Utsynvegen 6

Utsynvegen 6, 2006 LØVENSTAD
Kommunenummer 3224, gårdsnummer 106, bruksnummer 279

Totalt bruksareal BRA: 120 kvm

BRA-i:
Kjelleretasje 8 kvm: Kjellerbod.
1. etasje 112 kvm: Entré, toalettrom, vaskerom/tørkerom, gang, bad, stue/spisestue, kjøkken og tre soverom.

TBA (terrasse- og balkongareal)
1. etasje 69 kvm: Terrasse.

Kun deler av arealet i kjelleretasje er måleverdig som bruksareal. Arealet har et totalt gulvareal (GUA) på 10 kvm, men grunnet lav takhøyde er kun 8 kvm måleverdig som bruksareal. De delene av arealene som har lav himlingshøyde (ALH) utgjør 2 kvm. Det gjøres oppmerksom på at arealene i krypkjeller ikke er måleverdige på bakgrunn av at arealene mangler permanent gangbart gulv.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 23.09.2026 utført av Anticimex AS v/Ståle Gran Skøien. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Selger har innhentet en tilstandsrapport av boligen. Dersom det er registrert avvik, er disse klassifisert med tilstandsgrader (TGIU, TG2 og TG3). Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.

Bygningen er iht. tilstandsrapport enebolig oppført i 1964 med tilbygg i 1976. Boligen går over to plan og består av 1. etasje og kjelleretasje. Grunnmur, fundamenter, bærende konstruksjoner og skillende dekker er oppført i betong- og trekonstruksjoner samt lettklinkerblokker. Fasader er kledd med stående og liggende trepanel samt pussede og malte flater. Etasjeskiller er av trekonstruksjoner, og kjelleren har støpt gulv mot grunn. Det er krypkjeller under deler av boligen med adkomst via luke i grunnmur og dør i kjeller. Yttertaket er av pulttakskonstruksjon og tekket med takpapp fra 2008. Pipe er helkledd i metall, og renner og nedløp er i metall. Skorstein er fra byggeår, og det er peisovn med glassdør i stue/spisestue. Vinduer har trekarmer med 2- og 3-lags glass fra 1970, 1976, 1984, 1992, 2022 og 2025. Entrédør med glassfelt er fra 2023, og det er heve-skyvedør. Fra stue/spisestue er det utgang til en terrasse på 69 m² belagt med fliser og terrassebord, oppført med levegger av tre, takoverbygg og utekjøkken. Utvendige trapper er i trekonstruksjoner og betongstein, og det er forstøtningsmur av betongstein ved inngang til krypkjeller.

Sikringsskap med automatsikringer og strømmåler er plassert i soverom 3. Boligen har delvis skjult og delvis åpent elektrisk anlegg.

Det gjøres spesielt oppmerksom på at følgende bygningsdeler er gitt Tilstandsgrad 3 (TG3) — Store eller alvorlige avvik:
Andre rom
-Vaskerom: Vanntett sjikt/gulvbelegg i nisje for vaskemaskin har en alder som erfaringsmessig tilsier at fremtidig funksjon er svært usikker (gjelder for produkter/løsninger etablert før år 2000). Konsekvensen er at bygningsdelen erfaringsmessig har risiko for nedsatt funksjon, utettheter eller andre aldersrelaterte problemer.
Yttervegger inkl. fasader
- Ytterkledning (fasademateriale, vannbord, utvendig listverk, o.l.): For liggende trepanel viser ytterkledningens materialer tydelige tegn til elde, og det er observert råteskader. Konsekvens er at materialet er utsatt for en pågående nedbrytning, og følgeskader i veggkonstruksjonen kan ikke utelukkes.

