Banevegen 26

Banevegen 26, 2322 RIDABU
Kommunenummer 3403, gårdsnummer 10, bruksnummer 344, ideell andel 1/1

Totalt bruksareal BRA: 309 kvm

BRA-i:
Enebolig:
Kjeller: 133 kvm: Gang, toalettrom, 2 soverom, kjølerom, 3 boder, garderobe, bod/teknisk rom og kjellerstue.
1. etasje 145 kvm: Entre, bibliotek, vaskerom, gang, toalettrom, bad, 3 soverom, spisestue, kjøkken og stue.

BRA-e:
Garasje:
31 kvm: Dobbelgarasje

Uthus:
7 kvm: Uthus

Åpent areal:
Enebolig:
1. etasje 56 kvm: Terrasse

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 08.05.2025 utført av Alf Harald Guriby
. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene. Se punkt om ferdigattest.

Selger har fått utarbeidet en tilstandsrapport, dvs. en teknisk gjennomgang av boligen hvor eventuelle avvik, risiko for kjøper og prisoverslag for hva som bør gjøres av oppgradering, er skissert. Se særskilt TGIU (tilstandsgrad ikke undersøkt), samt TG2 og TG3 som viser hva som er boligens normale slitasje, alder og type, hva som er avvik fra dette og hva som bør/må utbedres. Rapporten og selgers egenerklæring er en del av salgsoppgaven og må leses nøye før bud inngis. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.  
Bygningen er iht. tilstandsrapporten oppført med grunnmur av lettklinkerblokker. Fundamentert på ukjent byggegrunn. Bygget er oppført med støpt gulv mot grunn. Yttervegger av trekonstruksjoner. Fasaden er kledd med stående trekledning. Etasjeskillere av trekonstruksjoner. Saltak i trekonstruksjoner. Yttertak er utvendig tekket med decra plater. Boligen har entrédør med sidefelt av glassfelter. Vinduer med karmer av tre, og to og tre-lags glass. Balkongdør (skyvedør) med karmer av tre, og tre-lags glass. Oppvarming med radiatorer tilkoblet bergvarmepumpe kombinert med elektrisk oppvarming. Peisovn med glassdør i stue og peisovn i kjeller. Ventilasjon med naturlig tilluft kombinert med stedvis mekanisk avtrekk.. Les forøvrig mer om byggemåte og den tekniske tilstanden i rapporten.

Det gjøres spesielt oppmerksom på:
Ingen TG3.
TG2 er satt på følgende:
Våtrom - Bad 1.etasje - Overflater gulv, membran, tettesjikt og overgang til sluk.
Våtrom - Vaskerom 1.etasje - Helhetsvurdering
Kjøkken - 1.etasje - Vannrør, overflater gulv og innredning.
Toalettrom (Ikke våtrom) - 1.etasje - Vannrør, overflater vegger, overflater gulv.
Toalettrom (Ikke våtrom) - kjeller - ventilasjon, vannrør.
Øvrige rom - 1.etasje - Ventilasjon, overflater gulv, innerdører, annet.
Rom under terreng (kjeller, underetasje, sokkeletasje) - Kjeller - Konstruksjoner (tilfarergulv, himling og vegger), innerdører.
Innvendige trapper - 1.etasje til kjeller.
Etasjeskiller - 1.etasje - Skjevhetsmåling.
Tekniske anlegg, VVS anlegg (Sjekkpunkter utover det som er inkludert i andre rom) - Vannrør, vannbåren varme.
Yttervegger inkl. fasader og konstruksjon - Fasader ink. kledning.
Dører og vinduer - Vinduer.
Terrasser / platting på terreng - Terrasse Terrasser på terreng (understøttet av bjelker / pilarer)
Drenering - Alder.
Frittstående byggverk - Garasje.
Frittstående byggverk - Uthus.
Se supplerende tekst i tilstandsrapporten. Kjøper overtar ansvar og risiko for dette. 

