Waldemar Thranes gate 46A

Waldemar Thranes gate 46A, 0171 OSLO
Kommunenummer 301, gårdsnummer 219, bruksnummer 252, seksjonsnummer 7, ideell andel 1/1

Totalt bruksareal BRA: 98 kvm

BRA-i:
3. etasje 84 kvm: Entré, bad/wc, kjøkken med spiseplass, spisestue, stue og 2 soverom. Utgang til balkong fra hovedsoverom og til felles brannbalkong fra soverom nummer to.

BRA-e:
Kjeller: 9 kvm: Kjellerbod
3. etasje 2 kvm: Bod/vaskerom på ca. 1,5 m² i felles oppgang mellom etasjene
5. etasje 3 kvm: Loftsbod.

Åpent areal:
3. etasje 3 kvm: Balkong utenfor hovedsoverom.

Boligen disponerer 3 boder. Det gjøres oppmerksom på at boligens eksterne boder tilhører sameiets fellesareal, og at boden således ikke eies av den enkelte sameier. Dette medfører at sameiet i fellesskap beslutter bruken, og at man ikke selv har eierrett og rettsvern for boden.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 25.06.2025 utført av Kim Edvard Johansen. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Klassisk leilighet med Sentralt og attraktivt beliggende på St. Hanshaugen. Her er sjarmen fra byggeåret 1905 tatt godt vare på med god takhøyde, originale tregulv og stukkatur og rosett. Fundamentert med naturstein og teglstein til antatt lastfordelende masser/grunn. Støpt betongsåle i kjeller. Grunnmur og bærende konstruksjoner i murverk/gråstein. Hovedbærekonstruksjon i murverk/teglstein. Pusset og malt teglfasade med ornamentering, trekninger og gesimser mot gate. Pusset og malt teglfasade mot bakgård. Etasjeskiller i trebjelkelag med isolasjon av stubbloftsleire e.l. Saltak takkonstruksjon i treverk tekket med takplater. Les forøvrig mer om byggemåte og den tekniske tilstanden i rapporten.

Selger har fått utarbeidet en tilstandsrapport, dvs. en teknisk gjennomgang av boligen hvor eventuelle avvik, risiko for kjøper og prisoverslag for hva som bør gjøres av oppgradering, er skissert. Se særskilt TGIU (tilstandsgrad ikke undersøkt), samt TG2 og TG3 som viser hva som er boligens normale slitasje, alder og type, hva som er avvik fra dette og hva som bør/må utbedres. Rapporten og selgers egenerklæring er en del av salgsoppgaven og må leses nøye før bud inngis. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.  

Det gjøres spesielt oppmerksom på TG2, TG3 og TGIU:

TG2: Vinduer og entrédøren.
Våtrom: Overflater vegger og himling. Sluk, membran og tettesjikt.
Kjøkken: Overflater og innredning: Det bør monteres lekkasjedeteksjon ved oppvaskmaskin/oppvaskkum og komfyrvakt.
Tekniske installasjoner: Ventilasjon. Varmtvannstank.

TG3:
Etasjeskille/gulv mot grunn: Målt høydeforskjell på ca. 48 mm (spisestuen) til 20 mm innenfor en lengde på 2 meter. Tilstandsgrad 3 gis med bakgrunn i standardens krav til godkjente måleavvik. Skjevheter er å forvente da boligen er fra 1905. For å få tilstandsgrad 0 eller 1 må høydeforskjeller rettes opp. Det vil imidlertid sjelden være økonomisk rasjonelt som et enkeltstående tiltak i en bolig som dette. Dersom boligen en gang skal renoveres, kan man vurdere slike tiltak.
- Kostnadsestimat: 50 000 - 100 000

TGIU:
Brannbalkong: Det ble observert sprekk i utvendig puss over balkongdør. Sameiets ansvarsområde.

Andre utvendige forhold: Ukjent type og mengde isolasjon.

Se supplerende tekst i tilstandsrapporten om rommet/badet/bygningsdelen/skjevheten/sluket/fuktigheten/taket/det elektriske etc. Kjøper overtar ansvar og risiko for dette. 

