Riskestien 18A

Riskestien 18A, 4635 KRISTIANSAND S
Kommunenummer 4204, gårdsnummer 63, bruksnummer 485
Andelsnummer 78, Sørlandets boligbyggelag, organisasjonsnummer 955353412

Totalt bruksareal BRA: 105 kvm

BRA-i:
1. Etasje, 46 kvm: Entre, gang, bod, bad og 2 soverom.
2. Etasje, 50 kvm: Gang, vaskerom, stue og kjøkken.

BRA-e:
1. Etasje, 5 kvm: Utvendig bod.
2. Etasje, 4 kvm: Vedbod.

Åpent areal:
1. etasje 22 kvm: Terrasse.
2. etasje 30 kvm: Balkong og terrasse.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 30.07.2025 utført av Daniel Knudsen.

Selger har fått utarbeidet en tilstandsrapport, dvs. en teknisk gjennomgang av boligen hvor eventuelle avvik, risiko for kjøper og prisoverslag for hva som bør gjøres av oppgradering, er skissert. Se særskilt TGIU (tilstandsgrad ikke undersøkt), samt TG2 og TG3 som viser hva som er boligens normale slitasje, alder og type, hva som er avvik fra dette og hva som bør/må utbedres. Rapporten og selgers egenerklæring er en del av salgsoppgaven og må leses nøye før bud inngis. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.  

Bygningen er iht. tilstandsrapporten vurdert slik etter en overordnet faglig vurdering av takstmann:
Boligen fremstår i normalt god stand og uten noen vesentlige avvik utover normal bruksslitasje. Det er ikke registrert noen bygningsmessige strakstiltak utover normalt vedlikehold. Forøvrig vises til beskrivelser og vurderinger for de enkelte bygningsdeler i rapporten.

 
Det gjøres spesielt oppmerksom på bygningsdeler som er vurder til TG2, dette er oppsummering:

Balkong: Rekkverket er for lavt i forhold til dagens krav til rekkverkshøyder.

Bad - Totalvurdering av membran, tettesjikt og sluk: TG 2 er gitt med bakgrunn i alder på fuktsikringen. Smøremembran har en naturlig aldringsprosess i form av kjemisk uttørking. Normal forventet levetid på
smøremembran er 10-20 år. Ved å etablere dusjkabinett vil badet kunne vare i flere år enn den antatte gjenstående levetiden. Det anbefales å etablere tett dusjkabinett.

Vaskerom - Totalvurdering av overflater: Overflatene begynner å ha oppnådd forventet levetid og tiltak må påregnes på sikt.
Vaskerom - Totalvurdering av membran, tettesjikt og sluk: TG 2 er gitt på bakgrunn av alder på fuktsikringen.

Trapp: Manglende håndløper på vegg.

VVS: TG-2 er satt med bakgrunn i alder på eldre rør og avløps installasjoner, som har oppnådd forventet normal brukstid. Det er ikke behov for utbedringstiltak siden anlegget fungerer i dag, men ut ifra alder kan skader plutselig oppstå på eldre anlegg.

Innvendige overflater: Noe mindre god løsning på avslutninger av gulv enkelte steder, delvis sprukket opp skjøter av gulv. Tapet noe løsnet enkelte steder.

Oppsummering over boligens tilstandsgrader. Det er vurdert tilstandsgrad på 17 bygningsdeler, som er vurdert følgende:

TG0: 2
TG1: 8
TG2: 7
TG3: 0
TG IU: 0

Sammendrag av selgers egenerklæring:

Elektrisitet :
9. Har det vært feil på det elektriske anlegget?
Ja. Koblingsboks på loftet med defekte ledninger oppdaget. Stikkontakt i tak ved trappeoppgang, i tak ved stue samt bak varmtvannsberederen er sjekket og ikke strømførende.

10. Er det utført arbeid på det elektriske anlegget?
Ja. Oppgradert sikringsskap fra gamle skrusikringer til automatsikringer samt overspenningsvern. Ble samtidig satt inn ny kurs til ny varmepumpe. Utført av KEAS i 2022.

10.2 Ble installert balansert ventilasjon i boligen. Defekt koblingsboks på loftet ble da sjekket og fikset samtidig som arbeidet med det elektriske for hovedenheten til ventilasjonsanlegget ble satt opp. Utført av KEAS i 2023.

10.3 Komfyr ble byttet i 2023, ble i den forbindelse ordnet til en forlenger av eksisterende stikk kontakt til komfyr. Utført av Elektrorema AS i 2023.

Rør :
13. Er det utført arbeid på utvendige eller innvendige avløpsrør eller vannrør?
Ja. Installasjon av ny vannstopper i regi borettslaget. Utført av Egeland Rør AS i 2024.

