Brattvollveien 193

Brattvollveien 193, 1164 OSLO
Kommunenummer 301, gårdsnummer 181, bruksnummer 882, ideell andel 1/1
Andelsnummer 50, Munkerudsletta Borettslag, organisasjonsnummer 950016418

Totalt bruksareal BRA: 132 kvm

BRA-i:
1. etasje 70 kvm: Entré, gang, bad, vaskerom og tre soverom.
2. etasje 51 kvm: Stue/kjøkken.

BRA-e:
1. etasje 11 kvm: Utvendig bod.

Åpent areal:
1. etasje 24 kvm: Platting.
2. etasje 16 kvm: Terrasse.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 23.03.2026 utført av Anticimex AS v/Tom Ivar Stensen. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Selger har innhentet en tilstandsrapport av boligen. Av rapporten fremgår det at flere bygningsdeler har fått tilstandsgrad ikke undersøkt/ikke tilgjengelig for undersøkelse (TG IU), 2 (TG2) og/eller 3 (TG3). Rapporten beskriver også avvik på undersøkte bygningsdeler uten tilstandsgrad. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.

Bygningen er iht. tilstandsrapport oppført som et rekkehus over to etasjer i 1975. Grunnmur og bærende konstruksjoner er i hovedsak av betong, og boligen er fundamentert på søyler/pilarer av betong. Bygget er oppført med støpt gulv mot grunn, yttervegger i trekonstruksjoner kledd med stående trekledning, og etasjeskillere av trekonstruksjoner. Taket er en flat konstruksjon med parapet, tekket med takpapp fra 2015. Boligen har vinduer med karmer av tre fra varierende årstall (1999, 2003 og 2014). Entrédøren har glassfelter og elektrisk kodelås, mens terrassedøren er fra byggeåret. Det er utgang fra stue/kjøkken til en terrasse på 16 m² og fra entré til en platting på 24 m², begge i trekonstruksjoner. Det er installert ildsted med stålpipe fra 2024, med fremlagt ferdigattest for rehabilitering av pipen.

Til eiendommen hører en frittstående, uisolert utebod på 11 m². Bygningen er oppført i trekonstruksjoner med stående trekledning og har et flatt tak tekket med takpapp.

Det elektriske anlegget har sikringsskap plassert i gangen i 1. etasje og er sikret med automatsikringer. Det ble gjort utskiftning av anlegget i 2024.

Boligen er utstyrt med godkjent slukkeutstyr, tilstrekkelig røykvarsling og komfyrvakt på kjøkkenet.

Det gjøres spesielt oppmerksom på at følgende bygningsdeler er gitt Tilstandsgrad 3 (TG3) - Store eller alvorlige avvik:

1. etasje Vaskerom
- Vanntett sjikt / membran i gulv og vegger: Vanntett sjikt har en alder som erfaringsmessig tilsier at fremtidig funksjon er svært usikker (gjelder for produkter/løsninger etablert før år 2000). Konsekvensen er at bygningsdelen erfaringsmessig har risiko for nedsatt funksjon, utettheter eller andre aldersrelaterte problemer. Fornying av tettesjikt krever i de fleste tilfeller tiltak som komplett utskiftning/renovering av våtrom. Bygningsdelen er skjult, så den faktiske tilstanden/dagens tettefunksjon er ukjent. TG3 er satt i henhold til NS 3600.

Følgende bygningsdeler er gitt Tilstandsgrad 2 (TG2) - Avvik som kan kreve tiltak:

1. etasje Bad
- Overflater vegger: Det observeres tegn til riss og sprekker i flisfuger ved på sisternekasse ved toalett (utenfor dusjsonen). Eksakt årsak er ikke kjent, men slike forhold kan for eksempel oppstå som følge av mindre bevegelser i underlaget.

1. etasje Vaskerom
- Overflater vegger: Det er hull etter veggboks over varmtvannsbereder. Vurdert å være av estetisk karakter.
- Ventilasjon: Tilluftsspalte eller lignende er ikke etablert.

2. etasje Kjøkken
- Vannrør: Vannrørene er ikke plugget mot varerør.

Tekniske anlegg
- Vannrør (utover det som nevnes under andre sjekkpunkter): Boligens tilførselsrør av kobber (og tilhørende komponenter) har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker. Bygningsdelen er skjult, så den faktiske tilstanden er ukjent.
- Varmtvannsbereder: På bakgrunn av berederens alder vurderes det at fremtidig funksjon er usikker.

