Bliksåsen 23

Bliksåsen 23, 4820 FROLAND
Kommunenummer 4214, gårdsnummer 13, bruksnummer 166, seksjonsnummer 4, ideell andel 1/1

Totalt bruksareal BRA: 91 kvm

BRA-i:
Leilighet:
2. etasje 86 kvm: Entré, stue/kjøkken, bad, to soverom og bod/vaskerom.

BRA-e:
2. etasje 5 kvm: Sportsbod.

Åpent areal:
2. etasje 40 kvm: Totalt areal for uteplassene beregnet for leiligheten.

Boligen disponerer en utvendig sportsbod som nevnt over her.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 11.08.2025 utført av Yngve Ottervig. Det foreligger ferdigattest.

Selger har fått utarbeidet en tilstandsrapport, dvs. en teknisk gjennomgang av boligen hvor eventuelle avvik, risiko for kjøper og prisoverslag for hva som bør gjøres av oppgradering, er skissert. Se særskilt TGIU (tilstandsgrad ikke undersøkt), samt TG2 og TG3 som viser hva som er boligens normale slitasje, alder og type, hva som er avvik fra dette og hva som bør/må utbedres. Rapporten og selgers egenerklæring er en del av salgsoppgaven og må leses nøye før bud inngis. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.  
Bygningen er iht. tilstandsrapporten oppført i tre. Les forøvrig mer om byggemåte og den tekniske tilstanden i rapporten.

Takstmann har bemerket følgende (se hele teksten der det er henvist til sidetall i tilstandsrapporten):
Vinduer: Det er fuget med silikon rundt vinduer. Fuger vil føre til råte i tilstøtende trevirke. Fugen må fjernes.
Ute: Det er ikke utarbeidet tilstandsanalyserapport, vedlikeholdsplan eller lignende for fellesdeler av bygget.
Vannledninger: Det er påvist ufagmessig utførelse av vannledninger. Rørstokken står ikke i vannskap og det må monteres sprutdeksel på rør-i-røranlegget.

Selger har fylt ut egenerklæringsskjema. Dette er vedlagt salgsoppgaven og må leses i sin helhet, megler gjengir svar i skjema i korte trekk nedenfor:
1. Teknobad leverte baderommet og i etterkant fikset de fliser i dusjen.

Bliksåsen 23 ligger fint til i 2. etasje av en flott firemannsbolig i Froland. Bliksåsen er et populært og sentralt sted å bo med et godt bomiljø. Det er kjøkken fra Sigdal kjøkken. Det er mulighet for å montere elbillader. Baderommet er levert fra Teknobad. Dette er en lys og pen leilighet med parkett på gulv i alle rom, med unntak av bad og entré hvor det er fliser. Leiligheten holder en god standard og fremstår som pent brukt, ref. tilstandsrapporten. Det er balansert ventilasjon, 3-lags glassvinduer, vegghengt toalett, rør-i-rør-system, downlight på bad, stor varmtvannsbereder og mye mer. Det er også installert komfyrvakt etter TEK10 forsikriften.

Det er mulighet for etablering av elbillader, men dette må avklares med sameiet først.

Følgende hvitevarer medfølger: Oppvaskmaskin, stekeovn, koketopp og mikrobølgeovn.
Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.

Det er varmekabler i gang og på bad. Panelovn i stue.

Det foreligger ferdigattest på Bliksåsen 23, 4-mannsbolig, datert 29.08.2016.  Denne kan fås ved henvendelse til megler.
Tegninger ser ut til å samsvare med dagens løsning. Det er tegnet inn et ekstra soverom i stuedelen, man kan med andre ord sette opp lettvegger for et ekstra soverom ved behov. Byggetegninger er vedlagt salgsoppgaven i sin helhet.

På eiendommen er det tinglyst følgende heftelser og rettigheter som følger eiendommens matrikkel ved overskjøting til ny hjemmelshaver:

4214/13/166/4:

05.07.2016-Dokuemntnr. 610559- Seksjonering
Opprettet seksjoner:
Snr: 4
Formål: Bolig
Sameiebrøk: 1/4

Leiligheten kan leies ut såfremt leiligheten har forsvarlige radonverdier. Leietaker må følge sameiets vedtekter og ordensregler på lik linje som eier.

Selger har ikke bebodd eiendommen i nyere tid og har derfor ikke kunnskap om eiendommens tilstand. Kjøper må derfor kunne påregne at det kan være flere feil og mangler som normalt oppdages ved bruk av boligen, men som selger  ikke har mulighet å vite. Kjøper overtar derfor all risiko for denne type feil og mangler.