Sammendrag av selgers egenerklæringsskjema:
- Det er sprekker i noen av flisene på badet, men ingen fukt.
- Badet ble totalrenovert av tidligere eier Morten Winsents. Det ble skrevet i tidligere salgsoppgave at han var rørleggerlæring og driver nå eget rørleggerfirma Winsents VVS. Tettesjikt/membran/sluk ble oppgradert/fornyet.
- Kjenner du til om det er/har vært utført arbeid/kontroll på vann/avløp? Ja, arbeider utført av tidligere eier Morten Winsents.
- Det er fukt i kjelleren pga. byggets konstruksjonsmåte og alder. Det ble drenert som ga god bedring, og det er gjort ytterligere tiltak som lufting, varmeovner og luftspalter til bodene. Dette arbeidet vil fortsette iht. vedlikeholdsplanen for gården.
- Det er skjeve gulv i boligen, men bygget og gulvet er 120 år.
- Det skal tidligere ha vært rotter i kjelleren, men det har ikke vært tegn til dette så lenge vi har bodd her.
- Det ble etablert balkonger mot bakgården i 2024. Arbeidet ble utført av Balkongteam
- Det er planlagt en økning i fellesutgiftene med 10% fra januar 2026 (en økning på ca. ~460 kr)
- Det ble skrevet i tidligere salgsoppgave at hele boligen ble totalrenovert i 2013 der bla. gulvene ble etterisolerte og det ble lagt sponplater bak gipsveggene for bedre feste.

Selger opplyser i eget opplysningskjema:
Er du kjent med noen feil eller mangler ved eiendommen som bør utbedres?
- Ja. Bygget er fra 1905, så gulvene er skjeve, og kjelleren er fuktig. Boden som tilhører denne leiligheten er ikke spesielt påvirket. I leiligheten er det noen sprekker i himlingen og i flisene på badet, men ingen fukt eller noe som bør utbedres.

Velkommen til et hjem som virkelig skiller seg ut! Nydelig selveierleilighet i vakker bygård ved foten av St. Hanshaugen. Leiligheten ligger høyt og fritt i 3. etasje i representativ bygård fra 1905. Boligen er omfattende ombygget og oppusset i de senere årene til meget pen standard. God atmosfære og romfølelse! Her har du takhøyde på opptil 2,94 meter og flott planløsning med flere bruksmuligheter.

Storslått leilighet med store, luftige og lyse oppholdsrom på hele 60 m² badet i naturlig dagslys fra store vindusflater – helt uten gjenboere. Her kan du nyte vidstrakt utsikt helt til Østensjø, samtidig som du omgis av klassiske og elegante detaljer som originale
tregulv, brystpanel, stukkatur, rosetter og ikke minst den majestetiske etasjeovnen på 2 meter, som varmer godt på kjølige dager.

Leiligheten har en gjennomgående planløsning med god flyt mellom rommene. Her finnes også et praktisk separat vaskerom, hvor både brannbalkong og loft gir utmerkede tørkemuligheter.

Til leiligheten følger to romslige boder, én på loftet og én i kjelleren. Kjellerboden er i dag innredet som et funksjonelt hobbyrom/arbeidsrom med rikelig plass til ved, verktøy og beredskapsutstyr – perfekt for den som setter pris på orden og oversikt.
Utenfor kan du trekke deg tilbake i en barnevennlig og koselig bakgård, eller nyte sol og blomster i den pent opparbeidede forhagen.

Fra hovedinngangen kommer du inn i en entre/hall med plassbygde garderobeskap. Dette rommet binder de øvrige rommene i leiligheten fint sammen. Separat kjøkken med spiseplass og tidløs kjøkkeninnredning med integrert teknisk utstyr. Leiligheten har "to store stuer på rad" med god åpning mellom rommene for å danne et stort oppholdsrom som enkelt lar seg innrede i ulike soner. Her er god plass til middagsgjester i spisestuen og god plass til sofagruppe og Tv møblement i stuedelen. Leiligheten har to fine soverom hvorav hovedsoverommet har rikelig med garderobeskap. Begge soverommene vender mot rolige bakgård. Fra hovedsoverommet er det utgang til leilighetens hyggelige balkong. Balkongen er ny i 2024 og har sol fra ca. kl 15-18 sommerstid og hyggelig utsyn mot bakgården. Utgang fra soverom 2 til felles brannbalkong. Leiligheten har lekkert bad fra 2013 med diverse oppgraderinger i 2023/2024. Her kan du flytte rett inn!

E n t r é :
Entré med plass for sko, yttertøy i medfølgende skyvedørsgarderobe med hvite profilerte fronter, skoskap samt oppheng. Entreen gir ett godt førsteinntrykk av leiligheten. Adkomst til leiligheten fra felles portrom til felles trapperom.

