Heimdalsveien 2A

Heimdalsveien 2A, 1412 SOFIEMYR
Kommunenummer 3207, gårdsnummer 249, bruksnummer 152, seksjonsnummer 13, ideell andel 1/1

Totalt bruksareal BRA: 110 kvm

BRA-i:
1. etasje, 48 kvm: Entré, gang, bad, to soverom, innvendig bod og garderobe
2. etasje, 50 kvm: Kjøkken, stue og soverom
Råkjeller/krypkjeller, 12 kvm: Råkjeller

Åpent areal:
1. etasje 25 kvm: Terrasse og platting
2. etasje 13 kvm: Balkong

Boligen disponerer én bod ved inngangspartiet på 5 kvm.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 20.01.2026 utført av Anticimex. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Det gjøres oppmerksom på at det ikke er søkt om utgraving/godkjent innredning av råkjeller og det er heller ikke tatt stilling til om dette lar seg gjøre. Arealene er medtatt i rapporten etter bruken på befaringsdagen. Se punkt "ferdigattest/brukstillatelse" i salgsoppgaven for nærmere informasjon.

Selger har fått utarbeidet en tilstandsrapport, dvs. en teknisk gjennomgang av boligen hvor eventuelle avvik, risiko for kjøper og prisoverslag for hva som bør gjøres av oppgradering, er skissert. Se særskilt TGIU (tilstandsgrad ikke undersøkt), samt TG2 og TG3 som viser hva som er boligens normale slitasje, alder og type, hva som er avvik fra dette og hva som bør/må utbedres. Rapporten og selgers egenerklæring er en del av salgsoppgaven og må leses nøye før bud inngis. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.  
Bygningen er iht. tilstandsrapporten oppført som følger:
Rekkehus fra 1961 over 2 etasjer samt råkjeller/krypkjeller. Støpt gulv mot grunn ved råkjeller. Grunnmur av betong/lettklinkerblokker. Yttervegger og etasjeskiller av trekonstruksjon. Fasader utført i liggende og stående kledning samt fasadeplater. Pulttakkonstruksjon av tre, tekket med Decra takplater. (tak besiktiget fra bakkeplan) Vinduer med karmer av tre, og to-lags glass fra byggeår og 1983. Vinduer med karmer av tre, og tre-lags glass fra 1982 og 1984. Balkongdør (skyvedør) med karmer av tre, og to-lags glass fra 1984 og ett glass fra 2016. Terrassedør med karmer av tre, og to-lags glass fra 2013. Ytterdør i 1.etasje fra eldre ukjent årstall. Boligen har naturlig tilluftsventiler i vinduer og på yttervegger. Mekanisk avtrekk på kjøkken og bad.

Det gjøres spesielt oppmerksom på at det er gitt TG 3 (tilstandsgrad 3) på følgende bygningsdeler:
- Baderom: På kontrollpunkt helhetsvurdering. Sjablongmessig prisanslag fra bygningssakkyndig er over kr 300.000,- (gjelder total oppgradering)
- Råkjeller/krypkjeller: På kontrollpunkt helhetsvurdering. Sjablongmessig prisanslag fra bygningssakkyndig er over kr 300.000,- (gjelder stopping av tilsig av vann)
- Ildsteder inne i boligen: Ubrennbar plate under ildsted har ikke tilstrekkelig størrelse. Sjablongmessig prisanslag fra bygningssakkyndig er mellom kr. 0 og kr. 10.000,- (gjelder bytte av ubrennbar plate)
- Grunnmur: Omfattende riss/sprekkdannelse på grunnmur (ukjent årsak). Ytterligere undersøkelser anbefales for å avdekke årsak og skadeomfang. Skader må utbedres. Sjablongmessig prisanslag fra bygningssakkyndig er mellom kr. 50.000 og kr. 100.000,- (gjelder utbedring av denne tilstandsgraden for denne bygningsdelen)

