Uranienborg terrasse 22

Uranienborg terrasse 22, 0351 OSLO
Kommunenummer 301, gårdsnummer 214, bruksnummer 386, seksjonsnummer 9, ideell andel 1/1

Totalt bruksareal BRA: 45 kvm

BRA-i:
2. etasje 41 kvm: Entré, bad, soverom, kjøkken og stue.

BRA-e:
Kjeller: 4 kvm: Kjellerbod.

Det er etablert en hems over leilighetens entré. Hemsen har et gulvareal på 3 kvm (GUA). På grunn av lav takhøyde (målt til ca. 0,80 meter) er ingen deler av arealet måleverdig som bruksareal.

Boligen disponerer en kjellerbod på 4 kvm. Boden er tinglyst som en tilleggsdel til seksjonen.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 07.08.2026 utført av Tilstand AS. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Leilighet beliggende i 2. etasje i boligbygg fra 1886 i bydel Frogner i Oslo kommune. Bygningen har 4 etasjer samt kjeller. Bygningen har iht. tilstandsrapporten støpt gulv av betong, grunnmur og bærende konstruksjoner av mur, etasjeskillere av trekonstruksjoner. Yttervegger forblendet med mur og pussede flater. Yttertak med valmtaksform, utvendig tekket med plater. Vinduer med trekarmer og 2-lags glass fra 1990. Entrédør med trekarm, brannklasse B30 og lydklasse 35db. Leiligheten har naturlig ventilasjon. Tilluft via spalter i vinduskarmene. Mekanisk avtrekk fra bad og kjøkken. Les for øvrig mer om byggemåte og den tekniske tilstanden i rapporten.

Selger har innhentet en tilstandsrapport av boligen/eiendommen. Av rapporten fremgår det at flere bygningsdeler har fått tilstandsgrad 2(TG2). Rapporten beskriver også avvik på undersøkte bygningsdeler uten tilstandsgrad. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.  

Det gjøres spesielt oppmerksom på forhold gitt TG2:

TG2
Bad:
- Vanntett sjikt, membran og sluk: Membran grunnet alder.
- Dokumentasjon for våtrom: Det foreligger ikke dokumentert utførelse av vanntett sjikt. Uten detaljdokumentasjon vet man ikke om våtrommets tettesjikt er korrekt utført eller om det ble utført tetthetsprøving.

Varmtvannsbereder:
- Varmtvannsbereder grunnet alder.

Utvendig:
- Vinduer: Grunnet alder. Det er observert slitasje i karmene.

Øvrige bygningsdeler er gitt TG1.

Helse, miljø og sikkerhet
- Det er ikke foretatt radonmålinger, og bygget er heller ikke utført med radonsperre. Ifølge aktsomhetskartet fra NGU ligger eiendommen i et område markert med "Moderat til lav" aktsomhetsgrad.
- Det mangler samsvarserklæring for deler av anlegget (fra ombyggingsperioden i 2004).

Tilstandsrapporten er inntatt i salgsoppgaven. Rapporten inneholder informasjon om avvikene og konsekvensen av disse. Ettersom kjøper regnes å være kjent med forhold som tydelig fremgår av tilstandsrapporten, oppfordres du til å sette deg grundig inn i rapporten i sin helhet.

