Blakkens vei 103

Blakkens vei 103, 1281 OSLO
Kommunenummer 301, gårdsnummer 178, bruksnummer 121, seksjonsnummer 36, ideell andel 1/1
Kommunenummer 301, gårdsnummer 178, bruksnummer 122, ideell andel 1/205

Totalt bruksareal BRA: 93 kvm

BRA-i:
2. etasje 75 kvm: Entré, bad, stue, kjøkken og to soverom.

BRA-e:
Kjelleretasje 3 kvm: Bod bak parkeringsplass.
Sokkeletasje 2 kvm: Bod.
2. etasje 2 kvm: Bod.

BRA-b:
2. etasje 11 kvm: Innglasset balkong.

TBA (terrasse- og balkongareal):
2. etasje 8 kvm: Balkong.

Det gjøres oppmerksom på at boligens eksterne boder tilhører sameiets fellesareal, og at boden således ikke eies av den enkelte sameier. Dette medfører at sameiet i fellesskap beslutter bruken, og at man ikke selv har eierrett og rettsvern for boden. Sameiet kan ved vedtak beslutte annet bruk av fellesarealet og disponering av bodarealet kan dermed opphøre.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 29.05.2026 utført av Anticimex AS v/Fredrik Ekeberg. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Selger har innhentet en tilstandsrapport av boligen. Dersom det er registrert avvik, er disse klassifisert med tilstandsgrader (TGIU, TG2 og/eller TG3). Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.

Leiligheten ligger i et leilighetsbygg oppført i 1988. Bygget er oppført med grunnmur og bærende konstruksjoner i hovedsak av betong, og har parkeringskjeller. Etasjeskillere er av betong. Yttervegger er i en kombinasjon av tre- og betongkonstruksjoner med utvendige fasader kledd med liggende trekledning. Taket er en tilnærmet flat takkonstruksjon med ukjent tekking, og er ikke inspisert. Leiligheten har vinduer og balkongdører med karmer og rammer av tre fra 1987 med 2- og 3-lags glass. Entrédøren har dørkikker, sikkerhetslås og lydklasse dB35. Det er en sørvestvendt innglasset balkong på 11 m² og en nordøstvendt balkong på 8 m².

Sikringsskapet er plassert i gangen utenfor leiligheten. Det elektriske anlegget er fra byggeåret. Det er gjennomført en forenklet vurdering av anlegget uten at det er registrert åpenbare avvik.

Boligen har godkjent slukkeutstyr og tilstrekkelig med røykvarslere.

Det gjøres spesielt oppmerksom på at følgende bygningsdeler er gitt Tilstandsgrad 3 (TG3) — Store eller alvorlige avvik:

Våtrom - Bad
- Vanntett sjikt / membran i gulv og vegger: Vanntett sjikt har en alder som erfaringsmessig tilsier at fremtidig funksjon er svært usikker, da det er etablert før år 2000. Bygningsdelen er skjult, så den faktiske tilstanden og tettefunksjonen er ukjent.

Følgende bygningsdeler er gitt Tilstandsgrad 2 (TG2) — Avvik som kan kreve tiltak:

Våtrom - Bad
- Overflater vegger: Det er observert tegn til riss og sprekker i flisfuger inne i dusjsonen.
- Overflater gulv: Det er registrert bom i enkelte gulvfliser i dusjsonen.
- Tettesjiktets tilslutning til sluk: Det er observert rust på skruene i klemringen.
- Vannrør: Vann- og avløpsrør har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker.
- Ventilasjon: Tilluftsspalte er ikke etablert.

Kjøkken
- Vannrør: Vann- og avløpsrør har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker.

Andre rom
- Overflate vegg: Tapet har stedvis manglende vedheft.
- Overflate gulv: Gulvets overflatemateriale bærer preg av slitasje med enkelte riper og hakk.

Yttervegger inkl. fasader
- Ytterkledning (fasademateriale, vannbord, utvendig listverk, o.l.): Listverket på vindu på innglasset balkong viser tegn til begynnende nedbrytning og elde.
- Fasader og konstruksjoner av mur, betong og lignende: Det er observert avskalling av maling/murpuss stedvis i overflaten.

