Johan Selmers vei 1 og 3

Johan Selmers vei 1 og 3, 1472 FJELLHAMAR
Kommunenummer 3222, gårdsnummer 107, bruksnummer 772, ideell andel 1/1

Totalt bruksareal BRA: 274 kvm

BRA-i:
Kjeller: 50 kvm:
1. etasje 146 kvm: Entré, Gang, Bad, Stue, Stue 2, Bibliotek, TV-stue(soverom), Kjøkken, Spisestue, Bod (opprinnelig tannlegekontor), 2 Innredet rom (opprinnelig tannlegekontor), Venterom (opprinnelig tannlegekontor), Toalettrom
2. etasje 59 kvm: Gang/trapperom, 3 Soverom, Bad

BRA-e:
Kjeller: 19 kvm: Garasje

Åpent areal:
1. etasje 27 kvm: Terrasse

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 04.04.2025 utført av Norges Takst AS.
Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Selger har fått utarbeidet en tilstandsrapport, dvs. en teknisk gjennomgang av boligen hvor eventuelle avvik, risiko for kjøper og prisoverslag for hva som bør gjøres av oppgradering, er skissert. Se særskilt TGIU (tilstandsgrad ikke undersøkt), samt TG2 og TG3 som viser hva som er boligens normale slitasje, alder og type, hva som er avvik fra dette og hva som bør/må utbedres. Rapporten og selgers egenerklæring er en del av salgsoppgaven og må leses nøye før bud inngis. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.  
Bygningen er iht. tilstandsrapporten oppført i tre- og murkonstruksjoner. Les for øvrig mer om byggemåte og den tekniske tilstanden i rapporten.

Det gjøres oppmerksom på at følgende er gitt TG3:

Utvendig:
* Veggkonstruksjon - Veggene har bindingsverkskonstruksjon fra byggeår. Fasade/kledning har liggende og stående bordkledning
Kostnadsestimat kr 50 000 - 100 000,-
* Utvendige trapper
Kostnadsestimat: Under kr 10 000,-
* Forstøtningsmurer er av miniblokker
Kostnadsestimat: Under kr 10 000,-

Innvendig:
* Etasjeskiller/gulv mot grunn - Høydeforskjeller
Kostnadsestimat: Under kr 10 000,-
* Innvendige trapper
Kostnadsestimat: Under kr 10 000,-
* Elektrisk anlegg
Kostnadsestimat: Under kr 10 000,-
* Bad 2 Etasje - Generell og alder
Kostnadsestimat: kr 100 000 - 300 000,-
* Bad underetasje - Generell og alder
Kostnadsestimat: kr 100 000 - 300 000,-

I tillegg er det gitt TG2 for følgende:

Utvendig:
- Takkonstruksjon/loft
- Taktekking
- Nedløp og beslag
- Vinduer og dører
- Balkonger, terrasser og rom under balkonger
- Andre utvendige forhold

Innvendig:
- Pipe og ildsted
- Rom Under Terreng
- Krypkjeller
- Bad u.etg. - tilliggende konstruksjoner
- Overflater
- Ingen radonsperre og ingen målinger

Tekniske installasjoner:
- Vannledninger
- Avløpsrør
- Varmtvannstank

Tomteforhold:
- Fuktsikring og drenering
- Grunnmur og fundamenter
- Terrengforhold
- Utvendige vann- og avløpsledninger

Det må påregnes utbedringer/påkostninger på store deler av boligen/garasjen.

Se supplerende tekst i tilstandsrapporten. Kjøper overtar ansvar og risiko for dette.

Boligen er fra 1924 og er betydelig tilbygget og ombygget flere ganger etter dette. Boligen anses som et rehabiliteringsobjekt foruten badet i 1. etasje som er fra 2024.
Det er flere innganger til boligen, og det har tidligere være tannlegepraksis i huset, med både behandlingsrom, venterom, toalett og diverse arbeidsrom. Av den grunn har det ene rommet bly i veggen iflg. eier.

Dette er en stor og flott eiendom som trenger oppgraderinger og modernisering.
Her kan familien vokse og barna få egen ungdomsavdeling i noen av de mange rommene i huset.
Boligen har et stort potensial, og dette gir deg et godt utgangspunkt til å skape ditt drømmehjem.

Enkelt sammendrag og beskrivelse av boligen:

Soverom
Det er etablert tre soverom i 2.etg og ett i 1.etg.
Rom i 1.etg. er tidligere benyttet som tv-stue.

Stuer
Boligen er inndelt med flere stuer, og den ene stuen har peisovn.
I tillegg er det montert varmepumpe i 3 av de andre stuerommene.
Fra den ene stuen er det utgang til terrasse.