Oppsummering av selgers egenerklæringsskjema:
- Er det utført arbeid på bad, vaskerom eller toalettrom? Ja. Bytting av dusjdører, blandebatteri tilknytning vask, servant, blandebatteri tilknytning dusj. Arbeid utført av faglært i 2025. Det foreligger ikke dokumentasjon på arbeidet.
- Er det utført arbeid på det elektriske anlegget? Ja. Trukket om ledninger, flyttet lyspunkter, byttet stikkontakter og dimmere, tilknyttet lyspunkter til Plejd, montering og hengt opp lysekroner samt lagt varmekabler i gang. Arbeid utført av Nansen Elektro i 2025. Det foreligger dokumentasjon på arbeidet.
- Er det utført arbeid på varmeanlegg eller ventilasjonsanlegg? Ja. Ventilasjonsrens av samtlige leiligheter i hele bygården i mai 2026 (baderomsavtrekk og kjøkkenavtrekk). Arbeid utført av Serwent i 2026. Det foreligger dokumentasjon på arbeidet.
- Foreligger det planer eller bestemmelser som kan medføre endringer av felleskostnader eller fellesgjeld? Ja. Planlagt økning av felleskostnader på 10% per enhet, som utgjør en økning på kr. 213,3,- for denne enheten. Dette for å spare opp midler til fremtidig vedlikehold/prosjekter. Drøftet fremtidig arbeid er: Male trappeoppgangene, baldakin over inngangsparti, søppel og sykkelskur.

Se supplerende tekst i tilstandsrapporten og selgers egenerklæringsskjema om ovennevnte forhold. Kjøper overtar ansvar og risiko for dette. 

Boligen er påkostet med følgende i selgers eiertid:
- Skiftet gulv, lagt fliser og varmekabler i gangen.
- Listverk langs gulv og i tak.
- Satt inn rosett i stue og på soverom.
- EL-arbeid inkludert plejd i alle lyspunkter.
- Pusset og malt kjøkkenflater.
- Malt vegger og tak i hele leiligheten.
- Byttet dusjdører, dusj-innredning/blandebatteri dusj, vask og blandebatteri.
- Pusset og malt benkeplate (bad).
- Byttet innerdører og listverk rundt innerdører.

Dette er en lys og innbydende leilighet beliggende i byggets 2. etasje med adkomst fra felles trappeoppgang. Planløsningen er praktisk og effektiv bestående av entré, lys stue, kjøkken, soverom av god størrelse og flislagt baderom. Leiligheten har også en hems som gir ekstra soveplass og oppbevaringsmuligheter. Store vindusflater gir godt med naturlig lys, og både stue og soverom vender ut mot trafikkstille område. Leiligheten ble vesentlig oppgradert i 2025 med blant annet flislagt gulv med varme i entréen, nytt gulv og listverk i øvrige rom, overflatebehandlet kjøkken, utskiftning av innerdører, ny innredning på baderom samt plejd i alle lyspunkter.

E n t r é :
Velkommen inn! Det første som møter deg er en lysmalt entré. Her er det flislagt gulv med varme. Her er det god plass til å henge fra seg ytterklær og sette fra seg skotøy. Entréen fører deg videre til samtlige rom i leiligheten. Det er adkomst via felles trappeoppgang med calling anlegg. Over entréen er det etablert en praktisk hems med ekstra sove- og oppbevaringsplass.

S t u e :
Lys og romslig stue med god plass til sofagruppe og TV-møblement. Det er også plass til innredning av egen spisesone. Generøs takhøyde og store vindusflater som sikrer rikelig med naturlig lys, gir i kombinasjon med rosett i himling leiligheten et klassisk og elegant preg. Rommet er malt i behagelige fargenyanser som skaper en innbydende atmosfære.

Kjøkken:
Praktisk og tidløst kjøkken fra HTH. Innredningen består av slette fronter og benkeplate av laminat. Oppvaskkum av stål og integrerte hvitevarer som stekeovn, platetopp, oppvaskmaskin og kjøleskap med frysedel. Det er god skapplass til oppbevaring i både over- og underskap og benkeplaten gir gode arbeidsflater for matlaging. Som resten av leiligheten er kjøkkenet malt i behagelige nyanser.

S o v e r o m :
Soverommet er romslig og har i likhet med stuen store vindusflater med dype karmer som sikrer godt med lysinnslipp. Dette i kombinasjon med fargevalg skaper en rolig og behagelig atmosfære. Rommet har plass til dobbeltseng med tilhørende nattbord på hver side. Videre er det gode oppbevaringsmuligheter i garderobeskap.

