Munkestø 5

Munkestø 5, 4823 NEDENES
Kommunenummer 4203, gårdsnummer 430, bruksnummer 141

Totalt bruksareal BRA: 198 kvm

BRA-i:
1. etasje 108 kvm: To ganger, bod, bad, kjøkken, spisestue, stue og soverom.
Innredet loft 90 kvm: Gang, fem soverom og bad.

TBA (terrasse- og balkongareal):
Innredet loft 8 kvm: Balkong.

Loftsetasjen har et totalt gulvareal (GUA) på 93 kvm, men grunnet skråtak/lav takhøyde er kun 90 kvm av arealet måleverdig som bruksareal. De delene av arealene som har lav himlingshøyde (ALH) utgjør 3 kvm. Arealer bak knevegger og lignende (som ikke er måleverdige) er ikke medtatt som areal med lav himlingshøyde (ALH).

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 13.10.2026 utført av Anticimex AS v/Tom Henning Moen. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Selger har innhentet en tilstandsrapport av boligen. Av rapporten fremgår det at flere bygningsdeler har fått tilstandsgrad ikke undersøkt/ikke tilgjengelig for undersøkelse (TG IU), 2 (TG2) og/eller 3 (TG3). Rapporten beskriver også avvik på undersøkte bygningsdeler uten tilstandsgrad. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.

Bygningen er iht. tilstandsrapporten en enebolig oppført i 1870. Grunnmur er oppført av betong med sparestein og av naturstein. Bygget er oppført med kjeller samt krypkjeller under deler av boligen. Yttervegger er av trekonstruksjoner kledd med stående trekledning, og etasjeskillere er i trekonstruksjoner. Takkonstruksjonen har saltak i trekonstruksjoner tekket med takstein. Vinduer har rammer og karmer av tre (fra 2024–2026), og boligen har entrédør med sikkerhetslås samt balkong- og terrassedør med trekarmer fra 2024. Det er utgang fra stue til balkong på 8 m² i trekonstruksjon med trerekkverk. Skorstein er fra byggeår med peisovn i stue og spisestue i 1. etasje samt peisovn i soverom på innredet loft. Les for øvrig mer om byggemåte og den tekniske tilstanden i rapporten.

Sikringsskap er plassert i bod i 1. etasje og i trapp på innredet loft, og anlegget har automatsikringer. Det ble gjennomført el-tilsyn av det lokale el-tilsynet 27.05.2024 uten påviste feil eller mangler i fremlagt dokumentasjon.

Boligen har godkjent slokkeutstyr og tilstrekkelig røykvarsling og deteksjon. Kjøkkenet er utstyrt med komfyrvakt.

Det gjøres spesielt oppmerksom på at følgende bygningsdeler er gitt Tilstandsgrad 3 (TG3) — Store eller alvorlige avvik:

Rom under terreng - Kjeller
- Helhetsvurdering: Det er påvist avleiring av salt- og kalkutslag på gulv og grunnmur mot grunn, og det registreres ingen fungerende ventilasjonsløsning. Fuktinnholdet i tilgjengelig treverk ble målt til 20,7 vektprosent, noe som ligger mellom forhøyet og kritisk høyt nivå med risiko for fuktskade. Det registreres også symptomer på borebille samt et stort antall edderkopper.

Loft - innredet
- Helhetsvurdering: Det registreres fukt- og råteskader på kott bak knevegger, hvor fuktinnholdet i treverket ble målt til 45,9 vektprosent, noe som er kritisk høyt fuktnivå. Ventilasjonen vurderes som utilstrekkelig.

Loft - uinnredet / kaldt loft
- Helhetsvurdering: Det registreres fukt- og råteskader på uinnredet kaldtloft, og fuktinnholdet i treverket ble målt til 45,9 vektprosent. Det er ikke etablert dampsperre mellom underliggende etasje og loftet, takkonstruksjonen viser tegn til deformasjoner, skjevheter og svanker, og det registreres symptomer på borebille. Kaldtloftet ble kun inspisert fra takluken grunnet manglende stige.

