Konvallveien 32

Konvallveien 32, 1911 FLATEBY
Kommunenummer 3220, gårdsnummer 4, bruksnummer 150, ideell andel 1/1
Kommunenummer 3220, gårdsnummer 4, bruksnummer 151, ideell andel 1/1

Totalt bruksareal BRA: 302 kvm

BRA-i:
1. etasje 97 kvm: Stue, kjøkken, gang, bad og soverom.
Underetasje 113 kvm: Entré, to ganger, to boder, bad, vaskerom, to soverom (ett ikke omsøkt) og stue (ikke omsøkt).

BRA-e:
1. etasje 46 kvm: Garasje.
Underetasje 46 kvm: Boder.

Terrasse- og balkongareal (TBA):
1. etasje 76 kvm: Balkong (27 m²) og terrasse (49 m²).

Arealet med lav takhøyde (ALH) er ikke kvantifisert, men det er skråtak i 1. etasje med takhøyde målt til 2,10–3,14 meter i stue og 2,09–3,13 meter på soverom.
Det gjøres oppmerksom på at det ene soverommet og stuen i u.etg. ikke er omsøkt eller godkjent til varig opphold.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 16.02.2026 utført av Anticimex AS v/Henrik Huso.

Selger har fått utarbeidet en tilstandsrapport, dvs. en teknisk gjennomgang av boligen hvor eventuelle avvik, risiko for kjøper og prisoverslag for hva som bør gjøres av oppgradering, er skissert. Se særskilt TGIU (tilstandsgrad ikke undersøkt), samt TG2 og TG3 som viser hva som er boligens normale slitasje, alder og type, hva som er avvik fra dette og hva som bør/må utbedres. Rapporten og selgers egenerklæring er en del av salgsoppgaven og må leses nøye før bud inngis. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.  

Bygningen er iht. tilstandsrapport en halvpart av en tomannsbolig oppført i 1981. Bærende konstruksjoner er av lettklinkerblokker og trekonstruksjoner, med grunnmur i lettklinkerblokker og støpt gulv mot grunn. Etasjeskillere er av trekonstruksjoner. Ytterveggene er i trekonstruksjoner med stående og liggende trekledning. Yttertaket er en saltakskonstruksjon, tekket med takpapp fra ca. 2020 ifølge selger. Vinduer har karmer og rammer av tre fra byggeåret. Boligen har en entrédør med elektrisk kodelås, balkong-/terrassedør i tre fra 2008 og ukjent årstall, samt en skyvedør til balkong i tre fra byggeåret. Innvendig er det profilerte dører, dører med glassfelt og skyvedør. Til eiendommen hører også en frittstående garasje oppført i 1985.

Det gjøres spesielt oppmerksom på at følgende bygningsdeler er gitt Tilstandsgrad 3 (TG3) — Store eller alvorlige avvik:

Våtrom
- Bad 1.etasje - Helhetsvurdering: Støvkondens/heksesot er påvist ved spikre og i overganger mellom himling og vegg. Det er registrert riss/sprekk i flis ved dør. Lokalfallet i sluksonen er mindre enn anbefalt, og fallforholdet utenfor sluksonen vurderes ikke som tilstrekkelig for å lede eventuelt lekkasjevann til sluk. Det er ikke påvist tilstrekkelig oppkant ved dørterskel. Det vurderes at det ikke er benyttet vanntett sjikt på veggflatene. Tettesjiktet har en alder som tilsier svært usikker fremtidig funksjon. Overgangen mellom sluk og vanntett sjikt er uoversiktlig, og enkelte skruer i klemringen mangler. Utførelsen bærer ikke preg av å være faglig god. Vann- og avløpsrør har en alder som tilsier usikker fremtidig funksjon. Våtrommet har kun naturlig ventilasjon. Ved hulltaking i tilstøtende konstruksjon ble det ikke registrert forhøyet fuktnivå.
- Bad underetasje - Helhetsvurdering: Fallforhold i sluksonen kunne ikke vurderes tilfredsstillende på grunn av dusjkabinettets plassering. Det vurderes at det ikke er benyttet vanntett sjikt på gulv- og veggflater. Eventuelt tettesjikt har en alder som tilsier svært usikker fremtidig funksjon. Sluket kunne ikke undersøkes fullgodt grunnet dusjkabinettet. Vann- og avløpsrør har en alder som tilsier usikker fremtidig funksjon. Sluk under dusjkabinett er ikke lett tilgjengelig for rengjøring. Våtrommet har kun naturlig ventilasjon. Ved hulltaking i tilstøtende konstruksjon ble det ikke registrert forhøyet fuktnivå, men det ble påvist feil bruk av dampsperre i konstruksjonen.
- Vaskerom - Helhetsvurdering: Lokalfallet i sluksonen er mindre enn anbefalt, og fallforholdet utenfor sluksonen vurderes ikke som tilstrekkelig for å lede eventuelt lekkasjevann til sluk. Det er ikke påvist tilstrekkelig oppkant ved dørterskel. Vaskerommet har ikke fullverdig vanntett sjikt på gulv- og veggflater. Sluket mangler mulighet for innfesting av klemring på grunn av alder. Vann- og avløpsrør har en alder som tilsier usikker fremtidig funksjon. Våtrommet har kun naturlig ventilasjon. Ved hulltaking i tilstøtende konstruksjon ble det ikke registrert forhøyet fuktnivå.

Følgende bygningsdeler er gitt Tilstandsgrad 2 (TG2) — Avvik som kan kreve tiltak:

Kjøkken - 1.etasje
- Vannrør: Vannrør av kobber har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker.
- Ventilasjon: Ventilasjonen vurderes som utilstrekkelig.
- Innredning: Det er registrert stedvis riss i porselenet til oppvaskkum.

Tekniske anlegg
- Vannrør (utover det som nevnes under andre sjekkpunkter): Boligens vannrør av kobber har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker.
- Innvendig stakeluke: Innvendig stakeluke er ikke påvist, og det er derfor ukjent om dette er etablert.
- Varmtvannsbereder: På bakgrunn av berederens alder vurderes det at fremtidig funksjon er usikker.
- Varmepumper: Det er ukjent når varmepumpen sist fikk service.

Rom under terreng - Underetasje
- Kontroll i lukkede konstruksjoner: Ved hulltaking i utlektet veggkonstruksjon ble det ikke registrert forhøyet fuktnivå. Det er observert dampsperre i veggkonstruksjonen, en løsning som erfaringsmessig gir økt risiko for fuktproblemer.

Loft - innredet - 1.etasje
- Ventilasjon: Ventilasjonen vurderes som utilstrekkelig.
- Konstruksjonsoppbygging: Etasjens skråtak er en lukket konstruksjon, som erfaringsmessig betraktes som en fuktrisikokonstruksjon. Det er ikke observert symptomer på fuktskader.

Yttervegger inkl. fasader
- Gnagersikring: Det er ikke montert tilstrekkelig gnagersikring bak ytterkledningen. Det er ikke registrert tegn på problemer med gnagere.

Vinduer og ytterdører
- Vinduer og omramming: Et punktert vindu er registrert på kjøkken. Enkelte vinduer viser begynnende tegn til slitasje på overflatebehandling og har en alder der fremtidig funksjon vurderes som usikker.
- Ytterdører og omramming: Skyvedøren til balkong går tregt i sporet.

Yttertak
- Inspeksjonsmulighet: Taket er ikke fysisk inspisert grunnet is og snø.
- Tekking (med tilhørende beslag): Taktekkingen er ikke fysisk undersøkt og kun vurdert på bakgrunn av informasjon fra selger. Utførelse og tilstand vurderes som usikker.
- Fagmessig utførelse: Det foreligger lite informasjon om yttertaket, og det er ikke kjent om utførelsen er gjort av fagkyndige.

Grunnmur, fundament
- Grunnmur og fundament: Deler av grunnmuren er ikke tilgjengelig for undersøkelser. Det registreres enkelte riss/sprekker i grunnmuren ved entré.

