Akebakkeskogen 24

Akebakkeskogen 24, 0490 OSLO
Kommunenummer 301, gårdsnummer 75, bruksnummer 1232
Andelsnummer 38, Akebakkeskogen brl, organisasjonsnummer 956 235 251

Totalt bruksareal BRA: 114 kvm

BRA-i:
Kjeller: 54 kvm: Entré/gang, bad, vaskerom, to soverom, toalettrom og to boder
1. etasje 55 kvm: Stue/ kjøkken og soverom

BRA-e:
Kjeller: 5 kvm: Frittstående utebod

Åpent areal:
1. etasje 5 kvm: Balkong
1. etasje 10 kvm: Terrasse
1. etasje 8 kvm: Frittliggende terrasseplatting

Boligen disponerer en utebod ved inngangspartiet.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 15.06.2026 utført av Anticimex v/ Christian Ulrich Johansen.

Selger har innhentet en tilstandsrapport av boligen/eiendommen. Av rapporten fremgår det at flere bygningsdeler har fått tilstandsgrad ikke undersøkt/ikke tilgjengelig for undersøkelse (TG IU), 2 (TG2) og/eller 3 (TG3). Rapporten beskriver også avvik på undersøkte bygningsdeler uten tilstandsgrad. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.  

Bolig oppført i 1983. Bygningen har støpt såle mot grunn og grunnmur av betong. Bæ rende konstruksjoner og skillende dekker av trekonstruksjoner.
Utvendige fasader kledd med liggende trekledning. Takkonstruksjon av saltaksform utvendig tekket med takstein. Boligen har entrédør med glassfelter fra
2008. Balkongdør og vinduer med karmer/rammer av tre fra byggeår. Boligen ventileres med en kombinasjon av naturlig ventilasjon (gjennom vinduer og ventiler) og stedvis mekanisk avtrekk. Les for øvrig mer om byggemåte og den tekniske tilstanden i rapporten.

Det gjøres spesielt oppmerksom på:
Følgende elementer har fått tilstandsgrad 2:

Følgende har fått TG2:
Bad:
- Vanntett sjikt har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker. Bygningsdelen er skjult, så den faktiske tilstanden og dagens tettefunksjon er ukjent.
- Tilluftsspalten størrelse under døren er begrenset.

Vaskerom:
- Det registreres noe motfall på deler av gulvflater utenfor sluksonen.
- Vanntett sjikt har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker.
- Overgang mellom sluk og vanntett sjikt er uoversiktlig og det hefter usikkerhet vedrørende utførelsen vedrørende tettesjiktets tilslutning til sluk.
- Vannrør av kobber og plast fra byggeår (og tilhørende komponenter) har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker.
- Avløpsrør fra byggeår har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker.
- Innredningen bærer samlet sett preg av slitasje og enkelte mindre skader (svelleskader og lignende).

Kjøkken:
- Skjult avløpsrør av plast fra byggeår (og tilhørende komponenter) har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker.

Tekniske anlegg:
- Vannrør av kobber fra byggeår til utekran (og tilhørende komponenter) har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker.
- På bakgrunn av berederens alder vurderes det at fremtidig funksjon er usikker.

Loft:
- Deler av kaldtloftet lot seg ikke undersøke grunnet redusert tilkomstmulighet (delvis manglende gangbart gulv og lav takhøyde).
- Det er registrert stedvis misfarging av sutaksplater i nedre del av langvegger samt fuktmerker rundt takgjennomføring til ventilasjonskanal.

Vinduer og ytterdører
- Enkelte vinduer viser begynnende tegn til slitasje på overflatebehandling, og har en alder der fremtidig funksjon vurderes som usikker.
- Balkongdør har en alder der fremtidig funksjon vurderes som usikker.

