Torvteigen 53

Torvteigen 53, 6009 ÅLESUND
Kommunenummer 1508, gårdsnummer 139, bruksnummer 273, ideell andel 1/1
Andelsnummer 12, Torvteigen Borettslaget AL, organisasjonsnummer 954 958 396

Totalt bruksareal BRA: 140 kvm

BRA-i:
Kjeller: 65 kvm: To ganger, to soverom, kjellerstue, bad, vaskerom og bod
1. etasje 65 kvm: Gang, stue, kjøkken, soverom og toalettrom.

BRA-e:
Kjeller: 2 kvm: Bod
1. etasje 8 kvm: Utvendig bod

Åpent areal:
Kjeller: 27 kvm: Markterrasse
1. etasje 17 kvm: Balkong

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 11.08.2025 utført av Sindre Hals. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Selger har fått utarbeidet en tilstandsrapport, dvs. en teknisk gjennomgang av boligen hvor eventuelle avvik, risiko for kjøper og prisoverslag for hva som bør gjøres av oppgradering, er skissert. Se særskilt TGIU (tilstandsgrad ikke undersøkt), samt TG2 som viser hva som er boligens normale slitasje, alder og type, hva som er avvik fra dette og hva som bør/må utbedres. Rapporten og selgers egenerklæring er en del av salgsoppgaven og må leses nøye før bud inngis. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.  

Bygningen er iht. tilstandsrapporten oppført i to etasjer i 1982. Boligen er oppført med yttervegger i trekonstruksjoner som utvendig er kledd med liggende trekledning. Grunnmur av betong. Fundamentert på ukjent byggegrunn. Bygget er oppført med støpt gulv mot grunn. Etasjeskillere av trekonstruksjoner. Saltak i trekonstruksjoner (ikke besiktiget). Yttertaket er utvendig tekket med metallplater. Entredør med sikkerhetslås og glassfelter. Vinduer og balkongdører med karmer av tre, og to-lags glass. Peisovn i stue, øvrig oppvarming med elektrisitet. Ventilasjon med naturlig tilluft kombinert med stedvis mekanisk avtrekk. Les forøvrig mer om byggemåte og den tekniske tilstanden i rapporten.

Det gjøres spesielt oppmerksom på at følgende bygningsdeler har fått TG2:

Bad
Vaskerom
Kjøkken: Vannrør, avløpsrør, annet
Toalettrom (ikke våtrom): Ventilasjon, vannrør, overflater gulv, avløpsrør
Øvrige rom 1. etasje: Overflater gulv
Rom under terreng: Overflater vegger, overflater gulv, konstruksjoner (tilfarergulv, himling og vegger), innerdører
Innvendige trapper
Etasjeskiller u.etasje
Tekniske anlegg, VVS: Varmtvannsbereder, vannrør, avløpsrør
Dører og vinduer
Drenering: Fuktsikring av grunnmur, alder

Se supplerende tekst i tilstandsrapporten om bygningsdelen etc. Kjøper overtar ansvar og risiko for dette. 

Selger har gitt følgende opplysninger i sitt egenerklæringsskjema:

På spørsmål: Har boligen kjeller, underetasje eller andre rom under bakken? svarer selger ja.
På spørsmål: Er det utført arbeid på det elektriske anlegget? svarer selger ja i 2021. Rehab kjøkken samt installasjon av nytt sikringsskap. Utført av faglært, Caverion. Dokumentasjon foreligger.
På spørsmål: Er det utført arbeid på utvendige eller innvendige avløpsrør eller vannrør? svarer selger ja i 2021. Installasjon av vask på kjøkkenet samt montering av automatisk vannlås til oppvaskmaskinen. Utføt av faglært, Caverion. Dokumentasjon foreligger.
På spørsmål: Er det utført arbeid på varmeanlegg eller ventilasjonsanlegg? svarer selger ja, i 2021 av faglært, Caverion. Montert trinnløs bryter til ventilasjon. Dokumentasjon foreligger.
På spørsmål: Har du bygd på eller gjort om kjeller, loft eller annet til boligrom? svarer elger ja, i 2021 av ufaglært. Montert nytt kjøkken og i den forbindelse revet en bod. Lagt laminat gulv
På spørsmål: Har du fått innvilget tillatelse fra kommunen for ombyggingen? svarer selger nei, ikke søknadspliktig.

Bygd om kjøkken og entre, satt inn nytt kjøkken, lagt laminatgulv i hovedetasjen. Nytt sikringsskap og diverse el arbeid i forbindelse med nytt kjøkken.