Vinduer og ytterdører
- Vinduer og omramming: Vinduet på soverom 2 har mangelfull åpnings- og lukkefunksjon. Vinduene har en alder der fremtidig funksjon vurderes som usikker.

Balkonger - Nordøstvendt balkong
- Tilstand på rekkverk og overflatematerialer: Rekkverket har symptomer på slitasje og elde. Det er registrert stedvis bom og tegn til løse gulvfliser.

Følgende bygningsdeler er ikke undersøkt (TGIU):

Tekniske anlegg
- Innvendig stakeluke: Innvendig stakeluke er ikke påvist inne i boenheten.
- Vannbåren varme (radiatorer, vannbåren gulvvarme, o.l.): Anlegget er ikke undersøkt.
- Mekaniske ventilasjonsanlegg (utover det som nevnes under andre sjekkpunkter): Anlegget er felles for flere boenheter og er derfor ikke undersøkt.

Yttervegger inkl. fasader
- Lufting av ytterkledning: Det var ikke mulig å kontrollere om ytterkledningen har tilstrekkelig lufte- og drensspalte, da området er skjult.
- Gnagersikring: Det var ikke mulig å kontrollere om alle deler av ytterkledningen er sikret mot inntrekk av gnagere, da området er skjult.

Yttertak
- Inspeksjonsmulighet: Taket er ikke fysisk inspisert grunnet sikkerhetsmessige forhold.

Balkonger - Innglasset balkong
- Konstruksjon og fundamenter: Fundamentene var ikke tilgjengelig for undersøkelser, da de kun er synlige fra andre boenheter.

Balkonger - Nordøstvendt balkong
- Konstruksjon og fundamenter: Fundamentene var ikke tilgjengelig for undersøkelser, da de kun er synlige fra andre boenheter.

Helse, miljø og sikkerhet

Balkonger - Innglasset balkong
- Rekkverkshøyde og lysåpninger: Rekkverkshøyden er under 1,0 meter.

Balkonger - Nordøstvendt balkong
- Rekkverkshøyde og lysåpninger: Rekkverkshøyden er under 1,0 meter. Rekkverket har horisontale åpninger større enn 5 cm.

Tilstandsrapporten er inntatt i salgsoppgaven. Rapporten inneholder informasjon om eventuelle avvik og konsekvensen av disse. Dersom det er registrert avvik med TG3, har den bygningssakkyndige i tillegg gitt et anslag på hva det vil koste å utbedre disse. Ettersom kjøper regnes å være kjent med forhold som tydelig fremgår av tilstandsrapporten, oppfordres du til å sette deg grundig inn i rapporten i sin helhet.

Følgende moderniseringer er foretatt de senere år:

2020:
- Diverse elektriske arbeider

Ukjent årstall:
- Oppgradering av bad

Vedlikeholdshistorikk Utsikten Boligsameie:

2025:
- Bytte av utelamper ved 12 oppganger
- Spyling av avløpsrør og rensing av avtrekksvifter
- Oppskuring av gulvbelegg og vask av gelendringer
- Seriekobling av røykvarslere og utdeling av branntepper

Ukjent årstall:
- Etablering av felles ladeanlegg for el-biler

En selveierleilighet i 2. etasje med to balkonger i hver sin himmelretning og en planløsning som utnytter beliggenheten godt. Den sørvestvendte innglassede balkongen strekker seg langs stuen og gir fantastisk utsikt mot fjorden, skog og åpent landskap. Leiligheten er fra 1988 og bærer preg av sin alder, men er gjennomgående velholdt og presenterer seg ryddig. Badet har et oppgraderingsbehov. Oppvarming skjer via radiatorer tilkoblet felles varmesentral, og leiligheten disponerer i tillegg tre boder fordelt på ulike plan i bygget.

Entré:
Fra entrédøren med sikkerhetslås åpner leiligheten seg i en romslig gang med plass til oppbevaring langs veggen. Herfra er det direkte sikt inn mot stuen og den innglassede balkongen bak. Til venstre ligger badet, og en korridor leder videre til de to soverommene. Profilerte innerdører går igjen i hele leiligheten.