S t u e / s p i s e s t u e :
Stuen og spisestuen er forbundet i en delvis åpen løsning, noe som skaper en romslig og sosial atmosfære. Begge rommene har store vindusflater som slipper inn sollys som skaper en lys og luftig atmosfære. Stuen er et fantastisk åpent oppholdsrom med god plass til sofagruppe og Tv møblement. I spisestuen er det god plass til stort spisebord og mange gjester til middag. Nydelig brystning, listverk og rosett gir karakter til dette rommet. Spisestuen ligger praktisk til vegg-i vegg- med det store spisekjøkkenet, adskilt av en flott to-fløyet dør. De brede åpningene mellom hall, stue, spisestue i kombinasjon med store vindusflater sikrer en fantastisk, herskapelig atmosfære i leiligheten. Her kan du nyte lange kvelder foran de stilfulle etasjeovnen som har vært i jevnlig bruk. En harmonisk flyt mellom rommene gjør dette til et sted for både hverdagsliv og festlige sammenkomster.

K j ø k k e n :
Separat spisekjøkken av god størrelse. Den tidløse kjøkkeninnredningen er fra 2012 med malte glatte fronter og benkeplater i heltre valnøtt. Videre har kjøkkenet nedfelt oppvaskkum i kompositt og sort ettgreps fleksibelt kjøkkenarmatur og benkebelysning under overskap. Kjøkkenet er utstyrt med integrert Electrolux oppvaskmaskin, AEG induksjonstopp, AEG stekeovn og kjøle-/fryseskap. AEG kjøkkenventilator med avtrekk ut. Her har du også plass til spisebord foran kjøkkenvindu perfekt til å ta morgenkaffen eller raske måltider i hverdagen. Det ble skiftet kjøle-/fryseskap og oppvaskmaskin i 2022 samt pusset/malt kjøkkenfronter og slipt/oljet benkeplater i 2024.

S p i s e s t u e:
Leiligheten har en stor egen spisestue med god plass til en spisegruppe som rommer familie og venner. Spisestuen er plassert perfekt mellom stue og kjøkken og har en koselig peis som varmer godt på kalde vinterdager. Rommet er også lyst og fint med store vindusflater.

B a d :
Pent flislagt bad fra 2013 med gulvvarme. Badet har vegghengt toalett og innebygget sisterne med synlig avrenningsspalte, Kuma servantinnredning med mørke glatte fronter, hvit heldekkende servant og ettgreps servantarmatur samt speilskap og led belysning. Elektrisk styrt vifte og tilluft via luftespalte under dør. Dusjhjørne er rett på gulv med foldedører i glass, dusjbatteri, regndusj og hånddusj. Servantinnredning ble skiftet i 2022 og ny vifte kom i 2023. Det er også impregnert og farget fuger, samt lagt nye silikonfuger i 2023.

Leiligheten har Bod/vaskerom på ca. 1,5 m² i felles oppgang mellom etasjene med opplegg for vaskemaskin, fastmontert hylle med varmtvannsbereder og waterguard.

2 s o v e r o m :
I leiligheten har du to soverom av god størrelse som vender inn mot rolig bakgård. Hovedsoverommet har god plass til dobbeltseng med tilhørende nattbord og garderobeskap. Fra hovedsoverommet har du også utgang til en hyggelig balkong på 3 kvm. Soverom 2 er også av god størrelse og passer utmerket som barnerom eller gjesterom. Her har du utgang til en brannbalkong med plass til en stol og et lite salongbord.

B a l k o n g :
Utgang fra hovedsoverom til balkong på ca. 3 m² samt utgang fra soverom 2 til felles brannbalkong. Her er det plass til å innrede med en hyggelig spisegruppe. De begge vender ut mot en rolig bakgård. Selger opplyser om at det er sol fra ca. 15 - 18 om sommeren.

G u l v : Originale slipte tregulv i entré, kjøkken, spisestue, stue og begge soverom. Fliser og varmekabler på bad.
V e g g : Hovedsakelig malte plater og malt murpuss. Dekorbelistning i stue og brystning med malte plater i spisestue. Original malt to-fløyet fyllingsdører mellom spisestue og kjøkken. Fliser på bad.
H i m l i n g : Malte himlinger i alle rom. Stukkatur og rosett i kjøkken, stue og spisestue. Takhøyden målt til ca. 2,94 meter.

