Falsens gate 33

Falsens gate 33, 0556 OSLO
Kommunenummer 301, gårdsnummer 227, bruksnummer 134, ideell andel 1/1
Andelsnummer 14, Borettslaget Falsens gate 25 og 33 / Romsdalsgata 10, organisasjonsnummer 954145794

Totalt bruksareal BRA: 70 kvm

BRA-i:
2. etasje 61 kvm: Entré, bad, stue med åpen kjøkkenløsning og to soverom.

BRA-e:
Kjeller: 5 kvm: Kjellerbod.
5. etasje 4 kvm: To stk loftsboder.

Boligen disponerer tre boder hvorav to er på loft og den tredje er i kjelleren.
Leilighetens loftboder har et totalt gulvareal (GUA) på 8 kvm, men grunnet skråtak er kun 4 kvm måleverdig som bruksareal.
Det gjøres oppmerksom på at boligens eksterne boder tilhører borettslagets fellesareal, og at boden således ikke eies av den enkelte andelseier. Dette medfører at borettslaget i fellesskap beslutter bruken, og at man ikke selv har eierrett og rettsvern for boden. Borettslaget kan ved vedtak beslutte annet bruk av fellesarealet og disponering av bodarealet kan dermed opphøre.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 30.01.2026 utført av Tore Jan Fevang. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Selger har fått utarbeidet en tilstandsrapport, dvs. en teknisk gjennomgang av boligen hvor eventuelle avvik, risiko for kjøper og prisoverslag for hva som bør gjøres av oppgradering, er skissert. Se særskilt TGIU (tilstandsgrad ikke undersøkt), samt TG2 som viser hva som er boligens normale slitasje, alder og type, hva som er avvik fra dette og hva som bør/må utbedres. Rapporten og selgers egenerklæring er en del av salgsoppgaven og må leses nøye før bud inngis. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.  

Bygningen har iht. tilstandsrapporten bærende konstruksjoner og yttervegger i hovedsak av tegl-/murverk. Vinduer med tre-lags glass fra 1985 og balkongdør med to-lags glass fra 2011. Les for øvrig mer om byggemåte og den tekniske tilstanden i rapporten.

Det gjøres spesielt oppmerksom på at 6 punkter har blitt gitt TG2 grunnet alder/slitasje. For øvrig har disse punktene blitt gitt TG2:

Baderom:
Overflater vegger - Underkant veggplater er ikke montert iht. monteringsanvisning og levetiden vil derfor være redusert.
Overflater gulv - Bomlyd under enkelte gulvfliser og elastiske flisfuger har stedvis manglende vedheft.
Fallforhold - Nivåforskjell fra topp flis ved døråpning og til topp flis ved sluk er på tilfeldig sted målt til 0 mm. Gulvet er tilnærmet flatt og det er fare for vannansamling. Dette er ikke vurdert til å være tilfredsstillende mtp lekkasjesikkerhet.
Sanitærutstyr / innredning - Enkelte svelleskader på servantinnredning.

Kjøkken:
Ventilasjon og avtrekk - Det er kun kullfilter og ikke separat avtrekk fra rommet.

Øvrige rom:
Overflater gulv - Stedvise merker i gulvet. Stedvis manglende flisfug mellom fliser i entré. Moderate tegn til knirk.
Skorstein innvendig - Det er ikke fremlagt dokumentasjon på piperehabilitering. Ved montering av ildsted anbefales ytterligere undersøkelser.

Sammendrag av selgers egenerklæring:
- Er det utført arbeid på det elektriske anlegget? Ja. Alt byttet ut i sikringsskap, Ethernet port på gjesterom, taklampe gjesterom og flyttet kjøkken ut i stue. Utført av Elvern AS, SG Elektriker i 2025. Dokumentasjon foreligger.
- Er det utført arbeid på utvendige eller innvendige avløpsrør eller vannrør? Ja. Flyttet kjøkken ut i stue. Utført av Nøstvik rør og vedlikehold i 2025. Dokumentasjon foreligger.
- Har du bygd på eller gjort om kjeller, loft eller annet til boligrom? Ja. Flyttet kjøkken ut i stuen. Tidligere kjøkken er nå gjesterom. Arbeid utført av SG elektriker, Elvern AS og Nøstvik rør og vedlikehold i 2025. Dokumentasjon foreligger. Arbeid utført av ufaglært: Montering av kjøkken, sparkling av vegg, maling og den type arbeid.

