Sigurd Johannesens vei 4B

Sigurd Johannesens vei 4B, 1163 OSLO
Kommunenummer 301, gårdsnummer 158, bruksnummer 841, ideell andel 1/1

Totalt bruksareal BRA: 244 kvm

BRA-i:
Underetasje 102 kvm: To ganger, fire boder, bad, vaskerom/kjøkken, kjellerstue og rom benyttet som soverom (ikke godkjent for varig opphold).
1. etasje 107 kvm: Entré, bad, stue, kjøkken og tre soverom.

BRA-e:
Garasje 35 kvm.

TBA (terrasse- og balkongareal):
1. etasje 49 kvm: Terrasse oppmålt til 10 kvm og markterrasse oppmålt til 39 kvm.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 05.10.2026 utført av Anticimex AS v/Ståle Gran Skøien. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Selger har innhentet en tilstandsrapport av boligen. Avvik klassifiseres med tilstandsgrader (TGIU, TG2 og/eller TG3). Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.

Bygningen er iht. tilstandsrapporten en enebolig oppført i 1980 over to plan samt kaldtloft. Grunnmur er vurdert til å være i betongkonstruksjoner, og gulv mot grunn er støpt. Bærende konstruksjoner og skillende dekker er av tre- og betongkonstruksjoner samt lettklinkerelementer. Fasader er utført i liggende og stående trepanel samt felt av fasadestein. Yttertak er av valmtaksform i trekonstruksjoner tekket med takstein (vurdert fra 2007) og undertak av asfaltpapp. Renner, nedløp, beslag, snøfangere og takstige er av metall. Vinduer er i 2-lags glass fra 2021, 2019, 2016, 2013 og byggeår. Entrédør har felt av glass fra 2011, og balkongdør er i 2-lags glass. Innvendig trapp er i trekonstruksjon. Utvendig trapp i tre ved markterrasse og utvendig betongtrapp ved inngangsparti. Fra stue er det utgang til terrasse på 10 m² med trerekkverk, samt markterrasse oppmålt til 39 m². Boligen har elementpipe fra byggeår med ildsted i 1. etasje og underetasje. Ved nedgang til underetasje er det forstøtningsmur av betong.

Frittstående dobbelgarasje oppført i 1994 i tre- og betongkonstruksjoner. Fasaden er kledd med stående og liggende trekledning. Saltak i trekonstruksjoner utvendig tekket med takstein. Bygningen er uisolert. Les for øvrig mer om byggemåte og den tekniske tilstanden i rapporten.

Boligen har inntaksskap med skrusikringer plassert i underetasje, og sikringsskap med automatsikringer og strømmåler plassert i 1. etasje. Det elektriske anlegget er delvis skjult og delvis åpent. Det ble gjennomført el-tilsyn i 2018.

Boligen er utstyrt med godkjent slukkeutstyr og røykvarslere.

Det gjøres spesielt oppmerksom på at følgende bygningsdeler er gitt Tilstandsgrad 3 (TG3) - Store eller alvorlige avvik:

Underetasje – bad:
Riss/sprekker i flisfuger i dusjsonen og bom i enkelte veggfliser. Lokalfall ved sluk er mindre enn anbefalt, og fall utenfor sluksonen er ikke tilstrekkelig for å lede lekkasjevann til sluk. Det vurderes at det ikke er benyttet vanntett sjikt på gulv- og veggflater. Membran er ikke ført under klemringen, og sluket må anses som utett. Rust på skruer i klemringen. Vann- og avløpsrør samt sluk fra byggeår har alder med usikker fremtidig funksjon. Sluket er isolert inne i dusjsonen. Tilluftsspalte mangler, og ventilasjonen er kun naturlig.

Ildsteder og skorsteiner:
Ildsted i underetasjen mangler underliggende ubrennbar plate.

Følgende bygningsdeler er gitt Tilstandsgrad 2 (TG2) - Avvik som kan kreve tiltak:

Vaskerom/kjøkken:
Moderate horisontale sprekker i vegg/vegger grunnet jordtrykk. Fall utenfor sluksonen er ikke tilstrekkelig for å lede lekkasjevann til sluk, og det mangler tilstrekkelig oppkant ved dørterskel. Det er uklart om gulv- og veggflater har vanntett sjikt, og tilslutningen mellom sluk og sjikt er uoversiktlig. Eldre kobberrør samt avløpsrør og sluk fra byggeår har usikker fremtidig funksjon. Tilluftsspalte mangler, og ventilasjonen er kun naturlig.

