Gråsteinveien 30

Gråsteinveien 30, 1157 OSLO
Kommunenummer 301, gårdsnummer 159, bruksnummer 129, ideell andel 1/1
Andelsnummer 286, Blåfjellet Borettslag, organisasjonsnummer 951218723

Totalt bruksareal BRA: 42 kvm

BRA-i:
2. etasje 38 kvm: Entré, bad, stue/kjøkken og soverom.

BRA-e:
Kjelleretasje 4 kvm: To boder oppmålt til 2 kvm hver for seg.

TBA (terrasse- og balkongareal):
2. etasje 7 kvm: Balkong.

Leiligheten disponerer i tillegg en bod på loft merket 2088 med et oppmålt gulvareal på 5 kvm (ALH). På grunn av lav takhøyde er ingen deler av bodarealet måleverdig som bruksareal.

Det gjøres oppmerksom på at boligens eksterne boder tilhører borettslagets fellesareal, og at boden således ikke eies av den enkelte andelseier. Dette medfører at Borettslaget i fellesskap beslutter bruken, og at man ikke selv har eierrett og rettsvern for boden. Borettslaget kan ved vedtak beslutte annet bruk av fellesarealet og disponering av bodarealet kan dermed opphøre.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 29.09.2026 utført av Anticimex AS v/Ståle Gran Skøien. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Selger har innhentet en tilstandsrapport av boligen. Av rapporten fremgår det at flere bygningsdeler har fått tilstandsgrad ikke undersøkt/ikke tilgjengelig for undersøkelse (TG IU) og 2 (TG2). Rapporten beskriver også avvik på undersøkte bygningsdeler uten tilstandsgrad. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.

Leiligheten ligger i 2. etasje i et boligbygg fra 1958 over fire etasjer samt kjeller og loft. Bygningen er oppført med støpt gulv mot grunn, og grunnmur, bærende konstruksjoner samt skillende dekker er av mur- og betongkonstruksjoner. Yttervegger har fasader i teglstein, og saltaket er tekket med takstein (ikke besiktiget). Entrédøren er i brannklasse B30 og lydklasse 35dB med kikkehull og sikkerhetslås. Vinduer og balkongdør har karmer av tre og aluminium med 2-lags glass fra 2013 og 2014. Fra stue/kjøkken er det utgang til en balkong på 7 m² belagt med tretremmer og metallrekkverk. Les for øvrig mer om byggemåte og den tekniske tilstanden i rapporten.

Sikringsskap med automatsikringer og strømmåler er plassert i felles trappegang. Leiligheten har hovedsakelig skjult elektrisk anlegg.

Boligen er utstyrt med godkjent slokkeutstyr, tilstrekkelig røykvarsling og komfyrvakt tilknyttet induksjonstopp på kjøkken.

Følgende bygningsdeler er gitt Tilstandsgrad 2 (TG2) — Avvik som kan kreve tiltak:

Bad
- Helhetsvurdering: Registrert hullyd i enkelte veggfliser, hull etter tidligere innfestinger i våtsone ved servant tettet med tettemasse, riss i gulvflis utenfor dusjsone, vanntett sjikt og vannrør av kobber med alder som tilsier usikker fremtidig funksjon, samt kun naturlig ventilasjon.

Kjøkken
- Ventilator: Bryter til ventilator er defekt.

Tekniske anlegg
- Vannrør: Vannrør av kobber og tilhørende komponenter har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker.
- Avløprør: Avløpsrør av støpejern og tilhørende komponenter har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker.

Andre rom
- Ventilasjon: Ventilasjonen i stue/kjøkken vurderes som utilstrekkelig.

Følgende bygningsdeler er ikke undersøkt (TGIU):

Tekniske anlegg
- Innvendig stakeluke: Innvendig stakeluke er ikke påvist inne i boenheten.

Yttervegger inkl. fasader
- Fasader og konstruksjoner av mur, betong og lignende: Yttervegger tilknyttet leiligheten er kun inspisert fra bakkeplan samt balkong.

