Grefsenkollveien 12E

Grefsenkollveien 12E, 0490 OSLO
Kommunenummer 301, gårdsnummer 75, bruksnummer 117, seksjonsnummer 58, ideell andel 1/1

Totalt bruksareal BRA: 86 kvm

BRA-i:
3. etasje 75 kvm: Trapperom/hall, toalettrom, bad, 2 soverom, kjøkken, stue.
4. etasje 8 kvm: Entré.

BRA-e:
4. etasje 3 kvm: Bod i fellesgang i 4. etasje.

Åpent areal:
3. etasje 11 kvm: Terrasse.

Boligen disponerer en bod i felles gang, arealene for boden er medregnet i overnevnte BRA-e.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 08.06.2026 utført av Pål Morten Pedersen.

Selger har innhentet en tilstandsrapport av boligen/eiendommen. Av rapporten fremgår det at flere bygningsdeler har fått tilstandsgrad ikke undersøkt/ikke tilgjengelig for undersøkelse (TG IU), 2 (TG2) og/eller 3 (TG3). Rapporten beskriver også avvik på undersøkte bygningsdeler uten tilstandsgrad. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.  

Bygningen er iht. tilstandsrapporten oppført med grunnmur i støpt betong. Bærende konstruksjon i betong/stål. Fasader av betong og plater. Tilnærmet flatt tak antatt tekket med takpapp/membran. Det er ingen nøyaktig kjennskap til hvilken type byggegrunn det er på eiendommen. Antatt fundamentert på støpte såler på fast grunn eller faste, komprimerte masser. Les for øvrig mer om byggemåte og den tekniske tilstanden i rapporten.

Det gjøres oppmerksom på at det er gitt tilstandsgrad 2 (TG2) på følgende:
- Terrasse: TG 2 pga alder på tekkingen på terrassen.

- Etasjeskille: Det ble påvist skjevheter i leilighetens bredde på opptil 20 mm, i tillegg til lokale skjevheter.

- Kjøkken: Det er noe bruksslitasje på kjøkkeninnredningen, og fuktskade i benkeplaten rundt vaskekummen.

- Toalettrom: Det er ikke etablert noen drensåpning for synliggjøring av lekkasje fra innebygd sisterne til klosettet.

- Avløpsrør: Avløpsrørene har oppnådd en alder som tilsier usikker fremtidig funksjon.

- Vannledninger: Vannrør har oppnådd en alder som tilsier usikker fremtidig funksjon. Kobberrør ligger helt/delvis skult i konstruksjonen.

- Varmtvannsbereder: Bereder er plassert i tørt rom, og er ikke lekkasjesikret med automatisk vannstoppventil.

- Bad: Høydeforskjell mellom topp sluk til avslutning av membran ved dør er under 25mm. Oppbrett av membran ved dør er mindre enn 15 mm. Det er riss/sprekker i noen gulvfliser. TG 2 er satt på grunn av alder på sluk og membran.

- Gulv: Gulvene har ikke blitt vedlikeholdt på en stund, og det er noe bruksslitasje, hakk og riper på overflatene.

- Innerdører: Dørene er normalt godt vedlikeholdt, men døren til stuen og til toalettrommet subber i rammen, og døren til det ene soverommet subber i gulvet. 3 dører bør justeres.

Se supplerende tekst i tilstandsrapporten om de nevnte forhold. Kjøper overtar ansvar og risiko for dette. 

Tilstandsrapporten er inntatt i salgsoppgaven. Rapporten inneholder informasjon om avvikene og konsekvensen av disse. For avvik som er gitt TG3 har den bygningssakkyndige i tillegg gitt et anslag på hva det vil koste å utbedre disse avvikene. Ettersom kjøper regnes å være kjent med forhold som tydelig fremgår av tilstandsrapporten, oppfordres du til å sette deg grundig inn i rapporten i sin helhet.

Lys 3-roms leilighet med flott beliggenhet i Sameiet Grefsen terrassehus. Leiligheten går over to plan med inngang i byggets 4. etasje med adkomst til entréen. Fra entréen er det en innvendig trapp ned til 3. etasje som rommer resten av leilighets oppholdsrom. Innvendige gulv består hovedsakelig av enstavsparkett, mens vegger og himlinger er utført i lyse og tidsriktige farger. Overflatene gir boligen et lyst preg og danner et godt utgangspunkt for videre innredning etter eget ønske og behov.

