Lofthusveien 2B

Lofthusveien 2B, 0587 OSLO
Kommunenummer 301, gårdsnummer 79, bruksnummer 15, seksjonsnummer 1

Totalt bruksareal BRA: 153 kvm

BRA-i:
Underetasje: 75 kvm: Teknisk rom, bad, kjellerstue, innredet soverom, bod.
1. etasje 72 kvm: Entré, kjøkken, stue, bad, to soverom.

BRA-e:
1. etasje 6 kvm: Utvendig bod

Åpent areal:
1. etasje 6 kvm: Terrasse.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 01.06.2026 utført av Mk Takst AS. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Det er usikkert om uteboden overskrider tillatt utnyttelsesgrad på eiendommen. Se punkt "Ferdigattest" for mer informasjon.

Selger har innhentet en tilstandsrapport av boligen/eiendommen. Av rapporten fremgår det at flere bygningsdeler har fått tilstandsgrad ikke undersøkt/ikke tilgjengelig for undersøkelse (TG IU), 2 (TG2) og/eller 3 (TG3). Rapporten beskriver også avvik på undersøkte bygningsdeler uten tilstandsgrad. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.  

Bygningen er iht. tilstandsrapporten oppført i tre og taktekking av pappshingel. Les for øvrig mer om byggemåte og den tekniske tilstanden i rapporten.

Det gjøres spesielt oppmerksom på at det er gitt tilstandsgrad 3 (TG3) på følgende:
- Avløpsrør: Det er påvist skader eller utettheter på sluk/avløp. Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på innvendige avløpsledninger. Stuss på avløpsrør av støpejern har skader.

Det gjøres oppmerksom på at det er gitt tilstandsgrad 2 (TG2) på følgende:
- Taktekking: Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på taktekkingen.

- Nedløp og beslag: Det er ikke tilfredsstillende bortledning av vann fra taknedløp ved grunnmur. Det mangler snøfangere på hele eller deler av taket, men det var ikke krav om dette på byggemeldingstidspunktet.

- Veggkonstruksjon: Det er ingen eller liten lufting i nedre kant av kledning mot grunnmur. Maling har flasset av på fasade mot sørøst/inngangsparti.

- Vinduer: Det er påvist avvik rundt innsettingsdetaljer. Omramming ligger mot vannbord.

- Koblede vinduer: Eldre vinduer med redusert tetthet og isolasjonsevne.

- Dører: Det er påvist utetthet/åpning mellom dørblad og dørkarm. Dvs. at kald trekk kan oppstå.

- Innvendige overflater: Det ble registrert bom (hulrom) i flis i entré. Det er betydelig bom i fliser i bod i kjeller. Noe bom i fliser i kjellerstue og soverom. Det er registrert glippe i én endeskjøt mellom parkettbord på kjøkkengulvet. Noe slitasje på teppe i trapp. Mangler list over kjøkkenventilator.

- Etasjeskiller: Det er målt høydeforskjell på mellom 15-30 mm gjennom hele rommet.

- Rom under terreng: Det ble målt forhøyede fuktverdier på yttervegger. Størst utslag mot sørvest (inngangsparti). Det er montert fuktsikringssystem i underetasje for å forebygge fukt i vegger i 2020 av Fuktstopper AS med 10 års garanti. Etterkontroll fra Fuktstopper AS har levert rapport som konkluderer: Den kapilære fuktsikringen fungerer tilfredsstillende og transporterer fukten ut av konstruksjonen.

- Bad, 1. etasje: Det er påvist riss i flis over dusj vegg. Det er registrert løsnet fugemasse nederst på utvendig hjørne dusjveggen. Videre er det observert sprekkdannelser i fugemassen langs hjørnet oppover veggen. Mer enn halvparten av forventet brukstid er oppbrukt på membranløsningen i vegg. Det er påvist at høydeforskjell fra topp slukrist til gulv/synlig topp membran ved dørterskel er mindre enn 25 mm. Det er påvist at noen fliser har bom (hulrom under). Det er påvist avvik i fallforhold til sluk i forhold til krav i forskrift på byggetidspunktet. Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på membranløsningen. Det er ikke påvist tilfredsstillende løsning for å synliggjøre lekkasje fra
innebygget sisterne. Det er påvist riss/sprekker i utstyr på våtrommet.