Tilstandsrapporten er inntatt i salgsoppgaven. Rapporten inneholder informasjon om avvikene og konsekvensen av disse. For avvik som er gitt TG3 har den bygningssakkyndige i tillegg gitt et anslag på hva det vil koste å utbedre disse avvikene. Ettersom kjøper regnes å være kjent med forhold som tydelig fremgår av tilstandsrapporten, oppfordres du til å sette deg grundig inn i rapporten i sin helhet.

Boligen er modernisert/påkostet i:

2019:
- Kjøkkeninnredning med slette fronter, benkeplater av laminat, planlimt oppvaskkum i kompositt og integrerte hvitevarer (innredning fra 2014 og 2019)

2000:
- Etablert baderom med flislagt gulv, flislagte vegger, servantskap, dusj med skyvedører og toalett

Vedlikeholdshistorikk borettslaget:

2025:
- Etablering av ladeinfrastruktur for elbil på samtlige merkede parkeringsplasser og garasjer

2024:
- Rehabilitering av felles avløpsrør (rørfornying med strømpeløsning i blokker og rekkehus), utført av Olimb Rørfornying AS
- Utskifting av samtlige postkasser i rekkehusene

2023:
- Asfaltering av parkeringsplasser, fortau og fellesarealer i borettslaget

2022:
- Oppgradering av kabelnettet for TV og internett i samarbeid med Telia

2021:
- Utskifting av porttelefonanlegg i hele borettslaget, levert og installert av Aker Lås og Nøkkel AS

2019:
- Nye garasjeporter i Mellombølgen
- Nye søppelskur for restavfall og papir

2018:
- Overflatebehandling av rekkehusene

2017:
- Etablering av to nye grillplasser

2016:
- Nytt callinganlegg i enkelte oppganger
- Oppussing av oppganger

2015:
- Utskifting av vinduer og balkongdører i blokker og rekkehus, utført av DVS Entreprenør

2012:
- Ombygging av oljefyranlegg til elektrisk oppvarming

2008:
- Utbedring av 132 balkongtak i blokkene samt omtekking og tilleggsisolering av tak over karnapp
- Nytt tak på utbygget, utført av City Taktekking

2004:
- Nye balkonger i rekkehusene

2002:
- Rehabilitering av rekkehusene
- Utskifting av piper over tak i blokkene

1998:
- Rehabilitering av elektrisk anlegg

Andelsleilighet beliggende i 2. etasje i boligblokk oppført i 1958 over fire etasjer samt kjeller og loft. Bygningen har grunnmur, bærende konstruksjoner og skillende dekker i mur og betong, samt teglsteinsfasader og yttertak tekket med takstein. Balkongdør og vinduer med karmer av tre og aluminium i 2-lags glass er fra 2013 og 2014. Kjøkkeninnredningen er fra 2014 og 2019, og badet er fra 2000. Det er utført enkelte oppgraderinger på det elektriske anlegget i nyere tid.

KJØKKEN:
Kjøkkenet har åpen løsning mot stue og innredning fra 2014 og 2019 med slette fronter og laminatbenkeplate. Kjøkkenet er utstyrt med planlimt oppvaskkum i kompositt med ett-greps armatur, benkskapsbelysning, stikkontakter og lekkasjeføler under oppvaskkum. Det er integrert kjøleskap med frysedel, integrert oppvaskmaskin, komfyr, nedfelt induksjonstopp tilkoblet komfyrvakt, samt ventilator med kullfilter. Nevnte hvitevarer medfølger, og det gis ingen garanti for videre funksjon. Overtas i den stand de var i ved visning, og slitasje som følger av normal bruk må påregnes.

BAD:
Baderommet fra 2000 har flislagt gulv, flislagte vegger og malt himling. Rommet er utstyrt med vegghengt servantskap med dører, ovenpåliggende servant med ett-greps armatur, speil og overbelysning med stikkontakt over servant. Dusj på gulv med skyvedør av glass og dusjarmatur tilkoblet veggmontert hånddusj. Frittstående toalett og opplegg for vaskemaskin. Varmekablene i gulvet er defekt. Naturlig oppdriftsventilasjon.

Varmtvannsbereder er plassert i garderobeskap på soverom. Rommet var opprinnelig kjøkkenrom, derav plassering.

Overflater:
Gulv: Laminat, parkett og fliser.
Vegger: Malte flater og fliser.
Himling: Malte flater.

