Valleveien 149

Valleveien 149, 4903 TVEDESTRAND
Kommunenummer 4213, gårdsnummer 60, bruksnummer 7, ideell andel 1/1

Totalt bruksareal BRA: 499 kvm

Våningshus:
1. etasje 101 kvm: Entré, soverom, stue, spisestue, kjøkken, wc og vaskerom.
2. etasje 97 kvm: Loftstue, tre soverom, bod og baderom.

BRA-e:
Garasje med leilighet over:
1. etasje 44 kvm: Dobbel garasje.

BRA-i:
Garasje med leilighet over:
1. etasje 14 kvm: Entré, og bod/teknisk rom.
2. etasje 48 kvm: Gang, stue, kjøkken, to soverom og baderom.

Stall/låve:
1. etasje 96 kvm: Stallbokser og utstyrsplass i åpent rom.
2. etasje 99 kvm: Låve.

Åpent areal:
Våningshus:
1. etasje 45 kvm: Terrasse.
2. etasje 9 kvm: Balkong.

Enebolig: Loftsetasjen har et gulvareal (GUA) på 100m², men grunnet skråtak/lav takhøyde er kun 98m² av arealet måleverdig som bruksareal. De delene av arealene som har lav himlingshøyde (ALH) utgjør 2m².
Garasje med leilighet: Loftsetasjen har et totalt gulvareal (GUA) på 56m², men grunnet skråtak/lav takhøyde er kun 46m² av arealet måleverdig som bruksareal. De delene av arealene som har lav himlinghøyde (ALH) utgjør 8m². Garasjen har et totalt primærrom på 62m².

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 08.05.2025 utført av Anticimex v/Tom Henning Moen. Det foreligger ferdigattest og tegninger som samsvarer med dagens løsning.

Selger har fått utarbeidet en tilstandsrapport, dvs. en teknisk gjennomgang av boligen hvor eventuelle avvik, risiko for kjøper og prisoverslag for hva som bør gjøres av oppgradering, er skissert. Se særskilt TGIU (tilstandsgrad ikke undersøkt), samt TG2 og TG3 som viser hva som er boligens normale slitasje, alder og type, hva som er avvik fra dette og hva som bør/må utbedres. Rapporten og selgers egenerklæring er en del av salgsoppgaven og må leses nøye før bud inngis. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.  
Bygningen er iht. tilstandsrapporten oppført i tre. Les forøvrig mer om byggemåte og den tekniske tilstanden i rapporten.

Følgende prosentfordeling er gitt i vedlagte tilstandsrapport:
84% = TG1, i orden
11% = TG2, alder, skade, slitasje mv.
0% = TG3, strakstiltak nødvendig
5% = TGIU, tilstand ikke undersøkt

Her oppsummeres eiendommens tilstandsgrad 2 i vedlagte tilstandsrapport, det henvises til sidetall i tilstandsrapporten for mer info:
Toalettrom/entré: Bomlyd under enkelte fliser er registrert.
Innredet loft: Takkonstruksjonen er lukket. Det er ikke observert skader, men dette anses som risikokonstruksjon ettersom man ikke kan følge med på tilstanden.
Innvendig trapp: Kun håndløper på en side.
Takgjennomføringer: Siden det ikke er luke/mulig å sjekke tak innvendig får dette TG2, se s. 17.
Frittstående uthus (låven): Enkel vurdering, se punkter i rapporten på s. 19.
Garasje 1. etg: Entré/teknisk rom har ikke tilfredsstillende ventilasjon.
Garasjeloft: Stedvis knirk i gulv. Lukket konstruksjon mot tak. Justering av dørblad innvendig dør ved kott.
Innvendig trapp (garasje): Knirk i trapp, for store åpninger i rekkverk og trappetrinn. Se s. 13.

Eier har fylt ut egenerklæringsskjema som er vedlagt salgsoppgaven. Interessenter oppfordres til en gjennomgang av dette.

