Liljeveien 8B

Liljeveien 8B, 1487 HAKADAL
Kommunenummer 3232, gårdsnummer 56, bruksnummer 163, ideell andel 1/1

Totalt bruksareal BRA: 125 kvm

BRA-i:
Boligen:
1. etasje 110 kvm: Entré, gang, 4 soverom, 2 bad/wc, kjøkken, stue, vaskerom, bod

BRA-e:
Boligen:
Kjeller: 15 kvm: Innredet rom

Åpent areal:
Boligen:
1. etasje 32 kvm: Terrasser

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport datert 21.01.2025 utført av Gunnar Mårdalen. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Viser videre til punkt om ferdigattest.

Selger har fått utarbeidet en tilstandsrapport, dvs. en teknisk gjennomgang av boligen hvor eventuelle avvik, risiko for kjøper og prisoverslag for hva som bør gjøres av oppgradering, er skissert. Se særskilt TGIU (tilstandsgrad ikke undersøkt), samt TG2 og TG3 som viser hva som er boligens normale slitasje, alder og type, hva som er avvik fra dette og hva som bør/må utbedres. Rapporten og selgers egenerklæring er en del av salgsoppgaven og må leses nøye før bud inngis. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.  
Bygningen er iht. tilstandsrapporten oppført i tre/mur/betong. Les forøvrig mer om byggemåte og den tekniske tilstanden i rapporten.  

Det gjøres spesielt oppmerksom på:

Kjedehus
Utvendig

Nedløp og beslag,TG2
Takrenner og nedløp i stål/blekk.

Vurdering av avvik:
- Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på renner/nedløp/beslag.
- Eldre takrenner, nedløp, beslag med slitasje som skyldes værslitasje og manglende vedlikehold m.m.

Tiltak
- Overvåk tilstanden jevnlig. For å få tilstandsgrad 0 eller 1 må beslag/renner/nedløp skiftes ut, men tidspunktet for når dette er nødvendig er vanskelig å si noe om.
- Påregnelig med enkelte sprekker etc. i skjøter m.m. Oppussing/rehabiliteringer må påregnes. Skader kan plutselig oppstå på eldre bygningsdeler som forårsaker skader/utgifter.

Veggkonstruksjon,TG2
Veggene har bindingsverkskonstruksjon fra byggeår. Fasade/kledning har stående bordkledning.

Vurdering av avvik:
- Det er ingen musesperre i nedre kant av konstruksjon.
- Eldre bordkledning, forkantbord, vindskier med slitasje, sprekker som skyldes værslitasje og manglende vedlikehold m.m.

Tiltak
- Musesperre må etableres.
- Påregnelig med enkelte råteskader etc. i kledning, vindskier m.m. Eldre stamme samt bordkledning, ved åpning av konstruksjoner kan det registreres ytterligere avvik. Oppussing/rehabiliteringer må påregnes.

Vinduer,TG2
Bygningen har malte trevinduer med 2-lags glass fra 1988, 1992 og 1994 og malte trevinduer med 3-lags glass fra 1978. Punktering av vinduer er vanskelig å oppdage og det kreves ofte spesielle lysforhold. Punktering er påregnelig som følge av ordinær bruk/slittasje. Det kan derfor ikke utelukkes at det kan være punkterte vinduer. De tilfeldige valgte vinduer som ble funksjonstestet fungerte tilfredsstillende. Alle vinduer er ikke testet ved åpning.

Vurdering av avvik:
- Det er påvist andre avvik:
- Eldre vinduer med begrenset isolasjonsevne og slitasje på karmer etc. grunnet bruk, værslitasje m.m. Punkterte vinduer er vanskelig å oppdage i enkelte tilfeller/værtyper, eventuell punktering kan ikke oppdages før ved eks. et væromslag etc. Punkterte vinduer er vanskelig å oppdage i enkelte tilfeller/værtyper, eventuell punktering kan ikke oppdages før ved eks. et væromslag etc.

Tiltak
- Det må foretas tiltak for å lukke avviket.
- Skader kan plutselig oppstå på eldre vinduer som forårsaker skader/utgifter, samt luftlekkasjer, punktering etc. med nedsatt isolasjonsevne. Eldre vinduer, utskiftninger og oppussing må påregnes. Det må påregnes oppussing, utskiftninger av pakninger, glass og vedlikehold av vinduer, karmer, beslag og rammer. Om dette ikke utføres kan det gi nedsatt isolasjonsevne og nedkorte brukstid.

Dører,TG2
Bygningen har malt hovedytterdør og malt balkongdør i tre.

Vurdering av avvik:
- Det er påvist andre avvik:
- Eldre vindu/dør, med begrenset isolasjonsevne pga. værslitasje, bruk og utvendig fuktbelastning, slitasje av pakninger etc. Punkterte vinduer er vanskelig å oppdage i enkelte tilfeller/værtyper, eventuell punktering kan ikke oppdages før ved eks. et væromslag etc.

Tiltak
- Det må foretas tiltak for å lukke avviket.
- Det må påregnes oppussing, utskiftninger av pakninger, glass og vedlikehold av dører. Om dette ikke utføres kan det gi nedsatt isolasjonsevne og nedkorte brukstid.

Utvendige trapper,TG2
Plassbygget tretrapp.

Vurdering av avvik:
- Åpninger i rekkverk er ikke i henhold til krav i dagens forskrifter.
- Det er ikke montert håndløpere i trapper.

Tiltak
- Åpninger i rekkverk må endres for å tilfredsstille krav på byggemeldingstidspunktet.
- Utbedringer må påregnes pga. sikkerhet, person skader kan oppstå.

Innvendig

Overflater,TG2
Innvendig er det gulv av laminat og belegg. Veggene har tapet, trepanel og malte plater. Innvendige tak har malte plater og himlingsplater.

Vurdering av avvik:
- Det er påvist andre avvik:
- Slitte overflater pga. bruk og manglende vedlikehold, glipper i gulv, takplater som henger, knirk i gulv m.m.