Kjøkken
Kjøkkeninnredning med profilerte fronter, laminert benkeplate, oppvaskkum, plater over benk og opplegg til vaskemaskin.
Det er kjøkkenventilator med avtrekk ut.
Integrerte hvitevarer som stekeovn og kokeplate med komfyrvakt montert.
Integrerte hvitevarer og oppvaskmaskin følger med handelen. Kjøper må forvente slitasje som følge alder og normal bruk. 

Bad (1. etg.)
Baderommet er pusset opp i 2024 og har flislagte overflater på gulv og vegger.
Baderomsinnredning med heldekkende servant og speil med belysning over.
Gulvstående toalett og dusjhjørne med innfellbare glassdører.
Varmekabler i gulv.

Bad (kjeller)
Badet er fra 1980 tallet iflg. eier.
Fliser på gulv og plater på vegg.
Bad med vegghengt servant, speil med belysning over, gulvstående toalett og dusj på vegg.
Vannkran på vegg og nedløp, antas å være til vaskemaskin.
Grunnet bl.a alder blir det satt TG 3.
Våtrommet må oppgraderes for å tåle normal bruk etter dagens krav

Bad (2.etg.)
Badet er fra 1980 tallet iflg. eier.
Fliser på gulv og plater på vegg.
Skapinnredning med påliggende servant, speil med belysning over, gulvstående toalett og badekar.
Grunnet bl.a alder blir det satt TG 3.
Våtrommet må oppgraderes for å tåle normal bruk etter dagens krav

Toalettrom med servant, speil og toalett.

Badstue i kjeller med benker, dør og badstuovn.
Eier opplyser om at badstuen er brukt kun noen få ganger.
Det er flere år siden siste gang den var i bruk.

Varmtvannsbereder fra 2014 på 200 liter er plassert i krypkjeller.

Boligen har rikelig med lagringsplass i flere boder.

Uteområde
Eiendommen ligger i et veletablert og rolig boligområde med hjørnetomt på 1 073 kvm.
Hagen er stor og solrik, opparbeidet med plen, busker og trær, og er avgrenset med hekk og gjerde i tomtegrensen.
Hagen og uteområdene egner seg godt for både utendørs lek, avslapping og sosiale sammenkomster.

Boligen har en sydvendt terrasse på ca. 27 kvm med markise og trapp ned til hagen.

Varmepumpe i to stuer og kjellerstue.
Boligen har mursteinspipe. Peisovn i stue.
Eier opplyser om at pipen er oppgradert med nytt røykerør i 2024
Varmet opp med elektrisk gulvvarme i kjeller og i alle bad.
Det er også elektrisk gulvvarme i entre-stuen i 1.etg.

Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med. 

Eiendommen har vært brukt til boligformål siden 1924. Boligen er ombygget og tilbygget siden den gang.
Kommunen opplyser at det ikke foreligger ferdigattest eller midlertidig brukstillatelse for eiendommen fra 1924.

Deler av to soverom (soverom 1 og 2) i 2.etg.er opprinnelig byggemeldt som kott jf. byggetegninger, og den delen er ikke godkjent til varig opphold.
Det ene soverommet som er etablert i tidligere kott, har for lite dagslysflate ifht. dagens krav til rom for varig opphold. Rommet er dermed ikke godkjent til rom for varig opphold/soverom.

Deler av tannlegepraksisen er innredet i rom som ikke er godkjent til varig opphold:
- Venterom er innredet i rom godkjent til vinterhage
- Behandlingsrom er innredet i arbeidsrom
- Røntgenrom er innredet i bod
- Sterilrom er innredet i bod

Det foreligger godkjente bygningstegninger for tidligere tannlegepraksis med behandlingsrom, venterom, wc, røntgenrom og sterilrom.
Megler finner ikke bekreftelse på endelig godkjenning for bruk av rommene.

Innredning av rommene til bruk for varig opphold er ikke bruksendret/omsøkt og er heller ikke godkjent for denne bruk av kommunen. Konsekvensen ved søknad kan være at rommet ikke godkjennes som varig opphold og at rommet da må brukes som bod/midlertidig oppbevaring. Kjøper overtar alt ansvar, kostnad og risiko for dette videre. 

Avvik planløsning:
- Det ene soverommet i 2.etg. er delt av for å etablere to soverom (soverom 1 og 2 på bildet). Vegg er flyttet og det er åpnet inn til tidligere kott i knevegg.
- Soverom i u. etg. er innredet i garderobe
- Badstue er innredet i kjellerrom.