Yttervegger
- Ytterkledning (fasademateriale, vannbord, utvendig listverk, o.l.): Ytterkledningens materialer viser stedvise tegn til begynnende nedbrytning og elde. Det er derimot ikke registrert synlige skader av større betydning. Vurderingen er begrenset til det som er synlig fra bakkenivå, med den begrensing dette innebærer. Stikktaking er utført på typiske skadesteder som var tilgjengelig uten bruk av stige.
- Lufting av ytterkledning: Det er ikke etablert spalte for lufting og drenering bak ytterkledningen.

Yttertak
- Tekking (med tilhørende beslag): Taktekkingen viser begynnende tegn til slitasje og elde, vurdert å være forårsaket av utilstrekkelig fallforhold. Det er derimot ikke registrert synlige skader av vesentlig betydning, men grunnet observerte symptomer er fremtidig funksjon vurdert som usikker.
- Undertak (inkluderer sløyfer, lekter og innfestninger): Undertaket (inkluderer sløyfer, lekter, innfestninger og lignende) med tilhørende komponenter har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker. Bygningsdelen er skjult, så den faktiske tilstanden er ukjent.
- Takgjennomføringer (takhatter o.l.): Takgjennomføring til ildstedets røykrør er bygget som kasse av plater tekket med takpapp. Toppen av kassen har stedvise skjevheter og det er vurdert at det kan forekomme vannansamlinger på toppen av kassen.
- Sluk, innvendige nedløp og fallforhold på flate tak: Fallet mot sluket på taket vurderes som utilstrekkelig. Det er registrert spor etter vesentlige vannansamlinger.

2. etasje Terrasse
- Membraner og vanntett sjikt: Terrassen er vurdert å utgjøre tettesjikt mot underliggende areal. Vanntett sjikt har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker. Bygningsdelen er skjult, så den faktiske tilstanden/dagens tettefunksjon er ukjent.

Følgende bygningsdeler er ikke undersøkt (TGIU):

1. etasje Vaskerom
- Tettesjiktets tilslutning til sluk: Overgang mellom sluk og vanntett sjikt er uoversiktlig.
- Fallforhold rundt sluk: Det er ikke mulig å vurdere fallforholdene i sluksonen på en tilfredsstillende måte på grunn av plasseringen av vaskemaskin.
- Kontroll i tilliggende konstruksjon ikke utført: På grunn av våtrommets utforming og bruk er det ikke praktisk mulig å gjennomføre hulltaking og fuktmåling i et område som regelmessig utsettes for bruksvann, og som vurderes å være det området hvor skader erfaringsmessig forekommer. Det ble utført et overflatesøk med fuktindikator på utvalgte steder, uten funn som indikerer fuktskader, også i områdene hvor hulltaking ville vært mulig. Alle disse forholdene utgjør grunnlaget for vurderingen om at hulltaking var unødvendig, og undersøkelse av lukkede konstruksjoner er derfor ikke utført.

Yttertak
- Takkonstruksjon: På bakgrunn av at ventilasjonen av takkonstruksjonen ikke kan kartlegges og undersøkes fra innsiden, foreligger det en usikkerhet om hvordan/om denne funksjonen er ivaretatt. Forholdet kan ikke kartlegges fra utsiden alene.

1. etasje Platting
- Konstruksjon og fundamenter: Fundamentene var ikke tilgjengelige for undersøkelser grunnet etablerte bygningsdeler og dekkbord, noe som gjorde at utførelsen/tilstanden ikke lot seg kontrollere.

Grunnmur, fundament
- Søyler og pilarer: Søyler eller pilarer var ikke tilgjengelige for tilfredsstillende inspeksjon grunnet bygget terrasse og stedvise kledninger, og tilstand/utførelse kunne derfor ikke vurderes.

Utvendig bod
- Innvendige forhold: Store deler av overflater inne i bygget var ikke tilgjengelige for inspeksjon på grunn av inventar som var oppbevart i rommet på befaringsdagen.

Helse, miljø og sikkerhet

Innvendige trapper - Rekkverk og håndløper: Rekkverkshøyder, lysåpninger, håndløper og andre sikkerhetsmessige forhold er kontrollert opp mot dagens gjeldende byggtekniske forskrift, selv om denne ikke har tilbakevirkende kraft. Det registreres følgende: - Trappen har ikke håndløper på begge sider.
- 2. etasje Terrasse - Rekkverkshøyden er under 1,0 meter.
Basert på ovennevnte forhold oppfyller ikke rekkverket dagens krav til sikkerhet. Om ovennevnte oppfylte kravene som var gjeldende på oppføringstidspunktet eller ikke, er ikke tatt stilling til.

Tilstandsrapporten er inntatt i salgsoppgaven. Rapporten inneholder informasjon om eventuelle avvik og konsekvensen av disse. Dersom det er registrert avvik med TG3, har den bygningssakkyndige i tillegg gitt et anslag på hva det vil koste å utbedre disse. Ettersom kjøper regnes å være kjent med forhold som tydelig fremgår av tilstandsrapporten, oppfordres du til å sette deg grundig inn i rapporten i sin helhet.