Ventilasjon og oppvarming :
16. Er det utført arbeid på varmeanlegg eller ventilasjonsanlegg?
Ja. Ble installert balansert ventilasjon i boligen sammen med ny kjøkkenvifte. Utført av Smartvent AS i 2023.
16.2 Ble installert ny varmepumpe i 2022. Utført av Inselo,

Sopp og skadedyr :
20. Har det vært skadedyr i fellesområdene til sameiet eller borettslaget?
Ja. Styret har meldt fra om observasjon av rotter i søppelbod. Lagt frem forslag med tiltak om å sikre rommene med trådgitter og børstelister.

Planer og godkjenninger :
29. Foreligger det planer eller bestemmelser som kan medføre endringer av felleskostnader eller fellesgjeld?
Styrevedtak for tak på trehus - arbeidet utføres 2025/2026. Tak vil bli vasket, impregnert og malt. Behandlingen har en varighet på 10-20 år Medfører økning av felleskostnader på ca 60 kr pr måned.

Andre opplysninger :

32. Har du andre opplysninger om boligen eller eiendommen utover det du har svart?
Ja. Restaurert p-garasje i 2024.
- Ny varmtvannsbereder 2021

Selger opplyser om følgende moderniseringer og påkostninger :
- Installert ny varmepumpe med ny kurs til denne, samt oppgradering av sikringsskapet fra skrusikringer til automatsikringer med overspenningsvern i 2022.
- Installert balansert ventilasjon 2023.
I tillegg er det gjort en rekke overflateoppussing og installert ny dusjarmatur. m.m.

Dette er en svært innbydende bolig fra 1980 som i senere år er blitt modernisert og oppusset i tidsriktige fargevalg og fremstår i moderne god stand.

Vindfang med god plass til å henge fra deg yttertøy og sko med garderobeskap, spotter i taket og varmeplater i gulvet.

Lekkert flislagt bad med dusjnisje med hyller, vegghengt toalett, servant med underskap, varmekabler i gulv, mekanisk avtrekk og spotter i taket. Badet er renovert i 2014 av tidligere eier.
Praktisk kombinert vaskerom med toalett og opplegg til vask/tørketrommel, sluk i gulv, god plass til oppbevaring og/eller sminkepult?

Boligen har 2 romslige soverom med god plass til garderobeløsning, seng og det man trenger. Videre er det praktisk med både stor innvendig bod og 2 utvendige boder. Den innvendig boder har godt med hylleplass til oppbevaring.

Stue og kjøkken har begge utgang til uteplasser som sikrer sol fra tidlig morgen til sent på kveld. Bakside har sol fra ca. kl. 7 til 11 og fremside fra ca. kl. 12-22. Ellers er stue og kjøkken modernisert med nye overflater i senere tid og IKEA kjøkken fra 2015 med tidløst og moderne fronter. Her er det både varmepumpe og peis som sikrer kos og perfekt temperatur hele året!

Boligen har i tillegg til bodene oppbevaringsloft. Garasje i rekke medfølger.

Diverse:
Stålrørspipe byttet 2017, det er nyere PVC vinduer og balkongdør fra ca. 2003. Varmtvannsbereder fra 2021. Varmepumpe fra 2022. Installert balansert ventilasjon 2023. Oppgradert sikringsskap i 2022. Selger har malt de fleste overflater, fjernet vegg/stolpe mellom kjøkken/vaskerom/stue, lagt ny panel på vegg, nytt gulv og installert diverse ny belysning etc.

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.

Boligen har varmekabler på bad og gang, ellers vedfyring og varmepumpe.

Det foreligger ferdigattest på eiendommen datert 20.02.1981. Denne kan fås ved henvendelse til megler.

Kjøper overtar alt ansvar, kostnad og risiko for dette videre. 

Det gjøres oppmerksom på at det ikke lenger utstedes ferdigattest på tiltak det er søkt om før 1998 jf. plan- og bygningsloven § 21-10. Kommunen vil ikke kreve ferdigattest for disse tiltakene og vil avvise eventuelle søknader. Bestemmelsen innebærer ikke at tiltak med manglende søknad blir lovlige, men at man ikke trenger å avslutte gamle byggesaker. Normalt sett kreves ferdigattest for alle søknadspliktige tiltak som gjøres etter plan- og bygningsloven. 

Andelseier kan ikke uten samtykke fra styret i borettslaget overlate bruken av boligen til andre. Med samtykke kan andelseier overlate boligen til andre i inntil tre år hvis andelseier har bodd i boligen i minst ett av de to siste år. Utleie i andre tilfeller kan godtas ved særlige grunner, jf. burettslagslova § 5-6. Utleie forutsetter at leiligheten har forsvarlige radonverdier. Se også borettslagets vedtekter og konferer megler ved spørsmål.

