Lysåsveien 48

Lysåsveien 48, 1461 LØRENSKOG
Kommunenummer 3222, gårdsnummer 103, bruksnummer 24, seksjonsnummer 13

Totalt bruksareal BRA: 163 kvm

BRA-i:
-1. etasje 33 kvm: Entré, vaskerom og bad
1. etasje 49 kvm: Stue og kjøkken
2. etasje 53 kvm: Bad og 4 soverom
3. etasje 10 kvm: Stue/Oppholdsrom

BRA-e:
1. etasje 18 kvm: Garasje

Åpent areal:
-1. etasje 3 kvm:
1. etasje 18 kvm:
3. etasje 30 kvm:

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 16.10.2025 utført av Takstmann Marcus Bratland. Originalt byggemeldt bod er i dag brukt som vaskerom og nåværende eier har ikke søkt bruksendring. Se punkt om ferdigattest.

Selger har fått utarbeidet en tilstandsrapport, dvs. en teknisk gjennomgang av boligen hvor eventuelle avvik, risiko for kjøper og prisoverslag for hva som bør gjøres av oppgradering, er skissert. Se særskilt TGIU (tilstandsgrad ikke undersøkt), samt TG2 og TG3 som viser hva som er boligens normale slitasje, alder og type, hva som er avvik fra dette og hva som bør/må utbedres. Rapporten og selgers egenerklæring er en del av salgsoppgaven og må leses nøye før bud inngis. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.

Rekkehus bygget i 2022. Bygningen antas fundamentert med betong til stedlige masser. Grunnmur av betong. Etasjeskillere av trebjelkelag, gulv mot grunn av betong. Yttervegger oppført med isolert bindingsverk av tre, utvendig kledd med stående kledning. Flat takkonstruksjon, antatt tekket med asfalttakbelegg/folie e.l.

TG2 er tildelt rom under terrenget grunnet utforede trevegger i underetasjen, utforede grunnmursvegger anses å være risikokonstruksjon med tanke på skjulte feil og/eller mangler.

Takkonstruksjon, radonmåling og hulltaking er ikke foretatt/undersøkt (TGIU). Se rapport for mer utfyllende informasjon. Opplistingen er ikke uttømmende.

Det er blitt observert skjeggkre ca. 1,5 - 2 år etter innflytting. Omfanget var lite. Det ble straks engasjert et profesjonelt skadedyrbekjempelsesfirma gjennom innbo forsikring via Gjensidige. Det er ikke blitt observert skjeggkre i etterkant. Skjeggkre kan ifølge skadedyrfirmaene bekjempes ved sanering av skadedyrfirmaer, bruk av limfeller samt regelmessig støvsuging/rengjøring. Kjøper overtar risikoen for dette forholdet. Konferer med megler for ytterligere informasjon. Kjøper overtar risiko knyttet til dette.

Nærmere innhold:

1. ETASJE
Stuen og kjøkkenet brer seg over hele planet i 1. etasje på hele 49 kvm, og er et naturlig og sosialt samlingspunkt.

STUE
Stuen er lys og innbydende med plass til sofa, salongbord og TV-seksjon. Det er rikelig med lysinnslipp fra store vindusflater. Peisovn bidrar til en lun romfølelse. Fra stuen kommer man ut til en herlig balkong hvor sene sommerkvelder kan nytes i skjønne omgivelser. Den flotte og dekorative Samsung Frame TVen medfølger salget!

KJØKKEN
Kjøkkenet er i en sosial løsning men likevel holdt i en egen sone i rommet. Kjøkkeninnredningen er lekker og stilren med profilerte fronter og benkeplate av komposittstein med underlimt vask. Kjøkkenet er levert av Sigdal, og er et stilrent og tidløst kvalitetskjøkken med moderne og funksjonelle hvitevarer. Kjøkkenøyen er en praktisk arbeidsbenk, perfekt for å tilberede gode måltider i sosial samkomst med gjestene. Hvitevarene er sømløst integrert i innredningen og består av platetopp, stekeovn/kombiovn, kaffemaskin, oppvaskmaskin, kjøleskap og fryseskap. Det er også naturlig å møblere med et spisebord- perfekt for å invitere venner og familie på middagsbesøk. Fra kjøkkenet er det utgang til boligens markterrasse og hage. Stekeovn og kaffemaskin medfølger ikke salget.

MARKTERRASSE
Terrassen er av god størrelse og kan enkelt deles inn i ulike soner. Her kan årets varmere dager nytes i eget hjem. Uteområdet er solfylt og en fin plass å nyte årets varmere dager i eget hjem.