Tiltak
- Det må foretas tiltak for å lukke avviket.
- Skader kan plutselig oppstå på eldre bygningsdeler som forårsaker skader/utgifter. Oppussing/rehabiliteringer må påregnes. Konsekvensen vurderes å være liten. Ved manglende vedlikehold av innvendige overflater kan dette medføre redusert brukstid for overflatematerialer.

Etasjeskille/gulv mot grunn,TG2
Etasjeskiller er trolig av trebjelkelag. Det er målt i gang og stue.

Vurdering av avvik:
- Det er målt høydeforskjell på mellom 15-30 mm gjennom hele rommet. Tilstandsgrad 2 gis med bakgrunn i standardens krav til godkjente måleavvik.
- Målt høydeforskjell på mellom 10 - 20 mm innenfor en lengde på 2 meter. Tilstandsgrad 2 gis med bakgrunn i standardens krav til godkjente måleavvik.
- Årsak vurderes å være setninger, belastninger med møbler og løsøre etc.

Tiltak
- For å få tilstandsgrad 0 eller 1 må høydeforskjeller rettes opp. Det vil imidlertid sjelden være økonomisk rasjonelt som et enkeltstående tiltak i en bolig som dette. Dersom boligen en gang skal renoveres, kan man vurdere slike tiltak.
- Konsekvensen ved ikke utbedringer anses som liten men kan påvirke innrednings-muligheter, skap etc.

Radon,TG2
Det er ikke foretatt radonmålinger og bygget er heller ikke utført med radonsperre.

Vurdering av avvik:
- Det er ikke foretatt radonmålinger, og bygget er heller ikke utført med radonsperre.

Tiltak
- Det bør gjennomføres radonmålinger.
- Det må gjennomføres radonmålinger for å lukke avviket i NS3600. Konsekvens med radon i boliger kan være helsemessige skader.

Pipe og ildsted,TG2
Boligen har trolig elementpipe. Ildsted i stue fra 2021 iflg. rekvirent.

Vurdering av avvik:
- Ildfast plate mangler på gulvet under sotluke/feieluke på pipe.
- Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på pipe.
- Det anbefales at pipe / røykrør og ildsteder kontrolleres spesielt.

Tiltak
- Det bør foretas nærmere undersøkelser av pipeløp.
- Det anbefales å montere ildfast plate under luker på pipe.
- Anbefales sjekk med lokale brann/feiervesen. Dette er viktige bygningstekniske installasjoner og ved feil er konsekvensen stor ved pipebrann/brann. Feil ved pipe, sotluke og ildsteder kan gi økt risiko for brannutvikling.

Krypkjeller,TG3
Bygningen har krypkjeller under trebjelkelag og stubbegulv.

Vurdering av avvik:
- Det er ikke tilfredsstillende ventilering av krypkjeller.
- Det er manglende fuktsperre på bakken.
- Det er ikke tilstrekkelig med ventiler eller fuktsperre på bakken. Tidvis fuktinnsig/vann i krypkjeller.

Tiltak
- Bedre ventilering må etableres.
- Ytterligere undersøkelser må foretas for å få kartlagt tilstanden og omfanget på eventuelle skader.
- Det kan ikke utelukkes skjulte fuktproblematikk, da det er registrert fukt. Oppussing/rehabiliteringer samt nærmere undersøkelser må påregnes. Konsekvensen med økt fuktbelastning i boliger kan være vekstvillkår for sopp og råteskader.
Kostnadsestimat : 100 000 - 300 000

Innvendige dører,TG2
Hvite profilerte dører

Vurdering av avvik:
- Det er påvist andre avvik:
- Stedvis slitasje på dører, årsak kan være manglende vedlikehold, bruksbelastning og skjevheter i etasjeskiller.

Tiltak
- Det må foretas tiltak for å lukke avviket.
- Oppussing/utskiftninger må påregnes. Det må påregnes justeringer, oppussing av overflater og manglende vedlikehold gir avkortet brukstid.

Våtrom
U. Etasje > Bad 2
Overflater vegger og himling,TG2
Veggene har fliser. Taket har himlingsplater.

Vurdering av avvik:
- Det er påvist andre avvik:
- Løse takplater som har sluppet fra innfestning.

Tiltak
- Det må foretas tiltak for å lukke avviket.
- Om ikke utskiftninger og oppussing utføres gir dette en kortere levetid. Konsekvens anses som liten ved normal bruk,

U. Etasje > Bad 2
Overflater Gulv,TG2
Gulvet er flislagt. Rommet har elektriske varmekabler. Fall mot sluk er målt til 20 mm fra terskel.

Vurdering av avvik:
- Det er påvist at høydeforskjell fra topp slukrist til gulv/synlig topp membran ved dørterskel er mindre enn 25 mm.
- Det er påvist at noen fliser har bom (hulrom under).
- Det er ikke oppnådd fallkrav til sluk som internfall eller nedfelt sone.

Tiltak
- Våtrommet fungerer med dette avviket.
- Overflater må utbedres eller skiftes.
- Gjennomføre ytterligere undersøkelser og foreta utbedring av skade.
- Vær oppmerksom ved bruk, oppussing/rehabiliteringer må påregnes. Om badet ikke rehabiliteres/pusses opp kan det oppstå ytterligere skader. Bygningsdeler på bad og vaskerom må i tillegg til å få tilstandsgrad opp mot kravene som gjaldt da de ble bygget, også kontrolleres mot dagens krav, på bakgrunn av at bruken av slike rom har endret seg vesentlig opp gjennom årene. Det vil da være opp til kjøper å oppgradere badet eller annet våtrom. Oppussing/rehabiliteringer må påregnes. Risiko ved bruk/endret bruk er vannskader på badet og tilstøtende konstruksjoner.

U. Etasje > Bad 2
Sluk, membran og tettesjikt,TG2
Det er plastsluk og ukjent tettesjikt/membran.

Vurdering av avvik:
- Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på membranløsningen.
- Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på slukløsningen.
- Sluk har begrenset mulighet for inspeksjon og rengjøring.
- Ingen dokumentasjon på våtrommet. Usikkert bruk av type membran etc. Eldre våtrom, tilfredsstiller ikke dagens krav og bruk. Kan oppstå fuktskader.