B a d :
Delikat, flislagt baderom med gulvvarme for en behagelig start på dagen. Grå og hvite fliser på henholdsvis gulv og vegger. Badet er av romslig størrelse og ble oppgradert med nye dusjdører, ny servant og nye armaturer i 2025. Benkeplaten er også malt og pusset. Det er opplegg for vaskemaskin.

O v e r f l a t e r :
Gulv: Flislagt gulv med varme i entré og på baderom. Øvrige gulvflater belagt med 1-stavs parkett.
Vegger: Vegger av malte, slette flater. Badet har flislagte vegger.
Himling: Malte, slette flater i himling.

T a k h ø y d e :
Entré: 2,15 meter.
Bad: 2,20 meter.
Soverom: 3,35 meter.
Kjøkken: 2,89 meter.
Stue: 3,06 meter.

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.

Vaskemaskin medfølger.

Leiligheten er oppvarmet med elektriske panelovner samt varmekabler i gulvet i entré og på bad.

Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med. 

Selger har avtalt Norgespris på strøm på eiendommen frem til 31.12.2026 og denne er pt på 50 øre inkl mva. Nettleie, avgifter og påslag fra kraftleverandøren kommer i tillegg. Er det fjernvarme vil det også komme kostnader i tillegg.  

Denne avtalen vil følge eiendommen i den avtalte perioden.

Les mer om Norgespris her: https://www.regjeringen.no/no/aktuelt/legg-fram-lov-om-norgespris-pa-straum-og-fjernvarme/id3102642/.

Eiendommen har vært brukt til boligformål siden 1887.
Kommunen opplyser at det verken foreligger godkjente plantegninger, midlertidig brukstillatelse eller ferdigattest for eiendommen. Det finnes av den grunn ikke dokumentasjon over eiendommens lovlighet.

Det foreligger ekspedisjonsdokument for innredning av WC attestert 17.09.1913 og ekspedisjonsdokument for fasadeendringer attestert 10.10.1942, som er dokumentasjon for at byggesakene ble godkjent.
Det foreligger ferdigattest for bruksendring fra leiligheter til hybler, datert 09.08.1978 og ferdigattest for ominnredning fra hybler til leiligheter, datert 26.05.2004.

Det foreligger godkjente byggetegninger til ominnredning fra hybler til leiligheter. Sammenliknet med dagens planløsning er det funnet følgende avvik:
- Kjøkkenet avviker fra godkjente tegninger. Opprinnelig var kjøkkenet utformet med rette hjørner, mens dagens løsning viser at kjøkkenet har et har et avskåret hjørne.

Kjøper overtar eiendommen slik den fremstår på visning med risiko og ansvaret for eventuelle pålegg fra kommunen og kostnader forbundet med dette.

Leiligheten overdras fri for pengeheftelser.

Sameiet har legalpant for krav mot sameieren som følger av sameieforholdet iht. eierseksjonsloven § 31. Pantet er begrenset oppad til 2G, (G = folketrygdens grunnbeløp). 

I tillegg har sameiet tinglyst panterett som nevnt over.

Det er tinglyst 4 servitutter på sameiets eiendom. Disse omhandler blant annet bestemmelser om bebyggelse, om anlegg og vedlikehold av ledninger og om benyttelse.

Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få prioritet etter ovennevnte heftelser og servitutter. 

Leiligheten kan leies ut såfremt leiligheten har forsvarlige radonverdier. Leietaker må følge sameiets vedtekter og ordensregler på lik linje som eier. Ved utleie av bruksenheten skal dette meldes til styret for registrering iht. vedtektene.

Det gjøres oppmerksom på at selger er ansatt hos Eiendomsmegler Krogsveen avd. Krogsveen Pluss , men at dette ikke er i strid med gjeldende egenhandelsregler i lov om eiendomsmegling.

