Øvre Tyholmsvei 22

Øvre Tyholmsvei 22 , 4836 ARENDAL
Kommunenummer 4203, gårdsnummer 501, bruksnummer 249

Totalt bruksareal: 155 kvm
Totalt primærrom: 155 kvm.
Primærrom:
1. etasje 93 kvm: Vindfang, 3 stuer, kjøkken/spisestue, gang og toalettrom.
2. etasje 62 kvm: Gang, 3 soverom, bad og vaskerom.
I tillegg er det en utvendig bod på ca. 4m2 BRA.
Rominndeling i tilbygg er omgjort i ettertid, dagens bruk avviker fra byggetegning. Det gjøres oppmerksom på at dette kan være et søknadspliktigtiltak. Det er ikke kjent om tiltaket er søkt om eller godkjent. Arealene er omtalt i rapporten etter dagens bruk.
1.etg: Skyvedørsgarderobe i vindfang er ikke måleverdig areal grunnet lav takhøyde (opphøyet gulv). Deler av gang er ikke måleverdig areal grunnet lav takhøyde.
Loft: Deler av loft er ikke måleverdig areal grunnet lav takhøyde under skråtak, det gjelder deler av gang, deler av soverom 2 og deler av soverom 3, samt hele kott.
Utsparring ved trapp i gang loft (ved ytterdør gang 1.etg) er ikke medregnet i arealet til loftet, dette utgjør ca. 1m2.
Utvendig: Utvendig bod har inngang kun fra utsiden, og er derfor utelatt fra arealoppmåling. Deler av boden er ikke måleverdig areal grunnet lav takhøyde under skråtak.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport datert 16.10.2023 utført av Halvard Grina. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.
Det foreligger byggegodkjent tegning av planløsning kun fra 1. etasje. Innredningen stemmer ikke med dagens bruk. Der det er tegnet inn kjøkken er det i dag stue. Tidligere bod er i dag kjøkken. Dette er ikke meldt inn til kommunen som bruksendring for godkjent oppholdsrom. Ny eier står selv ansvarlig for å søke om dette til kommunen, samt passe på at alle tekniske krav blir ivaretatt, dersom dette rommet skal bli godkjent oppholdsrom.

Enebolig med 1.etg. og loft. Boligen er oppført med grunnmur i naturstein og dels lettklinkerblokker. Yttervegger i trekonstruksjoner, kledd med stående og liggende trekledning. Vinduer i 2-lags glass. Saltakkonstruksjon tekket med teglstein. 1.etg. består av dels støpt gulv mot grunn med
tilfarergulv og dels etasjeskille av tre over terreng. Etasjeskille av tre på loft. Oppvarming med varmekabler, vedfyring og luft til luft varmepumpe. Ventilering via veggventiler. Offentlig tilknyttet vann og avløp. Utvendig bod. Utgang fra kjøkken/spisestue til uteområde belagt med belegningsstein.