- Bad, underetasje: Det ble påvist hakk i en flis øverst på vegg. Det er påvist at noen fliser har bom (hulrom under). Fall til sluk under innmurt badekar ble ikke kontrollert. Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på membranløsningen. Sluk er plassert under badekar. Det er ikke påvist tilfredsstillende løsning for å synliggjøre lekkasje fra
innebygget sisterne. Sisterne er synlig i teknisk rom. Det ble målt forhøyede fuktverdier i vegg mot teknisk rom sammenlignet med normale verdier. Sisterne synlig fra teknisk rom.

- Kjøkken: Det ble registrert noe slitasje på noen skuffer. Det er glippe mellom ventilator kasse og vegg.

- Tekniske installasjoner: Det er ikke montert tett fordelerskap.

- Fuktsikring og drenering: Det mangler, eller på grunn av alder er det sannsynlig at det mangler, utvendig fuktsikring av grunnmuren ved kjeller/underetasje. Mer enn halvparten av forventet levetid på drenering er overskredet. Det ble målt forhøyede fuktverdier nederst på alle vegger, mest mot sørøst.

- Grunnmur og fundamenter: Grunnmuren har sprekkdannelser.

- Terrengforhold: Det er påvist dårlig fall eller flatt terreng inn mot grunnmur og dermed mulighet for større vannansamlinger.

- Utvendig vann- og avløpsledninger: Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på utvendig vann- og avløpsledninger.

Det er gitt TGIU på følgende:
- Takkonstruksjon/loft: Loft ble ikke kontrollert på dette oppdraget da aktuell bolig disponerer 1. etasje og kjeller.

Det fremkommer følgende under punkt HMS:
- Det er foretatt radonmåling i kjellerstue, som viser for måleperioden en middelverdi på 45 Bq/m3 som er under tiltaksgrensen på 100 Bq/m3 satt av Norske myndigheter.
Rømning kjeller i henhold til tegning og eiers informasjon, så er det sofa med veggsikring og fastmontert skrivebord. Dokumentasjon på radonsperre foreligger ikke.

Det fremkommer også følgende i tilstandsrapporten:
- Tilkobling til varmtvannsbereder er via stikk-kontakt som ikke er en forskriftmessig godkjent løsning i dag.

 
Se supplerende tekst i tilstandsrapporten om de nevnte forhold. Kjøper overtar ansvar og risiko for dette. 

Tilstandsrapporten er inntatt i salgsoppgaven. Rapporten inneholder informasjon om avvikene og konsekvensen av disse. For avvik som er gitt TG3 har den bygningssakkyndige i tillegg gitt et anslag på hva det vil koste å utbedre disse avvikene. Ettersom kjøper regnes å være kjent med forhold som tydelig fremgår av tilstandsrapporten, oppfordres du til å sette deg grundig inn i rapporten i sin helhet.

Noen utdrag fra selgers egenerklæring:
3. Har det lekket vann utenfra og inn, eller er det sett andre tegn til fukt?
Svar: Ja. Se punkt om kjeller.

4. Er det utført arbeid på tak, yttervegg, vindu eller annen fasade?
Svar: Ja. Arbeid utført i 2016: Byttet delvis råtne bunnsviller og bærestolper på veranda. Skade var avgrenset til veranda. Arbeid utført i 2019: Hele huset ble malt.

5. Har sameiet eller borettslaget hatt problemer med fukt, vann eller oversvømmelse i kjeller eller underetasje?
Svar: Ja. Se punkt om observasjon i kjeller.

7. Er det observert vann eller fukt i kjeller, krypkjeller eller underetasje?
Svar: Ja. Tidligere eier opplyste om fuktgjennomtrengning i kjeller, og vi opplevde det samme i 2020. Grunnmur er fra 1916 og det er ikke drenert rundt huset. Flekkvis fuktgjennomtrengning kan forekomme i mur av denne årsklassen. Derfor er det montert fuktsikringssystem for å redusere fuktgjennomtrengning. Tidligere eier hadde elektroosmosesystem, mens vi fikk montert nytt system fra Fuktstopper AS i 2020, med ti års garanti. I tillegg ble det gjort arbeid på nordsiden for å føre vann ut fra husets takrenner.