D i v e r s e :
- Takhøyde målt til ca. 2,94 m.
- Det går pipeløp gjennom leiligheten. Pipeløp og brannmur er pusset og malt.
- Skyvedørsgarderobe med hvite profilerte fronter i entre.
- Malte trevinduer med 2-lags glass datert 2012 mot bakgård (to soverom). Malte trevinduer med 2-lags glass datert 1985 og utvendig trevindu med koblet glass (varevindu).
- Malt glatt entredør i tre med sikkerhetslås og kikkehull.
- Malt balkongdør i tre med 2-lags glass datert 2012. Malt tofløyet balkongdør i tre med 2- lags glass datert 2024.
- 113 liter Høiax varmtvannsbereder datert 21.12.2020.
- Det elektriske anlegget er av varierende årgang med oppgraderinger i senere tid. Delvis skjult og delvis åpent elanlegg.

Oppgraderinger 2012-2024:¨
2012: Pipeløpet ble renovert i regi av sameiet
2012: Flyttet og pusset opp kjøkken (tidligere eier)
2013: Leiligheten ble pusset (tidligere eier)
2013: Bad/wc ble rehabilitert i regi av tidligere eier (Winseth VVS)
2021: Overflatebehandlet etasjeovn/vedovn med Bengalakk, lakket håndtak og kittet sprekker
2021: Pusset opp bod/vaskerom (pusset/sparklet og malt vegger,
nytt listverk, montert hyller, frostvakt og waterguard. Vaskemaskin medfølger iflg. eier)
2021: Pusset opp entré og begge soverom (flyttet lettvegg 60 cm, slipt gulv,pusset/sparklet og malt vegger, montert nye stikk og blåtann-brytere fra PLEJD (M4 Entrepenør og Vestre Aker Elektro AS)
2021: EL: Flyttet stikk og lyspunkt i tak på soverom 1 og 2, og i entre ifm. flytting av vegg mellom soverom, nytt røranlegg i lettvegg samt ny tilførsel til hvert av soverommene fra sikringsskap (Vestre Aker Elektro AS, samsvarserklæring foreligger)
2022: Montert skyvedørsgarderobe i entré med HTH skyvedører
2022: Skiftet servantinnredning på bad/wc
2022: Skiftet integrert kjøle-/fryseskap og oppvaskmaskin
2023: Impregnert og farget fuger samt lagt nye silikonfuger på bad/wc
2023: EL: Montert LED-dimmere for taklampe i stue og kjøkken, stikk under tak, opprettelse av kursfortegnelse i sikringskap, utskiftning av 4-stikk til 2-stikk i lite soverom (Vestre Aker Elektro AS, samsvarserklæring foreligger)
2023: Ny baderomsvifte
2024: Ny balkong mot bakgården og balkongdør (Balkongteam)
2024: Pusset/malt kjøkkenfronter og slipt/oljet benkeplater
2024: Montert dekorlister på stuevegg. Annet: Skiftet tetningslister og smurt opp flere vinduer

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.

Alle hvitevarer på kjøkkenet medfølger. Vaskemaskin i vaskerom kan medfølge etter avtale.

Oppvarming med elektrisitet og vedfyring. Etasjeovn/vedovn i stue som brukes jevnlig. Varmekabler på bad. Pipeløpet ble renovert i regi av sameiet i 2012.
Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med. 

Eiendommen har vært brukt til boligformål siden 1905.
Det foreligger ekspedisjonsdokument fra 1905, som ifølge kommunen anses som datidens ferdigattest. Ekspedisjonsdokumentet dokumenterer at bygget er registrert lovlig oppført. Det at ekspedisjonsdokumentet foreligger, gir ingen garanti for at bygget er oppført i henhold til tillatelsen og dagjeldende regelverk. Videre gir det ingen garanti for at det ikke er utført arbeid på bygget i ettertid som er søknadspliktig. Selger opplyser at det ikke er gjort endringer i selgers eiertid.

Det foreligger også attestert ekspedisjonsdokument for WC-anlegg fra 1932 og ferdigattest for oppføring av åtte balkonger datert 29.05.2024.

Sammenlignet originale byggetegninger er det funnet følgende avvik:
- Soverom med utgang til brannbalkong var opprinnelig kjøkken.
- Kjøkkenet er flyttet til opprinnelig soverom ved spisestue.

Kjøper overtar alt ansvar, kostnad og risiko for dette videre. 