Tiltak
- Tilgang til sluk må bedres både for inspeksjon og rengjøring.
- Sluket må sjekkes og rengjøres jevnlig.
- Overvåk tilstanden jevnlig. For å få tilstandsgrad 0 eller 1 må slukløsningen skiftes ut og sannsynligvis må også membransjiktet skiftes/utbedres. Det er imidlertid vanskelig å si noe om tidspunktet for når dette er nødvendig.
- Om badet ikke rehabiliteres/pusses opp kan det oppstå ytterligere skader. Bygningsdeler på bad og vaskerom må i tillegg til å få tilstandsgrad opp mot kravene som gjaldt da de ble bygget, også kontrolleres mot dagens krav, på bakgrunn av at bruken av slike rom har endret seg vesentlig opp gjennom årene. Det vil da være opp til kjøper å oppgradere badet eller annet våtrom. Oppussing/rehabiliteringer må påregnes. Risiko ved bruk/endret bruk er vannskader på badet og tilstøtende konstruksjoner. Eldre membran sprekker og blir porøst som da ikke holder vanntetthet.

U. Etasje > Bad 2
Sanitærutstyr og innredning,TG2
Rommet har innredning med nedfelt servant, veggmontert toalett og dusjkabinett.

Vurdering av avvik:
- Det er ikke påvist tilfredsstillende løsning for å synliggjøre lekkasje fra innebygget sisterne.
- Det er påvist riss/sprekker i utstyr på våtrommet.
- Det er påvist fuktskjolder/svelling i skapinnredning.
- Det skal være mulig å oppdage eller sikre lekkasjevann fra innebygget sisternen for å begrense eventuelt skadeomfang.

Tiltak
- Påviste skader må utbedres.
- Ved implementering av innebygget sisterne var det ikke krav om lekkasjesikring, konstruksjonen bør jevnlig observeres.
- Skadede deler av innredning/utstyr må skiftes ut/utbedres.
- Ved lekkasje som ikke synligjøres kan dette medføre vannskader på badet samt tilstøtende konstruksjoner, samt vann gir gode vekstvilkår for sopp og råteskader. Det må etableres mulighet for synliggjøring av lekkasjevann ved innebygget sisternen. Avvik kan plutselig oppstå på eldre installasjoner.

U. Etasje > Bad 2
Ventilasjon,TG2
Det er mekanisk avtrekk.

Vurdering av avvik:
- Våtrommet mangler tilluftsventilering, f.eks. spalte/ventil ved dør.
- Dørblad/døren går nesten helt ned til terskel.

Tiltak
- Det bør etableres tilfredsstillende tilluft til våtrom f.eks. luftespalte ved dør e.l.
- Det kommer ikke tilstrekkelig luft til våtrommet, konsekvens kan være undertrykk/overtrykk samt dårlig inneklima som kan gi kondensskader. Det kan oppstå fuktproblematikk ved damp/kondens om man ikke får luftet dette tilstrekkelig ut fra våtrommet samt redusert inneklima, fare for soppvekst og råteskader.

U. Etasje > Bad
Overflater Gulv,TG2
Gulvet er flislagt. Rommet har elektriske varmekabler. Fall mot sluk er målt til 20 mm fra terskel.

Vurdering av avvik:
- Det er påvist at høydeforskjell fra topp slukrist til gulv/synlig topp membran ved dørterskel er mindre enn 25 mm.
- Det er ikke oppnådd fallkrav til sluk som internfall eller nedfelt sone.

Tiltak
- Våtrommet fungerer med dette avviket.
- Vær oppmerksom ved bruk. Ved lekkasje fra installasjoner er ikke fall tilstrekkelig, konsekvens kan være at vann renner ut av rommet, tilstøtende rom er med laminat samt andre tilstøtende rom som kan få vannskader. Anbefales montering av vannstoppsystem/lekkasjesikring.

U. Etasje > Bad
Sluk, membran og tettesjikt,TG2
Det er plastsluk og ukjent tettesjikt/membran.

Vurdering av avvik:
- Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på membranløsningen.
- Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på slukløsningen.
- Sluk har begrenset mulighet for inspeksjon og rengjøring.
- Eldre våtrom, tilfredsstiller ikke dagens krav og bruk. Kan oppstå fuktskader. Ingen dokumentasjon på våtrommet. Usikkert bruk av type membran etc

Tiltak
- Overvåk tilstanden jevnlig. For å få tilstandsgrad 0 eller 1 må slukløsningen skiftes ut og sannsynligvis må også membransjiktet skiftes/utbedres. Det er imidlertid vanskelig å si noe om tidspunktet for når dette er nødvendig.
- Tilgang til sluk må bedres både for inspeksjon og rengjøring.
- Installering av tett dusjkabinett anbefales.
- Om badet ikke rehabiliteres/pusses opp kan det oppstå ytterligere skader. Bygningsdeler på bad og vaskerom må i tillegg til å få tilstandsgrad opp mot kravene som gjaldt da de ble bygget, også kontrolleres mot dagens krav, på bakgrunn av at bruken av slike rom har endret seg vesentlig opp gjennom årene. Det vil da være opp til kjøper å oppgradere badet eller annet våtrom. Oppussing/rehabiliteringer må påregnes. Risiko ved bruk/endret bruk er vannskader på badet og tilstøtende konstruksjoner. Eldre membran sprekker og blir porøst som da ikke holder vanntetthet.

U. Etasje > Bad
Sanitærutstyr og innredning,TG2
Rommet har innredning med nedfelt servant, veggmontert toalett og innebygget badekar.

Vurdering av avvik:
- Det er ikke påvist tilfredsstillende løsning for å synliggjøre lekkasje fra innebygget sisterne.
- Det skal være mulig å oppdage eller sikre lekkasjevann fra innebygget sisternen for å begrense eventuelt skadeomfang.

Tiltak
- Det må gjøres tiltak for å lukke avviket.
- Ved lekkasje som ikke synligjøres kan dette medføre vannskader på badet samt tilstøtende konstruksjoner, samt vann gir gode vekstvilkår for sopp og råteskader. Det må etableres mulighet for synliggjøring av lekkasjevann ved innebygget sisternen.