Selger beskriver også i egenerklæringsskjema:

Det ble utført en totalrenovering av badet i 2024, hvor det gamle badet ble revet og bygget opp på nytt av fagfolk. I forbindelse med renovering av rekkehuset i 2024/2025 ble det elektriske anlegget fornyet med nye kurser og oppgradert sikringsskap. I samme periode ble alle innvendige vannrør byttet til et rør-i-rør-system, avløpsrør ble byttet ut, og en ny frostsikker utekran ble installert. Selger opplyser at det ble observert rotter i borettslaget, men at problemet er løst av styret via et skadedyrfirma, og at de personlig ikke har observert rotter i sin eiertid.

Følgende moderniseringer er foretatt de senere år:

2025:
- Ny kjøkkeninnredning.
- Fornyelse av det elektriske anlegget, inkludert nye kurser og oppgradering av sikringsskap, utført av Hvitsand Elektro AS. Samsvarserklæring foreligger.
- Utskifting av innvendige vannrør til rør-i-rør system, montering av teknisk vannskap, utskifting av innvendige avløpsrør og installasjon av ny frostsikker utekran, utført av Larvik VVS AS.

2024:
- Rehabilitering av pipe.
- Våtromsrenovering av bad, utført av Jih Graveservice AS. Kontrollerklæring med sluttrapport foreligger.
- Installert ildsted med stålpipe.

2015:
- Nytt takbelegg (takpapp) på yttertak.

2014:
- Utskiftning av vinduer.

2006:
- Tilbygg.

2003:
- Utskiftning av vinduer.

2002:
- Installert varmtvannsbereder.

1999:
- Utskiftning av vinduer.

1996:
- Etablert vaskerom.

Vedlikeholdshistorikk borettslaget:

2023:
- Tilbygg ny garasjeplass, ladbare lamper på garasjetaket og nye varmekabler i trapp til garasjen.

2022:
- Nye porter i garasjen og nye lekeapparater.

2021:
- Delvis panelutskifting, beising av alle andeler, lys på fotballbanen og utbedring av veien til banen.

2020:
- Oppgradert fotballbane.

2019:
- Ladeanlegg til el-biler og bytte av vinduer.

2018:
- Nye armaturer i veilyset og bytte av vinduer.

2017:
- Bytte av kjøkkenvinduer og vedlikehold av gjerder.

2016:
- Ny asfalt i innkjøringen fra Brattvollveien, samt reparasjon av gangvei.

2015:
- Taktekking og utskiftning av beslag, luftehatter, renner og nedløp.

2014:
- Delvis panelutskifting og utskifting av ødelagt utvendig panel.

2013:
- Oppgradering av lekeplasser og installering av fibernett.

2011:
- Rehabilitering av garasjeanlegget (betongrehabilitering, nytt elektrisk anlegg og nye fasadeplater).

2010:
- Isolering av vannrør, bytte av varmekabler nedløp og vannrør.

2009:
- Rensing av innvendig nedløpsrør, bytte av varmekabler under husene og ny støttemur.

2007:
- Kledningsskifte.

2006:
- Delvis utskiftning av utvendig panel.

2005:
- Forsterkning av støttemur.

2004:
- Nye brannslukker og røykvarslere, samt ny vaiersklie.

Dette er et rekkehus som har gjennomgått en omfattende oppgradering de siste årene, med blant annet nytt kjøkken, nytt bad og nytt elektrisk anlegg. Planløsningen er fordelt over to etasjer, med en sosial sone i andre etasje og en privat sone med alle soverommene i første etasje. Boligen har to uteplasser, én i hver etasje.

Entré og gang:
Inngangspartiet i første etasje har flislagt gulv og nedsenket himling med integrerte downlights, som gir et ryddig førsteinntrykk. Fra entréen er det direkte utgang til en platting på bakkeplan. En gang forbinder etasjens tre soverom, bad og vaskerom, og en trapp fører opp til den sosiale sonen i andre etasje.

Soverom:
Boligens tre soverom er praktisk samlet i første etasje. Rommene har en god størrelse som gir fleksible møbleringsmuligheter, med plass til seng og garderobeløsninger.

Bad:
Badet er nytt fra 2024 og bygget opp med moderne materialer og løsninger. Det har flislagte overflater med gulvvarme og downlights i taket. Innredningen består av en vegghengt servantinnredning, speilskap med belysning og et vegghengt toalett. I dusjhjørnet med innfellbare glassdører er det både regnfallsdusj og hånddusj.