Det gjøres oppmerksom på at det ikke lenger utstedes ferdigattest på tiltak det er søkt om før 1998 jf. plan- og bygningsloven § 21-10. Kommunen vil ikke kreve ferdigattest for disse tiltakene og vil avvise eventuelle søknader. Bestemmelsen innebærer ikke at tiltak med manglende søknad blir lovlige, men at man ikke trenger å avslutte gamle byggesaker. Normalt sett kreves ferdigattest for alle søknadspliktige tiltak som gjøres etter plan- og bygningsloven. 

Utover andel fellesgjeld overdras leiligheten fri for pengeheftelser med unntak av:

Dagboknr 02.08.1984, tinglyst 538945, type heftelse: Panterett uten opptrinnsrett til sameiet for kr. 10.000,- med prioritet etter kr. 300.000.

Sameiet har legalpant for krav mot sameieren som følger av sameieforholdet iht. eierseksjonsloven § 31. Pantet er begrenset oppad til 2G, (G = folketrygdens grunnbeløp). 

I tillegg har sameiet tinglyst panterett som nevnt over.

Det er tinglyst én servitutter på sameiets eiendom. Denne omhandler blant annet Erklæring/avtale vedr. leilighet i overkjelderen m.v.

Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få prioritet etter ovennevnte heftelser og servitutter. 

Leiligheten kan leies ut. Leietaker må følge sameiets vedtekter og ordensregler på lik linje som eier. I forbindelse med eventuell utleie skal det straks gis skriftlig melding til Styret om leietakers navn, samt kontaktinformasjon til både leietaker og sameier.

Sentralt og attraktivt beliggende på St. Hanshaugen. Offentlig kommunikasjon, butikker, banker, skoler og et komplett servicetilbud i umiddelbar nærhet. Område kan friste med spisesteder og kaféer, blant annet populære Åpent Bakeri på Tranen og Alexander Kiellands Plass med sin sjarmerende uteservering ved "vannspeilet" og det nyoppussede senteret Kiellands Hus. På St. Hanshaugen senter, 1 min unna leiligheten finner du Rema 1000, frisør, apotek og blomsterbutikk.

Leiligheten ligger bare noen minutters gange fra Vulkan, hvor du finner Mathallen og en rekke andre spennende steder. Her får du kjøpt mat av høy kvalitet, i tillegg til at område har en rekke spisesteder og barer. Går du i motsatt retning, kommer du til Torshov, hvor du blant annet finner slakter Strøm-Larsen og spisesteder som Vertshuset Oskar Braaten, Kulturslottet Soria Moria, Myrens kjøkken og Trikkestallen, spesielt godt kjent for flotte uteserveringer om sommeren. Gangavstand til Grünerløkka, som er utpekt som et av verdens kuleste nabolag, Sagene og St. Hanshaugen. Flere parker i nærmiljøet med flotte tur- og rekreasjonsmuligheter.

For de trenings- og turglade finnes det et utall av tilbud i nærheten, blant annet Fresh Fitness, SATS på Sagene og ved Ringnes Park, samt Myrens Sportssenter med treningssenter, squash, klatrevegg og golfsenter. I Ringnes Park ligger også Ringen Kino, en av Oslos mer moderne kinoer, som blant annet har 4DX- og Premium-sal. Søndagsturen tar du langs Akerselva med omkringliggende grøntområder. Enten du velger å ta stien helt opp til Maridalen og inngangen til Nordmarka, eller heller legger turen via en av de grønne lungene i området. Ilaparken, Kubaparken, Bjølsenparken og St. Hanshaugen er svært populære parker om sommeren.

Kort vei til Oslo sentrum og enkel adkomst til BI Nydalen og Blindern.

Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger.

Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør, og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til bydelsadministrasjonen for oppdatert informasjon.

Felles eiet tomt for sameiet på ca. 531,6 m². Utenfor kan du trekke deg tilbake i en barnevennlig og koselig bakgård, eller nyte sol og blomster i den pent opparbeidede forhagen. Felles avlåst portrom og bakgård opparbeidet med belegningsstein, sykkelparkering og sittebenker. Forhave med plen, hekk og beplantning mot gate.

Det er mulig å leie parkeringsplass i garasjeanlegg rett over gaten hvis ledig.