Se supplerende tekst i tilstandsrapporten og selgers egenerklæringsskjema om overnevnte forhold. Kjøper overtar ansvar og risiko for dette. 

Leiligheten er påkostet i 2025. Følgende arbeid er utført:
- Nytt sikringsskap.
- Nytt kjøkken.
- Nytt gulv på soverom og gjesterom.
- Nymalte overflater, lister og dører.
- Nye lister på soverom og gjesterom.
- Dekorlister på vegg i stue.
- Innebygget dobbeltseng på gjesterom.

Denne leiligheten har klassiske detaljer som gir et sjarmerende og innbydende preg. Her får du både klassisk og tidløs sjarm, moderne funksjonalitet, og det er rett og slett en plass som føles som hjemme. Beliggenheten på Grünerløkka er også en stor bonus – du har alt det gode som området tilbyr rett utenfor døren.

ENTRÉ
Velkommen inn til en lys, romslig og innbydende entré. Her er det god plass til å henge fra deg jakken og legge fra deg skoene, samtidig som det er en fin åpning til resten av leiligheten. Entréen gir et hyggelig førsteinntrykk, og herfra har du tilgang til både stue, kjøkken og soverommene.

STUE
Vakker og klassisk stue med fantastisk takhøyde på nesten 3 meter, samt original stukkatur og rosett. Det er også profilering/dekorlist på veggene i stuen, dette gir boligens oppholdsrom et tidløst og delikat preg. Stuen er romslig og har plass til både spisebord og sofagruppe. De store vinduene med dype karmer slipper inn mye naturlig lys. Dette er et svært lyst og behagelig rom. Romslig sosial sone mot kjøkkenet.

KJØKKEN
Boligen har et nytt og svært delikat kjøkken. Kjøkkenet er fra IKEA, og har åpen løsning mot stuen. Kjøkkenet ble installert i 2024 og har integrerte hvitevarer som stekeovn, platetopp, oppvaskmaskin og kjøleskap med fryser. Benkeplaten er laget av kvarts, og skapdørene er profilerte. Det er også installert nedfelt oppvaskkum med ett-greps armatur. I tillegg har kjøkkenet benkeskapsbelysning og stikkontakter over benken for praktisk bruk. Ventilatoren i overskapet er en kullfiltermodell, og det er montert både komfyrvakt og automatisk vannstopper med fuktsensor.

HOVEDSOVEROM
Hovedsoverommet ligger vendt mot en rolig bakgård, og rommet er malt i en dempet farge. Vakre, ettertraktede detaljer som stukkatur og rosett også her. Taket er malt i en fin kontrastfarge og har en klassisk rosett. Det er plass til dobbeltseng og øvrige møbler. Soverommet har også garderobeskap med god oppbevaringsplass. Rommet har store vindusflater i tillegg til utgang til leilighetens balkong.

BALKONG
Koselig og østvendt balkong på 5 kvm med utgang fra hovedsoverommet. Selger opplyser om at balkongen har morgensolen og fram til ca. kl. 14/15. Her har man plass til å innrede med en hyggelig sittegruppe og kan nyte fine sommerdager.

SOVEROM 2
Soverom 2 er fleksibelt og kan brukes som et ekstra soverom, kontor eller gjesterom. Rommet har plass til seng og lagringsløsninger, og det er også godt belyst med naturlig lys fra vinduene. Under den plassbyggede sengen er det 6 oppbevaringsskuffer.

BADEROM
Baderommet er fra 2005 iht tidligere salgsoppgave. Badet er flislagt på gulv med gulvvarme og våtromsplater på veggene. Taket er dekket med takplater. Badet har en vegghengt servantinnredning med ett-greps armatur, og det er et speil med overlys. Dusjnisjen er utstyrt med dusjkabinett og dusjarmatur. Toalettet er gulvstående, og det er opplegg for vaskemaskin i rommet. Det er mekanisk ventilasjon via en avtrekksvifte i veggen, som sikrer et godt inneklima.

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.
Innebygget dobbeltseng på soverom 2 medfølger. Ekstra panelovn i bod kan medfølge om ønskelig.

Det gjøres oppmerksom på at hvitevarene er kjøpt for noen år tilbake, og kjøper må forvente slitasje som følge av alder og normal bruk.

Leiligheten oppvarmes med elektriske panelovner og varmekabler på bad.
Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med.