U. Etasje > Bad
Ventilasjon,TG2

Vurdering av avvik:
- Våtrommet mangler tilluftsventilering, f.eks. spalte/ventil ved dør.
- Dørblad/døren går nesten helt ned til terskel.

Tiltak
- Det bør etableres tilfredsstillende tilluft til våtrom f.eks. luftespalte ved dør e.l.
- Det kommer ikke tilstrekkelig luft til våtrommet, konsekvens kan være undertrykk/overtrykk samt dårlig inneklima som kan gi kondensskader. Det kan oppstå fuktproblematikk ved damp/kondens om man ikke får luftet dette tilstrekkelig ut fra våtrommet samt redusert inneklima, fare for soppvekst og råteskader.

U. Etasje > Vaskerom
Generell,TG3
Vaskerom med belegg på gulv og tapet på vegger. Varmtvannsbreder, utslagsvask og opplegg for vaskemaskin samt plass til tørketrommel.

Vurdering av avvik:
- Våtrommet må oppgraderes for å tåle normal bruk etter dagens krav.
- Eldre våtrom, tilfredsstiller ikke dagens krav/bruk. Kan oppstå fuktskader. Badet har et høyst usikkert tettesjikt, eldre sluk etc.

Tiltak
- Våtrommet må totalrenoveres. Alle forhold med tettesjikt, våtsone, sluk m.m. må dokumenteres.
- Om badet ikke rehabiliteres/pusses opp kan det oppstå ytterligere skader. Bygningsdeler på bad og vaskerom må i tillegg til å få tilstandsgrad opp mot kravene som gjaldt da de ble bygget, også kontrolleres mot dagens krav. På bakgrunn av at bruken av slike rom har endret seg vesentlig opp gjennom årene. Om badet ikke rehabiliteres/pusses opp kan det oppstå skader. Det vil da være opp til kjøper å oppgradere badet eller annet våtrom. Oppussing/rehabiliteringer må påregnes. Risiko ved bruk/endret bruk er vannskader på badet og tilstøtende konstruksjoner. Eldre membran sprekker og blir porøst som da ikke holder vanntetthet.
Kostnadsestimat : Over 300 000

U. Etasje > Vaskerom
Tilliggende konstruksjoner våtrom,TG2
Hulltaking er ikke foretatt da det allerede er påvist andre avvik i våtsonen.

Vurdering av avvik:
- Ved andre fuktundersøkelser enn hulltaking, er det ikke påvist indikasjoner på fuktskader.
- Eldre stamme/konstruksjon med oppsprukket tapet og gulvbelegg rundt våtsoner og rørgjennomføringer.

Tiltak
- Hulltaking bør gjennomføres for å avklare situasjonen.
- Oppussing/rehabiliteringer må påregnes. Konsekvens kan være økt fuktproblematikk som gir vekstvilkår for sopp og råteskader. Dette kan skade tilstøtende konstruksjoner.

Kjøkken
U. Etasje > Kjøkken
Overflater og innredning,TG2
Hvitt profilert kjøkken med laminert benkeplate. Fliser samt lys mellom over og underskap. Oppvaskkum og opplegg for oppvaskmaskin.

Vurdering av avvik:
- Det er påvist andre avvik:
- Eldre innredning med stedvis slitasje pga. bruksbelastning og manglende vedlikehold.

Tiltak
- Det må foretas tiltak for å lukke avviket.
- Oppussing/rehabiliteringer må påregnes for å få innredningen opp til dagens standard og forventet utsende og bruk. Konsekvensen anses som liten utover det estetiske. Det anbefales montering av komfyrvakt og lekkasjesikring for å begrense skader ved lekkasje og brann hvor konsekvensen kan være store.

U. Etasje > Kjøkken
Avtrekk,TG2
Det er kjøkkenventilator med avtrekk ut.

Vurdering av avvik:
- Det er påvist andre avvik:
- Eldre ventilator.

Tiltak
- Det må foretas tiltak for å lukke avviket.
- Eldre elektriske installasjoner kan plutselig slutte å fungere, noe som kan føre til økt matos og dårlig inneklima.

Tekniske installasjoner
Vannledninger,TG2
Innvendige vannledninger er av kobber. Det er ikke påvist feil ved anlegget, men merk at takstingeniør ikke er VVS fagmann og kontrollen er begrenset til det visuelle. Egen kontroll med vvs fagkyndig anbefales.

Vurdering av avvik:
- Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på innvendige vannledninger.
- Vurdering er basert på alder. Tilstandsgrad 2 gis med bakgrunn i at mer enn halvparten av forventet brukstid for skjulte røranlegg er passert. Det er nå ingen symptomer på funksjonssvekkelse, men vær oppmerksom på at dette er en risikokonstruksjon.
- Usikkert bruk av type rør etc. Ingen symptomer på brudd, men vær oppmerksom på at dette er en risikokonstruksjon. Ingen dokumentasjon eller kjennskap til utførelse på vannrør. Eldre vannrør og koblinger, med nedsatt levetid etc.

Tiltak
- Overvåk tilstanden jevnlig. For å få tilstandsgrad 0 eller 1 må røranlegget skiftes ut, men tidspunktet for når dette er nødvendig er vanskelig å si noe om. Ved renovering, påse at røranlegget dokumenteres av fagperson.
- I forbindelse med oppgradering av våtrom vil det være naturlig med utskiftning av rør.
- Det er ikke behov for utbedringstiltak siden anlegget fungerer i dag, men ut ifra alder kan skader plutselig oppstå på eldre anlegg.
- Det må foreligge dokumentasjon. Prosjektering, FDV (produktdatablader) dokumentasjon på produkter samt dokumentasjon som kontrollerklæringer fra utførende. Ved feil utførelse eller ikke dokumentert utførelse kan det ikke fastslås oppbyggingsmetode eller riktighet av produkter. Skader kan plutselig oppstå på eldre anlegg med avvik, rørbrudd kan forårsake store vannskader i boliger. Utskiftninger må påregnes.

Avløpsrør,TG2
Ukjent type avløpsrør. Ingen symptomer på brudd, men vær oppmerksom på at dette er en risikokonstruksjon. Ingen dokumentasjon eller kjennskap til utførelse på vannrør. Eldre vannrør og koblinger, med nedsatt levetid etc.