Velholdt og innholdsrik enebolig med alt på en flate.
Kjøkken: EBO kjøkkeninnredning fra 2004 med åpen løsning mot spisestuen . Innredning med profilerte fronter og benkeplate av tre. Integrert stekeovn, platetopp, oppvaskmaskin og kjøleskap med fryser. Fliser i benkeryggen.
Bad: Flislagt bad fra 2004 med gulvvarme. Vegghengt servantinnredning med ovenpåliggende servant med armatur. Dusjhjørne med dører.
Toalettrom hovedplan: Flislagt gulv og malt strie på vegger. Vegghengt servant og gulvstående toalett.
Toalettrom underetasje: Gulvflate med gulvbelegg. Vegghengt servantinnredning med dører og gulvstående toalett.
Vaskerom: Flislagt gulv med gulvvarme og flislagte vegger. Vegghengt utslagsvask med vegghengt armatur. Dusjkabinett og toalett. Opplegg for vaskemaskin.
Øvrige rom 1.etasje: Gulvflater belagt med parkett, laminat og fliser. Vegg- og himlingsflater i malte flater, tapetserte flater, malt panel, malt strie, takplater og synlig teglstein. Profilerte innerdører.
Øvrige rom underetasje: Kjelleren er innredet og har utlektede kjellervegger. Gulvflater i synlig betong, vinyl laminat og gulvbelegg. Vegg- og himlingsflater i malte flater, malt panel, panel, takplater, pusset mur, steinbelagt vegg og synlig lettklinkerblokker. Glatte og profilerte innerdører. Naturlig ventilasjon via ventiler.

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.

Oppvarming med radiatorer tilkoblet bergvarmepumpe kombinert med elektrisk oppvarming. Peisovn med glassdør i stue og peisovn i kjeller.
Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med. 

Det foreligger ikke ferdigattest på eiendommen, men midlertidig brukstillatelse ble gitt 16.03.1975. Tillatelsen er gitt på følgende vilkår:
1. Ett papplag mangler på taket.
2. Det bør legges papp over isolasjon i loftbjelkelaget.
3. Terrassen er ikke ferdig. Utgangen må sikres.
4. Fri høyde over kjellertrappen er for liten.
5. Gulv i kjelleren må pusses.
6. Vegger i kjelleren er ikke pusset i diverse rom.
7. Vinduer i kjelleren er ikke pusset inn. Det skal innsendes reviderte tegninger til Vang bygningsråd.

Det foreligger også midl. brukstillatelse på tilbygg/ombygging - innb. veranda datert 05.04.1979.
Tillatelsen er gitt på følgende vilkår:
Lufting over tak fra WC og kjøkken, event. mekanisk avtrekk. Luftespalter øverst i gavl. Kjellervegg må avstives bedre mot jordtrykk. Jerndrager i kjeller må rustbehandles. Opplegg for jerndrager må støpes. Noe isolasjonsarbeide og himlingsarbeide i kjeller gjenstår.

Arbeidene ble utført før nåværende eier kjøpte boligen, og det er derfor uklart om alt dette er utført. Kjøper overtar ansvaret for dette.

Det foreligger byggetegninger datert 20.11.1971 og 15.06.1978.

Kjelleren er opprinnelig byggemeldt som hobby, disp., mat, grønnsaker etc jf. byggetegninger og er ikke godkjent til varig opphold. Innredning av rommene til bruk for varig opphold er ikke bruksendret/omsøkt og er heller ikke godkjent av kommunen.  

Kjøper overtar alt ansvar, kostnad og risiko for dette videre. 

Det gjøres oppmerksom på at det ikke lenger utstedes ferdigattest på tiltak det er søkt om før 1998 jf. plan- og bygningsloven § 21-10. Kommunen vil ikke kreve ferdigattest for disse tiltakene og vil avvise eventuelle søknader. Bestemmelsen innebærer ikke at tiltak med manglende søknad blir lovlige, men at man ikke trenger å avslutte gamle byggesaker. Normalt sett kreves ferdigattest for alle søknadspliktige tiltak som gjøres etter plan- og bygningsloven. 

Eiendommen overdras fri for pengeheftelser.
Det er ingen tinglyste servitutter på eiendommen. 

Eiendommen har ikke separat utleieenhet. Det vil normalt være anledning til utleie av hele eiendommen eller enkeltrom, såfremt utleiearealet er bygningsmessig godkjent for varig opphold og har forsvarlige radonnivåer. 

Eiendommen ligger fint og skjermet til innerst i blindveg og har meget gode sol- og lysforhold. Barnevennlig område med kort avstand til sentrum med gode bussforbindelser, skoler, dagligvare etc. Eiendommen grenser til åker mot øst hvor det er gode akemuligheter på vinterstid.

Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger.