9. Har det vært feil på det elektriske anlegget?
Svar: Ja. Korrosjon på stikk i kjeller, som følge av fukt i vegger fra mange år tilbake. I 2026 ble stikkontakter i kjeller byttet av profesjonelle fagfolk. Det er brudd i ledning ut til motorvarmer på gårdsplass. Dette er ikke utbedret, da vi ikke benytter denne.

10. Er det utført arbeid på det elektriske anlegget?
Svar: Ja. Arbeid utført i 2026: Stikk i kjeller og ledninger ble byttet.

16. Er det utført arbeid på varmeanlegg eller ventilasjonsanlegg?
Svar: Ja. Arbeid utført i 2021: Gammel varmepumpe i kjeller byttet ut med Mitsubishi Kaiteki 6600. Arbeid utført i 2020: Mitsubishi VL-50SR2-E miniventilasjon montert i underetasje for å sikre god utlufting.

17. Er det tegn på setningsskader eller sprekker i for eksempel grunnmur eller fliser?
Svar: Ja. Det er mindre retningsavvik og skjevheter som er naturlig i eldre bygg, men ikke større sprekker. Det er ikke kjent med alvorlige setningsskader, og er ikke nødvendig med tiltak.

19. Har det vært skadedyr i boligen eller andre bygninger på eiendommen?
Svar: Ja. Tidvis observert sukkermaur ved årstidsskifter og begrenset forekomst av skjeggkre i teknisk bod i kjeller. Ikke opplevd større omfang eller skader på treverk/bygningsdeler.

21. Har det vært mugg, sopp eller råte i boligen eller andre bygninger på eiendommen?
Svar: Ja. Delvis råtne bunnsviller og stolper avgrenset til veranda. Utbedret i 2015. Se eget punkt under Tak, yttervegg og fasade.

27. Er det utført radonmåling?
Svar: Ja. Radonmåling/logging ble utført av Mycoteam i kjellerstue i perioden 04.12.2013–02.01.2014. Gjennomsnittlig radonverdi i måleperioden var 45 Bq/m³, som var under tiltaksgrensen på 100 Bq/m³. Rapporten konkluderte med at ingen videre tiltak var nødvendige.

Sjarmerende del av tomannsbolig fra 1916 kombinerer klassisk arkitektur med løpende oppgraderinger, og fremstår som et hjem med særpreg, god atmosfære og funksjonelle løsninger. Boligen har tidstypisk karakter med god takhøyde, fine vindusflater og en planløsning som gir både romfølelse og fleksibilitet i bruk.

Boligen er jevnlig vedlikeholdt gjennom flere år, med blant annet utvendig maling i 2019, oppgradering av verandaens bærende konstruksjon i 2015, samt sliping av gulv i 1. etasje og innvendig maling av vegger i 1. etasje og underetasjen i 2021. Det er også installert ny varmepumpe i 2021 som gir energieffektiv oppvarming og økt komfort i tillegg til varmekabler i gang, kjøkken, spisestue, kjellerstue, soverom kjeller og begge baderommene. For å forbedre inneklimaet i underetasjen er det i 2020 installert både fuktsikringssystem og miniventilasjon. Boligen er også utstyrt med et installert xComfort smarthusanlegg med Sensio-styring via appen Eopt Home. Anlegget styrer store deler av boligens belysning via trådløse brytere og aktuatorer. Anlegget medfølger boligen.

Beliggenheten oppleves rolig og tilbaketrukket i et barnevennlig og veletablert område med kort vei til marka og svært gode kollektivforbindelser med trikk, T-bane, buss og tog.

Boligen inneholder:

1. ETASJE

Entré
Entré malt i duse og behagelige fargetoner. Flislagt inngangsparti med gulvvarme og plass til løsninger for oppheng av tøy og skohyller. Herfra er det videre tilgang til bad, kjøkken og trapp ned til underetasjen.