Krypkjeller (innvendig inspeksjon)
- Helhetsvurdering: Det er ikke registrert fuktsperre mot grunnen i krypkjelleren, og det observeres tegn på tilsig av fukt på grunnen samt begrenset ventilasjon. Synlige symptomer på fuktproblematikk på grunnmur er registrert, og fuktinnholdet i tilgjengelig treverk (bjelkelag) ble målt til 22,7 vektprosent, som er et kritisk fuktnivå. Det er observert symptomer på borebille samt et stort antall edderkopper.

Skadedyr og fuktkrevende insekter
- Borebiller: Det observeres spor etter borebiller på uinnredet loft, kott bak knevegger på innredet loft, krypkjeller og kjeller, og sporene vurderes å indikere et aktivt angrep som kan ha ført til svekkelser i treverket.

Yttervegger inkl. fasader
- Helhetsvurdering: Ytterkledningens materialer viser tydelige tegn til elde, og det er observert råteskader. Det er vurdert å være begrenset spalte for lufting og drenering bak ytterkledningen, og det er ikke montert tilstrekkelig gnagersikring.

Yttertak
- Helhetsvurdering: Boligen viser tegn til fuktgjennomslag og fuktproblemer fra innsiden, som tyder på funksjonssvikt i taktekkingen. Taktekkingen med beslag har høy alder, betydelig slitasje og punktvise skader. Det er gjort observasjoner som tyder på pågående lekkasjer og funksjonssvikt/råteskader i undertaket, og vindskier har synlige tegn på råteskader. Deler av boligen har lukket takkonstruksjon, og taket er ikke fysisk inspisert på grunn av sikkerhetsmessige forhold.

Utvendig trapp
- Utvendig trapp: Tydelige sprekkdannelser observeres på trappens mur- og betongkonstruksjoner, og forholdet vurderes å tyde på setningsskader.

Grunnmur, fundament
- Grunnmur og fundament: Tydelige sprekkdannelser observeres på grunnmuren, og forholdet vurderes å tyde på setningsskader.

Drenering
- Helhetsvurdering: Boligen viser tegn til fuktgjennomslag og fuktproblemer fra innsiden som tyder på funksjonssvikt i dreneringen. Terrenget rundt boligen har stedvis lite fall, grunnmuren vurderes ikke å være beskyttet med utvendig fuktsperre, og vann fra yttertaket er ikke ledet vekk fra bygningen og grunnmuren i tilstrekkelig grad.

Følgende bygningsdeler er gitt Tilstandsgrad 2 (TG2) — Avvik som kan kreve tiltak:

Våtrom - Innredet loft
- Helhetsvurdering: Vindu er plassert i våtsonen, eksakt alder på vanntett sjikt er ikke kjent, det er ikke etablert membran på veggflater i våtsonen, og vannrør av kobber har en alder som tilsier usikker fremtidig funksjon.

Våtrom - 1.etasje
- Tettesjiktets tilslutning til sluk: Overgang mellom sluk og vanntett sjikt er uoversiktlig.

Kjøkken - 1.etasje
- Vannrør: Vannrør av kobber har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker.
- Innredning: Innredningen bærer samlet sett preg av slitasje og enkelte skader.

Tekniske anlegg
- Vannrør: Boligens vannrør av kobber og tilhørende komponenter har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker.
- Innvendig stoppekran: Innvendig stoppekran er ikke funksjonstestet grunnet komponentens høye alder og lignende symptomer.
- Avløprør: Det vurderes at innvendige avløpsrør er skiftet eller delvis skiftet etter byggeåret, men omfang og tidspunkt for arbeidet er ikke kjent.

Andre rom - 1.etasje
- Ventilasjon: Ventilasjonen vurderes som utilstrekkelig.

Etasjeskiller og gulv på grunn (skjevhetsmåling)
- 1.etasje: I stue er det målt lokale høydeforskjeller opptil 20 mm, og det er registrert tegn på redusert stivhet og merkbare rystelser i bjelkelaget ved hard gange.
- Innredet loft: På gang er det målt lokale høydeforskjeller opptil 19 mm, og det er registrert tegn på redusert stivhet og merkbare rystelser i bjelkelaget ved hard gange.