Vaskerom:
Boligen har et separat vaskerom med gulvvarme, opplegg for vaskemaskin og tørketrommel, og plass til varmtvannsberederen. Rommet er funksjonelt, men har et oppgraderingsbehov.

Stue:
I andre etasje åpner boligen seg opp med en romslig stue. En peisovn fra 2024 gir varme og atmosfære, supplert av en varmepumpe for effektiv oppvarming og kjøling. Rommet har plass til både en sofagruppe og en spiseplass, og er i en åpen løsning mot kjøkkenet.

Kjøkken:
Kjøkkenet er nytt fra 2025 og har en stilren innredning med ett-speils fronter og benkeplate i stein. Alle hvitevarer er integrerte, inkludert kjøleskap, stekeovn, vinskap, oppvaskmaskin og en nedfelt platetopp. For økt trygghet er det installert komfyrvakt og automatisk lekkasjestopper. Kjøkkenet har en åpen og sosial forbindelse med stuen.

Terrasse og platting:
Fra stuen i andre etasje er det utgang til en terrasse på 16 m². I første etasje er det utgang fra entréen til en platting på 24 m² på bakkeplan. Til sammen gir dette to adskilte og private uteplasser.

Overflater:

Gulvoverflater: Laminat og fliser. Elektrisk gulvvarme på bad, entré og vaskerom.
Vegger: Malte flater, malt strietapet og fliser på bad.
Himling: Malte flater. Nedsenket himling med downlights i entré og downlights på bad.

Lagring:
Boligen har innebygde garderobeskap på soverom 4 som benyttes som walk-inn garderobe. Det er garderobeskap i gangen i første etasje. I tillegg medfølger en utvendig bod på 11 m² i en uisolert trekonstruksjon.

For fullstendig teknisk informasjon om boligen, se punktet Byggemåte i salgsoppgaven.

Elektrisk oppvarming med stedvise panelovner. Boligen har varmepumpe i stue. Det er elektrisk gulvvarme på bad, entré og vaskerom. I stuen er det en peisovn med stålpipe fra 2024.

Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med.

Det foreligger ferdigattest for nybygg av rekkehus datert 04.08.1976. Denne kan fås ved henvendelse til megler.

Det foreligger i tillegg følgende dokumentasjon:
- Ferdigattest for tilbygg til rekkehus, datert 17.03.2006.
- Ferdigattest for rehabilitering av pipe, datert 12.09.2024.

Det foreligger godkjente byggetegninger for boligen. De sist godkjente tegningene gjelder tilbygg og er datert 07.01.2005 og 09.01.2005. Tegningene kan fås ved henvendelse til megler.

Det er avvik mellom de godkjente byggetegningene fra 2005 og dagens planløsning. Avvikene gjelder:
- Et rom i tilbygget i 1. etasje, som er godkjent som 'allrom', er i dag innredet og benyttet som soverom.
- Det er etablert en åpen løsning mellom stue og kjøkken i 2. etasje. Godkjente tegninger viser en vegg mellom disse rommene. Fjerning av vegger kan være søknadspliktig, avhengig av om veggen var bærende.
- Godkjente tegninger viser en innvendig bod som del av tilbygget. Dagens løsning har en utvendig bod. Det er usikkert om den utvendige boden er den samme som er omsøkt, eller om den er oppført uten særskilt godkjenning.

Kjøper overtar alt ansvar, kostnad og risiko for dette videre.

Utover andel fellesgjeld overdras andelen fri for pengeheftelser.

Borettslaget har legalpant for forfalte felleskostnader og andre krav som følger av borettslagsforholdet iht. burettslagsloven § 5-20. Pantet er begrenset oppad til 2G (G = folketrygdens grunnbeløp).

Det er tinglyst følgende servitutter på borettslagets eiendom:

Dagboknr. 191724, tinglyst 15.03.2010:
Brattvollveien er regulert bredere. Dersom kommunen krever det skal borettslaget opparbeide veien til regulert bredde for egen regning og vederlagsfritt avstå fra deler av egen grunn.
Dagboknr. 1086066, tinglyst 03.09.2021:
Grunneier (borettslaget) gir netteier (Elvia) rett til bygging og evigvarende rett til drift, vedlikehold og fornyelse av kabler i traseen på eiendommen. Ved bygging av kabelanlegget skal partene i fellesskap bli enige om trasevalg. Netteiers personale, transportmidler og eventuelle nødvendige underentreprenører skal ha rett til uhindret adgang til kabelanlegget. Grunneier skal, om mulig, varsles på forhånd om slike arbeider på kabelanlegget. Netteier er ansvarlig for å rette opp eventuelle skader på veier og/eller eiendommen for øvrig som måtte oppstå på grunn av netteiers transport og ferdsel. Netteier plikter snarest mulig å rydde opp etter seg på anleggsstedet. Det skal ikke foretas bygging, beplantning eller oppfylling av masse på eller nær kabelanlegget, som kan være til skade eller til hindre for vedlikehold av anlegget. Grunneier kan for egen regning pålegge kabelanlegget flyttet innenfor eiendommens grenser sålangt det er praktisk mulig. Grunneier er ansvarlig for eventuelle skader på anlegget ifm. sprengning, graving etc.

