Hammergrova 10

Hammergrova 10, 4824 BJORBEKK
Kommunenummer 4203, gårdsnummer 436, bruksnummer 605

Totalt bruksareal BRA: 142 kvm

BRA-i:
1. etasje 82 kvm: Hall, bod, vaskerom, bad, kjøkken, stue og soverom.
Loftsetasje 56 kvm: Stue, toalettrom og fire soverom.

BRA-e:
1. etasje 4 kvm: Bod.

TBA (terrasse- og balkongareal):
1. etasje 24 kvm: Terrasse.
Loftsetasje 30 kvm: Takterrasse (over carport).

Loftsetasjen har et totalt gulvareal (GUA) på 66 kvm, men grunnet skråtak/lav takhøyde er kun 56 kvm måleverdig som bruksareal. Arealene med lav himlingshøyde (ALH) utgjør 10 kvm. Arealer bak knevegger (som ikke er måleverdige) er ikke medtatt som areal med lav himlingshøyde (ALH), mens plassbygde skap/kott er medtatt. Boder i carport har ikke måleverdig areal grunnet lav takhøyde.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 16.09.2026 utført av Anticimex AS v/Halvard Grina. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Selger har innhentet en tilstandsrapport av boligen. Dersom det er registrert avvik, er disse klassifisert med tilstandsgrader (TGIU, TG2 og/eller TG3). Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.

Bygningen er iht. tilstandsrapport enebolig oppført i 1995 og påbygget med takopplett i 2007. Boligen er oppført på støpt plate på mark. Yttervegger er i trekonstruksjoner kledd med liggende trekledning, og etasjeskillere er av trekonstruksjoner. Yttertaket har saltakskonstruksjon med takopplett (fra 2007), tekket med takstein fra byggeår og dels fra 2007, samt undertak av sutaksplater. Pipe er helkledd i metall, og takrenner og nedløp er i plast. Vinduer, terrassedører og ytterdører har karmer av tre med tolags glass fra byggeår, samt ytterdør til entré med trelags glass. Elementpipe fra byggeår med ildsted plassert i stue i 1. etasje. Fra stuen er det utgang til terrasse i trekonstruksjoner med levegg.

Frittstående carport med takterrasse fra 2006, oppført inntil boligens gavlvegg. Grunnmur er av betongblokker. Terrasse i trekonstruksjoner med rekkverk av tre, belagt med terrassebord og underliggende tettesjikt.

Sikringsskap er plassert i hall og er utstyrt med automatsikringer.

Boligen har godkjent slukkeutstyr og tilstrekkelig røykvarsling/deteksjon.

Det gjøres spesielt oppmerksom på at følgende bygningsdeler er gitt Tilstandsgrad 3 (TG3) — Store eller alvorlige avvik:

Våtrom - Bad 1.etasje
- Vanntett sjikt / membran i gulv og vegger: Vanntett sjikt har en alder som erfaringsmessig tilsier at fremtidig funksjon er svært usikker (gjelder for produkter/løsninger etablert før år 2000). Bygningsdelen er skjult, så den faktiske tilstanden/dagens tettefunksjon er ukjent.
- Plassering av sluk og avrenningsmuligheter: Sluket er isolert inne i dusjsonen.

Våtrom - Vaskerom 1.etasje
- Vanntett sjikt / membran i gulv og vegger: Vanntett sjikt har en alder som erfaringsmessig tilsier at fremtidig funksjon er svært usikker (gjelder for produkter/løsninger etablert før år 2000). Bygningsdelen er skjult, så den faktiske tilstanden/dagens tettefunksjon er ukjent.

Følgende bygningsdeler er gitt Tilstandsgrad 2 (TG2) — Avvik som kan kreve tiltak:

Våtrom - Bad ig vaskerom 1.etasje
- Lekkasjesikkerhet: Fallforhold utenfor sluksonen vurderes ikke til å være tilstrekkelig for å lede eventuelt lekkasjevann til sluk, og det er ikke påvist at vanntett sjikt har tilstrekkelig oppkant ved dørterskel for å kompensere for dette.
- Ventilasjon: Våtrommet har kun naturlig ventilasjon.

Kjøkken - 1.etasje
- Vannrør: Se punkt "Vannrør" under avsnitt om tekniske anlegg.

Toalettrom - Loftsetasje
- Vannrør: Se punkt "Vannrør" under avsnitt om tekniske anlegg.
- Ventilasjon: Ventilasjonen vurderes som utilstrekkelig.