Lagring:
Leiligheten disponerer én bod på loft merket 2088 på 5 m² (gulvareal, ikke måleverdig som bruksareal grunnet lav takhøyde), samt to boder i kjeller merket 2088 på 2 m² hver. I tillegg er det garderobeskap på soverommet.

Vi viser til liste fra Eiendom Norge som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.

Lampe over spisebord i stue medfølger ikke.

Elektrisitet. Varmekabel på bad er opplyst å være defekt.

Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med.

Det foreligger ikke ferdigattest på eiendommen i kommunens arkiv. Det foreligger derimot en ferdigattestert tilsynsrapport for våningshus, datert 26.03.1963.

Det foreligger ferdigattest for utvidelse balkonger, tilleggsisolering m.m. datert 24.02.1992. Denne kan fås ved henvendelse til megler.

Det er ikke samsvar mellom godkjente byggetegninger og dagens utnyttelse av eiendommen. Kjøkken er flyttet ut i stue, og opprinnelig kjøkkenrom benyttes som oppholdsrom. Endringen krever normalt ikke søknad til Plan- og bygningsetaten, ettersom begge rom opprinnelig er godkjent for varig opphold. Borettslaget har ikke spesifikke regler mot flytting av kjøkken i sitt regelverk, og det tas dermed et spesifikt forbehold om at dette er i orden. For øvrig samsvar mellom godkjente tegninger og dagens utnyttelse av eiendommen.

Utover andel fellesgjeld overdras leiligheten fri for pengeheftelser.

Borettslaget har legalpant for forfalte felleskostnader og andre krav som følger av borettslagsforholdet iht. burettslagsloven § 5-20. Pantet er begrenset oppad til 2G (G = folketrygdens grunnbeløp).

Det er tinglyst 2 servitutter på borettslagets eiendom. Disse omhandler blant annet bestemmelse om adkomstrett, rett for kommunen til å anlegge og vedlikeholde ledninger, og evigvarende bruksrett for Oslo kommune til barnehage/barnepark.

Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få prioritet etter ovennevnte heftelser og servitutter.

Andelseier kan ikke uten samtykke fra styret i borettslaget overlate bruken av boligen til andre. Med samtykke kan andelseier overlate boligen til andre i inntil tre år hvis andelseier har bodd i boligen i minst ett av de to siste år. Utleie i andre tilfeller kan godtas ved særlige grunner, jf. burettslagslova § 5-6. Utleie forutsetter at leiligheten har forsvarlige radonverdier. Se også borettslagets vedtekter og konferer megler ved spørsmål.

Søknad om bruksoverlating må sendes skriftlig til styret senest én måned før ny bruker skal overta bruken.

Denne boligen er energimerket. På en skala fra A til G, der A er best, har denne boligen oppnådd rød E (en normalbolig vil gjerne ligge i området C-F). Kopi av energiattest ligger vedlagt i salgsoppgaven eller kan fås ved henvendelse til megler.

Med beliggenhet i Gråsteinveien bor du i et veletablert og rolig nabolag på Bergkrystallen. Dette er et område som gir en harmonisk balanse mellom umiddelbar nærhet til servicetilbud og rolige, trygge omgivelser. Hverdagen blir enkel med Rema 1000 3-4 minutter unna, og Bergkrystallen T-banestasjon like ved. Herfra er reisen inn til sentrum både rask og effektiv. For øvrig går 75C-bussen (lokalbuss) fra Mellombølgen, samt 79-bussen fra Munkelia.

Området er godt tilrettelagt for enslige og familier i alle faser, med flere barnehager innen kort gangavstand, som Mellombølgen barnehage fire minutter unna. For skolebarna er det trygg gangvei til Lambertseter skole for 1. til 10. trinn. Fritiden kan fylles med aktiviteter for både store og små, med balløkker og lekeplasser i de umiddelbare nærområdene.

For et bredere utvalg av butikker, spisesteder og tjenester er det en kort spasertur til Lambertseter Senter, som tilbyr alt fra apotek og vinmonopol til treningssentre og bibliotek. Sæter Torg er også innen rekkevidde og byr på et hyggelig og variert tilbud. Beliggenheten kombinerer dermed det beste fra to verdener: roen i et tilbaketrukket boligområde med enkel tilgang til alt man trenger i hverdagen.