Det er i tillegg tinglyst forkjøpsrett på borettslagets eiendom, der Obos er rettighetshaver.

Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få prioritet etter ovennevnte heftelser og servitutter.

Andelseier kan ikke uten samtykke fra styret i borettslaget overlate bruken av boligen til andre. Med samtykke kan andelseier overlate boligen til andre i inntil tre år hvis andelseier har bodd i boligen i minst ett av de to siste år. Utleie i andre tilfeller kan godtas ved særlige grunner, jf. burettslagslova § 5-6. Utleie forutsetter at leiligheten har forsvarlige radonverdier. Se også borettslagets vedtekter og konferer megler ved spørsmål.

Eiendommen har en meget attraktiv beliggenhet i et trafikkskjermet og populært boligområde nær Munkerud skole. Området er ideelt for barnefamilier som ønsker nærhet til sentrum, samtidig som det byr på et trygt, grønt og levende nærmiljø med mange barn. Her bor man i et stille og særdeles barnevennlig bomiljø, tilnærmet bilfritt, noe som gjør området til et eldorado for småbarnsfamilier. Borettslaget har flere attraktive lekeplasser internt, med spennende installasjoner som vaiersklie og pendelhuske.

Bebyggelsen er utviklet av arkitektene Paul Cappelen og Torbjørn Rodahl. Sistnevnte foretok på 1960-tallet en studiereise til Egypt – i en tid før digitale hjelpemidler – hvor han dokumenterte arkitektur gjennom skisser og fotografier. På sine reiser i det egyptiske landskapet lot han seg særlig fascinere av de kubiske formene, de forskutte volumene og de åpne lyssjaktene som slipper sollyset rett ned i bygningene. Husene var ofte organisert i rekker eller mindre grupper, og samspillet mellom lys og struktur gjorde et sterkt inntrykk.

Rodahl videreutviklet disse prinsippene og tilpasset dem til nordiske forhold. I et klima med korte somre og kalde vintre var det avgjørende å maksimere lysinnslippet. Løsningen ble blant annet å åpne opp mot sørvest for optimal soltilgang, samtidig som fasader mot nordøst – og mot veien – fikk færre vindusflater. Resultatet er en videreføring av den arabiske lyssjakten, her transformert til moderne atrium- og balkongløsninger.

Før utbyggingen startet, var tomten skogkledd og lå idyllisk til ved Ljanselva, og området fungerte som en populær lekeplass for barn. Etter andre verdenskrig var boligmangelen i Oslo stor, til tross for utbyggingen av flere drabantbyer, som blant annet Lambertseter (ferdig i 1953). På 1960- og 70-tallet fortsatte utviklingen av nye boligområder, blant annet i Groruddalen. Munkerudsletta, ferdigstilt i 1975, ble raskt ettertraktet, og mange sto i kø for å sikre seg bolig her.

Borettslaget har kort vei til Munkerud skole, friområder og dagligvarebutikk (Kiwi). På Sæter finner man et bredt servicetilbud med blant annet Meny, REMA 1000, apotek, bokhandel, nisjeforretninger samt hyggelige caféer og spisesteder. I tillegg ligger Lambertseter senter i nærheten, med et variert tilbud som inkluderer Vinmonopol og Symra kino. En kort kjøretur unna ligger Holtet, med blant annet den populære delikatessebutikken Jacobs.

Området har gode kollektivforbindelser med gangavstand til buss i Nordstrandveien, trikk fra Sæter og Ljabru, samt T-bane fra Munkelia (se www.ruter.no for rutetider).

Nærmiljøet byr på et rikt fritidstilbud, med kort vei til Ljanselva miljøpark og Østmarka, som gir flotte turmuligheter året rundt. Det er også kort avstand til flere badeplasser langs fjorden. Kun få minutters kjøring mot sentrum ligger Ekebergsletta, som tilbyr blant annet lysløype, idrettsanlegg, minigolfbane, ridesenter, husdyrpark, store friområder, skulpturpark og Ekebergrestauranten.