Det gjøres oppmerksom på at det er gitt TG2 på 11 punkter grunnet alder/slitasje. For øvrig er det gitt TG2 på:
Våtrom - Bad
- Lekkasjesikkerhet: Fallforhold utenfor sluksonen vurderes ikke til å være tilstrekkelig for å lede eventuelt lekkasjevann til sluk, og det er ikke påvist at vanntett sjikt har tilstrekkelig oppkant ved dørterskel. Det registreres motfall/feil fall på deler av gulvet.
Kjøkken
- Vannrør: Det er ikke montert automatisk lekkasjestopper.
Tekniske anlegg
- Innvendig stakeluke: Innvendig stakeluke er ikke påvist.
- Annet: Gjelder vannpumpe i krypkjeller hvor det ikke foreligger dokumentasjon på funksjon eller kontrollrapporter, og pumpens alder og tilstand er ukjent.
Andre rom
- Overflate gulv: Det er registrert bom (hulrom og riss/sprekker i flisfuger) i enkelte gulvfliser, synlige deler av parkettens overflatemateriale bærer stedvis preg av slitasje med enkelte riper og hakk, og det er registrert knirk i deler av gulvene.
- Ventilasjon: Ventilasjonen vurderes stedvis som utilstrekkelig.
Rom under terreng
- Helhetsvurdering: Det er påvist avleiring av salt- og kalkutslag på grunnmur/gulv mot grunn, det observeres stedvis riss og sprekker i veggflater samt tegn til sprekker i gulv, dørblad kommer i kontakt med karmen, og ventilasjonen vurderes som utilstrekkelig.
Krypkjeller (innvendig inspeksjon)
- Helhetsvurdering: Deler av krypkjelleren har redusert tilkomst, enkelte provisoriske søyler har liten avstand til terreng. Det er registrert mulige indikasjoner på fuktproblematikk, med uisolerte vann- og avløpsrør samt organiske materialer i rommet.
Yttervegger inkl. fasader
- Fasader og konstruksjoner av mur, betong og lignende: Det registreres enkelte moderate tegn til riss i overflatene samt avskallinger ved inngangsparti.
- Lufting av ytterkledning: Det er begrenset spalte for lufting og drenering bak trekledningen.
- Gnagersikring: Det er ikke montert tilstrekkelig gnagersikring bak ytterkledningen.
- Ytterkledning (fasademateriale, vannbord, utvendig listverk, o.l.): For stående trepanel viser materialene stedvise tegn til begynnende nedbrytning og elde.
Vinduer og ytterdører
- Vinduer og omramming: Enkelte vinduer viser begynnende tegn til slitasje på overflatebehandling og har en alder med usikker fremtidig funksjon, det er liten klaring mellom utvendig listverk og vannbord/beslag, og innsettingsdetaljer rundt enkelte vinduer bærer ikke preg av faglig god utførelse.
Yttertak
- Helhetsvurdering: Boligen har lukket takkonstruksjon, ventilasjon kan ikke kartlegges fra innsiden, taktekking med beslag viser begynnende tegn til slitasje og elde, vannbord, vindskier og takutstikk viser tegn til slitasje/elde, og drager/bjelke i takutstikk over inngangsparti viser tegn til slitasje og elde med stedvise symptomer på råteskader.
Terrasse / platting
- Konstruksjon og fundamenter: For takoverbygg bærer de deler av utførelsen som lar seg undersøke ikke preg av faglig god utførelse/underdimensjonering.
Utvendig trapp
- Utvendig trapp: Gjelder trapp ved inngang til krypkjeller, hvor det observeres stedvise sprekkdannelser i overflaten.
Grunnmur, fundament
- Grunnmur og fundament: Det registreres enkelte moderate tegn til riss i overflaten til grunnmuren samt stedvis avskalling av maling/murpuss.
Drenering
- Fuktsikring av grunnmur: Deler av grunnmuren mangler utvendig fuktsperre.
Forstøtningsmur
- Tilstand: Det observeres skjevheter/deformasjoner og tegn til utglidning på forstøtningsmur.

