Vistegata 12A

Vistegata 12A, 4007 STAVANGER
Kommunenummer 1103, gårdsnummer 59, bruksnummer 1596
Andelsnummer 14, Borettslaget Solandstrappa, organisasjonsnummer 951 159 042

Totalt bruksareal BRA: 58 kvm

BRA-i:
1. etasje 55 kvm: Soverom, bad og stue/kjøkken.

BRA-e:
Underetasje 3 kvm: Bod.

TBA (terrasse- og balkongareal):
1. etasje 8 kvm: Terrasse.

Det gjøres oppmerksom på at boligens eksterne boder tilhører borettslagets fellesareal, og at boden således ikke eies av den enkelte andelseier. Dette medfører at Borettslaget i fellesskap beslutter bruken, og at man ikke selv har eierrett og rettsvern for boden. Borettslaget kan ved vedtak beslutte annet bruk av fellesarealet og disponering av bodarealet kan dermed opphøre.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 26.05.2026 utført av Anticimex AS v/Alexander Ravndal. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Følgende moderniseringer er foretatt de senere år:

2019:
- Skiftet balkongdør, terrassedør og vinduer

Ukjent årstall:
- Utført arbeider på det elektriske anlegget, inkludert i sikringsskap (etter 1999)

Vedlikeholdshistorikk Borettslaget Solandstrappa:

2019-2020:
- Rehabilitering av tak og fasade

Andelsleilighet oppført i 1964, med grunnmur av betong, yttervegger av trekonstruksjoner og etasjeskillere av betong-trekonstruksjoner. Saltak i trekonstruksjoner. Utvendige fasader er kledd med liggende trekledning. Vinduer og balkong-/terrassedør med karmer av tre ble skiftet i 2019, og det foreligger ferdigattest for fasadeendringen datert 2020. Varmtvannsbereder på 198 liter ble installert i 2015 og er plassert i bod i underetasjen. Oppvarming skjer med panelovner og vedfyring via ildsted i stuen. Boligen ventileres hovedsakelig med naturlig ventilasjon gjennom vinduer og ventiler. Vannrør er av kobber, og synlige avløpsrør er av plast. Hovedstoppekran er ikke lokalisert. Stakeluke er ikke lokalisert. Sikringsskap er plassert i trapperom i underetasjen og er sikret med automatsikringer. Det er registrert behov for utvidet kontroll av det elektriske anlegget av kvalifisert elektrofaglig person. Overflater i leiligheten bærer preg av røyking, med misfarging og lukt som konsekvens.

Kjøkken:
Åpen kjøkkenløsning. Innredning med glatte fronter og benkeplate med laminert overflate. Kjøkkenvask med armatur. Stikkontakt over kjøkkenbenk. Ventilator i overskap. Laminert plate mellom kjøkkenbenk og overskap. Vannrør av kobber. Synlige avløpsrør av plast. Innredningen har avvik som kan kreve tiltak.

Bad:
Flislagt gulv. Flislagte vegger. Takplater i himling. Vegghengt servant med armatur. Speilskap med overlys. Dusjnisje med glassdør. Vegghengt toalett. Vannrør av kobber. Synlige avløpsrør av plast. Mekanisk avtrekksvifte i vegg. Badet har et oppgraderingsbehov, herunder avvik ved slukets plassering og avrenningsforhold.

Overflater:
Gulv: Parkett i stue, kjøkken og soverom. Fliser på bad.
Vegger: Malte og tapetserte flater i stue, kjøkken og soverom. Fliser på bad.
Himling: Takplater gjennomgående.

Lagring:
Ekstern bod på ca. 3 m² i underetasjen. Boden inneholder varmtvannsbereder på 198 liter (fra 2015).

For fullstendig teknisk informasjon om boligen, se punktet Byggemåte i salgsoppgaven.

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.

Elektrisitet og vedfyring. Panelovner og ildsted i stue.

Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med.