Eiendommen er seksjonert og leiligheten er tilknyttet et sameie bestående av 4 leiligheter, med sameiebrøk 1/4 som deler tomteareal og firemannsboligen. Det er likevel tilknyttet et større sameie, inn under Sameiet Bliksåspynten på totalt 12 leiligheter som felles styrer området og vedlikehold for de tre firemannsboligene. Det føres budsjett av styret. Dersom det mottas felles regninger til sameiet vil kostnader bli fordelt etter nærmere regler angitt av sameiet, vanligvis etter sameiebrøk eller vedtekter. Slike kostnader går inn under felleskostnader for Sameiet Bliksåspynten. Styreleder har informert megler om at budsjettet ikke er klart pr. i dag, det er derfor hentet informasjon fra tidligere salg i sameiet rundt drift og informasjon (2023).

Sameiet gjelder for Bliksåsen 21, 23 og 25.
Felleskostnader kan økes på neste årsmøte. Styreleder har varslet megler (i år) at det skal foreslås en økning til kr. 2.500,-, men at dette skal tas opp på årsmøtet og kan kun økes ved flertall. Årsmøtet skal være i september opplyser eier. Eier opplyser at det er informert om forslag til å legge opp strøm til felles søppelbu på årsmøtet, derav økning i felleskostnad. Eier opplyser at det finnes andre rimeligere løsninger de ønsker å foreslå på årsmøtet. Det er ingen fellesgjeld i sameiet pr. i dag.

Dugnader kan påregnes.
Dyrehold er tillatt så fremt det ikke er til sjenanse for de andre beboerne.

Vi gjør videre oppmerksom på at det iht. eierseksjonsloven ikke er anledning å erverve mer enn 2 seksjoner i sameiet, her teller også eierskap via. firma, nærstående og familie. Kjøper har risikoen for at overskjøting på denne bakgrunn kan nektes av Statens Kartverk. I så fall vil kjøper uansett være forpliktet til å gjennomføre handelen, og oppgjør til selger vil finne sted tross manglende overskjøting. Konferer med megler for mer informasjon.

Dokumenter for sameiet (av det som er mottatt, herunder vedtekter og husordensregler) og kopi av seksjonsbegjæringen kan fås ved henvendelse til megler.

Tilbud av produkter og tjenester fra våre samarbeidspartnere
VI er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester;
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring levers av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i den digitale annonseringsplattformen Hjem.

Selger har fylt ut en enkel energiattest. Det tas forbehold om mindre avvik i denne.

Sentral og rolig beliggenhet i "Bliksåsen-bakken", også kalt Bliksåspynten. Leiligheten ligger fantastisk til på ytterkanten av boligfeltet, og man får en fin og luftig utsikt utover nærområdet. Det er kort vei ned til sentrum i Osedalen hvor det blant annet er Rema 1000 med post i butikk, apotek, vinmonopol, frisør, blomsterbutikk, cafe og spisesteder med mer. På Bliksåsen er det barnehage (ca. 200 meter unna), ballbinge og utendørs treningsapparater. Følger man grusveien inn på siden av barnehagen er det fine turmuligheter med merka løype til blant annet toppene Blåfjell og Boråsknatten, samt rundturer i skogen. Det er populært med en tur til Boråskjenna eller badestranden ved Trevann på Frolands Verk, særlig hvis man ønsker å ta seg en dukkert.
Det er en trygg og fin gangvei fra leiligheten til Froland skole (1-10 kl.) som ligger ca. 1,5 km unna leiligheten. Like ved skolen finner du gode fasiliteter for trening og aktivitet med svømmebasseng, treningssenter, flerbrukshall, utendørs løpebane og kunstgressbane. Der er det også lysløype med skispor om vinteren og et flott skiskytteranlegg i nærheten.

Man finner også bussholdeplass med gode forbindelser til Arendal omtrent 800 meter fra eiendommen. Det tar ca. 18 minutter med bil til Arendal sentrum fra leiligheten og ca. 25 min. til Grimstad sentrum.

Se kart eller kontakt megler for veibeskrivelse.

Barnehage:
Bliksåsen barnehage (1-5 år): 0.3 km
Eikely barnehage (0-5 år): 2.3 km
Gårdsbarnehagen Ovelandsneset (1-5): 2.9 km

Skole:
Froland barneskole (1-7 kl.): 1.9 km
Froland ungdomsskole (8-10 kl.): 2.3 km
Sam Eydes videregående skole: 10.6 km
Arendal vgs - Mølleheia 22 min med bil

Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør, og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen/bydelsadministrasjonen for oppdatert informasjon.