Tekniske anlegg:
Vannrør av kobber/glødde kobberrør og avløpsrør fra byggeår har alder med usikker fremtidig funksjon. Varmtvannsberederens alder tilsier usikker fremtidig funksjon. Varmepumpens alder tilsier usikker fremtidig funksjon, og tidspunkt for siste service er ukjent. Mekanisk avtrekksvifte på loft er frakoblet, og viften med tilknyttet utstyr har alder med usikker fremtidig funksjon.

Andre rom:
Manglende tilstrekkelige åpninger/luftespalter mellom rom for tilfredsstillende luftgjennomstrømning.

Rom under terreng:
Salt- og kalkutslag på grunnmur/gulv mot grunn i enkelte boder. Salt-/kalkutslag, avflassing av maling og bom i enkelte gulvfliser. Manglende tilstrekkelige åpninger/luftespalter mellom rom. Det er observert dampsperre i utlektet veggkonstruksjon i kjellerstue samt salt-/kalkutslag på grunnmur.

Uinnredet/kaldt loft:
Stedvis lav takhøyde og manglende gangbart gulv hindret full undersøkelse. Misfarging stedvis på undertak, luftespalter mellom taksperrer er stedvis tettet med isolasjon, og enkelte ventilasjonsrør er uisolerte eller mangelfullt isolert.

Etasjeskiller/gulv på grunn:
I 1. etasje er det målt lokale høydeforskjeller på opptil 19 mm i kjøkken og 5 mm i soverom 1.

Yttervegger/fasader:
Stedvis begynnende nedbrytning og elde på ytterkledning, begrenset luftespalte for lufting/drenering bak trekledning og manglende tilstrekkelig gnagersikring.

Vinduer og ytterdører:
Enkelte vannbord/beslag på vinduer i underetasjen har utilstrekkelig fall. Vinduer fra byggeår har begynnende slitasje på overflatebehandling og alder med usikker fremtidig funksjon. Balkongdør har slitasje på overflatebehandling og usikker fremtidig funksjon. Det mangler fullverdig beslag under dør i underetasjen.

Yttertak:
Taktekking har begynnende slitasje og elde med usikker fremtidig funksjon, samt mose på deler av taket. Undertaket har alder med usikker fremtidig funksjon, og skorsteinen er delvis åpen i toppen.

Terrasse/platting:
Markterrassen har liten avstand til terrenget.

Utvendig trapp:
Moderate riss i overflaten på trapp ved inngangsparti.

Grunnmur/fundament:
Horisontale sprekker i grunnmur/vegger som følge av jordtrykk utenfra.

Drenering:
Drenering fra 1995 og byggeår har alder med usikker fremtidig funksjon. Deler av grunnmuren mangler utvendig fuktsperre, og deler av fuktsperren er ikke avsluttet med beslag/topplist.

Forstøtningsmur:
Stedvis avskalling av maling/murpuss.

Stikkledninger og tanker:
Utvendige vannledninger og avløpsrør har alder med usikker fremtidig funksjon.

Dobbelgarasje:
Fasadematerialer har slitasje, elde og begynnende nedbrytning, og musesperre mangler. Yttertaket har elde og slitasje med usikker fremtidig funksjon. Det er skjevheter i gulv mot grunn, elde og skader på innvendige flater, overflateslitasje på vinduer og ytterdør samt slitasje og begynnende skader/nedsatt funksjon på garasjeport.

TGIU – Ikke undersøkte bygningsdeler:

Bad 1. etasje:
Avtrekksviften ble ikke funksjonstestet fordi systemet er sensorstyrt og ikke lot seg aktivere manuelt under befaringen.

Drenering:
Deler av terrengfallet fra grunnmur kunne ikke undersøkes på grunn av terrassens plassering.

Helse, miljø og sikkerhet:

Yttertak – snøfangere/takstiger:
Snøfangere mangler på deler av taket hvor det vurderes behov for bedre sikring mot potensiell snørasfare. Det er også synlige skader/deformasjoner på eksisterende snøfangerutstyr ved nedgang til underetasjen. Utstyret oppfyller dermed ikke dagens krav til sikkerhet eller funksjon, og det kan være behov for tiltak. Det er ikke tatt stilling til om dagens krav gjaldt ved oppføring.

