Reistadjordet 49

Reistadjordet 49, 1394 NESBRU
Kommunenummer 3203, gårdsnummer 43, bruksnummer 72, ideell andel 1/1
Kommunenummer 3203, gårdsnummer 43, bruksnummer 53, ideell andel 1/7
Kommunenummer 3203, gårdsnummer 43, bruksnummer 54, ideell andel 1/7
Kommunenummer 3203, gårdsnummer 43, bruksnummer 56, ideell andel 1/7

Totalt bruksareal BRA: 203 kvm

BRA-i:
1. etasje 79 kvm: Soverom, hobbyrom, vaskerom, bod, WC, Bad og hall
2. etasje 102 kvm: Kjøkken, 2 soverom, bad, bod og stue

BRA-e:
1. etasje 22 kvm: Garasje

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 05.10.2026 utført av Kim-Andre Lotterud. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Det er avvik mellom godkjente byggetegninger og dagens planløsning. Se mer om dette under punkt "ferdigattest".

Selger har fått utarbeidet en tilstandsrapport, dvs. en teknisk gjennomgang av boligen hvor eventuelle avvik, risiko for kjøper og prisoverslag for hva som bør gjøres av oppgradering, er skissert. Se særskilt TGIU (tilstandsgrad ikke undersøkt), samt TG2 og TG3 som viser hva som er avvik fra boligens normale slitasje, alder og type, eller som bør/må utbedres. Rapporten og selgers egenerklæring er en del av salgsoppgaven og må leses nøye før bud inngis. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.

Bygningen er iht. tilstandsrapporten oppført med grunnmur og fundamenter i betong, etasjeskiller i treverk, og bærende yttervegger av treverk. Fasader har stående trekledning. Takkonstruksjonen er en saltakkonstruksjon tekket med takstein.

Teknisk anlegg/VVS
Boligen har vann og avløpsinstallasjoner som primært er rehabilitert med rørfornying. Skiftet store deler av innvendige vann og avløpsrør i 2026 iht opplysninger fra hjemmelshaver. Vannledningene består av plastør (rør-i-rør) og kobberrør. Avløpsledningene er utført i plast. Fordelerskap ble kontrollert med hensyn til tilgjengelighet og lekkasjesikring. Fordelerskap er plassert på bad i plan 1. Hovedstoppekranen ble lokalisert og funksjonstestet. Stoppekranen fungerer etter hensikt. Varmtvannsbereder fra 2016 plassert på fyrrom i plan 1.

Elektrisk anlegg
Sikringsskap plassert i entre/gang i plan 1.

Garasje:
Biloppstillingsplass i garasje i tilknytning til boligen. Det er utvendig tilkomst til garasje og er dermed vurdert som BRA-e.

Det gjøres spesielt oppmerksom på:
TG 2 er gitt på følgende bygningsdeler:
-Bad 1.etg: Det mangler luftespalte eller flat terskel under baderomsdøren for å sikre tilstrekkelig tilluft til rommet når den mekaniske avtrekksviften går. Uten tilstrekkelig tilluft/overstrømning vil det oppstå undertrykk i rommet som reduserer avtrekksviftens effekt og hemmer effektiv utskifting av fuktig luft etter dusjing. Dårligere luftsirkulasjon og tregere opptørking av baderommet etter bruk, noe som kan gi økt fuktbelastning over tid. Det er ikke etablert drensåpning under toalett ved montering. Uten drensåpning vil eventuelt lekkasjevann fra sisternen ikke renne ut på det vanntette gulvet for varsling, noe som medfører fare for at vann over tid trekker inn i bakenforliggende veggkonstruksjon. Manglende synliggjøring av lekkasjevann. Kjøper må påregne et enkelt tiltak for å etablere tilfredsstillende varsling.
Dokumentasjon fra utførelse av våtrommet er ikke fullstendig. Manglende dokumentasjon gjør at utførelse, materialvalg og oppbygning av våtrommet ikke kan verifiseres. Uten dokumentasjon er det usikkerhet knyttet til om våtrommet er utført med løsninger som gir tilstrekkelig fuktsikring. Skjulte feil eller svakheter kan ikke utelukkes, og eventuelle mangler vil normalt først bli avdekket ved en senere skade. Selger opplyser om at dokumentasjon vil bli ettersendt.

