Holmsens vei 139

Holmsens vei 139, 1467 STRØMMEN
Kommunenummer 3205, gårdsnummer 77, bruksnummer 1531, seksjonsnummer 34, ideell andel 1/1

Totalt bruksareal BRA: 103 kvm

BRA-i:
4. etasje 100 kvm: Entré, kjøkken, stue, to bad, to soverom og innvendig bod.

BRA-e:
4. etasje 3 kvm: Bod 2.

TBA (terrasse- og balkongareal):
4. etasje 18 kvm: Balkonger.

Boligen har et totalt gulvareal (GUA) på 110 kvm. Grunnet lav himlingshøyde er kun 103 kvm av dette måleverdig som bruksareal. Arealet med lav himlingshøyde (ALH) utgjør 7 kvm og er tilknyttet en bod på loftet.

Det gjøres oppmerksom på at boligens eksterne boder tilhører sameiets fellesareal, og at boden således ikke eies av den enkelte sameier. Dette medfører at sameiet i fellesskap beslutter bruken, og at man ikke selv har eierrett og rettsvern for boden. Sameiet kan ved vedtak beslutte annet bruk av fellesarealet og disponering av bodarealet kan dermed opphøre.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 29.05.2026 utført av Stigen Boligtakst AS v/Jo Henrik Stigen.

Selger har innhentet en tilstandsrapport av boligen. Dersom det er registrert avvik, er disse klassifisert med tilstandsgrader (TGIU, TG2 og/eller TG3). Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.

Leiligheten ligger i 4. etasje i en boligblokk fra 1998. Bygningen har iht. tilstandsrapporten bærende konstruksjoner, etasjeskillere og leilighetsskillende vegger i betong/mur, med bindingsverk i mellomliggende fasadefelter. Yttervegger er forblendet med tegl. Bygningen har en pultakkonstruksjon tekket med takstein. Leiligheten har vinduer med 2-lags isolerglass fra 1997 og en terrassedør med glass fra samme år. Det er utgang fra stue til en balkong på ca. 8 m² og fra kjøkken til en balkong på ca. 10 m². Det er etablert ildsted i stuen.

Det elektriske anlegget har automatsikringer og er fra byggeåret.

Boligen er utstyrt med brannslukker og røykvarsler.

Følgende bygningsdeler er gitt Tilstandsgrad 2 (TG2) — Avvik som kan kreve tiltak:

Utvendig
- Vinduer: Karmene i vinduer er slitte og det er sprekker i trevirket.
- Dører: Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert.
- Balkonger, terrasser og rom under balkonger: Rekkverk er værslitte.

Innvendig
- Overflater: Flere eldre overflater som er moden for oppussing.

Tekniske installasjoner
- Vannledninger: Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på innvendige vannledninger. Fordelerskapet er ikke inspisert da det ikke var nøkkel på befaringsdag.
- Avløpsrør: Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på innvendige avløpsledninger.
- Varmtvannstank: Varmtvannstanken er over 20 år, og det er ikke påvist tilfredsstillende el-tilkobling.

Kjøkken
- Overflater og innredning: Kjøkkenet fremstår med noe slitasje.
- Avtrekk: Ventilator av eldre dato med bruksslitasje.

Våtrom - Bad 1
- Overflater vegger og himling: Det er registrert hull i flis i dusjsonen etter tidligere festeanordning.
- Overflater Gulv: Det er observerte aldersrelaterte forhold i fuger.
- Sluk, membran og tettesjikt: Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på membran- og slukløsningen, og det er ikke fremvist dokumentasjon på utførelsen.

Våtrom - Bad 2
- Overflater vegger og himling: Det er påvist sprekker i fliser, svertesopp er registrert, det er aldersrelaterte forhold i fuger og dør er plassert for nært våtsone.
- Overflater Gulv: Krav til fall er ikke oppfylt, men det er fall til sluk. Det er også observerte aldersrelaterte forhold i fuger.
- Sluk, membran og tettesjikt: Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på membran- og slukløsningen, og det er ikke fremvist dokumentasjon på utførelsen.

Følgende bygningsdeler er ikke undersøkt (TGIU):

Våtrom - Bad 1 og 2
- Hulltaking i vegg bak våtsone er ikke utført på grunn av bygningsmessige hindringer.

Tilstandsrapporten er inntatt i salgsoppgaven. Rapporten inneholder informasjon om eventuelle avvik og konsekvensen av disse.
Ettersom kjøper regnes å være kjent med forhold som tydelig fremgår av tilstandsrapporten, oppfordres du til å sette deg grundig inn i rapporten i sin helhet.