Terrasse/platting – rekkverk:
Rekkverkshøyden er under 1,0 meter og oppfyller dermed ikke dagens sikkerhetskrav. Det er ikke tatt stilling til om rekkverket oppfylte kravene ved oppføring.

Utvendig trapp – rekkverk:
Rekkverkshøyden ved inngangspartiet er under 1,0 meter. Trappen ved terrasse og nedgang til underetasjen mangler fullverdig rekkverk, noe som medfører fallfare. Trappen oppfyller dermed ikke dagens sikkerhetskrav. Det er ikke tatt stilling til om kravene ved oppføring ble oppfylt.

Forstøtningsmur – rekkverk:
Rekkverkshøyden er under 1,0 meter og oppfyller dermed ikke dagens sikkerhetskrav. Det er ikke tatt stilling til om rekkverket oppfylte kravene ved oppføring.

Tilstandsrapporten er inntatt i salgsoppgaven. Rapporten inneholder informasjon om avvikene og konsekvensen av disse. For avvik som er gitt TG3 har den bygningssakkyndige i tillegg gitt et anslag på hva det vil koste å utbedre disse avvikene. Ettersom kjøper regnes å være kjent med forhold som tydelig fremgår av tilstandsrapporten, oppfordres du til å sette deg grundig inn i rapporten i sin helhet.

Selger beskriver også i egenerklæringsskjema:

Det er utført enkelte ufaglærte arbeider på det elektriske anlegget i underetasjen, herunder flytting av koblingsbokser, montering av stikkontakter med utenpåliggende ledninger og taklamper, samt installasjon av gulvvarme (varmefolie) på soverom i underetasjen i 2017/2018. Ved el-tilsyn i 2018 ble det avdekket feil ved overspenningsvern, som ble utbedret av Eikild & Ekdahl Elektro AS. Parafintank ble sanert og fjernet i 2017 av Kløfta Containerservice. Forrige eier opplyste om en sprekk i lecavegg i underetasjen i forbindelse med drenering da huset var nytt i 1980 (ingen kjente endringer i nåværende eiertid), samt en sprekk i gulv i garasjen siden overtagelse i 2017. Forrige eier opplyste også om tidligere lekkasje rundt pipen, og at alle beslag og nedløp ble skiftet samt at taket ble lagt om i 2007. Dør i trapperom i underetasjen går ikke helt igjen. Det ble registrert hull i grunnmursplast på vestvegg ved innflytting; ny drenering og isolering ble utført på vestsiden og mot syd frem til murvegg ved trappegang i 2017, og ifølge forrige eier ble det skiftet leirholdig masse og grunnmursplast på nordsiden og østsiden i 1995.

Boligen er i følge selger modernisert/påkostet i:

2022:
- Ny kjøkkeninnredning med steinbenkeplate og integrerte hvitevarer.
- Rehabilitering av kjøkken og entré.
- Diverse arbeider på det elektriske anlegget.
- Etablert vedskjul.
- Utskifting av vinduer med 2-lags glass.
- En del rør ble fornyet i forbindelse med renovering av bad i 2021 og kjøkken i 2022

2021:
- Rehabilitering av bad i 1. etasje, utført av Sofienberg Bygg AS. FDV-dokumentasjon foreligger.
- Etablering av varmtvann på utekran.

2019:
- Utskifting av vinduer med 2-lags glass.
- Malt utvendig kledning hus og garasje.

2018:
- Etablert markterrasse og skiftet terrassebord.

2017:
- Drenering delvis fornyet.
- Sanert og fjernet parafintank, utført av Kløfta Containerservice.
- Etablert ny vedovn.

2016:
- Utskifting av vinduer med 2-lags glass.

ca. 2009:
- Montering av kjøkkeninnredning på kombinert vaskerom/kjøkken.

2007:
- Ny yttertaktekking med takstein og undertak av asfaltpapp.

2017/2018 og 2022:
- Nytt gulv i 1.etg.

Ukjent årstall:
- Montering av varmepumpe i trapperom.

