Claus Frimanns gate 4

Claus Frimanns gate 4, 5011 BERGEN
Kommunenummer 4601, gårdsnummer 165, bruksnummer 884, seksjonsnummer 1, ideell andel 1/1

Totalt bruksareal BRA: 72 kvm

BRA-i:
1. etasje 69 kvm: Stue/kjøkken, 2 soverom, gang, bad og vaskerom

BRA-e:
1. etasje 3 kvm: Bod i fellesgang

Leiligheten disponerer 1 ekstern bod som ligger med adkomst fra bakgård, like bak leiligheten. Det gjøres oppmerksom på denne tilhører sameiets fellesareal, og at boden således ikke eies av den enkelte sameier. Dette medfører at sameiet i fellesskap beslutter bruken, og at man ikke selv har eierrett og rettsvern for boden. Sameiet kan ved vedtak beslutte annet bruk av fellesarealet og disponering av bodarealet kan dermed opphøre.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 06.05.2025 utført av Anticimex AS Bergen.

På opprinnelige byggetegninger fra 1987, samt seksjoneringstegningene er det kun ett soverom. I ettertid har det blitt laget et ekstra soverom i deler av stuen. Dette er noe som ikke er søknadspliktig, og soverommet tilfredsstiller de krav som må til får å få det godkjent.

Selger har fått utarbeidet en tilstandsrapport, dvs. en teknisk gjennomgang av boligen hvor eventuelle avvik, risiko for kjøper og prisoverslag for hva som bør gjøres av oppgradering, er skissert. Se særskilt TGIU (tilstandsgrad ikke undersøkt), samt TG2 og TG3 som viser hva som er boligens normale slitasje, alder og type, hva som er avvik fra dette og hva som bør/må utbedres. Rapporten og selgers egenerklæring er en del av salgsoppgaven og må leses nøye før bud inngis. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.  
Bygningen er iht. tilstandsrapporten oppført 1995 med grunnmur og bærende konstruksjoner i hovedsak av betong. Fundamentert på ukjent byggegrunn. Bygget er oppført med støpt gulv mot grunn. Yttervegger av betong/murverk og etasjeskillere av betong.

Les forøvrig mer om byggemåte og den tekniske tilstanden i rapporten.

Det gjøres spesielt oppmerksom på følgende punkter som har fått TG2 (alder, slitasje, skader mv)

Bad:
- Helhetsvurdering

Vaskerom
- Helhetsvurdering

Kjøkken:
- Overflater gulv hvor det registreres stedvise gliper i gulvets overflatemateriale og stedvis misfarge.
- Vannrør
- Avløpsrør

Øvrige rom:
- Overflater gulv hvor det registreres stedvise gliper i gulvets overflatemateriale

Teknisk anlegg:
- Vannrør er av kobber og derfor vurdert til å ha en alder som tilsier at anbefalt brukstid er passert
- Hovedstoppekran. Innvendig stoppekran er ikke tilgjengelig/ikke påvist
- Avløpsrør pga alder

Det gjøres oppmerksom på følgende punkter som har fått TGIU (ikke er undersøkt):

- Stakeluke
- Radon

Åpen kjøkkenløsning med innredning fra 2016 fra merke Epoq med glatte fronter og benkeplate av laminat. Integrert stekeovn, platetopp, oppvaskmaskin og kjøleskap med fryser. Det er montert komfyrvakt. Mellom kjøkkenbenk og overskap er det lagt fine mosaikkfliser fliser.

Baderommet er fra byggeår med flislagt gulv med gulvvarme, baderomsplater på vegger og malte flater i himling. Badet er innredet med vegghengt servantinnredning med skuffer og speil med overlys, dusjkabinett og gulvstående toalett.

Vaskerom fra byggeår med flislagt gulv med varmekabler, malte vegger og himling.

Overflater: Med unntak av bad og vaskerom er alle gulvflater belagt med parkett
Vegger: Med unntak av bad er alle vegg og himlingsflater malte.

Teknisk:
- Ventilasjon med naturlig tilluft kombinert med mekanisk avtrekk på kjøkken og våtrom.
- Vannrør av kobber
- Varmtvannsbereder på 116L fra 2015 er plassert på bad
- Elektrisk anlegg: Sikringsskap med skrusikringer er plassert i gang og leiligheten har hovedsakelig skjult elektrisk anlegg. Det er foretatt en forenklet vurdering, uten at det er registrert åpenbare avvik.

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.

Det er kun de hvitevarene som er listet opp som følger med. Disse hvitevarene følger med: Integrerte hvitevarer. Vaskemaskin og tørketrommel kan eventuelt selges om ønskelig. (Tørketrommel er helt ny fra januar 2025).