- Bad 2.etg: Flislagte vegger og tilhørende fuger fra ca 1990 har oversteget forventet levetid for fliser og fuger. Det er utført lokal fornyelse av panel i himling uten at veggflatene for øvrig er fornyet. Aldring og slitasje på fliser og fugemasser kan over tid gi riss- og sprekkdannelser, redusert vedheft og økende vedlikeholdsbehov, selv om akutte skader ikke er observert på befaringsdagen. Kjøper må påregne at overflatene har passert sin tekniske levetid. Veggoverflatene må forventes skiftet ut i sin helhet i forbindelse med en forestående og påregnelig totalrenovering av våtrommet. Gulvet har tilnærmet flatt plan uten tilfredsstillende fall mot sluk. I tillegg er fliser fra ca 1990 med overskredet normal brukstid, og det er påvist riss i fliser utenfor dusjsonen. Manglende fall medfører at overflatevann ikke ledes naturlig og effektivt mot sluk, men kan bli stående på gulvet eller flyte mot dørterskel ved vannsøl. Riss i flisene gir økt sårbarhet for oppfukting av underliggende konstruksjon. Kjøper må påregne at gulvet ikke tilfredsstiller funksjonelle krav til effektiv vannavledning. Forholdet krever stor aktsomhet ved bruk, og full ombygging/utskifting må forventes i sammenheng med en forestående totalrenovering av våtrommet. Badet har kun naturlig ventilasjon uten mekanisk avtrekksvifte, og det mangler luftespalte/flat terskel under dør for tilførsel av tilluft. Løsningen gir ikke tilfredsstillende luftutveksling i rommet. Uten mekanisk avtrekk og tilstrekkelig tilluft blir luftutvekslingen for svak og ustabil, slik at fuktig luft etter dusjing blir stående i rommet over tid. Dette øker risikoen for kondens, fuktopphopning og muggdannelse på overflater. Særlig i himling og fugeoverganger. Dårligere luftsirkulasjon og tregere opptørking av baderommet etter bruk, noe som gir økt fuktbelastning over tid og kan redusere levetiden på innvendige overflater.

- Kjøkken 2.etg: Kjøkkeninnredningen har ukjent alder, men vurderes ut fra utførelse og slitasje å ha nådd eller passert sin normale brukstid. Alder og slitasje på kjøkkeninnredningen kan gi økt risiko for redusert funksjon, slark i skuffer/hengsler og behov for vedlikehold eller utskifting av enkelte deler over tid. Overflater og komponenter er mindre slitesterke og krever hyppigere oppfølging og vedlikehold fremover. Kjøper må på sikt påregne full utskifting av kjøkkeninnredningen.

- Toalettrom 1.etg: Det mangler luftespalte eller flat terskel under baderomsdøren for å sikre tilstrekkelig tilluft til rommet når den
mekaniske avtrekksviften går. Uten tilstrekkelig tilluft/overstrømning vil det oppstå undertrykk i rommet som reduserer avtrekksviftens effekt.
Dårligere luftsirkulasjon, noe som hindrer tilstrekkelig luftskifte i rommet.

- Kjeller: Utslag ved fuktsøk på synlige overflater kan skyldes naturlig fuktvandring i betongkonstruksjoner, eller fuktpåvirkning fra grunn/terreng. Nøyaktig årsak er ikke klarlagt. Utslag på synlige overflater representerer ikke nødvendigvis en skade i seg selv, men i kombinasjon med innvendige påforinger og eldre drenering hefter det usikkerhet ved fuktbelastningen over tid. Konstruksjonen er sårbar for fuktpåkjenning utenfra, og det hefter usikkerhet ved fuktbelastningen over tid bak lukkede bygningsdeler. Kjøper må påregne jevnlig kontroll av rommene.
- Vannrør: Fordelerskapet er montert innenfor dusjsonen, og overgangen mellom vegg og skapramme er ikke vanntettet. I tillegg har boligens øvrige vannledninger i kobber som ikke er skiftet oppnådd høy alder. Dusjveggen gir en skjerming mot direkte vannsprut, og skaderisikoen ved ordinær dusjing vurderes derfor som lav. Likevel medfører plasseringen i våtsonen at fuktighet over tid kan trenge inn bak skaprammen dersom spalten forblir åpen. Kjøper må påregne lokalt tettingstiltak for å lukke spalten inn mot fordelerskap og forhindre at fukt kan trenge inn i veggkonstruksjonen foran fordelerskapet.