Yttertak
- Helhetsvurdering, taket er inspisert fra bakkeplan av sikkerhetsmessige hensyn, med de begrensningene dette innebærer. Taktekkingen (med tilhørende beslag) viser begynnende tegn til slitasje og elde. Det er derimot ikke registrert synlige skader av vesentlig betydning, men taktekkingen har nådd en alder og tilstand der
fremtidig funksjon vurderes som usikker. Det er registrert stedvis mose på taket. Undertaket (inkluderer sløyfer, lekter, innfestninger og lignende) med tilhørende komponenter har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker. Takrenner og nedløp viser begynnende tegn til slitasje og elde. Takgjennomføringer med tilhørende tettedetaljer viser begynnende tegn til slitasje
Oppsummering tak: Basert på bygningsdelens samlede tilstandsbilde og hovedmomentene som nevnes over bør det påregnes tiltak som forebyggende vedlikehold, lokale utbedringer eller utskiftning hvis videre undersøkelser eller en fremtidig forverring av tilstanden viser at dette er nødvendig. Erfaring viser at igangsetting av slike
arbeider i mange tilfeller avdekker ytterligere forhold som krever tiltak, noe som det bør tas høyde for.

Balkonger:
- Terrassebordene viser tegn til slitasje.

Terrasse:
- Terrassebordene viser tegn til slitasje.

Utvendig trapp - Underetasje:
- Det er registrert avskalling/slitasje i overflaten på trappe, med eksponert armering. Forholdet medfører risiko for korrosjon av armering og svekkelser i betongen.

Drenering:
- Deler av drenering har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker.
- Stedvis lite terrengfall vekk fra grunnmuren.
- Det kan ikke verifiseres at grunnmuren har utvendig fuktsperre.
- Vann fra yttertaket er ikke ledet vekk fra bygningen/grunnmuren i tilstrekkelig grad.

Stikkledninger og tanker:
- Utvendige vannledninger har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker.
- Utvendige avløpsrør har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker.

Andre byggverk - Frittstående utebod:
- Yttertaket (med tilhørende bygningsdeler) viser begynnende tegn til slitasje og elde. Det er derimot ikke registrert synlige skader av vesentlig betydning, men taktekkingen har nådd en alder og tilstand der fremtidig funksjon vurderes som usikker.
- Det er registrert avskalling i overflaten på grunnmuren, med eksponert armering på utvendig side mot felles internvei. Dette tyder på underdimensjonert overdekning som resulterer i fare for korrosjon av armering og svekkelser i betongen.

HMS
- Rekkverkshøyder, lysåpninger, håndløper og andre sikkerhetsmessige forhold er kontrollert opp mot dagens gjeldende byggtekniske forskrift, selv om denne ikke har tilbakevirkende kraft.

Tilstandsrapporten er inntatt i salgsoppgaven. Rapporten inneholder informasjon om avvikene og konsekvensen av disse. Ettersom kjøper regnes å være kjent med forhold som tydelig fremgår av tilstandsrapporten, oppfordres du til å sette deg grundig inn i rapporten i sin helhet.

Noen utdrag fra selgers egenerklæring:
Har det vært feil på bad, vaskerom eller toalettrom?
Lysarmatur over speil på hovedbad virker ikke og har ikke virket på mange år. Badet ble ble bygget i 2011 i regi av forrige eier (iht salgsoppgave fra da vi kjøpte boligen i 2013). Varmtvannstank på vaskerom er av eldre dato og det er oppdaget noe fukt i kobling. Det må påregnes at tanken bør byttes i nærmeste framtid.

Har det lekket vann utenfra og inn, eller er det sett andre tegn til fukt?
På loftet er det observert det vi mener kan være spor av en tidligere fuktskade i taket. Borettslaget er orientert om dette og vaktmester har vært på befaring for noen år siden uten å kunne konkludere. Ny befaring ble gjennomført av fagmann, på vegne av borettslaget, 11.06.2026. Det er pt ikke konkludert med at det har vært lekkasje, men det pågår pt dialog mellom fagmann og borettslaget om en innvendig takplate skal byttes.