Leiligheten inneholder:

4. ETASJE - Entré
Entréen ligger i 4. etasje og fungerer som en praktisk velkomstsone til boligen. Her er det plass til oppbevaring av yttertøy og sko, samtidig som arealet gir en ryddig adkomst til leilighetens øvrige rom via den innvendige trappen.

3. ETASJE

Trapperom & gang
Fra entréen leder trappen ned til leilighetens hovedplan. Trapperommet og gangen binder rommene sammen på en naturlig måte. Gangen oppleves lys og luftig og bidrar til boligens gode flyt mellom sonene.

Stue & kjøkken
Stuen og kjøkkenet er utformet i en åpen løsning som skaper et sosialt og innbydende oppholdsareal. Stuen er romslig med god plass til både sofagruppe og spisebord. Store glassflater og skyvedør mot terrassen slipper inn rikelig med dagslys og fremhever den flotte utsikten over nærområdet. Terrassedørene ble skiftet i 2012.

Kjøkkenet har hvit innredning med glatte fronter, gode arbeidsflater og rikelig med skapplass. Den åpne løsningen mot spiseplassen gjør kjøkkenet til en naturlig del av oppholdsrommet og legger til rette for hyggelige sammenkomster med familie og venner.

Fra stuen er det utgang til en romslig vestvendt terrasse på ca. 11 kvm. Terrassen har gode møbleringsmuligheter og en attraktiv beliggenhet med utsyn mot grønne omgivelser. Dette er en fin forlengelse av oppholdsrommet i sommerhalvåret, med plass til både sittegruppe og beplantning. Terrassen er delvis overbygget og utstyrt med markise. Markisen var ny i 2025.

Toalettrom
Toalettrom med slette malte vegger og flislagt gulv. Rommet er innredet med vegghengt toalett, servant og speil over servant. Det er i tillegg downlights i tak.

Baderom
Flislagt baderom innredet med servant, dusjsone avskjermet med glassbyggerstein samt opplegg for vaskemaskin.

Soverom
Leiligheten har to gode soverom som begge oppleves lyse og med gode møbleringsmuligheter. Begge soverommene har også plassbygde garderobeskap for klesoppbevaring.

Ekstern bod
Det medfølger en ekstern bod på 3 kvm i felles gang i 4. etasje.

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.
- Lysekrone i stue medfølger ikke.

Boligen oppvarmes ved elektrisitet.

Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med. 

Det foreligger ferdigattest på boligblokken, datert 22.11.1982. Det foreligger også ferdigattest på oppføring av markiser, datert 22.04.2025 og på utskiftning av fire heiser, datert 28.09.2023. Disse kan fås ved henvendelse til megler.

Leiligheten overdras fri for pengeheftelser, med unntak av andel fellesgjeld.

Sameiet har legalpant for krav mot sameieren som følger av sameieforholdet iht. eierseksjonsloven § 31. Pantet er begrenset oppad til 2G, (G = folketrygdens grunnbeløp).

Det er tinglyst 14 servitutter på sameiets eiendom.
Disse omhandler blant annet rett for Oslo lysverker til å ha stående og vedlikeholde en transformatorstasjon, adkomstrett over sameiets tomt for naboeiendom, rett til å vedlikeholde av vann- og avløpsrør over tomten, plikt til å opparbeide adkomstvei til tomten.

Servituttene som er tinglyst før 1968 er forsøkt innhentet, men ikke funnet i arkivene.

Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få pant etter ovennevnte heftelser og servitutter.

Leiligheten kan leies ut såfremt leiligheten har forsvarlige radonverdier. Leietaker må følge sameiets vedtekter og ordensregler på lik linje som eier.

Eiendommen inngår i et dødsbo hvor arvingene er selgere. Arvingene har ikke bebodd eiendommen og kjennskapen til eiendommens tilstand kan være mangelfull. Kjøper må derfor kunne påregne at det kan være flere feil og mangler som normalt oppdages ved bruk av boligen, men som selger av dødsbo ikke har mulighet å vite. 

Grefsenkollveien 12 har en meget attraktiv beliggenhet i et rolig og veletablert boligområde, bestående hovedsakelig av villa- og blokkbebyggelse. Blokken ligger i skjæringspunktet mellom byen og marka og har en unik beliggenhet med kort vei til både mer sentrale strøk og flotte naturopplevelser.

