Valle allé 7

Valle allé 7, 4980 GJERSTAD
Kommunenummer 4211, gårdsnummer 28, bruksnummer 144, ideell andel 1/1
Kommunenummer 4211, gårdsnummer 28, bruksnummer 148, ideell andel 1/1

Totalt bruksareal BRA: 138 kvm

BRA-i:
Enebolig:
1. etasje 90 kvm: Vindfang, gang, bad, stue/kjøkken, to soverom, vaskerom og integrert garasje.

BRA-e:
Garasje:
48 kvm: Dobbel garasje.

Åpent areal:
Ute: 34 kvm: TBA.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 16.06.2025 utført av Anticimex v/Halvard Grina.

Selger har fått utarbeidet en tilstandsrapport, dvs. en teknisk gjennomgang av boligen hvor eventuelle avvik, risiko for kjøper og prisoverslag for hva som bør gjøres av oppgradering, er skissert. Se særskilt TGIU (tilstandsgrad ikke undersøkt), samt TG2 og TG3 som viser hva som er boligens normale slitasje, alder og type, hva som er avvik fra dette og hva som bør/må utbedres. Rapporten og selgers egenerklæring er en del av salgsoppgaven og må leses nøye før bud inngis. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.  
Bygningen er iht. tilstandsrapporten oppført i tre. Les forøvrig mer om byggemåte og den tekniske tilstanden i rapporten.

Følgende prosentfordeling følger av takstmanns vurderinger i tilstandsrapporten:
80% - I orden (TG1)
13% - Alder, slitasje, skader mv. (TG 2)
0% - Strakstiltak nødvendig (TG3)
7% - Ikke undersøkt (TGIU)

Under her oppsummeres punkter i tilstandsrapporten, men alt av tekst rundt punktene kan finnes i selve rapporten som er vedlagt salgsoppgaven.
Bad: Mangler tilluftsspalte og ikke etablert fall på gulvet. Se s. 8.
Vaskerom: Fall på gulv er tilnærmet flatt. Se s. 9.
Loft, uinnredet: Stedvis registrert fuktmerker og svertesopp på undertaksplater (enkelte områder), gjelder ikke i trekonstruksjoner. Kan skyldes oppvarming av garasjedel i kald årstid f.eks, eller stamme fra byggeår. Se takstmanns tips og mer info på s. 10.
VVS: Det er utført jevnlig service på varmepumpen, men den har en alder som tilsier at usikker restlevetid. Se s. 11.
Kledning: Luftespalte bak kledning er stedvis blokkert av plater på grunnmur, det er ikke registrert skader, men lufting bør etableres. Se s. 12.
Terrasser: Det er ikke etablert rekkverk - Det understrekes at selger har dette klart til deler av terrassen, som medfølger handelen.
Frittstående garasje: Det er registrert enkelte sprekker i gulv, kan skyldes setninger. Se s. 14.

Selger har fylt ut egenerklæringsskjema som er vedlagt salgsoppgaven i sin helhet. Interesserte må lese vedlegg før bud inngis. Kort oppsummert:
- Robotklipperen går litt over egen plen.
- Service på vannpumpen ble gjort i 2025.
- Småriss på gulv i garasjen.
- Sukkermaur kom inn en gang, borte nå.
- Har aldri vært på loftet over garasjen selv.
- Ny terrassedekke over eldre terrasse lagt selv i 2025.
- Mønepanner er ikke spikret fast, usikker på om det skal spikres.

Eier har gjort følgende påkostninger:
- Service på vannpumpa til brønnen, inkludert byttet en del til denne gjennom firma.
- Malt hele huset ute og de fleste rom inne.
- Ny terrassedekke over eldre terrasse ble lagt i 2025
- Vedlikeholdsfritt rekkverk (ikke montert) til deler av terrassen er kjøpt inn og følger med.

Følgende hvitevarer medfølger: Vaskemaskin, fryseboks, kjøleskap (full kjøl), komfyr og en eldre oppvaskmaskin. Alle hvitevarer er kjøpt inn høsten 2024 med unntak av oppvaskmaskinen.

Det meste av møbler og inventar følger med, det nevnes bl.a. vedlikeholdsfritt rekkverk til deler av terrassen, sovesofa i stua, seng, pult og mer. Unntaket er personlige eiendeler og noe løsøre som ikke medfølger, samt eldre benk på kjøkken og noen mindre ting/møbler. Alt som følger med i handelen, følger med mot enkel utvask/grovrengjøring av innvendige flater i huset. Tingene overtas i den stand de er.

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.

Oppvarming med vedfyring, varmepumpe og panelovn. Elektrisk gulvvarme på bad.