En romslig leilighet i 4. etasje med to balkonger, ildsted i stuen og heis i bygget.
Leiligheten fra 1998 har en god planløsning med entré, stue, kjøkken, to soverom, to bad og innvendig bod.
Innvendig bærer leiligheten preg av sin alder, og overflater, bad samt kjøkkeninnredning er modne for oppgradering etter ny eiers ønske og smak.

Entré
Entrèen har skyvedørsgarderobe med speilfront.

Stue
Stuen er lys og romslig og har fin utsikt over grøntområder.
Et ildsted med hvitmalt kappe i marmor er et naturlig blikkfang i rommet, og store vindusflater på to sider slipper inn rikelig dagslys.
Det er god plass til sofagruppe og spisebord.

Balkongen fra stuen er på ca. 8 m² og har glasstak over deler av arealet, noe som gir ly for regn og forlenger bruken utover sesongen.

Kjøkken
Kjøkkenet har hvite fronter med profilerte fronter, laminert benkeplate med oppvaskkum og ettgreps blandebatteri.
Fliser mellom over- og underskap.
Det er opplegg for oppvaskmaskin, integrert komfyr med platetopp og ventilator over kokeplass med mekanisk avtrekk.
Kjøkkeninnredningen har noe slitasje.
Fra kjøkkenet er det utgang til en balkong på ca. 10 kvm, og det er plass til spisebord med stoler.

Balkongen har flislagt gulv og plass til bord og stoler. En markise gir skygge ved behov.

Soverom
Leiligheten har to soverom.
Det største har skyvedørsgarderobe med speilfront og god plass til dobbeltseng med nattbord.
Det andre soverommet har en fast garderobeløsning langs veggen og plass til seng og skrivebord.

Bad 1
Badet har fliser på gulv og vegger, samt gulvvarme.
Skap med servant, sideskap, speil og belysning over.
Dusjsone med skyvedør, og gulvstående toalett.

Bad 2
Badet har fliser på gulv og vegger, samt gulvvarme.
Servant montert på vegg, speil og belysning over på vegg.
Dusjkabinett og gulvstående toalett.
Det er opplegg for vaskemaskin.
Varmtvannsberederen på 198 liter er plassert på dette badet.

Det medfølger en ekstern bod på ca. 3 kvm.

Det er kun de integrerte hvitevarene somfølger med. Kjøper må forvente slitasje som følge alder og normal bruk. 

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.

Elektrisitet og vedfyring. Elektrisk oppvarming med enkelte panelovner samt gulvvarme på badene. Det er etablert ildsted i stuen.

Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med.

Boligen er oppført i 1998. Det foreligger ferdigattest for kombinert parkeringshus og boligblokk datert 25.02.2005.
Det foreligger godkjente og byggemeldte tegninger datert 16.04.1997, med senere revisjoner frem til 1999.

I de godkjente bygningstegningene er leiligheten godkjent med 3 soverom. Det ene rommet er i dag fjernet, og stuen utvidet.

Dokumenter kan fås ved henvendelse til megler.

Leiligheten overdras fri for pengeheftelser.

Sameiet har legalpant for krav mot sameieren som følger av sameieforholdet iht. eierseksjonsloven § 31. Pantet er begrenset oppad til 2G (G = folketrygdens grunnbeløp).

Det er tinglyst 2 servitutter på sameiets eiendom. Disse omhandler blant annet bestemmelse iflg. skjøte og erklæring/avtale.

Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få prioritet etter ovennevnte heftelser og servitutter.

Leiligheten kan leies ut såfremt leiligheten har forsvarlige radonverdier. Leietaker må følge sameiets vedtekter og ordensregler på lik linje som eier.

Leiligheten har en sentral beliggenhet på Strømmen. Her bor du med gangavstand til alt du trenger i hverdagen, fra dagligvarehandel til togstasjonen som tar deg til Oslo S på under 20 minutter.

Hverdagslogistikken blir enkel med Strømmen Storsenter rett rundt hjørnet. Her finner du et bredt utvalg av butikker, inkludert Meny og Rema 1000, samt apotek og Vinmonopol. For de yngste ligger Sagelva barnehage ligger rett ved siden av leiligheten, og det er gangavstand til både Sagdalen barneskole og Bråtejordet ungdomsskole.

Rett utenfor døren har du grønne fellesarealer med gangstier og lekeplasser. Langs Sagelva, som renner like ved, er det fine turmuligheter for en rolig spasertur eller løpetur. For innendørs trening er Fresh Fitness Strømmen en kort spasertur unna.