Vurdering av avvik:
- Vurdering er basert på alder. Tilstandsgrad 2 gis med bakgrunn i at mer enn halvparten av forventet brukstid for skjulte røranlegg er passert. Det er nå ingen symptomer på funksjonssvekkelse, men vær oppmerksom på at dette er en risikokonstruksjon.
- Ingen dokumentasjon på rør. Usikkert bruk av type rør etc. Ingen symptomer på brudd, men vær oppmerksom på at dette er en risikokonstruksjon. Ingen dokumentasjon eller kjennskap til utførelse på vannrør. Eldre vannrør og koblinger, med nedsatt levetid etc.

Tiltak
- Overvåk tilstanden jevnlig. For å få tilstandsgrad 0 eller 1 må røranlegget skiftes ut, men tidspunktet for når dette er nødvendig er vanskelig å si noe om. Ved renovering, påse at røranlegget dokumenteres av fagperson.
- Det må foreligge dokumentasjon. Prosjektering, FDV (produktdatablader) dokumentasjon på produkter samt dokumentasjon som kontrollerklæringer fra utførende. Ved feil utførelse eller ikke dokumentert utførelse kan det ikke fastslås oppbyggingsmetode eller riktighet av produkter. Skader kan plutselig oppstå på eldre anlegg med avvik, rørbrudd kan forårsake store vannskader i boliger. Utskiftninger må påregnes. Ingen dokumentasjon på avløpsrør.

Ventilasjon,TG2
Boligen har naturlig ventilasjon. El. avtrekk fra våtrom. Ventilator på kjøkken. Spalteventiler i toppkarm på vinduer. Generelt eldre avlufting.

Vurdering av avvik:
- Det er påvist andre avvik:
- Ikke dagens krav til ventilasjon som er balansert ventilasjonsanlegg, naturlig ventilasjon med klaffventiler, vurderes til å ikke virke optimalt til dagens forventet bruk og bruksbelastning.

Tiltak
- Det må foretas tiltak for å lukke avviket.
- Boligen tilfredsstiller ikke dagens krav til ventilasjon samt inneklima, det må foretas nærmere undersøkelser samt utbedringer for å oppnå dagens krav til ventilasjon. Ved dagens bruk vurderes ikke ventilasjonen til å fungere optimalt eller være tilstrekkelig. Dårlig inneklima kan oppstå samt kondensskader om oppussing/rehabiliteringer ikke foretas.

Varmtvannstank,TG2
Varmtvannstanken er på ca. 200 liter i vaskerom.

Vurdering av avvik:
- Det er påvist at varmtvannstank er over 20 år

Tiltak
- Det er ikke behov for utbedringstiltak siden tanken fungerer i dag, men ut ifra alder kan skader plutselig oppstå på eldre tanker.
- Nedsatt funksjonsevne på VVB kan gi økte kostnader ved oppvarming av vann samt kostnader med utskiftninger må påregnes.

Elektrisk anlegg,TG3
Automatsikringer, skap plassert på 1 soverom.

21.Foreligger det eltilsynsrapport de siste 5 år, og det er ikke foretatt arbeid på anlegget etter denne, utenom retting av eventuelle avvik i eltilsynsrapport (dvs en el-tilsynsrapport uten avvik)? Nei

2.Er alle elektriske arbeider/anlegg i boligen utført av en registrert elektroinstallasjonsvirksomhet? Ja

3.Er det elektriske anlegget utført eller er det foretatt tilleggsarbeider på det elektriske anlegget etter 1.1.1999? Ja

5.Foreligger det kontrollrapport fra offentlig myndighet – Det Lokale Eltilsyn (DLE) eller eventuelt andre tilsvarende kontrollinstanser med avvik som ikke er utbedret eller kontrollen er over 5 år? Nei

6.Forekommer det ofte at sikringene løses ut? Nei

7.Har det vært brann, branntilløp eller varmgang (for eksempel termiske skader på deksler, kontaktpunkter eller lignende) i boligens elektriske anlegg? Nei

8.Er det tegn til at det har vært termiske skader (tegn på varmgang) på kabler, brytere, downlights, stikkontakter og elektrisk utstyr?Nei
Sjekk samtidig tilstanden på elektrisk tilkobling av varmtvannsbereder, jamfør eget punkt under varmtvannstank

10.Er der synlig defekter på kabler eller er disse ikke tilstrekkelig festet? Ja

14.Er det tegn på at kabelinnføringer og hull i inntak og sikringsskap ikke er tette, så langt dette er mulig å sjekke uten å fjerne kapslinger? Nei

15.Finnes det kursfortegnelse, og er den i samsvar med antall sikringer?Ja

16.Foreta en helhetsvurdering av det elektriske anlegget, dets alder, allmenne tilstand og fare for liv og helse. Bør det elektriske anlegget ha en utvidet el-kontroll? Ja
Kommentar: MERK; Det er eiers plikt å sørge for at det elektriske anlegget til en hver tid er godkjent. Takstmannen er ikke el. fagkyndig. Det anbefales nærmere kontroll av el. anlegget av godkjent el. installatør pga. alder og manglede dokumentasjon på anlegget.

Kostnadsestimat : 50 000 - 100 000

Tomteforhold
Fuktsikring og drenering,TG2
Dreneringen er fra 1968. Ukjent drenering/type drenering.

Vurdering av avvik:
- Mer enn halvparten av forventet levetid på drenering er overskredet.
- Eldre drenering med begrenset gjenværende brukstid grunnet manglende vedlikehold etc.

Tiltak
- Overvåk tilstanden jevnlig. For å få tilstandsgrad 0 eller 1 må dreneringen skiftes ut, men tidspunktet for når dette er nødvendig er vanskelig å si noe om. Bruken av underetg/kjeller vil og være avgjørende.
- Tiltak for redrenering rundt boligen kan ikke utelukkes.
- Eldre drenering, drenering er anbefalt vedlikehold ca. hvert 5 år. Dreneringens funksjon vil naturlig være nedsatt pga. alder og bruksbelastning over tid samt manglende vedlikehold. Skader kan plutselig oppstå. Utskiftninger må påregnes. Om oppussing/utskiftning ikke utføres kan ytterligere skader oppstå. På bakgrunn av innvendige observasjoner med saltutslag og fuktmerker må det påregnes utskiftninger av drenering og tilstøtende masser mot grunnmur.