Stue:
Stuen har vinduer og balkongdør mot den innglassede sørvestvendte balkongen, og det er god plass til både sofagruppe og spisebord. Spiseplassen ligger naturlig mot balkongveggen med utsyn over trær og åpent landskap. Fra stuen er det også åpen forbindelse mot kjøkkenet, adskilt av en halvvegg. Radiatorer langs ytterveggene sørger for varme. Tapetserte vegger og malte himlingsflater gir et nøytralt uttrykk.

Innglasset balkong (sørvestvendt):
Fra stuen er det utgang til den innglassede sørvestvendte balkongen med skyvbare glassfelter, flislagt gulv, nedfelt drensrenne, markise, utebelysning og utvendig stikkontakt. Balkongen har plass til sittegruppe og er brukbar store deler av året takket være innglassingen. En utvendig bod på ca. 2 m² er tilknyttet balkongen.

Kjøkken:
Kjøkkenet ligger i åpen løsning mot stuen, adskilt av en halvvegg. Innredningen har profilerte fronter med over- og underskap, inkludert overskap med glassdører. Benkeplate av tre løper langs to vegger i et L-formet oppsett. Nedfelt kjøkkenvask med armatur sitter ved vinduet mot nordøst. Mellom kjøkkenbenk og overskap er det fliser. Integrert stekeovn, platetopp, oppvaskmaskin og kjøleskap med fryser. Ventilator i overskap. Gulvflater belagt med fliser med gulvvarme. Benkeskapsbelysning og stikkontakter over kjøkkenbenk. Leilighetens stoppekran er plassert under kjøkkenbenken.

Soverom 1:
Det største soverommet ligger i den sørlige delen av leiligheten og har skyvedørsgarderobe med speil over hele veggen. Rommet har god plass til dobbeltseng med nattbord på begge sider. Profilerte innerdører og parkett på gulvet.

Soverom 2:
Det andre soverommet ligger ved siden av soverom 1 og har adkomst til den nordøstvendte åpne balkongen. Rommet har skyvedørsgarderobe med speil, plass til seng og arbeidsplass. Vinduet på dette rommet har mangelfull åpnings- og lukkefunksjon. Ifølge sameiet skal vinduer skiftes ut over tid.

Nordøstvendt balkong:
Fra soverom 2 er det utgang til den åpne nordøstvendte balkongen med flislagt gulv og utebelysning. Balkongen har plass til en liten sittegruppe.

Bad:
Baderommet er fra byggeår med oppgraderinger på ukjent tidspunkt. Flislagte gulv, vegger og himling. Gulvvarme under flisene. Vegghengt servantinnredning med speil med overlys og stikkontakt over servant. Vegghengt høyskap og vegghengt baderomsmøbel. Dusjhjørne med dører og vegghengt dusjarmatur. Gulvstående toalett. Mekanisk avtrekk med ventil i vegg. Opplegg for vaskemaskin. Vannrør av kobber med synlige forkrommede rør. Synlige avløpsrør av plast. Badet har et oppgraderingsbehov.

Overflater:
Gulv: Parkett i stue og soverom. Fliser med gulvvarme på kjøkken og bad.
Vegger: Tapetserte flater i stue og soverom. Malte flater på kjøkken. Flislagte vegger på bad.
Himling: Malte flater. Flislagt himling på bad.

Lagring:
Leiligheten disponerer en utvendig bod på ca. 2 m² tilknyttet den innglassede balkongen, en bod på ca. 2 m² i sokkeletasjen og en bod på ca. 3 m² i kjelleretasjen bak parkeringsplassen.

For fullstendig teknisk informasjon om boligen, se punktet Byggemåte i salgsoppgaven.

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.

Radiatorer tilkoblet felles varmesentral, samt elektriske varmekabler i baderomsgulv og kjøkkengulv.

Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med.

Boligen er oppført i 1988. Det foreligger ferdigattest for nybygg av boligblokk datert 10.11.1989. Denne kan fås ved henvendelse til megler.

Det foreligger ferdigattest for ventilasjonsanlegg datert 11.10.1989. Denne kan fås ved henvendelse til megler.

Det foreligger godkjente og byggemeldte tegninger datert 22.04.1986. Disse kan fås ved henvendelse til megler.

Kjøper overtar alt ansvar, kostnad og risiko for dette videre.