Frittliggende enebolig fra 1980 over to plan samt uinnredet kaldtloft, beliggende i et etablert og barnevennlig boligområde. Boligen har en innholdsrik planløsning med oppholdsrom i begge etasjer, og hovedetasjen har gjennomgått betydelige oppgraderinger med blant annet rehabilitert bad fra 2021 og kjøkkeninnredning fra 2022. Uteområdet byr på en romslig terrasse og markterrasse med gode solforhold, samt en frittstående dobbelgarasje.

Entré:
Entréen ble oppgradert i 2021 og har flislagt gulv med behagelig gulvvarme installert i 2022. Rommet har downlights i himling og entrédør med glassfelt fra 2011, med god plass til oppheng av yttertøy og sko.

Stue:
Lys stue med store vindusflater og åpen løsning mot kjøkkenet. Rommet har god plass til både sofagruppe og spisebord, og er utstyrt med en vedovn tilknyttet elementpipe samt downlights i himling. Fra stuen er det direkte utgang til terrassen.

Kjøkken:
Kjøkkenet har innredning fra 2022 med slette fronter og solide benkeplater av stein. Kjøkkenet er utstyrt med underlimt oppvaskkum i kompositt med ett-greps armatur, benkeskapsbelysning, stikkontakter og downlights i himling. De integrerte hvitevarene består av kjøleskap, fryseskap, oppvaskmaskin, vinskap, komfyrer/mikro i høyskap samt nedfelt induksjonstopp med integrert ventilator. Det er montert lekkasjestopper under oppvaskkum og lagt rør-i-rør.

Tre soverom:
Hovedetasjen rommer tre soverom med laminat på gulv og malte flater. Rommene har god plass til seng og oppbevaringsmøbler, og vinduene gir gode lysforhold.

Bad 1. etasje:
Baderommet ble rehabilitert i 2021 og har flislagte vegger samt flislagt gulv med gulvvarme. Malt himling med downlights. Rommet er innredet med vegghengt servantskap med skuffer, ovenpåliggende servant med ett-greps armatur, stikkontakter og speil med belysning på vegg over servant, samt et høyskap på vegg. Dusj på gulv med glassvegg og dusjarmatur tilkoblet hånd- og regndusj. Videre er badet utstyrt med vegghengt toalett med innebygget sisterne, avtrekksvifte på vegg og rør-i-rør.

Terrasse og markterrasse:
Fra stuen er det utgang til en terrasse belagt med terrassebord og rekkverk av tre, med trapp og videre adkomst til en markterrasse. Uteplassen er lun med lite vind, og har god plass til ulike sittegrupper og grill.

Kjellerstue:
Kjellerstuen i underetasjen har laminat på gulv med gulvvarme, samt panel og MDF-panel på vegger. Rommet er utstyrt med et ildsted tilknyttet elementpipe og har god plass til sittegruppe.

Vaskerom/kjøkken:
Kombinert vaskerom og kjøkken i underetasjen med flislagt gulv med gulvvarme, malte flater og downlights i himling. Kjøkkeninnredningen fra ca. 2009 har slette fronter og benkeplater av laminat, utstyrt med nedfelt oppvaskkum i rustfritt stål med ett-greps armatur. Rommet har frittstående kjøleskap og komfyr med platetopp, ventilator med kullfilter, komfyrvakt, varmtvannsbereder på ca. 200 liter fra 2003 plassert i skap samt opplegg for vaskemaskin.

Bad underetasje:
Eldre baderom fra byggeår. Rommet har flislagt gulv med gulvvarme, flislagte vegger og panel i himling. Innredningen består av vegghengt servantskap med dører, ovenpåliggende servant med ett-greps armatur, speil, overbelysning og stikkontakt på vegg. Dusj på gulv med skyvedører av glass og dusjarmatur tilkoblet veggmontert hånddusj, frittstående toalett samt avtrekksventil i himling. Badet har oppgraderingsbehov.

Innredet rom:
Rom i underetasjen er innredet som soverom men ikke byggemeldt/godkjent for varig opphold. Rommet har laminat på gulv, panel og malte flater på vegger. Rommet er utstyrt med gulvvarme, og det er satt inn større vindu (ikke byggemeldt).