I tillegg er det gitt tilstandsgrad 2 (TG2) på følgende bygningsdeler:
- Kjøkken: På kontrollpunkt vannrør, avløpsrør, ventilasjon og avtrekk, og innredning
- Øvrige rom: På kontrollpunkt overflater himling, vegger, gulv, innerdører og ventilasjon
- Innvendige trapper
- Teknisk anlegg, VVS anlegg: På kontrollpunkt vannrør, stakeluke og avløpsrør
- Yttervegger inkl. fasader og konstruksjon: På kontrollpunkt fasader ink. kledning
- Vinduer og dører
- Yttertak: På kontrollpunkt helhetsvurdering
- Balkong: På kontrollpunkt utkragede eller understøttede konstruksjoner
- Terrasser/platting på terreng - terrasse og platting ved inngangsparti: På kontrollpunkt terrasser på terreng (understøttet av bjelker/pilarer) og fundamenter
- Drenering: På kontrollpunkt alder, fuktsikring av grunnmur og bortledning av takvann
- Stikkledninger og tanker: På kontrollpunkt vann- og avløpsledninger (ink. stikkledninger)

I tilstandsrapporten er det gitt 18% TG1, 51% TG2, 26% TG3 og 5% TGIU.

Se supplerende tekst i tilstandsrapporten. Kjøper overtar ansvar og risiko for dette. 

Fra selgers egenerklæring gjøres det oppmerksom på følgende:
-Er det utført arbeid på bad, vaskerom eller toalettrom? Ja
Årstall: 2003
Hvordan ble arbeidet utført? Ufaglært
Fortell kort hva som ble gjort av ufaglærte: fliser på gulv og vegger

-Er det utført arbeid på tak, yttervegg, vindu eller annen fasade? Ja
Årstall: 2005
Hvordan ble arbeidet utført? Ufaglært
Fortell kort hva som ble gjort av ufaglærte: nye takplater og takrenner

-Har sameiet eller borettslaget hatt problemer med fukt, vann eller oversvømmelse i kjeller eller underetasje? Ja
Vann inntrenging gjennom grunnmur i kjeller. Det er egentlig en kryp kjeller, men har blitt gravet ut til en kjeller før min mor flyttet inn for 40 år siden.

-Har boligen kjeller, underetasje eller andre rom under bakken? Ja
Er det observert vann eller fukt i kjeller, krypkjeller eller underetasje? Ja
Beskriv omfanget: når det regner veldig mye ute, så kan det komme inn vann. Det er i følge selger montert vannpumpe

-Er det eller har det vært nedgravd oljetank på eiendommen? Ja
Beskriv tilstanden og om tanken er tømt/sanert eller fylt igjen? tanken er tømt og fjernet

-Har du bygd på eller gjort om kjeller, loft eller annet til boligrom? Ja
Årstall: 30+
Hvordan ble arbeidet utført? Ufaglært
Fortell kort hva som ble gjort av ufaglærte: fjernet en lett vegg, for å få do og bad på samme rom
Har du fått innvilget tillatelse fra kommunen for ombyggingen? Nei, ikke søknadspliktig

Videre opplyses det at det er utført arbeid på det elektriske anlegget for over 30 år siden, med installasjon av nytt sikringsskap. Dette ble gjort av faglærte men det foreligger ikke dokumentasjon. Det opplyses også om at det ble lagt nytt rør til bad og avløpsrør fra kjøkken via bad og ut, dette også utført av faglærte og for over 30 år siden. Det foreligger ikke dokumentasjon. Det er også byttet panel på en vegg for mange år siden.

Enderekkehus i et populært boområde.

Overbygget inngangsparti med downlights i himling.

1. etasje:
Entré: Peis (ikke funksjonstestet senere år, derfor er tilstand på denne usikker). Videre inngang til garderoberom med klesoppheng.

Bod: Adkomst fra entré. Boden fremstår nå som en stor bod, og denne er byggemeldt som to boder. Inngang til kjellerrom (stort rom som er utgravet i ettertid og denne er ikke byggemeldt). Se mer om dette under punktet ferdigattest.