Stue
Romslig og lys stue med gode vindusflater og naturlig lysinnslipp. Stuen har en fin utforming med karnapp/utbygg som gir ekstra romfølelse og gode møbleringsmuligheter. Rommet har en naturlig sonefordeling og gir plass til både spiseplass og sofagruppe. Fra stuen er det utgang til terrassen.

Kjøkken
Separat kjøkken med lys og tidløs Invita kjøkkeninnredning fra 2008 med profilerte fronter og mørk laminat benkeplate. Kjøkkenet er løpende oppgradert med nyere hvitevarer som stekeovn (2019), oppvaskmaskin (2020), induksjonstopp, ventilator og mikro (2021), samt kjøl/frys (2024). Kjøkkenet fremstår som funksjonelt med gode arbeidsflater og mye skapplass for oppbevaring.

Terrasse & hage
Sørvest-vendt terrasse som ble beiset og oppgradert i 2026. Den fungerer som en naturlig forlengelse av oppholdsrommet og har trapp ned til en flott uteplass som egner seg godt til utemøblering med grill hvor du kan nyte lange sommerdager og sosiale sammenkomster. Hagen fremstår som grønn og frodig oase med blant annet etablerte trær og bærvekster. Det er gjort flere tiltak utvendig, blant annet nytt tregjerde i 2017, som er vedlikeholdt og malt på nytt i 2026. Utebod er malt i 2025, og boligen ble helhetlig utvendig malt i 2019. Uteområdene egner seg godt for lek og hagearbeid. Tomten er seksjonert med definerte hage- og parkeringsområder. Det er felles utevannskran for seksjonene 2B og 2C.

Bad
Bad plassert sentralt i etasjen, med enkel adkomst fra entré. Flislagt bad fra 2008 med elektriske varmekabler. Badet er innredet med dobbel servant og speil med underskuffer, som følger det sorte og hvite farge temaet, vegghengt toalett, dusjhjørne og opplegg for vaskemaskin.

Soverom
Etasjen har to soverom. Ett soverom ligger i tilknytning til stuen og passer ypperlig som et barnerom. Hovedsoverommet ligger mer tilbaketrukket ved kjøkkenet med god plass til en dobbeltseng med nattbord på hver side samt at det medfølger et stor plassbygget garderobeskap med hvite profilerte fronter.

UNDERETASJE

Kjellerstue
Romslig og allsidig kjellerstue med gode møbleringsmuligheter. Rommet egner seg godt som TV-stue, oppholdsrom, ungdomsdel eller til hjemmekontor. Rommet har en peis som gir god varme til rommet i tillegg til at det er montert varmepumpe i 2021 som gir komfortabel oppvarming samt gulvvarme. Det er utført radonutmåling i kjelleren, og den viser et snitt for måleperiode desember 2013-januar 2014 på 45 Bq/m3. Dette er under tiltaksgrensen, og ingen videre tiltak var nødvendige. Mitsubishi VL-50SR2-E miniventiljasjon montert i underetasje for å sikre god lufting.

Soverom
Eget soverom med adkomst fra kjellerstuen. Rommet er godt egnet som gjesterom, ungdomsrom eller kontor.

Bad
Flislagt baderom med moderne uttrykk og stilrene detaljer, med direkte adkomst fra soverommet i underetasjen. Rommet er innredet med badekar, vegghengt toalett og servant.

Boder
Boligen har gode innvendige lagringsmuligheter, både i mindre bod ved trapp og romslig lagringsplass i bod langs yttervegg. Fra den større boden er det tilgang til et teknisk rom.

Teknisk rom
Eget teknisk rom med varmtvannstank fra 2008 på ca. 200 liter og tekniske installasjoner. Det er felles vanninntak til sameiet via boligen 2BC. Det betyr at det er første stoppekran i hver seksjon individuelt (B, C og D), en egen hovedstoppekran i tekniske boden hos 2B som også stopper vannet til 2C og D, samt en hovedstoppekran på gårdsplassen ved søplekassene/porten ut mot veien.

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.