Det vil bli godt skiltet med Krogsveen visningsskilt til fellesvisning.

Barnehager:
Mellombølgen barnehage: 3 min. gange
Læringsverkstedet Langbølgen: 6 min. gange
Munkelia barnehage: 7 min. gange

Idrett og fritid:
Mikrobølgen ballplass: 6 min. gange
Granittveien balløkke: 6 min. gange
SATS Lambertseter: 10 min. gange
EVO Lambertseter Senter: 13 min. gange

Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør, og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen/bydelsadministrasjonen for oppdatert informasjon.

Eiet tomt på 52 320 kvm som tilhører borettslaget. Tomten er fellesareal. Fellesarealene er opparbeidet med plenarealer, prydbusker og diverse beplantning, asfalterte internveier, sittebenker, grillplasser og lekeplass. Oslo kommune har en tinglyst, evigvarende bruksrett til et areal på inntil 1 500 m² (beregnet til ca. 1 430 m²) på eiendommen, begrenset til bruk som barnehage eller barnepark.

Det medfølger ikke fast parkeringsplass med boligen. Borettslaget har parkerings- og garasjeplasser til leie etter venteliste, administrert av OBOS Eiendomsforvaltning. Det er etablert ladeinfrastruktur til parkeringsplassene, hvor leietaker selv må bekoste ladeboks og montering (ca. kr 16 750,-) samt strøm og administrasjon.

Gateparkering etter områdets bestemmelser.

Eiendommen har adkomst via kommunal vei. Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Borettslaget er ansvarlig for private stikkledninger til bygningen.

Eiendommen er regulert i henhold til regulerings- og bebyggelsesplan 13753 «(Blåfjellet - Hestehagen), del av gnr.159 bnr.1 Lambertseter», vedtatt 24.03.1953. Planen er en bebyggelsesplan uten egne skrevne bestemmelser.

Det er i plandokumentene registrert en knytning mot reguleringsplan S-438.

Pågående byggesaker i nærområdet:
- Mellombølgen 12 (saksnr. 202510811): Nytt bygg, t-banestasjon (foreløpig sak).
- Bergkrystallen (saksnr. 202508699): Oppføring av to boligbygg – Nye Bergkrystallen Torg.

Opplistingen er ikke uttømmende og interessenter bes sette seg inn i planinnsyn på Oslo Kommune sine hjemmesider.

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Felleskostnadene er kr 1 861,- pr. mnd. og inkluderer: kabel-TV, internett, kommunale avgifter, bygningsforsikring, forretningsførsel, vaktmestertjenester, renhold, snørydding samt drift og vedlikehold.

Felleskostnadene justeres normalt en til to ganger årlig i forhold til borettslagets faktiske utgifter.

Lånet i Svenska Handelsbanken har avdragsfrihet til og med mars 2027. Første avdrag forfaller 29.04.2027, og felleskostnadene for denne leiligheten er estimert å øke med ca. kr 100,- pr. mnd. fra 01.04.2027 når avdragsbetalingen starter.

Nåværende eier har et strømforbruk som tilsvarer ca. kr 6 900,- pr. år. / 3 156 kwh. pr. år.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk. Kjøper må selv tegne innboforsikring.

Kommunale avgifter (vann- og avløpsgebyr, feie- og tilsynsgebyr, renovasjonsgebyr) inngår som en samlet driftskostnad i borettslagets regnskap og dekkes gjennom felleskostnadene.

Ved hjelp av skatteetatens boligkalkulator er boligens formuesverdi beregnet til kr. 934 968,- for fjoråret når boligen benyttes som primærbolig.

Formuesverdien er en gitt prosent av den beregnede markedsverdien. Beregnet markedsverdi er basert på Statistisk sentralbyrå (SSB) sine opplysninger om omsatte boliger. I beregningen tas det hensyn til boligens beliggenhet, areal, byggeår og boligtype.  
Det er eier av boligen som fastsetter formuesverdien, jf. skatteforvaltningsloven § 9-1 første ledd, men skattemyndighetene kan kontrollere at verdien er satt riktig.