Det er innført beboerparkering i dette området(indre by). Dette betyr at du kan parkere fritt døgnet rundt på parkeringsplassene regulert til beboerparkering i området rundt din bolig for kun kr. 6.200,- pr. år for fossile biler, dieselbil, hybridbil, ladbar hybrid.
Har du el-bil så betaler du kr. 2.090,- pr år, hydrogenbil og el-varebil er gratis.
Motorsykkel og moped kr 3.100,- pr år.
El-motorsykkel og el-moped kr 1.045,- pr år.

Se Oslo kommune sine nettsider for mer informasjon og priser for ytre by.

Eiendommen har adkomst via kommunal vei.

Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Sameiet er ansvarlig for private stikkledninger til bygningen.

Eiendommen er regulert til byggområde for boliger i henhold til reguleringsplan S-2255 datert 28.07.1977 med senere endringer i henhold til S-2937 datert 01.10.1987. Planen er helt eller delvis opphevet som følge av bystyrets vedtak 23.09.2015 sak 262 gjennom ny "Kommuneplan 2015 - Oslo mot 2030 - Smart, trygg og grønn." Området blir berørt av endringer i reguleringsplan for Oslo Sentrum og indre sone i Oslo kommune som følge av dette. Denne nye planen får betydning for en rekke vedtatte reguleringsplaner i Oslo. Henviser til kommunens nettsider for ytterligere informasjon: https://www.oslo.kommune.no/politikk-og-administrasjon/politikk/kommuneplan/.

Pågående plansaker:
- Pågående plansak vedrørende Vulkan 13 med flere - Nye Broverkstedet - Utarbeidelse av planforslag. Saksnummer 202207037
- Pågående plansak vedrørende Vulkan 13 med flere - Nye Broverkstedet - Utarbeidelse av planforslag. Saksnummer 202111711

Pågående byggesaker:
- Waldemar Thranes gate 40 B - Innvendig endring. Saksnummer 202461231
- Waldemar Thranes gate 60 H - Utveksling bærevegg med ståldrager (H0201). Saksnummer 202555736
- Fougstads gate 7 - Fasadeendringer og renovering av bad. Saksnummer 202553051
- Fougstads gate 25 A - Oppføring av balkong. Saksnummer 202461122
- Waldemar Thranes gate 66 - Nye balkonger. Saksnummer 200905221
- Waldemar Thranes gate 68 - Installering av bergvarmeanlegg - Allerede utført tiltak. Saksnummer 202018927
- Waldemar Thranes gate 55 A - Fasadeendring - Bruksendring. Saksnummer 202317798
- Waldemar Thranes gate 55 A - Oppdeling av eksisterende boliger og bruksendring fra næring til bolig. Saksnummer 202314886
- Waldemar Thranes gate 51 D - Bruksendring av lager/garasje til enebolig og fasadeendringer. Saksnummer 202216828
- Bjerregaards gate 56 A-H og Waldemar Thranes gate 47 A-D og 49 A-D - Oppføring av balkonger. Saksnummer 202552937
- Waldemar Thranes gate 25 - Utvidelse av adkomstplass - Oppfylling av skråning. Saksnummer 201509927
- Bergstien - Oppgradering av gate. Saksnummer 202553825
- Bergstien 16 - Tilbakeføring av fasader og balkonger. Saksnummer 202553585
- Herman Foss gate 3 og 3 B og Fougstads gate 8 B - Utskifting av vinduer. Saksnummer 202553542
- Geitmyrsveien 17 C - Utvidelse av kjøreport. Saksnummer 202458510

Disse plan og byggesakene kan medføre støy/ulempe ved prosess. For informasjon om eventuelle arbeider i nærliggende områder anbefaler vi et søk på plan og bygg sin sakinnsyn portal: https:// https://www.oslo.kommune.no/plan-bygg-og-eiendom/

Eiendommen er verneverdig/SEFRAK-registrert. Dette kan medføre at større endringer av bygningen må godkjennes av kommunen eller fylket før igangsetting. Boligselskapet er oppført på byantikvarens gule liste over bevaringsverdige bygg i 2015: Se: www.byantikvaren.oslo.no/informasjonsark_veiledere/

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Kontakt megler for mer informasjon.

Fellesutgiftene er kr 4 583,- pr. mnd. og inkluderer: Internett, felles forsikring, kommunale avgifter, nedbetaling felles lån, driftskostnader, forretningsførsel, vaktmester, styrehonorar m.m.

Felleskostnadene fordeles slik:
Felleskostnader kr 3.350,- pr. md.
Kapitalkostnader kr 1.233,- pr. md.
Totale felleskostnader pr. d.d: kr 4.583,- pr. md.