Tekniske anlegg
- Vannrør (utover det som nevnes under andre sjekkpunkter): Boligens vannrør av kobber (og tilhørende komponenter) har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker. Bygningsdelen er skjult, så den faktiske tilstanden er ukjent.

Andre rom - 1.etasje
- Overflate himling: Det er registrert åpen/synlig isolasjon i himling i innvendig bod.

Loft - uinnredet / kaldt loft
- Synlige overflater (taktro, vegger, gulv, o.l): Det er registrert enkelte fuktmerker i undertaket/takkonstruksjonen.
- Ventilasjon, oppbygning og materialbruk: Luftespaltene mellom taksperrene er stedvis tettet med isolasjon, noe som reduserer størrelsen på åpningene.
- Skadedyr og fuktkrevende insekter: Spor etter gnagere er observert.

Etasjeskiller og gulv på grunn (skjevhetsmåling)
- Loftsetasje: På alle fire soverom og i stue er det på tilfeldige punkter målt lokale høydeforskjeller opptil 20 mm.

Skadedyr og fuktkrevende insekter
- Gnagere: Det observeres spor etter gnagere på uinnredet kaldtloft. Ytterkledningen mangler tilstrekkelig gnagersikring.
Selger opplyser at de aldri har opplevd gnagere i deres eiertid.

Yttervegger inkl. fasader
- Gnagersikring: Ytterkledningen mangler tilstrekkelig gnagersikring, gjelder bak hjørnebord (ytterhjørner).

Vinduer og ytterdører
- Ytterdører og omramming: Terrassedør (stue) viser symptomer på slitasje, og det registreres tegn på svelling (oppfuktning) i dørbladet.

Yttertak
- Takkonstruksjon og konstruksjonsoppbygning: Observasjonene tyder på feil ved oppbygningen basert på redusert ventilering.
- Undertak (inkluderer sløyfer, lekter og innfestninger): Undertaket med tilhørende komponenter har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker.

Drenering
- Alder: Drenering har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker.

Forstøtningsmur
- Tilstand: Sprekkdannelser observeres stedvis i overflaten.

Andre byggverk - Frittstående carport med takterrasse
- Helhetsvurdering: Vanntett sjikt på terrassen har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker, og på en mindre del er det ikke etablert tettesjikt. Det er registrert fuktighet i boder, stedvis salt-/kalkutslag på grunnmuren, samt stedvise riss og sprekkdannelser i grunnmuren inkl. trapp.

Følgende bygningsdeler er ikke undersøkt (TGIU):

Våtrom - Bad og vaskerom 1.etasje
- Tettesjiktets tilslutning til sluk: Overgangen mellom sluk og vanntett sjikt er uoversiktlig på grunn av valgt slukløsning/utførelse, noe som gjør at overgangen er skjult og derfor ikke visuelt kontrolleres.

Tilstandsrapporten er inntatt i salgsoppgaven. Rapporten inneholder informasjon om eventuelle avvik og konsekvensen av disse. Dersom det er registrert avvik med TG3, har den bygningssakkyndige i tillegg gitt et anslag på hva det vil koste å utbedre disse. Ettersom kjøper regnes å være kjent med forhold som tydelig fremgår av tilstandsrapporten, oppfordres du til å sette deg grundig inn i rapporten i sin helhet.

Følgende moderniseringer er foretatt de senere år:

2024:
- Kjøkken oppgradert med profilerte fronter, benkeplate og integrerte hvitevarer

2021:
- Toalettrom i loftsetasje oppgradert med ny servant, toalett og gulvbelegg

2020:
- Baderom oppgradert med nytt toalett

2019:
- Ny varmtvannsbereder på 194 liter plassert på vaskerom

2007:
- Påbygget med takopplett, samt deler av undertak og takstein fornyet

2006:
- Carport med takterrasse oppført inntil boligens gavlvegg

Flott enebolig oppført i 1995 over to plan, påbygget med takopplett i 2007. Boligen har løpende vedlikehold og oppgraderinger, herunder kjøkkeninnredning fra 2024, ny varmtvannsbereder i 2019, ny servant og toalett på bad og oppgradert toalettrom på loft i ca. 2021.

KJØKKEN:
Lekker innredning fra 2024 med profilerte fronter og benkeplate med laminert overflate. Kjøkkenet har nedfelt kjøkkenvask med armatur, benkeskapsbelysning, stikkontakter over benk og laminert plate mellom benk og overskap. Hvitevarer omfatter integrert stekeovn, platetopp, oppvaskmaskin, mikrobølgeovn samt ventilator innebygd i innredning/platetopp. Vann- og avløpsrør er tilkoblet eksisterende røropplegg fra byggeår.

