Norvald Frafjords gate 11D

Norvald Frafjords gate 11D, 4041 HAFRSFJORD
Kommunenummer 1103, gårdsnummer 25, bruksnummer 86
Andelsnummer 32, Madlamark II Borettslag, organisasjonsnummer 851479422

Totalt bruksareal BRA: 109 kvm

BRA-i:
1. etasje 6 kvm: Bod
4. etasje 89 kvm: Gang, bad, vaskerom, toalettrom, kjøkken, stue og 3 soverom.

BRA-b:
4. etasje 14 kvm: Innglasset balkong.

Boligen disponerer 1 bod i 1.etg. Det gjøres oppmerksom på at boligens eksterne boder tilhører borettslagets fellesareal, og at boden således ikke eies av den enkelte andelseier. Dette medfører at borettslaget i fellesskap beslutter bruken, og at man ikke selv har eierrett og rettsvern for boden. Borettslaget kan ved vedtak beslutte annet bruk av fellesarealet og disponering av bodarealet kan dermed opphøre.

De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 06.08.2025 utført av Anticimex v/Eirik Sævareid.

Selger har fått utarbeidet en tilstandsrapport, dvs. en teknisk gjennomgang av boligen hvor eventuelle avvik, risiko for kjøper og prisoverslag for hva som bør gjøres av oppgradering, er skissert. Se særskilt TGIU (tilstandsgrad ikke undersøkt), samt TG2 og TG3 som viser hva som er boligens normale slitasje, alder og type, hva som er avvik fra dette og hva som bør/må utbedres. Rapporten og selgers egenerklæring er en del av salgsoppgaven og må leses nøye før bud inngis. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.  
Leiligheten er iht. tilstandsrapporten oppført i 1975. Grunnmur og bærende konstruksjoner i hovedsak av betong. Fundamentert på ukjent byggegrunn. Yttervegger av betong/trekonstruksjoner. Fasaden er kledd med liggende trekledning. Etasjeskillere av betong. Flatt tak (ikke besiktiget). Leiligheten har entrédør med brannklasse B30 og lydklasse db35. Vinduer og balkongdør med karmer av tre, og tre-lags glass. Elektrisk oppvarming.

Rapporten inneholder 64% TG1, 31% TG2, 0% TG3 og 5% TGIU.

Det gjøres spesielt oppmerksom på:
TG2 (Alder, slitasje, skader mv.):

Våtrom - bad:
-Vannrør
- Overflater gulv
- Membran, tettesjikt og overgang til sluk
- Avløpsrør

Våtrom - vaskerom:
- Vannrør
- Membran, tettesjikt og overgang til sluk
- Avløpsrør

Kjøkken:
- Vannrør
- Avløpsrør

Toalettrom:
- Vannrør
- Avløpsrør

Etasjeskiller - 4.etg:
- Skjevhetsmåling

Tekniske anlegg, VVS anlegg:
- Varmtvannsbereder
- Vannrør
- Hovedstoppekran
- Avløpsrør

Yttertak:
- Inspeksjonsmulighet

Rapporten og selgers egenerklæring er en del av salgsoppgaven og må leses nøye før bud inngis. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøres gjeldende som mangel, noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen. Se supplerende tekst i tilstandsrapporten. Kjøper overtar ansvar og risiko for dette.

Flott og innbydende leilighet med god planløsning og innglasset balkong.

Velkommen til denne fine leiligheten beliggende i rolig og attraktivt område på Norvald Frafjords gate 11 D, 4041 Hafrsfjord. Leiligheten har en god og praktisk planløsning med 3 romslige soverom, romslig stue og kjøkken, samt bad/WC

Leiligheten har en åpen og lys stue med utgang til en stor innglasset balkong, hvor du kan nyte gode solforhold og fine utemåltider. Kjøkkenet fra Sigdal er funksjonelt og praktisk, med godt med benkeplass som gjør matlaging enkelt og hyggelig.

Her finner du også et bad og et separat toalett, i tillegg til et praktisk vaskerom med plass til både vaskemaskin og oppbevaring. En romslig gang gir god plass til sko og yttertøy.

Boligen holder en god standard med pene overflater og gjennomtenkte løsninger, noe som gir en komfortabel og praktisk hverdag. Beliggenheten er svært sentral, med kort avstand til både skole, barnehage, butikker og kollektivtransport. Rett utenfor døren finner du flotte turmuligheter i Sørmarka og rundt Jernaldergården – perfekt for deg som trives med friluftsliv og historie.

