Rødtvetveien 65

Rødtvetveien 65, 0955 OSLO
Kommunenummer 301, gårdsnummer 90, bruksnummer 312, ideell andel 1/1
Andelsnummer 178, Bakkely Borettslag, organisasjonsnummer 954 721 345

Totalt bruksareal BRA: 81 kvm (inkl. kjellerbod)

BRA-i:
1. etasje 65 kvm: Kjøkken, bad, entré, 2 soverom, stue

BRA-e:
-1. etasje 9 kvm: 2 Kjellerboder

BRA-b:
1. etasje 7 kvm: Innglasset balkong

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 23.10.2025 utført av Jo Henrik Stigen.

Det gjøres oppmerksom på at boligens eksterne boder tilhører borettslagets fellesareal, og at boden således ikke eies av den enkelte andelseier. Dette medfører at borettslaget i fellesskap beslutter bruken, og at man ikke selv har eierrett og rettsvern for boden. Borettslaget kan ved vedtak beslutte annet bruk av fellesarealet og disponering av bodarealet kan dermed opphøre.  

Selger har fått utarbeidet en tilstandsrapport, dvs. en teknisk gjennomgang av boligen hvor eventuelle avvik, risiko for kjøper og prisoverslag for hva som bør gjøres av oppgradering, er skissert. Se særskilt TGIU (tilstandsgrad ikke undersøkt), samt TG2 og TG3 som viser hva som er boligens normale slitasje, alder og type, hva som er avvik fra dette og hva som bør/må utbedres. Rapporten og selgers egenerklæring er en del av salgsoppgaven og må leses nøye før bud inngis. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.  
Bygningen er iht. tilstandsrapporten oppført i mur/betong.
Les for øvrig mer om byggemåte og den tekniske tilstanden i rapporten.

Det gjøres oppmerksom på at det er gitt 11 stk TG2 i rapporten:
Innvendig:
- Overflater
- Etasjeskille/gulv mot grunn
- Det er ikke foretatt radonmålinger og bygget er heller ikke utført med radonsperre. Iflg geo.ngu.no/kart/radon ligger leiligheten innenfor ett område med moderat til lav radonmålinger.
- Innvendige dører
Tekniske installasjoner:
- Avløpsrør
- Forenklet vurdering av det elektriske anlegget
Kjøkken - Avtrekk
Bad:
- Overflater gulv, vegger og himling
- Sluk, membran og tettesjikt
- Ventilasjon
Se utfyllende tekst i rapporten. 
Kjøper overtar ansvar og risiko for dette. 

S t u e
Stuen er lys og luftig, med utgang til en innglasset balkong på ca. 7 kvm.
Balkongen fungerer som en naturlig forlengelse av oppholdsrommet og gir gode muligheter for hyggelige stunder året rundt.
Leiligheten har oppvarming via radiatorer, og det er varmekabler i gulv på bad, entré og balkong – noe som gir ekstra komfort på kjølige dager.

K j ø k k e n
Kjøkkenet er oppgardert i senere tid og har en funksjonell innredning med glatte fronter, laminert benkeplate og nedfelt oppvaskkum.
Børstet stål mellom over- og underskap gir et moderne preg.
Det er integrerte hvitevarer som oppvaskmaskin, koketopp, stekeovn og kombiskap, samt ventilator med kullfilter over kokeplassen.
Kombiskap er fra 2024.
Ved vinduet er det plass til å ha spisebord.
Her ligger alt til rette for å skape et koselig og praktisk kjøkken med enkle grep.
De integrerte hvitevarene på kjøkkenet følger med.
Kjøper må forvente slitasje som følge alder og normal bruk. 

B a d
Bad med flislagte overflater på gulv og vegger, og varmekabler i gulv.
Badet har fått en oppgradering i 2025 med ny innredning, dusjsett og blandebatteri.
Innredningen består av underskap, servant, og speil med belysning.
Det er opplegg for vaskemaskin og gulvstående toalett.

S o v e r o m
Leiligheten har to romslige soverom, begge med medfølgende garderobeskap.
Rommene har godt med plass og gir mulighet for både hvile og oppbevaring.

