Odvar Solbergs vei 18

Odvar Solbergs vei 18, 0970 OSLO
Kommunenummer 301, gårdsnummer 96, bruksnummer 64, ideell andel 1/1
Andelsnummer 314, Orremyr Borettslag, organisasjonsnummer 951081450

Totalt bruksareal BRA: 100 kvm

BRA-i:
7. etasje 82 kvm: Entré, tre soverom, bad, kjøkken og stue.

BRA-e:
Kjeller 2 kvm: Bod.
Bod i garasjeanlegg 4 kvm: Bod.

BRA-b:
7. etasje 12 kvm: Innglasset balkong.

TBA (terrasse- og balkongareal)
7. etasje 2 kvm: Balkong.

Kommentar til arealer: Det gjøres særskilt oppmerksom på at eksterne boder, som er medtatt som eksternt bruksareal (BRA-e) og i totalt bruksareal, ligger på fellesareal, men disponeres av denne leiligheten.

Det gjøres oppmerksom på at boligens eksterne boder tilhører borettslagets fellesareal, og at boden således ikke eies av den enkelte andelseier. Dette medfører at Borettslaget i fellesskap beslutter bruken, og at man ikke selv har eierrett og rettsvern for boden. Borettslaget kan ved vedtak beslutte annet bruk av fellesarealet og disponering av bodarealet kan dermed opphøre.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 25.06.2026 utført av Takstkonsulent1 AS v/Marcus Pettersen. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene. Det er flere avvik fra godkjente byggetegninger. Se punkt om ferdigattest for nærmere informasjon.

Selger har innhentet en tilstandsrapport av boligen. Dersom det er registrert avvik, er disse klassifisert med tilstandsgrader (TGIU, TG2 og/eller TG3). Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.

Leiligheten ligger i 7. etasje i en boligblokk oppført i 1973. Bygningen er fundamentert med betong til stedlige masser med grunnmur av betong. Etasjeskillere er av betong. Yttervegger er oppført i betong/murverk, utvendig forblendet med teglstein. Bygningen har en flat takkonstruksjon tekket med asfalttakbelegg/folie. Leiligheten har vinduer med 2-lags isolerglass fra 1999, og en balkongskyvedør med 2-lags isolerglass fra samme år. Entrédøren er lyd- og brannklassifisert med kikkhull.

Følgende bygningsdeler er gitt Tilstandsgrad 2 (TG2) — Avvik som kan kreve tiltak:

Utvendig
- Vinduer og balkongdør er av eldre dato og har oppnådd minste forventede brukstid.

Innvendig
- Etasjeskille/gulv mot grunn: Det er målt høydeforskjell på mellom 15-30 mm gjennom hele rommet.

Kjøkken
- Kjøkkenet har ventilator med omluft (kullfilter). Kjøkkenventilator med kullfilter er vanlig i blokkleiligheter, og det er normalt ikke tillat med forsert avtrekk til felles kanaler for bygget.

Følgende bygningsdeler er ikke undersøkt (TGIU):

Bad
- Hulltaking er ikke foretatt da det ikke er fysisk mulig pga. tilliggende konstruksjoner.

Helse, miljø og sikkerhet
- Rekkverkshøyde: Rekkverket på balkong eller terrasse er for lavt i forhold til dagens krav. Kunde opplyser at Hersleth, som har hatt ansvar for balkongen, har vært på befaring vedrørende høyde på rekkverk, og at forholdet skal utbedres.

Tilstandsrapporten er inntatt i salgsoppgaven. Rapporten inneholder informasjon om eventuelle avvik og konsekvensen av disse. Dersom det er registrert avvik med TG3, har den bygningssakkyndige i tillegg gitt et anslag på hva det vil koste å utbedre disse. Ettersom kjøper regnes å være kjent med forhold som tydelig fremgår av tilstandsrapporten, oppfordres du til å sette deg grundig inn i rapporten i sin helhet.

Selger beskriver også i egenerklæringsskjema:
Badet ble totalrenovert i 2019 gjennom borettslaget av faglært firma. I den forbindelse ble også rørene byttet ut. Det har vært en liten fuktskade i taket i stuen som er utbedret. I 2026 ble det byttet fronter på balkongen. Det er observert rotter i fellesområdene i forbindelse med avfallshåndtering.