Blokken er tegnet av den anerkjente arkitekten Harald Hille. Bygget består av fem blokker på 10 etasjer med gangbroer som knytter blokkene sammen, så du kan rusle i tøfler fra den ene enden til den andre. Komplekset ble reist på 70-tallet og sies å være et av Norges fremste eksempler på modernistisk arkitektur.

Det er gangavstand til viktige fasiliteter som offentlig kommunikasjon, matbutikker, marka og fotballbaner/friarealer. Også gangavstand til Grefsenplatået med blant annet grønnsakshandel, 7-eleven, take away sushirestaurant, Bella restaurant og frisør.

Sameiet har store parkmessige uteområder på egen tomt som er et yndet sted for sameierne i alle aldersgrupper. Ballspill eller annen lek er det god plass til, en kan sitte på en av de mange utebenkene og bare nyte stillheten eller ta en spasertur langs Kjells avenue som strekker seg langs forsiden av blokken. På vinteren er Wellabakken rett ved siden av sameiet en populær akebakke, i tillegg til at det lages skøytebane på forsiden av blokken.

Fra sameiet er det kort vei til offentlig kommunikasjon som raskt tar deg til mer sentrale deler av hovedstaden. Busser fra Grefsenkollveien og Kjelsåsveien, samt trikk fra Grefsenveien. Tog fra Kjelsås eller Grefsen stasjon og T-bane fra Storo eller Nydalen.

Ønsker du friluft og rekreasjon, er turmålene mange. Du kan ta turen til Grefsenkollen, besøke Teknisk Museum ved Kjelsås stasjon eller ta en sykkeltur rundt Maridalsvannet. Det er bademuligheter i Stilla, Brekkedammen og Trollvann. Om vinteren kan du spenne på deg skiene et par hundre meter fra boligen og ta en skitur i en av de mange løypene. Ønsker du andre vinteraktiviteter, kan du besøke slalåmbakken ved Oslo skisenter på Trollvann eller Linderudkollen med serveringsted, hoppbakker og lysløype med kunstsnøanlegg. 10 minutter å sykle til Torshov og 15 minutter til Grünerløkka. Grefsenkollen Restaurant er en fin spasertur, eller kort kjøretur og busstur unna. På Grefsenkollen arrangeres også OverOslo, som har blitt en meget populær festival de siste årene.

Sameiet har et svært godt tilbud til sine beboere med blant annet eget trimrom og tennisbane på baksiden av blokkene. Det er mulighet for å leie sameiestua til sosiale arrangementer, i tillegg til gjesteleilighet for beboernes overnattingsgjester (for tiden ikke tilgjengelig for leie). Det er felles smørebod og sykkelstasjon med verktøy for beboernes bruk. Se også www.grefsenterrassehus.no for mer informasjon om sameiet.

Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger.

Boligen sokner til populære Grefsen skole (1. til 7. klasse) og Morellbakken skole (8. til 10. trinn). Læringsverkstedet Grefsen Terrasse naturbarnehage ligger i A-oppgangen i blokken, med fortrinnsrett for beboerne. Det er også barnehage i Grefsenkollveien 14/16, Grefsenlyst FUS barnehage.

Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør, og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen/bydelsadministrasjonen for oppdatert informasjon.

Eiet tomt på 37 107 kvm som tilhører sameiet. Tomten er fellesareal og pent opparbeidet med store grønne områder, tennisbane, basketbane, lekeplass og interne gangveier med belysning.
Sameiet eier også tomten på baksiden av bygget, "baktomta", som er på 18.863 kvm. Denne tomten er delvis skrånende naturtomt mot Grefsenkollen.

Parkeringsplass nr. 58 medfølger. Sameiet har godt med gjesteparkeringsplasser.

Eiendommen har adkomst via privat vei med felles vedlikeholdsansvar for sameiet.

Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger.
Sameiet er ansvarlig for private stikkledninger til bygningen.

Deler av sameiets tomt (18.863 kvm) ble i 2014 omregulert til bolig/barnehage. Sameiet eier denne tomten, som ligger i bakkant av blokk D og E, og den ble regulert til et boligprosjekt på 3 blokker med til sammen 77 leiligheter samt en barnehage. Se saksnr. 200705501 hos plan og bygningsetaten for mer informasjon.
Det ble på årsmøtet 2022 vedtatt at styret skal utrede mulighet for salg av tomten. Sameiet vil i årene fremover gjøre nye vurderinger om tomten skal selges.