Grunnmur og fundamenter,TG2
Støpt dekke på grunn og murte kjellervegger.

Vurdering av avvik:
- Grunnmuren har sprekkdannelser.
- Årsak kan være setninger, bevegelser, trykkbelastning etc.

Tiltak
- Påviste skader må utbedres.
- Utbedringer må påregnes, ytterligere skader kan oppstå.

Terrengforhold,TG2
Skrånet tomt, opparbeidet rundt boligen.

Vurdering av avvik:
- Eiendommen ligger i rasfarlig/skredutsatt område.
- Boligen ligger innenfor faresoner iht. sonekart.

Tiltak
- Ytterligere undersøkelser anbefales.
- Det vises til vedlegg/risikorapport til denne rapporten. Det anbefales undersøkelser angående hyppighet og risiko for flom og ras innenfor berørte områder. Konsekvens er at ras og flom kan oppstå som berører eiendommen.

Utvendige vann- og avløpsledninger,TG2
Utvendige avløpsrør er av ukjent type Utvendige vannledninger er av ukjent type Det er offentlig avløp via private stikkledninger Det er offentlig vannforsyning via private stikkledninger og er fra 1968.

Vurdering av avvik:
- Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på utvendige avløpsledninger.
- Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på utvendige vannledninger.
- Opplysninger om utv. vann og avløpsledninger baserer seg kun på opplysninger fra rekvirent ang. alder. Ledningsnettet er eldre og anses med svekket gjenstående brukstid.

Tiltak
- Det er ikke behov for utbedringstiltak siden anlegget fungerer i dag, men ut ifra alder kan skader plutselig oppstå på eldre anlegg.
- Avløpsanlegget må sjekkes.
- Konsekvens er store kostnader ved lekkasje og forurensning av grunn. Brudd på avløp og vannledninger kan oppstå og lekkasjer kan forekomme. Ved nærere undersøkelser må det benyttes rør inspeksjon.

Lav takhøyde i kjeller, kjeller er ikke godkjent for varig opphold.

Fra selgers egenerklæring opplyses det om følgende:
Det er en sprekk i veggen i muren på vaskerommet. Den har vært der siden vi flyttet inn.
Kan komme noe innsig av vann om våren inn i krypkjeller, dette har forrige eier tatt tak i, og har ordnet med pumper nede.
I forbindelse med snøsmelting på taket har det kommet litt vann inn i boden innenfor vaskerommet.
Det ble lagt nye ledninger og stikkontakter på stua, ute på terrassen og lagt opp ny kurs for elbil-lader i 2021 av elektriker Pål Hope (Elektriker’n). I tillegg ble elbillader satt opp av Robin Storbråten (Elfagexpert) i 2022.
Det skal komme elbilladere i garasjen, dette vil ikke være store kostnaden per husstand, men er noe man må være med på.

Flott beliggnede bolig med koslig og usjenert tomt med herlige solforhold og fin utsikt

1 etg.:
Entre/gang med vinylplank på gulv, malt trepanel på vegger og i himling. Praktisk garderobenisje innfelt i vegg. Ny inngangsdør fra 2014. Varmekabler i gulvet.
Soverom 1 med vinylgulv, malt miljøstrie på vegger, trepanel i himling. Panelovn montert i rommet. Vindu fra 1988.
Soverom 2 med laminatgulv, malt miljøtapet på vegger, trepanel i himling. Garderobeskap montert i rommet. Panelovn montert. Vindu fra 1978.
Gang med laminatgulv, malt trepanel på vegger og malt takess i himling. Panelovn montert i rommet.
Soverom 3 med vinylbelegg, malt glassfiberstrie på vegger og malt takess i himling. Sikringsskap i rommet med vippesikringer.
Soverom 4 med laminatgulv, malt miljøtapet og takess i himling. Vindu fra 1994.
Bad/wc som er pusset opp i 2014 av forrige eier med flislagt gulv med varmekabler og flislagte vegger, malt himling. Servant i hvitt med baderomsmøbel i moderne utførelse med underskuffer med fronter i imitert treverk. Speilskap over servant med lys over. Vegghengt wc i hvit porselen. Badekar som er fliset inn. El-vifte montert.
Bad/wc fra 2006 med flislagt gulv med varmekabler og flislagte vegger, takess i himling. Dusjkabinett montert i rommet. Servant i hvitt nedfelt i plate på baderomsinnredning i hvit utførelse med profilerte fronter i hvitt. Speil med sideskap. Det er montert høyskap i samme utførelse som baderomsinnredning for ekstra oppbevaring på badet. Lys og el vifte er koblet til bevegelsessensor for autostart ved inngang i rommet. Noen fliser under dusjkabinett er delt for å kunne skape fall mot sluk.
Kjøkken med vinylbelegg på gulv, tapet på vegger og takess i himling. Kremfarget profilert kjøkkeninnredning fra IKEA med laminert benkeplate, rustfri oppvaskkum nedfelt i benkeplaten. Fliser på vegg mellom benkeskap og overskap. Lys under overskap for arbeidslys på benkeflater. Det er fin plass til spisebord på kjøkkenet for hyggelige måltider med familie og venner. Panelovn montert i rommet. Dagens eier har satt opp et digert side by side skap (kjøl og frys) som ikke følger og som tar en del av potensiell spiseplass i dag. Disse hvitevarene følger med: komfyr og oppvaskmaskin.
Vaskerom med lamiantgulv og tapet på vegger, takess i himling. Varmtvannsbereder på 300 liter fra 1996 montert i rommet samt plass til vaskemaskin og tørketrommel. Tapet på veggen mot øst er noe avrevet.
Bod med vinylplank på gulv, malte vegger og takess i himling. Hylleinnredning.
Stue med laminatgulv, malt trysilpanel dels tapet på vegger, takess i himling. Vedovn fra jøtul montert i stue for lun varme på kalde dager. Egen utgang til nydelig markterrasse som er overbygget. Balkongdør og vindu i stue er fra 91/92. El-stikk ved balkongdør har eier satt opp selv.