Følgende moderniseringer er foretatt de senere år:

2022:
- Utbedring av fuktskade i stue etter vanninntrenging via fasade

2021:
- Lagt nytt laminatgulv i stue og det ene soverommet

2020:
- Montert nye kjøkkenfronter og ny kjøkkenbenk

2019:
- Oppgradert bad og utskifting av rør i regi av borettslaget, utført av Sansbygg AS (FDV-dokumentasjon foreligger)

Vedlikeholdshistorikk Orremyr Borettslag:

2026:
- Rehabilitering av balkonger

2017:
- Etablering av ladestasjoner for elbil
- Montering av overvåkningskamera

Leiligheten ligger i 7. etasje i en blokk fra 1973, med en planløsning som gir tre soverom, stue, kjøkken og bad fordelt over ett plan. Den vestvendte, innglassede balkongen er et av leilighetens mest særegne trekk, og gir en uteplass som fungerer store deler av året. Badet ble pusset opp i regi av borettslaget i 2019, og kjøkkenet fikk nye fronter og ny benkeplate i 2020. Laminatgulvet i stue og ett soverom ble lagt i 2021.

E N T R È :
Velkommen inn! Leilighetens entré er lys og innbydende og gir et meget godt førsteinntrykk av boligen. Her er det god garderobeplass med oppbevaring og mulighet til å henge fra seg yttertøyet. Entréen knytter boligens rom fint og sømløst sammen.

S T U E :
Stuen er den største og mest åpne delen av leiligheten, og kan enkelt innredes med en hyggelig sofagruppe med tilhørende sofabord og annet ønskelig stuemøblement. Det er store vindusflater som slipper inn rikelig med lys og som bidrar til å skape en luftig følelse i leiligheten, med vinduer mot vest og direkte utgang til den innglassede balkongen via skyvedør. Laminatgulvet ble lagt i 2021.

B A L K O N G :
Den vestvendte balkongen er overbygget, flislagt og innglasset. Med adkomst fra stuen og et areal på ca. 12 m² gir den god plass til sittegruppe. Innglassingen gjør den brukbar store deler av året, og selger opplyser om sol på uteplassen fra ca. kl. 15. Nye fronter på balkongen ble montert i 2026.

K J Ø K K E N :
Kjøkkenet har innredning med glatte fronter og laminat benkeplate med nedfelt vaflekum. Over benkeplaten er det fliser og belysning. Det er opplegg for komfyr og oppvaskmaskin, og kullfilterventilator over kokeplassen. Komfyrvakt er montert. Nye fronter og ny benkeplate ble montert i 2020. Komfyr, oppvaskmaskin og kombikjøleskap medfølger salget. Deler av kjøkkenet er opprinnelig byggemeldt som kott jf. byggetegninger og er ikke godkjent til varig opphold.

B A D :
Badet ble pusset opp i regi av borettslaget i 2019. Veggene er kledd med fliser, og gulvet har fliser med elektrisk gulvvarme. Himlingen har malte plater med innfelte downlights. Badet er innredet med vegghengt klosett, servant med innredning, speilskap med lys og dusjhjørne med svingbare glassdører. Det er opplegg for vaskemaskin, og mekanisk avtrekk. Stoppekraner er plassert i fordelerskap på badet. Fra badet er det adkomst til en liten østvendt balkong med flislagt betongdekke og rekkverk i betong.

S O V E R O M :
Leiligheten har tre soverom. Det ene soverommet ligger mot nord og har adkomst fra entréen/gangen, med plass til dobbeltseng og garderobeløsning. De to øvrige soverommene ligger mot sør, side om side, og har begge plass til dobbeltseng med nattbord. I ett av soverommene ble laminatgulvet lagt i 2021. Planløsningen er endret fra de opprinnelige tegningene, og ett av soverommene er etablert hvor det i følge byggetegninger var spisestue/allrom.

Overflater:
Gulv: Laminat i stue og soverom. Fliser på bad.
Vegger: Malte plater og malt betong. Fliser på bad og over kjøkkenbenk.
Himling: Malt betong. Malte plater med innfelte downlights på bad. Takhøyde 2,46 m i entré og stue.

Lagring:
To boder medfølger leiligheten: en kjellerbod på ca. 2 m² og en bod i felles garasjeanlegg på ca. 4 m².

For fullstendig teknisk informasjon om boligen, se punktet Byggemåte i salgsoppgaven.

Følgende hvitevarer medfølger salget:
Komfyr, oppvaskmaskin og kombikjøleskap.

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.

Elektrisk oppvarming. Det er elektrisk gulvvarme på badet.

Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med.

Boligen er oppført i 1973. Det foreligger ferdigattest av boligblokk datert 13.10.1975. Denne kan fås ved henvendelse til megler.