Dette er en flott mulighet til å skaffe seg en innflytningsklar leilighet i et trivelig og rolig bomiljø. Velkommen til visning!

For utfyllende tekniske standard for øvrig henvises det til vedlagt tilstandsrapport.

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.

Følgende vil medfølge handelen: Kjøleskap,oppvaskmaskin og komfyr.

Det gjøres oppmerksom på at kjøper må forvente slitasje som følge alder og normal bruk på hvitevarer som medfølger.

Elektrisk oppvarming.
Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med. 

Det foreligger ikke ferdigattest på eiendommen, men midlertidig brukstillatelse ble gitt 24.10.1975.

Tillatelsen er gitt på følgende vilkår:
1. Attest fra byingeniøren.

Det er uvisst om det er gjort endringer etter at midlertidig brukstillatelse ble gitt.

Utover andel fellesgjeld overdras leiligheten fri for pengeheftelser.

Borettslaget har legalpant for forfalte felleskostnader og andre krav som følger av borettslagsforholdet iht. burettslagsloven § 5-20. Pantet er begrenset oppad til 2G (G = folketrygdens grunnbeløp).

Det er tinglyst 2 servitutter på borettslagets eiendom som omhandler rett for kommunen til å anlegge og vedlikeholde ledninger m.m.

Eiendommen har tinglyst rett til bruk av tilfluktsrom for beboerne i boligblokkene. Rettigheten er tinglyst på gnr. 24, bnr. 365 og 366. Dagboknr. 838, tinglyst 22.01.1975.

Andelseier kan ikke uten samtykke fra styret i borettslaget overlate bruken av boligen til andre. Med samtykke kan andelseier overlate boligen til andre i inntil tre år hvis andelseier har bodd i boligen i minst ett av de to siste år. Utleie i andre tilfeller kan godtas ved særlige grunner, jf. burettslagslova § 5-6. Utleie forutsetter at leiligheten har forsvarlige radonverdier. Se også borettslagets vedtekter og konferer megler ved spørsmål.

Tilbud av produkter og tjenester fra våre samarbeidspartnere
Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester;
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring levers av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i den digitale annonseringsplattformen Hjem.

Norvald Frafjords gate ligger i et veletablert og attraktivt boligområde på Madla, med kort avstand til det meste man trenger i hverdagen. Fra boligen kan man enkelt gå til Madla Amfi, som blant annet har en velassortert dagligvarebutikk, Vinmonopol, SATS treningssenter, apotek og flere spennende nisjebutikker innen klær og interiør. I tillegg ligger den nye Coop Extra-butikken ved Madla Tress bare et steinkast unna, hvor man også finner en stasjon for elektriske bysykler.

For barnefamilier er området svært praktisk, med flere barnehager i nærområdet og kort vei til både Madlavoll skole (1.–7. trinn) og Gosen skole (8.–10. trinn). Det finnes også flere lekeplasser i nærheten.

Området byr på flotte tur- og rekreasjonsmuligheter, som Sørmarka, Stokkavannet og den populære turstien langs Hafrsfjord, som strekker seg hele veien fra Møllebukta til Viste i Randaberg.

Det er også verdt å nevne at det er gode bussforbindelser i området, og man har gangavstand til både Universitetet i Stavanger og det nye sykehuset som er under bygging.

Veibeskrivelse: Se Google maps - det er enkelt å finne frem i kartet.

Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger.

Barnehager:
- Madlavoll barnehage (1-5år) 0,1 km
- Haugtussa barnehage (1-5år) 0,5 km
- Gosen barnehage (1-5år) 0,6 km

Skoler:
- Madlavoll skole (1-7 kl.) 0,5 km
- Tjensvoll skole (1-7 kl.) 1,3 km
- Madlamark (1-10 kl.) 1,4 km
- Gosen skole (8-10 kl.) 0,9 km
- Wang Ung Stavanger (8-10 kl.) 1,7 km
- Wang toppidrett Stavanger, 1,7 km
- St. Svithun videregående skole, 1,9 km

Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør, og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen for oppdatert informasjon.

Eiertomt på 5 856 kvm som tilhører borettslaget.

Oppgitt tomteareal er hentet fra digitalt eiendomskart fra Stavanger kommune.
Oppgitt/anslått areal kan derfor avvike fra nøyaktig areal.

Fast parkeringsplass med lader for el-bil.

Borettslaget har angitte parkeringsplasser for gjester.