Følgende hvitevarer medfølger: Oppvaskmaskin, kjøleskap, koketopp og komfyr. I leiligheten over garasjen medfølger: Oppvaskmaskin.

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.

Vedfyring og elektrisk. Det er installert varmepumpe i gangen, peisovn i stue og varmekabler i gulv på begge bad, vaskerom og i gang.

Det foreligger ferdigattest på riving og gjenoppføring av bolig etter brann, datert 29.05.2020.  Denne kan fås ved henvendelse til megler.

Det foreligger situasjonsplan vedr. oppføring av ny bolig, garasje og innredning i uthus, datert 06.03.2019. Veien ble i denne lagt om litt, og det ser ut til å stemme overens med dagens løsning.
Tegninger av innvvendige rom på garasjen samsvarer med dagens løsning. Det ene unntaket er at det er tegnet inn et ekstra kott i det ene hjørnet der kjøkkenet står i dag.
Tegninger av innvendige rom i huset samsvarer med dagens løsning i begge etasjer.

Ferdigattesten omfatter ikke låven som er fra 1995.
Det foreligger brev, stemplet av kommunen 06.10.1977 vedr. oppsetting av nytt uthus, samt tegning og bekreftelse fra kommunen for denne. I forbindelse med ny situasjonsplan som vist til ovenfor ble denne revet og står ikke på eiendommen i dag.
Det foreligger tegning av ny låvebro fra 1995.
Det foreligger også tegning av låven som ble godkjent av kommunen 29.08.1995. Tegninger samsvarer ikke helt med dagens løsning da det i dagens løsning er satt inn noen ekstra vinduer/gjort noen fasadeendringer. Det foreligger byggetillatelse på oppføring av driftsbygning (låven) datert 29.08.1995 hvor det fremgår at takkonstruksjonen må dimensjoneres for snølast 3,5kN/m² + egenlast.

Det gjøres oppmerksom på at det ikke lenger utstedes ferdigattest på tiltak det er søkt om før 1998 jf. plan- og bygningsloven § 21-10. Kommunen vil ikke kreve ferdigattest for disse tiltakene og vil avvise eventuelle søknader. Bestemmelsen innebærer ikke at tiltak med manglende søknad blir lovlige, men at man ikke trenger å avslutte gamle byggesaker. Normalt sett kreves ferdigattest for alle søknadspliktige tiltak som gjøres etter plan- og bygningsloven. 

På eiendommen er det tinglyst følgende heftelser og rettigheter som følger eiendommens matrikkel ved overskjøting til ny hjemmelshaver:

4213/60/7:
09.03.1853 - Dokumentnr: 901834 - Rettigheter iflg. skjøte
Bestemmelse om beiterett
Bestemmelser om framdrift/stableplass for tømmer.
Meglers kommentar: Det vises til felles bubeite med en bnr. 6, samt fri stableplass på plassen Dokka under samme bruk. Dette informasjonen står skrevet i historisk grunnbok som kjøpere kan få ved henvendelse. Det er en eldre heftelse og dermed ikke sikkert den er gjeldende i dag.

05.11.1856 - Dokumentnr: 901798 - Bestemmelse om gjerde
Meglers kommentar: I historisk grunnbok fremgår følgende: "Kontrakt mellem denne gårds opsiddere ang. opførelse og vedlikehold av byggegjerder inden denne gårds hjem-marker.".

19.04.1913 - Dokumentnr: 902034 - Erklæring/avtale
Bestemmelse om regulering av innsjø/vann/elv
Meglers kommentar: Kontrakt ang. regulering av Skjerkaelvens utløp i Storelven. Det fremgår ikke ytterligere informasjon om denne i historisk grunnbok.

19.10.1938 - Dokumentnr: 902739 - Elektriske kraftlinjer
Meglers kommentar: Følgende fremgår av historisk grunnbok: "Arendal kommunes kraftledn. reg. ved Nedenes sorenskr. Kraftregister 19/10 1938".