Formuesverdi skal ikke overstige: 
Primærbolig: 25 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi opp til kr. 10 000 000, og deretter 70 % av den overskytende markedsverdi.
Sekundærbolig: 100 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi.

Formuesverdier som overstiger disse grensene, kan kreves nedjustert av eier. 

Fra 2026 har Stortinget vedtatt en oppdatert modell for beregning av formuesverdi for primærbolig, så avvik kan forekomme.

For mer informasjon se skatteetaten.no

Andel formue er kr 6 192,- pr. 31.12.2025.
Andel fellesgjeld er kr 54 385,- pr. 07.10.2026.

Total fellesgjeld for borettslaget er kr 50 000 000,- pr. 07.10.2026 og lånevilkårene er:

Bank: Svenska Handelsbanken AB NUF
Lånenummer: 94927090567
Type: Annuitetslån, 12 terminer per år
Restsaldo pr. 07.10.2026: kr 50 000 000,-
Andel av saldo: kr 54 385,-
Innfrielsesdato: 29.10.2054
Type Rente: Flytende
Rente: 5,24 %
Avdragsfrihet til og med: mars 2027

Mulighet for individuell nedbetaling på hele eller deler av fellesgjeld (IN-lån): Nei.

3 900 000,00 Prisantydning
54 385,00 Andel av fellesgjeld
--------------------------------------------------------
3 954 385,00 Pris inkl. fellesgjeld

Omkostninger

8 406,00  Gebyr forhåndsavklaring forkjøpsrett
9 950,00  Gjensidige Boligkjøperpakke* (valgfritt)
545,00  Tinglysing hjemmel
545,00  Tinglysing panterettsdokument
--------------------------------------------------------
9 496,00 Omkostninger totalt (uten Gjensidige Boligkjøperpakke)
19 446,00 Omkostninger totalt (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------
3 963 881,00 Totalpris inkl. omkostninger
3 973 831,00 Totalpris inkl. omkostninger (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------

Dersom kjøper ikke er medlem av boligbyggelaget, må det påregnes en innmeldingsavgift og årlig medlemsgebyr pr. ny andelseier. Dette faktureres direkte fra boligbyggelaget.
Dersom borettslaget har fellesgjeld, vil leilighetens andel av fellesgjelden komme i tillegg til kjøpesummen. Denne gjelden skal ikke innbetales i oppgjøret, men følger leiligheten.
Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer.

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar dersom lån opprettes. 

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Martine Didriksen

Leiligheten er tilknyttet Blåfjellet Borettslag.
- Borettslaget består av 570 andelsleiligheter.
- Forretningsfører er OBOS Eiendomsforvaltning AS.
- Eiendommen er forsikret i Gjensidige Forsikring ASA med polisenummer 85489151.

Dugnad må påregnes.
Dyrehold er ikke tillatt uten forutgående skriftlig søknad og samtykke fra styret. Ved innvilgelse må det undertegnes egen dyreholdserklæring.
Støyende arbeider og oppussing er tillatt på hverdager mellom kl. 07.00 og 20.00, samt lørdager mellom kl. 10.00 og 18.00. Søndager og helligdager skal det være ro. Det er ikke tillatt å flytte vegger uten styrets godkjenning.
Elektrisk grill og gassgrill er tillatt på balkonger i henhold til gjeldende husordensregler. Røyking og åpen ild er forbudt i innendørs fellesarealer.
Fellesvaskeri finnes i 1. etasje i Mellombølgen 45.
Selskapslokale (Storstua) i Mellombølgen 45 kan leies av andelseierne til ulike arrangementer.
Felles tørkeboder og tørkeloft er tilgjengelig for beboerne.
Borettslaget har kollektiv avtale om levering av TV- og bredbåndstjenester fra Telia Norge AS.

Årsmøtet 2026 ble avholdt 10. juni 2026, hvor årsrapport og årsregnskap for 2025 ble godkjent.

Foretatte påkostninger de senere år:
- 2024: Fullført rehabilitering og rørfornying (strømpeforing) av felles avløpsrør og rørstammer i hele borettslaget.
- 2025: Etablering av ladeinfrastruktur for elbil på samtlige merkede parkeringsplasser og garasjer.
- 2025: Etablering av radonbrønner.