Overflater:
Gulv: Fliser med gulvvarme i entré, bad i 1. etasje, bad i underetasje og vaskerom/kjøkken. Øvrige gulvflater belagt med laminat, samt malte gulvflater i enkelte boder. Stedvis gulvvarme i underetasjen.
Vegger: Malte flater i 1. etasje, fliser på begge baderom. I underetasjen tapetserte og malte flater samt panel og MDF-panel.
Himling: Malte flater og himlingsplater i 1. etasje, malte flater og panel i underetasjen. Downlights i entré, stue/kjøkken og baderom/vaskerom.

Lagring:
Underetasjen inneholder fire boder. Boligen har uinnredet kaldtloft med adkomst via loftsluke. Frittstående dobbelgarasje på 35 m² oppført i 1994.

Vi viser til liste fra Eiendom Norge som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.
Følgende medfølger:
- Integrerte hvitevarer på kjøkken medfølger.
- Safe i bod i underetasjen følger handelen.

Elektrisitet, varmepumpe og vedfyring. Varmepumpe plassert i trappeløp. Ildsted i 1. etasje og underetasje. Gulvvarme i entré, på bad i 1. etasje, bad i underetasje, vaskerom/kjøkken og stedvis i underetasjen.

Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med.

Boligen er oppført i 1980. Det foreligger ferdigattest for enebolig datert 20.04.1983. Denne kan fås ved henvendelse til megler.

Det foreligger ferdigattest for nybygg, garasje datert 12.09.1994. Denne kan fås ved henvendelse til megler.

Det foreligger godkjente og byggemeldte tegninger datert 19.11.1980 (approbert 11.02.1981). Dagens planløsning er endret i forhold til disse. Disse kan fås ved henvendelse til megler.

Rom benyttet som soverom i underetasjen er opprinnelig byggemeldt som bod jf. byggetegninger og er ikke godkjent til varig opphold. Innredning av rommet til bruk for varig opphold er ikke bruksendret/omsøkt og er heller ikke godkjent for denne bruk av kommunen. Konsekvensen ved søknad kan være at rommet ikke godkjennes som varig opphold og at rommet da må brukes som bod/midlertidig oppbevaring. Vedskjul på utsiden av garasjen mot veien er ikke byggemeldt. Kjøper overtar alt ansvar, kostnad og risiko for forholdene videre.

Eiendommen overdras fri for pengeheftelser.

Det er tinglyst følgende servitutter på eiendommen:

Dagboknr. 16107, tinglyst 22.07.1977:
Nordre parsell (gnr. 158 bnr. 348) har bruksrett til nødvendig atkomst over søndre parsell (gnr. 158 bnr. 841) frem til Sigurd Johannesens vei. Erklæringen kan ikke forandres eller avlyses uten samtykke fra Oslo byplankontor.

Dagboknr. 31232, tinglyst 11.12.1979:
Kjøperne av gnr. 158 bnr. 348 har rett til nødvendig adkomstvei langs eiendommens østgrense i en bredde som kommunen måtte forlange (minimum 2 meter), samt rett til én garasjeplass på gnr. 158 bnr. 841.

Dagboknr. 32309, tinglyst 20.12.1979:
Eierne av gnr. 158 bnr. 348 har vederlagsfri rett til garasjeplass på eiendommen, samt rett til adkomstvei langs eiendommens grense med minimum 2 meters bredde. Eier forplikter seg til å opparbeide adkomstveien over sin parsell så snart nybygget er ferdig.

Dagboknr. 21406, tinglyst 17.09.1980:
Gnr. 158 bnr. 348 og bnr. 841 har felles stikkledninger for vann og kloakk fra hovedledninger til fordelingspunktet ved bnr. 348, med felles ansvar for drift og vedlikehold. Det er gitt fri adgang til eiendommen for nødvendige vedlikeholds- og reparasjonsarbeider. Kan ikke avlyses uten samtykke fra Oslo vann- og kloakkvesen.

Dagboknr. 21407, tinglyst 17.09.1980:
Eier av gnr. 158 bnr. 348 har rett til å legge og ha stikkledninger for vann og avløp med nødvendige kumer gjennom eiendommen i innkjørselen frem til hovedledninger i Sigurd Johannesens vei. Grunneier gir fri adgang for vedlikehold og reparasjon. Kan ikke avlyses uten samtykke fra Oslo vann- og kloakkvesen.

