Selger har fått utarbeidet en tilstandsrapport, dvs. en teknisk gjennomgang av boligen hvor eventuelle avvik, risiko for kjøper og prisoverslag for hva som bør gjøres av oppgradering, er skissert. Se særskilt TGIU (tilstandsgrad ikke undersøkt), samt TG2 og TG3 som viser hva som er boligens normale slitasje, alder og type, hva som er avvik fra dette og hva som bør/må utbedres. Rapporten og selgers egenerklæring er en del av salgsoppgaven og må leses nøye før bud inngis. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.
Bygningen er iht. tilstandsrapporten oppført i tre og er fundamentert med støpt plate på mark. Yttervegger og etasjeskiller av trekonstruksjon. Fasader utført i liggende trekledning. Saltakkonstruksjon av tre med ark på hver side, tekket med shingel. Tilnærmet flat takkonstruksjon tekket med papp/membran over garasje/utvendig bod. Vinduer med karmer av tre, og tre-lags glass fra byggeår. Vinduer med karmer av tre, og to-lags glass fra 2022. Terrassedør med karmer av tre, og to-lags glass fra 2015. Ytterdør med karmer av tre, og glassfelt med to-lags glass fra 2012.
Les forøvrig mer om byggemåte og den tekniske tilstanden i rapporten.
Det gjøres spesielt oppmerksom på:
TG3 er gitt:
- Skorsteiner innvendig: Innkledd elementpipe. Minimum to sider skal kunne inspiseres. Konstruksjonen må åpnes slik at minimum to sider blir synliggjort. (Sjablongmessig prisanslag: kr 10 000 -50 000)
Terrasser / platting på terreng - Markterrasser:
- Terrasser på terreng: Det mangler rekkverk ved innhakket på terrassen ved kjøkken/stue. Rekkverk må etableres. (Sjablongmessig prisanslag: kr 0 -10 000)
- Fasader ink. kledning:
- Panel er stedvis råteskadet ved nordøst veggen. Råteskader bør utbedres. Skader i bakenforliggende konstruksjon er ikke registrert, men kan ikke utelukkes. Ytterligere undersøkelser anbefales slik at tiltak kan iverksettes ved behov. (Sjablongmessig prisanslag: kr 50 000- 100 000)
TG2 er gitt:
Baderom 2.etasje :
- Fallforhold (gulv): Det er ikke mulig å måle fallet i sluksonen grunnet plassering av dusjkabinett. Det er ikke kjent om fallforholdet fører til tilfredsstillende avrenning av bruksvannet hvis kabinettet fjernes. Ytterligere undersøkelser anbefales slik at tiltak kan iverksettes ved behov. Nivåforskjell fra døråpning på topp overflate gulv og til hovedsluk er på tilfeldig sted målt til ca. 12mm. Dette er vurdert til å ikke være tilfredsstillende mht lekkasjesikkerhet.
- Membran, tettesjikt og overgang til sluk.: Det kan ikke verifiseres om det er benyttet tilstrekkelig tettesjikt på våtrommets gulvflater/veggflater, eventuelt bør nytt tettesjikt etableres. Anbefales videre bruk av dusjkabinett med dusjvegger. Det er ikke mulig å verifisere om slukmansjett og klemring er benyttet eller om monteringen er korrekt. Dette kan ha betydning for rommets lekkasjesikkerhet. Fornying av slukmansjett og klemring bør påregnes. Tettedetaljer ved rørgjennomføringer tilknyttet kobberrør mot gangen er usikker. Fare for fukt i konstruksjon ved eventuelt en lekkasje. Tettedetaljer bør fornyes.
- Vannrør: Deler av vannrør av kobber er vurdert til å ha en alder som tilsier at anbefalt brukstid er passert. På bakgrunn av alderen er det grunn til å varsle om risiko for skjulte avvik, svekket funksjon, usikker restlevetid eller lignende forhold som utvikles over tid.
- Slukets tilkomstmulighet for rengjøring: Tilkomst til sluket under dusjkabinett er utilfredsstillende.
- Ventilasjon: Tilluftsspalte er ikke etablert. Forholdet fører til redusert ventilering av rommet når døren er lukket. Tilluftsspalte bør etableres. Våtrommet har kun naturlig ventilasjon. Naturlig ventilasjon gir som regel mindre effektiv luftutskifting enn mekanisk ventilasjon, noe som kan medføre økt fuktpåkjenning i våtrommet. Tiltak bør iverksettes ved behov. Avtrekkseffekten ble testet ved hjelp av et papir, og effekten vurderes til å ikke være tilstrekkelig. Utilstrekkelig ventilasjon kan medføre økt fuktbelastning og redusert luftkvalitet.
- Sanitærutstyr / innredning: Lys til speil fungerer ikke som tiltenkt. Tiltak bør vurderes. Toalettsete er løst og bør strammes til.