Fellesutgiftene justeres normalt årlig i forhold til sameiets faktiske utgifter.

Det er vedtatt en økning av felleskostnadene med 10 % f.om. 01.01.26. Felleskostnadene vil øke med ytterligere kr 100,- f.o.m. 01.01.2026 grunnet ny avtale med Gobal- Connect for internett (1000/100).
Det tas forbehold om at felleskostnadene kan justeres fortløpende pga renteøkninger.

Nåværende eier har et strømforbruk som tilsvarer ca. kr 16 000,- pr. år. / 11 116 kWh. pr. år.
Boligen er tilknyttet Global Connect som leverandør av kabel-tv. Tv-tuner/dekoder medfølger ikke.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk. Kjøper må selv tegne innboforsikring.

Formuesverdi for 2023 var kr 2 065 946,- ifølge skatteetaten. Beløpet forutsetter at eier bor fast i boligen (primærbolig).

Ved eventuell øvrig bruk av eiendommen (f.eks. fritidsbolig, pendlerbolig, utleieobjekt) var formuesverdien for 2023 kr 8 263 782,-.

Formuesverdien justeres normalt årlig. Se skatteetaten.no for mer informasjon om fastsettelse av formuesverdien.

Skattesatsen i Oslo kommune er fastsatt til 2,35 promille for 2025 og det er vedtatt et bunnfradrag på 4,7 millioner kroner. Megler har ikke fått opplyst at det er eiendomsskatt på eiendommen, men basert på eiendommens boligverdi for 2023, antas det at denne eiendommen vil få eiendomsskatt på ca 2 548,9 for 2025. Ta kontakt med Skatteetaten for nærmere informasjon om beregning av boligverdi og eiendomsskatten.

Andel formue er kr 0,- pr. 31.12.2024
Andel fellesgjeld er kr 73 036,- pr. 01.06.2025

Total fellesgjeld for sameiet er kr 377 855,- pr. 01.06.25 og lånevilkårene er:
Bank: DNB Bank ASA med lånenummer: 1213.21.10903
Nominell rente (flyt): 8,75 % Innfrielsesår: 2030
Saldo pr 01.06.2025: kr 377 855,-
Andel av saldo kr 73 036,-
IN-ordning: Nei

8 690 000,00 Prisantydning
73 036,00 Andel av fellesgjeld
--------------------------------------------------------
8 763 036,00 Pris inkl. fellesgjeld

Omkostninger

219 070,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
9 950,00  Gjensidige Boligkjøperpakke (valgfri)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
545,00  Tinglysing skjøte
--------------------------------------------------------
230 110,00 Omkostninger totalt

--------------------------------------------------------
8 993 146,00 Totalpris inkl. omkostninger

--------------------------------------------------------

Dersom sameiet har fellesgjeld, vil leilighetens andel av fellesgjelden komme i tillegg til kjøpesummen. Denne gjelden skal ikke innbetales i oppgjøret, men følger leiligheten.
Totalpris inkl. omkostninger forutsetter kjøp til prisantydning.

Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer. 

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Oda Holm Gulbrandsen og John Ølnes

Eiendommen er seksjonert, og leiligheten er tilknyttet Waldemar Tranes gate 46 sameie, med sameiebrøk 90/1358.
Sameiet består av 15 seksjoner.
Forretningsfører er Solibo AS, tlf. 21 08 05 25. 
Gjensidige Forsikring ASA, avtalenr. 82290944
Dugnad samt trappevask må påregnes.
Dyrehold er tillatt. Eier plikter å påse at husdyr ikke er til sjenanse for andre beboere.