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Fellesutgiftene er kr 5.262,- pr. mnd. og inkluderer: Nedbetaling av markise-prosjektet, grunnpakke kabel-tv og internett, vedlikeholdsfond, felles bygningsforsikring m.m.

Felleskostnadene fordeles slik:
Markiser kr 130,-
Kabel-TV kr 439,-
Vedlikeholdsfond kr 314,64
Felleskostnader kr 4 378,-

I tillegg betales det kr 893,60 i a konto strøm, slik at den samlede innbetalingen blir kr 6.155,-.

Fellesutgiftene justeres normalt en til to ganger årlig i forhold til sameiets faktiske utgifter og ble sist justert 01.01.2026.

Selger har ikke bebodd eiendommen og har således ikke kjennskap til øvrige løpende utgifter for eiendommen. Kjøper må selv tegne innboforsikring.

Ved hjelp av skatteetatens boligkalkulator er boligens formuesverdi beregnet til kr 1 953 028,- for fjoråret når boligen benyttes som primærbolig.

Formuesverdien er en gitt prosent av den beregnede markedsverdien. Beregnet markedsverdi er basert på Statistisk sentralbyrå (SSB) sine opplysninger om omsatte boliger. I beregningen tas det hensyn til boligens beliggenhet, areal, byggeår og boligtype.  
Det er eier av boligen som fastsetter formuesverdien, jf. skatteforvaltningsloven § 9-1 første ledd, men skattemyndighetene kan kontrollere at verdien er satt riktig.

Formuesverdi skal ikke overstige: 
Primærbolig: 25 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi opp til kr. 10 000 000, og deretter 70 % av den overskytende markedsverdi.
Sekundærbolig: 100 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi.

Formuesverdier som overstiger disse grensene, kan kreves nedjustert av eier. 

Fra 2026 har Stortinget vedtatt en oppdatert modell for beregning av formuesverdi for primærbolig, så avvik kan forekomme.

For mer informasjon se skatteetaten.no
 

Andel formue er kr 0,- pr. 31.12.2025
Andel fellesgjeld er kr 219 952,- pr. 12.06.2026

Total fellesgjeld for boligselskapet er kr 76 450 704,- pr. 12.06.2026 fordelt over to lån og lånevilkårene er:

Bank: OBOS-banken AS
Lånenr.: 98208244493
Lånetype: Annuitetslån
Rentesats: 6,54%
Restsaldo 69 637 720,00
Innfrielsesdato: 30.04.2049
Type rente: Flytende rente
Terminer i året: 12
Administrasjonsavtale: Nei

Bank: OBOS-banken AS
Lånenr.: 98208446517
Lånetype: Annuitetslån
Rentesats: 6,54%
Restsaldo 6 812 984,00
Innfrielsesdato: 30.10.2049
Type rente: Flytende rente
Terminer i året: 12
Administrasjonsavtale: Nei

5 900 000,00 Prisantydning
219 952,00 Andel av fellesgjeld
--------------------------------------------------------
6 119 952,00 Pris inkl. fellesgjeld

Omkostninger

152 970,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
9 950,00  Gjensidige Boligkjøperpakke* (valgfritt)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
545,00  Tinglysing skjøte
--------------------------------------------------------
154 060,00 Omkostninger totalt (uten Gjensidige Boligkjøperpakke)
164 010,00 Omkostninger totalt (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------
6 274 012,00 Totalpris inkl. omkostninger
6 283 962,00 Totalpris inkl. omkostninger (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar dersom lån opprettes. 

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Alexis Thingnes, Marit Thingnæs, Svein J Thingnes, Josef Thingnes, Stian Thingnes og Anders Voss Thingnes

+++++++++++++++ (her venter vi svar fra styret på en ny henvendelse)
Eiendommen er seksjonert, og leiligheten er tilknyttet sameiet Grefsen Terrassehus, med sameiebrøk 1/413.
Sameiet består av 5 blokker og omfatter 360 leiligheter i 5 ulike størrelser, samt lokaler for barnehage, lokaler for omsorgsbygg, trimrom, sameiestue m.m.
Forretningsfører er OBOS Eiendomsforvaltning AS, tlf. 02333.