Dagboknr. 15410, tinglyst 18.06.1981:
Midlertidig dispensasjon fra veglovens avstandsbestemmelser til regulert senterlinje i Sigurd Johannesens vei for oppføring av garasje. Eier forplikter seg til å fjerne eller forandre byggearbeidet uten erstatning dersom veisjefen krever det. Kan ikke avlyses uten Oslo veisjefs samtykke.

Dagboknr. 18118, tinglyst 08.04.1994:
Midlertidig dispensasjon fra vegloven vedrørende oppføring av garasje 5,5 meter fra regulert senterlinje i Sigurd Johannesens vei. Eier forplikter seg til å fjerne eller forandre byggearbeidet uten erstatning når som helst veisjefen måtte forlange det. Kan ikke avlyses uten Oslo veisjefs samtykke.

Dagboknr. 79717, tinglyst 22.11.2005:
Rett for eier av gnr. 158 bnr. 1060 til å legge stikkledninger for vann og avløp over gnr. 158 bnr. 841 og knytte seg til eksisterende ledninger fra bnr. 348 og bnr. 631. Grunneier gir fri adgang for nødvendige vedlikeholds- og reparasjonsarbeider.

Heftelser på hovedbølet (gnr. 158, bnr. 348):

Dagboknr. 3809, tinglyst 18.06.1945:
Dokumentet ble ikke funnet i Statens kartverks digitalarkiv, men hefter fortsatt på eiendommen. I henhold til grunnboken omhandler servitutten bestemmelser om bebyggelse/benyttelse/vann/kloakkledning/gjerde med flere bestemmelser.

Dagboknr. 4243-1/105 30.03.1953:
Erklæring om midlertidig fritak for opparbeidelse av Sigurd Johannesens vei i full regulert bredde (8 meter). Veien godkjennes inntil videre med 4 meters kjørebane. Eier forplikter seg til, når kommunen måtte forlange det, å opparbeide vei med fortau og kloakk langs tomten i inntil 8 meters bredde uten utgift for kommunen.

Dagboknr. 7095, tinglyst 29.05.1953:
Vedtatte bestemmelser iht. Oslo kommunes vann- og kloakkreglement. Eier forplikter seg til å overholde kommunens gjeldende reglement for tilknytning, drift og vedlikehold av ledningsanlegget, herunder plikt til å koble seg til offentlig nett når kommunen krever det, meldeplikt ved arbeider samt adgang til inspeksjon.

Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få prioritet etter ovennevnte heftelser og servitutter.

Eiendommen har ikke separat utleieenhet. Det vil normalt være anledning til utleie av hele eiendommen eller enkeltrom, såfremt utleiearealet er bygningsmessig godkjent for varig opphold og har forsvarlige radonnivåer.

Den del av boligens underetasje som er innredet som en utleiedel er ikke godkjent til varig opphold eller som separat boenhet av kommunen. Konsekvensen ved søknad kan være at rommet ikke godkjennes som varig opphold og at rommet da må brukes som bod/midlertidig oppbevaring og dermed heller ikke kan leies ut. Kjøper overtar alt ansvar og risiko for dette videre. Det gjøres oppmerksom på at det er krav til forsvarlige radonnivåer ved utleie. Det er ikke gjennomført radonmåling på denne boligen.

Sigurd Johannesens vei 4B ligger solrikt og attraktivt til i et veletablert og barnevennlig villaområde på Nordstrand. Her får familien en enkel og aktiv hverdag med kort vei til barnehager, skoler, idrettsanlegg, kollektivtransport og et bredt utvalg av servicetilbud.

For barnefamilier er beliggenheten særlig attraktiv med flere barnehager og skoler i nærområdet. Kastellterrassen Kanvas-barnehage og Skovheim Kanvas-barnehage ligger i gangavstand, mens Nordseter skole også nås til fots. I tillegg ligger Lambertseter, Munkerud og Kastellet skole i nærområdet. Nordstrand Idrettsforening («Niffen») ligger kun ca. 200 meter fra boligen, med stor håndballhall, kunstgressbane og et aktivt idrettsmiljø innen blant annet håndball og fotball for barn i alle aldre. Det finnes også gode tilbud innen tennis, turn, friidrett og svømming i nærområdet.

Området byr på flotte fritidsmuligheter året rundt. Det er kort vei til både Østmarka og fjorden, med turmuligheter sommer som vinter og lokal lysløype i nærheten. På sommerstid er det kort vei til populære badeplasser som Katten, Nordstrand Bad og Sydstranda på Ulvøya. Ekebergsletta med idrettsanlegg, lysløype, ridesenter, minigolf, husdyrpark og store friområder er også lett tilgjengelig.