Leiligheten er oppvarmet med vannbåren varme til radiatorer.
Varmekabler i gulv på bad, entrè og innglasset balkong.
Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med.

Det foreligger ferdigattest for boligblokk, Øvre Kaldbakken, blokk III, datert 11.09.1962.
Det foreligger ferdgiattest for fasadendring, Rødtvetveien 63-67, datert 13.02.1990.
Det foreligger ferdigattest for fasadeendring - balkonger for Rødtvetveien 63/65/67, datert 01.08.1997.

Disse kan fås ved henvendelse til megler.

Kjøper overtar eiendommen slik den fremstår på visning.

Utover andel fellesgjeld overdras leiligheten fri for pengeheftelser med unntak av:
Dagboknr. 4098, tinglyst 24.03.1965, type heftelse: Festekontrakt.

Borettslaget har legalpant for forfalte felleskostnader og andre krav som følger av borettslagsforholdet iht. burettslagsloven § 5-20. Pantet er begrenset oppad til 2G (G = folketrygdens grunnbeløp).

Det er tinglyst fire servitutter på borettslagets eiendom. Disse omhandler blant annet bestemmelse om garasje/parkering, bestemmelse om bebyggelse, festekontrakt med videre bestemmelser og bestemmelse om veg.

Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få prioritet etter ovennevnte heftelser og servitutter.

Andelseier kan ikke uten samtykke fra styret i borettslaget overlate bruken av boligen til andre. Med samtykke kan andelseier overlate boligen til andre i inntil tre år hvis andelseier har bodd i boligen i minst ett av de to siste år. Utleie i andre tilfeller kan godtas ved særlige grunner, jf. burettslagslova § 5-6. Utleie forutsetter at leiligheten har forsvarlige radonverdier. Se også borettslagets vedtekter og konferer megler ved spørsmål.

Eiendommen inngår i et dødsbo hvor arvingene er selgere. Arvingene har ikke bebodd eiendommen og kjennskapen til eiendommens tilstand kan være mangelfull. Kjøper må derfor kunne påregne at det kan være flere feil og mangler som normalt oppdages ved bruk av boligen, men som selger av dødsbo ikke har mulighet å vite. 

Rødtvet er et veletablert boligområde i Grorud bydel som ligger mellom Lillomarka og Trondheimsveien. Området er rolig og trygt for store og små, med lite trafikk og flere parkanlegg og populære lekeplasser. Leiligheten har kort gangavstand til offentlig kommunikasjon med blant annet Kalbakken T-banestasjon, en rekke skoler og barnehager samt et rikt utvalg av servicetilbud. Kiwi matbutikk er bare et par minutter unna til fots, og litt lenger unna ligger Joker Kalbakken som er søndagsåpen.

Rødtvet er et meget populært område for de naturglade, hvor du har marka like ved. Vesletjern byr på fine rekreasjonsfasiliteter, badeplasser, sittebenker, bålplasser og naturstier. Fra tjernet går det turløype videre inn til idylliske Alnsjøen og Breisjøen. Et meget godt lysløypenett i Lillomarka gir utallige muligheter for skiturer om vinteren eller gå- og sykkelturer om sommeren. I tillegg er det flere populære turmål i form av sportsstuer med servering, deriblant Lilloseter og Sinober. I nærområdet ligger også Lillomarka arena som er et helårs idretts- og aktivitetsanlegg hovedsakelig beregnet for breddeidretten. Det dekker et område på nærmere 86 dekar og består av løyper, standplass, kunstgressbane, bygninger og tekniske anlegg. Greibanen, og den nyoppførte Obos-hallen med innendørs kunstgressbane hvor barne- og ungdomsidrett prioriteres ligger innen kort gangavstand. Grorud bydelshus åpnet januar i år. Et moderne bygg like ved Rødtvet t-bane og har tjenester som bydelsadministrasjon, NAV, helsestasjon, psykisk helse, barnevern/forebyggende enhet og hjemmetjenesten. I bygget er det også private tjenestetilbud innen tannlege samt lege.