Bad: Flislagt gulv og vegger, malt himling. Gulvvarme (varmen fungerer, men er noe ustabil). Toalett. Dusjhjørne. Servant. Skap- og benkeplass. Opplegg til vaskemaskin (vaskemaskinen følger). Badet var opprinnelig byggemeldt som to rom: bad og vaskerom. Vaskerommet er nå slått sammen badet. Se mer under ferdigattest.

1. etasje (halvplan):
Gang: Sikringsskap. Videre adkomst til to soverom samt terrasse med videre adkomst til gressplen. Markise ved terrasse.

Soverom 1: Romslig hovedsoverom med god plass til dobbeltseng. Plassbygget skyvedørsgarderobe følger.

Soverom 2: God størrelse. Plassbygget garderobeløsning og skrivebord følger.

2. etasje (halvplan):
Kjøkken: Skap- og benkeplass. Komfyr (delvis defekt) og delvis integrert oppvaskmaskin følger. Kjøl-/fryseskap følger ikke. Plass til spisebord i stue. Lampe over spisebord følger. Varmepumpe (fra 2019) montert i kjøkkenrom. Kjøkkenet var i byggetegninger mindre, da det som tidligere var arbeids- eller lekerom nå er slått sammen med kjøkkenet. Se mer om dette under ferdigattest.

Soverom 3: God størrelse. Plassbygget seng og skrivebord samt vegghengt skap følger.

2. etasje:
Stue: Stor stue med god plass til sofaløsning, spisebord, m.m. Luke til lagringsplass. Utgang til solrik balkong via skyvedør. Markise.

Det foreligger endringer med dagens løsning i forhold til byggetegninger også i de andre etasjene, se mer om dette under punktet ferdigattest.

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.

Hvitevarer som følger er eldre og funksjonalitetene er ukjent.

Elektrisk oppvarming, samt varmepumpe i kjøkken, gulvvarme på bad og peis i entré.

Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med.

Selger har avtalt Norgespris på strøm på eiendommen for perioden ut 2026 og denne er pt på 50 øre inkl mva. Nettleie, avgifter og påslag fra kraftleverandøren kommer i tillegg. Er det fjernvarme vil det også komme kostnader i tillegg.

Denne avtalen vil følge eiendommen i den avtalte perioden.

Les mer om Norgespris her: https://www.regjeringen.no/no/aktuelt/legg-fram-lov-om-norgespris-pa-straum-og-fjernvarme/id3102642/

Eiendommen har i følge matrikkelen vært brukt til boligformål siden 1961. Kommunen opplyser at det ikke foreligger ferdigattest eller midlertidig brukstillatelse for eiendommen. Det finnes av den grunn ikke dokumentasjon over eiendommens lovlighet.

Kjelleretasjen er innredet som ett stort bodrom. I følge byggetegningene er kjelleren ikke omsøkt eller godkjent utgravd, og etasjen eksisterer derfor ikke i bygningstegningene til kommunen (således ulovlig innredet). For at rommet/kjelleretasjen skal bli godkjent til bodrom, må dette søkes om til kommunen. For at rommet skal være godkjent som bodrom må kjøper søke kommunen om tillatelse for å utgrave og bruksendre dette arealet. Konsekvensen ved søknad kan være at rommet ikke godkjennes, og at det må tilbakestilles til slik det var i bygningstegningene. Kjøper overtar alt ansvar, kostnad og risiko for dette videre. 

Det gjøres også oppmerksom på følgende endringer ift byggetegninger mot dagens situasjon;
- deler av kjøkkenet tidligere var definert som arbeids- eller lekerom, men er nå slått sammen med kjøkkenet
- vaskerommet slått sammen med badet (omgjort til ett stort bad)
- bad med adkomst fra entré er opprinnelig to rom (sportsrom og matbod), og er slått sammen til en stor bod samt laget inngang til kjeller
- endret noe vegg/inngang fra entré til garderoberom
- gang mellom soverom 1 og 2 er opprinnelig byggemeldt som garderobe

Kjøper overtar eiendommen slik den fremstår på visning med risiko og ansvaret for eventuelle pålegg fra kommunen og kostnader forbundet med dette.