Sameiet har en veldig informativ hjemmeside; www.grefsenterrassehus.no
- Vaktmester som er ansatt på heltid.
- Trimrom som er modernisert
- Dugnad må påregnes.
- Det er tillatt å holde husdyr, såfremt dette ikke er til sjenanse for naboene.
- Sameiestue kan leies for sosiale arrangementer.
- 2-roms leilighet som kan leies ut til gjester(korttidsleie, med ikke tilgjengelig per dags dato).
- Sykkelservicestasjon. Stasjonen er utstyrt med oppheng for sykkel, ni av de vanligste verktøyene for sykkel, samt en solid sykkelpumpe med trykkmåler.

Foretatt påkostninger de senere år:
2025: Nye markiser.
2021/2022: Betongrehabilitering.
2021: Rehabilitering av terrasse.
2021/2022: Nye heiser.
2020/2021: Nytt tak på blokken.
2019: Nytt callingsystem. Defigohome med videoløsning.
2018: Oppgradert lekeplass
2018: Fasadevask
2017: Oppgradering av sameiestua med blant annet HC-toalett og tilrettelagte dører
2017: Trefelling
2017: Rehabilitering av avløpsledninger til kommunal ledning med innvendig strømpe av PVC.
2016: Etablert el-uttak i garasjeanlegget. De som ønsker tilkobling av ladeuttak på sin plass betaler for denne etableringen.
2016: Oppussing av øst- og vestfasaden, inngangspartiene, korridorene og garasjeanlegget samt utskifting av vinduene i reposene.
- Fellesarealer er pusset opp og tepper i gangarealer skiftet.

Planlagte påkostninger:
- Utdrag fra Årsberetningen for 2022 der man forventet en økning av vedlikeholdskostnadene i årene som kom: Eventuell ny membran under parkanlegget, drenering på baksiden langs hele blokka, vedlikehold av ventilasjonsanlegg, rengjøring/maling av øst- og vestfasaden. På årsmøte i mai 2023 ble det vedtatt at inngang/utgang AB på baksida gjøres mer brukervennlig/funksjonell etter at de planlagte drensarbeidene er ferdigstilt. Dersom det blir aktuelt å grave ved inngang BC, gjøres tilsvarende tiltak her. Styret planlegger å utføre drenering på baksiden av blokka.

- Styret fikk også fullmakt på årsmøte i mai 2023 til å innhente pristilbud fra P-Service og eventuelt andre parkeringsselskap på skilting samt kontroll med parkeringsanlegget, og engasjerer selskapet med det beste tilbudet på skilting samt kontroll med sameiets parkeringsanlegg.
- På årsmøte ble det også vedtatt at styret gis fullmakt til å inngå avtale med eiendomsmegler, som får i oppdrag å forberede et eventuelt salg av baktomta. På årets sameiemøte ble det informert om at flere meglere hadde anbefalt å avvente salg til tidene ble bedre og det har ikke blitt inngått avtale pt.
- Det ble vedtatt rehabilitering av betongskader i parkeringsanlegget på årsmøtet 2020. PA Entreprenør forestod rehabiliteringen.
Sameiet har tatt opp lån i flere omganger og samtidig justere felleskostnader og fellesgjeld i forbindelse med betongrehabiliteringen og installering av nye heiser.
Sameiet har pt. ca 80 MNOK i lån og det kan forventes ytterligere opplåning. Iht. styre så vet man pt. ikke nøyaktig beløp, for gjenværende betaling til entreprenør og for markiseprosjektet.

Styret opplyser følgende i e-post datert 12.02.2026:
- Det skal installeres branndører til en kostnad på ca. kr 1 200 000,-. Det er foreløpig ikke bestemt om dette skal dekkes over drift, eller om det skal gjøres en egen kapitalinnkreving.