STUE:
Flott stue i hovedplan med plass for spisebord og sofagruppe. I stuen er det også peisovn og egen utgang til hagen.

BAD 1. ETASJE:
Baderom fra byggeår med flislagt gulv med gulvvarme, fliser og tapét på vegger, samt takplater i himling. Innredningen består av vegghengt servantinnredning, ovenpåliggende servant med armatur, speil med overlys, dusjnisje med glassvegg og glassdør, vegghengt dusjarmatur og gulvstående toalett (oppgradert ca. 2020). Naturlig avtrekksventil i himling og ventil i vindu.

VASKEROM:
Vaskerom med flislagt gulv med gulvvarme, oppkant med fliser, malte panelplater på vegger og takplater i himling. Rommet innehar vegghengt utslagsvask med armatur, opplegg for vaskemaskin og en varmtvannsbereder på 194 liter fra 2019. Naturlig avtrekksventil i himling. Rommet har egen utgang til hagen.

TOALETTROM LOFTSETASJE:
Toalettrom fra byggeår, oppgradert med ny servant, toalett og gulvbelegg i ca. 2021. Rommet er innredet med vegghengt servantinnredning, ovenpåliggende servant med armatur og gulvstående toalett. Overflater av gulvbelegg på gulv, malte panelplater på vegger og malt panel i himling.

Overflater:
Gulv: Parkett, laminat, fliser (bruddskifer), gulvbelegg og synlig støpt gulv.
Vegger: Malte panelplater, malt panel, malte flater, tapét og fliser.
Himling: Takplater, malt panel og malte flater.

Lagring:
Boligen har en innvendig bod samt en utvendig bod i 1. etasje, sistnevnte kledd med tregulv samt panel på vegger og himling. På loftet er det plassbygde skap og kott, samt adkomst via luke med nedfellbar trapp fra stuen til et uinnredet kaldtloft. På tomten er det oppført en frittstående carport fra 2006 med boder.
Garderoberom i hall (bak speildør).

For fullstendig teknisk informasjon om boligen, se punktet Byggemåte i salgsoppgaven.

Følgende hvitevarer medfølger salget: Kjøleskap, stekeovn, stekeplate med vifte, micro og oppvaskmaskin. Hvitevarene leveres uten noen form for garantier, utover eventuelle gjenværende leverandørgaranti.

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.

Løsøre som ikke medfølger salget: 2 stk panelovn, vegglampe.

Elektrisitet og vedfyring. Gulvvarme i hall, bad og vaskerom, og for øvrig oppvarming med panelovner. Ildsted i stue.

Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med.

Boligen er oppført i 1996. Det foreligger ferdigattest for nybygg enebolig datert 20.05.1996.
Det foreligger godkjente og byggemeldte tegninger datert 18.08.1995 og 12.07.2007. Dagens planløsning er endret i forhold til disse.
Ett soverom på loft er opprinnelig byggemeldt som bad jf. byggetegninger. Det ene soverommet er i dag noe mindre enn det tegning viser og det er ved siden av rommet i dag innredet toalettrom.
Det foreligger i tillegg følgende dokumentasjon i saken:
- Svar på melding (bygg av carport) fra 2006, datert 10.08.2006. Det er ikke utstedt ferdigattest for tiltaket.
- Svar på søknad om tillatelse til tiltak (oppføring av takoppbygg / ark på sydsiden av bolig) fra 2007, datert 03.08.2007. Det er ikke utstedt ferdigattest for tiltaket. Det foreligger ikke tegninger på tiltaket.
Kjøper overtar eiendommen slik den fremstår på visning med all risiko og ansvar for eventuelle pålegg fra kommunen og kostnader forbundet med dette.

Eiendommen overdras fri for pengeheftelser.

Kommunen har legalpant i eiendommen for forfalte krav på eiendomsskatt og kommunale avgifter/gebyrer.

Dagboknummer: 8328
Tinglysningsdato: 21.11.1995
Servitutten omhandler: Eiere av gnr. 436 bnr. 242 og gnr. 436 bnr. 314 har adgang til å vedlikeholde felles vann- og kloakkledning over eiendommen.

Dagboknummer: 8328
Tinglysningsdato: 21.11.1995
Servitutten omhandler: Eier av gnr. 436 bnr. 604 har rett til å benytte felles avkjørsel over gnr. 436 bnr. 605, som vist på kart datert 30.10.1995. I tillegg skal felles lekeplass vedlikeholdes solidarisk av huseierne.

Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få prioritet etter ovennevnte heftelser og servitutter.

Eiendommen har ikke separat utleieenhet. Det vil normalt være anledning til utleie av hele eiendommen eller enkeltrom, såfremt utleiearealet er bygningsmessig godkjent for varig opphold og har forsvarlige radonnivåer.

Hammergrova 10 ligger i et etablert og barnevennlig boligstrøk, tilbaketrukket i terrenget like ved Nidelva. Eiendommen har en pent opparbeidet tomt med hage og terrasse, og fra takterrassen er det fint utsyn over elveløpet og de grønne omgivelsene. Like i nærheten finnes felles lekeplass for nabolaget, og den umiddelbare nærheten til Nidelva åpner for et aktivt friluftsliv med bademuligheter, kanopadling og båtplasser langs elvebredden. Rett ved eiendommen er det en fin liten sandstrand og bryggeanlegg med badestige som disponeres av beboerne i feltet.

Beliggenheten er særlig praktisk for familier med barn. Både Asdal skole, som dekker 1. til 10. trinn, og Asdal barnehage ligger i gangavstand fra eiendommen. Ved skolen starter den populære lysløypen mot Lunderød, som er et yndet turmål for løping og hundelufting på kveldstid, samt langrenn når snøen legger seg om vinteren. Like ved ligger Lunderød idrettsanlegg og Øyestad IFs baner med et allsidig idrettstilbud for både store og små. For lengre utflukter og badeturer er det en kort kjøretur til Sørsvann med badeplass, stupetårn og turstier i Åsbieskogen.

Hverdagsærend og dagligvarehandel tas enkelt på Bjorbekk eller Nedenes, hvor det ligger dagligvarebutikker og apotek en kort kjøretur unna. For et komplett servicetilbud ligger Stoa handelsområde en kort biltur unna. Arendal sentrum med sitt rike by- og kulturliv nås også raskt enten med bil eller buss. Nærmeste bussholdeplass på Asdal ligger også innen kort gangavstand og har hyppige avganger mot sentrum.

Se vedlagte kart eller kontakt megler for veibeskrivelse.

Barnehager:
Asdal barnehage: 10 min. gange
Natvigheia barnehage: 17 min. gange
Eplehagen Barnehagen: 18 min. gange

Idrett og fritid:
Rannekleiv øst balløkke: 16 min. gange
Friskis & Svettis Arendal: 7 min. kjøring
Family Sports Club Arendal: 8 min. kjøring

Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør, og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen/bydelsadministrasjonen for oppdatert informasjon.

Eiet tomt på 643,4 kvm. Tomten er tilnærmet flat og pent opparbeidet med plenareal, hekk, diverse beplantning, forstøtningsmurer av betongblokker, terrasse på terreng og belegningsstein i adkomst og på uteplass.
Meget velstelt og innbydende hage med flere usjenerte sitteområder og god boltreplass. Fra tomten er det utsikt mot elva og like nedenfor eiendommen er det brygge med badestige, sofagruppe og en liten sandstrand som disponeres av boligene på feltet.
Eier av gnr. 436 bnr. 604 har tinglyst rett til å benytte felles avkjørsel over eiendommen. Det foreligger solidarisk vedlikeholdsansvar for felles lekeplass sammen med øvrige huseiere.

Parkering i carport samt på egen tomt med plass til flere biler.

Eiendommen har adkomst via kommunal vei. Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Eier er selv ansvarlig for private stikkledninger til boligen.

Eiendommen er regulert til boligbebyggelse og annen veigrunn i henhold til reguleringsplan 1608r3e1, "Hammeren bro, endring av vei", datert 01.09.1994, med tilhørende reguleringsbestemmelser.

I henhold til reguleringsbestemmelsene § 5 skal husene ha skrå takflate. Videre stiller § 7 krav om oppstillingsplass for minst 3 biler på eneboligtomter. § 13 stiller krav om skjerming mot støy og innkikk mot fylkesvegen med en skjerm på 1,3 meters høyde.

Eiendommen omfattes av Kommuneplanen 2023-2033. Arealbruken er i planen avsatt til bebyggelse og anlegg (eksisterende boligbebyggelse). Kommuneplanen angir at reguleringsplanen styrer arealbruksformålene innenfor planområdet.

Eiendommen berøres av hensynssone H310: Ras- og skredfare, jf. kommuneplanen.