Det gjøres oppmerksom på at det ikke lenger utstedes ferdigattest på tiltak det er søkt om før 1998 jf. plan- og bygningsloven § 21-10. Kommunen vil ikke kreve ferdigattest for disse tiltakene og vil avvise eventuelle søknader. Bestemmelsen innebærer ikke at tiltak med manglende søknad blir lovlige, men at man ikke trenger å avslutte gamle byggesaker. Normalt sett kreves ferdigattest for alle søknadspliktige tiltak som gjøres etter plan- og bygningsloven.

Seksjonen overdras fri for pengeheftelser.

Sameiet har legalpant for krav mot sameieren som følger av sameieforholdet iht. eierseksjonsloven § 31. Pantet er begrenset oppad til 2G, (G = folketrygdens grunnbeløp). 

I tillegg har sameiet tinglyst panterett som nevnt over.

Det er tinglyst én heftelse datert 06.02.1985 som omhandler pliktig medlemskap i huseierforening. Det er videre tinglyst 3 servitutter på sameiets eiendom. Disse omhandler seksjonering og omnummerering ved kommuneendring.

Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få prioritet etter ovennevnte heftelser og servitutter.

Seksjonen kan leies ut såfremt seksjonen har forsvarlige radonverdier. Leietaker må følge sameiets vedtekter og ordensregler på lik linje som eier. Styret skal sendes melding ved utleie av bolig eller garasje.

Eiendommen er vasket før visning, og vil ikke bli ytterligere utvasket til overtagelse.

Eiendommen inngår i et dødsbo hvor arvingene er selgere. Arvingene har ikke bebodd eiendommen og kjennskapen til eiendommens tilstand kan være mangelfull. Kjøper må derfor kunne påregne at det kan være flere feil og mangler som normalt oppdages ved bruk av boligen, men som selger av dødsbo ikke har mulighet å vite.

Sentral beliggenhet på Tårnåsen. Trivelig og barnevennlig boområde.

Offentlig kommunikasjon:
Svært god offentlig kommunikasjon med kort gangavstand til busstasjon, samt gangavstand til Kolbotn togstasjon.
Rute- og ekspressbussforbindelse til byen morgen og ettermiddag (omkring 25 minutter) fra Tårnåsen.
Fra Kolbotn stasjon er det hyppige togavganger til Oslo, toget går hvert 15. minutt store deler av dagen på hverdager.
Ca. 20 minutter med bil til Oslo S.

Marka/fritidstilbud:
Rett ved marka med flotte turmuligheter sommer som vinter. Lysløype og turstier til blant annet Grønliåsen, Åsland, Stallerud og Sterkerud. Skiløyper om vinteren.
Gangavstand til Sofiemyr svømme- og idrettshall, fotballbaner, ny tennisbane ved Sofiemyr, m.m. Kjøre/sykkelavstand til Oslofjorden med badeplasser på blant annet Hvervenbukta og Ingierstrand.

Ellers i kommunen finner en Ingierkollen slalåmbakke, 18 hulls golfbane på Oppegård og ulike treningssentre. The Well (nordens største spa-anlegg) ligger på Sofiemyr.

Kolbotn sentrum:
På Kolbotn finner man alt av servicetilbud, butikker, Kolbotn togstasjon og Kolbotn Torg med ca. 60 forretninger, cafeer og restauranter.
I Kolben kulturhus finnes kino, bibliotek, kulturskole for barn og konserthus.

Forøvrig kort vei til matbutikk ved Coop Extra på Hellerasten.

Heimdalsveien har adkomst via Valhallaveien. Se Google maps - det er enkelt å finne frem i kartet.

Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger.

Det er flere barnehager i nærheten, med gangavstand til bl.a Hellerasten barnehage og Augestad barnehage. Hareveien barnehage ligger også i gangavstand fra boligen.

Både Tårnåsen barneskole og Hellerasten ungdomsskole ligger under 10 minutter unna til fots.

Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør, og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen for oppdatert informasjon.

Eiet tomt på ca. 13 472 kvm som tilhører sameiet. Tomten er beplantet med trær og diverse beplantning. Det er felles lekeplass for sameiet.

Bruksrett til én garasjeplass i felles garasjerekke. Garasjerekken ligger i kort avstand fra boligen. Plass til én bil rett utenfor inngangsdøren. Forøvrig gateparkering etter områdets bestemmelser.

I følge sameiets vedtekter er garasjen tilknyttet den enkeltes seksjon og kan kun overdras i forbindelse med overdragelse av seksjonen. Vedlikehold påhviler den enkelte eier. Garasjene kan leies ut for et begrenset tidsrom, men bare til eiere i Lyngbo eller boende i sameiet. Styret skal sendes melding ved utleie av garasjeplass.

Eiendommen har adkomst via kommunal vei. Interne veier i har sameiet felles vedlikeholdsansvar for.

Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Sameiet er ansvarlig for private stikkledninger til bygningen.

Eiendommen er regulert til boligformål i henhold til reguleringsplan for Hellerasten med planId 4903 med tilhørende reguleringsbestemmelser vedtatt 03.11.1958. Planen regulerer også veigrunn og kjørevei. I tillegg er området regulert av plan med Id 4937, som omhandler utvidelse av garasjeanlegget.

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Kommunale avgifter er kr 14 817,- for inneværende år. I dette inngår gebyr for vann, avløp, renovasjon og feiing/tilsyn.

Det er installert vannmåler på eiendommen og kostnadene betales etter forbruk. Forbruk avleses ved fjernavlesning fra kommunen. Forbruk betales à konto basert på siste avlesning. Avregning foretas årlig.

For denne eiendommen utgjør vannforbruket kr. 4 755,- av de kommunale avgiftene. I dette inngår abonnement samt forbruk. Oppgitt kostnad baserer seg på selgers forbruk og vil variere utfra bruk/personer i husstanden. I selgers husstand har det bodd 1 menneske.

Fellesutgiftene er kr 347,- pr. mnd og inkluderer: gressklipping og vedlikehold av fellesområdene. Denne forfaller årlig, den 01.04 i inneværende år. Seksjonen deler pr. i dag utgifter til snømåking av området foran garasjene med to andre seksjoner - årlig kostnad på denne er ca kr 6.000 som fordeles på de 3 seksjonene.

Fellesutgiftene justeres normalt en til to ganger årlig i forhold til sameiets faktiske utgifter. Det er i følge styreleder ikke planlagt noen påkostninger som vil medføre økning i fellesutgiftene, men det utarbeides en vedlikeholdsplan som kan resultere i en liten økning.

Estimert strømforbruk er ca 10.000,- - 15.000,- kwh pr. år (avhenger av strømforbruk, antall husstandsmedlemmer, etc).
Boligen er tilknyttet Altibox som leverandør av tv og internett, og standard tv-/internett abonnement koster normalt ca kr. 1.500,-. pr. mnd. Tv-tuner/dekoder medfølger.

Årlig forsikring er kr. 6.612,-.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk. Kjøper må selv tegne innboforsikring.
Selger har ikke bebodd eiendommen og har således ikke kjennskap til øvrige løpende utgifter for eiendommen.

Ved hjelp av skatteetatens boligkalkulator er boligens formuesverdi beregnet til kr. 1 322 010 for fjoråret når boligen benyttes som primærbolig.

