom, såfremt utleiearealet er bygningsmessig godkjent for varig opphold og har forsvarlige radonnivåer. 

Eneboligen i Tyribakken 8 har en attraktiv beliggenhet på Skedsmokorset i Lillestrøm kommune. Området er etablert og rolig, noe som gir et trygt og familievennlig nærmiljø. Boligen ligger tilbaketrukket i et lite trafikkert område, samtidig som det er kort vei til Skedsmokorset sentrum med et godt utvalg av butikker, servicetilbud og dagligvareforretninger. Det er gode kollektivforbindelser i nærområdet, samt enkel adkomst til hovedveinettet, noe som gjør beliggenheten praktisk for pendlere. I nærområdet finnes også skoler, barnehager og rekreasjonsområder, som gir gode muligheter for både barnefamilier og andre som ønsker å bo sentralt, men samtidig skjermet og fredelig.

Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger.

Barnehager
- Korshagen kommunale barnehage (1-5 år) 0.7 km
- Åsenhagen barnehage (1-5 år) 1.1 km
- Tæruddalen barnehage (1-5 år) 1.1 km

Skoler
- Åsenhagen skole (1-7 kl.) 0.8 km
- Brånås skole (1-7 kl.) 1.1 km
- Vardeåsen skole (1-4 kl.) 1.7 km
- Sten-Tærud skole (1-10 kl.) 1.8 km
- Tæruddalen skole (8-10 kl.) 1.7 km
- Lillestrøm videregående skole 6.7 km
- Skedsmo videregående skole 7.1 km

Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør, og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen/bydelsadministrasjonen for oppdatert informasjon.

eiertomt på 763 kvm

Boligen har egen garasje, i tillegg til rikelig med plass til flere biler på den opparbeidede gårdsplassen.

Eiendommen har adkomst via kommunal vei.

Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Eier er selv ansvarlig for private stikkledninger til boligen.

Eiendommen er regulert til frittliggende småhusbebyggelse i henhold til reguleringsplan, med tilhørende reguleringsbestemmelser datert 25.11.61. 

Iht. kommuneplan er området boligen ligger i, avsatt til boligbebyggelse - nåværende, naturområde - nåværende, og kombinert bebyggelse og anleggsform - nåværende.

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Kommunale avgifter hadde prognose for 2025 på kr. 17 975,-. I dette inngår gebyr for vann, avløp, renovasjon og feiing/tilsyn.

Nåværende eier har et strømforbruk som tilsvarer ca. kr 30 000,- pr. år. / 27 000 kwh. pr. år. 
Boligen har en årlig forsikringspremie på kr 13 845,-
Boligen er tilknyttet Telenor som leverandør av kabel-tv.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk og avtaler.

Det er installert vannmåler på eiendommen og kostnadene betales etter forbruk. Forbruk avleses etter henvendelse fra kommunen. Forbruk betales à konto basert på siste avlesning. Avregning foretas i forbindelse med neste forfall på kommunale avgifter.

Kostnadene baserer seg på selgers forbruk og vil variere utfra bruk/personer i husstanden.

Formuesverdi for 2024 var kr 1 939 820,- ifølge skatteetaten. Beløpet forutsetter at eier bor fast i boligen (primærbolig).

Ved eventuell øvrig bruk av eiendommen (f.eks. fritidsbolig, pendlerbolig, utleieobjekt) var formuesverdien for 2024 kr7 759 278,-.

Formuesverdien justeres normalt årlig. Se skatteetaten.no for mer informasjon om fastsettelse av formuesverdien.

Eiendomsskatten utgjør kr. 3 215  pr år 2025.

6 690 000,00 Prisantydning

Omkostninger

167 250,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
19 900,00  Gjensidige Boligkjøperpakke (valgfri)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
545,00  Tinglysing skjøte
--------------------------------------------------------
188 240,00 Omkostninger totalt

--------------------------------------------------------
6 878 240,00 Totalpris inkl. omkostninger

--------------------------------------------------------

Totalpris inkl. omkostninger forutsetter kjøp til prisantydning.
Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer.

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar dersom lån opprettes. 

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Petter Johan Holmen og Bente Risto Holmen

Etter nærmere avtale.

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige.  
Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. 

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.

Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.

Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 0,80 % av salgssummen.

Vederlag:
Kontroll av hjemmel og heftelser  kr 2 900,00
Markedsføringspakke  kr 27 400,00
Oppgjør  kr 7 500,00
Tilrettelegging  kr 17 000,00
Visninger pr stk kr 4 000,00

Utlegg:
Innhenting av offentlig opplysninger kr 5 000,00
Tinglysing sikring  kr 545,00

Andre utgifter:
Foto kr 4 500,00
Tilstandsrapport enebolig  kr 20 625,00

Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester;
• I forbindelse med forberedelse av salget, innhenter vi informasjon om eiendommen hovedsakelig fra vår samarbeidspartner Amibita.
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i Bomega AS som tilbyr den digitale annonseringsplattformen Hjem.

Oppdragsnummer 59-0158/25
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Skedsmokorset
Furuholtet 1, 2020, SKEDSMOKORSET
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR59.25158

Sist oppdatert: 09. januar 2026 kl. 01:22