Boligen er oppført i 1964. Det foreligger ferdigattest for bolighus datert 05.03.1965. Denne kan fås ved henvendelse til megler.

I tillegg foreligger det ferdigattest for fasadeendring, datert 27.03.2020. Denne kan fås ved henvendelse til megler.

Det foreligger godkjente byggetegninger datert 13.10.1963 og 24.09.2001. Dagens planløsning og bruk av rommene samsvarer med funksjonsbeskrivelsene på tegningene. Disse kan fås ved henvendelse til megler.

Utover andel fellesgjeld overdras leiligheten fri for pengeheftelser.

Borettslaget har legalpant for forfalte felleskostnader og andre krav som følger av borettslagsforholdet iht. burettslagsloven § 5-20. Pantet er begrenset oppad til 2G (G = folketrygdens grunnbeløp).

Det er tinglyst følgende servitutter på borettslagets eiendom:

1956/3408-1/102 05.10.1956 BEST. OM VANN/KLOAKKLEDN.
Rettighetshaver SOLANDSBAKKEN 9
Skjøtet for tomten inneholder et forbehold om at kjøperen av Solandsbakken 9 kan legge sin vann- og kloakkledning over eiendommen. Skjøtet inneholder også en tilbakekjøpsrett for kommunen dersom tomten ikke er bebygget innen ett år, en bestemmelse som antas å være oppfylt.

1965/1623-2/102 07.05.1965 BESTEMMELSE IFLG. SKJØTE
Bestemmelse om vann/kloakkledning
GJELDER DENNE REGISTERENHETEN MED FLERE
Stavanger kommune og Stavanger Boligbyggelag har rett til å igangsette graving på eiendommene for tilsyn og reparasjoner av vann- og kloakkledninger og elektriske ledninger, samt rett til å anlegge skråninger langs vei og gater.

Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få prioritet etter ovennevnte heftelser og servitutter.

Andelseier kan ikke uten samtykke fra styret i borettslaget overlate bruken av boligen til andre. Med samtykke kan andelseier overlate boligen til andre i inntil tre år hvis andelseier har bodd i boligen i minst ett av de to siste år. Utleie i andre tilfeller kan godtas ved særlige grunner, jf. burettslagslova § 5-6. Utleie forutsetter at leiligheten har forsvarlige radonverdier. Se også borettslagets vedtekter og konferer megler ved spørsmål.

Vistegata 12A har en attraktiv beliggenhet i Bjergsted, et av Stavangers mest sentrumsnære og etablerte boligområder. Her bor du i rolige og tilbaketrukne omgivelser, samtidig som Stavanger sentrum med sitt brede utvalg av butikker, restauranter, kafeer, kino og øvrige servicetilbud ligger kun en kort spasertur unna. Bjergstedparken og Stavanger Konserthus ligger også like i nabolaget.

For studenter og ansatte ligger Handelshøyskolen BI Stavanger innen kort gangavstand, mens arbeidsplassene i Finansparken også er lett tilgjengelige. Dagligvarehandel er enkelt med Bunnpris, Rema 1000 og Coop Extra i nærområdet. I tillegg finner du Apotek 1 Bjergsted, EVO Bjergsted treningssenter samt flere barnehager og skoler, herunder Kampen skole, BISS Sentrum, Stavanger katedralskole og Bergeland videregående skole.

Busstopp ved Sverdrup terrasse ligger rett rundt hjørnet med gode bussforbindelser til Stavanger sentrum, Tasta og Dusavik. Ønsker du rekreasjon og naturopplevelser, er det kort vei til flotte turområder som Byhaugen, Tastaveden og Store Stokkavatnet.

Veibeskrivelse Se Google maps - det er enkelt å finne frem i kartet.
Det vil bli skiltet ved fellesvisning.