Pendlere vil sette pris på den korte veien til Strømmen stasjon, som ligger kun 4 minutters gange fra leiligheten. Herfra er det hyppige avganger med tog, og reisen til Oslo S tar ca. 20 minutter. Flytoget og regiontog fra Lillestrøm stasjon gir i tillegg enkel tilgang til Oslo lufthavn Gardermoen.

Ved Sagelva er kommunen i gang med å utvikle et nytt område med badeland, kino og ulike aktivitets fasiliteter for familier. Boligen ligger svært sentralt, samtidig som området er rolig og barnevennlig, med utsikt mot park og elva.

Frydenlund skole og ressurssenter
Sagdalen skole (1-7 kl.)
Skjetten skole (1-7 kl.)
Bråtejordet skole (8-10 kl.)
Stav skole (8-10 kl.)
Strømmen videregående skole
Lørenskog videregående skole

Sagelva barnehage (1-5 år)
Noahs Ark barnehage (1-5 år)
Bråtejordet barnehage (1-6 år)

Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør, og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen for oppdatert informasjon.

Eiet tomt på 4 050,9 kvm som tilhører sameiet. Tomten er fellesareal.
Tomten er opparbeidet med busker, trær, plenområder, diverse beplantning, sittegrupper og asfalterte internveier.
Arealet utenfor balkong/terrasse er fellesareal.

Det medfølger en biloppstillingsplass i felles garasjeanlegg.
Sameiet har også noen biloppstillingsplasser ute foran inngangspartiet til gården.
Disse er er for alle som bor i gården eller er gjester av beboerne . Man trenger parkeringskort for å parkere på disse plassene.

Eiendommen har adkomst via offentlig til privat vei.
Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger.
Sameiet er ansvarlig for private stikkledninger til bygningen.

Eiendommen er regulert til Bolig/Forretning/Kontor i henhold til reguleringsplan 0231_313, "Omkjøringsveien på Strømmen", datert 17.11.1999, med tilhørende reguleringsbestemmelser. Av eiendommens areal er 2417,8 m² regulert til dette formålet i felt Bl2.

Eiendommen omfattes også av reguleringsplan 0231_245, "SKEDSMO KOMMUNE BOKOLLEKTIV HOLMSENS VEI", datert 18.06.1990.
Planen berører kun mindre deler av eiendommen, hvor 18 m² er regulert til offentlig bebyggelse, 5,5 m² til offentlig friområde og 1,4 m² til gangvei.

Eiendommen omfattes av Kommuneplan for Lillestrøm kommune 2023-2035 (ID: 3030_2022_2034), vedtatt 14.06.2023.
I kommuneplanen er 4050,9 m² av eiendommen avsatt til sentrumsformål (SF). Nyere planer har forrang foran eldre planer ved eventuell motstrid.

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Fellesutgiftene er kr 5 210,33 pr. mnd. og inkluderer: Kommunale avgifter, TV og bredbånd (Telenor), vask fellesarealer, bygningsforsikring, forretningsførsel, drift og vedlikehold.
Fellesutgiftene justeres normalt en til to ganger årlig i forhold til sameiets faktiske utgifter.

Det er vedtatt eiendomsskatt i Lillestrøm kommune. Det betales ikke eiendomsskatt pt.

Selger har ikke bebodd eiendommen og har således ikke kjennskap til øvrige løpende utgifter for eiendommen.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk. Kjøper må selv tegne innboforsikring.

Ved hjelp av skatteetatens boligkalkulator er boligens formuesverdi beregnet til kr 1 433 706,- for fjoråret når boligen benyttes som primærbolig.

Formuesverdien er en gitt prosent av den beregnede markedsverdien. Beregnet markedsverdi er basert på Statistisk sentralbyrå (SSB) sine opplysninger om omsatte boliger. I beregningen tas det hensyn til boligens beliggenhet, areal, byggeår og boligtype.  
Det er eier av boligen som fastsetter formuesverdien, jf. skatteforvaltningsloven § 9-1 første ledd, men skattemyndighetene kan kontrollere at verdien er satt riktig.

Fra 2026 har Stortinget vedtatt en oppdatert modell for beregning av formuesverdi for primærbolig, så avvik kan forekomme.
For mer informasjon se skatteetaten.no 

Andel formue for sameiet er kr 1 525 315,- pr. 31.12.2025
Det er pr. 17.06.2026 ingen lån registrert på selskapet.