Stikkledninger og tanker
- Utvendige vannledninger: Det er ikke kjent når boligens utvendige vannledninger ble skiftet ut, og fremtidig funksjon er usikker.
- Utvendige avløpsledninger: Det er ikke kjent når boligens utvendige avløpsledninger ble skiftet ut, og fremtidig funksjon er usikker.

Følgende bygningsdeler er ikke undersøkt (TGIU):

Våtrom - 1.etasje
- Kontroll i tilliggende konstruksjon ikke utført: Hulltaking og fuktmåling er ikke gjennomført på grunn av våtrommets utforming med tømmervegger og rommets bruk.

Helse, miljø og sikkerhet

Innvendige trapper
- Rekkverk og håndløper: Rekkverkshøyder, lysåpninger, håndløper og andre sikkerhetsmessige forhold er kontrollert opp mot dagens gjeldende byggtekniske forskrift, selv om denne ikke har tilbakevirkende kraft. Det registreres at trappen ikke har håndløper på begge sider, og trappens håndløper er lavere enn 0,8 meter. Trappen oppfyller ikke dagens krav til sikkerhet.

Balkonger
- Rekkverkshøyde og lysåpninger: Rekkverkshøyder, lysåpninger og andre sikkerhetsmessige forhold er kontrollert opp mot dagens gjeldende byggtekniske forskrift, selv om denne ikke har tilbakevirkende kraft. Det registreres at rekkverkshøyden er under 1,0 meter. Balkongen oppfyller ikke dagens krav til sikkerhet.

Tilstandsrapporten er inntatt i salgsoppgaven. Rapporten inneholder informasjon om avvikene og konsekvensen av disse. For avvik som er gitt TG3 har den bygningssakkyndige i tillegg gitt et anslag på hva det vil koste å utbedre disse avvikene. Ettersom kjøper regnes å være kjent med forhold som tydelig fremgår av tilstandsrapporten, oppfordres du til å sette deg grundig inn i rapporten i sin helhet.

Selger beskriver også i egenerklæringsskjema:

Ett soverom i 1. etasje ble bygd om til baderom i 2015 av JKG Mur AS. I 2023 ble vinduer og kledning byttet av Byggmester Even Kristiansen. Det har tidligere lekket vann fra taket og inn på første soverom til høyre i 2. etasje, noe som ble utbedret av Byggmester Even Kristiansen. Det har videre vært en kloakklekkasje i kjellerdelen, som ifølge selger skyldes at gamle avløpsrør ca. 20–30 meter ned i veien har gått tette og må utbedres (rørlegger har undersøkt med kamera).

Boligen er modernisert/påkostet i:

2024:
- Nye vinduer med karm og ramme av tre
- Ny balkong-/terrassedør med karm og ramme av tre

2015:
- Etablert baderom med flislagt gulv, gulvvarme, rør-i-rør-system, dusjkabinett og dobbel servant, utført av JKG Mur AS
- Kjøkkeninnredning med profilerte fronter og laminert benkeplate

Ukjent årstall:
- Innvendige avløpsrør er helt eller delvis skiftet
- Oppgraderinger på det elektriske anlegget med automatsikringer i sikringsskap

Ifølge selgers egenerklæring:

2023:
- Byttet kledning på boligen, utført av Byggmester Even Kristiansen

Frittliggende enebolig oppført i 1870 over to etasjer bestående av 1. etasje og innredet loft, samt uinnredet kjeller, krypkjeller under deler av boligen og uinnredet kaldtloft. Boligen har gjennomgått enkelte oppgraderinger i nyere tid, herunder utskifting av vinduer og balkongdør i perioden 2024–2026, samt etablering av baderom i 1. etasje og kjøkkeninnredning i 2015. Det er gjort enkelte oppgraderinger på det elektriske anlegget, og innvendige avløpsrør er vurdert som delvis skiftet etter byggeår. Boligen har et omfattende og gjennomgående oppgraderingsbehov, der blant annet yttertak, drenering, fasader, krypkjeller, kjeller og innredet loft krever utbedring.