Videre foreligger det ferdigattest for:
- Fasadeendring datert 10.01.2001
- Utskiftning av heis datert 22.10.2008
- Installasjon av trappheis datert 15.02.2010
- Rehabilitering av bad datert 27.12.2019
Disse kan fås ved henvendelse til megler.

Det foreligger godkjente byggetegninger. Dagens planløsning samsvarer ikke med disse tegningene. På opprinnelige tegninger var det inntegnet separat WC-rom, bad og vaskerom, som i dag er slått sammen til ett større bad. I tillegg er det etablert et ekstra soverom i boligen som tidligere var spiseplass/allrom. Videre er deler av kjøkken opprinnelig byggemeldt som kott jf. byggetegninger og er ikke godkjent til varig opphold. Innredning av rommene til bruk for varig opphold er ikke bruksendret/omsøkt og er heller ikke godkjent av kommunen. Konsekvensen ved søknad kan være at rommet ikke godkjennes som varig opphold og at rommet da må brukes som bod/midlertidig oppbevaring. Kjøper overtar alt ansvar, kostnad og risiko for disse forhold videre.

Utover andel fellesgjeld overdras leiligheten fri for pengeheftelser.

Borettslaget har legalpant for forfalte felleskostnader og andre krav som følger av borettslagsforholdet iht. burettslagsloven § 5-20. Pantet er begrenset oppad til 2G (G = folketrygdens grunnbeløp).

Det er tinglyst 3 servitutter på borettslagets eiendom. Disse omhandler blant annet bestemmelse om tilfluktsrom, bestemmelse om vann/kloakkledning og bestemmelse om veg.

Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få prioritet etter ovennevnte heftelser og servitutter.

Andelseier kan ikke uten samtykke fra styret i borettslaget overlate bruken av boligen til andre. Med samtykke kan andelseier overlate boligen til andre i inntil tre år hvis andelseier har bodd i boligen i minst ett av de to siste år. Utleie i andre tilfeller kan godtas ved særlige grunner, jf. burettslagslova § 5-6. Utleie forutsetter at leiligheten har forsvarlige radonverdier. Se også borettslagets vedtekter og konferer megler ved spørsmål.

Leiligheten ligger i et etablert og meget barnevennlig boligområde på Romsås i Oslo, omkranset av Lillomarkas flotte natur. Lillomarka byr på mange idylliske tjern og vann, og er godt egnet for turer med telt, lavvo eller gapahuk. Svarttjern er et landemerke på Romsås og ligger få minutters gange fra boligen. Her finner du sandstrand, gressletter og grillplasser.

Borettslaget er å regne som skjermet, trafikksikkert og meget barnevennlig. Fra eiendommen er det gangavstand til Svarttjern og Tiurleiken barneskole, og for elever i ungdomstrinnene er det kort vei til Bjøråsen ungdomsskole. Det finnes flere videregående skoler i nærliggende områder, samt et godt utvalg av barnehager.

Nærmeste bussholdeplass er Orremyr som ligger ca. 3 min gange fra boligen. Romsås T-bane ligger 5 minutter gangavstand fra leiligheten. Herfra kan man ta T-banen med linje 4 og 5 til byen eller mot Vestli. I tillegg kan lokalbussen 63 Romsås ring ta deg enkelt ned til Grorud, hvor det er et rikt kollektivtilbud.

Dagligvarehandelen kan gjøres på Kiwi eller Joker som ligger kun få minutters gange unna leiligheten. Servicetilbudene i nærmiljøet er mange, og nærmest er Romsås senter. Hvis man ønsker ytterligere tilbud har man Grorud, Stovner eller Linderud senter en kort kjøretur unna. Kjøpesenteret på Grorud har butikker og tjenester som dekker de fleste behov.

Romsås har mye å by på for den aktivitetslystne. Det er kort vei til Bjøråsen idrettsplass, Romsås idrettshall og Humleby Fritidspark. Sistnevnte er en spennende labyrint av aktiviteter. Det er lysløype i nærheten med oppkjørte skiløyper på vinterstid. Følger du lysløypa er det ca. 15 minutters gange til populære Steinbruvannet, også kalt "Stemmern".

Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger.

Eiendommen sogner til Svarttjern skole. Elever overføres til Tiurleiken skole fra 4. trinn.

Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør, og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen/bydelsadministrasjonen for oppdatert informasjon.

Eiet tomt på 29654 kvm som tilhører borettslaget.