U.etg.
Hobbyrom/bodrom med flislagt gulv med varmekabler, malte panelplater på vegger og malt trepanel i himling. Inngang til rommet via utvendig trapp. Fra rommet er det adkomst til krypkjeller. "gulv" i krypkjeller har mye bart fjell i dagen og grunnmur med betong og leca, himling er med treplater og huntonittplater mot etasjeskille.

På tomten er det satt opp en dukkestue som vil være artig for barna og kan også brukes som lager for f.eks utemøbler etc. Dukkehuset er i enkel treverkskonstruksjon.

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør. Selger påpeker at følgende ikke følger salget: TV, prosjektor, lerret, bokhylle i stue, kjøleskap og vaskemaskin

Eiendommens oppvarming er elektrisk med panelovner i flere rom og varmekabler i gulv på 2 bad/wc. Vedovn i stue gir lun varme på kalde dager. Varmtvannsvereder på 300 liter fra 1996 montert i vaskerom.
Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning følger dette heller ikke med.

Eiendommen har vært brukt til boligformål siden 1968

Kommunen opplyser at det ikke foreligger ferdigattest eller midlertidig brukstillatelse for eiendommen i kommunale arkiver.

Det er gitt midlertidig brukstillatelse på tilbygg i 1979 og denne ligger vedlagt.

Det gjøres oppmerksom at det ikke lenger utstedes ferdigattest på tiltak det er søkt om før 1998 jf. plan- og bygningsloven §21-10. Kommunen vil ikke kreve ferdigattest for disse tiltakene og vil avvise eventuelle søknader. Bestemmelsen innebærer ikke at tiltak med manglende søknad blir lovlige, men at man ikke trenger å avslutte gamle byggesaker. Normalt sett kreves ferdigattest for alle søknadspliktige tiltak som gjøres etter plan - og bygningsloven.

Kjøper overtar eiendommen slik den framstår på visning.

«Rom under tilbygg med utvendig trapp ned er innredet og har dør og stort vindu. Flislagt gulv med varmekabler og belegg på vegger og trepanel i himling. I henhold til tegning stemplet av Nittedal kommne den 16.05.1978 er rommet meldt som hobbyrom/bod, og er ikke godkjent til varig opphold. Innredning av rommene til bruk for varig opphold er ikke bruksendret/omsøkt og er heller ikke godkjent for denne bruk av kommunen. Kjøper overtar alt ansvar og risiko for dette videre.»

På eiendommen er det tinglyst følgende heftelser og rettigheter som følger eiendommens matrikkel ved overskjøting til ny hjemmelshaver:

3031/56/163:
15.02.1973 - Dokumentnr: 1207 - Rettigheter iflg. skjøte
Bruksrett til bod. Bestemmelse om adkomstrett. Bestemmelse om vedlikehold . Med flere bestemmelser
Bestemmelsene inntatt i skjøte beskriver at det foreligger pliktig medlemskap i Tøyen Velforening. Videre har eiendommen rett til adkomst over naboens eiendom frem til Liljeveien på opparbeidet gangvei liggende mot sydgrensen. Det foreligger også rett til bruk av ideell halvdel av bod som ligger under naboes terrasse. Det foreligger også rettighet til å ta seg inn i denne over naboens eiendom.

21.02.1973 - Dokumentnr: 1360 - Erklæring/avtale
Bestemmelse om samvirke vedkommende vertikalt delt bolig
Gjelder denne registerenheten med flere
Avtale om deling av tomten, rett til og før vann og kloakkledninger over hverandres tomter. Bestemmelse om samvirke av eiendommen.

Rettighet tinglyst i 1978 i forbindelse med tilbygg tinglyst den 03.08.1978 med dagboknummer 5116.

Undertegnede eier av gnr. 56, bnr. 1 i Nittedal kommune gir herved eier av gnr. 56, bnr. 163 i Nittedal konmune tillatelse til å oppføre tilbygg til bolig i en avstand av 3 meter fra vår felles eiendomsgrense.
Jeg forplikter meg og senere eiere til ikke å bygge nærmere dette bygg enn slik det framgår av bygningslovens § 70. Denne erklæring blir å tinglye som heftelse på gnr. 56, bnr. 1 i Nittedall, og kan lkke avlyses uten Nittedal bygningsråds samtykke.

Tinlyste servitutter kan fåes ved henvendelse til megler.

Eiendommen har ikke separat utleieenhet. Det vil normalt være anledning til utleie av hele eiendommen eller enkeltrom, såfremt utleiearealet er bygningsmessig godkjent for varig opphold og har forsvarlige radonnivåer. 

Eiendommen ligger i et veletablert barnevennlig boligområde bestående av bebyggelse med atriumshus og eneboliger. Luftig og fin beliggenhet med flotte solforhold og med panoramautsikt mot Varingskollen. Solen kan nytes hele dagen til langt på kveld.

Barnehage og barneskole, samt butikk i nærområdet (det bygges ny barneskole på Elevetangen som ligger i gangavstand, ferdig høst 2021). Det er 2 min. gange til off.kommunikasjon. Kort vei til Varingskollen alpinanlegg og lysløype, Nordmarka og Romeriksåsene med utmerket turterreng sommer som vinter. Søndre Klopptjern ligger i gangavstand med badebrygge og grillplass, så her er det mulighet til å få seg et forfriskende bad på en varm sommerdag. Ås gård golfbane ligger kun "et golfslag unna". Her kan en 18-hulls golfbane spilles i naturskjønne omgivelser.

Fra riksvei 4 tar man mot Tøyen, deretter til venstre ved kirken. Følg Gamleveien til man kommer til Kiwi og deretter til venstre ned til Blomsterbakken. Følg Blomsterbakken nedover frem til avkjøring til høyre inn i Konvallveien. Følg denne helt opp bakken og ta til høyre inn i Liljeveien som følges helt til enden. Fra veien går det en adkomststi frem til eiendommen.
Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger.