KJØKKEN:
Kjøkkenet i 1. etasje har åpen løsning og innredning fra 2015 med profilerte fronter og laminert benkeplate. Innredningen er utstyrt med nedfelt kjøkkenvask med armatur, stikkontakt over kjøkkenbenk, frittstående komfyr og oppvaskmaskin. Det er montert ventilator i overskap og komfyrvakt. Rommet har heltre gulv, malte vegger og malt himling.

BAD 1. ETASJE:
Baderommet i 1. etasje har flislagt gulv med gulvvarme, malt panel på vegger og malt himling. Rommet er utstyrt med gulvstående servantinnredning, dobbel ovenpåliggende servant med armaturer, speilskap med sidelys, dusjkabinett med dusjarmatur og gulvstående toalett. Ventilasjonen består av mekanisk avtrekksvifte i vegg, ventil i vindu og luftespalte for overstrømning under dør.

BAD LOFT:
Baderommet i loftsetasjen har gulvbelegg, malte vegger og takplater i himling. Rommet er utstyrt med vegghengt servantinnredning, ovenpåliggende servant med armatur, speil med overlys, vegghengt skap ved speil, dusjkabinett med dusjarmatur og gulvstående toalett. Det er etablert opplegg for vaskemaskin. Ventilasjonen ivaretas med mekanisk avtrekksvifte i vegg, ventil i vindu og luftespalte for overstrømning under dør.

Overflater:
Gulv: Heltre gulv i oppholdsrom, flislagt gulv på bad i 1. etasje og gulvbelegg på bad i loftsetasjen. Synlig støpt gulv i uinnredet kjeller.
Vegger: Malte veggflater i oppholdsrom og malt panel på bad i 1. etasje. Synlig grunnmur i uinnredet kjeller.
Himling: Malte flater i oppholdsrom, malt himling på bad i 1. etasje og takplater på bad i loftsetasjen. Panelbord i himling i uinnredet kjeller.

Lagring:
Boligen har bod i 1. etasje, kott bak knevegger på innredet loft, uinnredet kjeller samt uinnredet kaldtloft over deler av boligen med adkomst via luke.

Vi viser til liste fra Eiendom Norge som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.

Elektrisitet, vedfyring og varmepumpe. Varmepumpe er plassert i stue i 1. etasje og på innredet loft. Det er peisovn i stue og spisestue i 1. etasje, samt peisovn på soverom på innredet loft. For øvrig elektrisk oppvarming, herunder gulvvarme på bad i 1. etasje og varmekabler i enkelte rom.

Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med.

Eiendommen har vært brukt til boligformål siden ca 1870

Kommunen opplyser at det verken foreligger midlertidig brukstillatelse eller ferdigattest for eiendommen. Det finnes av den grunn ikke dokumentasjon over eiendommens lovlighet.  

Det gjøres oppmerksom på at det ikke lenger utstedes ferdigattest på tiltak det er søkt om før 1998 jf. plan- og bygningsloven § 21-10. Kommunen vil ikke kreve ferdigattest for disse tiltakene og vil avvise eventuelle søknader. Bestemmelsen innebærer ikke at tiltak med manglende søknad blir lovlige, men at man ikke trenger å avslutte gamle byggesaker med ferdigattest.  

Dette er før bygningsloven trådte i kraft for hele landet i 1965. Det er ikke uvanlig at det i mange kommuner er mangelfulle arkiv for tiden før 1965.

Siden det ikke foreligger godkjente tegninger er rommenes godkjente bruk ukjent. Betegnelse av rommene er beskrevet med utgangspunkt i rommenes bruk og er ingen bekreftelse om at rommenes faktiske bruk er godkjent.  
Kjøper overtar eiendommen slik den fremstår på visning med risiko og ansvaret for eventuelle pålegg fra kommunen og kostnader forbundet med dette.

Eiendommen overdras fri for pengeheftelser.