Det finnes et bredt tilbud av idrettslag og foreninger i området, blant annet:

Kort avstand til alpinbakkene Sloreåsen (Ljan IF/Ljan Alpint) og Leirskallen (Nordstrand Vintersportklubb)
Nordstrand IF på «Niffen» med håndballhall og kunstgressbaner, kjent for et stort og inkluderende tilbud innen håndball og fotball, samt triatlon og allidrett.
Nordstrand Arena (ferdigstilt i 2018) med treningssenter, kurs- og konferansefasiliteter og serveringstilbud.
Nordstrand Turnforening i Leirskallen Turnhall med tilbud for alle aldre og nivåer.
Nordstrand tennisklubb med utebaner i Seterveien og hall ved Nordseter skole.
Lambertseter Svømmeklubb på Lambertseter Bad.
Bekkelaget Sportsklubb med aktiviteter innen blant annet håndball og fotball.
Lambertseter Idrettsforening med friidrettsanlegg og bredt aktivitetstilbud.
Ormsund Roklubb på Malmøya.

I tillegg finnes det et rikt tilbud av kultur- og fritidsaktiviteter i bydelen, inkludert dans, kor, musikk, speider og en rekke andre organisasjoner og tilbud for alle aldersgrupper.

Adkomst til felles garasjeanlegg og gjesteparkering i Brattvollveien fra Nordstrandveien via Munkerudveien, Breiens vei (til venstre), Oberst Rodes vei (til høyre), Munkerudvollen (til venstre) og Magnus Hyldes vei. Følg så skilting til nr 193.
Alternativ gangadkomst til borettslaget fra Munkerudvollen.

Flere private og offentlige barnehager i området, med bl.a. Munkerudsletta barnehage i umiddelbar nærhet til boligen.
Brattvollveien 193 sogner til Munkerud skole.

Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen/bydelsadministrasjonen for oppdatert informasjon.

Eiertomt på 89812 kvm som tilhører borettslaget. Fellesarealene er opparbeidet med asfalterte veier, lekeplasser, fotballbane, plenarealer, busker, hekker og frukttrær.

Boligen disponerer en biloppstillingsplass i felles garasjeanlegg med elbillader. Det er gjesteparkering på taket av parkeringshuset. Borettshavere uten bil kan leie ut sin plass, med fortrinnsrett for andre medlemmer av borettslaget.

Eiendommen har adkomst via privat vei med felles vedlikeholdsansvar for borettslaget. Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Borettslaget er ansvarlig for private stikkledninger til bygningen.

Eiendommen er regulert til byggeområde for boliger med feltnavn C, i detaljregulering V221100, vedtatt 22.11.2000, med tilhørende reguleringsbestemmelser. Planen er en mindre vesentlig endring av reguleringsplan S-1867. Bebyggelsen er angitt som rekkehus (atriumhus) i to etasjer.

Eiendommen omfattes av Kommuneplanen 2015–2030 (ID: 2015-2030), vedtatt 23.09.2015. Arealbruken er i planen avsatt til bebyggelse og anlegg, nåværende.

Eiendommen omfattes videre av Kommunedelplan for torg og møteplasser (ID: KDP-17), vedtatt 22.04.2009. Planen skal tilrettelegge for etablering og videreutvikling av torg og møteplasser i Oslos byggesone.

I henhold til kommuneplanen berøres eiendommen av følgende hensynssoner:
- Hensynssone H310_2: Fare for steinsprang.
- Hensynssone H320_2: Fare for elveflom.

Eiendommen ligger i nærheten av Ljanselvdalen verneområde, som er regulert gjennom plan S-3986, vedtatt 18.06.2003.

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Felleskostnadene er kr 6 183,- pr. mnd. og inkluderer: Kommunale avgifter, bredbånd, garasjeplass, forretningsførsel, betjening av andel fellesgjeld, leietillegg for påbygg samt øvrige normale driftsutgifter for borettslaget. Felleskostnadene justeres normalt årlig i forhold til borettslagets faktiske utgifter.

Felleskostnadene er fordelt slik:
- Felleskostnader: kr 5 804,40,-
- Bredbånd: kr 229,-
- Leietillegg påbygg: kr 150,-

Eiendomsskatten er kr 2 912,- for 2026 og faktureres særskilt via et tillegg på kr. 728,- for felleskostnadene i månedene mai, juni, september og november.

Nåværende eier har et strømforbruk som tilsvarer ca. 18 000 kwh. pr. år.
Boligen er tilknyttet Telia som leverandør av kabel-tv og internett. Internett er inkludert i felleskostnadene. Tv-tuner/dekoder medfølger ikke.
Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk. Kjøper må selv tegne innboforsikring.

Selger har avtalt Norgespris på strøm på eiendommen for perioden ut 2026, og denne er pt på 50 øre inkl mva. Nettleie, avgifter og påslag fra kraftleverandøren kommer i tillegg. Er det fjernvarme vil det også komme kostnader i tillegg.