- Yttervegger: Kledningen er montert uten ventilert luftespalte på baksiden av kledningen, noe som var vanlig byggemåte på oppføringstidspunktet. I tillegg mangler omramminger klaring mot underliggende beslag/vannbrett, og kledningen ved garasje er plassert for nært bakkenivå. Manglende lufting reduserer uttørkingsevnen bak kledningen og øker fuktbelastningen. Sammen med kapillærsug i endeved på omramminger og fuktpåkjenning fra bakkenivå, gir dette økt fare for videre fuktopphopning, råteutvikling og skader på bakenforliggende konstruksjoner over tid. Bygningsdelen har en eldre konstruksjonsoppbygging som er mer sårbar for fuktpåkjenninger enn moderne utlektede fasader. Forholdene medfører at kjøper må påregne lokale utskiftninger/justeringer som strakstiltak. Samt hyppigere vedlikeholdsoppfølging fremover.

- Vinduer og ytterdører: Hovedvekten av vinduene og dørene har passert normal forventet levetid. Flere åpningsmekanismer er trege, og ytterdør i verksted samt terrassedør fra kjøkken subber/går på karm. Eldre isolerglass har vesentlig økt risiko for punktering og dårligere isolasjonsevne. Dører og vinduer som subber eller klemmer gir økt mekanisk slitasje på karmer, hengsler og lukkemekanismer, samt økt risiko for trekk. Det må påregnes justering og smøring av åpningsbare vinduer og dører, løpende overflatevedlikehold, samt utskifting av eldre vinduer og dører i boligen.

- Yttertak: Det lar seg ikke verifisere om dampsperre/fuktsperre er etablert i etasjeskilleren eller om denne er intakt. Dersom fuktsperre mangler eller har utettheter, er det risiko for at varm og fuktig inneluft stiger opp i etasjeskilleren og kan kondensere mot kalde flater på loftet ved lave utetemperaturer. Konstruksjonen kan være mer sårbar for fuktpåkjenning og kondensering dersom luftingen på loftet hindres eller reduseres. Kjøper må påregne jevnlig oppfølging av loftsrommet.

- Tekking: Fuktskjolder ved gjennomføringer skyldes sannsynligvis tidligere lekkasjer eller kondensering før takomleggingen i 2010. Årsaken til misfarging på kledningsbord i underkant av takutstikk er ukjent. Deler av undertaket har ikke latt seg kontrollere pga manglende gangbaner/HMS-hensyn. Gjennomføringer i tak er generelt sårbare punkter for fuktinntrengning dersom beslag over tid svikter. Det hefter usikkerhet ved hva som forårsaker misfargingen under takutstikket, og det kan ikke utelukkes at dette skyldes fuktpåvirkning eller kondensering. Taket fremstår som tett på befaringsdagen, men det er behov for nærmere avklaring av misfargingen for å vurdere eventuelt skadeomfang, samt jevnlig oppfølging av gjennomføringer og beslag.

- Utstyr og installasjoner på tak: Snøfangere er ikke installert på takflatene over arealer med ferdsel eller opphold. Ved snøfall og påfølgende væromslag/tining er det betydelig fare for nedfall. Dette utgjør en vesentlig sikkerhetsrisiko for personskader for personer som ferdes eller oppholder seg nedenfor taket, samt fare for skader på underliggende konstruksjoner eller gjenstander. Sikkerhetsmessig avvik som krever tiltak for å sikre ferdsel og oppholdsarealer på bakkeplan i vinterhalvåret.

- Terrasse: Beslag i overgang mellom dørterskel og terrassedekke er ikke etablert/montert. Manglende beslag medfører at slagregn, snø og smeltevann kan trenge inn under dørterskelen og videre inn i bakenforliggende konstruksjon. Dette gir risiko for fuktskader og råte over tid. Konstruksjonen er sårbar for fuktinntrengning ved nedbør og væromslag. Kjøper må påregne tiltak med etablering av beslagsløsning på ytterdører.