Leiligheten overdras fri for pengeheftelser med unntak av:
Dagboknr. 37278, tinglyst 07.06.1988: Panterett uten opptrinnsrett til sameiet på kr. 10 000,-

Sameiet har legalpant for krav mot sameieren som følger av sameieforholdet iht. eierseksjonsloven § 31. Pantet er begrenset oppad til 2G (G = folketrygdens grunnbeløp).

Eiendommen er en del av et realsameie bestående av Gnr. 178 Bnr. 60-118, Bnr. 119 Snr. 1-50, Bnr. 120 Snr. 1-24 og Bnr. 121 Snr. 1-72, hver med en ideell andel på 1/205. Eiendommene gnr. 178, fra og med bnr. 60 til og med bnr. 121, skal ha samme rettigheter og plikter til fellesarealet på gnr. 178, bnr. 122. De skal også ha gjensidige rettigheter og plikter til kjørearealet gjennom parkeringsplassen på gnr. 178, bnr. 122. Realsameiet har også rettigheter og plikter til fellesareal og kjøreareal for eiendommene gnr. 178, bnr. 123 til 161, på gnr. 178, bnr. 162.

Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få prioritet etter ovennevnte heftelser og servitutter.

Leiligheten kan leies ut såfremt leiligheten har forsvarlige radonverdier. Leietaker må følge sameiets vedtekter og ordensregler på lik linje som eier.

En seksjonseier har rett til å leie ut sin seksjon, men leier må godkjennes av sameiet ved styret. Godkjenning kan bare nektes dersom det foreligger saklig grunn. Melding om nektelse må komme fram til seksjonseier senest 20 dager etter at søknaden kom fram, ellers regnes godkjenning som gitt. Leier har ikke rett til å bruke seksjonen før godkjenning er gitt. Beboere som leier ut sin leilighet over lengre tid, må gi skriftlig beskjed om dette til styret med fullt navn på den som leier. Dette må gjøres før leieforholdet starter.

Leiligheten ligger i et veletablert og grønt boligområde på Mortensrud, med umiddelbar nærhet til Østmarka. Herfra har du et flott utgangspunkt for turer og rekreasjon året rundt, enten du foretrekker en løpetur etter jobb, eller lengre utflukter i helgene. Fra den innglassede balkongen kan du nyte utsikten over de grønne omgivelsene og Oslofjorden.

Daglige gjøremål er enkle med flere barnehager og skoler i gangavstand, blant annet Blakkensvei barnehage kun et par minutter fra døren. For et bredere servicetilbud ligger Senter Syd Mortensrud og Mortensrud Torg en kort spasertur unna, med dagligvarebutikker, apotek og Vinmonopol. Området har også flere lekeplasser og Rudshøgda aktivitetsplass med ballbane like ved.

Kollektivtilbudet er godt, med busstoppet Blakkens vei bare noen minutters gange unna. Herfra går det hyppige avganger som tar deg videre til sentrale knutepunkter. Mortensrud T-banestasjon og Hauketo togstasjon er også lett tilgjengelig, og gir effektive reiser inn til Oslo sentrum.

Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger.

Blakkens vei barnehage ligger inntil sameiets tomt, like ved gjesteparkeringen. Alternativt ligger Lofsrud barnehage og Rudshøgda Kanvas naturbarnehage i nærheten.
Ca. 10 minutter gange til Mortensrud barneskole og Lofsrud ungdomsskole.

Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen/bydelsadministrasjonen for oppdatert informasjon.

Felles eiet tomt for sameiet på 5758 kvm. Tomten er opparbeidet med asfalterte veier, blomsterkasser, sittegrupper, lekeplass, plenarealer og diverse beplantning. Sameiet er en del av Rudshøgda Grendelag, som håndterer felles utendørs vedlikehold.

Eiendommene gnr. 178, bnr. 60 til 121 har rettigheter og plikter til fellesarealet på gnr. 178, bnr. 122.

Det medfølger en garasjeplass i felles garasjeanlegg.

Kostnadene for etablering, vedlikehold og strøm for ladepunkt dekkes av den enkelte seksjonseier. Strømforbruk faktureres for reelt forbruk og reell pris + 30 øre pr kWh.

Eiendommen har adkomst via kommunal vei. Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Sameiet er ansvarlig for private stikkledninger til bygningen.