Nærmeste senter er Kalbakken Senter hvor du finner servicetilbud som dekker de grunnleggende behov, her finner du REMA 1000, Meny, treningssentre, apotek, flere take-away steder og solstudio. På Linderud Senter har du et stort utvalg av butikker med klær, sko og interiør m.m. Grorud senter, Grorud samfunnshus, Ikea Furuset og Alna senter ligger også innen kort avstand.

Fra leiligheten er det bare en kort gåtur til Rødtvet t-banestasjon hvor du kan ta linjene 4 og 5 dit du skulle trenge, eller hele 8 ulike busslinjer.

Eiendommen sogner til Rødtvet barneskole og Apalløkka ungdomsskole. Kun 350 meter til Rødtvet barnehage som er en populær barnehage i bydelen. Nye Grorud bydelshus med helsestasjon og samfunnstjenester i umiddelbar nærhet.
Se vedlagt nabolagsprofil for oversikt over skoler og barnehager i området.

Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør, og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen/bydelsadministrasjonen for oppdatert informasjon.

Festetomt på 15 814 kvm som tilhører borettslaget. Tomten er fellesarealer og er pent opparbeidet med gressplen, diverse fin beplantning og lekeplass der de minste kan boltre seg.

Festeavgiften er kr 481 750,- pr. år. Festeavtalen utløper 14.06.2051.

Grunneier, Oslo kommune, har forkjøpsrett, men bekreftet at de ikke vil benytte seg av forkjøpsretten ved dette salget.
Samtykke til overdragelse fra grunneier kreves.

Festeavgiften reguleres hvert 10. år iht. konsumprisindeksen.
Siste regulering av festeavgift: 01.07.2022. Neste regulering 01.07.2032.

Kopi av lov om tomtefeste kan fås ved henvendelse til megler.

Bakkely borettslag har 85 plasser til utleie som koster kr 150,- pr mnd. Denne følger ikke ved salg.
Hvis kjøper ønsker parkeringsplass, bes kjøper om å ta kontakt med styret.

For øvrig gateparkering etter områdets bestemmelser.

Eiendommen har adkomst via kommunal vei og med private stikkveier inne på borettslagets eiendom med felles vedlikeholdsansvar for borettslaget.

Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Borettslaget er ansvarlig for private stikkledninger til bygningen.

Eiendommen er regulert til boligformål i henhold til reguleringsplan S-754 med tilhørende reguleringskart datert 01.11.2016

Regulering/byggesaker i området:
Det planlegges bygging av boligblokker i 4 etasjer, plassert tett inntil Rødtvetveien og nær Rødtvet gård. I tillegg legges det opp til sykkelvei på begge sider av veien

Utdrag av pågående planer i området iht. saksinnsyn på Plan- og bygningsetatens hjemmeside, saksnummer kan søkes opp i saksinnsyn for ytterligere informasjon og tilgjengelige dokumenter:

Saksnummer 202454281 - Reguleringssak - Kakkelovnskroken 1 og 2 - utarbeidelse av planforslag - Bebyggelse og byrom - Rødtvet T-banestasjon. Fortsettelse av saksnummer 202218694. Ambisjonen er å endre området rundt Rødtvet T-banestasjon til å bli et attraktivt, levende og åpent boligområde. I dag oppleves området som delvis industriområde uten nærmiljøtilbud til boligene rundt. Ved å etablere boligbebyggelse med torg, basishall og fellesarealer som inviterer til aktivitet og sosialt liv, ønsker vi å bidra til å transformere Rødtvet og gjøre det til en inkluderende og bærekraftig del av byen. Planinitiativet har bl.a. en større andel bolig og mindre andel næring enn i planprogrammet med VPOR for Rødtvet. Plan og bygningsetaten vurderer derfor at forslaget er i strid med kommuneplanens krav til felles planlegging, jf. § 17.

Saksnummer 202459293 - Reguleringssak - Sletteløkka 38 - 42 - Boliger - utarbeidelse av planforslag. Oppstartsmøte avholdt 10.01.2025.