Wc 1.etasje :
- Overflater gulv: Det registreres moderate tegn til bomlyd (tegn til hulrom) under en gulvflis. Eksakt årsak er ikke kjent. Tiltak vurderes ikke til å være nødvendig, men bør holdes under oppsikt.
- Ventilasjon: Tilluftsspalte er ikke etablert. Forholdet fører til redusert ventilering av rommet når døren er lukket. Tilluftsspalte bør etableres.
Kjøkken:
- Annet: Det er ikke etablert komfyrvakt på kjøkkenet. Komfyrvakt bør etableres.
Øvrige rom - 1.etasje:
- Overflater vegger: Veggoverflater bærer stedvis preg av slitasje med noen merker og hakk.
- Overflater gulv: Gulvoverflate i stue bærer preg av slitasje med stedvis riper/hakk/merker. Det registreres moderate tegn til bomlyd (tegn til hulrom) under enkelte gulvfliser ved peis. Eksakt årsak er ikke kjent. Tiltak vurderes ikke til å være nødvendig, men bør holdes under oppsikt.
Loft - innredet - 2.etasje:
- Overflater himling/undertak: Støvkondens påvist ved trapp. Indikerer kuldebro og/eller dårlig isolasjon. Ytterligere undersøkelser og eventuelle tiltak bør påregnes. Det er registrert sprekk ved taklist/himling ved knevegg. Dette er vurdert til å være av kosmetisk betydning. Tiltak kan iverksettes ved behov. Mangler taklist ved trapperom.
- Overflater vegger: Veggoverflater bærer stedvis preg av slitasje.
- Overflater gulv: Gulvoverflater bærer preg av slitasje med riper/hakk/merker. Tiltak bør vurderes.
- Innerdører: Dørbladet til innerdør ved ved soverom 2 og bad har kontakt med dørkarm, noe som gjør at døren henger når den åpnes og lukkes. Justering av dørblad/dørkarm kan vurderes.
- Konstruksjonsoppbygging: Konstruksjonen er lukket, og det er ikke kjent hvordan oppbyggingen er utført. Erfaringsmessig betraktes slike konstruksjoner som risikokonstruksjoner blant annet med tanke på fukt-/kondensproblematikk. Det er observert skader/symptomer på skader. Ytterligere undersøkelser for å avdekke skadeomfang og aktuelle tiltak bør påregnes. Ingen tilkomst bak knevegger. Inspeksjon av bygningsdelen er ikke mulig. Inspeksjonsmulighet bør etableres. TG2 er satt for å belyse risiko ved manglende inspeksjonsmulighet.
Innvendige trapper:
- Innvendige trapper: Trappen har ikke håndløper på begge sider. Rekkverket og trappen har åpninger på mer enn 0,10 meter. Basert på ovennevnte forhold oppfyller ikke trappen dagens krav til sikkerhet. Tilstandsgrad settes iht. NS3600. Om trappen vil oppfylle kravene som var gjeldene på oppføringstidspunktet eller ikke, er ikke videre undersøkt. Det registreres noe knirk i trappen. Trappen er slitt/aldringspreget, men forholdet vurderes til å være av estetisk karakter. Trappen er stedvis blitt oppgradert.
Tekniske anlegg, VVS anlegg:
- Vannrør: Deler av vannrør av kobber ved walk-in closet er vurdert til å ha en alder som tilsier at anbefalt brukstid er passert. På bakgrunn av alderen er det grunn til å varsle om risiko for skjulte avvik, svekket funksjon, usikker restlevetid eller lignende forhold som utvikles over tid. Det er ikke montert automatisk lekkasjestopper for å begrense eventuelle lekkasjer fra vanninstallasjoner ved hovedstoppekran. Tiltak bør vurderes.
- Avløpsrør. (Sjekkpunkter utover det som er inkludert i andre rom): Fuktskjolder/-merker observert rundt sluket og i himlingen bak inspeksjonsluke i himling ved walk-in closet. Dette kan være eldre merker, uten at dette kan verifiseres. Anbefales holdes under oppsikt slik at tiltak kan iverksettes ved behov.
Elektrisk anlegg:
- Forenklet vurdering av det elektriske anlegget: Huseier opplyser at enkelte sikringer tidvis løses ut. Det er kun fremlagt samsvarserklæring på deler av utførte arbeider på det elektriske anlegget (tilstandsgrad settes i henhold til NS3600). Det vurderes at det med høy sannsynlighet er utført arbeider på det elektriske anlegget etter 1999, som ikke er dokumentert med samsvarserklæring (tilstandsgrad settes i henhold til NS3600). Det er ikke fremlagt dokumentasjon på de deler av det elektriske anlegget som er montert før 1999. Med bakgrunn i ovennevnte avvik bør det gjennomføres en utvidet el-kontroll av en kvalifisert elektrofaglig person.
