Fiskerveien 18

Fiskerveien 18, 1655 SELLEBAKK
Kommunenummer 3107, gårdsnummer 670, bruksnummer 85, ideell andel 1/1

Totalt bruksareal BRA: 330 kvm

BRA-i:
Bolig:
U. etasje 138 kvm: Gang, hall, bod, bad, tre soverom (hvorav det ene opprinnelig var to soverom), vaskerom/teknisk rom og stue
1. etasje 140 kvm: Gang, kjøkken, bad, vaskerom, kjølerom, kontor, stue, spisestue, soverom
2. etasje 33 kvm: Hall/loftstue og rom benyttet som soverom/all-rom

BRA-e:
Bolig:
U. etasje 12 kvm: Utebod

Uthus:
1. etasje 7 kvm: Bod

Åpent areal:
Bolig:
U. etasje 120 kvm: Terrasse og balkongareal
1. etasje 12 kvm: Terrasse og balkongareal

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 29.09.2025 utført av Svein Nøsen. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Se punkt ferdigattest for nærmere beskrivelse av arealbruk.

Selger har fått utarbeidet en tilstandsrapport, dvs. en teknisk gjennomgang av boligen hvor eventuelle avvik, risiko for kjøper og prisoverslag for hva som bør gjøres av oppgradering, er skissert. Se særskilt TGIU (tilstandsgrad ikke undersøkt), samt TG2 og TG3 som viser hva som er boligens normale slitasje, alder og type, hva som er avvik fra dette og hva som bør/må utbedres. Rapporten og selgers egenerklæring er en del av salgsoppgaven og må leses nøye før bud inngis. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.  

Enebolig oppført i 1983. Takstmann opplyser: Det er tatt ut mye opplysninger fra tidligere boligsalgsrapport som jeg har utført og fra tidligere eier ved salget i 2017. Tidligere eier var byggherre når huset ble bygget og kom med mye opplysninger om byggemåte og hva som hadde blitt gjort. Jeg
har vært på to befaringer etter dette, første gang 05.04.2024 og andre gangen 29.09.2025. Eiendommen består av enebolig på 2,5 plan

Byggemåte skal være bindingsverk. Vegger skal etter byggemåte være isolert med 10 + 5 cm mineralull i følge tidligere eier. Gavl øst og ved inngangen plan 1 er satt opp av isoleca i følge tidligere eier. Noe stående og noe liggende kledning. Deler av langvegg sør og noe i gavl vest er kledd om 2016 i
følge tidligere eier. Pussede vegger er pusset opp 2017. Saltak. Konstruksjon er innelukket så den er ikke sjekket. Taket er isolert med 25 cm mineralull i følge tidligere eier. Bordtak, papp, sløyfer, lekter og dansk teglstein. Taktekke har en del slitasje så det har begrenset levetid Renner og nedløp i kobber, en lekkasje i utvendig hjørne nedkant, det er ikke brukt bordtakbeslag (beslag fra nederste lekten og ned i rennen). Dette har begrenset levetid
Stigetrinn til pipe. Nytt helbeslag på pipe 2020. Ny pipehatt 2022.
Vinduer med tolags isolerglass er levert av Slevik trevare i følge tidligere eier.

Les forøvrig mer om byggemåte og den tekniske tilstanden i rapporten.

Det gjøres spesielt oppmerksom på:
Det er gitt tilstandsgrad 3 (TG3) på følgende:
Utvendige trapper - Utetrapp i gavl mot veien, denne mangler rekkverk. Samme med tretrapp på motsatt side. Rekkverk må monteres for å lukke avviket. Kostnadsestimat: 10 000 - 50 000
Vaskerom i u. etasje- Rommet har ingen ventilasjon. Mekanisk avtrekk bør etableres. Kostnadsestimat: Ingen umiddelbar kostnad

Det er gitt tilstandsgrad 2 (TG2- Avvik som kan kreve tiltak) på følgende:
Terrasser/balkonger- Treplatting rundt mye av huset i forskjellige høyder på ca. 120 m2 tilsammen. Nye terrassebord med beslag rundt 2021 på mye av dette. En del av rekkverket i bakkant har høyde under 90 cm da det ikke har jernrør på toppen som det er de fleste steder.
Pipe/Ildsted - Over halvparten av forventet levetid på røykrør er overskredet
Varmtvannstank- Det er påvist at varmtvannstank er over 20 år
Kjøkken i første etasje- Ventilator med avtrekk ut- Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på ventilatoren
Bad i første etasje- Noe bom på gulvflisene

Det er gitt tilstandsgrad 2 (TG2- Avvik som ikke krever umiddelbare tiltak) på bygningselementer i taktekking, nedløp og beslag, veggkonstruksjon, vinduer, dører, innvendige overflater, radon, vann-og avløpsledninger, andre installasjoner, drenering, kjøkken i u. etasje, bad i underetasje, vaskerom i underetasje, kjøkken, vaskerom og kjølerom i første etasje.