Saksnummer 202316398 - Reguleringssak - Kalbakkveien 4 - 6 - Utarbeidelse av planforslag. Hensikten med planen er å skape et nytt nabolagssentrum på Kalbakken med handel og tjenesteyting, offentlig torg og boliger. Området skal ha enhetlig arkitektur som gir området et helhetlig uttrykk og plasserer Kalbakken Torg som sentrum i denne delbydelen.

Saksnummer 202102096 - Reguleringssak: Revisjon av reguleringsplan for småhusområder i Oslos ytre by (småhusplanen) - Fortsetter i sak 202300230. I februar 2021 mottok Plan og bygningsetaten (PBE) en bestilling fra rådhuset om å revidere reguleringsplan for småhusområder i Oslos ytre by – S-4220 (småhusplanen). Hovedmålsetting med revisjonen er å ta bedre vare på de grønne verdiene i småhusområdene, og å bevare områdenes karakter og historiske kvaliteter. På bakgrunn av den politiske bestillingen, utarbeidet PBE et planforslag med nye reguleringsbestemmelser som var ute på høring våren 2022. Det kom inn 885 høringsinnspill. PBE har gått gjennom samtlige av disse, og gjort endringer i planforslaget. Etter anmodning fra Byrådsavdeling for byutvikling i brev av 16.12.2022, sendes forslag til revidert småhusplan slik det nå foreligger til rådhuset for forberedelse til politisk behandling. PBEs pågående arbeid med ROS-analyse videreføres og ettersendes når resultatene foreligger i 2023.

Opplistingen er ikke uttømmende og interessenter oppfordres til å sette seg inn i reguleringsplaner for området.
Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Felleskostnadene er kr 5 048,- pr. mnd. og inkluderer: Varmtvann/fyring, Tv/Internett, festeavgift, felles bygningsforsikring, finansiering av felles lån, forretningsførsel, kommunale avgifter, drift og vedlikehold.
Felleskostnadene justeres normalt en til to ganger årlig i forhold til borettslagets faktiske utgifter.

Felleskostnadene fordeles slik:
A-konto strøm kr 763,-
Felleskostnader per måned kr 3 022,-
Renter og avdrag lån kr 748,-
TV og internett kr 515,-

Telenor er borettslagets leverandør av TV- og bredbåndstjenester. Dekoderen T-We Boks leies av borettslaget av Telenor og skal derfor følge med leiligheten ved salg.

Selger har ikke bebodd eiendommen og har således ikke kjennskap til øvrige løpende utgifter for eiendommen.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk. Kjøper må selv tegne innboforsikring.

Formuesverdi for 2023 var kr 1 021 088,- ifølge skatteetaten. Beløpet forutsetter at eier bor fast i boligen (primærbolig).

Ved eventuell øvrig bruk av eiendommen (f.eks. fritidsbolig, pendlerbolig, utleieobjekt) var formuesverdien for 2023 kr 4 084 352,-.

Formuesverdien justeres normalt årlig. Se skatteetaten.no for mer informasjon om fastsettelse av formuesverdien.

Andel formue er kr 25 850,- pr. 31.12.2024
Andel fellesgjeld er kr 95 230,- pr. 30.09.2025

Total fellesgjeld for boligselskapet er kr 14 573 880,- pr. 30.09.2025 og lånevilkårene er:
Lån 1 - andel saldo: 29 601,-
Rentebetingelser: 5,44%
Lånets løpetid: 01.08.23 - 01.01.37

Lån 2 - andel saldo: kr 17 824,-
Rentebetingelser: 5,44%
Lånets løpetid: 01.08.23 - 01.02.41

Lån 3 - andel saldo: kr 47 805,-
Rentebetingelser: 5,44%
Lånets løpetid: 01.08.23 - 01.08.53

3 900 000,00 Prisantydning
95 230,00 Andel av fellesgjeld
--------------------------------------------------------
3 995 230,00 Pris inkl. fellesgjeld

Omkostninger

8 212,00  Forkjøpsrett - forhåndsutlyst (kjøper)
9 950,00  Gjensidige Boligkjøperpakke (valgfri)
545,00  Tinglysing hjemmel
545,00  Tinglysing panterettsdokument
--------------------------------------------------------
19 252,00 Omkostninger totalt