05.04.1944 - Dokumentnr: 900225 - Rettsbok
Expropriasjon til A-A Kraftverks ledn.reg. ved Nedenes
sorenskr. kraftreg.
Meglers kommentar: Ikke innhentet/funnet.

02.02.1952 - Dokumentnr: 173 - Utskifting
Gjelder denne registerenheten med flere
Meglers kommentar: Ikke innhentet/funnet.

26.01.1956 - Dokumentnr: 123 - Jordskifte
Meglers kommentar: Grensegjennomgang for gårdene i området.

20.10.1956 - Dokumentnr: 1422 - Jordskifte
Meglers kommentar: Avklaring av grenser/veg.

14.11.1963 - Dokumentnr: 2001 - Erklæring/avtale
Vedtak av det offentliges vilkår for statstilskudd i
forbindelse med senking/lukking av grøft/bekk/kanal/elv
Gjelder bnr 7 og 12.
Meglers kommentar: Gjelder "attlegging av åpen bytegrøft" for brukene Tveite (Dokka) og Ramleth (denne). Der forpliktes eiendommenes eiere å gjensidig, samt ovenfor det offentlige å holde anlegget vedlike i planmessig stand i samsvar med offentlige forskrifter. Videre vedtar begge eiendommene å ta del i vedlikeholdet etter samme andel som hver av dem har bidratt med i anleggskostnadene og som er tilhøyet prosentvis (50/50).

13.11.1985 - Dokumentnr: 4638 - Erklæring/avtale
Elektriske kraftlinjer
Meglers kommentar: Eiendommen har tinglyst avtale med Aust-Agder Kraftverk om rett til ledningsnett (kraftledning).

23.12.2005 - Dokumentnr: 206780 - Jordskifte
Sak nr. 24/2002 Ramleth
Meglers kommentar: Gjelder vei på ca. 1 km opp til berørte eiendommer i skogen. Det ble laget vedtekter for veien/veilaget og denne eiendom har 3% andel i dette. Det følger med dette en veirett på denne veien, mot at veiavgift er innebetalt og vedtektene følges. Vedtekter kan oversendes interessenter ved forespørsel. Veiretten er fra 2005 og eier opplyser at det ikke har vært krav om innbetaling vedrørende veien i sin eiertid.

Megler har innhentet totalt 5 stk. servitutter, resterende er ikke kontrollert, dette gjelder 6 servitutter tinglyst før 1956. Alle servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få pant etter ovennevnte heftelser og servitutter. 

Utleieenheten er godkjent som separat boenhet, og kan lovlig leies ut. Det gjøres oppmerksom på at det er krav til forsvarlige radonnivåer ved utleie. Det er ikke gjennomført radonmåling på denne boligen.

Hybelen/utleiedelen er utleid i dag for kr. 7.000,- per måned. Beløpet inkluderer: Kommunale avgifter, strøm og bygningsforsikring. Leieboer ønsker å fortsette leieforhold, dette må avklares på nytt når boligen er solgt. Kjøper må gå i direkte dialog med leieboer og fikse ny leiekontrakt før overtagelsen dersom det er ønskelig å overta leieforhold. Dersom ny eier ønsker å overta uten leieboer, gjelder tre måneders oppsigelse iht. husleieloven, og ny eier kan da estimere overtagelsesdato basert på dette.

Eiendommen er godkjent med to boenheter. Leiligheten over garasjen har adresse Valleveien 149A, mens Valleveien 149 er hovedhuset.

For at en landbrukseiendom skal ha odel må eiendommen oppfylle kravene til odlingsjord. Den må da enten ha over 500 dekar produktivt skogsareal eller fulldyrka/overflatedyrka jord på eiendommen som er over 35 dekar. Denne eiendommen oppfyller ikke kravene til dette.

Eier informerer om at han har leid ut et jorde til en nabo ut 2025. Det har vært betaling/avtale om bruk av jordet mot høyballer fra naboen.