Barnehager:
Tøyen barnehage (0-6 år) 0.2 km
Tøyenåsen barnehage (1-6 år) 1.1 km
Glittre barnehage (0-6 år) 2.5 km

Skoler:
Kirkeby skole (1-7 kl.) 2.7 km
Hagen skole (1-7 kl.) 4.8 km
Hakadal ungdomsskole (8-10 kl.) Med bil 4.6 km. Gangavstand til skolen er ca. 650-700 meter.
Nittedal ungdomsskole (8-10 kl.) 9 km
Bjertnes videregående skole 9.6 km
Stovner videregående skole 22.5 km

Nittedal kommune har bygget helt ny skole på Elvetangen der Hakadal ungdomsskole ligger i dag. Dette vil bli en helt moderne storskole med både barneskole og ungdomsskole på samme sted. Skolen ble tatt i bruk i 2022.
høsten 2021.

Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen for oppdatert informasjon.

Pent opparbeidet tomt med plen og diverse beplantning. Det er etablert støttemur på vestsiden av tomten. Fin treplatting ved inngangsparti, stor markterrasse mot vest. Store deler av tomten er forholdsvis flat og innbyr til aktiv bruk for både liten og stor. Meget solrik tomt der eiendommen grenser til jordbruksareale. Fin utsikt fra tomten mot Varingskollen i vest.

Parkering på Tøyen velforneing sin grunn i rekkegarasje nr. 80. Garasjen er bygget i tre bindingsverkskontruksjon på støpt betongplate. Pulttak på garasjen. Det er ikke etablert el-bil lader i garasjen. Velforeningen holder på med å opprette el-bil ladere i garasjene. Garasjen befinner seg med innkjøring fra Konvallveien ca. 90 meter i luftlinje mot nordvest.
Uover dette er det parkering etter områdets bestemmelser.

Eiendommen har adkomst via kommunal vei, og adkomststi fra kommunal vei frem til eiendommen.

Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Eier er selv ansvarlig for private stikkledninger til boligen.

Eiendommen er regulert til boligformål i henhold til reguleringsplan 308 datert 12.05.67 med tilhørende reguleringsbestemmelser.

Naboeiendom mot vest er regulert til barnehageformål. Den har ikke vært brukt til dette på mange år. Eiendommen eies av Tøyen Velforening

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Kommunale avgifter er kr 15.041,- for inneværende år. I dette inngår gebyr for vann, avløp, renovasjon og feiing/tilsyn.

Målerleie kr. 245,-
Renovasjon kr. 8.622,- (240 liter restavfall og papir)
Feie-/tilsynsgebyr kr. 514,-
Abonnementsgebyr vann kr. 2.538,-
Abonnementsgebyr avløp kr. 3.122,-

Det er installert vannmåler på eiendommen og kostnadene betales etter forbruk. Forbruk avleses etter henvendelse fra kommunen. Forbruk betales a-konto basert på siste avlesning. Avregning foretas i forbindelse med neste forfall på kommunale avgifter. For denne eiendommen utgjør vannforbruket kr. 71,52 pr. kubikkmeter av de kommunale avgiftene. Normalt forbruk i henhold til Nittedal kommune er stipulert til ca. 50 kubikkmeter pr person pr år.

 Nåværende eier har et strømforbruk som tilsvarer ca. 36000 kwh. pr. år. 
Boligen har en årlig forsikringspremie på kr 9.275,00.
Velavgift er ca. kr 3.000,00 pr. år. til Tøyen Velforening
Boligen er tilknyttet Telia som leverandør av internett og har avgift på kr 819,00 pr. mnd. Selgere har ikke dekoder til Tv-tuner, dvs de har kun internett tilkobling

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk og avtaler.

Formuesverdi for 2023 var kr 970 548,- ifølge skatteetaten. Beløpet forutsetter at eier bor fast i boligen (primærbolig).

Ved eventuell øvrig bruk av eiendommen (f.eks. fritidsbolig, pendlerbolig, utleieobjekt) var formuesverdien for 2022 kr 3 882 193,-.

Formuesverdien justeres normalt årlig. Se skatteetaten.no for mer informasjon om fastsettelse av formuesverdien.

Eiendomsskatten utgjør kr.  3.186,00 pr år. Dette for inneværende år 2025.

3 850 000,00 Prisantydning

Omkostninger

96 250,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
545,00  Tinglysing skjøte
19 900,00  Tryg Boligkjøperpakke (valgfri)
--------------------------------------------------------
117 240,00 Omkostninger totalt

--------------------------------------------------------
3 967 240,00 Totalpris inkl. omkostninger

--------------------------------------------------------

Totalpris inkl. omkostninger forutsetter kjøp til prisantydning.
Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer.

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Kristopher Aleksander Emil Trondsen Salvesen, Sindre Eide og David Ruiz Banos

Etter nærmere avtale.

Boligen er tilknyttet Tøyen Velforening.

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring hos Anticimex. Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis.

Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som man mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Claims Handling AS behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Tryg. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler isåfall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger.

For alle boligtyper, unntatt tomter, inneholder Boligkjøperpakken innboforsikring, renteforsikring (unntatt fritidsbolig) - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig – og flytteforsikring. I tillegg inneholder den husforsikring for alle hus og hytter forutsatt at eiendommen ikke har seksjonsnummer/andel (tilhører et sameie/borettslag).

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Les mer om forsikringen i informasjonsarket fra Tryg. Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres av Tryg.

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan de ikke tegne boligkjøperforsikring.

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside www.krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.
Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning.
Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.
Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.
Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 0,9375% av salgssummen.
Tilrettelegging fra kr 17.000,-
Oppgjør: kr 7.500,-
Markedspakke: kr 27.400,-
Visninger: kr 4.000,- pr. visning
Oppslag eiendomsregister: kr 2.900,-
Salgsoppgave: kr 3.600,-

Megler har i tillegg krav på dekning av utlegg.

Oppdragsnummer 62-0004/25
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Nittedal/Hadeland
NO 950 007 613 MVA
Oppdragets KR-kode KR62.254

Sist oppdatert: 29. mars 2025 kl. 18:07