Kommunen har legalpant i eiendommen for forfalte krav på eiendomsskatt og kommunale avgifter/gebyrer.

Dagboknr 3825, tinglyst 05.06.1996, type heftelse: Jordskifte. Delingsforretning avholdt av Aust-Agder jordskifterett i sak 24/1995 i forbindelse med Statens vegvesens oppkjøp og arealbytte for ny E18. Eiendommen ble opprettet som parsell 1, utskilt fra gnr. 430 bnr. 4 med et areal på 2 192 m², med tilhørende målebrev og fastsatte grensepunkter.

Dagboknr 962, tinglyst 04.02.2004, type heftelse: Jordskifte. Rettsbok for Aust-Agder jordskifterett i sak nr. 24/1995 (Vegjordskifte E18 Rannekleiv – Temse). For eiendommen gnr. 430 bnr. 141 (teig 130) fastsetter rettsboken grensebeskrivelse (grense 96) med omnummerering av grensepunkter basert på tidligere målebrev. Det fremgår videre at rettigheter i Røed felleseie samt forbehold om båtfeste på fellesbrygge på Munkestø i sin helhet tilhører naboeiendommen gnr. 430 bnr. 143.

Dagboknr 1071895, tinglyst 05.12.2014, type heftelse: Bestemmelse om veg. Erklæring om veirett og fremkommelighet til fordel for gnr. 430 bnr. 21. Eiendommen er tjenende eiendom for veiadkomst for større kjøretøy og lastebiler. Eier forpliktes til ikke å ha trær, bygningsdeler, fyllinger eller andre fysiske innretninger som er til hinder for fremkommeligheten. Det skal under ingen omstendigheter forekomme hindringer i en avstand på 3 meter fra veimidte på arealet som er skravert på situasjonskart datert 23.09.2014.

Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få prioritet etter ovennevnte heftelser og servitutter.

Eiendommen har ikke separat utleieenhet. Det vil normalt være anledning til utleie av hele eiendommen eller enkeltrom, såfremt utleiearealet er bygningsmessig godkjent for varig opphold og har forsvarlige radonnivåer.

Selger har ikke bebodd eiendommen og har derfor ikke kunnskap om eiendommens tilstand. Kjøper må derfor kunne påregne at det kan være flere feil og mangler som normalt oppdages ved bruk av boligen, men som selger  ikke har mulighet å vite.
Eiendommen vil ikke bli ytterligere rengjort før overtagelse.

Denne boligen er energimerket. På en skala fra A til G, der A er best, har denne boligen oppnådd G (en normalbolig vil gjerne ligge i området C-F). Kopi av energiattest ligger vedlagt i salgsoppgaven eller kan fås ved henvendelse til megler.

Eiendommen har en tilbaketrukket og landlig plassering på Natvig i Arendal, omgitt av åpne grøntarealer og spredt bebyggelse. Boligen ligger på en romslig eiet tomt på over to mål, opparbeidet med plen, grus og beplantning, og grenser til åpent landskap. Beliggenheten langs stikkveien Munkestø gir rolige omgivelser og godt med luft rundt seg, tilbaketrukket fra hovedveien.

Natvigheia barnehage ligger rundt ti minutters gange fra boligen, og i nærområdet finnes også Vippa Fus barnehage og Asdal barnehage. Asdal skole, som dekker 1. til 10. trinn, ligger rundt et kvarters gange eller en kort sykkeltur unna, mens Nedenes skole ligger en kort kjøretur unna. Videregående skoler som Sam Eyde og Arendal videregående skole nås på under et kvarter med bil. For lek og fritidsaktiviteter ligger Natvigheia aktivitetsområde med ballbinge samt Natvig/Havodden løkke og skileikområde i gangavstand fra eiendommen. I tillegg finnes treningssentre som Friskis & Svettis og Family Sports Club en kort kjøretur unna.