PA Entreprenør, som har stått for arbeidene med betongrehabiliteringen, har tatt ut stevning mot sameiet. Styret opplyser i e-post datert 08.01.2025:

Kort om kravene:
• PA Entreprenør fremmet opprinnelig et krav på kr 74,8 millioner, senere nedjustert til kr 72,9 millioner.
• Sameiet har akseptert krav på kr 61,6 millioner.
• Det omtvistede beløpet er dermed kr 11,3 millioner, hvorav ca. kr 10,7 millioner er det PA nå krever betalt i stevningen.
• Sameiet har allerede betalt kr 62,2 millioner for arbeidene.
Sameiets posisjon:
• Sameiet bestrider PAs krav og har fremmet motkrav.
• Opprinnelig motkrav: kr 6,1 millioner (bl.a. dagmulkt og mangler).
• Oppdatert varslet motkrav (oktober 2025): om lag kr 18,75 millioner, blant annet knyttet til reklamasjoner og lekkasjer i parkanlegget.
Hva skjer videre:
• Saken skal nå behandles i Oslo tingrett.
• Den er ennå ikke berammet.
• PA har signalisert at de er åpne for rettsmekling, som er forsøk på forlik før hovedforhandling. Det er dommeren som evt. beslutter om det skal foregå en rettsmekling.
• Det forventes at en evt. hovedforhandling vil vare 3–4 dager.
• Sameiets prosessfullmektig er Advokatfirmaet Glittertind AS.
Styret vil holde sameierne løpende orientert etter hvert som saken utvikler seg og vil innkalle til beboermøter i Sameiestua ved utvikling av vesentlig betydning.

Styret opplyser følgende i e-post datert 29.04.2026:
"Sameiet har per i dag ingen vedtatte eller konkret planlagte påkostninger som vil medføre økning i fellesutgifter eller etablering/økning av fellesgjeld. Det pågår for tiden en tvist som ennå ikke er endelig avklart. Utfallet av denne kan i prinsippet få økonomiske konsekvenser for sameiet, men det er per nå ikke mulig å si omfang, tidspunkt eller om det i det hele tatt vil få betydning for fellesutgifter eller fellesgjeld. Det foreligger derfor ingen beslutninger eller konkrete planer knyttet til dette. Utover dette pågår det løpende vurderinger av vedlikeholdsbehov, slik det gjør i alle sameier, men det finnes ingen vedtak eller planer som gir grunnlag for å opplyse om kommende kostnadsøkninger overfor ny eier."

Vi gjør videre oppmerksom på at det iht. eierseksjonsloven ikke er anledning å erverve mer enn 2 seksjoner i sameiet, her teller også eierskap via. firma, nærstående og familie. Kjøper har risikoen for at overskjøting på denne bakgrunn kan nektes av Statens Kartverk. I så fall vil kjøper uansett være forpliktet til å gjennomføre handelen, og oppgjør til selger vil finne sted tross manglende overskjøting. Konferer med megler for mer informasjon.
I tillegg følger det av sameiets vedtekter at juridiske personer (selskaper) ikke kan eie seksjoner i sameiet.

Etter nærmere avtale.

Det gjøres oppmerksom på at selger ikke har tegnet boligselgerforsikring som dekker selgers ansvar etter avhendingsloven. Likevel foreligger selgers egenerklæring og godkjent tilstandsrapport som interessenter må sette seg inn i før bud inngis. Eventuelle reklamasjoner må rettes direkte til selger.  

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.

Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.

Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Fastpris: 70 000,-

Vederlag:
Kontroll av hjemmel og heftelser  kr 3 900,-
Markedsføringspakke  kr 30 900,-
Oppgjør  kr 8 900,-
Tilrettelegging  kr 19 900,-
Visninger pr stk / Overtagelse  kr 4 000,-

Utlegg:
Eierskiftegebyr forretningsfører - OBOS  kr 6 725,-
Innhenting av informasjon forretningsfører   kr 4 375,-
Innhenting av offentlig opplysninger, reguleringsbestemmelser  kr 1 150,-
Tinglysing sikring  kr 545,-

Andre utgifter:
AX tilstandsrapport leilighet over 50 kvm  kr 9 950,-
Boligselgerforsikring Gjensidige Snr - regnes av prisantydning  kr 27 480,-
Foto  kr 5 500,-

Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester;
• I forbindelse med forberedelse av salget, innhenter vi informasjon om eiendommen hovedsakelig fra vår samarbeidspartner Ambita.
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i Bomega AS som tilbyr den digitale annonseringsplattformen Hjem.

Oppdragsnummer 41-0067/26
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Grefsen
Grefsenveien 105, 0492, OSLO
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR41.2667

Sist oppdatert: 14. august 2026 kl. 17:28