Ridabu barneskole og Ener ungdomsskole. Flere barnehager i området.
Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen for oppdatert informasjon.

Eiertomt på 1 061 kvm. Særdeles pent opparbeidet tomt med bed, gressplen og diverse beplantninger. Belegningsstein på gårdsplassen. Tomten skråner noe mot sørvest, er solrik og har flott utsyn mot Åkersvika.

Dobbelgarasje samt god plass til flere biler på gårdsplassen.

Eiendommen har adkomst via kommunal vei. 
Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Eier er selv ansvarlig for private stikkledninger til boligen.

Eiendommen er regulert til boliger i henhold til eldre reguleringsplan for Sagenga - Prestegårdsjordet I, datert 29.06.1981 med tilhørende reguleringsbestemmelser. 
Eiendommen reguleres av kommuneplanens arealdel 2018-2030 (deler av planområdet erstattes av ny sentrumsplan), datert 30.05.2018, og er avsatt boligbebyggelse
Eiendommen ligger innenfor følgende hensynssoner:
Hensyn landbruk med hensynsonenavn H510_
Hensynsonenavn H320_1 - KPFare - Flomfare
Hensynsonenavn H330_ - KPFare - Radon

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Kommunale avgifter var kr 14 038,- for 2024. I dette inngår gebyr for vann, avløp, renovasjon og feiing/tilsyn.

Nåværende eier hadde et strømforbruk som på ca 18.000 kwh. i 2024.. 
Boligen har en årlig forsikringspremie på kr 7.156,-.
Velavgift er kr 300 pr. år.
Boligen er tilknyttet Eidsiva som leverandør av kabel-tv og internett og har avgift på kr 1.587,- pr. mnd.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk og avtaler.
Det er installert vannmåler på eiendommen og kostnadene betales etter forbruk. Forbruk avleses etter henvendelse fra kommunen. Forbruk betales à konto basert på siste avlesning. Avregning foretas i forbindelse med neste forfall på kommunale avgifter.

For denne eiendommen utgjør vannforbruket kr. 4.260,- av de kommunale avgiftene. Oppgitt kostnad baserer seg på selgers forbruk og vil variere utfra bruk/personer i husstanden.

Formuesverdi for 2023 var kr 1 521 979,- ifølge skatteetaten. Beløpet forutsetter at eier bor fast i boligen (primærbolig).

Ved eventuell øvrig bruk av eiendommen (f.eks. fritidsbolig, pendlerbolig, utleieobjekt) var formuesverdien for 2023 kr 6 087 916,-.

Formuesverdien justeres normalt årlig. Se skatteetaten.no for mer informasjon om fastsettelse av formuesverdien.

Eiendomsskatten utgjør kr 16 003,- i 2025.

5 500 000,00 Prisantydning

Omkostninger

137 500,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
545,00  Tinglysing skjøte
19 900,00  Tryg Boligkjøperpakke (valgfri)
--------------------------------------------------------
158 490,00 Omkostninger totalt

--------------------------------------------------------
5 658 490,00 Totalpris inkl. omkostninger

--------------------------------------------------------

Totalpris inkl. omkostninger forutsetter kjøp til prisantydning.
Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer.

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Tone Gerd Bratland og Magne Bjørnerud

Etter nærmere avtale.

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring hos Anticimex. Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis.

Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som man mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Claims Handling AS behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Tryg. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger.

For alle boligtyper, unntatt tomter, inneholder Boligkjøperpakken innboforsikring, renteforsikring (unntatt fritidsbolig) - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig – og flytteforsikring. I tillegg inneholder den husforsikring for alle hus og hytter forutsatt at eiendommen ikke har seksjonsnummer/andel (tilhører et sameie/borettslag).

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Les mer om forsikringen i informasjonsarket fra Tryg. Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres av Tryg.

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperforsikring.

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside www.krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.
Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning.
Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.
Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.
Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 50.000,-.
Tilrettelegging fra kr 17.000,-
Oppgjør: kr 7.500,-
Markedspakke: kr 29.900,-
Visninger: kr 4.000,-
Oppslag eiendomsregister: kr 2.900,-

Megler har i tillegg krav på dekning av utlegg.

Oppdragsnummer 65-0026/25
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Hamar
NO 950 007 613 MVA
Oppdragets KR-kode KR65.2526

Sist oppdatert: 21. mai 2025 kl. 14:51