Se supplerende tekst i tilstandsrapporten om rommet/bygningsdelen for nærmere informasjon og beskrivelse. Kjøper overtar ansvar og risiko for dette. 

Boligens indre har et sterkt preg av egenart. Utformingen er alt annen enn universell med delplan, åpne løsninger og flere andre spennende arkitektoniske grep.

Mange av de innvendige overflatene er fra byggeåret og skaper en autentisk atmosfære. Overflateoppussing og ulike påkostninger er imidlertid utført over tid, blant annet av nåværende eier siden 2018. Ytterligere oppgraderinger og utskiftninger er det naturlig å påregne av så vel overflater som faste innredninger. Standarden er imidlertid funksjonell.

I det omfangsrike interne bruksarealet på hele 323 kvm. inngår blant annet flere sosiale soner med ulik distinksjon og atmosfære. Her er det gode muligheter for både felles og individuelt opphold. Fire soverom hvorav tre er samlet på én flate i underetasjen er også praktisk for familien - spesielt mens barna er små.

I kjøkkenet får familien et rom for både tilberedning og hverdagens måltider. Selve kjøkkeninnredningen er fra byggeåret, men malt i nyere tid og i god stand tatt i betraktning av alder og brukstid. Innredningen tilbyr et rikt antall oppbevaringsmuligheter samt meterlange arbeidsflater, og er hovedsakelig tilrettelagt for frittstående hvitevarer. Oppvaskmaskin er skiftet ut så nylig som i 2025. Verdt å fremheve er det også at kjøkkenet har tilknyttet kjølerom på ca. 3 kvm.

Moderne og innbydende bad i begge etasjer er blant boligens fremste kvaliteter. Badene ble rundt 2017/2018 renovert med hjelp av av innleid fagpersonell. Badet i første etasje ble samtidig utvidet ved å hente areal fra tilstøtende toalettrom. Her er så vel gulvet som veggene helhetlig utført med storformat fliser i varme nyanser. Sanitærutstyret inkluderer både badekar og dusjnisje samt to servanter som gjør det mulig for to personer å benytte badet samtidig.

Foruten to bad inneholder boligen også vaskerom i begge etasjer. Vaskerommet i første etasje er oppgradert i nyere tid og meget praktisk innredet til sitt formål med skap, arbeidsbenker og utslagsvask. Rommet er i tillegg lett tilgjengelig; både fra kjøkkenet og rett fra entreen.

Underetasjens vaskerom er ikke bygget som våtrom og enklere innredet, men funksjonelt. TG 3 er gitt for manglende ventilasjon.

Overflater og innredninger:
Gulv: Parkett, fliser, tepper og belegg.
Innervegger: Fliser, tapet, malt tapet, malt strie, malt panel og glatte, malte flater.
Himlinger: Panel, malt panel, malt strie og glatte, malte flater.

Kjøkken: Skapinnredning med profilerte grå fronter. Laminerte lyse benkeplater. Nedfelt dobbel stålvask med ett-greps blandebatteri. Tilkoblet oppvaskmaskin. Ventilator i overskap.

Bad 1. etasje: Servantskap med glatte hvite fronter, heltre benkeplate og overmonterte keramiske servanter med ett-greps blandebatterier. Veggspeil. Hjørnebadekar med hånddusj. Dusjnisje med glassdører og to-greps blandebatteri med hånd- og regndusj. Toalett montert på innbygget sisterne.

Bad underetasje: Servantskap med glatt grønn front, heltre benkeplate og overmontert keramisk servant med ett-greps blandebatteri. Veggspeil. Dusjhjørne med glassdører og to-greps blandebatteri med hånd- og regndusj. Toalett montert på innbygget sisterne.

Vaskerom: Skapinnredning med glatte hvite fronter. Laminerte sorte benkeplater. Nedfelt utslagsvask i stål med ett-greps blandebatteri. Rør-opplegg til vaskemaskin.