Barnehager:
- Bjergsted barnehage (1-5 år) 0,2 km
- Hertevigtunet barnehage (1-5 år) 0,6 km
- Byfjordparken barnehage (1-5 år) 0,8 km

Skoler:
- BISS Sentrum (1-10 kl.) 0,2 km
- Kampen skole (1-7 kl.) 0,5 km
- Byfjord skole (1-7 kl.) 1,2 km
- Tastaveden skole (8-10 kl.) 1,3 km
- Kannik skole (8-10 kl.) 1,5 km
- Bergeland vgs - Tanke Svilandsgate, 0,2 km
- Stavanger katedralskole - Bjergsted, 0,9km

Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør, og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen/bydelsadministrasjonen for oppdatert informasjon.

Eiet tomt på 2.518 kvm som tilhører borettslaget. Tomten er opparbeidet med asfalterte veier, grus, plenarealer og forskjellige beplantninger. Borettslagets tomt er fellesareal, dersom det ikke er gjort nærmere avtaler om bruk.

Oppgitt tomteareal er hentet fra digitalt eiendomskart fra Stavanger kommune. Oppgitt/anslått areal kan derfor avvike fra nøyaktig areal.

Borettslaget har 26 utendørs parkeringsplasser som er felles for alle og ikke faste. Det er færre plasser enn antall leiligheter (40). Husstander med flere biler kan kun benytte én plass. Gjester henvises til gateparkering.

Styret har signert kontrakt for installasjon av elbil-ladere på parkeringsområdet.

Det gjøres oppmerksom på at dagens parkeringsløsning er etablert på borettslagets fellesareal, og at parkeringsplassene således ikke eies av den enkelte andelseier. Dette medfører at borettslaget i fellesskap beslutter bruken, og at man ikke selv har eierrett og rettsvern for parkeringsplassen. Borettslaget kan ved vedtak beslutte annet bruk av fellesarealet.

Eiendommen har adkomst via kommunal vei. Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Borettslaget er ansvarlig for private stikkledninger til bygningen.

Eiendommen er regulert til boligformål i henhold til reguleringsplan 1348, "Reguleringsplan for Bjergsted", datert 15.02.1993, med tilhørende reguleringsbestemmelser. Av eiendommens areal er 2511,12 m² regulert til Boliger (feltnavn: 6), 5,47 m² til Gatetun og 0,5 m² til Gangvei.

Eiendommen omfattes også av reguleringsplan 2047, "Ragnvald Ribsskogs gate 15-21, Eiganes og Våland bydel", datert 12.05.2005. Planen berører en ubetydelig del av eiendommen.

Eiendommen omfattes av Kommuneplanens arealdel 2023-2040 (ID: KP 2023-2040), vedtatt 28.06.2024. Arealbruken er i planen avsatt til boligbebyggelse. For eldre reguleringsplaner, som plan 1348, gjelder at der kommuneplanen angir ny føring for arealbruk eller utnyttelse, skal de delene av reguleringsplanen som er i motstrid med kommuneplanen tilsidesettes.

Eiendommen er en del av Trehusbyen i Stavanger og er omfattet av kommunens "Retningslinjer for Trehusbyen". Disse retningslinjene har som formål å bevare den kulturhistorisk verdifulle bebyggelsen og områdets særpreg. For eier betyr dette at byggearbeider som endrer bygningens utseende, inkludert endringer på tak, krever særskilt tillatelse. Originale bygningsdeler som vinduer, dører og kledning skal i størst mulig grad bevares.

Eiendommen berøres av hensynssone H570_26: Bevaring kulturmiljø, i henhold til kommuneplanen. Ved tiltak innenfor sonen skal det tas særlig hensyn til eksisterende kulturmiljø, og bygg og anlegg skal bevares på en antikvarisk akseptabel måte.

I henhold til kommunens temakart for støy ligger eiendommen i gul støysone for veitrafikk. Gul sone innebærer et beregnet, gjennomsnittlig støynivå over døgnet på 55-65 dB (Lden). Ved tiltak på eiendommen kan det stilles krav til støyreduserende tiltak.

Pågående plansaker i nærområdet:
- Detaljregulering for Tanke Svilands gate 73 (plan-ID 2867) - status: pågående. Planen er under arbeid i nærheten av eiendommen.