- Grunnmur: Malingsavflassing skyldes naturlig elde, værpåkjenning over tid. Når overflatebehandlingen flasser av, eksponeres betongen for ytterligere oppfukting og frostsprengning. For betongvegger med innvendig påforing hefter det generelt en innebygd risiko for fuktopphopning bak kledning dersom det trekkes fukt inn fra grunnen eller utenfra. Kjøper må påregne overflatevedlikehold for å beskytte muren, samt være oppmerksom på den kjente risikokonstruksjonen innvendig påforing utgjør.

- Fuktsikring og drenering: Dreneringen har oppnådd høy alder og har oversteget normal forventet levetid. Uten en fungerende utvendig fuktsikring gir det økt fare for fuktopptrekk og vanninntrengning i grunnmuren under terreng ved nedbør og snøsmelting. Dreneringens funksjon er usikker ut fra alder. Kjøper må påregne at dreneringen må fornyes.

- Terreng/terrengforhold: Utvendig terreng er ikke opparbeidet eller planert med tilstrekkelig fall bort fra grunnmuren. Flatt terreng eller motfall mot bygningskroppen hindrer overflatevann i å renne fritt bort. Dette gir unødig stor fuktbelastning mot grunnmur og underliggende fuktsikring/drenering ved kraftig nedbør og snøsmelting. Økt fare for oppfukting av grunnmur og økt belastning på drenering under terreng. Må påregnes tiltak for å lede overflatevann bort fra boligen.

TG 3 er gitt på følgende bygningsdeler:
- Bad 2.etg: Tettesjiktet er fra ca 1990 og har overskredet forventet levetid. I tillegg er det ikke mulig å konstatere overgang og klemming av tettesjikt i sluk 1 eller sluk 2. I henhold til NS 3600:2025 skal tettesjikt etablert før år 2000 tildeles TG 3 uavhengig av synlige skader. Membraner og tettesjikt av denne alderen mister over tid elastisitet og tetthet. Sammen med manglende tilslutning/klemring ved slukene medfører dette fare for uktgjennomtrengning og uoppdagede lekkasjer inn i bakenforliggende konstruksjon ved bruk. Våtrommet oppfyller ikke gjeldende krav til vanntetthet. Konstruksjonen er sårbar for fuktskader ved vannbelastning, og kjøper må påregne at tettesjiktet er oppbrukt og krever full utskifting/totalrehabilitering. Da det trolig ikke er noen fungerende membran i rommet, anbefales det at våtrommet oppgraderes i sin helhet for å tåle dagens bruk. Inntil full rehabilitering gjennomføres bør dusjing utelukkende foregå i det monterte dusjkabinettet som har avløp ledet direkte til sluk. Dette for å begrense fuktbelastningen på gulv og overganger. Dokumentasjon fra utførelse av våtrommet er ikke fremlagt. Manglende dokumentasjon gjør at utførelse, materialvalg og oppbygning av våtrommet ikke kan verifiseres. Uten dokumentasjon er det usikkerhet knyttet til om våtrommet er utført med løsninger som gir tilstrekkelig fuktsikring. Skjulte feil eller svakheter kan ikke utelukkes, og eventuelle mangler vil normalt først bli avdekket ved en senere
skade eller ved rehabilitering.

TGIU (tilstandsgrad ikke undersøkt):
- Bad 2.etg: Innfelte/gjennomgående installasjoner mot kald sone, ikke mulig å kontrollere, innkledd på befaring.

HMS:
- Innvendige trapper: For store åpninger i trappeløp og rekkverk utgjør en personsikkerhetsrisiko med fare for fall, særlig for små barn. Trappen fungerer i daglig bruk, men tilfredsstiller ikke dagens standard for sikkerhet.
- Støttemur: Manglende sikring mot nivåforskjell i et naturlig ferdselsareal utgjør en vesentlig personsikkerhetsrisiko med fare for fallskader, særlig ved glatt føre. Sikkerhetsmessig avvik som krever fysisk sikring for å trygge ferdselen ved inngangspartiet.

Se supplerende tekst i tilstandsrapporten om overnevnte bygningsdeler. Kjøper overtar ansvar og risiko for dette. Les forøvrig mer om byggemåte og den tekniske tilstanden i rapporten.

Selger opplyser i tillegg om følgende:
- Asker og Bærum Brann og Redning hadde boligtilsyn i 2023; ingen anmerkninger.