Det gjøres oppmerksom på at dagens parkeringsløsning er etablert på borettslagets fellesareal, og at parkeringsplassene således ikke eies av den enkelte andelseier. Dette medfører at borettslaget i fellesskap beslutter bruken, og at man ikke selv har eierrett og rettsvern for parkeringsplassen. Borettslaget kan ved vedtak beslutte annet bruk av fellesarealet.

Eiendommen har adkomst via kommunal vei.

Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Borettslaget er ansvarlig for private stikkledninger til bygningen.

Eiendommen er regulert til blokkbebyggelse i henhold til reguleringsplan 560, datert 30.01.1970. Reguleringsplan 2661 - detaljregulering for Hovedvannledning vest - Stavanger

Utsnitt av reguleringsplan kan fås ved henvendelse til megler. Reguleringsbestemmelser foreligger ikke til planen.

Eiendommen er iht. kommuneplan 20023-2040 for Stavanger sentrum, datert 11.11.2022, regulert til boligformål.

Felleskostnadene er kr  4 953,-  pr. mnd. og inkluderer blant annet: styrehonorar, forretningsførsel, vaktmestertjenester, drift og vedlikehold, utvendig byggforsikring, kommunale avgifter og strøm i fellesarealer.
Felleskostnadene justeres normalt en til to ganger årlig i forhold til borettslagets faktiske utgifter.

Planlagte påkostninger: Innglassing av balkonger/betong med oppstart høsten 2025. Tiltaket vil bli finansiert gjennom lån, noe som medfører en økning i felleskostnadene.

Nåværende eier har et strømforbruk som tilsvarer ca. kr 16 356,- pr. år. / 4 590 kwh. pr. år.
Boligen er tilknyttet Lyse som leverandør av TV/internett. Tv-tuner/dekoder medfølger.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk. Kjøper må selv tegne innboforsikring.

Formuesverdi for 2023 var kr 874 637,- ifølge skatteetaten. Beløpet forutsetter at eier bor fast i boligen (primærbolig).

Ved eventuell øvrig bruk av eiendommen (f.eks. fritidsbolig, pendlerbolig, utleieobjekt) var formuesverdien for 2023 kr 3 498 546,-.

Formuesverdien justeres normalt årlig. Se skatteetaten.no for mer informasjon om fastsettelse av formuesverdien.

Andel formue er kr 21 007,- pr. 31.12.2024
Andel fellesgjeld er kr 211 150,- pr. 29.07.2025

Total fellesgjeld for boligselskapet er kr 30 062 572,- pr. 29.07.2025 og lånevilkårene er:
Lånenummer: 13558063, Husbanken
Annuitetslån, 2 terminer per år.
Rentesats per 29.07.2025: 2.28% pa.
Antall terminer til innfrielse: 23
Saldo per 29.07.2025: 11 188 678
Andel av saldo: 78 586
Første termin: 01.07.2012Første avdrag: 01.07.2017 ( siste termin 01.01.2037 )
Fastrente 2,287%
Halvår, fast rente i 10 år (No.r 2,287%) utløper 01.04.2032 Lån 10

Lånenummer: 13558063 7, Husbanken
Annuitetslån, 2 terminer per år.
Rentesats per 29.07.2025: 2.44% pa.
Antall terminer til innfrielse: 23
Saldo per 29.07.2025: 5 001 580
Andel av saldo: 35 130
Første termin: 01.07.2012Første avdrag: 01.07.2017 ( siste termin 01.01.2037 )
Fastrente 2,445%
Halvår, fast rente i 10 år (No.r 2,445%) utløper 01.05.2032 Lån 20

Lånenummer: 60308106252, Nordea Bank ABP filial i Norge
Annuitetslån, 4 terminer per år.
Rentesats per 29.07.2025: 2.74% pa.
Antall terminer til innfrielse: 71
Saldo per 29.07.2025: 13 872 314
Andel av saldo: 97 435
Første termin/første avdrag: 30.12.2019 ( siste termin 30.03.2043 )
Fastrente 2,74% i 10 år til 30.10.2029

3 750 000,00 Prisantydning
211 150,00 Andel av fellesgjeld
--------------------------------------------------------
3 961 150,00 Pris inkl. fellesgjeld

Omkostninger

8 212,00  Forkjøpsrett - forhåndsutlyst (kjøper)
9 950,00  Gjensidige Boligkjøperpakke (valgfri)
--------------------------------------------------------
18 162,00 Omkostninger totalt

--------------------------------------------------------
3 979 312,00 Totalpris inkl. omkostninger

--------------------------------------------------------

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Signhild Pedersen

Leiligheten er tilknyttet Madlamark II Borettslag.
Borettslaget består av 7 blokker med 1- og 4-roms leiligheter. Totalt 160 andeler.
Forretningsfører er Bate.
Dugnad må påregnes, vanligvis en gang i året.
Dyrehold er ikke tillatt, men kan søkes om.