Følgende medfølger ikke:
- Secto Octo taklamper i spisestue
- PAX garderobeskap i kjeller
- Fullt IVAR hyllesystem i bod
- Vaskemaskin og tørketrommel på bad
- Høyttalere, forsterkere, Bluesound-enheter og øvrig hi-fi-utstyr

Boligen har en fleksibel og komfortabel oppvarmingsløsning med varmepumpe i underetasjen og gulvvarme på begge bad, i entré, kjøkken og spisestue samt i tv-stue, kontorkrok og soverom i underetasjen. Varmepumpen er plassert slik at den gir god varme i underetasjen og også kan bidra til varmesirkulasjon opp trappeløpet mot 1. etasje. Det er vedovn/peis både i spisestue og kjellerstue. Elektriske panelovner finnes i enkelte rom som supplerende oppvarming I tillegg er det montert vedovn.

Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med. 

Selger har avtalt Norgespris på strøm på eiendommen for perioden frem til 31.12.26, og denne er pt på 50 øre inkl mva. Nettleie, avgifter og påslag fra kraftleverandøren kommer i tillegg.

Denne avtalen vil følge eiendommen i den avtalte perioden.

Les mer om Norgespris her: https://www.regjeringen.no/no/aktuelt/legg-fram-lov-om-norgespris-pa-straum-og-fjernvarme/id3102642/

Eiendommen har vært brukt til boligformål siden ca. 1916.

Det foreligger ekspedisjonsdokument fra 1917 som viser at eiendommen er byggemeldt. Ekspedisjonsdokumentet er ikke attestert og vi kan følgelig ikke se at det foreligger ferdigattest for oppføring av eiendommen. Det gjøres oppmerksom på at det ikke lenger utstedes ferdigattest på tiltak det er søkt om før 1998 jf. plan- og bygningsloven § 21-10. Kommunen vil ikke kreve ferdigattest for disse tiltakene og vil avvise eventuelle søknader. Bestemmelsen innebærer ikke at tiltak med manglende søknad blir lovlige, men at man ikke trenger å avslutte gamle byggesaker. Normalt sett kreves ferdigattest for alle søknadspliktige tiltak som gjøres etter plan- og bygningsloven. 

Det foreligger ferdigattest for oppdeling av bruksenheter datert 19.05.2008.

Det ble gitt ferdigattest den 20.01.25 for bruksendring av kjelleren slik at dagens løsning og bruk stemmer overens med godkjent løsning.

Uteboden er ikke byggemeldt. Boder er i utgangspunktet ikke søknadspliktige, såfremt oppføringen av boden ikke fører til overskridelse av tillatt utnyttelsesgrad. Det er ikke tatt stilling til om oppføring av bod vil bli godkjent eller ikke ved søknad.
Kjøper overtar ansvar, risikoen og evt. kostnad dersom kommunen vil kreve bod byggesøkt, endret eller fjernet.

Boligen overdras fri for pengeheftelser.

Sameiet har legalpant for krav mot sameieren som følger av sameieforholdet iht. eierseksjonsloven § 31. Pantet er begrenset oppad til 2G, (G = folketrygdens grunnbeløp). 

Det er tinglyst følgende servitutter på sameiets eiendom:

Dagboknr 8334, tinglyst 09.10.1940, type heftelse: Bestemmelse om vann/kloakkledninger: Eier av eiendommen er ansvarlig for private stikkledninger på eiendommen.

Dagboknr 3614, tinglyst 02.04.1959, type heftelse: Erklæring/avtale. Denne servitutten omhandler bestemmelser ifbm. vann- og kloakklegninger.

Dagboknr 4219, tinglyst 16.04.1959, type heftelse: Bestemmelse om vannledninger: Eier av gnr. 79, bnr. 15 forplikter seg til å forbinde eiendommens overvannsledning til offentlig overvannskloakk når som helst kommunen måtte forlange det.

Dagboknr 9150, tinglyst 24.09.1963, type heftelse: Bestemmelse om garasje/parkering: Garasje for én bil er midlertidig godkjent og eier må fjernes uten erstatning dersom kommunen forlanger det. (Garasjen er fjernet og eksisterer ikke i dag)

Dagboknr 6705, tinglyst 03.04.1974, type heftelse: Skjønn: Skjønn avholdt i forbindelse med ekspropriering av tomtearealer. Eiendommen gnr. 79, bnr. 15 avga ca. 15 kvm tomt til kommunen.