Følgende bygningsdeler er ikke undersøkt (TGIU) :
Drenering
- Terrengfall fra grunnmur: Deler av terrengfallet kan ikke undersøkes på tilstrekkelig måte grunnet plassering av terrasse. Konsekvens
er at fallforholdene inn mot grunnmur ikke er kartlagt.

Følgende bygningsdeler har fått HMS (Helse, miljø og sikkerhet) :
Innvendige trapper
- Rekkverk og håndløper: Rekkverkshøyder, lysåpninger, håndløper og andre sikkerhetsmessige forhold er kontrollert opp mot dagens gjeldende byggtekniske forskrift, selv om denne ikke har tilbakevirkende kraft. Det registreres at trappen ikke har håndløper på begge sider, har åpninger på mer enn 0,10 meter, og vurderes som bratt og smal slik at den ikke oppfyller dagens krav til en sikker trapp.
Utvendig trapp
- Rekkverkshøyde og lysåpninger: Rekkverkshøyder, lysåpninger og andre sikkerhetsmessige forhold er kontrollert opp mot dagens gjeldende byggtekniske forskrift, selv om denne ikke har tilbakevirkende kraft. Det registreres at trappene mangler fullverdig rekkverk, noe som kan medføre fallfare.
Forstøtningsmur
- Rekkverkshøyde og lysåpninger: Rekkverkshøyder, lysåpninger og andre sikkerhetsmessige forhold er kontrollert opp mot dagens gjeldende byggtekniske forskrift, selv om denne ikke har tilbakevirkende kraft. Det registreres at forstøtningsmuren mangler fullverdig rekkverk, noe som kan medføre fallfare.

Tilstandsrapporten er inntatt i salgsoppgaven. Rapporten inneholder informasjon om eventuelle avvik og konsekvensen av disse. Dersom det er registrert avvik med TG3, har den bygningssakkyndige i tillegg gitt et anslag på hva det vil koste å utbedre disse. Ettersom kjøper regnes å være kjent med forhold som tydelig fremgår av tilstandsrapporten, oppfordres du til å sette deg grundig inn i rapporten i sin helhet.

Sammendrag av selgers egenerklæringsskjema:

Er det utført arbeid på bad, vaskerom eller toalettrom?
- Ja, faglært arbeid utført i 2020. Kopiert fra forrige eiers egenerklæringsskjema: "Rørleggermester Erlandsen AS har utført alt rørarbeid da han var parter hos Romerike Rør AS. Skiftet alle rør i kjeller og lagt opp alt til det nye badet og kjøkkenet. Alt er gjort etter forskriftene av fagfolk på dugnad." Dokumentasjon foreligger ikke

Er det utført arbeid på tak, yttervegg, vindu eller annen fasade?
- Ja, faglært arbeid utført i 2023. Byttet to vinduer på soverom, dokumentasjon foreligger ikke.
- Ja, faglært arbeid utført i 2026. Byttet østvendt vindu på soverom 2
- Ja, faglært arbeid utført i 2026. Byttet deler av kledning på i sørvendt takutstikk over karnappvindu, dokumentasjon foreligger ikke.
- Ja, faglært arbeid utført i 2023. Byttet ytterdør, dokumentasjon foreligger ikke.

Er det observert vann eller fukt i kjeller, krypkjeller eller underetasje?
- Ja. Observert saltutslag før drenering i nordvendt hjørne.
- I krypkjelleren står det også en vannpumpe som fører grunnvann bort fra eiendommen, så noe luftfuktighet er forventet der.

Er det utført arbeid med drenering?
- Ja, faglært arbeid utført i 2025. Drenering av nordvendt hushjørne ned til kjeller, utført av Viken og Oslo Anlegg AS. Dokumentasjon foreligger.