Se vedlagt dokument til salgsoppgaven med selgers egenerklæring for tilleggsinformasjon til tilstandsrapporten.

2026:
- Toalett 1.etg pusset opp med ny innredning og vegghengt toalett, samt flislegging av vegger og gulv.
- Bad 1.etg: totalrenovert, samt innsetting av vegghengt toalett.
- Bad 2.etg: ny innredning og dusjkabinett, samt nytt tak med downlights
- Gamle jernrør mellom 1. og 2. etg ble skiftet ut
- Nytt opplegg for vaskemaskin
- Montering av Aquastop med føler på vaskerom, WC og kjøkken og ekspansasjonstank til varmtvannsbereder
- Montert brannslange i 1.etg

2025:
- Rørfornying, vann/avløpsrør ut til kommunalt ledningsnett ble strømpeført

2024:
- El-tilsyn, ingen anmerkninger

2021:
- Ny elektrisk garasjeport

Entré
Innbydende inngangsparti med et pent helhetsinntrykk. Lys og romslig entré i underetasjen, med god plass til oppbevaring av yttertøy. Entréen/hallen leder videre til wc, bod, vaskerom/fyrrom, hobbyrom, soverom og bad.

Vaskerom/fyrrom
Vaskerom/fyrrom i underetasjen med opplegg for vaskemaskin, tørketrommel og varmtvannsbereder. Rommet er delvis flislagt og har aquastop. Det er også etablert sluk i rommet.

Bad
Badet i underetasjen er fra 2026 og er utstyrt med innredning fra Megaflis. Det er enkelservant med ett-greps armatur, speil og servantskap. Badet har også dusj med svingbare dører og vegghengt toalett.

Toalettrom
Toalettrom i underetasjen med vegghengt servantinnredning og toalett. Speil på vegg med lys.

Hobbyrom:
Hobbyrom/verksted med utslagsvask. Praktisk til oppbevaring eller som arbeidssted for diverse prosjekter.

Stue og spisestue
Stor og åpen stue og spisestue. Rommet har flere gode vindusflater som slipper inn rikelig med lys, og utgang til terrassen. Det er en stor, åpen peis midt i rommet som naturlig deler av de sosiale sonene.

Kjøkken
Kjøkken fra 1990 med slette fronter og frittstående hvitevarer fra Miele. Benkeplate er av laminat. Ventilator tilkoblet avtrekkskanal. Det er montert komfyrvakt og automatisk lekkasjestopper. På kjøkkenet er det god plass til et spisebord og adkomst ut til terrassen.
Alt av hvitevarer som står i boligen (frittstående kjøleskap, oppvaskmaskin og komfyr) medfølger ved salg. Hvitevarer overdras uten garanti utover evt. gjenstående leverandørgaranti.

Bad 1.etasje
Bad fra 1990 er innredet med innredning fra Megaflis. Badet er utstyrt med enkelservant med ett-greps armatur og vegghengt speil. Videre er det dusjkabinett og gulvstående toalett.

Soverom
Det er to soverom i første etasje. Hovedsoverommet er av god størrelse med plassbygd klesskap og plass til stor dobbeltseng. Rommet har godt med lysinnslipp. Det andre soverommet i første etasje har plassbygd skap og god plass til seng og skrivebord i tillegg til dette. Rommet egner seg godt til barnerom, gjesterom eller kontor.
Soverommet i underetasjen har plassbygd skap, og god plass til seng og skrivebord. Rommet egner seg godt til gjesterom, barnerom eller kontor.

Lagringsplass
Romslige lagringsmuligheter på loft og i boder. Det er et praktisk hobbyrom med direkte utgang til bakhagen som gir det fleksible bruksmuligheter.

Overflater
Gulv: Parkett, fliser, belegg og tepper på gulv
Vegger: Panel, slette malte flater, fliser, tapet (stråtapet)
Himling: Panel og slette malte flater

Vi viser til liste fra Eiendom Norge som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.
2 gamle lampetter på stuevegg, og 2 gamle taklamper i gangen i hovedetasje vil ikke medfølge.

Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med. 
Boligen varmes i dag opp ved elektriske panelovner og vedovn/peis.