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.

Eiendommen er oppvarmet med elektrisitet kombinert med vedfyring og varmepumper. Varmepumpe i stue første etasje fra 2021 og en eldre varmepumpe i u. etasje.
Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med. 

Det foreligger ikke ferdigattest på eiendommen, men midlertidig brukstillatelse for hovedetasje ble gitt 22.8.1983.
Tillatelsen er gitt på følgende vilkår: Se gjenstående punkter som vedlegg i salgsoppgave.

Det foreligger godkjente bygningstegninger for eiendommen som viser fasader og alle plan datert 10.11.1981
Det foreligger byggemeldte bygningstegninger for garasje og carport datert 21.6.1985
Det foreligger midlertidig brukstillatelse på bruksendring fra tilleggsdel til hoveddel som gjelder deler av sokkeletasje (stue og soverom )med tegninger, datert 3.12.2025. Rom benyttet som soverom på hems, har pr nå ikke godkjent rømningsvei pga vinduene. Nåværende eier vil besørge og bekoste nye godkjente vinduer før overtagelse.

Kjøper overtar alt ansvar, kostnad og risiko for dette videre. 

Det gjøres oppmerksom på at det ikke lenger utstedes ferdigattest på tiltak det er søkt om før 1998 jf. plan- og bygningsloven § 21-10. Kommunen vil ikke kreve ferdigattest for disse tiltakene og vil avvise eventuelle søknader. Bestemmelsen innebærer ikke at tiltak med manglende søknad blir lovlige, men at man ikke trenger å avslutte gamle byggesaker. Normalt sett kreves ferdigattest for alle søknadspliktige tiltak som gjøres etter plan- og bygningsloven. 

 

Eiendommen overdras fri for pengeheftelser

Det er tinglyst følgende servitutter på eiendommen:
Dagboknr. 402788, tinglyst 20.08.1981, type heftelse: Rettigheter iflg. skjøte. Omhandler bestemmelser fra den gang tomten ble kjøpt ut av AS Borge Tomteselskap med bestemmelser om eiere av tomter fra samme byggefelt har rett til å legge stikkledninger, tele-og elektriske ledninger over tomten med flere bestemmelser.

Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få prioritet etter ovennevnte heftelser og servitutter. 

Eiendommen har ikke separat utleieenhet. Det vil normalt være anledning til utleie av hele eiendommen eller enkeltrom, såfremt utleiearealet er bygningsmessig godkjent for varig opphold og har forsvarlige radonnivåer. 

Tilbud av produkter og tjenester fra våre samarbeidspartnere
Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester;
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i den digitale annonseringsplattformen Hjem.

Selger er ansvarlig for at boligen har energiattest. Det foreligger imidlertid ikke energiattest for denne boligen, men hvis kjøper krever det kan energiattest innhentes for selgers regning.

På Kjølshunn bor du med umiddelbar nærhet til naturen og en rekke turmuligheter i skog og mark. Stier finnes allerede i skogen like ved feltet og leder videre ut i det vakre Torsneslandet med idylliske bukter og viker samt flere fine badesteder. Hoppe i sjøen kan du gjøre også også på den nærliggende og populære badeplassen Vispen som er innenfor en kort sykkeltur.

Boligfeltet er veletablert og utpreget barnevennlig. Nabolaget består foruten borettslagets egen bebyggelse av frittliggende eneboliger og rolige smågater uten annet enn intern trafikk. Ved vannet nedenfor feltet finnes et stort felles aktivitetsområde med både lekeplass, kunstgressbane og badebrygge tilrettelagt for aktiv bruk av beboerne.

Nærmeste barnehage er lett tilgjengelig i nabolaget, til barneskole er det om lag én kilometer på gang- og sykkelvei som leder helt frem til skolegården.

Daglige innkjøp kan enkelt utføres ved Østsidens mange nærsentre som også inneholder forretninger innenfor flere bransjer samt helserelaterte tilbud. Med bil tar det rundt 10 minutter til sentrumsområdene av både Fredrikstad og Sarpsborg samt til E6, til svenskegrensen om lag 25 minutter.

Veibeskrivelse Se Google maps - det er enkelt å finne frem i kartet.