Er det utført arbeid på det elektriske anlegget?
- Ja, faglært arbeid utført i 2021. Sitat fra forrige eiers egenerklæringsskjema: "Utført arbeid av Strømmen el-installasjon, trukket ny strøm i hele huset, sikringer og sikringsskap er nytt. Foreligger samsvarserklæring fra Strømmen el.installasjon. Utført kontroll av el-anlegget og/eller andre installasjoner - høst 2021, av el-anlegget og strømmåler. Strømmen el-installasjon og Hafslund/Elvia". Det foreligger delvis samsvarserklæring på "Rehabilitering av sikringsskap, søknad og økning av OV vern.

Er det utført arbeid på utvendige eller innvendige avløpsrør eller vannrør?
- Ja, faglært arbeid antatt utført i 2021. Sitat fra forrige eiers egenerklæring: "Det ble lagt rør i rør fra huset og ut til offentlig vann og avløp av TT-Teknikk". Det foreligger ikke dokumentasjon.

Er det utført arbeid på varmeanlegg eller ventilasjonsanlegg?
- Ja, faglært arbeid utført i 2022. Installert varmepumpe september 2022 av NEK AS. Det foreligger dokumentasjon.

Har det vært feil eller gjort endringer på ildsted eller pipe?
- Ja, installert ny peis i november 2023, ingen endringer på pipe.

Er det utført radonmåling?
- Ja, radonmåling utført høsten 2024 av Eurofins Radonlab - viser høyeste nivå på 69 ± 13 Bq/m³. Nivået er lavt – ingen tiltak nødvendig.

Frittliggende enebolig over to plan med en funksjonell og god planløsning. Boligen ble oppført i 1964 og tilbygget i 1976, og har i senere år gjennomgått en rekke betydelige oppgraderinger. Her kan det blant annet trekkes frem et helfliset baderom fra 2020, moderne kjøkkeninnredning fra 2019 med benkeplater i stein, varmepumpe fra 2022 og nyere peisovn. Deler av boligens belysning styres av et smarthusanlegg som følger med salget.
Eiendommen har meget gode solforhold som gir lyse og trivelige oppholdsrom, samt direkte utgang fra stuen til en romslig terrasse og hage.

E N T R É
Innbydende entré med grå gulvfliser og behagelig gulvvarme. Rommet har en tidsriktig entrédør med trekarm og glassfelt, og det er god plass til oppheng av yttertøy og plassering av skoskap. Entréen leder naturlig videre inn til gangen og boligens øvrige rom.

S T U E
Lys og romslig stue i åpen løsning mot kjøkkenet, med god plass til både sofagruppe og stort spisebord. Rommet har store vindusflater som slipper inn rikelig med dagslys, og er utstyrt med en peisovn med glassdør samt en varmepumpe. Fra stuen er det heve-skyvedør med direkte utgang til terrassen.

K J Ø K K E N
Stilrent kjøkken fra 2019 med slette, mørke fronter og solide benkeplater av stein. Kjøkkenet ligger i åpen forbindelse med stuen og byr på rikelig med skap- og benkeplass. Innredningen er utstyrt med nedfelt oppvaskkum i kompositt med ett-greps armatur, stikkontakter, integrert oppvaskmaskin, samt stekeovn og mikrobølgeovn i høyskap. Videre har kjøkkenet nedfelt induksjonstopp med integrert ventilator, samt et frittstående kjøleskap med frysedel og vann- og isdispenser. Alle hvitevarer på kjøkkenet medfølger. Det gjøres oppmerksom på at hvitevarene er kjøpt for noen år tilbake, og kjøper må forvente slitasje som følge alder og normal bruk.

T E R R A S S E
Fra stuen er det utgang til en stor terrasse belagt med fliser og terrassebord. Uteplassen er utstyrt med levegger i tre, takoverbygg og et praktisk utekjøkken, og har gode solforhold gjennom dagen. Her har du flere gode møbleringsmuligheter, med plass til både sofagruppe og grill. Fra terrassen er det videre trappeadkomst direkte ned til hagen.