Dører og vinduer:
- Vinduer: Vinduer fra byggeår er av eldre dato og har behov for oppgraderinger/ overflatebehandling. Det må forventes høyere varmetap fra disse vinduene sammenlignet med vinduer fra nyere dato. Til informasjon ble det utført stikkprøvekontroll på enkelte vinduer, hvor åpne/lukkefunksjon fungerte som forventet.
Yttervegger inkl. fasader og konstruksjon:
- Konstruksjon: Grunnet observasjon av råteskader på ytterkledning kan skade i bakenforliggende konstruksjoner ikke utelukkes.
Yttertak:
- Tekking (undertak, lekter og yttertekking): Det er registrert symptomer på elde og slitasje, selv om det ikke ble observert tegn på lekkasjer eller skader, anbefales oppfølging med jevnlig ettersyn slik at vedlikeholds- og eventuelle utbedringstiltak kan iverksettes ved behov. TG2 er satt for å belyse skaderisikoen som følge av alder og observert tilstand.
- Beslag, renner, nedløp og snøfangere: Det er registrert deformasjoner/slitasje på renner og nedløp. Utskiftning bør påregnes. Snøfangerutstyr ikke etablert. Tiltak anbefales.
Fasader ink. kledning:
- Vindskier og dekkbord bærer preg av høy slitasjegrad. Utskiftninger bør påregnes. Spiker er stedvis montert for langt inn i trepanelet. Kan påvirke panelets levetid negativt. Utbedring anbefales. Overflatebehandlingen bærer preg av alder/slitasje. Overflatebehandling bør påregnes. Det er stedvise sprekker i kledning. Sprekker bør tettes/overflatebehandling bør fornyes. Utvendige flater har etterslep på vedlikehold. Overflatebehandling bør påregnes. Det er usikkert om panelet er montert med lufting. Manglende lufting kan påvirke panelets levetid negativt. Ytterligere undersøkelser anbefales for å avdekke om lufting er etablert. Eventuelt bør lufting etableres. Det er ukjent om det er musesperre bak trekledning. Ytterligere undersøkelser anbefales for å etablere musesperre der dette eventuelt mangler.
Terrasser / platting på terreng - Markterrasser:
- Terrasser på terreng: Det er observert noe skjevheter i konstruksjonen ved begge terrassene. Tiltak kan vurderes. Enkelte terrassebord ved kjøkken/stue løse og to terrassebord har knekt. Tiltak anbefales. Overflatebehandlingen er slitt og trenger fornying ved inngangspartiet. Overflatebehandling bør fornyes.
Drenering:
- Alder: Dreneringens tilstand og funksjon påvirker boligens innvendige konstruksjoner og bruksområder. Dreneringen er nedgravd og skjult, og tilstanden vurderes derfor i hovedsak ut fra alder. På bakgrunn av dreneringens alder er det derfor grunn til å varsle om risiko for svekket funksjon eller lignende forhold som utvikles over tid.
- Bortledning av takvann: Det er ikke kjent om vann fra yttertaket er ledet vekk fra bygningen/grunnmuren i tilstrekkelig grad. Forholdet kan føre til økt fuktbelastning på grunnmuren.
Loft - uinnredet / råloft - Råloft :
- Overflater vegger/undertak: Fuktskjolder/-merker observert i tak/undertak. Dette kan være eldre merker, uten at dette kan verifiseres. Anbefales holdes under oppsikt slik at tiltak kan iverksettes ved behov.
- Konstruksjonsoppbygging: Deler av konstruksjonen er lukket, og det er ikke kjent hvordan oppbyggingen er utført. Erfaringsmessig betraktes slike konstruksjoner som risikokonstruksjoner blant annet med tanke på fukt-/kondensproblematikk. Det er ikke observert skader eller symptomer på skader, men skader kan ikke utelukkes. Oppfølging med jevnlig ettersyn anbefales slik at tiltak kan iverksettes ved behov. TG2 er valgt for å belyse risiko.
TGIU er gitt:
- Radon: Det er ukjent om radonmåling er gjennomført i boligen. Ytterligere undersøkelser anbefales.
- Fundamenter: Fundamentene var ikke tilgjengelig for undersøkelser, noe som gjorde at utførelsen/tilstanden ikke lot seg kontrollere. Fundamenter er naturgitt skjult, og det er for øvrig ingen sikre og dokumenterte opplysninger om type fundamenter som huset har.
- Byggegrunn: Byggegrunnens beskaffenhet er ukjent
- Terrengfall fra grunnmur: Terrengfallet kan ikke undersøkes på tilstrekkelig måte, grunnet plassering av terrasser. Fallforholdene under terrassen er derfor ikke kjent.
Se supplerende tekst i tilstandsrapporten. Kjøper overtar ansvar og risiko for dette.