2. ETASJE
Boligens 2. etasje består av alle de 4 soverommene, samt et bad på samme bad.

HOVEDSOVEROM
Hovedsoverommet er av god størrelse med plass til dobbeltseng og tilhørende nattbord. Det er rikelig med lysinnslipp gjennom store vindusflater og balkongdør, med utgang til balkongen.

SOVEROM II
Boligens 2. soverom er også av god størrelse og har plass til seng, tilhørende nattbord og annet ønskelig soveromsmøblement. Rommet passer perfekt som barnerom, gjesterom eller kontor- alt etter eget ønske og behov.

SOVEROM III & IV
Boligens tredje soverom er også av god størrelse, med plass til seng, nattbord og kommode. Boligen har totalt 4 soverom, hvor alle er på samme plan. Rommene kan innredes etter eget ønske og behov.

BAD
Badet i 2. etasje er pent flislagt på gulv og vegger med elektrisk gulvvarme. Badet er innredet med vegghengt klosett, servant på innredning, speil m/lys og dusjhjørne med svingbare glassdører. Balansert ventilasjon bidrar til et behagelig inneklima.

UNDERETASJE
Underetasjen består av entré, bad og rom benyttet som vaskerom.

ENTRÉ
Velkommen inn! Entréen er lys og innbydende og gir et umiddelbart godt førsteinntrykk. Her er det rikelig med oppbevaringsplass i flere garderobeskap. Her er det videre adkomst til boligens øvrige rom.

BAD
I underetasjen er det også et bad med flislagte gulv og vegger, med elektrisk gulvvarme. Badet er innredet med vegghengt klosett, servant nedfelt i innredning, speilskap m/lys og badekar.

VASKEROM
Separat vaskerom gjør det enkelt å organisere klesvasken. Det er både plass og opplegg for både vaskemaskin og tørketrommel. Rommet er byggemeldt som bod, og må omsøkes for at det skal være godkjent som oppholdsrom.

3. ETASJE
I boligens tredje etasje er det utgang til en herlig takterrasse som brer seg rundt 3 av boligens sider.

OPPHOLDSROM
I etasjen er det en stue/oppholdsrom, som kan benyttes som kontor eller innredes med kommoder for oppbevaring.

TAKTERRASSE
Her er det god plass til å møblere med ønsket utemøblement, og nyte årets varmere dager i eget hjem. Det er nydelig utsikt mot området. Man kan også møblere med spisegruppe, og invitere venner og familie på middagsbesøk på sommerhalvåret.

Boligen har egen garasjeplass som medfølger seksjonen.

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.

Integrert kaffemaskin og stekeovn medfølger ikke salget.

Boligen varmes opp via varmefolie gulvvarme, og vedfyring i stuen. Det er elektrisk gulvvarme på bad.

Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med. 

Det foreligger ferdigattest for bygget datert 20.02.2023.

Denne kan fås ved henvendelse til megler.

Originalt byggemeldt bod er i dag brukt som vaskerom.

Rommet er byggemeldt som bod, og må omsøkes for at det skal være godkjent som oppholdsrom

Utover andel fellesgjeld overdras leiligheten fri for pengeheftelser.

Sameiet har legalpant for krav mot sameieren som følger av sameieforholdet iht. eierseksjonsloven § 31. Pantet er begrenset oppad til 2G, (G = folketrygdens grunnbeløp). 

Det er tinglyst 3 servitutter på sameiets eiendom. Disse omhandler blant annet bestemmelse om vann- og kloakk, erklæring om vedlikehold og snøbrøyting og bestemmelse om veg.

Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få prioritet etter ovennevnte heftelser og servitutter. 

Eiendommen har tinglyst rett til bestemmelse om veg og rett til å anlegge vedlikehold av mur og øvrig anlegg.

Leiligheten kan leies ut såfremt leiligheten har forsvarlige radonverdier. Leietaker må følge sameiets vedtekter og ordensregler på lik linje som eier.

Selgers beskrivelse av det mest positive med eiendommen:

"Det jeg liker aller best med eiendommen, er hvor trygg og rolig beliggenheten er. Her bor det nesten bare barnefamilier med barn i barnehage- og skolealder, og siden eiendommen ligger i enden av en blindvei er det nesten ingen trafikk. Barna i området løper rundt og leker ute helt på egen hånd, også de minste, og det sier mye om hvor trygt det føles å bo her.

Videre setter jeg også veldig stor pris på nærheten til marka. Det tar bare et par minutter å gå bort til skiløypa ved Mariholtet, og du er inne i skogen enda raskere. Det gjør det enkelt å ta en tur, sykle eller gå på ski uten at det krever noe som helst planlegging.