Tomten er felleseid og er på 1.336,60m². Den består av plen og asfaltert tun. Sameiet består av tre firemannsboliger, men det er hver sine tomteareal tilhørende firemannsboligene selv om dette vedlikeholdes gjennom sameiet. Det er oppgitt sikre tomtegrenser i grunnkart mottatt fra kommunen.

Tomten er romslig med god plass til flere biler. Parkeringsplassene ellers er ikke fastbestemt informerer forretningsfører/styreleder for sameiet. To til hver leilighet som et utgangspunkt, samt gjesteparkeringer.

Eiendommen har adkomst via kommunal vei. Det er privat vei inn på felleseiet tomt.

Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger.
Sameiet er ansvarlig for private stikkledninger til bygningen.

Eiendommen er regulert til boligformål i henhold til reguleringsplan "Bliksåsen", datert 21.03.2017.

Plankart er vedlagt salgsoppgaven. Det bygges ut i veien nedenfor. Det er to ubebygde tomter nedenfor.

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser følger vedlagt denne salgsoppgaven.

Felleskostnader inkluderer bygningsforsikring, snømåking, TV/internett fra Telia (byttes til Telenor i april 2026), rekvisita, vanningsanlegg, utearealer, honorar til styret og avsetting til fremtidig vedlikehold. Det understrekes at felleskostnader er fordelt på tre firemannsboliger.

Styreleder har varslet at det vil bli lagt frem forslag til økning av felleskostnaden. Dette skal tas opp på årsmøtet som er planlagt en gang i september. Forespeilet økning (kr. 2.500 pr. mnd.) er ikke vedtatt, og det må være flertall for dette.

I årlige kommunale avgifter for 2025 inngår:
Vann og avløp kr. 10.944,-
Eiendomsskatt kr. 5.633,-
Renovasjon kr. 4.430,-

Kommunale avgifter er kr 21.007,- for inneværende år inkludert ovennevnte beløp.

I tillegg må følgende påregnes:
Felleskostnad kr. 1.900,-
Innboforsikring og strøm.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk og avtaler.

Formuesverdi for 2023 var kr 688 612,- ifølge skatteetaten. Beløpet forutsetter at eier bor fast i boligen (primærbolig).

Ved eventuell øvrig bruk av eiendommen (f.eks. fritidsbolig, pendlerbolig, utleieobjekt) var formuesverdien for 2023 kr 2 754 448,-

Formuesverdien justeres normalt årlig. Se skatteetaten.no for mer informasjon om fastsettelse av formuesverdien.

Det er eiendomsskatt i Froland kommune.

2 550 000,00 Prisantydning

Omkostninger

63 750,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
9 950,00  Gjensidige Boligkjøperpakke (valgfri)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
545,00  Tinglysing skjøte
--------------------------------------------------------
74 790,00 Omkostninger totalt

--------------------------------------------------------
2 624 790,00 Totalpris inkl. omkostninger

--------------------------------------------------------

Dersom sameiet har fellesgjeld, vil leilighetens andel av fellesgjelden komme i tillegg til kjøpesummen. Denne gjelden skal ikke innbetales i oppgjøret, men følger leiligheten.
Totalpris inkl. omkostninger forutsetter kjøp til prisantydning.

Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer. 

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Nina Buland Johansen og Roald Johansen

Sameiet består i følge gnr/bnr opprinnelig av fire leiligheter i samme bygg, men det er opprettet et større sameie hvor det deles på kostnader/forretningsføring til arealer og bygningsmasse for de tre innerste firemannsboligene.

Etter nærmere avtale.

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.
Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.
Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 1,85% av salgssummen inkl. eventuell fellesgjeld.
Tilrettelegging fra kr 2.500,-
Oppgjør: kr 7.500,-
Markedspakke: kr 26.900,-
Visninger pr stk/ overtagelse: kr 500,-
Oppslag eiendomsregister: kr 2.900,-

Megler har i tillegg krav på dekning av følgende utlegg: Innhenting av dokumenter/servitutter fra grunnboken, eierskiftegebyr, innhenting av offentlige opplysninger Froland kommune, tinglysning sikring og foto.

Oppdragsnummer 47-0136/25
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Arendal
Kystveien 14, 4841, ARENDAL
950007613
Oppdragets KR-kode KR47.25136

Sist oppdatert: 22. august 2025 kl. 19:46