Denne avtalen vil følge eiendommen i den avtalte perioden.

Les mer om Norgespris her: https://www.regjeringen.no/no/aktuelt/legg-fram-lov-om-norgespris-pa-straum-og-fjernvarme/id3102642/

Ved hjelp av skatteetatens boligkalkulator er boligens formuesverdi beregnet til kr. 2 497 824,- for fjoråret når boligen benyttes som primærbolig.

Formuesverdien er en gitt prosent av den beregnede markedsverdien. Beregnet markedsverdi er basert på Statistisk sentralbyrå (SSB) sine opplysninger om omsatte boliger. I beregningen tas det hensyn til boligens beliggenhet, areal, byggeår og boligtype.  
Det er eier av boligen som fastsetter formuesverdien, jf. skatteforvaltningsloven § 9-1 første ledd, men skattemyndighetene kan kontrollere at verdien er satt riktig.

Formuesverdi skal ikke overstige: 
Primærbolig: 25 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi opp til kr. 10 000 000, og deretter 70 % av den overskytende markedsverdi.
Sekundærbolig: 100 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi.
Formuesverdier som overstiger disse grensene, kan kreves nedjustert av eier. 

Fra 2026 har Stortinget vedtatt en oppdatert modell for beregning av formuesverdi for primærbolig, så avvik kan forekomme.

For mer informasjon se skatteetaten.no
 

Andel formue er kr 7 014,- pr. 31.12.2025.
Andel fellesgjeld er kr 74 540,- pr. 18.03.2026.

Total fellesgjeld for borettslaget er kr 9 318 009,- pr. 18.03.2026 og lånevilkårene er:

Bank: OBOS Boligkreditt AS
Lånenummer: 98207360678
Type: Annuitetslån, 12 terminer per år
Restsaldo pr. 18.03.2026: kr 337 535,-
Innfrielsesdato: 30.10.2026
Type Rente: Flytende rente
Rente: 5,19%
IN-avtale: Nei

Bank: OBOS Boligkreditt AS
Lånenummer: 98207987964
Type: Annuitetslån, 12 terminer per år
Restsaldo pr. 18.03.2026: kr 1 766 921,-
Innfrielsesdato: 30.10.2029
Type Rente: Flytende rente
Rente: 5,19%
IN-avtale: Nei

Bank: OBOS-banken AS
Lånenummer: 98208360310
Type: Annuitetslån, 12 terminer per år
Restsaldo pr. 18.03.2026: kr 7 213 553,-
Innfrielsesdato: 30.05.2039
Type Rente: Flytende rente
Rente: 5,19%
IN-avtale: Nei

10 200 000,00 Prisantydning
74 539,94 Andel av fellesgjeld
--------------------------------------------------------
10 274 539,94 Pris inkl. fellesgjeld

Omkostninger

8 406,00  Gebyr forhåndsavklaring forkjøpsrett
9 950,00  Gjensidige Boligkjøperpakke (valgfri)
545,00  Tinglysing hjemmel
545,00  Tinglysing panterettsdokument
--------------------------------------------------------
19 446,00 Omkostninger totalt

--------------------------------------------------------
10 293 985,94 Totalpris inkl. omkostninger

--------------------------------------------------------

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Hanna Selinda Nyberg og Fredrik Johnsen

Boligen er tilknyttet Munkerudsletta Borettslag.
Borettslaget består av 125 andeler.
Forretningsfører er Obos.
Dugnad må påregnes.
Hund eller en katt, må søke styret om dette. Hunden skal alltid føres i bånd på borettslagets område.

Foretatt påkostninger de senere år i regi av borettslaget:
2024: Isolering av vannrør under husene. Nye brannslukkere i alle andeler. Rehabilitering av garasjen etter brannen august 2024. Installering av 10 ladeplasser på taket av garasjen.
2023: Tilbygg ny garasjeplass, ladbare lamper på garasjetaket, nye varmekabler i trapp til garasjen.
2022: Nye porter i garasjen, nye lekeapparater. Mindre vedlikehold av kantstein og nytt sluk i vei.
2021: Delvis panelutskiftning, beising av alle andeler, lys på fotballbanen og utbedring av veien til banen.
2020: Oppgradert fotballbane.
2019: Ladeanlegg til el-biler. Byttet noen vinduer.
2018: Nye armaturer i veilyset. Byttet noen vinduer.
2017: Byttet kjøkkenvinduer og vedlikehold av gjerder.
2016: Ny asfalt i innkjøringen fra Brattvollveien, samt reparasjon av gangvei.
2015: Taktekking og utskiftning av beslag. Luftehatter, renner og nedløp.