Men det som jeg satt mest pris på er at jeg kunne beholde tilgang til Oslo-tilbudet. Det er omtrent 15 minutter å gå til Ellingsrudåsen T bane, som er en av få steder i Lørenskog med direkte tilgang til T-banenettet. Om man heller vil ta buss, er det kort vei til Visperud hvor ekspressbussene går til blant annet Helsfyr. Alt er i sone 1, så det er rimelig og enkelt å komme seg til Oslo."

Selger opplyser om følgende oppgraderinger som er gjort etter overtakelse:

- Flytting av VVB fra bad til vask, samt innkjøp og montering av møblement på bad nede. I denne runden ble det også installert sirkulasjonspumpe for raskere flyt av vann opp til bad oppe
- Plassbygging av garderobeløsninger nede, samt TV-vegg inkludert benk langs veggen
- Montering av utvendige screens på alle vinduer og alle rom (med unntak av utgang fra kjøkkenet ut i hagen). I tillegg ble det montert en markise på takterrassen
- Montering av plissegardiner innvendig samt gardinskinner i taket på alle soverom
- Kantstein langs grensa i hagen som bidro til større og jevnere hageflekk

Lysås Vest ligger i rolige og tilbaketrukkede omgivelser på Lysås i Lørenskog, med nærhet til alt du trenger i hverdagen. Den nærmeste dagligvarebutikken er en stor og velassortert Meny på Rasta, og i tillegg er det kort vei til kjøpesentrene Metro, Triaden og Strømmen Storsenter. Både Lørenskog og Lillestrøm sentrum ligger kun en kort sykkeltur eller biltur unna og byr på et rikt utvalg av butikker, serveringssteder og kulturtilbud. Lørenskog Hus er et naturlig samlingspunkt i kommunen, med kino, konserter, bibliotek, restauranter og kulturskole – og i samme bygg finner du også Aktivitetshuset Volt, et populært kulturtilbud for ungdom.

Området har et godt utvalg av både skoler og barnehager innen kort avstand, noe som gjør Lysås Vest til et trygt og praktisk sted for barnefamilier. Rasta barneskole ligger i gangavstand, og i nærområdet finner du Kjenn ungdomsskole, Steinerskolen, Lørenskog videregående skole og Mailand videregående skole. Det er flere barnehager å velge mellom, både kommunale og private, som Benterud, Rasta, Vallerud, Steinerbarnehagen og Regnbuen barnehage – alle med solide tilbud for de yngste.

For den som liker å være aktiv, byr området på et bredt spekter av idretts- og friluftsmuligheter. Østmarka ligger som en naturlig forlengelse av nabolaget, med et nettverk av turstier, skiløyper og sykkelruter for både hverdagsturer og helgeutflukter. Den idylliske innsjøen Elvåga ligger kun 15 minutters gange unna og egner seg godt for både bading og fisking. I tillegg finnes det flere idrettsanlegg, treningssentre og tilbud som Sørlihavnas store utendørs styrkepark. Golfentusiaster har Losby Gods rett i nærheten, og ved Lørenskog stasjon bygges det nå en imponerende innendørs helårsarena for snøopplevelser med perfekte forhold for langrenn, alpint og freeski hele året.

Kollektivtilbudet er godt utbygget, og bussforbindelsene fra Lysås Vest gjør det enkelt å komme seg til Lørenskog, Lillestrøm og Oslo. Området ligger dessuten nær viktige veiforbindelser, som gjør transport med bil både effektivt og fleksibelt. Enten du pendler, handler eller bare skal på besøk, er det enkelt å komme seg frem – og kombinasjonen av grønne omgivelser og gode transportmuligheter gjør beliggenheten attraktiv for både familier og pendlere.

Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger.

Rasta barneskole ligger i gangavstand over Røykås, og andre skoler i nærheten er Kjenn ungdomsskole, Steinerskolen, Lørenskog vgs. og Mailand vgs. I området finner du også barnehagene Benterud, Rasta og Vallerud i tillegg til flere private barnehager, som Steinerbarnehagen og Regnbuen barnehage.

Eiertomt på 7 595 kvm som tilhører sameiet. Tomten er fellesareal.

Det medfølger en garasjeplass i garasjekjeller.

Egen biloppstillingsplass kan ikke fremleies

Sameiets gjesteplasser er for kortvarig parkering av besøkende til seksjonseierne. Når besøkende har behov for langtidsparkering (over 48 timer), er det ønskelig at seksjonseier orienterer styret via Vibbo.

Eiendommen har adkomst via privat vei med felles vedlikeholdsansvar for sameiet.

Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Sameiet er ansvarlig for private stikkledninger til bygningen.

Eiendommen er regulert til Boligbebyggelse-konsentrert småhusbebyggelse i henhold til reguleringsplan med planid 1977009 datert 09.09.1977 med tilhørende reguleringsbestemmelser.

Det planlegges videre utbygging av lignende bolig på nabotomta. Byggearbeid og støy må påregnes.

Interessenter bør sette seg inn i aktive byggesaker i nærområdet.

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Fellesutgiftene er kr 4 034,50,- pr. mnd. og inkluderer: TV/Bredbånd, kommunale avgifter, styrehonorar, brøyting, forretningsførsel, strøm fellesområder, vedlikeholdsfond, bygningsforsikring m.m.

Fellesutgiftene justeres normalt en til to ganger årlig i forhold til sameiets faktiske utgifter.

Nåværende eier har et strømforbruk som tilsvarer ca. kr 12.000,- pr. år. / 10.000 kwh. pr. år.

Det er tegnet Norgespris som er låst til boligen frem til 31.12.2026.

Boligen er tilknyttet Altibox som leverandør av kabel-tv og internett og har avgift på kr 600 pr. mnd. Selger har valgt pakke med høyest hastighet og TV.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk. Kjøper må selv tegne innboforsikring.

Formuesverdi for 2023 var kr 1 843 875,- ifølge skatteetaten. Beløpet forutsetter at eier bor fast i boligen (primærbolig).

Ved eventuell øvrig bruk av eiendommen (f.eks. fritidsbolig, pendlerbolig, utleieobjekt) var formuesverdien for 2023 kr 7 375 500,-

Formuesverdien justeres normalt årlig. Se skatteetaten.no for mer informasjon om fastsettelse av formuesverdien.

Ihht. forretningsfører er det per tid ingen fellesgjeld.

9 700 000,00 Prisantydning

Omkostninger

242 500,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
19 900,00  Gjensidige Boligkjøperpakke (valgfri)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
545,00  Tinglysing skjøte
--------------------------------------------------------
263 490,00 Omkostninger totalt

--------------------------------------------------------
9 963 490,00 Totalpris inkl. omkostninger

--------------------------------------------------------

Dersom sameiet har fellesgjeld, vil leilighetens andel av fellesgjelden komme i tillegg til kjøpesummen. Denne gjelden skal ikke innbetales i oppgjøret, men følger leiligheten.
Totalpris inkl. omkostninger forutsetter kjøp til prisantydning.

Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer.

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar dersom lån opprettes. 

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Anton Fudali

Eiendommen er seksjonert, og leiligheten er tilknyttet Lysås Vest Eierseksjonssameie, med sameiebrøk 146/4150.
Sameiet består av 29 boliger.
Forretningsfører er Obos Eiendomsforvaltning AS.
Dugnad samt trappevask må påregnes.
Dyrehold er tillatt.

I løpet av 2024 har utbygger jobbet med å utbedre reklamasjoner og punkter fra ettårsbefaring på fellesområder. Styret fortsetter arbeidet med å følge opp arbeidet og det gjenstår fremdeles punkter som ikke
er utbedret. Styret er i all hovedsak enig med utbygger om reklamasjoner og punkter fra ettårsbefaring så arbeidet handler nå om å sørge for at utbedringer blir gjort i henhold til avtalt nivå.

Vi gjør videre oppmerksom på at det iht. eierseksjonsloven ikke er anledning å erverve mer enn 2 seksjoner i sameiet, her teller også eierskap via. firma, nærstående og familie. Kjøper har risikoen for at overskjøting på denne bakgrunn kan nektes av Statens Kartverk. I så fall vil kjøper uansett være forpliktet til å gjennomføre handelen, og oppgjør til selger vil finne sted tross manglende overskjøting.
Konferer med megler for mer informasjon.

Dokumenter for sameiet og kopi av seksjonsbegjæringen kan fås ved henvendelse til megler.

Etter nærmere avtale.

Det gjøres oppmerksom på at selger ikke har tegnet boligselgerforsikring som dekker selgers ansvar etter avhendingsloven. Likevel foreligger selgers egenerklæring og godkjent tilstandsrapport som interessenter må sette seg inn i før bud inngis. Eventuelle reklamasjoner må rettes direkte til selger.  

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.

Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.

Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester;
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i Bomega AS som tilbyr den digitale annonseringsplattformen Hjem.

Oppdragsnummer 37-0489/25
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Hasle
Valle View, Innspurten 11D, 0663, OSLO
950007613
Oppdragets KR-kode KR37.25489

Sist oppdatert: 27. desember 2025 kl. 00:18