Innholdsrikt og koselig andelsrekkehus over to plan. Rekkehuset har god planløsning og hele første etg. er pusset opp i senere tid. Dette er et trivelig og fint rekkehus med svært attraktiv beliggenhet i rolige omgivelser.
Rekkehuset har følgende standard på innvendige overflater:

1. etasje:
GANG
Entre/gang med plass til klær og sko. På gulv er det lagt en-stavs laminat, malte vegger og takplater i tak. Hvite profilerte innerdører. Det er adkomst til uinnredet kaldtloft med gode lagringsmuligheter. Adkomst via takluke og stige.

STUE / KJØKKEN
Det er åpen stue og kjøkkenløsning. Stuen har store vindusflater som gir godt med lysinnslipp. Det er god planløsning på stuen som gjør den enkelt å møblere. Det er peis i stuen med glassdør som gir en lun og hyggelig atmosfære. På gulv er det lagt laminat, veggplater på vegger og malt panel i tak. Det er utgang fra stue til sydvendt balkong på 17 kvm. Balkongen har utebelysning, markise og utvendig stikkontakt. Gulvoverflater belagt med terrassebord.

Lys og moderne Ikea kjøkkeninnredning fra 2023. Kjøkkeninnredningen har profilerte fronter og benkeplate av laminat med nedfelt oppvaskkum og ett-greps kjøkkenarmatur. Det er benkeskapsbelysning og stikkontakter over kjøkkenbenk. Integrert stekeovn, platetopp og oppvaskmaskin. Ventilator i overskap. Det er montert laminert plate mellom kjøkkenbenk og overskap.

SOVEROM
Soverommet i hovedetasjen har en nordvendt orientering. På gulv er det lagt laminat, malte vegger og takplater i tak. Persienner i vindu. Her er det køyeseng med 2 sengeplasser i dag.

TOALETTROM
På gulv er det lagt laminat, vegger er tapetsert og takplater i tak. Vegghengt servantinnredning med dører og ovenpåliggende servant med ett-greps armatur. Gulvstående toalett.

Underetasje:
GANG/TRAPPEROM
Innvendig trapp av tre med rekkverk av tre. På gulv er det lagt laminat i flismønster, malte vegger og malte panelte vegger. Takplater i tak. Hvite malte profilerte innerdører.

2 SOVEROM
Hovedsoverommet er stort og luftig med god plass til dobbeltseng og garderobe. Laminat i flismønster på gulv, malte vegger og takplater i tak. Utgang til sydvendt markterrasse og hage.

Soverom nr. 2 har også laminat i flismønster på gulv, tapetserte vegger og takplater i tak. Skyvedørsgarderobe med 3 dører, hvorav en speildør.

BAD
Flislagt gulv med gulvvarme, flislagte vegger og takplater i tak. Baderomsinnreding med ovenpåliggende servant med ett-greps armatur. Speil med overlys over servant. Frittstående badekar med vegghengt badekarsarmatur. Vegghengt toalett.

GANG
På gulv er det lagt laminat i flismønster, malte vegger og takplater i tak.

VASKEROM
På gulv er det lagt belegg, vegger er tapetsert og takplater i tak. Rommet har opplegg for vaskemaskin. Det er også dusjkabinett med dusjarmatur her. Varmtvannsbereder plassert i hjørne.

KJELLERSTUE
Parkett på gulv, malte vegger og takplater i tak. (NB Rommet er opprinnelig 2 boder som er slått sammen - ikke bruksendret og godkjent til varig opphold).

BOD

Tekniske installasjoner:
Vannrør av kobber.
Vanninntaksrør i kobber.
Hovedstoppekran er plassert på vaskerom.
Synlige avløpsrør i plast.
Stakeluke er plassert på vaskerom.
Varmtvannsbereder på ukjent størrelse (fra byggeår) plassert på vaskerom.
Mekanisk avtrekk (fra byggeår) på kjøkken og våtrom. Motor for mekanisk avtrekk er plassert på kaldtloft.
Sikringsskap med automatsikringer plassert i gang i underetasje.

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.

Peisovn i stue, varmekabler i bad, forøvrig elektrisk oppvarming.

Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med. 

Det foreligger ferdigattest på eiendommen datert 15.12.1982. Denne kan fås ved henvendelse til megler.

Det foreligger også ferdigattest på rehabilitering av fasader datert. 28.02.2011.

Det er uvisst om det er gjort endringer etter at ferdigattest ble gitt, men selger opplyser at det ikke er foretatt endringer i selgers eiertid.  

I underetasjen er det som på byggetegninger står som sportsbod og klesbod i dag sammenslått og i bruk som kjellerstue. Dette er bruksendring fra tilleggsdel til hoveddel og søknadspliktig tiltak.