Det foreligger ferdigattest for "Ny bolig på Valle" datert 28.09.2006. Denne kan fås ved henvendelse til megler.
Tegninger megler har mottatt fra kommunen ser ut til å samsvare med dagens løsninger. Tegning er datert 12.12.2005.

Ferdigattesten omfatter ikke garasjen. Det foreligger tegning av garasje datert 11.05.2010. Garasjen er registrert i matrikkelen med ca. 49 kvm.

Kjøper overtar eiendommen slik den framstår på visning.

På eiendommen er det tinglyst følgende heftelser og rettigheter som følger eiendommens matrikkel ved overskjøting til ny hjemmelshaver:

4211/28/144:
18.01.2006 - Dokumentnr: 113956 - Bestemmelse om veg
Rettighet hefter i: Knr:4211 Gnr:28 Bnr:8
Bestemmelse om vann og kloakkledning
Meglers kommentar: Gnr. 28, bnr. 144 (denne eiendommen) har tinglyst rett til vei, vann og avløpsnett fra gnr. 28, bnr. 8 i Gjerstad kommune.

Eiendommen overdras fri for pengeheftelser.

Eiendommen har ikke separat utleieenhet. Det vil normalt være anledning til utleie av hele eiendommen eller enkeltrom, såfremt utleiearealet er bygningsmessig godkjent for varig opphold og har forsvarlige radonnivåer.

Eier deler i dag søppeldunker med nabo. Det er opp til ny eier å gå i dialog med nabo om videre ordning dersom det er ønskelig. Standard renovasjonsabonnement er lagt til i kostnadsoversikt under "økonomi".

Det er fylt ut en enkel energiattest. Med forbehold om feil i denne.

Valle Allé 7 er en nydelig beliggende eiendom med enebolig og stor garasje i Gjerstad kommune. Her har man Lundvatn/Lundvann i utsikten, samt tretopphyttene på andre siden av vannet og magiske solforhold. Gjerstad kommune byr på et stort spekter av frilufts-og fritidsaktiviteter. Kommunen grenser til Telemark og ligger Øst i Agder. Gjerstad har man fantastisk natur med skog og heier og ved Lundvann kan man padle eller ro båten i blikkstille vann. Det finnes også flere bademuligheter i Lundvann og andre vann i nærområdet. Det er flere flotte turløyper, og skiløyper kjøres opp rundt Kleivvan i sesong. Her kan man gå milevis til fots eller på ski, eller ta med barna på en enklere løype. Eikelandsskog har et stort løypenett for de turglade, alternativt kan man kjøre ca. 17 minutter oppover til Telemark for en topptur på Havrefjell hvor det også kjøres opp ytterligere skiløyper i sesong. Det er populært å både fiske og jakte i skogen.

Eiendommen ligger ca. 16 minutter fra Brokelandsheia og E18. På Brokelandsheia er det alt fra Dyrehage, vinmonopol, matbutikker, frisør, apotek, McDonalds og Burger King for å nevne noe. Det er mange forskjellige forhandlere og et meget populært sted å ta seg en tur for å få noen gode dealer på den kjente Sparbutikken.

Ønsker man å nyte litt Sørlandsidyll tar det knappe 40 minutter å kjøre til Tvedestrand eller Risør sentrum. Sørlandsbyene byr på vakre sandstrender, krabbefiske, skjærgårdsturer, is og kos kort fortalt. I Tvedestrand finner man også Nes Verk hvor det er en av landets flotteste golfparker med 18 og 9-hullsbaner blant annet. Ønsker man å ta turen til Dyreparken i Kristiansand kan man nå denne på ca. 1 time og 20 min i bil.

Se kart eller kontakt megler for veibeskrivelse.

Tjenester:
Coop Prix Gjerstad: 8 min med bil
Atletix Vegårshei: 28 min med bil

Offentlig transport:
Øvre Røed busstopp: 4.6 km
Gjerstad stasjon: 9.3 km
Kjevik flyplass: 1 t 34 min med bil

Barnehage:
Visedal barnehage avd. Alvheim: 7.4 km

Skole:
Abel skole (1-10 kl.): 22.5 km
Risør videregående skole: 40.6 km
Tvedestrand videregående skole: 45.3 km

Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør, og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen/bydelsadministrasjonen for oppdatert informasjon.

Tomten består av to parseller. Det er gårdsnummer 28, bruksnummer 144 (1.404 kvm) og gårdsnummer 28, bruksnummer 148 (649 kvm). Totalt er det hele 2.053 kvm som tilhører. Tomten består av flat og fin tomt med plen, samt gruset innkjørsel/tun.