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Felleskostnadene er kr 6.250,- pr. mnd. og inkluderer bl.a.: Styre- og forretningsførerhonorar, vaktmestertjenester, drift og vedlikehold, TV/internett (kollektiv avtale med Telia), felles bygningsforsikring, kommunale avgifter, strøm i fellesarealer, kontingent boligbyggelag, samt renter og avdrag på andel fellesgjeld.

Felleskostnadene justeres normalt en til to ganger årlig i forhold til borettslagets faktiske utgifter.

Selger har ikke bebodd eiendommen og har således ikke kjennskap til øvrige løpende utgifter for eiendommen.
Kjøper må selv tegne innboforsikring.

Kommunale avgifter faktureres borettslaget og er dekket gjennom de månedlige felleskostnadene.

Ved hjelp av skatteetatens boligkalkulator er boligens formuesverdi beregnet til kr. 889.779,- for fjoråret når boligen benyttes som primærbolig.

Formuesverdien er en gitt prosent av den beregnede markedsverdien. Beregnet markedsverdi er basert på Statistisk sentralbyrå (SSB) sine opplysninger om omsatte boliger. I beregningen tas det hensyn til boligens beliggenhet, areal, byggeår og boligtype.  
Det er eier av boligen som fastsetter formuesverdien, jf. skatteforvaltningsloven § 9-1 første ledd, men skattemyndighetene kan kontrollere at verdien er satt riktig.

Formuesverdi skal ikke overstige: 
Primærbolig: 25 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi opp til kr. 10 000 000, og deretter 70 % av den overskytende markedsverdi.
Sekundærbolig: 100 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi.

Formuesverdier som overstiger disse grensene, kan kreves nedjustert av eier. 

Fra 2026 har Stortinget vedtatt en oppdatert modell for beregning av formuesverdi for primærbolig, så avvik kan forekomme.

For mer informasjon se skatteetaten.no
 

Andel formue er kr 35.891,- pr. 31.12.2025.
Andel fellesgjeld er kr 301.757,- pr. 26.05.2026.

Total fellesgjeld for borettslaget er kr 12.070.290,- pr. 26.05.2026 og lånevilkårene er:

Bank: Handelsbanken Stavanger
Lånenummer: 96867190233
Type: Annuitetslån, 4 terminer per år
Restsaldo pr. 26.05.2026: kr 12.070.290,-
Andel av saldo: kr 301.757,-
Innfrielsesdato: 30.12.2050
Type Rente: Fast rente
Rente: 4,62 %
Merknad: Fastrente 3-årig til 06.11.27. Lånet gjelder rehabilitering av tak og fasade.

Mulighet for individuell nedbetaling på hele eller deler av fellesgjeld (IN-lån): Nei.

2 800 000,00 Prisantydning
301 757,00 Andel av fellesgjeld
--------------------------------------------------------
3 101 757,00 Pris inkl. fellesgjeld

Omkostninger

8 406,00  Gebyr forhåndsavklaring forkjøpsrett
9 950,00  Gjensidige Boligkjøperpakke* (valgfritt)
545,00  Tinglysing hjemmel
545,00  Tinglysing panterettsdokument
--------------------------------------------------------
9 496,00 Omkostninger totalt (uten Gjensidige Boligkjøperpakke)
19 446,00 Omkostninger totalt (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------
3 111 253,00 Totalpris inkl. omkostninger
3 121 203,00 Totalpris inkl. omkostninger (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------

Dersom kjøper ikke er medlem av boligbyggelaget, må det påregnes en innmeldingsavgift og årlig medlemsgebyr pr. ny andelseier. Dette faktureres direkte fra boligbyggelaget.
Dersom borettslaget har fellesgjeld, vil leilighetens andel av fellesgjelden komme i tillegg til kjøpesummen. Denne gjelden skal ikke innbetales i oppgjøret, men følger leiligheten.
Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer.

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar dersom lån opprettes. 