Tilbud av produkter og tjenester fra våre samarbeidspartnere
VI er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester;
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring levers av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i den digitale annonseringsplattformen Hjem.

Sentral og barnevennlig beliggenhet på Hånes i populært og veldrevet borettslag.

Boligen ligger fint til med kort avstand til både barnehager, skoler og idrettsanlegg i nærområdet. Alt innenfor en radius på 1 km. Det er også bussholdeplass rett i nærheten som tar deg enkelt og hyppig til bl.a Kvadraturen og Sørlandssenteret. Det er hyppige avganger med fire avganger i timen.

Fra Riskestien er det gangavstand til servicetilbud som Kiwi Hånes, Frisør, Bruktbutikk, Partygrillen og Indonesian Kitchen. En kort kjøretur unna finner du Sørlandssenteret, Rona senter og Kvadraturen med alle nødvendige fasiliteter. Det er i tillegg Kiwi Hamresanden som er søndagsåpent.
Nærområdet byr på mye hyggelig for både store og små. Det er bl.a flere lekeplasser i umiddelbar nærhet, idrettsanlegg som Solvika, kunstgressbane og Solviga badestrand. Ellers kort vei til sjøen og Topdalsfjorden med flotte badeplasser og fiskemuligheter. Hånes byr også på flere båthavner for båtplass, og kort vei til Hamresanden med langstrakt strand.

Hånes omtales som et rolig og stabilt bomiljø med gode oppvekstsvilkår, og sosialt miljø.

Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved felles påmeldingsvisninger.

Barnehager :
Jordbærveien barnehage (1-5 år) 0.7 km
Rakkerungan barnehage (0-5 år) 0.9 km
Hånes Solkollen barnehage (1-5 år) 0.9 km

Skoler :
Brattbakken skole (4-7 kl.) 0.3 km
Heståsen skole (1-3 kl.) 0.7 km
Vigvoll skole (8-10 kl.) 0.5 km
Kristiansand katedralskole/Gimle 12 min med bil
Kvadraturen Skolesenter 9.4 km

Dagligvare :
Kiwi Hånes 6 min til fots
Coop Prix Hånni 9 min til fots

Varer/Tjenester :
Rona Senter 8 min med bil
Sørlandssenteret 9 min med bil
Vitusapotek Lauvåsen 16 min til fots
Sørlandssenteret Vinmonopol 9 min med bil

Offentlig transport :
Hånes Senter 0.2 km
Kristiansand stasjon 9.7 km
Kristiansand Kjevik 11 min med bil

Eiertomt på 81 320 kvm som tilhører borettslaget. Boligen har flotte utearealer med veranda ved inngangspartiet og utvendig bod. Verandaen strekker seg videre rundt huset opp til en usjenert og flott veranda på utsiden av kjøkkenet.

Parkering i lukket parkeringsanlegg hvor leiligheten har fast plass. Plass R18A. Her er det mulighet for å montere el-bil lader.

Eiendommen har adkomst via kommunal vei.

Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Borettslaget er ansvarlig for private stikkledninger til bygningen.

Eiendommen er regulert til boligformål i henhold til reguleringsplan for Hånes C, Brattbakken datert 6.11.1978.

Plan under arbeid i området : Hånes barneskole og bydelshus - endring i reguleringsplan. Plankontakt : Anne Mari Aaseren.

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Felleskostnadene er kr  5 503,-  pr. mnd. og inkluderer:

Driftsutgifter kr 3 882,- og inkluderer bl.a:
Kommunale avgifter inkl eiendomsskatt, renovasjon, forsikring, TV/Internett, renovasjon, drift og vedlikehold, vaktmestertjenester, felles strøm, adm, avdrag og renter.

Felleskostnadene justeres i forhold til borettslagets faktiske utgifter.

Renteutgifter kr 1 163,-
Avdrag kr 523,-
Fratrekk estimert inntekt solcelleanlegg - kr 65

Det tas forbehold om at felleskostnadene kan justeres fortløpende pga rente økninger eller nedsettelse.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk. Kjøper må selv tegne innboforsikring.

Formuesverdi for 2023 var kr 643 731,- ifølge selger/skatteetaten. Beløpet forutsetter at eier bor fast i boligen (primærbolig).

Ved eventuell øvrig bruk av eiendommen (f.eks. fritidsbolig, pendlerbolig, utleieobjekt) var formuesverdien for 2023 kr 2 574 925,-.