Leiligheten har en særdeles attraktiv beliggenhet i Homansbyen, et område kjent for sin eksklusivitet og unike kombinasjon av urbant liv og grønne omgivelser. Her får du muligheten til å bo i et pulserende bymiljø, samtidig som du kan nyte fredelige pusterom fra storbyens hektiske hverdag.

I gangavstand ligger flere dagligvarebutikker, blant annet Kiwi Hegdehaugsveien og Rema 1000 Sporveisgata samt søndagsåpne butikker som Joker Briskeby og Bunnpris Holbergs plass. Området byr også på gode shoppingmuligheter, med Bogstadveien like i nærheten, en av Oslos mest populære handlegater med et bredt utvalg av butikker, kafeer og servicetilbud. Det er også kort vei til Solli plass, et attraktivt område med et variert tilbud av butikker, serveringssteder og øvrige servicetilbud, inkludert det populære Sommerro med restauranter, barer og velværetilbud, samt flere anerkjente spisesteder og utesteder i nærområdet. Ønsker man ytterligere servicetilbud, ligger Oslo sentrum innen rekkevidde med alt det innebærer av hovedstadens fasiliteter og servicetilbud.

Området er kjent for sine vakre bygårder og sjarmerende gater, og leiligheten ligger i behagelig gåavstand til flere av Oslos mest attraktive grøntområder. Nærmest finner du Uranienborgparken, et hyggelig og grønt nærområde med åpne plener, flott utsikt og den karakteristiske Uranienborg kirke som et naturlig midtpunkt. Like i nærheten ligger også Slottsparken rundt Slottet og Hydroparken, som begge er ideelle for hyggelige spaserturer i grønne omgivelser. Frognerparken, med sine verdensberømte Vigelandsskulpturer, er heller ikke langt unna. Her kan du nyte solrike dager, piknik i det grønne, eller bare en rolig joggetur i historiske omgivelser.

For de treningsglade er det gode nyheter med flere treningssentre i nærområdet. EVO Oscars gate ligger kun noen minutter gange fra boligen, noe som gir svært enkel tilgang til trening i en travel hverdag. I tillegg finnes blant annet SATS Solli plass, SATS Bislett, SATS Coloseum og Fresh Fitness Majorstuen, som alle tilbyr moderne fasiliteter og et bredt treningstilbud. EVO Fitness Majorstuen ligger også i kort avstand, med fleksible åpningstider og gode treningsmuligheter. For en mer eksklusiv treningsopplevelse ligger også Sommerro ved Solli plass, som tilbyr treningsfasiliteter i kombinasjon med spa, basseng og velværeavdeling i historiske og påkostede omgivelser.

Området har svært gode kollektivforbindelser med et bredt tilbud i kort gangavstand fra boligen. I nærområdet finner du både trikk og buss, som gir enkel og effektiv adkomst til øvrige deler av byen. Det er også planlagt T-bane ved Bislett med forventet ferdigstillelse rundt 2030, noe som ytterligere vil styrke områdets tilgjengelighet og attraktivitet. Majorstuen stasjon ligger innen kort gangavstand og er et sentralt knutepunkt for T-bane. I tillegg ligger Nationaltheatret stasjon i gangavstand, hvor du har tilgang til tog, inkludert Flytoget, samt T-bane, trikk og buss. Dette gir svært gode pendlermuligheter både lokalt i Oslo og til øvrige deler av regionen, samt enkel forbindelse til Oslo Lufthavn.

Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger.

Barnehager:
- Treklang Montessoribarnehage
- Uranienborg barnehage
- Hjelmsgate barnehage

Skoler:
- Uranienborg skole (1.-10. kl.)
- Bolteløkka skole (1.-7. kl.)
- Majorstuen skole (1.-10. kl.)
- Kristelig gymnasium grunnskole (8.-10. kl.)
- Fagerborg skole (8.-10. kl.)
- Kristelig gymnasium
- Akademiet videregående skole Oslo

Trening:
- Fresh Fitness Majorstuen
- EVO Oscarsgate
- SATS Colosseum

Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør, og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til bydelsadministrasjonen for oppdatert informasjon.