Innredning av rommene til bruk for varig opphold er ikke bruksendret/omsøkt og er heller ikke godkjent av kommunen. Konsekvensen ved søknad kan være at rommet ikke godkjennes som varig opphold og at rommet da må brukes som bod/midlertidig oppbevaring. 

Kjøper overtar alt ansvar, kostnad og risiko for dette videre. 

Utover andel fellesgjeld overdras leiligheten fri for pengeheftelser

Borettslaget har legalpant for forfalte felleskostnader og andre krav som følger av borettslagsforholdet iht. burettslagsloven § 5-20. Pantet er begrenset oppad til 2G (G = folketrygdens grunnbeløp).

Det er tinglyst følgende servitutter på borettslagets eiendom:

Dagboknr 3270-2/58 tgl. 14.05.1982 ERKLÆRING/AVTALE
Bestemmelse vedk. tekniske anlegg
Rettighetshavere: Kommunen, Everket og Televerket

Dagboknr 38949-1/200 tgl. 15.01.2013 BESTEMMELSE OM VEG
RETTIGHETSHAVER: KNR: 1508 GNR: 139 BNR: 6
Gjelder framtidig utskilte parseller fra gnr 139 bnr
6, benevnt som "parsell 1 og 2" Med flere bestemmelser

Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få prioritet etter ovennevnte heftelser og servitutter. 

Andelseier kan ikke uten samtykke fra styret i borettslaget overlate bruken av boligen til andre. Med samtykke kan andelseier overlate boligen til andre i inntil tre år hvis andelseier har bodd i boligen i minst ett av de to siste år. Utleie i andre tilfeller kan godtas ved særlige grunner, jf. burettslagslova § 5-6. Utleie forutsetter at leiligheten har forsvarlige radonverdier. Se også borettslagets vedtekter og konferer megler ved spørsmål.

Torvteigen er et tilbaketrukket område like øst for Ålesund sentrum. Herfra har man nærhet til det aller meste en måtte trenge i hverdagen som flotte turområder, barnehage, barneskole og dagligvarebutikk. Verdt å nevne er at nærmeste barnehage ligger i umiddelbar nærhet fra leiligheten. I tillegg ligger man med kort avstand til både bysentrum og handelssentrum på Moa.

Av turmuligheter er Akslafjellet og Borgundgavlen å trekke frem. Sportsklubben Rollon har sitt tilhold like ved og tilbyr forskjellig ballidrett.
Nærmeste treningssenter, Family Sports Club, ligger ca 1,5 km unna boligen.

Til store arbeidsplasser som bla. NTNU, Fagskolen, Norsk Maritimt Kompetansesenter er det ca 2 km.

Nærområdet har og gode bussforbindelser.

Ellers er avstandene:
Bysentrum, ca 5 km.
Amfi Moa, ca 8 km.

Kjør til Eurospar i Larsgården og ta av til venstre mot NTNU. Ved gravlunden tar man til høyre inn Larsgårdsringen. Følg vegen i ca 1 km og borettslaget dukker opp på høyre hånd.
Ved Eurospar er det også mulig å kjøre til høyre - se Google maps - det er enkelt å finne frem i kartet.

Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger.

Skoler:
Larsgården skole (1-7 kl.) 9 min. gange - 0.8 km
Aalesund International School (1-10 kl.) 4 min. m/bil - 2,2 km
Kolvikbakken ungdomsskole (8-10 kl.) 4 min. m/bil - 2,4 km
Fagerlia videregående skole 18 min. gange - 1.5 km
Ålesund vgs. - Volsdalsberga 6 min. m/bil - 4.3 km

Barnehager:
Torvteigen barnehage (0-5 år) 3 min. gange - 0.2 km
Rudolf Steinerbarnehagen Stjerneøye 11 min. gange - 0.9 km
Barnas Hage Larsgården (1-5 år) 11 min. gange - 1 km

Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør, og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen/bydelsadministrasjonen for oppdatert informasjon.

Eiertomt på 20.400 kvm som tilhører borettslaget. Tomten er oppabeidet med asfalterte veier, parkeringsområder, grøntarealer med beplantning, lekeplass m.m.

Borettslaget leier plasser i garasjen til BRL Torvteigen II - her har eiendommen en garasjeplass. I tillegg gode felles parkeringsplasser på borettslagets tomt.

Eiendommen har adkomst via kommunal vei.
Interne veier er borettslagets ansvar.

Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger.
Borettslaget er ansvarlig for private stikkledninger til bygningen.