Krav om at kjøper og eventuelle medkjøpere må være medlemmer av Bate før overtakelse, innmelding gjøres på bate.no.

Borettslaget er tilknyttet Klare Finans AS sikringsfond som dekker manglende innbetaling av felleskostnader fra øvrige andelseiere.

Styret har arbeidet med følgende viktige saker i perioden:
- Inspeksjon og godkjenning av lekestativ på fellesområdet vårt. Styret har HMS-ansvar for hele området, og i det ligger det at vi må sikre at lekeplasser m/utstyr er i henhold til gjeldende forskrifter. Vi har hatt inspeksjon fra sertifisert firma, der Tjensvoll Servicesentral oppgradert de små manglene som var.
- Inspeksjon og utskifting av lovpålagt brannvernsutstyr, slik som pulverapparat, vannslanger m/tromler og røyk luker.
- Inspeksjon av ventilasjonssystem for å se om vi kan oppgradere eller utbedre slik at vi slipper det voldsomme undertrykket i leilighetene våre, samt bedre inneklima generelt. Borettslaget har god kvalitet på ventilasjonsanlegget fremdeles, og alle leiligheter har 3 soner som kan stilles ved behov. Vi kommer ikke til å utbedre noe denne gang, det får heller vente til ventilasjonsanlegget eventuelt må byttes ut.

Styrets planer fremover:
- Renovering av betongfasaden. Styret skal i gang med et stort prosjekt med innglassing på balkongsiden. En økning i fellesutgifter må påregnes, men det er uvisst nøyaktig hva dette beløpet blir. Det kan forventes at små leiligheter i borettslaget får en økning på kr. 1.200,- og store leiligheter ca kr. 2.400,-. Styret legger til at planlagt arbeid med stor sannsynlighet vi skje innen 2-3 mnd.
- Prøveprosjekt med roboter på tak for å hindre måker i å etablere seg.
- Skrape og male trefasade der det trengs.
- Mer involvering fra beboere, med flere frivillige.
- Valgkomité. Vi er et stort borettslag, og styret trenger bred representasjon. Det løser vi best med en valgkomité som jobber med å kartlegge kandidater for styret. Vi ønsker derfor å gjenopplive en valgkomité i borettslaget vårt.
- Vi har ikke planlagt noen store vedlikeholdsprosjekt utenom renovering av betongfasaden.
- Styret oppfordrer alle til å lage en bruker hos Bate slik at vi kan bruke den portalen som vår primære kommunikasjonskanal for konfidensiell informasjon som ikke bør legges ut på den eksterne hjemmesiden vår.
- Styret fortsetter å ha godt samarbeid med forretningsfører, som til nå har resultert i en sunn og stabil økonomi i borettslaget.

Dokumenter for borettslaget kan fås ved henvendelse til megler.

I henhold til borettslagets vedtekter må kjøper godkjennes av styret som ny andelseier. Det er kjøpers ansvar at styregodkjenning blir gitt, men styret kan ikke nekte godkjenning uten saklig grunn. Iht. burettslagslova kan man bare eie én andel i borettslaget. Kun fysiske personer kan være andelseiere.

Øvrige andelseiere i borettslaget og eventuelt medlemmer av boligbyggelaget har forkjøpsrett. Dersom boligen tas på forkjøpsrett løses kjøper fra avtalen.

Etter nærmere avtale. Overtakelse kan tidligst skje etter at forkjøpsretten for øvrige andelseiere i borettslaget og eventuelt medlemmer av boligbyggelaget er avklart, samt at styrets godkjennelse er avklart. 

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige.  
Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. 

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.
Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.
Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 1,5 av salgssummen inkl. eventuell fellesgjeld.
Tilrettelegging fra kr 17.000,-
Oppgjør: kr 7.500,-
Markedspakke: kr 26.900,-
Visninger: kr 0,- pr. visning

Megler har i tillegg krav på dekning av følgende utlegg: LEGG INN ALLE POSTERINGER FRA OPPDRAGSAVTALEN

Oppdragsnummer 33-0045/25
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Mariero
Langflåtveien 29, 4017, STAVANGER
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR33.2545

Sist oppdatert: 18. august 2025 kl. 20:07