Selger har fått utarbeidet en tilstandsrapport, dvs. en teknisk gjennomgang av boligen hvor eventuelle avvik, risiko for kjøper og prisoverslag for hva som bør gjøres av oppgradering, er skissert. Se særskilt TGIU (tilstandsgrad ikke undersøkt), samt TG2 og TG3 som viser hva som er avvik fra boligens normale slitasje, alder og type, eller som bør/må utbedres. Rapporten og selgers egenerklæring er en del av salgsoppgaven og må leses nøye før bud inngis. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.  
Bygningen er iht. tilstandsrapporten oppført i tre/mur/betong. Les forøvrig mer om byggemåte og den tekniske tilstanden i rapporten.
Tg 1: 47%
Tg 2: 44%
Tg 3: 5%
Tg IU: 4 % 
Det gjøres spesielt oppmerksom på:
Tg 2:
Bad 2.etg.: Ventilasjon, vannrør, innredning/sannitærutstyr, overflater vegger, membran/tettsjikt/overgang til sluk; Mekanisk avtrekk bør etableres. for øvrig hovedsak tg pga alder. Se mer informasjon side 8 i tilstandsrapport. Vaskerom 2.etg.: Ventilasjon, vannrør, membran/tettsjikt/overgang til sluk, fallforhold, avløpsrør. Viser til opplysninger side 9 i tilstandsrapport. Toalettrom: Det er ikke etablert automatisk vannstopper på toalettrommet. Automatisk vannstopper bør etableres.
Rom under terreng: Konstruksjoner (tilfarergulv, himling og vegger). Det ble registrert forhøyede fuktverdier. Se ytterligere opplysninger side 11 i tilstandsrapport. Krypkjeller: Grunnet dels etasjeskille av tre i 1.etg, kan det ikke utelukkes at det er krypkjeller under. Krypekjelleren har ingen inspeksjonsmulighet. Viser til side 11 i rapport. Loft: Ventilasjon, Overflater gulv, konstruksjonsoppbygging, innerdører. Se utfyllende informasjon i rapport side 12. Uinnredet loft: Konstruksjonsoppbygging og inspeksjonsmulighet. Se side 13 i tilstandsrapport. Det er registrert spor etter gnagere.
Innvendig trapper: Det er ikke rekkverk/håndløper på begge sider i trappene. Tiltak anbefales.
Teknisk anlegg: Varmtvannsbereder, vann- og avløpsrør, hovedstoppekran, stakeluke. Varmtvannsbereder er plassert i rom uten sluk. Automatisk vannstopper bør etableres for å forhindre eventuell lekkasje. Vann/avløpsrør i boligen fra 1982/1984 har en alder som tilsier at anbefalt brukstid er passert. Rustdannelser er registrert på hovedstoppekran. Stakeluke er ikke lokalisert. P-rom: Gang 1.etg. og øvre nivå i gang mot soverom 3 på loft har takhøyde lavere enn 2,0m og tilfredsstiller ikke krav til takhøyde for p-rom.
Fasader: Ingen til liten luftespalte bak trekledning. Forholdet kan redusere levetiden til kledningen og veggkonstruksjonen. Lufting bør etableres. Se mer informasjon side 16 i rapport. Vinduer og dører: Tg hovedsak pga alder. Se side 16 i rapport. Yttertak: Tekking, konstruksjon, gesimsløsninger, beslag/renner/nedløp og snøfangere. Se side 27 i rapport. Grunnmur: Det er stedvis registrert mindre riss/sprekker. Det er usikkert om forholdene er under utvikling eller om situasjonen er stabiliser. Drenering: Se helhetsvurdering fra takstmann side 18 i tilstandsrapport. Forstøtningsmur og andre forhold (utvendig bod): Se side 18 i rapport.
Tg 3: Bad 2.etg. Fallforhold: Det er målt 10mm motfall på gulv fra gulv ved dør til gang (høyeste gulvnivå) til gulv ved dusjkabinett. Tilstrekkelig fall på gulv må påregnes. Viser til side 9 i rapport. Kjøkken: Det er ikke etablert komfyrvakt. Se side 10 i rapport. Uinnredet loft: Overflater vegger/undertak: Det er registrert fuktmerker i undertak/taktro ved pipe. Det ble utført fuktmåling med pigg på dette området. Dette ble utført med fuktindikasjonsinstrument protimeter mms3. Målingen viser vektprosent over 20. Dette er ett pågående problem. Skjulte
skader kan ikke utelukkes. Skyldes svakheter med tettedetalj rundt pipe. Fukttilførsel må stoppes og eventuelle bakenforliggende skader må utbedres. Det er registrert spor etter treskadeinsekter i undertak/taktro og i bærende konstruksjoner på kaldtloftet. Grunnet forhøyede fuktverdier, kan ikke pågående aktivitet utelukkes. Befaring av skadedyrtekniker må påregnes. Det ble ikke målt forhøyede fuktverdier på områder ellers på kaldtloftet. Målingene ble utført i undertak/taktro og i bærende konstruksjoner på tilfeldige steder, som viser vektprosent under 16.
Etasjeskiller: Skjevhetsmåling. Merkbare skjevheter. Se side 14 i tilstandsrapport. Takgjennomføringer: Det er registrert utettheter/pågående lekkasje ved takgjennomføring til en pipe sett fra kaldtloft. Ukjent skadeomfang. Tiltak for å stoppe utettheter/pågående lekkasje og ytterligere undersøkelser for å avdekke skadeomfang må påregnes.

Bad ble renovert på 80-tallet. Gulv og vegger ble flislagt noe senere. Det er lagt nye rør i avløpsrørene for noen år siden. Er gammelt hus og noe skjevheter som naturlig. Tak bør byttes. Det ble lagt nye kurser/tavle i forbindelse med nytt kjøkken (Elektroentreprenøren).

Eier opplyser om følgende påkostninger: Nytt kjøkken for ca 13 år siden. Det er lagt nye rør i rørene til avløpsrør for et par år siden.

En særpreget sjarmerende i vakre omgivelser med nydelig utsikt utover byfjorden og koselig solrik hage. Eiendommens opprinnelse er antatt fra rundt 1750 tallet og er tilbygget/rehabilitert på begynnelsen av 80 tallet. Boligen går over to etasjer med noe "halvplan".
Hovedplan er innredet med gang, stue, mellomstue, Tv-stue, kjøkken og spisestue, toalettrom og mellomgang. Kjøkkenet er et lekkert rom med spiseplass og deler med åpen himling. Innredningen er i grå høyglans med integrert koketopp, 2 stekeovner, oppvaskmaskin, kjøleskap og fryser. Varmekabler i gulv. Flott peis i mellomstuen, her er det også en praktisk skyvedørsgarderobe. Toalettrom med servant, wc og varmekabler i gulv. ". etasje er innredet med gang, kott, 3 soverom, bad, vaskerom og garderoberom. Badet er utstyrt med dusjkabinett, toalett, servant i innredning og varmekabler i gulv. Utslagsvask og opplegg for vaskemaskin på vaskerom. Skyvedørsgarderobe på det ene soverommet. Utvendig bu for oppbevaring av ved, sykler osv.

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.

Ved og elektrisk. Varmekabler i vindfang, spisestue, kjøkken og toalettrom. Varmefolie på bad. Varmepumpe i stue. Peis i mellomstue.