Er det utført arbeid på det elektriske anlegget?
Hele det elektriske anlegget ble byttet ut og lagt skjult ifm større rehabilitering av boligen i 2021. Arbeidene var del av kontrakt inngått med totalentreprenør Brandbu Byggservice AS og utført av Øst Elektro AS. Det er kun bad, vaskerom og innvendig bod i 1. etg, samt loft som ikke er omfattet av arbeidene.

Har det vært skadedyr i boligen eller andre bygninger på eiendommen?
Vi har ved noen få anledninger observert det vi tror er sølvkre i boligen. Dette har også vært tilfelle i enkelte andre boliger i nærheten. I regi av borettslaget ble det delt ut limfeller i 2025 og sanering av alle boligene på rødt felt ble gjennomført i 2025 og utført av Anticimex.

Velkommen til et lyst og trivelig rekkehus i populære og barnevennlige Akebakkeskogen. Dette er et ettertraktet boligområde kjent for sine grønne omgivelser, bilfrie internveier og gode oppvekstvilkår. Her bor du fredelig og tilbaketrukket med Grefsenåsen som nærmeste nabo, samtidig som skoler, barnehager, kollektivtransport og et bredt servicetilbud ligger innen kort avstand.

Boligen strekker seg over to etasjer og og du har ingen boenheter over deg.
Huset byr på en gjennomtenkt og praktisk planløsning med gode oppholdsrom, fine lysforhold og flere attraktive uteplasser. I hovedetasjen finner du en åpen og sosial stue- og kjøkkenløsning som er hjemmets naturlige samlingspunkt, med direkte utgang til både balkong og terrasse. Etasjen inneholder også et romslig soverom. Underetasjen rommer to gode soverom, bad, separat toalett, vaskerom og to boder, samt egen utgang til uteplass og frittstående utebod.

I 2021 ble det foretatt en betydelig oppgradering av boligen. De fleste overflater ble oppgradert dette året med stort sett listefrie overganger, tunge skyvedører og det det ble lagt behagelig elektrisk gulvvarme som bidrar til høy bokomfort året rundt i store deler av boligen. Det elektriske anlegget er lagt skjult og alle brytere og stikk er Elko Plus (med flere USB-kontakter).
Det ble også montert downlights i alle rom unntatt vaskerom og bod, det ble byttet kjøkken og montert utvendige screens dette året. Ny parkett (Oak Sand Grey).

Kjøkken:
Kvalitetskjøkken fra HTH med moderne og funksjonell utforming med åpen løsning mot stuen. Stilrene, glatte fronter, benkeplate i kompositt som gir et helhetlig uttrykk. Det er gjort veloverveide valg ved montering av kjøkkenet og det byr blant annet på Røroshetta ventilator, en 80 cm nedfelt platetopp, to stk stekeovner (den ene en kombiovn) i arbeidshøyde, helt kjøleskap (Bosch), oppvaskmaskin og en stor, underlimt vask (Blanco) der du f.eks har plass til å skrubbe hele stekebrettet. Det er rikelig med skap- og benkeplass og det er sokkelskuffer i tillegg. Eier har benyttet en av sokkelskuffene til parkeringsaplass for robotstøvsugeren.
Kjøkkenet er også utstyrt med både lekkasjestopper og komfyrvakt.

Fra kjøkkenet er det direkte utgang til terrassen, som videre leder til en hyggelig terrasseplatting – perfekt for lange sommerdager og hyggelige sammenkomster.

Stue:
Stuen fremstår lys og romslig med god plass til både sofagruppe og et stort spisebord mellom kjøkken og stue. De store vindusflatene slipper inn rikelig med dagslys. Fra stuen er det utgang til en koselig, overbygd balkong som fungerer som en ekstra stue i sommerhalvåret. Den vestvendte beliggenheten gir gode solforhold og en fantastisk utsikt mot Oslofjorden og Holmenkollen. Utsynet er også relativt uhindret da du ikke har rekkehus direkte foran balkongen.

Soverom:
Hovedsoverommet har en god størrelse med plass til dobbeltseng og nattbord på begge sider. Et stort, plassbygget garderobeskap (fra kvalitetsleverandøren ACME) sørger for svært gode oppbevaringsmuligheter. Soverommet ligger skjermet til med utsyn mot grønne omgivelser, og har adkomst til loft via nedfellbar stige.