Foretatt påkostninger de senere år: 
År 1980: Det er montert støttebjelker på brannbalkonger samt støpt nytt fall med avrenning ut fra vegg.
År 1985: Vinduer i front av fasaden ut mot WT gate er skiftet til 2lags vinduer med et lag støyisolerende glassramme utvendig.
År 1986: Tak er skiftet ut, sorte korrugerte stålplater.
År 2010: Branninnspeksjon som resulterte i brannsikrings arbeider i gården. Balkonger i 5.etg fikk etablert nye sluk samt sveisemembran og sinkbeslag og nye dekker. Dører til loft og kjeller er skiftet ut med brannklassifiserte ståldører.
År 2011: Det er etablert sentralt brannvarslingssystem fra Elotec.
År 2012: Piper er rehabilitert med glidestøp. Stigeledninger av støpejern er byttet ut i oppgang A.
År 2013: Det er drenert i bakgården.
År 2015: Fasader er rehabilitert samt det er foretatt rustsanering av dragere.
År 2016: Stigeledninger av støpejern er byttet ut i oppgang B.
År 2017: Oppganger er rehabiliterte, vegger og trapper har fått ny overflatebehandling.
År 2020: Porttelefon/callinganlegg er skiftet ut. Hovedport har fått ny elektronisk lås. Støttemur mot nabogård er utbedret. Det er skiftet ut dør til loft med brannklassifisert ståldør.
År 2021: Vinduer mot bakgården er overflatebehandlet. Trapperomsvinduer er restaurerte og overflatebehandlet.
År 2022: Brannbalkongdører er restaurerte.
År 2023: Brannbalkonger er restaurerte. Dekker, støtter og rekkverk. Støttemur mot nabogård har fått montert beslag.
År 2024: Det mer montert 8 nye balkonger av Balkongteam. Utbedring av riss i fasaden.

Planlagte påkostninger:  
Sameiet har fått en teknisk vurdering der de fikk beskjed om at Bygningsmassen fremsto på befaringen i god stand alder tatt i betraktning, og bærer preg av jevnlig tilsyn og vedlikehold. Det vil være behov for moderate påkostninger de kommende år. Sameiet har fått utarbeidet en vedlikeholdsplan som sier noe om vedlikeholdsbehov de neste 10 årene (2024-2034) med prioriteringsrekkefølge og prisestimat som ser slik ut:
Sum høy prioritet 0-1 år: 9 stk med sum på 290 300 kr
Sum middels prioritet 2-5 år: 15 stk med sum 2 358 400 kr
Sum lav prioritet 6-10 år: 12 stk med sum 1 633 000 kr
Det gjøres oppmerksom på at denne planen ble vedtatt med kommentar om at den skal være veiledende og at det skal være rom for endring. I de økonomiske beregningene i rapporten vil det alltid foreligge en usikkerhetsfaktor på +/20%. Vedlikeholdsplan kan fås ved henvendelse til megler.

Ihht samtale med styreleder 18.08.2025 er planen å finansierer vedlikeholdet via felleskostnadene. Styret planlegger en økning med 10% form januar 2026 og vurderer ytterligere 10% økning året etter. Det må påregnes uforutsette kostnader til nødvendig vedlikehold.
På kort sikt planlegges oppgradering av sameiets bunnledninger. Estimert kostnad for dette er ca. 400.000,- og skal etter planen finansieres via oppsparte midler. I tillegg planlegges utvendig maling av vinduer, port samt utredning av loft og kjeller. Konferer megler for ytterligere informasjon.

Iht. sameiets vedtekter må kjøper godkjennes av styret som ny sameier. Det er kjøpers ansvar at styregodkjenning blir gitt, men styret kan ikke nekte godkjenning uten saklig grunn.

Vi gjør videre oppmerksom på at det iht. eierseksjonsloven ikke er anledning å erverve mer enn 2 seksjoner i sameiet, her teller også eierskap via. firma, nærstående og familie. Kjøper har risikoen for at overskjøting på denne bakgrunn kan nektes av Statens Kartverk. I så fall vil kjøper uansett være forpliktet til å gjennomføre handelen, og oppgjør til selger vil finne sted tross manglende overskjøting.
Konferer med megler for mer informasjon.

Dokumenter for sameiet og kopi av seksjonsbegjæringen kan fås ved henvendelse til megler.

Etter nærmere avtale.

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige.  
Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. 

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.
Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.
Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 0,9% av salgssummen inkl. eventuell fellesgjeld.
Tilrettelegging fra kr 17.000,-
Oppgjør: kr 7.500,-
Markedspakke: kr 28 250,-
Visninger: kr 3 500,- pr. visning
Oppslag eiendomsregister: kr 2.900,- 
Eksklusiv salgsoppgave: kr 3 600,-
Minimumsprovisjon: kr 60 000,-

Megler har i tillegg krav på dekning av følgende utlegg: kr. 1 495,-.

Oppdragsnummer 40-0157/25
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Majorstuen og Oslo Vest
Hegdehaugsveien 31, 0352, OSLO
950007613
Oppdragets KR-kode KR40.25157

Sist oppdatert: 19. august 2025 kl. 22:19