Dagligvarehandelen kan gjøres på Nedenes, hvor både Kiwi og Rema 1000 samt Apotek 1 ligger en kort kjøretur unna. Nærmeste apotek finnes også på Bjorbekk, kun en kort kjøretur unna. For et større utvalg av forretninger og servicetilbud er det en kort kjøretur til Stoa, der Stoa Kjøpesenter og Stoa Vest rommer en rekke butikker og varehus. Arendal sentrum med ytterligere handel, spisesteder og vinmonopol ligger rundt tolv minutter unna med bil.

Bussholdeplassen Natvig ligger en kort gåtur unna boligen og gir forbindelser til kollektivnettet. For togreiser ligger Bråstad stasjon en kort kjøretur unna. Kristiansand lufthavn Kjevik nås med bil på rundt tre kvarter.

Barnehager:
Natvigheia barnehage: 12 min. gange
Vippa Fus barnehage: 15 min. gange
Asdal barnehage: 16 min. gange

Idrett og fritid:
Natvigheia aktivitetsområde - ballbinge: 12 min. gange
Natvig/Havodden løkke og skileikområde: 15 min. gange
Friskis & Svettis Arendal: 7 min. kjøring
Family Sports Club Arendal: 8 min. kjøring

Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør, og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen/bydelsadministrasjonen for oppdatert informasjon.

Eiet tomt på 2 190,2 kvm. Tomten er opparbeidet med gruset innkjøring og gårdsplass, store plenarealer, trær og diverse beplantning. Eiendommen er delvis avgrenset med hvitt stakittgjerde og hekk mot tilliggende areal. Langs Munkestø hefter en tinglyst bestemmelse om veg og fremkommelighet til fordel for naboeiendommen gnr. 430 bnr. 21, som innebærer at det ikke kan etableres trær eller andre fysiske innretninger til hinder for større kjøretøy innenfor 3 meter fra veimidte på det klausulerte arealet.

Parkering på egen tomt.

Eiendommen har adkomst via privat vei med felles vedlikeholdsansvar. Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Eier er selv ansvarlig for private stikkledninger til boligen.

Eiendommen ligger i et uregulert område, men er i Kommuneplan Arendal (2023 - 2033) datert 27.04.2023 avsatt til boligbebyggelse (nåværende).

Eiendommen er verneverdig/SEFRAK-registrert. Dette kan medføre at større endringer av bygningen må godkjennes av kommunen eller fylket før igangsetting. Kontakt megler for mer informasjon.

Eiendommen berøres av hensynssone H310_4 (Kp Faresone - ras- og skredfare) i kommuneplanen. Faresonen dekker den nordre og nordvestlige delen av eiendommen, herunder bolighuset.

Eiendommen berøres av hensynssone H570_02 (Kp Angitt hensynssone - bevaring kulturmiljø) i kommuneplanen langs eiendommens nordlige grense.

Planer under arbeid i nærheten av eiendommen:
- Munkestø 1, 430/142 og 143 (plan-ID: 1608pua1) – status: under arbeid. Det er varslet oppstart av detaljregulering for naboeiendommene gnr/bnr 430/142 og 430/143 med formål å tilrettelegge for boligbebyggelse, fortrinnsvis konsentrert leilighetsbebyggelse, samt tilhørende adkomst.

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Kommunale avgifter er kr 6 177,- for inneværende år. I dette inngår gebyr for vann og avløp. I tillegg kommer renovasjon fra Agder Renovasjon IKS, som faktureres separat med en årsprognose på kr 13 790,31 for 2026. Det tas forbehold om at kommunen kan justere gebyrene i løpet av året.

Eiendomsskatt er kr 6 655,- for 2026.

Det er installert vannmåler på eiendommen og kostnadene betales etter forbruk. Forbruk avleses etter henvendelse fra kommunen. Forbruk betales à konto basert på siste avlesning. Avregning foretas i forbindelse med neste forfall på kommunale avgifter.

Selger har avtalt Norgespris på strøm på eiendommen frem til avtalt periode utløper, og denne er pt på kr 50 øre inkl mva. Nettleie, avgifter og påslag fra kraftleverandøren kommer i tillegg. Er det fjernvarme vil det også komme kostnader i tillegg.

Denne avtalen vil følge eiendommen i den avtalte perioden.