I underetasjen finner du ytterligere to romslige soverom, begge med gode møbleringsmuligheter. Det er lagt varmefolie på begge rommene i 2021, noe som gir lun og behagelig komfort.

Bad:
Badet ble rehabilitert i regi av borettslaget i 2011 og fremstår med lyse, flislagte overflater. Badet er utstyrt med dusjkabinett med dampfunksjon og det ble montert nytt servantutstyr fra 2026. Vegghengt speil og praktisk stikkontakt ved servanten.

Separat WC:
Praktisk separat toalettrom som bidrar til en mer funksjonell hverdag for familien. Rommet er innredet med vegghengt toalett, servantinnredning med vegghengt speil og mekanisk ventilasjon.

Vaskerom:
Boligen har også et eget vaskerom med god plass til vaskemaskin og tørketrommel i søyle eller side om side. I tillegg er det plass til oppbevaring og håndtering av klær. Det er montert utslagsvask og praktiske oppbevaringsløsninger som gjør hverdagen enklere. Rommet rommer også varmtvannsbereder på 200 liter, fordelerskap og øvrige tekniske installasjoner.

Gang:
Gangen i underetasjen er flislagt med 60x60 fliser og det er lagt varmekabler fra 2021.

Lagringsplass:
Oppbevaringsmulighetene er svært gode med to innvendige boder i tillegg til en frittstående utebod og loftet. Her er det god plass til sykler, sportsutstyr, hagemøbler, verktøy og annet utstyr som hører et aktivt familieliv til.

En innbydende og velholdt bolig med flott beliggenhet, fantastisk utsikt og familievennlige kvaliteter. Her får du et hjem som kombinerer funksjonalitet og naturskjønne omgivelser.

Det er kun de hvitevarene som er listet opp som følger med. Disse hvitevarene følger med: integrerte hvitevarer som oppvaskmaskin, kjøleskap, 2 x ovn og platetopp.

Det gjøres oppmerksom på at hvitevarene er kjøpt for noen år tilbake, og kjøper må forvente slitasje som følge alder og normal bruk. 

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.
- Robotstøvsuger i sokkelskuff følger ikke med.
- Vaskemaskin og tørketrommel på vaskerom følger ikke med.
- Kjøleskap og fryseskap i innvendig bod følger ikke med.

Oppvarming av boligen skjer ved bruk av elektrisk gulvvarme. Det er pipeløp i huset som muliggjør montering av ildsted.

Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med. 

Det foreligger ferdigattest på eiendommen, datert 26.08.1985. Denne kan fås ved henvendelse til megler.

Det foreligger ferdigattest for rehabilitering av våtrom datert 02.04.2012.

I 1987 sendte daværende styreleder inn søknad/melding til PBE om endring av balkongenes dybde for husrekken Akebakkeskogen 17-25. Det finnes ikke videre noen dokumenter i denne forbindelse og det kan dermed ikke bekreftes at utvidelsen er godkjent his PBE. Konsekvens ved en søknad kan være at den avslås med krav om tilbakeføring til opprinnelig størrelse for balkongen. Denne utvidelsen er gjort for omtrent samtlige leiligheter i borettslaget etter oppføringen.

Kjøper overtar ansvar, risiko og evt. kostnad for dette videre.

Utover andel fellesgjeld overdras leiligheten fri for pengeheftelser.

Borettslaget har legalpant for forfalte felleskostnader og andre krav som følger av borettslagsforholdet iht. burettslagsloven § 5-20. Pantet er begrenset oppad til 2G (G = folketrygdens grunnbeløp).