6 800 000,00 Prisantydning

Omkostninger

170 000,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
9 950,00  Gjensidige Boligkjøperpakke* (valgfritt)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
545,00  Tinglysing skjøte
--------------------------------------------------------
171 090,00 Omkostninger totalt (uten Gjensidige Boligkjøperpakke)
181 040,00 Omkostninger totalt (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------
6 971 090,00 Totalpris inkl. omkostninger
6 981 040,00 Totalpris inkl. omkostninger (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------

Dersom sameiet har fellesgjeld, vil leilighetens andel av fellesgjelden komme i tillegg til kjøpesummen. Denne gjelden skal ikke innbetales i oppgjøret, men følger leiligheten.
Totalpris inkl. omkostninger forutsetter kjøp til prisantydning.

Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer. 

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos Trøgstad Sparebank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad.

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Janne Næss, Heidi Mathisen Næss og Roger Næss

Eiendommen er seksjonert, og leiligheten er tilknyttet Sameiet Strømmen Park.
- Sameiet består av 44 boligseksjoner.
- Forretningsfører er Myhrers Rtb AS.
- Sameiet er forsikret i Gjensidige forsikring med polisenummer 90801661.
- Sameiets hjemmeside er www.sameietstrommenpark.no.

Dyrehold er tillatt, men må ikke være til sjenanse for de øvrige brukerne av eiendommen.
Vår- og høstdugnad må påregnes.

På årsmøtet 9. mars 2026 ble årsregnskap for 2025 og budsjett for 2026 godkjent.
Det ble også vedtatt at avtalen med Telenor om TV/nett skal oppgraderes i løpet av våren 2026.
Det ble uttrykt enighet om at korttidsutleie ikke er ønskelig i sameiet.

Foretatte påkostninger de senere år:
- Renovasjon av heis (2025).

Planlagte påkostninger:
- Oppgradering av TV/nett-avtale med Telenor (våren 2026).
- Sjekk av dørpumper på dører til loftet.

Megler har kopi av budsjett for 2026 og årsregnskap for 2025. Dette kan interessenter få oversendt. Årsresultat for 2025 var et overskudd på kr 148 417,-. Egenkapitalen i sameiet var pr. 31.12.2025 kr 1 506 053,-. Budsjettet for 2026 estimerer et overskudd på kr 79 838,-.

Sameiets styre skal underrettes om alle overdragelser og leieforhold.

Vi gjør videre oppmerksom på at det iht. eierseksjonsloven ikke er anledning å erverve mer enn 2 seksjoner i sameiet, her teller også eierskap via firma, nærstående og familie. Kjøper har risikoen for at overskjøting på denne bakgrunn kan nektes av Statens Kartverk. I så fall vil kjøper uansett være forpliktet til å gjennomføre handelen, og oppgjør til selger vil finne sted tross manglende overskjøting. Konferer med megler for mer informasjon.

Dokumenter for sameiet og kopi av seksjonsbegjæringen kan fås ved henvendelse til megler.

Etter nærmere avtale.

Selger har i forbindelse med salget tegnet Boligselgerforsikring levert av Gjensidige. Boligselgerforsikring dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. Egenerklæringen er fylt ut av arvingene iht deres kjennskap om eiendommen. Da de ikke har bebodd eiendommen kan kjennskapen være mangelfull.

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.

Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.

Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 1,00 % av salgssummen inkl. eventuell fellesgjeld.

Vederlag:
Kontroll av hjemmel og heftelser  kr 4 500,-
Markedsføringspakke  kr 29 900,-
Oppgjør  kr 8 900,-
Tilrettelegging  kr 19 900,-
Visninger og overtagelse kr 4 500,- pr. stk.

Utlegg:
Eierskiftegebyr forretningsfører (selger)  kr 6 725,-
Innhenting av informasjon forretningsfører   kr 4 000,-
Innhenting av offentlig opplysninger  kr 1 000,-
Tinglysing sikring  kr 545,-

Andre utgifter:
Foto  kr 4 500,-
Tilstandsrapport   kr 9 950,-

Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester;
• I forbindelse med forberedelse av salget, innhenter vi informasjon om eiendommen hovedsakelig fra vår samarbeidspartner Ambita.
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i Bomega AS som tilbyr den digitale annonseringsplattformen Hjem.

Oppdragsnummer 60-0229/26
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Lillestrøm
Adolph Tidemands gate 38, 2000, LILLESTRØM
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR60.26229

Sist oppdatert: 19. juni 2026 kl. 10:28