Det foreligger midlertidig brukstillatelse på vindfang garasje og bad datert 28.11.1978.
Følgende arbeider gjenstod:
- Montere dør og ventil på bakvegg
- Pusse utvendige vegger
- Oppfylle terrasse
- Monterer permanent trapp til hovedinngang

Det foreligger ferdigattest på tilbygg til bolighus datert 13.10.1986.

Avvik fasade:
- Det mangler et lite vindu på bad ved siden av hovedinngangen.
- Vindu med blyglass ved trapp i stue er satt inn loddrett istedenfor vannrett.
- Terrassen er bygget større og høyere i terrenget enn inntegnet.

Garasje:
Det er søkt som carport med pulttak og det er bygget en garasje med saltak.

Kjøper overtar eiendommen slik den fremstår på visning med risiko og ansvaret for eventuelle pålegg fra kommunen og kostnader forbundet med dette.

Det gjøres oppmerksom på at det ikke lenger utstedes ferdigattest på tiltak det er søkt om før 1998 jf. plan- og bygningsloven § 21-10. Kommunen vil ikke kreve ferdigattest for disse tiltakene og vil avvise eventuelle søknader. Bestemmelsen innebærer ikke at tiltak med manglende søknad blir lovlige, men at man ikke trenger å avslutte gamle byggesaker. Normalt sett kreves ferdigattest for alle søknadspliktige tiltak som gjøres etter plan- og bygningsloven.

Eiendommen overdras fri for pengeheftelser.

Det er tinglyst følgende servitutter på eiendommen.
Dagboknr 703, tinglyst 19.02.1949, type heftelse: Bestemmelse om brønn på bnr. 1031. Rett til vederlagsfritt å ta vann fra nåværende brønn på "Ihler", samt rett til å legge vann inn til sitt hus fra denne brønn. Vedlikehold av brønnene bæres i fellesskap m.m.
Dagboknr 3807, tinglyst 21.09.1959, type heftelse: Rett til å føre kloakkledning fra og vannledning til sin eiendom over og gjennom gnr 107, bnr 1031, samt foreta all reparasjon og ettersyn på ledningene samme sted når dette er påkrevet. Solidarisk ansvar for vedlikehold av felles vann- og kloakkledninger, samt vedlikehold og tømming av renseanlegget.
Dagboknr 10174, tinglyst 17.12.1984, type heftelse: Bestemmelse om å rive/fjerne carport når bygningsrådet forlanger det

Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få prioritet etter ovennevnte heftelser og servitutter. 

Eiendommen har tinglyst rett til å ta vann fra nåværende brønn på "Ihler" gnr. 107, bnr. 1031, og legge vann til sitt hus fra denne brønn.
Rettigheten er tinglyst på gnr 107, bnr. 1031, dagboknr 703, tinglyst 19.02.1949.

Eiendommen har ikke separat utleieenhet. Det vil normalt være anledning til utleie av hele eiendommen eller enkeltrom, såfremt utleiearealet er bygningsmessig godkjent for varig opphold og har forsvarlige radonnivåer. 

Boligen ligger i et svært attraktivt boområde på Fjellhamar i Lørenskog kommune, med nærhet til offentlig kommunikasjon, flotte rekreasjonsområder, samt et rikt utvalg av fasiliteter og servicetilbud.

Det er også nærhet til turområder med bl.a. tursti rundt Langvannet og Vesletjernet som også er badevann.
Ellers er det nærhet til Østmarka med flotte tur- og friluftsområder, lysløyper, skiterreng, bade- og fiskevann.

Dagligvarehandel kan bl.a gjøres på Kiwi eller Coop Mega, i tillegg til andre nødvendige ærender som behøves hos apotek, frisør, kiosk, hudpleie og bistro.
I gangavstand til boligen ligger Strømmen Storsenter, som er et av Norges største kjøpesentre med over 200 butikker og tilknyttede virksomheter.
Ønsker du ytterligere servicetilbud er både Triaden Lørenskog Storsenter og Metro senter med et rikt og variert utvalg av servicetilbud og fasiliteter, kun en kort biltur unna.

Lørenskog kommune har flere gode aktivitetstilbud med bl.a. flere aktivitets-/kultur/fritidsklubber, mange idrettslag, skolemusikkorps, kor, dans-/drama-/teatergrupper, speidergrupper, med mer.

Av severdigheter og kulturelle tilbud kan populære Lørenskog Hus anbefales. Dette er et levende kultursenter med blant annet kino, konserter, festivaler, et flott bibliotek og kulturskole. Her er også Aktivitetshuset Volt, som tilbyr både leksehjelp, kafé og diverse fritidstilbud.