Dagboknr 289062, tinglyst 27.03.2007, type heftelse: Bestemmelse om bebyggelse: Det er gitt dispensasjon for avstand til nabohus i Lofthusveien 4 B. Lofthusveien 2 B(nå 2 D) er plassert 2,3 meter fra gjerdet. Dispensasjonen gis under forutsetning om at det ikke blir oppført tilbygg til dette huset og at høyde og bredde ikke endres fra slik det fremstår i dag. Garasjen på Lofthusveien 4 B rives iløpet av 2007.

Det er i tillegg tinglyst en seksjonering og to reseksjoneringer på eiendommen, som inkluderer seksjonering av tomten.

Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få prioritet etter ovennevnte heftelser og servitutter. 

Eiendommen har ikke separat utleieenhet. Det vil normalt være anledning til utleie av hele eiendommen eller enkeltrom, såfremt utleiearealet er bygningsmessig godkjent for varig opphold og har forsvarlige radonnivåer. 

Attraktiv og tilbaketrukket beliggenhet i rolige og lite trafikkerte omgivelser i et veletablert villaområde. Her bor man skjermet og fredelig, samtidig som man har kort vei til både sentrum og flotte rekreasjonsområder i marka. Beliggenheten passer perfekt for deg som ønsker en god kombinasjon av sentral tilgjengelighet og et grønt, rolig bomiljø.

Eiendommen ligger strategisk til med gangavstand til det man trenger i hverdagen. I nærområdet finner man dagligvarebutikker, servicetilbud og hyggelige møteplasser, blant annet den populære kafeen Kaffe & Brød på Disen. Storo Storsenter, med et bredt utvalg av butikker, serveringssteder og servicetilbud, nås enkelt enten til fots, på sykkel eller med kollektivtransport. Årvoll senter ligger også innen kort gangavstand med blant annet dagligvare, apotek, frisør og treningssenter.

For den som er glad i friluftsliv, er dette en beliggenhet som virkelig skiller seg ut. Kun få minutters gange unna ligger inngangen til Lillomarka med et omfattende nettverk av turstier og lysløyper sommer som vinter. Herfra har man enkel tilgang til populære turmål som Trollvann, Linderudkollen og Grefsenkollen, hvor man kan nyte flott utsikt over byen. Ved Trollvann finner du også et flott slalåmanlegg for store og små. Grefsenkollen er også kjent for sitt serveringstilbud og kulturelle arrangementer gjennom året, inkludert konserter og den etter hvert svært populære musikkfestivalen OverOslo.

I nærområdet finnes det flere grøntområder og friarealer som egner seg godt til både rekreasjon og aktivitet. Blant disse kan nevnes Muselunden og nærliggende parkarealer, som byr på gode solforhold, lekeområder og muligheter for sosiale aktiviteter. På vinterstid gir nærliggende bakker gode forhold for aking, mens sommeren byr på aktiviteter som frisbeegolf og uteopphold i grønne omgivelser.

Området har dessuten nærhet til flere flotte rekreasjonsområder langs Akerselva, med turmuligheter både nordover mot Maridalen og sørover mot sentrum. Her kan man nyte fine turstier langs elvebredden, badeplasser og et variert kulturtilbud.

Kollektivtilbudet i området er svært godt. Det er kort gange til både buss og trikk, og kort avstand til Storo knutepunkt med T-bane (linje 4 og 5), trikk, buss og tog fra Grefsen stasjon. Dette gir enkel og effektiv transport til sentrum, BI i Nydalen og øvrige deler av Oslo. Flybuss går også fra nærliggende stopp.

Dette er boligen for deg som ønsker å bo sentralt med kort vei til det hverdagen krever, men samtidig ha rolige og barnevennlige omgivelser rundt deg.

Det blir skiltet med Krogsveen skilt ved fellesvisning.

Boligen sokner til Disen barneskole og Morellbakken ungdomsskole. Det er flere kommunale og private barnehager i området som bl.a. Best barnehage, Grefsentunet barnehage og Nordre Åsen Kanvas-barnehage alle ligger innenfor en rekkevidde på ca. 500 meter.

Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør, og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen/bydelsadministrasjonen for oppdatert informasjon.

Tomten er seksjonert og denne seksjonens tomteareal er på 306 kvm. Det er felles innkjørsel for seksjonene. Pent opparbeidet tilnærmet flat tomt med bl.a. , busker, trær. plen og gruset gårdsplass og gangveier.

Det er tinglyst to biloppstillingsplasser på sameiets tomt.

Eiendommen har adkomst via kommunal vei.

Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger.
Sameiet er ansvarlig for private stikkledninger til bygningen.
Det er felles vanninntak til sameiet via boligen 2BC. Det betyr at det er første stoppekran i hver seksjon individuelt (B, C og D), en egen hovedstoppekran i tekniske boden hos 2B som også stopper vannet til 2C og D, samt en hovedstoppekran på gårdsplassen ved søplekassene/porten ut mot veien. For 2B og C er det felles utevannkran hos 2B.

Eiendommen er regulert til boligformål i henhold til reguleringsplan S-4220 med tilhørende reguleringsbestemmelser datert 15.03.2006, rev. 12.06.2013 og 17.3.2015. I forbindelse med revisjon av denne planen foreligger det midlertidig forbud mot tiltak og forslag til revidert plan innenfor planens områder. I oktober 2025 kom avgjørelsen om at Kommunal- og distriktsdepartementet ikke godkjente Oslo kommunes nye småhusplan. Kommunen arbeider nå med å finne løsninger for planen. Det er ikke mulig å ferdigstille småhusplanen til dagens midlertidige forbud mot tiltak (MFT) går ut. Plan- og bygningsetaten varsler derfor forlengelse av det midlertidige forbudet mot tiltak ut året (ut 2026), slik at arbeidet med småhusplanen kan ferdigstilles. Dersom arbeidet med småhusplanen er ferdig tidligere enn dette vil det midlertidige forbudet mot tiltak oppheves. Det midlertidige forbudet blir ikke like strengt som før. Det vil bli mulig å søke om byggetillatelse for flere tiltak enn tidligere.
Eiendommen er også berørt av S-28GA, S272 og S-69GA som gjelder areal regulert til offentlig vei. I tillegg er eiendommen berørt av S-5142 da eiendommen ligger innenfor sikringssonen i forbindelse med nytt vannforsyningsanlegg til byen (Stamnett - Detaljregulering - Forsterkning av vannforsyningens overføringssystemer, saksnummer 201915152 - Reguleringssak.

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Kommunale avgifter er kr 17 364,- for inneværende år. I dette inngår gebyr for vann, avløp, renovasjon og feiing/tilsyn.

I tillegg har boligen eiendomsskatt, som utgjør kr 6 145,- pr. 2026.

Fellesutgiftene er kr 25,- pr. md. og går til strøm til utelys.
Fellesutgiftene justeres normalt i forhold til sameiets faktiske utgifter.

I selgers husstand har det bodd 4 mennesker og det opplyses om at strømforbruket har vært ca 26.000 kWh pr år.
Boligen er tilknyttet Altibox som leverandør av kabel-tv og internett og har avgift på kr 1 339,- pr. md. Tv-tuner/dekoder medfølger ikke. Ny eier må selv bestemme leverandør og pakke. Nett og tv-tjenester kan bestilles fra Altibox, Telia eller Telenor.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk. Kjøper må selv tegne innboforsikring.

Ved hjelp av skatteetatens boligkalkulator er boligens formuesverdi beregnet til kr3 777 077,- for fjoråret når boligen benyttes som primærbolig.

Formuesverdien er en gitt prosent av den beregnede markedsverdien. Beregnet markedsverdi er basert på Statistisk sentralbyrå (SSB) sine opplysninger om omsatte boliger. I beregningen tas det hensyn til boligens beliggenhet, areal, byggeår og boligtype.  
Det er eier av boligen som fastsetter formuesverdien, jf. skatteforvaltningsloven § 9-1 første ledd, men skattemyndighetene kan kontrollere at verdien er satt riktig.