B A D
Delikat baderom fra 2020 med flislagte vegger, flislagt gulv med gulvvarme og malt himling med innfelte downlights. Innredningen består av et vegghengt servantskap med skuffer, laminat benkeplate, to ovenpåliggende servanter med ett-greps armaturer, samt speil og stikkontakter over servantene og et vegghengt høyskap. Rommet er utstyrt med dobbeldusj på gulv med glassvegg og veggmonterte hånd- og regndusjer, frittstående badekar med glassvegg og hånddusj, vegghengt toalett med innebygget sisterne, samt avtrekksvifte i himling.

T O A L E T T R O M
Separat toalettrom innredet med vegghengt servantskap, ovenpåliggende servant med ett-greps armatur og speil på vegg. Rommet har frittstående toalett og naturlig oppdriftsventilasjon, med gulvbelegg på gulv samt malte flater og himlingsplater.

S O V E R O M
Boligen har tre soverom samlet i hovedetasjen. Hovedsoverommet har god plass til dobbeltseng og garderobeskap. De to øvrige soverommene har fine bruksmuligheter som barnerom, gjesterom eller hjemmekontor, hvorav det minste soverommet har gulvvarme.

L A G R I N G
Boligen har kjellerbod i kjelleretasje.

For fullstendig teknisk informasjon om boligen, se punktet Byggemåte i salgsoppgaven.

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.

Smarthusanlegget følger med, inkludert sentralenhet og tilhørende komponenter.

Løsøre som ikke medfølger salget: Lampe over sofaen, nattbord på hovedsoverom, TV-benk.

Elektrisitet, varmepumpe og vedfyring. Varmepumpe fra 2022 er plassert i 1. etasje. Peisovn med glassdør i stue/spisestue. Gulvvarme i entré, bad og det minste soverommet.

Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med.

Eiendommen har vært brukt til boligformål siden 1964.
Det foreligger byggetegninger datert 18/9-1963. Kommunen opplyser at det ikke foreligger midlertidig brukstillatelse eller ferdigattest for eiendommen.
Det finnes av den grunn ikke annen dokumentasjon over eiendommens lovlighet.
Kjøper overtar eiendommen slik den fremstår på visning med risiko og ansvaret for eventuelle pålegg fra kommunen og kostnader forbundet med dette
Dette er før bygningsloven trådte i kraft for hele landet i 1965. Det er ikke uvanlig at det i mange kommuner er mangelfulle arkiv for tiden før 1965.

Tilbygg: Det foreligger ikke ferdigattest, men midlertidig brukstillatelse ble gitt datert 01.06.1978.
Det er uklart om gjenstående arbeider er utført. Kjøper overtar ansvaret for dette.
Det gjøres oppmerksom på at det ikke lenger utstedes ferdigattest på tiltak det er søkt om før 1998 jf. plan- og bygningsloven § 21-10. Kommunen vil ikke kreve ferdigattest for disse tiltakene og vil avvise eventuelle søknader. Bestemmelsen innebærer ikke at tiltak med manglende søknad blir lovlige, men at man ikke trenger å avslutte gamle byggesaker.

Garasje: Det er utstedt ferdigattest for garasje datert 22.10.1975. Det bemerkes at garasjen i dag er fjernet grunnet dreneringsarbeid på huset.

Takoverbygg terrasse: Denne er ikke omsøkt eller godkjent av kommunen. Slike utvidelser kan være søknadspliktige avhengig av høyde, tett tak og avstand til eiendomsgrense. Det må påregnes kostnader i forbindelse med dette - både for søknadsprosessen og for eventuelt å oppfylle tekniske krav. Dersom slik tillatelse ikke vil kunne gis, kan kommunen starte ulovlighetsoppfølging etter plan- og bygningslovens kap. 32. Kjøper overtar ansvaret og risikoen knyttet til en eventuell sluttføring av tiltaket.