Styret har igangsatt en fullstendig gjennomgang av borettslagets fordelingsnøkkel i samråd med advokater i OBOS som følge av nye regler for arealmåling, noe som på sikt kan medføre justeringer i felleskostnadene.

Megler har kopi av budsjett for 2026 og årsregnskap for 2025. Dette kan interessenter få oversendt.
- Årsresultat for 2025: overskudd på kr 4 197 325,-.
- Disponible midler i borettslaget pr. 31.12.2025: kr 4 402 419,-.
- Egenkapital pr. 31.12.2025: kr 28 003 083,-.
- Avdragsfriheten på borettslagets felleslån opphører i mars 2027 (første avdrag forfaller april 2027), med en estimert økning i felleskostnader for leiligheten på ca. kr 100,- per måned fra 01.04.2027.

I henhold til borettslagets vedtekter må kjøper godkjennes av styret som ny andelseier. Det er kjøpers ansvar at styregodkjenning blir gitt, men styret kan ikke nekte godkjenning uten saklig grunn. Iht. burettslagslova kan man bare eie én andel i borettslaget. Kun fysiske personer kan være andelseiere. Borettslaget har en frist på 20 dager fra søknaden kom frem til laget til å ta stilling til godkjenningen; i motsatt fall regnes godkjenning som gitt.

Øvrige andelseiere i borettslaget og eventuelt medlemmer av OBOS har forkjøpsrett. I henhold til burettslagslova tar dette inntil 20 dager å avklare fra melding om salget er gitt borettslaget. Dersom boligen tas på forkjøpsrett løses kjøper fra avtalen. Andelseiere i borettslaget har intern forkjøpsrett etter ansiennitet foran øvrige medlemmer i OBOS. Fristen for å gjøre forkjøpsretten gjeldende reduseres til 5 hverdager dersom det er benyttet forhåndsvarsling.

For å dekke eventuell manglende innbetaling av fellesutgifter fra øvrige andelseiere, er borettslaget tilknyttet et sikringsfond gjennom OBOS. Dette innebærer at OBOS innbetaler samtlige felleskostnader til borettslaget hver måned og dermed overtar ansvar og risiko for eventuell inndrivelse av utestående fellesutgifter. Avtalen om sikringsfond gjennom OBOS er gyldig til den sies opp av en av partene. Oppsigelsesfrist er 6 måneder. Borettslaget har i tillegg lovbestemt panterett i andelen for forfalte felleskostnader og andre krav som følger av lagsforholdet iht. burettslagslova § 5-20, begrenset oppad til 2G (G = folketrygdens grunnbeløp).

Dokumenter for borettslaget kan fås ved henvendelse til megler.

Etter nærmere avtale. Overtakelse kan tidligst skje etter at forkjøpsretten for øvrige andelseiere i borettslaget og eventuelt medlemmer av boligbyggelaget er avklart, samt at styrets godkjennelse er avklart.

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige. Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis.

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom du oppdager feil og mangler ved boligen utover det du kunne forvente ut fra salgsdokumentene og andre salgsopplysninger. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.
Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.
Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles.

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 1,00 % av salgssummen inkl. eventuell fellesgjeld.

Vederlag:
Kontroll av hjemmel og heftelser kr 4 500,-
Markedsføringspakke kr 30 900,-
Oppgjør kr 8 900,-
Tilrettelegging kr 19 900,-
Fellesvisninger pr stk kr 2 500,-

Utlegg:
Innhenting av dokumenter/servitutter fra grunnboken kr 290 pr stk
Eierskiftegebyr forretningsfører (selger) kr 6 725,-
Innhenting av informasjon forretningsfører kr 4 375,-
Tinglysing sikring kr 545,-

Andre utgifter:
Anticimex tilstandsrapport kr 7 950,-
Foto kr 4 700,-

Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester;
• I forbindelse med forberedelse av salget, innhenter vi informasjon om eiendommen hovedsakelig fra vår samarbeidspartner Ambita.
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i Bomega AS som tilbyr den digitale annonseringsplattformen Hjem.

Oppdragsnummer 45-0079/26
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Oppsal
Haakon Tveters vei 27, 0682, OSLO
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR45.2679

Sist oppdatert: 08. oktober 2026 kl. 21:01