Leiligheten har egen parkeringsplass merket med nr. 7028 i felles parkeringshus som medfølger salget. Borettslaget har i tillegg gjesteparkering.

Fastmontert lader for EL-bil følger med. Abonnement må aktiveres.

For øvrig gjelder gateparkering etter områdets bestemmelser

Eiendommen har adkomst via kommunal vei. Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Borettslaget er ansvarlig for private stikkledninger til bygningen.

Eiendommen er regulert til boligformål med tilhørende anlegg i henhold til reguleringsplan 16470 datert 20.05.1970 med tilhørende reguleringsbestemmelser.

Eiendommen ligger i rød støysone fra vei. I henhold til retningslinje for behandling av støy i arealplanlegging (T-1442), tilsvarer rød sone et gjennomsnittlig støynivå gjennom døgnet på over 65 desibel (Lden).

Utdrag av plan- og byggesaker i området:

Saksnummer 2026/06352 - Byggesak. Bymiljøetaten planlegger å oppgradere den kommunale Romsåsvegen ved å etablere sykkelveg med fortau. Hensikten med tiltaket er å bedre fremkommeligheten og trafikksikkerheten for syklende, samt redusere omfanget av sykling på fortauet. Dette vil bedre forholdene for de gående. Prosjektet er i tidlig fase. Siste status er at statens vegvesen bekrefter å ha blitt informert om prosjektet og har ingen innvendinger rt. 02.06.2026.

Saksnummer 2026/07260 - Byggesak. Romsås Senter 1 - Fjerne et et dobbelt vindusparti og erstatte det med glassdør. Helt i startfasen. Status: søknad mottatt 19.06.2026.

Saksnummer 2026/07432 - Byggesak. Trondheimsveien 492 - etablering av privat avløpsanlegg. Helt i startsfasen. Søknad mottatt 24.06.2026.

Saksnummer: 2025/06923 - Plansak -Trondheimsveien 529 - Detaljregulering. Planforslaget er å bygge moderne boliger med god kvalitet og tilføre noe nytt i Oslo Nord. Det er foreslått en maksimalhøyde på 8 etasjer. Mottatt oppdatert plandokumentasjon datert 23.06.2026. Denne saken er en fortsettelse av sak 202106632.

Saksnummer 2026/07425 - Byggesak. Odvar Solbergs vei 82 - reparasjon av leilighet etter brannskade - U0102. Helt i startsfasen. Søknad mottatt 24.06.2026.

Saksnummer: 2025/06738 - Plansak - Nedre Rommen 9-11 - Detaljregulering. Det er et tydelig behov for, og et politisk ønske om bolig- og arealutvikling i Groruddalen. Hensikten med reguleringsarbeidet for Nedre Rommen 9-11 er å legge
til rette for ny boligbebyggelse, i samsvar med føringene gitt av planprogrammet med VPOR, samt føringene fra bystyrets innstilling. Det skal legges til rette for en variert boligbebyggelse, barnehage, og vi skal vurdere boliger innenfor tredje boligsektor. Denne saken fortsetter i sak. Under behandling pr. 07.07.2026

Saksnummer 2025/06701 - Plansak. Nedre Rommen 13 - Detaljsregulering. Hensikten med reguleringsplanen er å legge til rette for boliger og park i henhold til planprogram med VPORT for Nedre Rommen. Arbeidsmøte avholdt 27.10.2025.

Saksnummer 2025/17268 - Byggesak. Trondheimsveien 489 - oppføring garasje og terrasse. Mottatt tilleggsinformasjon 08.06.2026

Saksnummer 2025/07797 - Byggesak. Nedre Rommen 9 - plassering av midlertidige brakkerigger. Midlertidig tillatelse til tiltak gitt 31.12.2025.

Saksnummer 2026/00934 - Byggesak. Fossumveien 2C - oppføring av to eneboliger. Rammetillatelse gitt 18.06.2026.

Saksnummer 2025/09406 - Byggesak. Sveiva 26 - oppføring av enebolig.

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler. Anmodning om tilleggsinformasjon gitt 06.02.2026

Opplistingen er ikke uttømmende og interessenter bør sette seg inn i planer på kommunens hjemmesider. Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Felleskostnadene er kr 8 205,- pr. mnd. og inkluderer: renter og avdrag på felleslån, fiberbredbånd, forretningsførsel, kommunale avgifter, felles bygningsforsikring, strøm til fellesarealer, vaktmestertjenester, renhold, varmtvann, generell drift og vedlikehold.