--------------------------------------------------------
4 014 482,00 Totalpris inkl. omkostninger

--------------------------------------------------------

Dersom kjøper ikke er medlem av boligbyggelaget, må det påregnes en innmeldingsavgift og årlig medlemsgebyr pr. ny andelseier. Dette faktureres direkte fra boligbyggelaget.
Dersom borettslaget har fellesgjeld, vil leilighetens andel av fellesgjelden komme i tillegg til kjøpesummen. Denne gjelden skal ikke innbetales i oppgjøret, men følger leiligheten.
Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer.

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos Trøgstad Sparebank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad.

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Aina Fauskanger Dahl

Leiligheten er tilknyttet Bakkely Borettslag. Borettslaget består av 322 andelsleiligheter.
Forretningsfører er PHM Forvaltning AS.
Borettslaget har fellesvaskeri.
Dugnad samt må påregnes.
Det skal alltid søkes styret for godkjenning av hund/katt-hold. Det skal søkes og få godkjenning fra naboer i oppgangen med tanke på allergi osv. Det er egne husordensregler for hundehold.

Ved rehabilitering av bad må styret kontaktes på forhånd for instruksjoner og søknad hvis rehabiliteringen omfatter borettslagets felles rørstrekninger.
Det er kun tillatt å benytte godkjente fagfolk, og ferdigattest (FDV) i henhold til våtromsnormen skal leveres til styret etter endt rehabilitering.
Bytte av sluk kan refunderes med inntil 8 000 kr, mot fremleggelse av ferdigattest og spesifisert kvittering for bytte av sluk.

Foretatt påkostninger de senere år:
- Rentokil har vært inne i leilighetene i Rødtveien 55-61 sommer 2025 for å bekjempe skjeggkre. Det gjelder ikke denne bygningen.
- 2024: Utskifting av vinduer i trappeløpene i høyblokkene Rødtvetveien 69 og 71. Utskifting av alle vinduer eldre enn 2005. Nytt gjerde montert rundt hele borettslaget. Lekeplass, kjeller og garasje er malt. Utskifting av radiator på vaktmesterkontoret. Utskifting av tak over inngangspartiene i høyblokkene.
- 2023: Fasadevask. Skifte av vinduer og balkongdør. Utskifting av alle lysarmaturer i kjellerganger og fellesområder. Nytt brannvarslingsanlegg. Isolering av rørstrekk. Diverse vedlikehold.
- 2022: Diverse oppgradering av lekeplass. Nye maskiner til fellesvaskeri. Pussing og maling av alle postkasser i lavblokker. Oppgradering av enkelte kjellerganger
- 2021: Ferdigstilling pulje 2 og 3 vinduer i fasade. Diverse vedlikehold.
- 2020: Ventilasjonsrens. Pulje 1 nye vinduer i fasade. Ferdigstilling av leilighetsdører. Totalt 101 dører ble byttet ut i 2019/2020.
- 2019: Ny drivmaskin heis Rødtvetveien 69. Første pulje leilighetsdører. Retting av feil på elektrisk anlegg. Nye maskiner til fellesvaskeri. Utskiftning av lysarmaturer i enkelte fellesområder. Overgang til fjernvarme.
- 2018: Utskiftning av vinduer og dører. Lysarmaturer i høyblokk. Nødvendig vedlikehold.
- 2017: Brannsikring i Rødtvetveien 69-71. Utskiftning av vinduer og dører. Vedlikehold røyk og brannvarslingsanlegg. Vedlikehold av varmekabler i takrenner og nedløp.
- 2016: Ny bom ved Rødtvetveien 69. Utbedringer av vannledninger i Kristian Bogneruds vei 2. Nye lekeapparater. Maling av vinduer.

Planlagte påkostninger ihht. siste årsrapport:
Arbeid som bør prioriteres i 2025:
- Utskifting av brannslukkingsapparater.
- Oppgradering av ventilasjonen i lavblokkene.
- Kartlegging av VVS (bad/sluk).
- Veggvask i trappeoppgangene.
- Sykkelstativ.
- Kartlegging av stoppekraner i alle leiligheter.