Selger har avtalt Norgespris på strøm på eiendommen for perioden 31.10.2025 - 31.12.2026, og denne er pt på 50 øre inkl mva. Nettleie, avgifter og påslag fra kraftleverandøren kommer i tillegg. Er det fjernvarme vil det også komme kostnader i tillegg.

Denne avtalen vil følge eiendommen i den avtalte perioden.

Les mer om Norgespris her: https://www.regjeringen.no/no/aktuelt/legg-fram-lov-om-norgespris-pa-straum-og-fjernvarme/id3102642/

Eiendommen har vært brukt til boligformål siden 1897.

Det foreligger et attestert ekspedisjonsdokument for oppføring av bygningen, datert 20.02.1897, som ifølge kommunen anses som datidens ferdigattest.

For øvrig foreligger det ferdigattest for oppføring av balkonger, datert 31.01.2024 og ferdigattest for installasjon og oppgradering av brannalarmanlegget, datert 02.11.2021.

Sammenlignet med byggemeldte tegninger er kjøkkenet blitt flyttet fra det ene soverommet ut i stuen.

Utover andel fellesgjeld overdras leiligheten fri for pengeheftelser.

Borettslaget har legalpant for forfalte felleskostnader og andre krav som følger av borettslagsforholdet iht. burettslagsloven § 5-20. Pantet er begrenset oppad til 2G (G = folketrygdens grunnbeløp).

Det er tinglyst 4 servitutter på borettslagets eiendom. Disse omhandler blant annet bestemmelser om bebyggelse, adkomstrett og bruksrett.

Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få prioritet etter ovennevnte heftelser og servitutter. 

Andelseier kan ikke uten samtykke fra styret i borettslaget overlate bruken av boligen til andre. Med samtykke kan andelseier overlate boligen til andre i inntil tre år hvis andelseier har bodd i boligen i minst ett av de to siste år. Utleie i andre tilfeller kan godtas ved særlige grunner, jf. burettslagslova § 5-6. Utleie forutsetter at leiligheten har forsvarlige radonverdier. Se også borettslagets vedtekter og konferer megler ved spørsmål.

Falsens Gate 33 er en attraktiv leilighet sentralt beliggende i sidegate ved Birkelunden. Kort vei til Olaf Ryes plass med sine populære restauranter, kafeer og barer. På Birkelunden arrangeres det søndagsmarkeder og andre kulturaktiviteter. I nabolaget rundt leiligheten finner du alt du trenger av fasiliteter. Fra leiligheten er det kort gangavstand til dagligvarebutikker som Coop Extra i Sannergata og Rema 1000 som ligger 2 minutter unna. Ringnes Park ligger i umiddelbar nærhet med en stor Meny, Ringen kino, blomsterbutikk, frisør og apotek.

Populære grøntområder som Torshovdalen, Sofienbergparken, Birkelunden, Kubaparken og Akerselva ligger alle en kort spasertur unna leiligheten. På andre siden av Akerselva finner du Vulkan, Oslos nye kultur- og matdestinasjon med den populære Mathallen som selger spennende råvarer og har hyggelige serveringssteder. Her finner du også hoteller, treningssenter, sykkelverksted, Dögnvill, Smelteverket, Fyrhuset Kuba og mye mer.

Til den ivrige mosjonisten finner du Sats på Ringnes Park og Klatreverket Grünerløkka. Ellers har man blant annet både Evo og Fitness 24/7 på Løkka. Akerselva har status som verneverdig kulturområde. Fra Maridalsvannet og ned til Vaterland parken i sentrum er det åtte kilometer, og perfekt til å legge søndagsturen med en kaffekopp, eller en joggetur blant hyggelige omgivelser oppover mot marka og Maridalen. Kun fem minutters gange fra leiligheten finner du hyggelige Hallénparken med fotballbane. Mens Myraløkka og Torshovdalen er de perfekte akebakkene for både store og små på vinterstid! I umiddelbar nærhet er også Dælenenga stadion med en rekke idrettstilbud.

Området har meget gode forbindelser til resten av Oslo. Det er enkel adkomst til blant annet sentrum, Blindern og Nydalen. 21-bussen stopper få minutters gange fra leiligheten og bringer deg vestover til Bislett, Majorstua, Frogner og Aker Brygge, eller østover mot Carl Berner og Hasle. Kort vei til buss 20 og 28 også. 30-bussen fra Birkelunden tar deg raskt til sentrum eller Nydalen. Det er også trikkeholdeplass like ved leiligheten med nr. 12, 15 og 18. Fra bussknutepunktet Alexander Kiellands plass kommer du deg enkelt til andre bydeler. Det er også gangavstand til stoppesteder for 31-bussen, som går hele døgnet.

Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger.

Barnehager
Seilduken barnehage (0-6 år)
Ringnes park FUS-barnehage (0-6 år)
Barnas Hus barnehage (0-6 år)

Skoler
Grünerløkka skole (1-7 kl.)
Sofienberg ungdomsskole (8-10 kl.)
Frydenberg skole (8-10 kl.)

Videregående skoler
Foss videregående skole
Hersleb videregående skole

Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør, og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til bydelsadministrasjonen for oppdatert informasjon.

Eiertomt på 320 kvm som tilhører borettslaget.    

Det er innført beboerparkering i dette området (indre by). Dette betyr at du kan parkere fritt døgnet rundt på parkeringsplassene regulert til beboerparkering i området rundt din bolig for kun kr. 3.850- pr. år for fossile biler, dieselbil, hybridbil, ladbar hybrid.
Har du el-bil så betaler du kr. 1.300,- pr år, hydrogenbil og el-varebil er gratis.
Motorsykkel og moped kr 1.925,- pr år.
El-motorsykkel og el-moped kr 650,- pr år.

Se Oslo kommune sine nettsider for mer informasjon og priser for ytre by.

Eiendommen har adkomst via kommunal vei.

Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger.
Borettslaget er ansvarlig for private stikkledninger til bygningen.

Eiendommen er regulert til byggeområde for boliger i henhold til reguleringsplan S-2255, datert 28.07.1977, endret reguleringsbestemmelser i reguleringsplan S-2937, datert 01.10.1987.

Planen er helt eller delvis opphevet som følge av bystyrets vedtak 23.09.15, Kommuneplan 2015.
Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Kommuneplan:
Oslo mot 2030 – Smart, trygg og grønn, datert 23.09.2015. Området er avsatt til bebyggelse og anlegg. Dette kan være boligbebyggelse, fritidsbebyggelse, sentrumsformål, kjøpesenter, forretninger, bebyggelse for offentlig eller privat tjenesteyting, fritids- og turistformål, råstoffutvinning, næringsbebyggelse, idrettsanlegg, andre typer anlegg, uteoppholdsarealer og grav- og urnelunder.

Utdrag av pågående bygge- og plansaker iht. planinnsyn på Plan- og bygningsetatens hjemmeside:
- Romsdalsgata 10: Rehabilitering av leilighet etter brann. For mer informasjon, se saksnummer 2025/13587 hos Plan- og bygningsetaten.
- Sannergata 11: Bruksendring av et mindre areal ved trappesjakt mot nord fra fellesareal til boligareal, etablering av vinduer i fasade mot indre gård. For mer informasjon, se saksnummer 2025/09816 hos Plan- og bygningsetaten.
- Sannergata 7A-B: Bruksendring av loft til bolig og fasadeendringer. For mer informasjon, se saksnummer 2025/12308 hos Plan- og bygningsetaten.
- Romsdalsgata 9 A-B: Bruksendring av loft itl to boliger, etablere bad og kjøkken i eksisterende leiligheter, oppføring av balkonger, fire takarker og to takvinduer. For mer informasjon, se saksnummer 2025/11284 hos Plan- og bygningsetaten.
- Vogts gate - Toftes gate: Fremkommelighetstiltak for trikk. For mer informasjon, se saksnummer 2025/06795 hos Plan- og bygningsetaten.

Opplistingen er ikke uttømmende og interessenter oppfordres til å sette seg inn i reguleringsplaner for området.

Bygården er kommunalt listeført i Gul liste. Dette er ingen formell fredning eller verning, men en listeføring om at bygningen kan være verneverdig. Listeføringen innskrenker ikke eiers råderett over eiendommen, men det kan kreves en uttalelse fra Byantikvaren for arbeider som endrer bygningenes fasade. Dette har ingen praktisk betydning for eier av leiligheten, og innvendig vedlikehold/modernisering vil ikke kreve noen uttalelse fra Byantikvaren.

Felleskostnadene er kr. 5 909,- pr. mnd. og inkluderer varmtvann, internett, kabel-tv, kommunale utgifter, vaktmestertjenester, drift og vedlikehold m.m.