Drenering
- Alder: Dreneringen har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker.
- Fuktsikring av grunnmur: Grunnmurens utvendige fuktsperre er ikke avsluttet med beslag/topplist.

Stikkledninger og tanker
- Utvendige vannledninger: Utvendige vannledninger er vurdert til å ha en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker.
- Utvendige avløpsledninger: Utvendige avløpsrør er vurdert til å ha en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker.

Andre byggverk - Garasje
- Innvendige forhold: Det observeres stedvis tegn til sprekker/riss i veggflater i underetasjen.

Følgende bygningsdeler er ikke undersøkt (TGIU):

Yttertak
- Takkonstruksjon: Ventilasjonen av takkonstruksjonen kan ikke kartlegges og undersøkes fra innsiden, noe som skaper usikkerhet om funksjonen.
- Undertak (inkluderer sløyfer, lekter og innfestninger): Ikke undersøkt grunnet snø og is, samt manglende inspeksjonsmulighet.
- Vannbord, vindskier, gesimskasser og lignende: Ikke fysisk inspisert grunnet is og snø.
- Takrenner og utvendige nedløp: Ikke fysisk inspisert grunnet is og snø.
- Takgjennomføringer (takhatter o.l.): Ikke fysisk inspisert grunnet is og snø.
- Skorsteiner (over tak): Ikke fysisk inspisert grunnet is og snø.

Terrasse / platting
- Tilstand på rekkverk og overflatematerialer: Overflater på terrassen er ikke mulig å undersøke grunnet snø/is på befaringstidspunktet.
- Konstruksjon og fundamenter: Fundamentene var ikke tilgjengelige for undersøkelser grunnet snø/is og manglende inspeksjonsmulighet.

Drenering
- Terrengfall fra grunnmur: Deler av terrengfallet kan ikke undersøkes på tilstrekkelig måte grunnet plassering av terrasse.

Andre byggverk - Garasje
- Yttertak og takkonstruksjon: Taket er ikke fysisk inspisert grunnet is og snø.

Helse, miljø og sikkerhet

Innvendige trapper
- Rekkverk og håndløper: Trappen har kun stedvis håndløper på begge sider. Det er åpninger i rekkverket og i trappen på mer enn 0,10 meter. Trappen oppfyller ikke dagens krav til sikkerhet.

Balkonger
- Rekkverkshøyde og lysåpninger: Rekkverkshøyden er under 1,0 meter. Rekkverket har horisontale åpninger større enn 5 cm og er ikke utformet for å forhindre klatring. Balkongen oppfyller ikke dagens krav til sikkerhet.

Terrasse / platting
- Rekkverkshøyde og lysåpninger: Rekkverkshøyden er under 1,0 meter. Rekkverket oppfyller ikke dagens krav til sikkerhet.

Utvendig trapp
- Rekkverkshøyde og lysåpninger: Tilliggende mur danner rekkverket til trappen, og rekkverkshøyden er under 1,0 meter. Trappen oppfyller ikke dagens krav til sikkerhet.

Ovennevnte er kun et utdrag fra rapporten. Se supplerende tekst i tilstandsrapporten for mer informasjon.

Selger opplyser at det har vært mus i kjøkkenbenken. Det tas derfor spesifikt forbehold om mus i husets konstruksjon ettersom selger har opplevd dette tidligere. Det er en risiko for at mus kan komme inn i veggene, noe som kan medføre ekstra kostnader ved oppussing/sanering. Dette må i så tilfelle bekostes av kjøper.

Kjøper overtar ansvar og risiko for alle ovennevnte forhold.

Følgende moderniseringer er foretatt de senere år:

2024:
- Montering av EL-bil lader og utbedring av sikringsskap i garasjen, utført av Lux elektro AS. Dokumentasjon foreligger.

2020:
- Tekking av yttertak med takpapp.

2008:
- Utskifting av balkong-/terrassedør.

1985:
- Tilbygg til boligen.
- Garasje oppført.

Ukjent årstall:
- Installert varmepumpe.