Eiertomt på 513 kvm til felles bruk for seksjonseierne. Tomten er pent opparbeidet med frodig forhage, hellebelagte internveier, gressplener, hekk og prydbusker.

Gateparkering etter områdets bestemmelser. 

Mulighet for leie av parkeringsplass i parkeringsanlegg under Bogstadveien 1, ca. 100m fra boligen. Det er ledig plasser for leie pr. 11.08.26.
Det er innført beboerparkering i dette området (indre by). Dette betyr at du kan parkere fritt døgnet rundt på parkeringsplassene regulert til beboerparkering i området rundt din bolig for kun kr. 3.850- pr. år for fossile biler, dieselbil, hybridbil, ladbar hybrid.
Har du el-bil så betaler du kr. 1.300,- pr år, hydrogenbil og el-varebil er gratis.
Motorsykkel og moped kr 1.925,- pr år.
El-motorsykkel og el-moped kr 650,- pr år.

Se Oslo kommune sine nettsider for mer informasjon og priser for ytre by.

Eiendommen har adkomst via offentlig vei.

Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger.
Sameiet er ansvarlig for private stikkledninger til bygningen.

Eiendommen er regulert til spesialområde bevaring bolig i henhold til reguleringsplan S-3307, med tilhørende reguleringsbestemmelser datert 08.04.1992, senere endret 11.11.1992.

Området blir berørt av kommuneplanens arealdel fra 2015: «Oslo mot 2030 - Smart, trygg og grønn». Ny kommuneplan «Oslo fram mot 2040: Variert boligbygging og styrking av det grønne» er under revidering, men er ikke endelig vedtatt. Denne planen får betydning for en rekke vedtatte reguleringsplaner i Oslo. Inntil ny arealdel er vedtatt, gjelder arealdelen fra 2015. Henviser til kommunens nettsider for ytterligere informasjon: https://www.oslo.kommune.no/politikk-og-administrasjon/politikk/kommuneplan/.

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Bygården og gårdsrom er kommunalt listeført i Gul liste. Dette er ingen formell fredning eller verning, men en listeføring om at bygningen kan være verneverdig. Listeføringen innskrenker ikke eiers råderett over eiendommen, men det kan kreves en uttalelse fra Byantikvaren for arbeider som endrer bygningenes fasade. Dette har ingen praktisk betydning for eier av leiligheten, og innvendig vedlikehold/modernisering vil ikke kreve noen uttalelse fra Byantikvaren.

Utdrag av pågående- plan og byggesaker i området

Byggesaker:
- Uranienborg terrasse 22 - Byggesak: Utskiftning av hoveddør og bidør. Tillatelse til tiltak gitt 09.07.2026. Se saksnummer 2026/06898 for mer informasjon.
- Uranienborg terrasse 22 - Byggesak: Utskiftning av ytterdører og oppføring av lite tak over sidedør. Søknad om byggetillatelse for privatpersoner sendt 31.03.2026. Se saksnummer 2026/03707 for mer informasjon.
- Hegdehaugsveien 36D - Byggesak: Oppføring av baldakin på fasade. Tillatelse til tiltak gitt 13.05.2025. Se saksnummer 2026/05004 for mer informasjon.
- Professor Dahls gate 8A - Byggesak: Inngrep i bærevegg. Se saksnummer 2026/05026 for mer informasjon.
- Professor Dahls gate 5 - Byggesak: Bruksendring av lager til forretningslokale og sammenføyning av kjellerarealer. Se saksnummer 2025/08453 for mer informasjon.
- Holtegata 29 - Byggesak: Fasadeendring. Se saksnummer 2025/19420 for mer informasjon.
- Holtegata 29 - Byggesak: Oppføring av bod. Tillatelse til tiltak gitt 07.07.2026. Se saksnummer 2026/06156 for mer informasjon.