Det er tinglyst følgende servitutter på borettslagets eiendom.
- Dagboknr 12876 tinglyst i 1983, type heftelse: Erklæring og tillatelse til å ha stående, drifte og vedlikeholde en nettstasjon på borettslagets eiendom.
- Dagboknr 66716 og 67087 tinglyst i 1985,: dispensasjon vedr redskapsbod. Boden må fjernes dersom OL (Oslo Lysverk) måtte forlange det.
- Dagboknr 37006, tinglyst 1986: Garasjen må fjernes dersom OL måtte forlange det.
- Dagboknr 82125, tinglyst 1986, type heftelse: Kjøpekontrakt ved kjøp av tomten: kommunen har rett til å legge og ha liggende ledninger i eller over ubebygde deler av tomta.
- Dagboknr 14316, tinglyst 2010, type heftelse: rettigheter og plikter vedrørende bygging, drift og vedlikehold av høyspent kabelanlegg over tomta.

Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få pant etter ovennevnte heftelser og servitutter.

Andelseier kan ikke uten samtykke fra styret i borettslaget overlate bruken av boligen til andre. Med samtykke kan andelseier overlate boligen til andre i inntil tre år hvis andelseier har bodd i boligen i minst ett av de to siste år. Utleie i andre tilfeller kan godtas ved særlige grunner, jf. burettslagslova § 5-6. Utleie forutsetter at leiligheten har forsvarlige radonverdier. Se også borettslagets vedtekter og konferer megler ved spørsmål.

Akebakkeskogen er et meget attraktivt og barnevennlig boligområde ved foten av Grefsenåsen. Beliggenheten er ideell for deg som vil bo sentralt, samtidig som du bor hyggelig og landlig, med marka som nærmeste nabo.

Mange flotte turstier og skiløyper starter rett utenfor døren. Herfra kan du ta både korte og lange turer til alle årstider, enten det er oppdagelsesturer med småbarn i nærmarka, treningsturer opp til Linderudkollen, hengekøyetur med vennegjengen på et av de mange utsiktspunktene eller en langtur på ski eller sykkel innover Lillomarka, Maridalen og Nordmarka. Om vinteren spenner du på deg skiene ca. hundre meter fra boligen. For nedoverski er det få minutter i bil eller med buss til populære Oslo skisenter i Grefsenkleiva/Trollvannskleiva.

Nærheten til skogen og utsiktspunktene i Grefsenåsen gjør at du kan få deg et avbrekk med natur i hverdagen selv med kun noen få minutter til rådighet. Ved Trollvann og Frysja er det fine badeplasser. Samtidig er det kun en 10-15 minutters sykkeltur ned til urbane Torshov og Grünerløkka, og gangavstand til Storo storsenter og Nydalen. På Grefsenkollen restaurant kan du spise utsøkt mat, eller nyte konserter, festivaler og god atmosfære med panoramautsikt over Oslo.

Bydelen byr på et utvalg av Oslos beste skoler, og Skeid Fotball og Kjelsås Idrettslag har et bredt tilbud til alle aldersgrupper.

Akebakkeskogen borettslag består av både rekkehus og rekkehusleiligheter. Borettslaget er meget veldrevet og er spesielt kjent for sin familievennlighet med store grønne fellesarealer som er skjermet fra biltrafikk. Her finner du flere fine lekeplasser til de minste, en fotballbane som blir til skøytebane på vinteren, en ny aktivitetsplass til lek og trening, akebakke, frukthage, gressletter og flere grillplasser med sittegrupper.

Egne gjesteparkeringsplasser og parkeringsmuligheter langs kommunal vei. God offentlig kommunikasjon med busstoppet «Akebakken» rett nedenfor borettslaget, med forbindelse til Storo og sentrum. Fra busstoppet «Grefsenlia» er det med buss 25 forbindelser vestover til Frysja, Blindern og Majorstuen og østover mot Lørenskog. Gangavstand til trikkestopp i Glads vei/Doktor Smiths vei.

Tomten er meget pent opparbeidet med asfalterte internveier, lekeplasser, busker og grøntområder. Bnr. 1230, 1231, 1233 og 1234 tilhører også borettslaget og det totale tomtearealet for Akebakkeskogen borettslag er på 34 413 kvm.