Formuesverdi skal ikke overstige: 
Primærbolig: 25 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi opp til kr. 10 000 000, og deretter 70 % av den overskytende markedsverdi.
Sekundærbolig: 100 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi.

Formuesverdier som overstiger disse grensene, kan kreves nedjustert av eier. 

Fra 2026 har Stortinget vedtatt en oppdatert modell for beregning av formuesverdi for primærbolig, så avvik kan forekomme.

For mer informasjon se skatteetaten.no
 

13 800 000,00 Prisantydning

Omkostninger

345 000,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
19 900,00  Gjensidige Boligkjøperpakke* (valgfritt)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
545,00  Tinglysing skjøte
--------------------------------------------------------
346 090,00 Omkostninger totalt (uten Gjensidige Boligkjøperpakke)
365 990,00 Omkostninger totalt (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------
14 146 090,00 Totalpris inkl. omkostninger
14 165 990,00 Totalpris inkl. omkostninger (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar dersom lån opprettes. 

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Henriette Bakkeng og Andre Johansen

Eiendommen er seksjonert og leiligheten er tilknyttet et sameie bestående av 3 eierseksjoner, med sameiebrøk 134/302. 
Sameiet har ikke forretningsfører eller styre, og det føres ikke regnskap eller budsjett. Dersom det mottas felles regninger til sameiet vil kostnader bli fordelt etter nærmere regler angitt av sameiet, vanligvis etter sameiebrøk eller vedtekter.

Dugnad må påregnes.
Dyrehold er tillatt.

Foretatt påkostninger senere år:
2017 Nytt hvitt tregjerde ut mot veien og bak huset
2019 Malt hele huset
2020 Oppgradert til nytt fuktsikringssystem i underetasje for å forebygge fukt i vegger
2026 Malt port og tregjerde ut mot veien og beiset terassegulv + inngang

Vi gjør videre oppmerksom på at det iht. eierseksjonsloven ikke er anledning å erverve mer enn 2 seksjoner i sameiet, her teller også eierskap via. firma, nærstående og familie. Kjøper har risikoen for at overskjøting på denne bakgrunn kan nektes av Statens Kartverk. I så fall vil kjøper uansett være forpliktet til å gjennomføre handelen, og oppgjør til selger vil finne sted tross manglende overskjøting. Konferer med megler for mer informasjon.

Dokumenter for sameiet og kopi av seksjonsbegjæringen kan fås ved henvendelse til megler.

Interessenter oppfordres til å angi dato for ønsket overtagelse i budskjema ved innsendelse av bud.

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige.  
Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. 

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.

Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.

Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 0,70 % av salgssummen inkl. eventuell fellesgjeld. Minimumsprovisjon er kr 60 000,-

Vederlag:
Kontroll av hjemmel og heftelser  kr 3 900,-
Markedsføringspakke  kr 30 900,-
Oppgjør  kr 8 900,-
Tilrettelegging  kr 14 900,-
Visninger pr stk / Overtagelse (visning 2, 3 og 4 kostnadsfritt)  kr 3 500,-

Utlegg:
Innhenting av offentlig opplysninger Oslo kommunale avgifter  kr 265,-
Innhenting av offentlig opplysninger Oslo vann og avløp  kr 163,-
Innhenting av offentlig opplysninger, reguleringsbestemmelser  kr 1 150,-
Tinglysing sikring  kr 545,-

Andre utgifter:
AX tilstandsrapport rekkehus/tomannsbolig  kr 17 500,-
Boligselgerforsikring Gjensidige Snr - regnes av prisantydning  kr 40 000,-
Foto  kr 7 500,-
Innhenting av energiattest hos Ambita  kr 310,-

Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester;
• I forbindelse med forberedelse av salget, innhenter vi informasjon om eiendommen hovedsakelig fra vår samarbeidspartner Ambita.
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i Bomega AS som tilbyr den digitale annonseringsplattformen Hjem.

Oppdragsnummer 41-0065/26
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Grefsen
Grefsenveien 105, 0492, OSLO
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR41.2665

Sist oppdatert: 05. juni 2026 kl. 21:03