Felleskostnadene fordeles slik:
Felleskostnader: kr 8 056,-
Internett OBOS Opennet: kr 149,-

Borettslaget har gjennomført rehabilitering av balkonger fra oktober 2025 til juli 2026. Prosjektet er lånefinansiert.

Det er vedtatt eiendomsskatt i Oslo kommune. P.t. påløper det ikke eiendomsskatt for andelen.

Felleskostnadene justeres normalt en til to ganger årlig i forhold til borettslagets faktiske utgifter.

Nåværende eier har et strømforbruk som tilsvarer ca. kr 11 000,- pr. år / 8737 kwh. pr. år.

Selger har avtalt Norgespris på strøm på eiendommen t.o.m. 31.12.2026, og denne er pt på 50 øre inkl mva. Nettleie, avgifter og påslag fra kraftleverandøren kommer i tillegg.

Denne avtalen vil følge eiendommen i den avtalte perioden.

Les mer om Norgespris her: https://www.regjeringen.no/no/aktuelt/legg-fram-lov-om-norgespris-pa-straum-og-fjernvarme/id3102642/

Internett fra OBOS Opennet er inkludert i felleskostnadene. TV-leverandør kan velges via OBOS nett. TV-tuner/dekoder følger ikke med salget.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk. Kjøper må selv tegne innboforsikring.

Kommunale avgifter faktureres borettslaget og er dekket gjennom de månedlige felleskostnadene.

Ved hjelp av skatteetatens boligkalkulator er boligens formuesverdi beregnet til kr. 1 313 055,- for fjoråret når boligen benyttes som primærbolig.

Formuesverdien er en gitt prosent av den beregnede markedsverdien. Beregnet markedsverdi er basert på Statistisk sentralbyrå (SSB) sine opplysninger om omsatte boliger. I beregningen tas det hensyn til boligens beliggenhet, areal, byggeår og boligtype.  
Det er eier av boligen som fastsetter formuesverdien, jf. skatteforvaltningsloven § 9-1 første ledd, men skattemyndighetene kan kontrollere at verdien er satt riktig.

Formuesverdi skal ikke overstige: 
Primærbolig: 25 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi opp til kr. 10 000 000, og deretter 70 % av den overskytende markedsverdi.
Sekundærbolig: 100 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi.

Formuesverdier som overstiger disse grensene, kan kreves nedjustert av eier. 

Fra 2026 har Stortinget vedtatt en oppdatert modell for beregning av formuesverdi for primærbolig, så avvik kan forekomme.

For mer informasjon se skatteetaten.no

Andel formue er kr 0,- pr. 31.12.2025.
Andel fellesgjeld er kr 428 780,- pr. 22.06.2026.

Total fellesgjeld for borettslaget er kr 148 129 465,- pr. 22.06.2026 og lånevilkårene er:

Bank: OBOS-banken AS
Lånenummer: 98208063359
Type: Annuitetslån, 12 terminer i året
Restsaldo pr. 22.06.2026: kr 94 284 857,00
Andel av saldo: kr 272 918,42
Innfrielsesdato: 30.12.2047
Type Rente: Flytende rente
Rente: 5,14 %

Bank: OBOS-banken AS
Lånenummer: 98208357689
Type: Annuitetslån, 12 terminer i året
Restsaldo pr. 22.06.2026: kr 17 562 942,00
Andel av saldo: kr 50 839,82
Innfrielsesdato: 30.05.2049
Type Rente: Flytende rente
Rente: 5,14 %

Bank: OBOS-banken AS
Lånenummer: 98208675958
Type: Annuitetslån, 12 terminer i året
Restsaldo pr. 22.06.2026: kr 36 281 666,00
Andel av saldo: kr 105 021,34
Innfrielsesdato: 30.12.2049
Type Rente: Flytende rente
Rente: 5,14 %

Mulighet for individuell nedbetaling på hele eller deler av fellesgjeld (IN-lån): Nei.