Denne halvparten av en tomannsbolig strekker seg over to plan og byr på en innholdsrik og fleksibel planløsning. Hovedetasjen er preget av store vindusflater og skråtak som gir en luftig atmosfære, med utgang til både en stor terrasse og en balkong med utsikt. Underetasjen har egen inngang og flere rom som gir mange muligheter.

Entré og gang:
Boligens hovedinngang er i underetasjen. Her kommer du inn i en entré som leder videre til en romslig gang med flislagt gulv. Gangen fungerer som et knutepunkt i etasjen og gir tilgang til to soverom, bad, vaskerom og en kjellerstue. Herfra fører også trappen opp til hovedetasjen.

Kjellerstue:
I underetasjen er det et stort, innredet rom med åpen peis. Rommet er i dag innredet som en kjellerstue. Det gjøres oppmerksom på at bruken av rommet som kjellerstue er en søknadspliktig bruksendring som ikke er dokumentert godkjent.

To soverom:
Underetasjen inneholder to soverom av god størrelse. Rommene har overflater som laminat og fliser på gulv, og vegger med panel, malte flater og tapet. Innerdører er profilerte og med glassfelter.
Det gjøres oppmerksom på at det minste soverommet er en søknadspliktig bruksendring som ikke er dokumentert godkjent.
Det største soverommet er opprinnelig to soverom som er slått sammen til ett stort.

Bad i underetasje:
Badet er fra byggeåret og har gulvvarme. Rommet er utstyrt med en vegghengt servantinnredning med skap, speil og overlys, et gulvstående toalett og et dusjkabinett. Overflatene består av en epoxi-lignende overflate på gulvet, og panel på vegger og i himling.

Vaskerom:
Vaskerommet er fra byggeåret og er et praktisk rom med malt betonggulv, malte veggflater og panelbord i himlingen. Her er det opplegg for vaskemaskin og plassering for varmtvannsbereder.

Stue:
I hovedetasjen finner du en romslig og luftig stue med skråtak, som gir en takhøyde på opptil 3,14 meter. Store vindusflater slipper inn rikelig med lys og rammer inn utsikten. Rommet har en peisovn med glassdør som gir ekstra varme og hygge. Fra stuen er det direkte utgang til en stor balkong.

Balkong:
Fra stuen er det utgang til en balkong på 27 m². Her er det god plass til utemøbler, og den overbygde delen gjør at uteplassen kan nytes uavhengig av været.

Kjøkken:
Kjøkkenet har en innredning med profilerte fronter og laminatbenkeplate. Av hvitevarer er det integrert komfyr og mikrobølgeovn i høyskap, oppvaskmaskin i benk og en nedfelt platetopp. I tillegg er det et frittstående kjøleskap og en vegghengt ventilator. Rommet har god plass til en stor spisegruppe, og herfra er det direkte utgang til terrassen. Ny komfyr kjøpt i desember 2025.

Terrasse:
Fra kjøkkenet er det utgang til en stor terrasse på 49 m². Dette er en usjenert og romslig uteplass med god plass til både sittegrupper og grill.

Soverom:
Hovedetasjen har et soverom med skråtak og en takhøyde på opptil 3,13 meter. Fra dette rommet er det også utgang til balkongen.

Bad i 1. etasje:
Badet i hovedetasjen er fra byggeåret og har flislagt gulv med gulvvarme. Rommet er innredet med en gulvstående servantinnredning, speil med overlys, et gulvstående baderomsmøbel og et gulvstående toalett. Veggene har en kombinasjon av brystpanel, fliser og tapet.

Overflater:
Gulvoverflater: Laminat, parkett, fliser, epoxi-lignende overflate, malt betonggulv.
Vegger: Malt panel, malte flater, tapet, brystpanel, fliser.
Himling: Malt panel, panelbord.

Lagring:
Boligen har rikelig med lagringsplass. I underetasjen er det to innvendige boder. I tillegg kommer en stor, frittstående dobbelgarasje på 46 m² med en full underetasje på ytterligere 46 m² som inneholder boder. Dette gir svært gode lagringsmuligheter.