Hverdagsservicen er godt ivaretatt med dagligvarebutikker som Kiwi og Meny i nærheten. Sæter ligger en kort spasertur eller sykkeltur unna og byr på et variert utvalg av butikker, kaféer, spisesteder og andre servicetilbud. På Lambertseter Senter finnes ytterligere butikker og spisesteder, samt blant annet Vinmonopolet, Deichman bibliotek og Symra kino. Holtet ligger også i nærheten, med blant annet den populære delikatessebutikken Jacobs.

Kollektivtilbudet er godt utbygd, med bussholdeplass i nærområdet og kort vei til T-banestasjonene på Munkelia og Lambertseter. Trikkeholdeplassen på Bråten ligger også innen kort avstand, noe som gjør det enkelt å komme seg både til sentrum og andre deler av Oslo.

Sigurd Johannesens vei er en liten villavei som strekker seg fra Lindbäckveien til Oberst Rodes vei. Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger.

Eiendommen sogner til Nordseter skole.

Barnehager:
Kastellterrassen Kanvas-barnehage: 3 min. gange
Skovheim Kanvas-barnehage (1-5 år): 7 min. gange
Læringsverkstedet Langbølgen (1-5 år): 8 min. gange

Idrett og fritid:
Nordstrand kunstgressbane: 3 min. gange
Nordstrandhallen: 6 min. gange
SATS Lambertseter: 14 min. gange
EVO Nordstrand: 12 min. gange

Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør, og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen/bydelsadministrasjonen for oppdatert informasjon.

Eiet tomt på 652 kvm. Tomten er opparbeidet med plenareal, prydbusker og diverse beplantning, samt singlet adkomstvei og biloppstillingsplass. Ved nedgang til underetasjen er det oppført forstøtningsmur i betong. Naboeiendommen gnr. 158 bnr. 348 har tinglyst rett til adkomstvei og garasjeplass over eiendommen.

Parkering i frittstående dobbelgarasje, samt på singlet biloppstillingsplass på egen tomt. Fastmontert lader for EL-bil følger med.

Naboeiendommen (gnr. 158, bnr. 348) har tinglyst rett til garasjeplass på eiendommen. Denne plassen ligger på nordsiden av huset- se avtale med kart vedlagt salgsoppgaven.

Eiendommen har adkomst via kommunal vei. Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Eier er selv ansvarlig for private stikkledninger til boligen.

Eiendommen er regulert til boligformål i henhold til reguleringsplan S-4220, datert 15.03.2006, med tilhørende bestemmelser. Oslo bystyre vedtok en ny småhusplan 27.09.2023, men planen ble ikke godkjent av Kommunal- og distriktsdepartementet etter innsigelser fra Norges vassdrags- og energidirektorat (NVE). Eiendommer som omfattes av småhusplanen er derfor underlagt et midlertidig forbud mot tiltak (MFT), med enkelte unntak. Søknader som faller inn under unntakene i MFT behandles fortsatt - enten frem til 31.12.2026 eller til en ny plan er vedtatt. Dersom en ny plan ikke er godkjent innen den tid, vil den tidligere småhusplanen igjen kunne tre i kraft. For mer informasjon, ta kontakt med megler.

Eiendommen omfattes også av eldre reguleringsplan S-259 vedtatt 04.02.1942 (delvis opphevet), med tilhørende reguleringsbestemmelser. Planen opprettholdes for reguleringslinjer og veigrunn, mens byggeområdene for bolig styres av S-4220.

Eiendommen omfattes av Kommuneplan 2015–2030: Smart, trygg og grønn (ID: Kommuneplan 2015-2030), vedtatt 23.09.2015. Arealbruken er i planen avsatt til bebyggelse og anlegg, eksisterende. Reguleringsplaner gjelder foran kommuneplanen ved eventuell motstrid. Eiendommen berøres for øvrig av kommunedelplan KDP-17.

Byggesaker i området:
Oberst Rodes vei 57 A - påbygg av ny etasje.
Vangen 10 A - oppføring av enebolig.