Felleskostnadene justeres normalt én til to ganger årlig i samsvar med borettslagets faktiske utgifter.

Felleskostnadene fordeles på følgende måte:
Felleskostnader: Kr 5 689,-
Kabel-TV: Kr 220,-

Nåværende eier hadde et strømforbruk i 2025 på ca. kr 5 520,- pr. år. / 5 840 kwh.
Boligen er tilknyttet Telia som leverandør av kabel-tv og internett, dette er inkludert i felleskostnadene. Tv-tuner/dekoder medfølger.
Boligen er tilknyttet Sector Alarm alarmselskap som koster kr. 4 200 pr. år. Abonnementet medfølger om ønskelig.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk. Kjøper må selv tegne innboforsikring.

Formuesverdi for 2024 var kr 1 455 372,- ifølge Skatteetaten. Beløpet forutsetter at eier bor fast i boligen (primærbolig).

Ved eventuell øvrig bruk av eiendommen (f.eks. fritidsbolig, pendlerbolig, utleieobjekt) var formuesverdien for 2024 kr 5 821 486,-

Formuesverdien justeres normalt årlig.

Fra 2026 har Stortinget vedtatt en oppdatert modell for beregning av formuesverdi for primærbolig, så avvik kan forekomme.
For mer informasjon se skatteetaten.no

Det er vedtatt eiendomsskatt i Oslo kommune. Pt. faller det ikke eiendomsskatt for boligen.

Andel formue er kr 10 779,- pr. 20.01.2026
Andel fellesgjeld er kr 211 869,- pr. 20.01.2026

Total fellesgjeld for boligselskapet er kr. 6 340 078,- pr. 20.01.2026 og lånevilkårene er:

Bank: OBOS-banken AS
Lånenr.: 98208206354
Lånetype: Annuitetslån
Rentesats: 5,49%
Restsaldo: kr 3 450 107,-
Andel restsaldo: kr 136 632,43,-
Innfrielsesdato: 30.10.2037
Type rente: Flytende
Terminer i året: 12
IN-avtale: Nei

Bank: OBOS-banken AS
Lånenr.: 98208206362
Lånetype: Annuitetslån
Rentesats: 5,49%
Restsaldo: kr 989 971,-
Andel restsaldo: kr 0,-
Innfrielsesdato: 30.03.2041
Type rente: Flytende
Terminer i året: 12
IN-avtale: Ja

Bank: OBOS-banken AS
Lånenr.: 98208608304
Lånetype: Annuitetslån
Rentesats: 5,49%
Restsaldo: kr 1 900 000,-
Andel restsaldo: kr 75 236,82,-
Innfrielsesdato: 30.09.2055
Type rente: Flytende
Terminer i året: 12
IN-avtale: Nei

Dette borettslaget har tilrettelagt for individuell nedbetaling av andel fellesgjeld (IN-ordning) på ett felleslån. Det vil si at hver enkelt andelseier helt eller delvis kan velge å nedbetale sin andel av borettslagets fellesgjeld til boligbyggelaget. Dette vil i så fall medføre en reduksjon av de månedlige felleskostnadene (andel av renter og avdrag på fellesgjelden). Nedbetalt andel av fellesgjeld knyttes til andelen og følger andelen ved et eventuelt salg. Alle IN-lån er nedbetalt for denne andelen per 20.01.2026.

6 350 000,00 Prisantydning
211 869,00 Andel av fellesgjeld
--------------------------------------------------------
6 561 869,00 Pris inkl. fellesgjeld

Omkostninger

9 950,00  Gjensidige Boligkjøperpakke (valgfri)
545,00  Tinglysing hjemmel
545,00  Tinglysing panterettsdokument
--------------------------------------------------------
11 040,00 Omkostninger totalt

--------------------------------------------------------
6 572 909,00 Totalpris inkl. omkostninger

--------------------------------------------------------

Dersom kjøper ikke er medlem av boligbyggelaget, må det påregnes en innmeldingsavgift og årlig medlemsgebyr pr. ny andelseier. Dette faktureres direkte fra boligbyggelaget.
Dersom borettslaget har fellesgjeld, vil leilighetens andel av fellesgjelden komme i tillegg til kjøpesummen. Denne gjelden skal ikke innbetales i oppgjøret, men følger leiligheten.
Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer.

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar dersom lån opprettes. 