Det er per d.d. ingen kjente plan- eller byggesaker med direkte innvirkning på eiendommen.

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Kommunale avgifter er totalt kr 19771,- for inneværende år. I dette inngår gebyr for vann, avløp renovasjon og eiendomsskatt.

(Fordelt: Vann og avløp: Kr 8787,- Årlige kostnader til renovasjon er kr 5 107,56 etter årsprognose for 2026 fra Agder Renovasjon IKS, og faktureres separat. Det tas forbehold om at kommunen kan justere gebyrene i løpet av året. Eiendomsskatt er kr 5 877,- for 2026. Tilsammen kr 19771,-)

Det er installert vannmåler på eiendommen og kostnadene betales etter forbruk. Forbruk avleses etter henvendelse fra kommunen. Forbruk betales à konto basert på siste avlesning. Avregning foretas i forbindelse med neste forfall på kommunale avgifter.

Oppgitt kostnad baserer seg på selgers forbruk og vil variere utfra bruk/personer i husstanden.

Nåværende eier har et strømforbruk som tilsvarer ca. kr 15 000,- / 15 000 kWh pr. år.

Selger har avtalt Norgespris på strøm på eiendommen frem til desember 2026, og denne er pt på kr 50 øre inkl mva. Nettleie, avgifter og påslag fra kraftleverandøren kommer i tillegg. Er det fjernvarme vil det også komme kostnader i tillegg.

Denne avtalen vil følge eiendommen i den avtalte perioden.

Les mer om Norgespris her: https://www.regjeringen.no/no/aktuelt/legg-fram-lov-om-norgespris-pa-straum-og-fjernvarme/id3102642/

Boligen har en årlig bygningsforsikringspremie på kr 7 200,- i Storebrand. Velavgift til Hammergrova vel er kr 500,- pr. år. Boligen er tilknyttet Telenor som leverandør av kabel-tv og internett. Tv-tuner/dekoder medfølger salget.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk og avtaler.

Formuesverdi for 2025 var kr 1310000,- ifølge selgers skattemelding/Skatteetaten. Beløpet forutsetter at eier bor fast i boligen (primærbolig).

Fra 2026 har Stortinget vedtatt en oppdatert modell for beregning av formuesverdi for primærbolig, så avvik kan forekomme.
For mer informasjon se skatteetaten.no

Eiendomsskatten utgjør kr. 5877  pr år.

5 190 000,00 Prisantydning

Omkostninger

129 750,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
19 900,00  Gjensidige Boligkjøperpakke* (valgfritt)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
545,00  Tinglysing skjøte
--------------------------------------------------------
130 840,00 Omkostninger totalt (uten Gjensidige Boligkjøperpakke)
150 740,00 Omkostninger totalt (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------
5 320 840,00 Totalpris inkl. omkostninger
5 340 740,00 Totalpris inkl. omkostninger (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------

Totalpris inkl. omkostninger forutsetter kjøp til prisantydning.
Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer.

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Bente-Elin Sandberg og Terje Larsen Andås

Etter avtale.

Eiendommen er tilknyttet Hammergrova vel. Kontingenten er kr 500 per år.

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige. Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis.

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.

Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.

Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 1,10 % av salgssummen inkl. eventuell fellesgjeld. Minimumsprovisjon er kr 57 000,00

Vederlag:
Kontroll av hjemmel og heftelser  kr 4 500,00
Markedsføringspakke Liten u/smartannonsering (Stor m/smartann.: Ke 28900,- Liten m/smartann.: Kr 25800,-)  kr 22 700,00
Oppgjør  kr 8 900,00
Tilrettelegging  kr 10 900,00
Visninger pr stk / Overtagelse  kr 900,00

Utlegg:
Innhenting av offentlig opplysninger Arendal kommune ca  kr 6 900,00
Tinglysing sikring  kr 545,00

Andre utgifter:
AX tilstandsrapport enebolig  kr 17 000,00
Boligselgerforsikring Gjensidige Eiet - regnes av prisantydning  kr 29 634,90
Foto fra   kr 3 750,00

Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester;
• I forbindelse med forberedelse av salget, innhenter vi informasjon om eiendommen hovedsakelig fra vår samarbeidspartner Ambita.
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i Bomega AS som tilbyr den digitale annonseringsplattformen Hjem.

Oppdragsnummer 47-0122/26
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Arendal
Kystveien 14, 4841, ARENDAL
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR47.26122

Sist oppdatert: 24. september 2026 kl. 10:29