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Kommunale avgifter er kr 30 991,- for inneværende år. I dette inngår gebyr for vann, avløp, renovasjon og feiing/tilsyn. Det tas forbehold om at kommunen kan justere gebyrene i løpet av året.

Eiendomsskatten er kr. 7 001,- for inneværende år.

Nåværende eier har et strømforbruk som tilsvarer ca. 33 750 kwh. pr. år. Selger har avtalt Norgespris på strøm på eiendommen for perioden ut 2026, og denne er pt på kr 50 øre inkl mva. Nettleie, avgifter og påslag fra kraftleverandøren kommer i tillegg. Er det fjernvarme vil det også komme kostnader i tillegg. Denne avtalen vil følge eiendommen i den avtalte perioden.

Boligen har en årlig forsikringspremie på kr 11 136,-.
Boligen er tilknyttet Vikenfiber/Altibox som leverandør av kabel-tv og internett, har avgift på kr 1 100,- pr. mnd. Tv-tuner/dekoder medfølger ikke.
Boligen er tilknyttet Verisure alarmselskap som koster kr 6 240,- pr. år.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk og avtaler.

Ved hjelp av skatteetatens boligkalkulator er boligens formuesverdi beregnet til kr. 6 588 993,- for fjoråret når boligen benyttes som primærbolig.

Formuesverdien er en gitt prosent av den beregnede markedsverdien. Beregnet markedsverdi er basert på Statistisk sentralbyrå (SSB) sine opplysninger om omsatte boliger. I beregningen tas det hensyn til boligens beliggenhet, areal, byggeår og boligtype.  
Det er eier av boligen som fastsetter formuesverdien, jf. skatteforvaltningsloven § 9-1 første ledd, men skattemyndighetene kan kontrollere at verdien er satt riktig.

Formuesverdi skal ikke overstige: 
Primærbolig: 25 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi opp til kr. 10 000 000, og deretter 70 % av den overskytende markedsverdi.
Sekundærbolig: 100 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi.

Formuesverdier som overstiger disse grensene, kan kreves nedjustert av eier. 

Fra 2026 har Stortinget vedtatt en oppdatert modell for beregning av formuesverdi for primærbolig, så avvik kan forekomme.

For mer informasjon se skatteetaten.no
 

14 500 000,00 Prisantydning

Omkostninger

362 500,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
19 900,00  Gjensidige Boligkjøperpakke* (valgfritt)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
545,00  Tinglysing skjøte
--------------------------------------------------------
363 590,00 Omkostninger totalt (uten Gjensidige Boligkjøperpakke)
383 490,00 Omkostninger totalt (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------
14 863 590,00 Totalpris inkl. omkostninger
14 883 490,00 Totalpris inkl. omkostninger (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------

Totalpris inkl. omkostninger forutsetter kjøp til prisantydning.
Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer.

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Steffen Wefring og Maren Lunder Wefring

Etter nærmere avtale.

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige.  
Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. 

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom du oppdager feil og mangler ved boligen utover det du kunne forvente ut fra salgsdokumentene og andre salgsopplysninger. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.

Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.

Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 0,80 % av salgssummen inkl. eventuell fellesgjeld.

Vederlag:
Kontroll av hjemmel og heftelser  kr 4 500,00
Markedsføringspakke Ekstra synlighet  kr 31 900,00
Oppgjør  kr 8 900,00
Tilrettelegging  kr 19 900,00
Visninger pr stk / Overtagelse  kr 4 500,00

Utlegg:
Innhenting av offentlig opplysninger Oslo kommunale avgifter  kr 265,00
Innhenting av offentlig opplysninger, reguleringsbestemmelser  kr 1 509,00
Tinglysing sikring  kr 545,00

Andre utgifter:
AX tilstandsrapport enebolig  kr 24 688,00
Boligselgerforsikring Gjensidige Eiet - regnes av prisantydning  kr 65 000,00
Foto - pris varierer  kr 6 900,00

Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester;
• I forbindelse med forberedelse av salget, innhenter vi informasjon om eiendommen hovedsakelig fra vår samarbeidspartner Ambita.
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i Bomega AS som tilbyr den digitale annonseringsplattformen Hjem.

Oppdragsnummer 44-0209/26
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Nordstrand
Ekebergveien 228 B, 1162, OSLO
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR44.26209

Sist oppdatert: 09. oktober 2026 kl. 17:39