Det er god plass til parkering på egen tomt, eller i dobbel garasje på egen tomt. Det er også integrert garasje i huset. Motoren til El-porten på integrert garasje fungerer ikke i dag, ny eier må selv fikse den eventuelt.

Eiendommen har adkomst via privat vei med felles vedlikeholdsansvar. Det må påregnes brøyting av eget tun, samt litt spleis på ellers vedlikehold av den private veien sammen med naboer.

Eiendommen har privat septiktank. Kommunen har en generell hjemmel til å kreve at eiendommer med privat septiktank kobler seg til det offentlige avløpsnettet, men det er lite sannsynlig i dette området da det er langt til nærmeste ledningsnett. Kommunen kan også kreve oppdateringer av private avløpsanlegg dersom de ikke oppfyller krav til dette i eventuelle nye vedtak. Kontakt megler for ytterligere informasjon.

Eiendommen har privat brønn som vannkilde. Brønnen er av eldre dato (1980) og har ukjent utførelse og opprinnelse. Det er tidligere opplyst (ved forrige salg) at det er mer enn nok tilsig til to husstander fra brønnen, den deles med nabo i Valle Allé 6 - og står på grunnen til nabo i Valle Allé 14. Brønnen er i forbindelse med salget ikke undersøkt og det er ikke tatt vannprøver selger bekjent. Det tas forbehold om vannkvalitet og brønnens tilstand. Ved eventuelt behov for vedlikehold/vask og lignende så gjennomføres dette normalt i samarbeid med nabo.

Området er avsatt til eksisterende boligbebyggelse, samt LNF i front mot innsjøen i dagens kommuneplan. Området er uregulert.

I årlige kommunale avgifter må følgende påregnes:
Renovasjon kr. 4.800,-
Slamtømming kr. 1.500,-
Feiing/tilsyn kr. 355,-
Eiendomsskatt kr. 3.334,-
Privat vann/avløp.

Kommunale avgifter er kr 9.989,- for 2025. I dette inngår gebyr for vann, avløp, renovasjon, eiendomsskatt og feiing/tilsyn.

Andre kostnader som kan påregnes:
Boligen er tilknyttet fiber fra Altibox. Ny eier må tegne eget abonnement.
Veiavgift/brøyting var kr. 2.912 for vinter 24/25.
Strømforbruk er ikke kjent.
Service på privat vannanlegg.
Forsikring.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk og avtaler.

Formuesverdi for 2023 var kr 367 872,- ifølge skatteetaten. Beløpet forutsetter at eier bor fast i boligen (primærbolig).

Ved eventuell øvrig bruk av eiendommen (f.eks. fritidsbolig, pendlerbolig, utleieobjekt) var formuesverdien for 2023 kr 1 471 487,-.

Formuesverdien justeres normalt årlig. Se skatteetaten.no for mer informasjon om fastsettelse av formuesverdien.

2 250 000,00 Prisantydning

Omkostninger

56 250,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
545,00  Tinglysing skjøte
19 900,00  Tryg Boligkjøperpakke (valgfri)
--------------------------------------------------------
77 240,00 Omkostninger totalt

--------------------------------------------------------
2 327 240,00 Totalpris inkl. omkostninger

--------------------------------------------------------

Totalpris inkl. omkostninger forutsetter kjøp til prisantydning.
Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer.

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Birgitte Olsen

Etter nærmere avtale.

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring hos Anticimex. Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis.

Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som man mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Claims Handling AS behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Tryg. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger.

For alle boligtyper, unntatt tomter, inneholder Boligkjøperpakken innboforsikring, renteforsikring (unntatt fritidsbolig) - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig – og flytteforsikring. I tillegg inneholder den husforsikring for alle hus og hytter forutsatt at eiendommen ikke har seksjonsnummer/andel (tilhører et sameie/borettslag).

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Les mer om forsikringen i informasjonsarket fra Tryg. Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres av Tryg.

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperforsikring.

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside www.krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.
Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning.
Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.
Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.
Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 2,29% av salgssummen inkl. eventuell fellesgjeld. Minimumsprovisjon: kr 50 000,-
Tilrettelegging fra kr 9.900,-
Oppgjør: kr 7.500,-
Markedspakke: kr 26.900,-
Visninger: kr 2.000,- pr. visning
Oppslag eiendomsregister: kr 2.900,-

Megler har i tillegg krav på dekning av utlegg.

Oppdragsnummer 47-0110/25
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Arendal
Kystveien 14, 4841, ARENDAL
950007613
Oppdragets KR-kode KR47.25110

Sist oppdatert: 27. juni 2025 kl. 14:57