Geir Grønnestad

Leiligheten er tilknyttet Borettslaget Solandstrappa.

- Borettslaget består av 40 andeler fordelt på 4 rekker.
- Forretningsfører er Bate Boligbyggelag.

Borettslaget har felles vaskerom, og hver andel disponerer en kjellerbod. Dugnad må påregnes. Beboerne har ansvar for renhold i felles kjellerområder og skifte av lyspærer i oppgangene. Den enkelte andelseier har vedlikeholdsplikt for egen bolig, inkludert rensing av sluk og innvendig kloakkledning.

Dyrehold er i utgangspunktet forbudt, men styret kan gi godkjennelse etter søknad dersom gode grunner taler for det og dyreholdet ikke er til ulempe for andre beboere.

Det skal være ro i borettslaget mellom kl. 23:00 og 06:00. Installasjoner på balkonger, som levegger og markiser, krever melding til eller godkjenning fra styret.

Foretatte påkostninger de senere år:
- Rehabilitering av tak og fasade (2019-2020).
- Utskifting av feieluker i kjellerne (2025).

Planlagte påkostninger:
- Maling av utvendige vinduer er påbegynt.
- Installasjon av elbil-ladere er vedtatt og kontrakt er signert.
- En prosess for rørfornying er startet etter en utført tilstandsvurdering av avløpsrørene.

Megler har kopi av budsjett for 2026 og årsregnskap for 2025. Dette kan interessenter få oversendt.
Årsresultat for 2025 var et overskudd på kr 489.153,-. Borettslaget hadde disponible midler på kr 1.431.721,- per 31.12.2025.

I henhold til borettslagets vedtekter må kjøper godkjennes av styret som ny andelseier. Det er kjøpers ansvar at styregodkjenning blir gitt, men styret kan ikke nekte godkjenning uten saklig grunn. Iht. burettslagslova kan man bare eie én andel i borettslaget. Kun fysiske personer kan være andelseiere.

Borettslaget er tilknyttet en sikringsordning gjennom Klare Finans AS. For krav på dekning av felleskostnader og andre krav fra lagsforholdet har laget panterett i andelen foran alle andre heftelser.

Dokumenter for borettslaget kan fås ved henvendelse til megler.

Øvrige andelseiere i borettslaget og eventuelt medlemmer av Bate boligbyggelag har forkjøpsrett. I henhold til burettslagslova tar dette inntil 20 dager å avklare fra melding om salget er gitt borettslaget. Dersom boligen tas på forkjøpsrett løses kjøper fra avtalen.

Etter nærmere avtale. Overtakelse kan tidligst skje etter at forkjøpsretten for øvrige andelseiere i borettslaget og eventuelt medlemmer av boligbyggelaget er avklart, samt at styrets godkjennelse er avklart. 

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige.  
Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. 

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.

Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.

Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 1,50 % av salgssummen.

Vederlag:
Kontroll av hjemmel og heftelser  kr 4 500,00
Markedsføringspakke  kr 28 900,00
Oppgjør  kr 8 900,00
Tilrettelegging  kr 15 000,00

Utlegg:
Eierskiftegebyr forretningsfører (selger)  kr 6 725,00
Innhenting av informasjon forretningsfører BATE  kr 5 130,00
Innhenting av offentlig opplysninger Stavanger kommune  kr 3 227,00
Tinglysing sikring  kr 545,00
Utlegg styling   kr 17 500,00

Andre utgifter:
AX tilstandsrapport leilighet  kr 10 750,00
Foto  kr 4 450,00

Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester;
• I forbindelse med forberedelse av salget, innhenter vi informasjon om eiendommen hovedsakelig fra vår samarbeidspartner Ambita.
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i Bomega AS som tilbyr den digitale annonseringsplattformen Hjem.

Oppdragsnummer 33-0028/26
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Mariero
Langflåtveien 29, 4017, STAVANGER
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR33.2628

Sist oppdatert: 04. august 2026 kl. 17:09