Barnehager:
Skjærviken barnehage (0-5 år) 57 barn 0.5 km
Vispen private barnehage Da (1-5 år) 10 barn 1.5 km
Gråtass barnehage Skjærviken (0-5 år) 4 barn 1.9 km

Skoler:
Borge skole (1-10 kl.) 143 elever, 12 klasser 1.9 km
Akademiet vgs. Fredrikstad 90 elever 8.9 km
Hans Nielsen Hauge vgs

Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør, og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen/bydelsadministrasjonen for oppdatert informasjon.

Eiertomt på 679 kvm. Pent opparbeidet med plen, prydbusker og beplantinger. Koselige uteplasser over flere plan med gode solforhold, lite innsyn og utsikt over sjøen mot sør.

Med boligen følger det med en dobbel carport med elbillader.

Eiendommen har adkomst via kommunal vei.

Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Eier er selv ansvarlig for private stikkledninger til boligen.

Eiendommen er regulert til frittliggende småhusbebyggelse i henhold til reguleringsplan for Kjølsund I datert 11.12.1980 med tilhørende reguleringsbestemmelser

Eiendommen omfattes også av kommuneplan Fredrikstad 2023 - 2035 med formål bebyggelse og anlegg men hensynssone landskap og kulturmiljø.

Det foreligger et generelt pålegg for området fra Fredriksstad kommune vedrørende utkobling av taknedløp (dvs regnvann skal ikke belastes offentlige vann-og avløpsrør men føres/ledes ut i bakke)

Det gjøre oppmerksom på at deler av uthus står på nabotomten gnr. 670/3. Det er ukjent om dette forholdet er formalisert. Kjøper overtar risiko og ansvar på forholdet.  
Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Kommunale avgifter er kr 9 020,- for inneværende år. I dette inngår gebyr for vann, avløp, renovasjon og feiing/tilsyn.

I tillegg kommer eiendomsskatt som utgjør årlig kr 11 339,-. Blir fakturert sammen med kommunale avgifter.

Nåværende eier har et strømforbruk som tilsvarer ca. 28 193 kwh. pr. år. 
Boligen har en årlig forsikringspremie på kr 15 232,-
Velavgift til Kjølshunn Velforening er kr 400 pr. år.
Boligen er tilknyttet fiber som leverandør internett. Tv-tuner/dekoder medfølger ikke.

 
Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk og avtaler.

Formuesverdi for 2023 var kr 1 609 951,- ifølge skatteetaten. Beløpet forutsetter at eier bor fast i boligen (primærbolig).

Ved eventuell øvrig bruk av eiendommen (f.eks. fritidsbolig, pendlerbolig, utleieobjekt) var formuesverdien for 2023 kr 6 439 804,-.

Formuesverdien justeres normalt årlig. Se skatteetaten.no for mer informasjon om fastsettelse av formuesverdien.

7 900 000,00 Prisantydning

Omkostninger

197 500,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
19 900,00  Gjensidige Boligkjøperpakke (valgfri)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
545,00  Tinglysing skjøte
--------------------------------------------------------
218 490,00 Omkostninger totalt

--------------------------------------------------------
8 118 490,00 Totalpris inkl. omkostninger

--------------------------------------------------------

Totalpris inkl. omkostninger forutsetter kjøp til prisantydning.
Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer.

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Faris Abbas

Etter nærmere avtale.

Boligen er tilknyttet Kjølsunn Velforening.
Velforeningen skal arbeide for beboernes felles beste ved samordning og gjennomføring av gjøremål innen Kjølshunn boligområde hva angår fellesanlegg og felles aktiviteter.
Egen facebook side.

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige.  
Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. 

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.
Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.
Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 1,00 % av salgssummen inkl. eventuell fellesgjeld. Minimumsprovisjon er kr 50 000,00

Vederlag
Kontroll av hjemmel og heftelser  kr 2 900,00
Kunderabatt – Tilrettelegging  kr -14 900,00
Markedsføringspakke  kr 27 400,00
Oppgjør  kr 7 500,00
Tilrettelegging  kr 17 000,00
Visninger. Alle visninger er inkludert i tilbudet  kr 0,00

Utlegg
Innhenting av offentlig opplysninger Fredrikstad - inkl tegning  kr 4 477,00
Tinglysing sikring  kr 545,00

Andre utgifter
Boligselgerforsikring Gjensidige Eiet - regnes av prisantydning  kr 45 109,00

Oppdragsnummer 67-0299/25
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Fredrikstad og Sarpsborg
Dikeveien 14, 1661, ROLVSØY
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR67.25299

Sist oppdatert: 08. januar 2026 kl. 14:24