Det foreligger godkjente byggetegninger, datert 09.11.1966.
Det foreligger byggetillatelse gitt 08.12.1966.
Kommunen opplyser i brev den 22.09.2026 om at det verken foreligger midlertidig brukstillatelse eller ferdigattest for eiendommen. Det finnes av den grunn ikke dokumentasjon over eiendommens lovlighet utover godkjente byggetegninger og byggetillatelse.

For denne eiendommen skal det foreligge midlertidig brukstillatelse for oppføring av opprinnelig bolig, for å lovlig ta i bruk opprinnelig bolig. Det må påregnes kostnader i forbindelse med dette. Dersom slik tillatelse ikke innhentes, kan kommunen starte ulovlighetsoppfølging etter plan- og bygningslovens kap. 32. Kjøper overtar ansvaret for å søke om brukstillatelse.

Det gjøres oppmerksom på at det ikke lenger utstedes ferdigattest på tiltak det er søkt om før 1998 jf. plan- og bygningsloven §21-10. Kommunen vil ikke kreve ferdigattest for disse tiltakene og vil avvise eventuelle søknader. Bestemmelsen innebærer ikke at tiltak med manglende søknad blir lovlige, men at man ikke trenger å avslutte gamle byggesaker. Normalt sett kreves ferdigattest for alle søknadspliktige tiltak som gjøres etter plan - og bygningsloven.

Kjøper overtar eiendommen slik den fremstår på visning med risiko og ansvaret for eventuelle pålegg fra kommunen og kostnader forbundet med dette.

Det er følgende forskjeller mellom godkjente byggetegninger og dagens planløsning.
- Vegger/oppdeling av hall i underetasje. Dette er i dag et åpent rom.
- WC i underetasjen er etablert på motsatt side av matbod enn det som er tegnet på opprinnelige byggetegninger.
- Vegg mellom bad og WC i første etasje er revet og rommene er kombinert til ett våtrom.
Det er ikke søknads- eller meldeplikt for fjerning av innvendige vegger, omdisponering av bod til WC og vaskerom, eller sammenslåing av WC og bad.

- Fyrrom/vaskerom i dagens planløsning var på opprinnelige byggetegninger delt i to rom. Selger opplyser om at skillevegg aldri ble oppført. Det er forskjellige tekniske krav til ved/fyrrom og vaskerom. Det er montert aquastop, og det er etablert sluk i rommet. De byggtekniske kravene for et våtrom er derfor tilsynelatende oppfylt.

I 2001 ble gavlvegg ved kjøkken flyttet for å utvide kjøkkenet, og det ble skiftet stuevinduer med redusert høyde. Det kreves ikke ferdigattest for meldepliktige tiltak. Tiltaket ble byggemeldt 04.04.2001 og godkjent av Asker kommune 12.06.2001. Dokumenter vedrørende dette kan fås ved henvendelse til megler.

Eiendommen overdras fri for pengeheftelser.

Det er tinglyst følgende servitutter på eiendommen.
Dagboknr 303362, tinglyst 24.05.1968, type heftelse: Bestemmelse om vann/kloakkledning.
Servitutten omhandler en erklæring ovenfor Asker kommune ang. private/felles vann og kloakkledninger.

Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få prioritet etter ovennevnte heftelser og servitutter. 

Eiendommen har andel i 3 realsameier:
Andel i: Gnr. 43, bnr. 53, ideell andel: 1/7, den aktuelle tomten er veiareal.
Andel i: Gnr. 43, bnr. 54, ideell andel: 1/7, den aktuelle tomten er veiareal.
Andel i: Gnr. 43, bnr. 56, ideell andel: 1/7, den aktuelle tomten er veiareal.
Andelene vil følge eiendommen.

Eiendommen har ikke separat utleieenhet. Det vil normalt være anledning til utleie av hele eiendommen eller enkeltrom, såfremt utleiearealet er bygningsmessig godkjent for varig opphold og har forsvarlige radonnivåer. 

Boligens selges ved fullmektig. Fullmektigen har ikke selv bebodd eiendommen og har derfor ikke kunnskap om eiendommens tilstand utover det som fremkommer i salgsoppgave og tilstandsrapport.

Boligen ligger i et meget barnevennlig og attraktivt villaområde mellom Hvalstrand og Hofstad i Asker. Boligen ligger usjenert til i en fredelig blindvei med begrenset gjennomgangstrafikk. Kort vei til sjøen, badeplasser, båtliv og marka.