Les mer om Norgespris her: https://www.regjeringen.no/no/aktuelt/legg-fram-lov-om-norgespris-pa-straum-og-fjernvarme/id3102642/

Årlig strømforbruk er oppgitt til ca. kr 60 000,-. Boligen er forsikret i Gjensidige. Kostnad til privat brøyting er oppgitt til ca. kr 2 500,- pr. år, og det påløper i tillegg privat veiavgift.

Selger har ikke bebodd eiendommen og har således ikke kjennskap til øvrige løpende utgifter for eiendommen.

Ved hjelp av skatteetatens boligkalkulator er boligens formuesverdi beregnet til kr.1 165 908,- for fjoråret når boligen benyttes som primærbolig.

Formuesverdien er en gitt prosent av den beregnede markedsverdien. Beregnet markedsverdi er basert på Statistisk sentralbyrå (SSB) sine opplysninger om omsatte boliger. I beregningen tas det hensyn til boligens beliggenhet, areal, byggeår og boligtype.  
Det er eier av boligen som fastsetter formuesverdien, jf. skatteforvaltningsloven § 9-1 første ledd, men skattemyndighetene kan kontrollere at verdien er satt riktig.

Formuesverdi skal ikke overstige: 
Primærbolig: 25 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi opp til kr. 10 000 000, og deretter 70 % av den overskytende markedsverdi.
Sekundærbolig: 100 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi.

Formuesverdier som overstiger disse grensene, kan kreves nedjustert av eier. 

Fra 2026 har Stortinget vedtatt en oppdatert modell for beregning av formuesverdi for primærbolig, så avvik kan forekomme.

For mer informasjon se skatteetaten.no
 

I kommunen som eiendommen ligger, er det innført eiendomsskatt på boliger og annen fast eiendom. Se kommunens nettsider for mer informasjon.

Eiendomsskatten utgjør kr. 6 655,- pr år.

4 300 000,00 Prisantydning

Omkostninger

107 500,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
22 990,00  Gjensidige Boligkjøperpakke* (valgfritt)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
545,00  Tinglysing skjøte
--------------------------------------------------------
108 590,00 Omkostninger totalt (uten Gjensidige Boligkjøperpakke)
131 580,00 Omkostninger totalt (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------
4 408 590,00 Totalpris inkl. omkostninger
4 431 580,00 Totalpris inkl. omkostninger (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------

Totalpris inkl. omkostninger forutsetter kjøp til prisantydning.
Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer.

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

NOS Sør AS

Etter nærmere avtale.

Det gjøres oppmerksom på at selger ikke har tegnet boligselgerforsikring som dekker selgers ansvar etter avhendingsloven. Likevel foreligger selgers egenerklæring og godkjent tilstandsrapport som interessenter må sette seg inn i før bud inngis. Eventuelle reklamasjoner må rettes direkte til selger.  

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom du oppdager feil og mangler ved boligen utover det du kunne forvente ut fra salgsdokumentene og andre salgsopplysninger. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.

Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.

Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 1,40 % av salgssummen inkl. eventuell fellesgjeld. Minimumsprovisjon er kr 60 000,00

Vederlag:
Kontroll av hjemmel og heftelser  kr 4 500,00
Markedsføringspakke  kr 28 900,00
Oppgjør  kr 8 900,00
Tilrettelegging  kr 12 900,00
Visninger pr stk / Overtagelse  kr 900,00

Utlegg:
Innhenting av offentlig opplysninger Arendal kommune  kr 7 100,00
Tinglysing sikring  kr 545,00

Andre utgifter:
AX tilstandsrapport enebolig  kr 17 000,00
Foto  kr 4 100,00

Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester;
• I forbindelse med forberedelse av salget, innhenter vi informasjon om eiendommen hovedsakelig fra vår samarbeidspartner Ambita.
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i Bomega AS som tilbyr den digitale annonseringsplattformen Hjem.

Oppdragsnummer 47-0088/26
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Arendal
Kystveien 14, 4841, ARENDAL
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR47.2688

Sist oppdatert: 12. november 2026 kl. 14:36