Eiendommen er regulert til byggeområde for konsentrert boligbebyggelse i henhold til reguleringsplan for området BK6, Larsgården med tilhørende reguleringsbestemmelser datert 28.10.1977.

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Felleskostnadene er kr 5.722,- pr. mnd. og inkluderer: Kommunale avgifter, bygningsforsikring, forretningsførernonorar, garasjer, drift og vedlikehold etc.

Felleskostnadene justeres normalt en til to ganger årlig i forhold til borettslagets faktiske utgifter og ble sist justert 31.12.2024.
Felleskostnadene fordeles slik:
Driftsutgifter kr kr 5.608,-
Parkering kr 114,-

Nåværende eier har ikke oppgitt årlig strømforbruk.
Boligen er tilknyttet fiber fra Tafjord. Avgift ikke oppgitt. Tv-tuner/dekoder medfølger ikke.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk. Kjøper må selv tegne innboforsikring.

Formuesverdi for 2023 var kr 786 927,- ifølge selger/skatteetaten. Beløpet forutsetter at eier bor fast i boligen (primærbolig).

Ved eventuell øvrig bruk av eiendommen (f.eks. fritidsbolig, pendlerbolig, utleieobjekt) var formuesverdien for 2023 kr 3 147 709,-/3 147 708,-.

Formuesverdien justeres normalt årlig. Se skatteetaten.no for mer informasjon om fastsettelse av formuesverdien.

Andel formue er kr 91 084,- pr. 31.12.2024
Andel fellesgjeld er kr 317 291,- pr. 31.12.2024

Total fellesgjeld for boligselskapet er kr 13.958.981,- pr. 03.09.2025 og lånevilkårene er:
Rentebetingelser: 4,47 %
Lånets løpetid: Restløpetid 01.07.2041
Avdragsfrihet: Nei

3 350 000,00 Prisantydning
317 291,00 Andel av fellesgjeld
--------------------------------------------------------
3 667 291,00 Pris inkl. fellesgjeld

Omkostninger

9 950,00  Gjensidige Boligkjøperpakke (valgfri)
545,00  Tinglysing hjemmel
545,00  Tinglysing panterettsdokument
--------------------------------------------------------
11 040,00 Omkostninger totalt

--------------------------------------------------------
3 678 331,00 Totalpris inkl. omkostninger

--------------------------------------------------------

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

John Ole Edøy

Rekkehuset er tilknyttet Torvteigen Borettslaget AL. Borettslaget består av 46 andelsleiligheter.
Forretningsfører er Obos avd. Forkjøp
Dugnad må påregnes.
Dyrehold er tillatt på vilkår, se husordensregler §11.
Foretatt påkostninger de senere år: Ikke opplyst.
Planlagte påkostninger: Ingen store planer annet enn generelt vedlikehold. Det skal være noe grøftearbeidet, asfaltering og utbedring av vei i borettslaget.

I henhold til borettslagets vedtekter må kjøper godkjennes av styret som ny andelseier. Det er kjøpers ansvar at styregodkjenning blir gitt, men styret kan ikke nekte godkjenning uten saklig grunn.
Iht. burettslagslova kan man bare eie én andel i borettslaget. Kun fysiske personer kan være andelseiere.

Øvrige andelseiere i borettslaget og eventuelt medlemmer av boligbyggelaget har forkjøpsrett. I henhold til burettslagslova tar dette inntil 20 dager å avklare fra melding om salget er gitt borettslaget. Dersom boligen tas på forkjøpsrett løses kjøper fra avtalen. 

For å dekke eventuell manglende innbetaling av fellesutgifter fra øvrige andelseiere, er borettslaget tilknyttet et sikringsfond gjennom OBOS. Dette innebærer at OBOS innbetaler samtlige felleskostnader til borettslaget hver måned og dermed overtar ansvar og risiko for eventuell inndrivelse av utestående fellesutgifter. Avtalen om sikringsfond gjennom OBOS er gyldig til den sies opp av en av partene. Oppsigelsesfrist er 12 måneder.

Det er ikke tilrettelagt for IN ordning i borettsalget (Individuell nedbetaling av fellesgjeld).

Dokumenter for borettslaget kan fås ved henvendelse til megler.

Etter nærmere avtale. Overtakelse kan tidligst skje etter at forkjøpsretten for øvrige andelseiere i borettslaget og eventuelt medlemmer av boligbyggelaget er avklart, samt at styrets godkjennelse er avklart. 

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige.  
Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. 

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.
Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.
Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Oppdragsnummer 76-0166/25
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Ålesund
Kipervikgata 7, 6003, ÅLESUND
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR76.25166

Sist oppdatert: 10. september 2025 kl. 16:11