Området kan by på flere småbåthavner. Nærmeste båthavn er ved Asker Marina i Leangbukta. Det finnes også gode turmuligheter, blant annet på Syverstad, Hval og langs kyststien. Med bil har du innenfor 10 minutters kjøring tilgang til Asker sentrum, Sandvika sentrum og Storsenter, IKEA og flere jernbanestasjoner.

På Nesbru finner du et variert servicetilbud med dagligvare, treningssenter, frisør, spisesteder og en rekke andre spesialforretninger. Innenfor gangavstand har du tilgang til et godt utvalg av dagligvare, med Meny, Rema 1000, Coop Extra og Kiwi.

Det er kort vei til Holmensenteret med et variert tilbud av forretninger, Holmen idrettspark, et av Asker og Bærums flotteste og mest rikholdige idrettsanlegg med flere fotballbaner, klatrevegg, ishall, turnhall, tennisanlegg, bowling og lysløyper, og Holmenskjæret med gode bade- og rekreasjonsmuligheter samt ny svømmehall.

Kort gangavstand til bussholdeplass, hvor det går ekspressbuss med hyppige avganger inn mot Oslo sentrum. Denne går ca hvert 7 minutt i rushtiden og bidrar til at det er gode kollektivmuligheter for pendlere. Det er rundt 12 minutters gange til Vakås stasjon, med tog i retning Asker og Oslo.

Her får du en beliggenhet som kombinerer et rolig bomiljø med enkel tilgang til Asker, Sandvika og Oslo!

Se vedlagt kartskisse på nederst i annonsen på Krogsveen.no. Ved å trykke på kartet får du enkelt tilgang til en spesifisert reiserute fra din startdestinasjon til boligen. Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger. Velkommen til visning!

Barnehager:
- Hval Gård barnehage Hvalsveien 1 km
- Bjørndalen barnehage 1.2 km
- Båstadmyra barnehage 3 km

Skoler:
- Hofstad barneskole 0.7 km
- Torstad Ungdsomsskole 3,6 km
- Landøya Ungdomsskole 2,9 km
- Akademiet ungdomsskole Asker 3,5 km
- NTG-U Asker 3.6 km
- Bleiker videregående skole 4.1 km
- Nesbru videregående skole 4 km

Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør, og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen for oppdatert informasjon.

Eiet tomt på 883,40 kvm. Adkomst til boligen via asfaltert oppkjørsel. Stor tomt opparbeidet med plener, grønne busker og diverse beplantning.
Eiendommen ligger fint til, og litt høyere i terrenget enn eiendommenen nedenfor. Dette gir gode lys- og utsiktsforhold.

Hagen er frodig og pent opparbeidet hage med et variert utvalg av busker, trær og blomster. En lun, grønn og privat atmosfære med vakre natursteinformasjoner som gir hagen et særpreg. Eiendommen har en fin kombinasjon av plen, beplantning og hyggelige sitteplasser.

Usjenert terrasse med adkomst fra stue og kjøkken. Terrassen har plass til både spisegruppe og komfortable utemøbler og er en naturlig forlengelse av stuen i sommerhalvåret. Terrassen leder videre ut til hagen og er et trivelig samlingspunkt.

Selger opplyser om at det er sol på eiendommen fra ca. kl. 06:00-21.30 sommerstid. De forskjellige uteplassene gjør at man kan nyte solen gjennom store deler av dagen, og det er gode muligheter for morgenkaffe, hyggelige ettermiddager og lange sommerkvelder i solen.

Eiendommen har adkomst via offentlig vei. 

Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Eier er selv ansvarlig for private stikkledninger til boligen.

Eiendommen er regulert til frittliggende småhusbebyggelse, i henhold til reguleringsplan Hestehagen datert 28.08.1970 med tilhørende reguleringsbestemmelser.

Eiendommen ligger også i område for kommuneplanens arealdel iht. Kommuneplan for Asker 2023-2035, datert 13.06.2023. Her er 883 kvm avsatt til boligbebyggelse – nåværende

Eiendommen ligger innenfor bestemmelsesområde #8 nullvekst nord, og videre berøres eiendommen av hensynssone H560_1: Bevaring naturmiljø

Det er igangsatt arbeid med kommuneplanens arealdelplan 2027-2039. Plan ID er 2024100, status: planforslag.