Lørenskog kommune driver Losby besøksgård og kafé, hvor de besøkende kan oppleve ulike husdyr på nært hold. Stedet er et utmerket utgangspunkt for tur- og skigåere som starter i det sentrale Lørenskog. Fra Godset er det ca. 10 min å gå inn til Mønevann. Losby Golfklubb har et meget flott golfanlegg med bl.a. 9 og 18-hulls golfbane, driving range, putting green og nærspillsområde.

Offentlig kommunikasjon er godt utbygd på Fjellhamar med Fjellhamar togstasjon ca 5 minutt gange fra boligen, toget tar deg til Oslo S på 18 min.
I tillegg til bussholdeplass ved stasjonen er det holdeplass 400 meter unna boligen ved Fjellsrud skole (linje 315).

Nye Fjellhamar skole (1-7 kl.)
Luhr skole (1-7 kl.)
Fjellsrud skole (8-10 kl.)
Lørenskog videregående skole
Strømmen videregående skole

Fjellhamarveien barnehage (1-5 år)
Fjellhamar Gård barnehage (1-5 år)
Fjellsrud barnehage (0-5 år)

Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør, og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen for oppdatert informasjon.

Eiertomt på 1 073 kvm. Tomten er opparbeidet med murte trapper i terrenget, støttemur, asfaltert gårdsplass, plen, busker og trær, og er avgrenset med hekk og gjerde i tomtegrensen.

Parkering i integrert garasje, enkel frittstående garasje og på egen gårdsplass.

Eiendommen har adkomst via kommunal vei.

Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Eier er selv ansvarlig for private stikkledninger til boligen.

Eiendommen ligger i et området avsatt til boligbebyggelse i henhold til kommuneplanen 2023-2035 datert 15.03.2023 med tilhørende bestemmelser.

Det gjøres oppmerksom på at garasje i vestre hjørne står litt utenfor tomtegrensen.

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Kommunale avgifter var estimert kr 38 564,- for 2024. I dette inngår gebyr for vann, avløp, renovasjon og feiing/tilsyn.
Det er ikke installert vannmåler på eiendommen.

Nåværende eier har et strømforbruk som tilsvarer ca. 23 800 kwh. pr. år. 
Boligen har en årlig forsikringspremie på kr 18 000,-.
Boligen er tilknyttet Altibox som leverandør av tv og internett. Tv-tuner/dekoder medfølger ikke.
Boligen er tilknyttet alarmselskap. Abonnement medfølger ikke.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk og avtaler.

Formuesverdi for 2023 var kr 3 470 141,- ifølge skatteetaten. Beløpet forutsetter at eier bor fast i boligen (primærbolig).

Ved eventuell øvrig bruk av eiendommen (f.eks. fritidsbolig, pendlerbolig, utleieobjekt) var formuesverdien for 2023 kr 13 880 564,-.

Formuesverdien justeres normalt årlig. Se skatteetaten.no for mer informasjon om fastsettelse av formuesverdien.

10 500 000,00 Prisantydning

Omkostninger

262 500,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
545,00  Tinglysing skjøte
19 900,00  Tryg Boligkjøperpakke (valgfri)
--------------------------------------------------------
283 490,00 Omkostninger totalt

--------------------------------------------------------
10 783 490,00 Totalpris inkl. omkostninger

--------------------------------------------------------

Totalpris inkl. omkostninger forutsetter kjøp til prisantydning.
Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer.

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos Trøgstad Sparebank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad.

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Asadullah Syed og Mohasina Syed

Etter nærmere avtale.

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring hos Anticimex. Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis.

Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som man mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Claims Handling AS behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Tryg. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler isåfall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger.

For alle boligtyper, unntatt tomter, inneholder Boligkjøperpakken innboforsikring, renteforsikring (unntatt fritidsbolig) - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig – og flytteforsikring. I tillegg inneholder den husforsikring for alle hus og hytter forutsatt at eiendommen ikke har seksjonsnummer/andel (tilhører et sameie/borettslag).

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Les mer om forsikringen i informasjonsarket fra Tryg. Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres av Tryg.

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan de ikke tegne boligkjøperforsikring.

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside www.krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.
Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning.
Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.
Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.
Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 1% av salgssummen
Tilrettelegging: fra kr 17 000,-
Oppgjør: kr 7 500,-
Markedspakke: kr 28 250,-
Visninger/overtagelse: kr 2 500,- pr. stk.
Oppslag eiendomsregister: kr 2 900,-

Megler har i tillegg krav på dekning av utlegg. 

Oppdragsnummer 60-0336/24
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Lillestrøm
NO 950 007 613 MVA
Oppdragets KR-kode KR60.24336

Sist oppdatert: 14. juni 2025 kl. 00:53