For beskrivelse av tilstandsgrad (TG) 2 og 3, se punktet Byggemåte i salgsoppgaven.

Interessenter oppfordres spesielt til å undersøke disse forholdene som er gitt TG2 og 3 nærmere, da gitte tilstandsgrader her er et konkret uttrykk for alder/slitasje/ødeleggelser/konsekvenser som innebærer kostnader til utbedring. Kjøper må innta disse vurderingene og medfølgende utbedringskostnader i sin kjøpsbeslutning, jf. avhl. § 3-10. Det samme gjelder eventuelt andre opplysninger om kjente risikofaktorer, som for eksempel ufaglært arbeid, begrenset kontroll av det elektriske anlegget og opplysninger fra selgers egenerklæringsskjema.

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.

Boligen varmes opp med elektrisitet, vedfyring og varmepumpe. Det er varmepumpe i trapp. Gulvvarme finnes på bad i 1. etasje og på bad i underetasje. Videre er det peisovn med glassdør i stue 1. etasje, åpen peis i stue underetasje og peisovn med glassdør i gang underetasje.
Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med. 

Det er utstedt midlertidig brukstillatelse for "Nybygg 2-mannsbolig, leilighet i venstre del" datert 06.04.1982. I tillatelsen er det anført at det gjenstår en del mindre vesentlige mangler ved bygget i tilknytning til avsluttende arbeid. Frist for ferdigstillelse var satt til 01.04.1983. Det foreligger ikke ferdigattest. Dokumentet kan fås ved henvendelse til megler.

Det foreligger i tillegg følgende dokumentasjon i kommunens arkiv:
- Byggetillatelse for oppføring av garasje, datert 02.05.1985. Det er gitt på vilkår at byggets endelige plassering i terrenget skal påvises av oppmålingsvesenet. Det er ikke utstedt ferdigattest for garasjen.
- Melding om mindre byggearbeider, datert 08.08.1989.
Disse kan fås ved henvendelse til megler.

Det foreligger godkjente og byggemeldte tegninger for boligen datert 1981-1982 og for garasjen datert 1985.

Det gjøres oppmerksom på at det er foretatt endringer i dagens planløsning som avviker fra de godkjente tegningene.
1.etg.:
- badet utvidet inn i bod, og det er satt inn lettvegg mellom spisestue og stue.
U.etg.:
- det er etablert et soverom i deler av gang og vaskerom.
- stuen er innredet i disponibelt rom for boder.
- det er delt inn med to ekstra boder og en gang i areal disponibelt for boder.
- to soverom slått sammen til ett stort.

Etter boligen ble tilbygget med større terrasse mot vest, ble samtidig inngangspartiet til u.etg. innbygget.

Stue i u.etg. og det ene soverommet er er opprinnelig byggemeldt som vaskerom og disponibelt areal for boder, og er ikke godkjent til varig opphold.
Innredning av rommene til bruk for varig opphold er ikke bruksendret/omsøkt og er heller ikke godkjent av kommunen.
Konsekvensen ved søknad kan være at rommet ikke godkjennes som varig opphold og at rommet da må brukes som bod/midlertidig oppbevaring. 

Det gjøres oppmerksom på at det ikke lenger utstedes ferdigattest på tiltak det er søkt om før 1998 jf. plan- og bygningsloven § 21-10. Kommunen vil ikke kreve ferdigattest for disse tiltakene og vil avvise eventuelle søknader. Bestemmelsen innebærer ikke at tiltak med manglende søknad blir lovlige, men at man ikke trenger å avslutte gamle byggesaker. Normalt sett kreves ferdigattest for alle søknadspliktige tiltak som gjøres etter plan- og bygningsloven.

Kjøper overtar alt ansvar, kostnad og risiko for dette videre.

Eiendommen overdras fri for pengeheftelser.

Det er tinglyst følgende servitutter på eiendommen.
Dagboknr 4596, tinglyst 05.06.1981, type heftelse: Best om garasje/parkering, samt bestemmelse om bebyggelse.
Eier er ansvarlig for deltakelse i bygging og finansiering av felles garasjeanlegg i den grad dette er innregulert i vedkommende boligfelt, samt for det framtidige vedlikehold av anlegget med tilhørende tomt, Garasjer skal bygges i et antall av 1 stk. pr. hus på den dertil regulerte tomt.

Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få prioritet etter ovennevnte heftelser og servitutter. 

Eiendommen har ikke separat utleieenhet. Det vil normalt være anledning til utleie av hele eiendommen eller enkeltrom, såfremt utleiearealet er bygningsmessig godkjent for varig opphold og har forsvarlige radonnivåer. 

Eiendommen ligger sentralt til like ved Hauglia Skole i Flateby. Fra boligen er det kort gangavstand til butikk, apotek og bussholdeplass.
Boligen ligger i et populært og meget barnevennlig boligområde, og i nærmiljøet finnes det lekeplasser, kunstgressbaner, flerbrukshall med kunstgress og håndballdekke.

Shopping/servicetilbud:
Dagligvarehandelen kan gjøres på Coop Extra kun 6 minutters gange unna.

Fritid:
Enebakk IF har et bredt tilbud av aktiviteter for både store og små.
Flerbrukshallen som ligger 5 min. unna med bil blir hyppig brukt rundt alle årstider. På utsiden av hallen befinner det seg en en liten stadion med kunstgress.
Om vinteren kan man benytte seg av alpinanlegget og lysløypen som drar seg innover i Østmarka.

Offentlig kommunikasjon:
Området har god offentlig kommunikasjon via buss, hvorav busstoppet Bjerke ligger ca 300 m unna.
I rush-tiden går bussene hvert 10. minutt og deretter hvert 30. minutt til Lillestrøm. Det finnes egne skolebusser til og fra barneskolene og ungdomsskolen.

Avstand med bil:
Lillestrøm: ca. 20 min
Oslo: ca. 40 min
Gardermoen: ca. 50 min.

Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger.

Hauglia skole (1-4 kl.)
Stranden skole (5-7 kl.)
Kirkebygden barne- og ungdomsskole (1-10 kl.)
Rælingen videregående skole
Strømmen videregående skole

Hauglia barnehage (1-5 år)
Bergskaug Fus barnehage (1-5 år)
Flateby barnehage (1-5 år)

Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør, og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen for oppdatert informasjon.

Eiet tomt på 563 m² + 210 m². Tomtene er opparbeidet med blant annet asfaltert innkjørsel, belegningsstein, plenarealer og diverse beplantning.

Eiendommen består av to gnr og bnr (Gnr 4, bnr 150 +151).

Eiendommen har en frittstående dobbelgarasje på 92 m² med garasjeplass i første etasje og boder i underetasjen. I tillegg er det asfaltert innkjørsel med biloppstillingsplass. Garasjen er utstyrt med elbillader.

Eiendommen er tilknyttet offentlig vei og avløp.
Eiendommen er ikke tilkoblet offentlig vannforsyning, men er tilkoblet Flateby vannverk (privat andelsvannverk).
Alle eiendommer som er tilknyttet offentlig vann og avløp har private stikkledninger, som vedlikeholdes for eiers egen regning.
For ytterligere opplysninger om de private stikkledningene tar man kontakt med kommunen.

Eiendommen er omfattet av reguleringsplan 322B, "Flateby III Begbyggelsesplan (A, H og I)", vedtatt 14.02.1980. Av eiendommens totale areal er 545 m² regulert til frittliggende småhusbebyggelse, 17 m² til kjørevei og 1 m² til felles grøntareal.

Eiendommen omfattes av "KOMMUNEPLANENS AREALDEL 2015-2027" (plan-ID 20151000), vedtatt 07.09.2015. Arealbruken er i planen avsatt til boligbebyggelse, nåværende (feltnavn BF10). I henhold til kommuneplanens bestemmelser § 1.2 er reguleringsplaner vedtatt før kommuneplanen fortsatt gjeldende.

Det er igangsatt planarbeid for en ny kommuneplan, "Kommuneplanens arealdel 2026-2038" (plan-ID 20261000).