Det gjøres oppmerksom på at hvitevarene er kjøpt for noen år tilbake, og kjøper må forvente slitasje som følge alder og normal bruk.

Gardiner medfølger ikke.

Oppvarming med elektriske varmekabler i alle rom. Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med. 

Det foreligger ferdigattest på eiendommen datert 11.08.95. Denne kan fås ved henvendelse til megler. 

Leiligheten overdras fri for pengeheftelser.

Det er ikke tinglyst heftelser eller rettigheter i eiendommen.

Sameiet har legalpant for krav mot sameieren som følger av sameieforholdet iht. eierseksjonsloven § 31. Pantet er begrenset oppad til 2G, (G = folketrygdens grunnbeløp). 

Leiligheten kan leies ut såfremt leiligheten har forsvarlige radonverdier. Leietaker må følge sameiets vedtekter og ordensregler på lik linje som eier.
Sameiet har bestemt at det ikke er tillatt med utleie som næringsformål, det vil si Airbnb, hospits m.m.

Leiligheten er per i dag utleid med et leieforhold som opphører den 30.06.25. 

Selger har ikke bebodd eiendommen og har derfor ikke kunnskap om eiendommens tilstand. Kjøper må derfor kunne påregne at det kan være flere feil og mangler som normalt oppdages ved bruk av boligen, men som selger  ikke har mulighet å vite. Kjøper overtar derfor all risiko for denne type feil og mangler.

Leiligheten har en meget sentral beliggenhet mellom Nøstet og Klosteret, kun få minutters gange fra Torgallmenningen. Området er veletablert med variert beboelse, og med barnehager, skoler og rolige gater er dette et perfekt sted for både småbarnsfamilier og studenter. Her bor du med naturskjønne Nordnes som nærmeste nabo, og alt nærområdet har å by på av parker, sjøbad, koselige kafeer og nabolagsrestauranter. Brosteinsgater, fargerike trehus og sjarmerende bygårder gir dette nabolaget en helt egen atmosfære.

Veibeskrivelse Se Google maps - det er enkelt å finne frem i kartet. 

Barnehager:
- Klosteret barnehage (0-5 år) 2 min å gå / 0.2 km
- Kalmargaten barnehage (2-5 år) 4 min å gå / 0.3 km
- Nykirken barnehage (0-5 år) 6 min å gå / 0.5 km

Skoler:
- Nordnes skole (1-7 kl.) 8 min å gå / 0.7 km
- St Paul skole (1-10 kl.) 11 min å gå / 0.9 km
- Christi Krybbe Skoler (1-7 kl.) 12 min å gå / 1 km
- Danielsen ungdomsskole Bergen (8-10 kl.) 16 min å gå / 1.3 km
- Rothaugen skole (8-10 kl.) 25 min å gå / 1.9 km

Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør, og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen/bydelsadministrasjonen for oppdatert informasjon.

Gateparkering etter områdets bestemmelser. 
Området tilhører boligsone 5: Nordnes
Pris: Bil 1: Kroner 582,- per måned. Bil 2: Kroner 873,- per måned. For firmabil koster det kroner 1.590,- per måned.

Eiendommen har adkomst via kommunal vei.

Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Sameiet er ansvarlig for private stikkledninger til bygningen.

Eiendommen er regulert til boligformål i henhold til reguleringsplan Bergenhus, Klosterkvartalet Klostergaten - Vestre Murallmenningen datert 18.09.89 med tilhørende reguleringsbestemmelser.  

Eiendommen er berørt av følgende hensynssoner i kommuneplanen:
- Kulturmiljø: Trehusbebyggelse fra Nordnes til Sydnes og historisk sentrum med dekningsgrad 100%.
- Båndlegging: Båndlagt etter lov om kulturminner med dekningsgrad 100%
- Faresone: Brannsmitte med dekningsgrad 100%
- Faresone: Luftkvalitet - gul sone med dekningsgrad 100%

Eiendommen er berørt av følgende bestemmelsesområder i kommuneplanen:
- Byggegrense, utb.volum, funkjonskrav med dekningskrav 100%

Området denne eiendommen ligger i er en del av Middelalderbyen Bergen og har strukturer, i hovedsak øst for Strandgaten, fra før 1650 som i dag er fredet middelalder-grunn.
Dette kan medføre at større endringer av bygningen må godkjennes av kommunen eller fylket før igangsetting.

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Kommunale avgifter er kr 9 605,- for inneværende år. I dette inngår gebyr for vann, avløp og renovasjon.