Det foreligger ferdigattest for rehabilitering av bolig datert 04.11.1982

På eiendommen er det tinglyst følgende heftelser og rettigheter som følger eiendommens matrikkel ved overskjøting til ny hjemmelshaver:

4203/501/249:
18.07.1979 - Dokumentnr: 6058 - Best. om vann/kloakkledn.
Bestemmelse om veg
Rett for kommunen til å anlegge og vedlikeholde ledninger mv
Bestemmelse om trafostasjon/kiosk
Bestemmelse om adkomstrett
Med flere bestemmelser

(Rett til å legge vann/kloakkledninger, felles vei, stolpefester m.m. Skal brukes som helårsbolig, eiendommen skal rehabiliteres tilfredsstillende m.m Se vedlagte servitutt i salgsoppgaven.)

Eiendommen har ikke separat utleieenhet. Det vil normalt være anledning til utleie av hele eiendommen eller enkeltrom, såfremt utleiearealet er bygningsmessig godkjent for varig opphold og har forsvarlige radonnivåer. 

Sentralt beliggende på Tyholmen like ved Gjestehavna og byfjorden. Sjarmerende område bestående av eldre, bevaringsverdig trehusbebyggelse med nydelig arkitektur, brosteinsbelagte gater og unik historie. Her bor man midt i kjernen i vakre omgivelser med kort gangavstand til alle sentrums fasiliteter. Like utenfor døren finner man sommerrestaurant samt flytende utendørs svømmebasseng, og en flott liten badestrand. Eiendommen ligger i en bilfri gate med gode solforhold og har nydelig utsikt utover byfjorden.

Enten via Kittelsbukt eller Rådhusgaten. Se vedlagte kart.

Solrikt beliggende tomt med flott opparbeidet hage. Hagen er pent opparbeidet med staktittgjerde, smijernsgjerde, belegningsstein, bed og beplantninger.
Utebu og utearealet foran denne ligger utenfor tomtegrensen (på grunn tilhørende Arendal kommune).

Ingen tilhørende parkering til eiendommen. Eier leier i dag p-plass ved Sløyden.

Offentlig tilkoblet.

Eiendommen er regulert til boligformål. Planperiode: 2023-2033. Formål: Sentrumsformål
Hensynssone 570; bevaring kulturmiljø
Sefrakregistrert bygning.
Reguleringsplan: 2014r15, Tyholmen, vedtatt 11.10.1999. Boliger, bevaringsområde 660. Planer under arbeid. Kanaler i Arendal, ta kontakt med kommunen for ytterligere opplysninger.
Planer om avfallsanlegg ved gjestehavna.

Kommunale avgifter er kr 23381,- for inneværende år. I dette inngår gebyr for vann, avløp, renovasjon, eiendomsskatt og feiing/tilsyn.
Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk og avtaler.

I tillegg til kjøpesummen må kjøper betale:
- Dokumentavgift til staten, 2,5 % av kjøpesummen, samt 
- Tinglysingsgebyr for skjøte kr 585,-.
- Tinglysingsgebyr for kjøpers eventuelle panterettsdokumenter kr 585,- pr. stk.

Total kjøpesum inkl. gebyrer/avgifter og evt. øvrige kostnader ved kjøp til prisantydning: kr 6356000,-

I tillegg kommer valgfri Boligkjøperpakke hos Tryg Forsikring på kr. 15.050,-

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Sverre Geir Syvertsen

Etter avtale

Tyholmen velforening. Er frivillig, ca 200,- pr.år.

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring hos Anticimex. Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis.

Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som man mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Claims Handling AS behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Tryg. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer fri rettshjelpsdekning i 1 år, dvs at de behandler ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

For alle boligtyper, unntatt tomter, inneholder Boligkjøperpakken innboforsikring, renteforsikring - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende bolig – og flytteforsikring. I tillegg inneholder den husforsikring for alle hus og hytter forutsatt at eiendommen ikke har seksjonsnummer/andel (tilhører et sameie/borettslag).

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Les mer om forsikringen i informasjonsarket fra Tryg. Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside www.krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  

Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

 
For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.
Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.
Bud kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning.
Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.
Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.
Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Rett til fritt å velge megler
Valg av eiendomsmeglingsforetak skal være frivillig. Eiendomsmeglingsforetak kan ikke inngå oppdrag om eiendomsmegling dersom inngåelsen av oppdraget er satt som vilkår i avtale om annet enn eiendomsmegling, f.eks. tilbud om lån eller andre banktjenester, jf. Lov om eiendomsmegling § 6-3 (3)

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 1% av salgssummen inkl. eventuell fellesgjeld.
Tilrettelegging kr 10.900,-
Oppgjør: kr 6.000,-
Markedspakke: kr 19.900
Oppslag eiendomsregister: kr 2.500,-
Foto og komm.oppl. Kr 6000,- 
Megler har i tillegg krav på dekning av utlegg.

Oppdragsnummer 47-0139/23
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Arendal
NO 950 007 613 MVA
Oppdragets KR-kode KR47.23139

Sist oppdatert: 13. mai 2024 kl. 16:33