Det gjøres oppmerksom på at en liten kant av garasjen går over tomtegrensen mot nabo i nord (gnr 4, bnr 152).

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Kommunale avgifter inkluderer avløp, renovasjon og feiing/branntilsyn.

Kommunale avgifter for 2026:
- Avløp: kr 11 361,-
- Renovasjon: kr 5 152,-
- Feiing og branntilsyn: kr 567,-
Totalt: kr 17 080,-

Eiendommen er tilknyttet privat vannverk. Kostnader til vann kommer i tillegg til de kommunale avgiftene.
Det er en fast årsavgift på kr 3 652,- pr år. I tillegg kommer det kr 14,38 pr m3 i forbruksgebyr for forbruk under 200 m3 pr år og kr 20,47 pr m3 for det som overstiger 200m3 pr år.
Boligen har installert vannmåler.

Andre løpende kostnader oppgitt av selger:
- Strømforbruk: ca. 24 000 kWh, tilsvarende ca. kr 30 000,- per år. Det er tegnet en Norgespris-avtale.
- Forsikring: kr 14 060,- per år hos Gjensidige.
- TV/Internett: kr 1 000,- per måned via Atliboks.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk og avtaler.

Ved hjelp av skatteetatens boligkalkulator er boligens formuesverdi beregnet til kr 1 453 201,- for fjoråret når boligen benyttes som primærbolig.

Formuesverdien er en gitt prosent av den beregnede markedsverdien. Beregnet markedsverdi er basert på Statistisk sentralbyrå (SSB) sine opplysninger om omsatte boliger. I beregningen tas det hensyn til boligens beliggenhet, areal, byggeår og boligtype.  
Det er eier av boligen som fastsetter formuesverdien, jf. skatteforvaltningsloven § 9-1 første ledd, men skattemyndighetene kan kontrollere at verdien er satt riktig.

Fra 2026 har Stortinget vedtatt en oppdatert modell for beregning av formuesverdi for primærbolig, så avvik kan forekomme.

For mer informasjon se skatteetaten.no 

4 490 000,00 Prisantydning

Omkostninger

112 250,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
19 900,00  Gjensidige Boligkjøperpakke (valgfri)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
545,00  Tinglysing skjøte
--------------------------------------------------------
133 240,00 Omkostninger totalt

--------------------------------------------------------
4 623 240,00 Totalpris inkl. omkostninger

--------------------------------------------------------

Totalpris inkl. omkostninger forutsetter kjøp til prisantydning.
Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer.

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos Trøgstad Sparebank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad.

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Lars Fredrik Aas

Eiendommen garasjen står på regnes som en ubebygd tomt. For at eiendommen skal kunne overskjøtes, må kjøper signere på egenerklæring om konsesjonsfrihet.
Erklæringen må godkjennes av kommunen før eiendommen kan overskjøtes til kjøper.

Etter nærmere avtale.

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige.  
Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. 

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.

Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.

Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 1,25 % av salgssummen inkl. eventuell fellesgjeld. Minimumsprovisjon er kr 60 000,-

Vederlag:
Overtagelse / Første visning gratis, deretter kr 3 000,- pr stk
Kontroll av hjemmel og heftelser  kr 3 900,-
Markedsføringspakke  kr 29 900,-
Oppgjør  kr 8 900,-
Tilrettelegging  kr 19 900,-

Utlegg:
Innhenting av offentlig opplysninger  kr 6 767,-
Tinglysing sikring  kr 545,-

Andre utgifter:
AX tilstandsrapport rekkehus/tomannsbolig  kr 17 500,-
Foto  kr 5 500,-

Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester;
• I forbindelse med forberedelse av salget, innhenter vi informasjon om eiendommen hovedsakelig fra vår samarbeidspartner Amibita.
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i Bomega AS som tilbyr den digitale annonseringsplattformen Hjem.

Oppdragsnummer 60-0020/26
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Lillestrøm
Adolph Tidemands gate 38, 2000, LILLESTRØM
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR60.2620

Sist oppdatert: 23. februar 2026 kl. 12:46