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Oskar Kristoffersen og Thiviya Kristoffersen

Leiligheten er tilknyttet Borettslaget Falsens gate 25 og 33 / Romsdalsgata 10.
Borettslaget består av 27 andelsleiligheter, fordelt på tre bygårder.
Forretningsfører er OBOS Eiendomsforvaltning AS, tlf. 22 86 59 99.
Dugnad må påregnes.
Det skal søkes styret om tillatelse til hundehold. Dyr skal ikke luftes innenfor borettslagets fellesarealer. Dyr i bakgården skal holdes i bånd.
Det er kun tillatt med elektrisk grill og gassgrill på balkongen.
Borettslagets hjemmeside: https://vibbo.no/romsdalsgt10falsensgt25-33/om

Foretatt påkostninger de senere år: 
2025 - Omlegging av tak i Falsens gate 25.
2021-2023 - Oppussing av vinduer/karmer der det har vært nødvendig.
2021 - Montering av trådløst brannvarslingsanlegg.
2020 - Diverse reparasjoner på tak og fasade.
2019 - Montert overtak til utgangsdørene til gårdsrommet i FG 33 og RG 10, utbedret endevegg i gårdsrommet RG 10/FG 33, mot tilstøtende murvegg på bygg i Falsens gate 31, reparert taklekkasjer i FG 25, samt restaurert utgangsdøren i FG33. 2018 Rehabilitering av bakgården i Falsens gate 25, inkl. drenering og ny sykkelbod.
2013/2014 - Påbegynt tiltak i forbindelse med branntekniske utbedringer i samtlige gårder.
2012 - Oppussing av alle oppganger og utskifting av varmtvannsberedere i Falsens gate 33.
2011/2012 - Bygging av balkonger.

Styreleder informerer 05.02.2026 at det ikke er planlagt noen store påkostninger i nærmeste fremtid og fellesutgiftene/gjeld anses å holde seg stabile i nærmeste fremtid.

Det er fyringsforbud i borettslaget. Bakgrunnen er at det ved utarbeidelse av vedlikeholdsplan fra OBOS Prosjekt, ble det påvist så store mangler ved pipene at det ble nedlagt fyringsforbud. Senere inspeksjon og filming av pipeløp hvor dette var mulig bekreftet skadeomfang og riktigheten av fyringsforbudet.

I henhold til borettslagets vedtekter må kjøper godkjennes av styret som ny andelseier. Det er kjøpers ansvar at styregodkjenning blir gitt, men styret kan ikke nekte godkjenning uten saklig grunn.
Iht. burettslagslova kan man bare eie én andel i borettslaget. Kun fysiske personer kan være andelseiere.

Borettslaget har ikke bestemmelser om forkjøpsrett.

Borettslaget er tilknyttet Borettslagenes Sikringsordning AS som dekker manglende innbetaling av felleskostnader fra øvrige andelseiere. Avtalen er løpende, såfremt premie med forfall 1. februar er betalt.

Etter nærmere avtale. Overtakelse kan tidligst skje etter at forkjøpsretten for øvrige andelseiere i borettslaget og eventuelt medlemmer av boligbyggelaget er avklart, samt at styrets godkjennelse er avklart. 

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige.  
Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. 

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.

Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.

Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 0,85 % av salgssummen inkl. eventuell fellesgjeld.

Vederlag:
Kontroll av hjemmel og heftelser  kr 2 900
Markedsføringspakke  kr 30 900
Oppgjør  kr 7 500
Tilrettelegging  kr 17 000
Visninger pr stk  kr 3 150

Utlegg:
OBOS - Eierskiftegebyr forretningsfører, ca  kr 6 570
OBOS - Innhenting av informasjon forretningsfører, ca  kr 4 038
Tinglysing sikring  kr 545

Andre utgifter:
Boligens visittkort med QR-kode  kr 600
Fotopakke  kr 4 500
Tilstandsrapport fra takstmann inkl. plantegning  kr 10 750
Boligselgerforsikring 2,69 promille

Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester;
• I forbindelse med forberedelse av salget, innhenter vi informasjon om eiendommen hovedsakelig fra vår samarbeidspartner Ambita.
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i Bomega AS som tilbyr den digitale annonseringsplattformen Hjem.

Oppdragsnummer 52-0001/26
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Grünerløkka og Sagene
Maridalsveien 157, 0461, OSLO
950007613
Oppdragets KR-kode KR52.261

Sist oppdatert: 08. februar 2026 kl. 18:21