Styret ser for øvrig behov for enkelte vedlikeholdstiltak i årene som kommer. Følgende tiltak er identifisert som nødvendige, men tidspunkt for gjennomføring er foreløpig ikke fastsatt:
- Fasader og inngangspartier (lavblokker): Utskifting og vedlikehold av inngangspartier samt bodvinduer i samme fasadeparti.
- Grunnarbeid og drenering: Forbedring av grunnforhold og drenering rundt bygningene.
- Leskur for traktorutstyr: Etablere overbygg for lagring av vedlikeholdsutstyr.
- Brannsikring: Utskifting av brannvinduer og branndører, inkludert dører til kjeller, oppgangsboder og kjellerboder.
- Fasadevask: Rengjøring av gavlvegger på alle blokker.
- Utendørs sykkelbod: Bygging av nye sykkelboder utendørs.
- Teknisk tilstand på tak: Rør, isolasjon og klemringer på tak er i dårlig stand og må utbedres innen 1–2 år.
- Nye varmvannsberedere og varmepumper.
- Styret anbefaler at det på sikt legges en plan for utskifting av heisene i begge blokkene. Den samlede kostnaden for utskifting av begge heisene er estimert til rundt 4 millioner kroner. Info fra borettslaget pr. oktober 2025:
Borettslaget har startet med planlegging av utskiftning av heiser i høyblokka i løpet av de neste årene. De jobber med å sette av midler til dette.

Det må påregnes økning av felleskostnader og andel fellesgjeld i forbindelse med planlagte påkostninger.

I henhold til borettslagets vedtekter må kjøper godkjennes av styret som ny andelseier. Det er kjøpers ansvar at styregodkjenning blir gitt, men styret kan ikke nekte godkjenning uten saklig grunn.
Iht. burettslagslova kan man bare eie én andel i borettslaget. Kun fysiske personer kan være andelseiere.

Megler har ikke fått informasjon om at borettslaget er tilknyttet sikringsfond.

Dokumenter for borettslaget kan fås ved henvendelse til megler.

Etter nærmere avtale. Overtakelse kan tidligst skje etter at forkjøpsretten for øvrige andelseiere i borettslaget og eventuelt medlemmer av boligbyggelaget er avklart, samt at styrets godkjennelse er avklart. 

Selger har i forbindelse med salget tegnet Boligselgerforsikring levert av Gjensidige. Boligselgerforsikring dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. Egenerklæringen er fylt ut av arvingene iht deres kjennskap om eiendommen. Da de ikke har bebodd eiendommen kan kjennskapen være mangelfull.

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.
Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.
Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 1,00 % av salgssummen inkl. eventuell fellesgjeld. Minimumsprovisjon er kr 60 000,00

Vederlag:
Kontroll av hjemmel og heftelser  kr 2 900,00
Markedsføringspakke  kr 27 400,00
Oppgjør  kr 7 500,00
Tilrettelegging  kr 17 000,00
Visninger pr stk / Overtagelse  kr 4 000,00

Utlegg:
Eierskiftegebyr forretningsfører (selger)  kr 6 570,00
Innhenting av informasjon forretningsfører   kr 4 000,00
Innhenting av offentlig opplysninger  kr 1 250,00
Tinglysing sikring  kr 545,00

Andre utgifter:
Boligens visittkort  kr 600,00
Boligselgerforsikring Gjensidige Andel (10 491,00).  kr 0,00
Foto  kr 3 900,00
Takst  kr 10 000,00

Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester; 
• I forbindelse med forberedelse av salget, innhenter vi informasjon om eiendommen hovedsakelig fra vår samarbeidspartner Amibita.
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
•  Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i den digitale annonseringsplattformen Hjem som eies av Bomega AS.

Oppdragsnummer 60-0337/25
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Lillestrøm
Adolph Tidemands gate 38, 2000, LILLESTRØM
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR60.25337

Sist oppdatert: 29. oktober 2025 kl. 13:41