3 900 000,00 Prisantydning
428 780,00 Andel av fellesgjeld
--------------------------------------------------------
4 328 780,00 Pris inkl. fellesgjeld

Omkostninger

850,00  Eierskiftegebyr garasje
8 406,00  Gebyr forhåndsavklaring forkjøpsrett
9 950,00  Gjensidige Boligkjøperpakke* (valgfritt)
545,00  Tinglysing hjemmel
545,00  Tinglysing panterettsdokument
--------------------------------------------------------
10 346,00 Omkostninger totalt (uten Gjensidige Boligkjøperpakke)
20 296,00 Omkostninger totalt (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------
4 339 126,00 Totalpris inkl. omkostninger
4 349 076,00 Totalpris inkl. omkostninger (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------

Dersom kjøper ikke er medlem av boligbyggelaget, må det påregnes en innmeldingsavgift og årlig medlemsgebyr pr. ny andelseier. Dette faktureres direkte fra boligbyggelaget.
Dersom borettslaget har fellesgjeld, vil leilighetens andel av fellesgjelden komme i tillegg til kjøpesummen. Denne gjelden skal ikke innbetales i oppgjøret, men følger leiligheten.
Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer.

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar dersom lån opprettes. 

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Adela Modric og Modric Ahmed

Leiligheten er tilknyttet Orremyr Borettslag
Borettslaget består av 342 andelsleiligheter
Forretningsfører er OBOS, tlf. 22 86 59 99
Borettslagets hjemmeside www.orremyr.no
Dyrehold er tillatt etter søknad til styret
Dugnad må påregnes
Bruk av kull- eller vedfyrt grill på balkongen er ikke tillatt

Foretatte påkostninger de senere år:
- Bytte av glassbyggerstein på balkonger
- Skifte av nye strømmålere
- Renset ventilasjonsanlegg
- Taktekking på 6-8-28-30-50
- Skiftet takvifter i 6-8-12-14-34
- Byttet belysning i 6 oppganger
- Ferdigstilt garasjevegg sydvendt
- Byttet belysning i garasje og boder
- Gjennomført el-kontroll for fellesområder
- Installasjon av elbilladere på samtlige plasser
- Hovedarbeidet i VVS-/våtromsrehabiliteringen
- Oppgradering og utbedring av garasjeanlegg i alle plan

Planlagte påkostninger:
Styret informerer pr 06.07.2026 via mail at det ikke er planlagte påkostninger som har betydning av fellesgjeld eller felleskostnader.

Øvrige andelseiere i borettslaget og eventuelt medlemmer av boligbyggelaget har forkjøpsrett. Forkjøpsretten er forhåndsutlyst, og det er noen som har meldt interesse. Dersom boligen tas på forkjøpsrett løses kjøper fra avtalen.

I henhold til borettslagets vedtekter må kjøper godkjennes av styret som ny andelseier. Styret kan ikke nekte godkjenning uten saklig grunn. Iht. burettslagslova kan man bare eie én andel i borettslaget. Kun fysiske personer kan være andelseiere.

For å dekke eventuell manglende innbetaling av fellesutgifter fra øvrige andelseiere, er borettslaget tilknyttet et sikringsfond gjennom OBOS. Dette innebærer at OBOS innbetaler samtlige felleskostnader til borettslaget hver måned og dermed overtar ansvar og risiko for eventuell inndrivelse av utestående fellesutgifter. Avtalen om sikringsfond gjennom OBOS er gyldig til den sies opp av en av partene. Oppsigelsesfrist er 12 måneder.

Etter nærmere avtale. Overtakelse kan tidligst skje etter at forkjøpsretten for øvrige andelseiere i borettslaget og eventuelt medlemmer av boligbyggelaget er avklart, samt at styrets godkjennelse er avklart. 

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige.  
Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. 

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.

Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.

Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Fastpris: 35 000,-

Vederlag:
Kontroll av hjemmel og heftelser  kr 4 500,00
Markedsføringspakke  kr 30 900,00
Oppgjør  kr 8 900,00
Rådgivningstime med stylist (dekkes av megler verdi 2.900,-)   kr -2 900,00
Tilrettelegging  kr 18 000,00
Visninger pr stk / Overtagelse (betaler maks for to stk.)  kr 3 000,00

Utlegg:
Eierskiftegebyr forretningsfører - OBOS  kr 6 725,00
Innhenting av informasjon forretningsfører ca.   kr 3 400,00
Tinglysing sikring  kr 545,00

Andre utgifter:
Foto  kr 4 700,00
Takstmann  kr 9 000,00

Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester;
• I forbindelse med forberedelse av salget, innhenter vi informasjon om eiendommen hovedsakelig fra vår samarbeidspartner Ambita.
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i Bomega AS som tilbyr den digitale annonseringsplattformen Hjem.

Oppdragsnummer 37-0237/26
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Hasle
Valle View, Innspurten 11D, 0663, OSLO
950007613
Oppdragets KR-kode KR37.26237

Sist oppdatert: 07. juli 2026 kl. 19:46