Akebakkeskogen borettslag disponerer i alt 148 ulike parkeringsplasser. Det er totalt 147 leiligheter i borettslaget slik at alle husstander skal gis mulighet for oppstilling til bil nr. 1. Borettslaget disponerer alle biloppstillingsplasser (garasjer/markplasser), og andelseiere leier disse ved månedsleie. Egen gjesteparkering samt god plass til gateparkering. Du kan lese mer om parkering på borettslagets hjemmeside: https://www.akebakkeskogen.no/?page_id=68

Eiendommen har adkomst via privat vei med felles vedlikeholdsansvar for borettslaget.

Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger.
Borettslaget er ansvarlig for private stikkledninger til bygningen.

Eiendommen er regulert til boligformål i henhold til reguleringsplan S-2598 datert 16.4.1982 med tilhørende reguleringsbestemmelser. Området omfattes også av reguleringsplan S-5142 som omhandler detaljregulering med konsekvensutredning og med reguleringsbestemmelser for Oslos nye vannforsyning og stamnett.

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Oslo skisenter (Grefsenkleiva) har ønsker om å forbedre tilbudet i anlegget ved å blant annet etablere ny stolheis i Grefsenkleiva (Årvollsiden) samt tilførselsheis fra bakken og opp til Grefsenkollen. Saken er til politisk behandling og det er uvisst hva som vil bli godkjent og i hvilket omfang. Se https://www.oslo.kommune.no/slik-bygger-vi-oslo/alpinanlegget-i-grefsen-og-trollvannskleiva/

Felleskostnadene er kr  5 860,-  pr. md. og inkluderer: Kommunale avgifter, TV/bredbånd, felles bygningsforsikring, reparasjoner og vedlikehold.

Felleskostnadene justeres normalt en til to ganger årlig i forhold til borettslagets faktiske utgifter og ble sist justert 01.01.2026. Da økte de med 12%, det samme gjaldt leie av parkeringsplasser.
Felleskostnadene fordeles slik:
Renteutgifter kr 87,-
Avdrag kr 31,-
Driftsutgifter kr 5 742,-

Eiendomsskatten er kr 10.000,- for 2026.
Nåværende eier har et strømforbruk som tilsvarer ca. 18.000 kWh. pr. år.
Boligen er pt. tilknyttet Telenor, men Borettslaget er i prosess med etablering av ny fiberløsning via Global Connect og arbeidene pågår. Avtale med ny leverandør, for både internett og evt tv-pakke, er ikke opprettet og vil opprettes på et senere tidspunkt (trolig i løpet av høsten 2026)

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk. Kjøper må selv tegne innboforsikring.

Ved hjelp av skatteetatens boligkalkulator er boligens formuesverdi beregnet til kr. 2 435 427,- for fjoråret når boligen benyttes som primærbolig.

Formuesverdien er en gitt prosent av den beregnede markedsverdien. Beregnet markedsverdi er basert på Statistisk sentralbyrå (SSB) sine opplysninger om omsatte boliger. I beregningen tas det hensyn til boligens beliggenhet, areal, byggeår og boligtype.  
Det er eier av boligen som fastsetter formuesverdien, jf. skatteforvaltningsloven § 9-1 første ledd, men skattemyndighetene kan kontrollere at verdien er satt riktig.

Formuesverdi skal ikke overstige: 
Primærbolig: 25 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi opp til kr. 10 000 000, og deretter 70 % av den overskytende markedsverdi.
Sekundærbolig: 100 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi.

Formuesverdier som overstiger disse grensene, kan kreves nedjustert av eier. 

Fra 2026 har Stortinget vedtatt en oppdatert modell for beregning av formuesverdi for primærbolig, så avvik kan forekomme.

For mer informasjon se skatteetaten.no

Eiendomsskatten utgjør kr. 10.000,- i 2026 ifølge eier.