Jaktretten forutsetter medlemsskap i Tveite Jaktlag. Det informerer at elgjakta ble avlyst i 2024 grunnet lav elgbestand i området.

Eier opplyser at de ikke har tatt ut noe særlig skog på eiendommen, kun til eget bruk. Det foreligger ikke skogbruksplan.

Megler har fylt ut en enkel energiattest for våningshuset, det tas forbehold om mindre feil i denne.

Eiendommen ligger landlig og fint til ca. 6 minutter fra Tvedestrand sentrum og ca. 20 minutter fra Arendal sentrum. Det er en fin og sentral plassering med en forholdsvis lite trafikkert vei i front. Rett ovenfor boligen går Storelva hvor det er opparbeidet brygge og flott badeplass på varme sommerdager. Fra eiendommen er det veldig kort avstand til E18 for en fleksibel hverdag enten man skal østover eller vestover. Det er muligheter for leie av båtplass i Tvedestrand sentrum, eller ved Songevannet. Fra Songevannet er det elv ut til sjøen for en idyllisk båttur gjennom Laget og videre ut til Risør eller Tvedestrand.

Området har mange fine turveier i skog og mark, samt en perfekt blanding av landlig idyll og sentrumsnær beliggenhet. Tar man turen til Tvedestrand sentrum finner man bakerier, uteservering, shoppingsentre, apotek, lege, vinmonopol, skole, barnehage og nisjebutikker, samt mye mer. Leier man båtplass i området kan man nyte indre Sørlandsleia med magiske holmer og badestrender, samt spisesteder i Lyngør, Borøy og Sandøya blant annet. Kilsund er også i kort kjørevei/båtvei med flere unike tilbud.

Se kart eller kontakt megler for veibeskrivelse.

Landbrukseiendom med 136 daa. I følge gårdskart (NIBIO) har eiendommen 5 teiger og består av følgende:
16 daa fulldyrka jord.
115 daa produktiv skog.
1,4 daa annet markslag.
4,5 daa bebygd.
Det tas forbehold om avvik i opplysninger fra gårdskart. Eier opplyser at de ikke har hugget ut skog i sin eiertid.

Eiendommen er opparbeidet med grusvei inn til gruset tun med stor biloppstillingsplass. Det er inngjerdet beite til hester på deler av eiendommen.

Det tilhører et stort, gruset tun med god plass til parkering. Det er også dobbel garasje med to separate porter.

Eiendommen har adkomst via kommunal vei. Det er privat vei inn til boligen på egen tomt.

Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Eier er selv ansvarlig for private stikkledninger til boligen. Det er også lagt opp til vann til låven med egen stoppekran.

Området er ikke regulert. Hele eiendommen er innenfor område satt av til landbruk, natur og friluftsområde (LNRF). Det går et høyspenningsanlegg over eiendommen med mast på motsatt side av veien.

I årlige kommunale avgifter inngår følgende for 2025 (stipulert av kommunen):
Renovasjon kr. 9.600,- (for to boenheter)
Vann kr. 7.915,-
Avløp kr. 10.860,-
Feiing kr. 450,-
Eiendomsskatt kr. 7.200,-

I totale årlige avgifter inkludert ovennevnte beløp må kr. 36.025,- påregnes.

I tillegg kommer følgende: 
Nåværende eier har et strømforbruk som tilsvarer ca. kr 20.000,- pr. år. / 18.000,- kwh. pr. år. Dette inkluderer leiligheten også.
Boligen har en årlig forsikringspremie på ca. kr. 10.000,-.
Boligen er tilknyttet bredbånd fra Telenor. Det er ikke fiber inn til huset, men dette ligger klart til tilkobling ute ved veien.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk og avtaler.