Formuesverdien justeres normalt årlig. Se skatteetaten.no for mer informasjon om fastsettelse av formuesverdien.

Spesifikasjon av lån:
Lånenummer: 81601917238, Danske Bank
Serielån, 4 terminer per år.
Rentesats per 04.07.2025: 4.56% pa.
Antall terminer til innfrielse: 198
Saldo per 04.07.2025: 95 535 000
Andel av saldo: 310 510
Første termin/første avdrag: 20.03.2025 ( siste termin 20.12.2074 )

2 790 000,00 Prisantydning
310 509,00 Andel av fellesgjeld
--------------------------------------------------------
3 100 509,00 Pris inkl. fellesgjeld

Omkostninger

8 212,00  Forkjøpsrett - forhåndsutlyst (kjøper)
9 950,00  Gjensidige Boligkjøperpakke (valgfri)
545,00  Tinglysing hjemmel
545,00  Tinglysing panterettsdokument
--------------------------------------------------------
19 252,00 Omkostninger totalt

--------------------------------------------------------
3 119 761,00 Totalpris inkl. omkostninger

--------------------------------------------------------

Dersom kjøper ikke er medlem av boligbyggelaget, må det påregnes en innmeldingsavgift og årlig medlemsgebyr pr. ny andelseier. Dette faktureres direkte fra boligbyggelaget.
Dersom borettslaget har fellesgjeld, vil leilighetens andel av fellesgjelden komme i tillegg til kjøpesummen. Denne gjelden skal ikke innbetales i oppgjøret, men følger leiligheten.
Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer.

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Tom Atle Jensen

Brattbakken brl. har egen internettside: https://www.brattbakkenbrl.no/ og består av 299 andeler.

Borettslaget er forsikret mot husleietap i Skadeforsikringsselskapet Borettslagenes Sikringsordning AS. Se www.nbbl.no for mer informasjon.

I henhold til borettslagets protokoll fra generalforsamlingen 31.03.2022 fremkommer følgende:

5.2 Radontiltak
Flere enheter i borettslaget har høye radonmålinger. Den anbefalte grensen er på 100
Bq/m³. Hvis det måles verdier over dette, bør tiltak iverksettes. Slike tiltak er
borettslagets ansvar.

«Dersom det konstateres et høyt radonnivå i borettslaget, er det borettslaget sitt ansvar å
gjennomføre nødvendige tiltak for å redusere radonnivået. Dette ansvaret følger av
borettslagets vedlikeholdsplikt, noe som medfører at de uheldige seksjonseierne, ikke
alene skal være ansvarlig for gjennomføring av tiltak.»

Det er gjennomført en rekke målinger og prøvetiltak de siste årene og det viser seg at
radon er et problem i borettslaget hvor enkelte måler verdier opp mot 2000 Bq/m³, men
det er også enkelte enheter som har verdier innenfor anbefalt grense.

Leiligheten er tilknyttet Sørlandets boligbyggelag. Forretningsfører er Sørlandets boligbyggelag.

Dyrehold er ikke tillatt, men dersom "gode grunner taler for det" kan leieren holde dyr. Det skal ikke være til ulempe for utleier eller øvrige beboere. Det må søkes syret om å holde dyr.

I henhold til borettslagets vedtekter må kjøper godkjennes av styret som ny andelseier. Det er kjøpers ansvar at styregodkjenning blir gitt, men styret kan ikke nekte godkjenning uten saklig grunn. Iht. burettslagslova kan man bare eie en andel i borettslaget. Kun fysiske personer kan være andelseiere.

Borettslaget er tilknyttet sikringsfond som dekker manglende innbetaling av felleskostnader fra øvrige andelseiere.

Øvrige andelseiere i borettslaget og eventuelt medlemmer av boligbyggelaget har forkjøpsrett. Forkjøpsretten er forhåndsavklart og det er en person som har meldt interesse på forhånd og kan ta boligen på forkjøpsrett.

Dokumenter for borettslaget kan fås ved henvendelse til megler.
Leiligheten er tilknyttet Brattbakken Borettslag.
Borettslaget består av 300 andeler.
Forretningsfører er Sørlandet Boligbyggelag, tlf. 38079070

Etter nærmere avtale. Overtakelse kan tidligst skje etter at forkjøpsretten for øvrige andelseiere i borettslaget og eventuelt medlemmer av boligbyggelaget er avklart, samt at styrets godkjennelse er avklart. 

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige.  
Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. 

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.
Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.
Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Oppdragsnummer 31-0144/25
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Kristiansand
Østre Strandgate 12, 4610, KRISTIANSAND S
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR31.25144

Sist oppdatert: 18. august 2025 kl. 10:46