Styret i borettslaget opplyser at det arbeides med en vedlikeholdsplan for borettslaget, men at det vil ta noe tid før denne er klar. I 2026 er det planer om å gjøres vedlikehold på spesifikke andeler og annet nødvendig vedlikehold som følge av skader, som borettslaget har ansvar for å utbedre. På sikt vil det være aktuelt å etterisolere husene.

Borettslaget kjøper vaktmestertjenester som har vintervedlikeholdet av kjøreveiene, tilførselsveiene til garasjen og garasjetaket, gressklipping av fellesarealer, stell av busker og hekker på fellesområder, vedlikehold av lekeplasser med benker, samt beskjæring av frukttrær på fellesområdene.
Styret og frivillige beboere bidrar til snørydding av gangveier og trapper, samt områdene rundt avfallsbeholderne.

Det er vedtatt retningslinjer for utbygging av rekkehusene og oppsetting av bod. Styret må kontaktes dersom dette skulle være aktuelt.
Fra vedtektene: En andelseier kan med styrets godkjenning gjennomføre utbygging av sin andel så lenge det benyttes utbygningsalternativer som er godkjent av generalforsamlingen. Med utbygging menes påbygg, tilbygg, andre konstruksjoner og endringer av boligen eller tilliggende areal. De godkjente utbyggingsalternativene er beskrevet i bebyggelsesplanen. Utbygging kan ikke gjennomføres før det foreligger godkjent byggetillatelse fra plan- og bygningsetaten med mindre annet følger av plan– og bygningsloven. Andelseier må før oppstart av utbygging signere på borettslagets til enhver tid gjeldende avtale/erklæring for utbygging av bolig. I tillegg må andelseier følge brukerhåndbokens bestemmelser om utbygging. Signert avtale/erklæring er en forutsetning for styrets godkjenning av utbyggingen. Utbygging kan ikke nektes uten saklig grunn.

Hager og garasjeplasser er fellesarealer som styret i borettslaget fordeler og kan omdisponere.

I henhold til borettslagets vedtekter må kjøper godkjennes av styret som ny andelseier. Det er kjøpers ansvar at styregodkjenning blir gitt, men styret kan ikke nekte godkjenning uten saklig grunn. Iht. burettslagslova kan man bare eie en andel i borettslaget. Kun fysiske personer kan være andelseiere.

Øvrige andelseiere i borettslaget og eventuelt medlemmer av boligbyggelaget har forkjøpsrett. Dersom boligen tas på forkjøpsrett løses kjøper fra avtalen.

For å dekke eventuell manglende innbetaling av fellesutgifter fra øvrige andelseiere, er borettslaget tilknyttet et sikringsfond gjennom OBOS. Dette innebærer at OBOS innbetaler samtlige felleskostnader til borettslaget hver måned og dermed overtar ansvar og risiko for eventuell inndrivelse av utestående fellesutgifter. Avtalen om sikringsfond gjennom OBOS er gyldig til den sies opp av en av partene. Oppsigelsesfrist er 12 måneder.

Dokumenter for borettslaget kan fås ved henvendelse til megler.

Etter nærmere avtale. Overtakelse kan tidligst skje etter at forkjøpsretten for øvrige andelseiere i borettslaget og eventuelt medlemmer av boligbyggelaget er avklart, samt at styrets godkjennelse er avklart. 

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige.  
Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. 

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.

Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.

Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 0,70 % av salgssummen inkl. eventuell fellesgjeld.

Vederlag:
Kontroll av hjemmel og heftelser  kr 4 500,00
Markedsføringspakke Ekstra synlighet  kr 31 900,00
Oppgjør  kr 8 900,00
Tilrettelegging  kr 13 500,00
Visninger pr stk / Overtagelse  kr 3 900,00

Utlegg:
Eierskiftegebyr forretningsfører - OBOS  kr 6 725,00
Innhenting av informasjon forretningsfører pakke 2  kr 1 005,00
Tinglysing sikring  kr 545,00

Andre utgifter:
AX tilstandsrapport rekkehus/tomannsbolig  kr 17 500,00
Boligselgerforsikring Gjensidige Andel/Aksje regnes av prisant.  kr 27 438,00
Foto - Dagfoto  kr 5 500,00

Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester;
• I forbindelse med forberedelse av salget, innhenter vi informasjon om eiendommen hovedsakelig fra vår samarbeidspartner Ambita.
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i Bomega AS som tilbyr den digitale annonseringsplattformen Hjem.

Oppdragsnummer 44-0053/26
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Nordstrand
Ekebergveien 228 B, 1162, OSLO
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR44.2653

Sist oppdatert: 02. april 2026 kl. 13:12