Eiendommen er regulert til byggeområde for boliger i henhold til reguleringsplan S-2772, datert 14.03.1985, med tilhørende reguleringsbestemmelser.

Eiendommen omfattes også av bebyggelsesplan 6586, datert 27.02.1986. Planen er en detaljering av reguleringsplan S-2772 og inneholder en bestemmelse om at boligene skal skjermes fra trafikkstøy.

Eiendommen omfattes av Kommuneplanen 2015-2030, vedtatt 23.09.2015. Arealbruken er i planen avsatt til bebyggelse og anlegg.

Plan -og byggesaker i området:
Lofsrudveien 20 - 22 - Etablering av landhockeybane med driftsbygg og aktivitetssone - Tidligere brukt adresse: Klemetsrudveien 41.
Klemetsrudveien 41 m.fl. - Mortensrud - planforslag til politisk behandling. Planen inneholder blant annet kommunale formål i nye bygg – også en rekke nye idrettsanlegg.

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Fellesutgiftene er kr 5 268,- pr. mnd. og inkluderer: Kommunale avgifter, a-konto oppvarming, tv/internett, felles bygningsforsikring, forretningsførsel m.m. Fellesutgiftene justeres normalt en til to ganger årlig i forhold til sameiets faktiske utgifter.

Fellesutgiftene fordeles følgende:
Felleskostnader kr 3 964,-
A konto oppvarming kr 775,-
TV/internett kr 529,-

Sameiet har avregning for forbruk av varmtvann og varme. Det betales et a-kontobeløp som del av felleskostnadene, som avregnes årlig basert på forbruk. Sameiet har fjernavlesning av målere.

Det er inngått en 3-års avtale med Telenor for levering av kabel-TV/T-We og Internett, gjeldende fra 1. januar 2026 til 1. januar 2029. Avtalen inkluderer Internett komplett 100, T-We boks, WIFI og ruter. Utstyret følger leiligheten.

Selger har ikke bebodd eiendommen og har således ikke kjennskap til øvrige løpende utgifter for eiendommen. Kjøper må selv tegne innboforsikring.

Ved hjelp av skatteetatens boligkalkulator er boligens formuesverdi beregnet til kr. 1 074 007,- for fjoråret når boligen benyttes som primærbolig.

Formuesverdien er en gitt prosent av den beregnede markedsverdien. Beregnet markedsverdi er basert på Statistisk sentralbyrå (SSB) sine opplysninger om omsatte boliger. I beregningen tas det hensyn til boligens beliggenhet, areal, byggeår og boligtype.  
Det er eier av boligen som fastsetter formuesverdien, jf. skatteforvaltningsloven § 9-1 første ledd, men skattemyndighetene kan kontrollere at verdien er satt riktig.

Formuesverdi skal ikke overstige: 
Primærbolig: 25 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi opp til kr. 10 000 000, og deretter 70 % av den overskytende markedsverdi.
Sekundærbolig: 100 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi.

Formuesverdier som overstiger disse grensene, kan kreves nedjustert av eier. 

Fra 2026 har Stortinget vedtatt en oppdatert modell for beregning av formuesverdi for primærbolig, så avvik kan forekomme.

For mer informasjon se skatteetaten.no
 

3 800 000,00 Prisantydning

Omkostninger

95 000,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
9 950,00  Gjensidige Boligkjøperpakke* (valgfritt)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
545,00  Tinglysing skjøte
--------------------------------------------------------
96 090,00 Omkostninger totalt (uten Gjensidige Boligkjøperpakke)
106 040,00 Omkostninger totalt (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------
3 896 090,00 Totalpris inkl. omkostninger
3 906 040,00 Totalpris inkl. omkostninger (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Vidar Solheim

Eiendommen er seksjonert, og leiligheten er tilknyttet Utsikten Boligsameie.
- Sameiet består av 72 boligseksjoner.
- Forretningsfører er OBOS Eiendomsforvaltning AS.
- Eiendommen er forsikret i Gjensidige Forsikring Asa med polisenummer 86491806.
- Sameiet er en del av Rudshøgda Grendelag.

Sameiet har sykkelboder og avfallsboder. Det avholdes dugnad vår og høst. Grilling er kun tillatt med gass eller elektrisk grill på terrasser, verandaer og uteområder. All form for næringsvirksomhet i leiligheten er forbudt. Styrets godkjennelse må innhentes for forandringer som har innvirkning på bebyggelsens utseende, slik som innglassing av terrasser.