Formuesverdien er en gitt prosent av den beregnede markedsverdien. Beregnet markedsverdi er basert på Statistisk sentralbyrå (SSB) sine opplysninger om omsatte boliger. I beregningen tas det hensyn til boligens beliggenhet, areal, byggeår og boligtype.  
Det er eier av boligen som fastsetter formuesverdien, jf. skatteforvaltningsloven § 9-1 første ledd, men skattemyndighetene kan kontrollere at verdien er satt riktig.

Formuesverdi skal ikke overstige: 
Primærbolig: 25 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi opp til kr. 10 000 000, og deretter 70 % av den overskytende markedsverdi.
Sekundærbolig: 100 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi.
Formuesverdier som overstiger disse grensene, kan kreves nedjustert av eier. 

For mer informasjon se skatteetaten.no 

4 800 000,00 Prisantydning

Omkostninger

120 000,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
19 900,00  Gjensidige Boligkjøperpakke (valgfri)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
545,00  Tinglysing skjøte
--------------------------------------------------------
140 990,00 Omkostninger totalt

--------------------------------------------------------
4 940 990,00 Totalpris inkl. omkostninger

--------------------------------------------------------

Dersom sameiet har fellesgjeld, vil leilighetens andel av fellesgjelden komme i tillegg til kjøpesummen. Denne gjelden skal ikke innbetales i oppgjøret, men følger leiligheten.
Totalpris inkl. omkostninger forutsetter kjøp til prisantydning.

Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer. 

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar dersom lån opprettes. 

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Monica Heier Ernst og André Heier Ernst

Eiendommen er seksjonert og er tilknyttet Lyngbo Sameie, med sameiebrøk 148/4270.
Sameiet består av 20 seksjoner.
Felles formue for hele sameiet er pr 31.12.2025 på kr 19.618,- (utgjør kr 613,- pr enhet).

Sameiet har ikke forretningsfører, men et eget styre. Styreleders er Torbjørn Mohn-Haugen med mailadresse torbjorn@mohnhaugen.no
Dugnad må påregnes.
Dyrehold er tillatt.

I hht. vedtektene har hver seksjon eksklusiv råderett over sin seksjon og bruksrett over det naturlige bruks- og vedlikeholds område tilhørende seksjonen slik dette uttrykkes i sameie brøken. Deler av bruksretten går blant annet ca et par meter ut fra sydveggen mot gressplen. Planskisse over bruksretten fra sameiet følger vedlagt i salgsoppgaven. Den enkelte sameier har vedlikeholdsplikt for eventuelt fellesområdet tilknyttet sitt hus.

Vi gjør videre oppmerksom på at det iht. eierseksjonsloven ikke er anledning å erverve mer enn 2 seksjoner i sameiet, her teller også eierskap via. firma, nærstående og familie. Kjøper har risikoen for at overskjøting på denne bakgrunn kan nektes av Statens Kartverk. I så fall vil kjøper uansett være forpliktet til å gjennomføre handelen, og oppgjør til selger vil finne sted tross manglende overskjøting. Konferer med megler for mer informasjon.
I tillegg følger det av sameiets vedtekter at juridiske personer (selskaper) ikke kan eie seksjoner i sameiet.

Dokumenter for sameiet og kopi av seksjonsbegjæringen kan fås ved henvendelse til megler.

Etter nærmere avtale.

Selger har i forbindelse med salget tegnet Boligselgerforsikring levert av Gjensidige. Boligselgerforsikring dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. Egenerklæringen er fylt ut av arvingene iht deres kjennskap om eiendommen. Da de ikke har bebodd eiendommen kan kjennskapen være mangelfull.

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.

Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.

Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester;
• I forbindelse med forberedelse av salget, innhenter vi informasjon om eiendommen hovedsakelig fra vår samarbeidspartner Amibita.
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i Bomega AS som tilbyr den digitale annonseringsplattformen Hjem.

Oppdragsnummer 49-0002/26
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Kolbotn
Jan Baalsruds plass 1, 1410, KOLBOTN
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR49.262

Sist oppdatert: 27. januar 2026 kl. 13:34