Dagens planløsning er noe endret i forhold til godkjente plantegninger. Disse ligger vedlagt i salgsoppgaven.
- I 1. etasje er deler av kjøkkenet fjernet og badet utvidet. Dør til soverom 3 fra kjøkken er stengt igjen.
- I stuen er et vindu flyttet nærmere hjørnet, og det er laget karnapp. Vegg mot sør.
- Det er oppført en terrasse på 69 m². Det foreligger ikke dokumentasjon på at terrassen er byggemeldt. Slike utvidelser kan være søknadspliktige avhengig av høyde over terreng og avstand til eiendomsgrense.
- Gang ved siden av trapp er opprinnelig byggemeldt som oppbevaring/bod jf. byggetegninger. Innredning av rommene til bruk for varig opphold er ikke bruksendret/omsøkt og er heller ikke godkjent for denne bruk av kommunen.
Kjøper overtar eiendommen slik den fremstår på visning med all risiko og ansvar for eventuelle pålegg fra kommunen og kostnader forbundet med dette.

Eiendommen overdras fri for pengeheftelser med unntak av:

Dagboknummer: 100497
Tinglysningsdato: 20.01.1970
Servitutten omhandler: Festekontrakt og skjøte på bebyggelse. Festetiden er 99 år regnet fra 01.01.1961. Årlig festeavgift er opprinnelig fastsatt til kr 76,14 (kr 15,- per dekar per år) med forfall forskuddsvis 1. januar, og kan kreves regulert hvert 15. år etter rentenivå og råtomtverdi. Kontrakten inneholder bestemmelser om panterett for forfalt festeavgift, byggeplikt innen 3 år, samt forkjøpsrett for tomteselskapet ved overdragelse av ubebygd tomt. Eiere av tomter utskilt fra feltet har rett til å legge stikkledninger for vann, kloakk og overvann over tilstøtende tomter frem til hovedledninger etter godkjent plan. Fester plikter å holde tomten inngjerdet med hagegjerde mot bortfesters øvrige eiendom, og må ved behov sørge for vedlikehold og snørydding på veier utenfor egen tomt frem til kommunen overtar disse. Bortfester har rett til å kjøre tømmer over området på tre anviste steder. Ved festetidens utløp har bortfester rett til å overta bebyggelsen etter takst; hvis ikke har fester fortrinnsrett til kjøp eller fornyelse av festeavtalen for en ny 99-årsperiode til markedspris.

Kommunen har legalpant i eiendommen for forfalte krav på eiendomsskatt og kommunale avgifter/gebyrer.

Dagboknummer: 101167
Tinglysningsdato: 26.02.1970
Servitutten omhandler: Bestemmelse om bebyggelse som regulerer avstand mellom denne eiendommen og bnr. 278.

Dagboknummer: 101168
Tinglysningsdato: 26.02.1970
Servitutten omhandler: Bestemmelse om bebyggelse som regulerer avstand mellom denne eiendommen og bnr. 280.

Dagboknummer: 101169
Tinglysningsdato: 26.02.1970
Servitutten omhandler: Bestemmelse om bebyggelse som regulerer avstand mellom denne eiendommen og bnr. 282.

Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få prioritet etter ovennevnte heftelser og servitutter.

Eiendommen har ikke separat utleieenhet. Det vil normalt være anledning til utleie av hele eiendommen eller enkeltrom, såfremt utleiearealet er bygningsmessig godkjent for varig opphold og har forsvarlige radonnivåer. Det er gjennomført radonmåling høsten 2024 med et høyeste nivå på 69 ± 13 Bq/m³, som er under tiltaksgrensen på 100 Bq/m³.

Denne boligen er energimerket. På en skala fra A til G, der A er best, har denne boligen oppnådd E (en normalbolig vil gjerne ligge i området C-F). Kopi av energiattest ligger vedlagt i salgsoppgaven eller kan fås ved henvendelse til megler.