Andel formue er kr 22 582,- pr. 31.12.25
Andel fellesgjeld er kr 18 805,- pr. 26.06.2026

Total fellesgjeld for boligselskapet er kr 2 309 363,- pr. 26.06.2026 og lånevilkårene er:
Annuitetslån, 12 terminer per år.
Rentesats per 26.06.2026: 5.5% pa.
Antall terminer til innfrielse: 294
Saldo per 26.06.2026: 2 309 363
Andel av saldo: 18 805
Første termin/første avdrag: 30.05.2025 (siste termin 30.11.2050)
Det er ikke vedtatt avtale om individuell nedbetaling av fellesgjeld

12 980 000,00 Prisantydning
18 804,00 Andel av fellesgjeld
--------------------------------------------------------
12 998 804,00 Pris inkl. fellesgjeld

Omkostninger

8 212,00  Forkjøpsrett - forhåndsutlyst (kjøper)
9 950,00  Gjensidige Boligkjøperpakke* (valgfritt)
545,00  Tinglysing hjemmel
545,00  Tinglysing panterettsdokument
--------------------------------------------------------
9 302,00 Omkostninger totalt (uten Gjensidige Boligkjøperpakke)
19 252,00 Omkostninger totalt (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------
13 008 106,00 Totalpris inkl. omkostninger
13 018 056,00 Totalpris inkl. omkostninger (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar dersom lån opprettes. 

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Mimmi Walker Tyrihjell og Lars Bratseth

Leiligheten er tilknyttet Akebakkeskogen brl. Borettslaget består av 147 leiligheter.
Forretningsfører er USBL, tlf. 22 98 38 00
Dugnad må påregnes.
Det er inngått avtale med Bygårdsservice for vaktmestertjenester.
Dyrehold er tillatt etter søknad til styret.

Foretatt påkostninger de senere år: 
- Arbeid med etablering av infrastruktur for ladbare biler startet opp i desember 2020, og anlegget var klart til bruk i mars 2021. Det er per i dag 45 brukere av anlegget. Arbeidet ble fakturert etter ferdigstilt prosjekt, og total kostnad ble kr. 3.412.611,30. I tillegg ble det kr. 70.183,- i kostnader til forprosjektering gjennomført av Teknisk Boligelektro. Borettslaget mottok etter ferdigstillelse tilskudd med kr. 665.560,- fra Klima og Energifondet. Det vil si at den totale kostnaden for infrastrukturen i borettslaget var kr. 2.817.234,-.

- Tilstandsvurdering av rør og instruks for utbedring av avløpsrør. Styret vedtok på bakgrunn av møtet med If, Usbl og BBL Pivotal å gjennomføre vannsjekk av samtlige andeler i juni/juli 2021. Vannsjekken ble gjennomført av (RobKo), hvor blant annet kraner, rør, vannlåser osv. ble undersøkt i henhold til If Skadeforsikrings skjema. I tillegg ble det utarbeidet sjekkpunkter som skulle være for borettslagets interne bruk. Fokuset var både å få kartlagt andre risikoelementer, som ikke var medtatt i Ifs skjema, og også få kartlagt omfanget av monterte vannstoppere.
Funnene som ble avdekket ved vannsjekken var oppløftende, i den forstand at det ikke var mange avvik og heller ikke større avvik. Det ble vedtatt at RobKo skulle utbedre de avdekkede avvikene for borettslagets regning, dette for å sikre en helhetlig utbedring og at borettslaget skulle få dokumentert at samtlige avvik ble lukket. Utbedringene ble gjennomført vinteren 2021/22. Hovedstoppekraner er skiftet ut de senere årene, men det gjensto fortsatt noen, og disse ble skiftet ut i forbindelse med utbedringene som ble gjennomført etter vannsjekken.

- Miljøutvalget la i generalforsamlingen 2020 frem forslag om etablering av aktivitetsplass langs lysløypa mellom blått, grønt og hvitt felt. Forslaget ble vedtatt i generalforsamlingen 2020, og etter aksept av tilbud fra Klatrebarna, ble arbeidet med etablering av aktivitetsplassen gjennomført høsten 2020. Borettslaget mottok tilskudd fra Usbl Bomiljøfond med kr. 200.000,- til prosjektet og total kostnad for prosjektet ble etter dette kr. 456.899,-.