Dyrehold er tillatt så lenge dette ikke på en urimelig eller unødvendig måte er til skade eller ulempe for de øvrige brukerne av eiendommen. Dyr som er til ulempe for andre beboere, må ikke holdes i leilighetene. Lufting av hunder/katter skal skje utenom garasjene og barnas lekeplasser. Lufting av hunder må skje i bånd, og ekskrementer må plukkes opp.

På ordinært årsmøte 13. april 2026 ble det vedtatt en økning i felleskostnadene på 20 % fra 1. juni 2026. Dette er for å finansiere prosjekt med bytte av vinduer og terrassedører. Neste økning i felleskostnader kommer 01 jan 2027 og vil være 10%.

Foretatte påkostninger de senere år:
- Bytte av 6 viftemotorer på taket (2025/2026)
- Bytte av alle utelamper ved 12 oppganger (2025)
- Spyling av avløpsrør og rensing av avtrekksvifter (2025)
- Installasjon av ladeanlegg for el-biler (2025)
- Inngått ny 3-årsavtale med Telenor for TV/internett fra 1. januar 2026

Planlagte påkostninger:
- Bytte av vinduer og terrassedører de neste 1-5 årene. Stipulert kostnad er ca 10 millioner, planen er at dette skal gjøres via økning i felleskostnader og uten å ta opp lån.
- Bytte av ringeklokkesystem er under vurdering.

Iht. sameiets vedtekter må kjøper godkjennes av styret som ny sameier. Det er kjøpers ansvar at styregodkjenning blir gitt, men styret kan ikke nekte godkjenning uten saklig grunn. Kun fysiske personer kan erverve boligseksjoner i sameiet.

Vi gjør videre oppmerksom på at det iht. eierseksjonsloven ikke er anledning å erverve mer enn 2 seksjoner i sameiet, her teller også eierskap via firma, nærstående og familie. Kjøper har risikoen for at overskjøting på denne bakgrunn kan nektes av Statens Kartverk. I så fall vil kjøper uansett være forpliktet til å gjennomføre handelen, og oppgjør til selger vil finne sted tross manglende overskjøting. Konferer med megler for mer informasjon.

Dokumenter for sameiet og kopi av seksjonsbegjæringen kan fås ved henvendelse til megler.

Etter nærmere avtale.

Det gjøres oppmerksom på at selger ikke har tegnet boligselgerforsikring som dekker selgers ansvar etter avhendingsloven. Likevel foreligger selgers egenerklæring og godkjent tilstandsrapport som interessenter må sette seg inn i før bud inngis. Eventuelle reklamasjoner må rettes direkte til selger. Egenerklæringen er fylt ut av arvingene iht deres kjennskap om eiendommen. Da de ikke har bebodd eiendommen kan kjennskapen være mangelfull.

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.

Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.

Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 1,00 % av salgssummen inkl. eventuell fellesgjeld.

Vederlag:
Kontroll av hjemmel og heftelser  kr 4 500,00
Markedsføringspakke Ekstra synlighet  kr 31 900,00
Oppgjør  kr 8 900,00
Tilrettelegging  kr 19 900,00
Visninger inkl. 100 stk.  kr 4 500,00

Utlegg:
Eierskiftegebyr forretningsfører - OBOS  kr 6 725,00
Innhenting av informasjon forretningsfører   kr 4 375,00
Innhenting av offentlig opplysninger, reguleringsbestemmelser  kr 968,00
Tinglysing sikring  kr 545,00

Andre utgifter:
AX tilstandsrapport leilighet over 50 kvm  kr 9 950,00
Foto - Dagfoto  kr 5 500,00

Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester;
• I forbindelse med forberedelse av salget, innhenter vi informasjon om eiendommen hovedsakelig fra vår samarbeidspartner Ambita.
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i Bomega AS som tilbyr den digitale annonseringsplattformen Hjem.

Oppdragsnummer 44-0119/26
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Nordstrand
Ekebergveien 228 B, 1162, OSLO
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR44.26119

Sist oppdatert: 04. august 2026 kl. 16:24