Eiendommen har en rolig og etablert beliggenhet i et veletablert boligstrøk på Løvenstad i Rælingen kommune. Nabolaget kjennetegnes av fredelige omgivelser og et trygt oppvekstmiljø for både store og små. Hverdagslogistikken er enkel med både skoler og barnehager innenfor kort rekkevidde. Barna har trygg gangavstand til Løvenstad skole for barnetrinnet og Sandbekken ungdomsskole for de eldre elevene. For de yngste ligger både Løvenstad barnehage og Løvlia barnehage en kort spasertur unna hjemmet.

For den som setter pris på natur og friluftsliv, er beliggenheten ideell med marka som nærmeste nabo. Fra Løvenstad og Sandbekken er det direkte tilgang til Østmarkas vidstrakte nettverk av merkede stier, lysløyper og skiløyper om vinteren. Populære Åmodtdammen ligger i gangavstand fra boligen og fungerer som et herlig samlingspunkt med opparbeidede badeplasser, sittegrupper og turveier. Idrettsmiljøet i området er aktivt, med Løkkeveien ballfelt, Sandbekken kunstgressbane og Sandbekkhallen med offentlig svømmehall en kort gåtur unna. I tillegg ligger Marikollen idrettspark og skisenter en kort kjøretur unna med alpinbakke, hoppanlegg og rulleskiløype.

Dagligvarehandelen gjøres raskt unna i hverdagen med Coop Extra på Løvenstad i gangavstand fra boligen, samt Coop Extra på Kurlandsåsen like ved. Et rikt og variert servicetilbud finner du på Strømmen Storsenter og Lillestrøm Torv, som begge nås på en kort kjøretur. Kollektivtilbudet i området er godt tilrettelagt, med bussholdeplassen i Skytilveien en kort gåtur unna. Derfra er det gode bussforbindelser mot Lillestrøm og videre knutepunkter. Fra Lillestrøm stasjon er det hyppige togavganger mot Oslo S og Gardermoen, og med bil tar reisen inn til Oslo sentrum rundt tjue minutter. Torgenholtet bussholdeplass ligger 4 minutters gange unna boligen, hvor bussen tar deg til Helsfyr på 20 minutter, og Bjørvika på 30 minutter. Denne bussruten har hyppige avganger gjennom hele dagen, og går også hele natten i helgene. Bussruten kjører også eksressrute i rushtiden.

Det blir skiltet med visningsbukker ved fellesvisning. Veibeskrivelse Se Google maps.

Løvenstad barnehage 0.7 km
Løvlia barnehage 0.7 km
Bårliskogen barnehage 1 km
Løvenstad skole 0.7 km
Rud skole 1.7 km
Sandbekken ungdomsskole 1.2 km
Strømmen videregående skole 2.7 km
Lørenskog videregående skole 3.5 km

Festet tomt på 507,7 kvm.
Meget solrik og hyggelig eiendom som er opparbeidet med plenareal, prydbusker, trær og diverse beplantning. Steinlagte og singlede gangstier og opparbeidet kjøkkenhage med plantekasser. Singlet biloppstillingsplass.

Festeavgiften er kr 1 065,00 pr. år og betales forskuddsvis den 01.01 hvert år.
Festeavtalen utløper 01.01.2060. 
Siste regulering av festeavgift: 01.01.2025, engangs løft.
Bortfester har ikke forkjøpsrett.

Kopi av lov om tomtefeste kan fåes ved henvendelse til megler. 
Kontakt megler for nærmere informasjon.

Parkering på singlet biloppstillingsplasser på eiendommen.

Eiendommen har adkomst via kommunal vei. Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Eier er selv ansvarlig for private stikkledninger til boligen.

Eiendommen er regulert til boligformål i henhold til reguleringsplan Løvenstad Reguleringsplan (ID: 012), datert 29.12.1961, med tilhørende reguleringsbestemmelser.