Fellesutgiftene er kr 1 629,- pr. mnd. og betales hvert halvår. Utgiftene inkluderer: Tv/internett, forsikring av bygget, felles strøm og avsetning til løpende vedlikehold.
Fellesutgiftene justeres normalt en til to ganger årlig i forhold til sameiets faktiske utgifter.

Boligen er tilknyttet Telenor som leverandør av kabel-tv/internett og avgiften er inklusiv i fellesutgiftene.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk. Kjøper må selv tegne innboforsikring.

Kommunale avgifter er kr 9.605,- for inneværende år. I dette inngår gebyr for vann, avløp, renovasjon og feiing/tilsyn.

Selger har ikke bebodd eiendommen og har således ikke kjennskap til øvrige løpende utgifter for eiendommen.

Formuesverdi for 2023 var kr 1 102 288,- ifølge skatteetaten. Beløpet forutsetter at eier bor fast i boligen (primærbolig).

Ved eventuell øvrig bruk av eiendommen (f.eks. fritidsbolig, pendlerbolig, utleieobjekt) var formuesverdien for 2023 kr 4 409 153,-.

Formuesverdien justeres normalt årlig. Se skatteetaten.no for mer informasjon om fastsettelse av formuesverdien.

Eiendomsskatten utgjør kr. 6.074,- pr år.

4 690 000,00 Prisantydning

Omkostninger

117 250,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
545,00  Tinglysing skjøte
9 950,00  Tryg Boligkjøperpakke (valgfri)
--------------------------------------------------------
128 290,00 Omkostninger totalt

--------------------------------------------------------
4 818 290,00 Totalpris inkl. omkostninger

--------------------------------------------------------

Totalpris inkl. omkostninger forutsetter kjøp til prisantydning.
Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer.

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Guri Enodd Hope og Øyvind Børslid Hope

Eiendommen er seksjonert, og leiligheten er tilknyttet sameiet Claus Frimanns gate 4, med sameiebrøk 17/100.
Sameiet består av 6 leiligheter.

Sameiet er ikke tilknyttet forretningsfører og de fører regnskapet selv. 

Dugnad må påregnes, samt vask av fellesareal (trappeoppgang) som går på rundgang ca hver 7. uke. Det er besluttet på årsmøte 2025 at man skal få betalt 250,- timen for dugnadsarbeid.
Det ble også besluttet på årsmøte å male fasade i bakgård neste år.

Dyrehold er tillatt. Dyreholdet må ikke være til sjenanse for de øvrige brukerne av eiendommen.

Claus Frimanns gate 4 er seksjonert for boligformål. Kjøp/salg av seksjoner for næringsformål, som hotell-/hospitsutleie av typen AirBnB, er i strid med seksjoneringsvilkårene og Lov om eierseksjoner §21, og tillates ikke.

Sameiets styre skal underrettes om alle overdragelser og leieforhold.

Vi gjør videre oppmerksom på at det iht. eierseksjonsloven ikke er anledning å erverve mer enn 2 seksjoner i sameiet, her teller også eierskap via. firma, nærstående og familie. Kjøper har risikoen for at overskjøting på denne bakgrunn kan nektes av Statens Kartverk. I så fall vil kjøper uansett være forpliktet til å gjennomføre handelen, og oppgjør til selger vil finne sted tross manglende overskjøting.
Konferer med megler for mer informasjon.

Dokumenter for sameiet og kopi av seksjonsbegjæringen kan fås ved henvendelse til megler.

Etter nærmere avtale.

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring hos Anticimex. Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis.

Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som man mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Claims Handling AS behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Tryg. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger.

For alle boligtyper, unntatt tomter, inneholder Boligkjøperpakken innboforsikring, renteforsikring (unntatt fritidsbolig) - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig – og flytteforsikring. I tillegg inneholder den husforsikring for alle hus og hytter forutsatt at eiendommen ikke har seksjonsnummer/andel (tilhører et sameie/borettslag).

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Les mer om forsikringen i informasjonsarket fra Tryg. Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres av Tryg.

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperforsikring.

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside www.krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.
Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning.
Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.
Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.
Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 1,30% av salgssummen
Minimumsvederlag: kr 60.000,-
Tilrettelegging: kr 21.990,-
Oppgjør: kr 7.500,-
Markedspakke: kr 27.400,-
Visninger: kr 4.000,- pr. visning
Oppslag eiendomsregister: kr 2.900,-
Kommunale opplysninger: kr 3.600,-
Fotopakke: kr 9.600,-

Megler har i tillegg krav på dekning av utlegg.

Oppdragsnummer 79-0024/25
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Bergen Sentrum
NO 950 007 613 MVA
Oppdragets KR-kode KR79.2524

Sist oppdatert: 13. juni 2025 kl. 21:36