Plansaker:
- Saksnummer 202506836. Majorstuveien 5b AS foreslår å regulere Holmboes gate 8 og Majorstuveien 5b til boligbebyggelse og uteoppholdsareal. Hensikten med reguleringsplanen er å legge til rette for fortetting av eiendommene ved å rive eksisterende garasjer/carporter og oppføre et nytt boligbygg, som vil gi anslagsvis 23 nye leiligheter. Ny bebyggelse foreslås med maksimalt fem etasjer, og eksisterende bygg i Holmboes gate 8 er forutsatt videreført. Plan- og bygningsetaten anbefaler ikke planforslaget, fordi planforslaget har for høy utnyttelse, er for lite tilpasset omgivelsene og gir negative konsekvenser for nabobebyggelse. Planforslaget ble sendt til politisk behandling 03.03.2026. Saken er en fortsettelse av sak 202205283.

Opplistingen er ikke uttømmende og interessenter oppfordres til å sette seg inn i reguleringsplaner for området. For flere byggesaker og informasjon i området, gå inn på Oslo kommune, plan og bygg sine nettsider: https://od2.pbe.oslo.kommune.no/kart/.

Fellesutgiftene er kr 2 132,- pr. mnd. og inkluderer: Internett, kommunale avgifter, trappevask, felles forsikring, drift og vedlikehold.
Fellesutgiftene justeres normalt en til to ganger årlig i forhold til sameiets faktiske utgifter.

Nåværende eier har et strømforbruk som tilsvarer ca. kr 8 500,- pr. år. / 8 000 kwh. pr. år.
Boligen er tilknyttet Telia som leverandør av internett og kostnadene for dette er inkludert i fellesutgiftene. Ruter medfølger.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk. Kjøper må selv tegne innboforsikring.

Ved hjelp av skatteetatens boligkalkulator er boligens formuesverdi beregnet til kr. 1 413 537,- for fjoråret når boligen benyttes som primærbolig.

Formuesverdien er en gitt prosent av den beregnede markedsverdien. Beregnet markedsverdi er basert på Statistisk sentralbyrå (SSB) sine opplysninger om omsatte boliger. I beregningen tas det hensyn til boligens beliggenhet, areal, byggeår og boligtype.  
Det er eier av boligen som fastsetter formuesverdien, jf. skatteforvaltningsloven § 9-1 første ledd, men skattemyndighetene kan kontrollere at verdien er satt riktig.

Formuesverdi skal ikke overstige: 
Primærbolig: 25 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi opp til kr. 10 000 000, og deretter 70 % av den overskytende markedsverdi.
Sekundærbolig: 100 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi.

Formuesverdier som overstiger disse grensene, kan kreves nedjustert av eier. 

Fra 2026 har Stortinget vedtatt en oppdatert modell for beregning av formuesverdi for primærbolig, så avvik kan forekomme.

For mer informasjon se skatteetaten.no.

Andel formue er kr 19 698,- pr. 31.12.2025
Andel fellesgjeld er kr 0,- pr. 06.08.2026

Sameiet har pr. 06.08.2026 ingen registrerte lån.
Styret informerer 07.08.2026 at det skal søkes om et rammelån på 500 000,- som skal dekke utgifter til oppussing og forfallende.

5 690 000,00 Prisantydning

Omkostninger

142 250,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
9 950,00  Gjensidige Boligkjøperpakke* (valgfritt)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
545,00  Tinglysing skjøte
--------------------------------------------------------
143 340,00 Omkostninger totalt (uten Gjensidige Boligkjøperpakke)
153 290,00 Omkostninger totalt (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------
5 833 340,00 Totalpris inkl. omkostninger
5 843 290,00 Totalpris inkl. omkostninger (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------

Dersom sameiet har fellesgjeld, vil leilighetens andel av fellesgjelden komme i tillegg til kjøpesummen. Denne gjelden skal ikke innbetales i oppgjøret, men følger leiligheten.
Totalpris inkl. omkostninger forutsetter kjøp til prisantydning.

Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer. 

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar dersom lån opprettes. 

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Andrine Grorud og Sander Dybdahl

Eiendommen er seksjonert, og leiligheten er tilknyttet Uranienborg Terrasse 22 sameie, med sameiebrøk 41/846.
Sameiet består av 16 seksjoner.
Forretningsfører er Obos Eiendomsforvaltning AS, tlf. 22 86 58 00.  
Dugnad må påregnes.
Dyrehold er tillatt.

Foretatt påkostninger de senere år: 
- Rens av ventilasjonskanaler på bad/kjøkken i regi av sameiet i 2026.
- Utskiftning av dører og lamper i oppgangene.

Planlagte påkostninger:  
Styret informerer 07.08.2026 om at det er planlagt en økningen i husleien med 5-10%. Økningen vil antakelig skje innen 1-2 måneder. Videre informerer styret at sameiet vil søke om et rammelån på 500 000,- som skal dekke utgifter til oppussing og forfallende. Det er også planer om å få på plass en vaktmesterordning.

Selger informerer 06.08.2026 om at det er planlagt en 10% økning av felleskoastnader per enhet, som utgjør ca. kr. 214,- for denne enheten. Dette for å spare opp midler til fremtidig vedlikehold/prosjekter. Drøftet fremtidig arbeid er:
- Male trappeoppgangene.
- Baldakin over inngangsparti.
- Søppel- og sykkelskur.

Det er ikke gjennomført årsmøte for 2026 og ifølge styret er det per 07.08.26 ikke satt dato for neste møte.

Ved erverv av seksjon og utleie av bruksenhet skal dette meldes til styret for registrering.

Vi gjør videre oppmerksom på at det iht. eierseksjonsloven ikke er anledning å erverve mer enn 2 seksjoner i sameiet, her teller også eierskap via. firma, nærstående og familie. Kjøper har risikoen for at overskjøting på denne bakgrunn kan nektes av Statens Kartverk. I så fall vil kjøper uansett være forpliktet til å gjennomføre handelen, og oppgjør til selger vil finne sted tross manglende overskjøting.
Konferer med megler for mer informasjon.

Dokumenter for sameiet og kopi av seksjonsbegjæringen kan fås ved henvendelse til megler.

Etter nærmere avtale.

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige.  
Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. 

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.

Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.

Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Fastpris: 45 000,-

Vederlag:
Kontroll av hjemmel og heftelser  kr 4 500,00
Markedsføringspakke  kr 30 900,00
Oppgjør  kr 8 900,00
Tilrettelegging  kr 19 900,00
Visninger pr stk / Overtagelse  kr 3 900,00

Utlegg:
Eierskiftegebyr forretningsfører - Obos  kr 6 725,00
Innhenting av informasjon forretningsfører - Obos (4.375,- ved full meglerpakke)  kr 3 125,00
Innhenting av offentlig opplysninger, ferdigattest m/byggetegn kr 0,00
Innhenting av offentlig opplysninger, reguleringsbestemmelser kr 0,00
Tinglysing sikring  kr 545,00

Andre utgifter:
Foto   kr 4 300,00

Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester;
• I forbindelse med forberedelse av salget, innhenter vi informasjon om eiendommen hovedsakelig fra vår samarbeidspartner Ambita.
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i Bomega AS som tilbyr den digitale annonseringsplattformen Hjem.

Oppdragsnummer 40-0161/26
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Majorstuen og Oslo Vest
Hegdehaugsveien 31, 0352, OSLO
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR40.26161

Sist oppdatert: 11. august 2026 kl. 12:22