Eiendommen omfattes av Kommuneplanens arealdel 2022-2033 (ID: 247), vedtatt 15.02.2023. Arealbruken er i planen avsatt til boligbebyggelse (nåværende). I henhold til planens bestemmelser § 1.2.1 gjelder kommuneplanen foran eldre reguleringsplaner ved motstrid.

Det er per d.d. ingen kjente plan- eller byggesaker med direkte innvirkning på eiendommen.

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Kommunale avgifter er kr 17 567,10 for 2025. I dette inngår gebyr for vann, avløp, renovasjon og feiing. Årsprognosen for 2026 ligger på kr 18 368,65. Det tas forbehold om at kommunen kan justere gebyrene i løpet av året.

Det er p.t. ikke vedtatt eiendomsskatt for eiendommer i kommunen.

Nåværende eier har et strømforbruk som tilsvarer ca. 16 000 kWh pr. år.

Nåværende eier har forsikring i Gjensidige som koster kr 12 600,- pr. år.

Boligen er tilknyttet Global Connect (1000 mbps) som leverandør av internett og koster kr 999,- pr. mnd. Tv-tuner/dekoder medfølger ikke.

Eiendommen er tilknyttet alarm, men denne følger ikke med salget.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk og avtaler.

Formuesverdi for 2025 var kr 1 641 426,- ifølge skatteetatens boligkalkulator. Beløpet forutsetter at eier bor fast i boligen (primærbolig).

Ved eventuell øvrig bruk av eiendommen (f.eks. fritidsbolig, pendlerbolig, utleieobjekt) var formuesverdien for 2025 kr 6 565 703,-.

Fra 2026 har Stortinget vedtatt en oppdatert modell for beregning av formuesverdi for primærbolig, så avvik kan forekomme.
For mer informasjon se skatteetaten.no

7 000 000,00 Prisantydning

Omkostninger

175 000,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
19 900,00  Gjensidige Boligkjøperpakke* (valgfritt)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
545,00  Tinglysing skjøte
--------------------------------------------------------
176 090,00 Omkostninger totalt (uten Gjensidige Boligkjøperpakke)
195 990,00 Omkostninger totalt (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------
7 176 090,00 Totalpris inkl. omkostninger
7 195 990,00 Totalpris inkl. omkostninger (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------

Totalpris inkl. omkostninger forutsetter kjøp til prisantydning.
Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer.

Siv Astri Nilsen Fjørtoft og Are Fjørtoft

Etter nærmere avtale.

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige.  
Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. 

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.
Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.
Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 0,85 % av salgssummen inkl. eventuell fellesgjeld. Minimumsprovisjon er kr 55 000,00

Vederlag:
Forsidekarusellen og prospekt RB.no  kr 2 000,00
Foto (standard dagtid)   kr 4 300,00
Kontroll av hjemmel og heftelser  kr 4 500,00
Markedsføringspakke  kr 29 900,00
Oppgjør  kr 8 900,00
Tilrettelegging  kr 17 000,00
Visninger pr stk kr 4 375,00

Utlegg:
Innhenting av offentlig opplysninger Rælingen kommune  kr 3 384,00
Tinglysing sikring  kr 545,00

Andre utgifter:
AX tilstandsrapport enebolig  kr 20 625,00
Boligselgerforsikring Gjensidige Eiet - regnes av prisantydning  kr 39 970,00

Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester;
• I forbindelse med forberedelse av salget, innhenter vi informasjon om eiendommen hovedsakelig fra vår samarbeidspartner Ambita.
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i Bomega AS som tilbyr den digitale annonseringsplattformen Hjem.

Oppdragsnummer 61-0039/26
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Lørenskog
Skårersletta 5, 1473, LØRENSKOG
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR61.2639

Sist oppdatert: 02. oktober 2026 kl. 09:01