- Det tidligere brannvarslingsanlegget i borettslaget var fra 2014, og de seriekoblede røykvarslerne har gått ut av produksjon. Styret vedtok derfor å bytte ut hele anlegget, for å få et komplett anlegg. Kostnaden med nye røykvarslere ble totalt kr. 374.360,-.

- Tilleggskostnader utbygd areal. Generalforsamlingen 2020 vedtok å justere tilleggskostnader for utbygginger foretatt før 01.03.2017. Det er etter vedtaket utformet tilleggsavtale hvor vedtatt ordlyd fremgår, og utbygde andeler er tilskrevet og får endret tilleggskostnadene og tilbakebetalt i henhold til vedtaket fra generalforsamlingen 2020.

- Utskifting av soilrør og reparasjon av multielement (grunnmur) gjøres fortløpende og det budsjetteres et fast beløp for dette hvert år.

Planlagte påkostninger: HAR IKKE FÅTT SVAR FRA STYRET ENDA. I følge styreleder er det ikke planlagt større tiltak som isolert gir økte felleskostnader og det er ikke vedtatt ytterligere låneopptak.

I henhold til borettslagets vedtekter må kjøper godkjennes av styret som ny andelseier. Det er kjøpers ansvar at styregodkjenning blir gitt, men styret kan ikke nekte godkjenning uten saklig grunn.

Iht. burettslagslova kan man bare eie én andel i borettslaget. Kun fysiske personer kan være andelseiere.

Øvrige andelseiere i borettslaget og eventuelt medlemmer av boligbyggelaget har forkjøpsrett. Dersom boligen tas på forkjøpsrett løses kjøper fra avtalen.    

Borettslaget er sikret mot tap av felleskostnader i Klare Finans AS. Borettslaget er, etter gjeldende bestemmelser fastsatt av
finansieringsselskapet, sikret mot tap som følge av at en andelseier unnlater å betale sine felleskostnader. Avtalen om sikring er gyldig til
avtalen sies opp av en av partene. Oppsigelsesfrist er 1. desember med gyldighet fra førstkommende årsskifte.

Dokumenter for borettslaget kan fås ved henvendelse til megler.

Etter nærmere avtale. Interessenter oppfordres til å angi ønsket dato for overtagelse i budskjemaet ved innsendelse av bud.

Overtakelse kan tidligst skje etter at forkjøpsretten for øvrige andelseiere i borettslaget og eventuelt medlemmer av boligbyggelaget er avklart, samt at styrets godkjennelse er avklart. 

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige.  
Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. 

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.

Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.

Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 0,70 % av salgssummen inkl. eventuell fellesgjeld.

Vederlag:
Kontroll av hjemmel og heftelser  kr 3 900,-
Markedsføringspakke  kr 30 900,-
Oppgjør  kr 8 900,-
Tilrettelegging  kr 19 900,-
Visninger pr stk / Overtagelse  kr 4 000,-

Utlegg:
Eierskiftegebyr forretningsfører - USBL  kr 6 725,-
Forkjøpsrett - forhåndsutlyst forretningsfører  kr 8 255,-
Innhenting av informasjon forretningsfører   kr 5 138,-
Innhenting av offentlig opplysninger, ferdigattest/brukst  kr 850,-
Innhenting av offentlig opplysninger, reguleringsbestemmelser  kr 1 150,-
Tinglysing sikring  kr 545,-

Andre utgifter:
AX tilstandsrapport rekkehus/tomannsbolig  kr 17 500,-
Boligselgerforsikring Gjensidige Andel/Aksje regnes av prisant.  kr 34 163,00
Foto  kr 6 500,-

Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester;
• I forbindelse med forberedelse av salget, innhenter vi informasjon om eiendommen hovedsakelig fra vår samarbeidspartner Ambita.
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i Bomega AS som tilbyr den digitale annonseringsplattformen Hjem.

Oppdragsnummer 41-0062/26
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Grefsen
Grefsenveien 105, 0492, OSLO
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR41.2662

Sist oppdatert: 06. august 2026 kl. 15:58