Kulturminner:
48 kvm av eiendommen omfattes av et kulturmiljø. Type kulturmiljø: Kystkultur. Verneverdi ikke vurdert.

Kommunale avgifter fakturert på eiendommen i 2025 var 11.223,-. I dette inngår gebyr for vann, avløp, renovasjon og feiing/tilsyn. Det tas forbehold om at kommunen kan justere gebyrene i løpet av året.

Nåværende eier har et strømforbruk som tilsvarer ca. 20.000 kwh. pr. år. 
Boligen har en årlig forsikringspremie inkl. innboforsikring på kr 19.000.
Tilknyttet Nedre Høn vel. Velavgift er kr 350,- pr. år.
Boligen har vært tilknyttet Fiber Telenor som leverandør av TV/internett. Selger opplyser om at dette er sagt opp og at det p.t. ikke er noen kostnad knyttet til dette. Tv-tuner/dekoder medfølger ikke. Kjøper må påregne kostnad for ønsket TV/internettavtale.
Boligen er tilknyttet alarm, men abonnementet følger ikke med eiendommen.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk og avtaler.

Formuesverdi for 2025 var kr 2 273 732,- ifølge selgers skattemelding. Beløpet forutsetter at eier bor fast i boligen (primærbolig).

Ved eventuell øvrig bruk av eiendommen (f.eks. fritidsbolig, pendlerbolig, utleieobjekt) var formuesverdien for 2025 kr 9 094 928,-.

Fra 2026 har Stortinget vedtatt en oppdatert modell for beregning av formuesverdi for primærbolig, så avvik kan forekomme.
For mer informasjon se skatteetaten.no

8 900 000,00 Prisantydning

Omkostninger

222 500,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
19 900,00  Gjensidige Boligkjøperpakke* (valgfritt)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
545,00  Tinglysing skjøte
--------------------------------------------------------
223 590,00 Omkostninger totalt (uten Gjensidige Boligkjøperpakke)
243 490,00 Omkostninger totalt (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------
9 123 590,00 Totalpris inkl. omkostninger
9 143 490,00 Totalpris inkl. omkostninger (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------

Totalpris inkl. omkostninger forutsetter kjøp til prisantydning.
Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer.

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar dersom lån opprettes. 

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Erik Smith Wang

Eier blir også eier i følgende realsameier: 3203-43/53, 3203-43/54 og 3203-43/56. Realsameiene danner sammen den delen av veien "Reistadjordet" som leder inn til boligen. Veiene er ubebygde tomter. For at eiendommen skal kunne overskjøtes, må kjøper signere på egenerklæring om konsesjonsfrihet.
Erklæringen må godkjennes av kommunen før eiendommen kan overskjøtes til kjøper.

Etter nærmere avtale.

Nedre Høn vel

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige.  
Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. 

Eiendommen selges med fullmakt. Fullmaktshaver har ikke bebodd eiendommen og har derfor ikke spesifikk kunnskap om den. Det kan derfor være feil og mangler ved eiendommen som det ikke er spesifikt opplyst om. Kjøper oppfordres derfor til å foreta en særlig grundig undersøkelse av eiendommen, gjerne med bistand av teknisk sakkyndig.

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom du oppdager feil og mangler ved boligen utover det du kunne forvente ut fra salgsdokumentene og andre salgsopplysninger. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.
Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.
Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 1,00 % av salgssummen inkl. eventuell fellesgjeld. Minimumsprovisjon er kr 60 000,00

Vederlag:
Kontroll av hjemmel og heftelser  kr 4 500,00
Markedsføringspakke  kr 30 900,00
Oppgjør  kr 8 900,00
Tilrettelegging  kr 19 900,00
Visninger pr stk / Overtagelse  kr 4 500,00

Utlegg:
Innhenting av offentlig opplysninger Asker kommune  kr 4 658,63
Tinglysing sikring  kr 545,00

Andre utgifter:
Boligselgerforsikring Gjensidige Eiet - regnes av prisantydning  kr 50 248,00
Foto  kr 5 890,00

Oppdragsnummer 15-0067/26
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Asker
Torvveien 1, 1383, ASKER
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR15.2667

Sist oppdatert: 09. oktober 2026 kl. 22:03