Skatteetaten har oppgitt formuesverdi for inntektsåret 2023 til kr. 221.161,-. Det vises til generelle regler vedrørende formuesverdi på bakgrunn av dette:
Formuesverdi fastsettes med utgangspunkt i en formel for kvadratmeterpris som fastsettes av SSB. Den estimerte kvadratmeterprisen er fastsatt ut fra flere kriterier (beliggenhet, alder, areal og boligtype) som danner markedsverdien i området. Boligens faktiske markedspris vil derfor ikke være Skatteetatens grunnlag for den første fastsettelsen av formuesverdi.

Det første året boligeiendommen skal formues verdsettes, må skatteyter påse å gi tilstrekkelig med opplysninger om boligen til skattemyndighetene slik at korrekt estimert markedsverdi og formuesverdi kan beregnes. Formuesverdien vil senere automatisk justeres i takt med prisutviklingen på boliger og beregnet formuesverdi vil fremgå av forhåndsutfylt skattemelding.

Formuesverdien for boligeiendommer for inntektsåret 2022 skal ikke overstige 25 % av dokumentert markedsverdi for primærbolig (der man bor fast). Formuesverdien for sekundærboliger (øvrig bruk av eiendommen, f.eks. fritidsbolig, pendlerbolig, utleieobjekt) skal for inntektsåret 2022 ikke overstige 90% av dokumentert markedsverdi. For nærmere opplysninger om formuesverdi kontakt skatteetaten.

Det er eiendomsskatt i Tvedestrand kommune.

6 750 000,00 Prisantydning

Omkostninger

168 750,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
545,00  Tinglysing skjøte
19 900,00  Tryg Boligkjøperpakke (valgfri)
--------------------------------------------------------
189 740,00 Omkostninger totalt

--------------------------------------------------------
6 939 740,00 Totalpris inkl. omkostninger

--------------------------------------------------------

Totalpris inkl. omkostninger forutsetter kjøp til prisantydning.
Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer.

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Remi Jomås

Det er bo og driveplikt på eiendommen.  
Eiendommen er konsesjonspliktig og kjøper må søke kommunen om konsesjon, samt betale konsesjonsgebyr. Kjøper har risikoen for at konsesjon blir gitt. Dersom eiendommen er solgt til en pris høyere enn myndighetene vil akseptere, har selger rett til å kunne fratre avtalen uten noe økonomisk ansvar ovenfor kjøper. 

Kontakt megler for mer informasjon. 

Etter nærmere avtale, men kan overtas forholdsvis raskt.

Selger har i forbindelse med salget tegnet Boligselgerforsikring hos Anticimex. Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis.

Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar for mangler ved eiendommen slik dette ansvaret er fastlagt i avhendingsloven. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som man mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Claims Handling AS behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkårene kan fås ved henvendelse til megler. 

Boligselgerforsikring omfatter våningshuset og/eller kårboligen med tilhørende garasje/den delen av eiendommen som er regulert til boligformål.

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Tryg. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger.

For alle boligtyper, unntatt tomter, inneholder Boligkjøperpakken innboforsikring, renteforsikring (unntatt fritidsbolig) - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig – og flytteforsikring. I tillegg inneholder den husforsikring for alle hus og hytter forutsatt at eiendommen ikke har seksjonsnummer/andel (tilhører et sameie/borettslag).

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Les mer om forsikringen i informasjonsarket fra Tryg. Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres av Tryg.

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperforsikring.

NB!
Boligkjøperforsikring omfatter våningshuset og/eller kårboligen med tilhørende garasje/den delen av eiendommen som er regulert til boligformål.

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside www.krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.
Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning.
Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.
Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.
Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 1% av salgssummen inkl. eventuell fellesgjeld.
Tilrettelegging fra kr 9.900,-
Oppgjør: kr 7.500,-
Markedspakke: kr 26.900,-
Visninger: kr 900,- pr. visning
Oppslag eiendomsregister: kr 2.900,-

Megler har i tillegg krav på dekning av utlegg.

Oppdragsnummer 47-0080/25
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Arendal
950007613
Oppdragets KR-kode KR47.2580

Sist oppdatert: 16. juni 2025 kl. 13:45