Bjerkefaret 2A

Bjerkefaret 2A, 1168 OSLO
Kommunenummer 301, gårdsnummer 194, bruksnummer 288, seksjonsnummer 1, ideell andel 1/1

Totalt bruksareal BRA: 186 kvm

BRA-i:
Kjeller 54 kvm: Entré, innredet rom, bad, kjellerstue, hall og vaskerom.
1. etasje 55 kvm: Vindfang, toalettrom og stue/kjøkken.
2. etasje 54 kvm: Gang, tre soverom og bad.

BRA-e:
1. etasje 4 kvm: Bod.
1. etasje 19 kvm: Garasje.

Åpent areal:
1. etasje 111 kvm: Terrasse, plattinger/oppholdsarealer.
2. etasje 2 kvm: Balkong.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 20.05.2026 utført av Norges Takst AS v/Christian Unum. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Selger har innhentet en tilstandsrapport av boligen. Dersom det er registrert avvik, er disse klassifisert med tilstandsgrader (TGIU, TG2 og/eller TG3). Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.

Bygningen er iht. tilstandsrapport en tomannsbolig oppført i 2008 over tre plan (kjeller, 1. og 2. etasje), med tidstypiske byggemetoder og bindingsverkskonstruksjon. Fundamentering antas utført med såle av betong, og kjellervegger består av sprøytebetong med innvendige bindingsverksvegger. Ytterveggene har bindingsverkskonstruksjon med stående bordkledning. Etasjeskillene er av trebjelkelag. Takkonstruksjonen har A-takstoler i tre, mens taktekkingen er observert fra bakkenivå og materialet er ikke spesifisert. Takrenner, nedløpsrør og beslag er av plastbelagt stål. Boligen har malte trevinduer med 2-lags glass fra 2007. Hovedytterdøren er en malt, profilert dør, og det er malte balkongdører i tre fra byggeår. Innvendige dører er malte og profilerte fra 2008. Det er en balkong på ca. 2 m² med utgang fra soverom og en terrasse på ca. 70 m² med utgang fra stue, i tillegg til flere plattinger i hagen. Innvendig er det en malt tretrapp, og utvendig er det trapper i både tre og betong. Boligen har elementpipe med peisovn i stue.

Til eiendommen hører en enkel garasje på 19 m² med leddet port og lagringsmuligheter. Bygget er ikke tilstandsvurdert.

Det elektriske anlegget er fra 2008 og har automatsikringer. Det anbefales på generelt grunnlag en el-kontroll.

Følgende bygningsdeler er gitt Tilstandsgrad 2 (TG2) — Avvik som kan kreve tiltak:

Utvendig
- Nedløp og beslag: Det er ikke tilfredsstillende bortledning av vann fra taknedløp ved grunnmur.
- Balkonger, terrasser og rom under balkonger: Det er værslitt/oppsprukket trevirke/trepaneler. Værslitte terrassebord ved utgang fra stue.

Innvendig
- Overflater: Det ble registrert bruksmerker og enkelte hakk i parkett på kjøkken.
- Etasjeskille/gulv mot grunn: Det er målt høydeforskjell på mellom 15-30 mm gjennom hele rommet. Tilstandsgrad 2 gis med bakgrunn i standardens krav til godkjente måleavvik.
- Pipe og ildsted: Ildfast plate mangler på gulvet under sotluke/feieluke på pipe.
- Innvendige trapper: Det er noe knirk i trapp. Dette vurderes å skyldes bevegelser/slitasje i innfestinger, noe som er vanlig forekommende ut fra alder og bruk.
- Innvendige dører: Det er påvist avvik som tilsier at det bør foretas tiltak på enkelte dører. Hengsel på dør til soverom er ikke tilstrekkelig festet. Det ble registrert svelling i nedkant av dør på baderom i kjeller og 2.etg.

Tekniske installasjoner
- Varmtvannstank: Det er ikke påvist tilfredsstillende el-tilkobling av varmtvannstank iht. gjeldende forskrift.

Tomteforhold
- Terrengforhold: Det er påvist dårlig fall eller flatt terreng inn mot grunnmur og dermed muligheter for større vannansamlinger.

2. Etasje Bad
- Overflater vegger og himling: Det er påvist avvik i fuger. Det ble påvist sprekker i fugemasse over baderomsdør.
- Overflater Gulv: Det er påvist at høydeforskjell fra topp slukrist til gulv/synlig topp membran ved dørterskel er mindre enn 25 mm.

Kjeller Bad
- Overflater Gulv: Det er påvist at høydeforskjell fra topp slukrist til gulv/synlig topp membran ved dørterskel er mindre enn 25 mm. Det er påvist avvik i fallforhold til sluk i forhold til krav i forskrift på byggetidspunktet.

Kjeller Vaskerom
- Overflater Gulv: Det er påvist at høydeforskjell fra topp slukrist til gulv/synlig topp membran ved dørterskel er mindre enn 25 mm. Det bemerkes også svakt fall på gulvet.
- Ventilasjon: Våtrommet mangler tilluftsventilering, f.eks. spalte/ventil ved dør.

Følgende bygningsdeler er ikke undersøkt (TGIU):

Utvendig
- Taktekking: Siden taket (takkonstruksjon, taktekking og skorstein) kun er observert fra bakkenivå, er vurderingen begrenset av dette. Det er ikke sikkerhetsmessig forsvarlig å bevege seg ut på taket eller observere fra stige. Selv om det ikke er avdekket skader under befaringen, betyr ikke dette at det ikke foreligger skader som en besiktigelse på taket kan avdekke. Vær oppmerksom på denne risikoen. En undersøkelse av taket kan utføres av en fagperson under tilstrekkelige sikkerhetsforhold.

Helse, miljø og sikkerhet

Rekkverk
Åpninger i rekkverk på balkong eller terrasse er ikke i henhold til krav i dagens forskrifter. Åpninger i rekkverk på utvendige trapper er ikke i henhold til krav i dagens forskrifter. Det er ikke montert rekkverk på utvendige trapper.

Tilstandsrapporten er inntatt i salgsoppgaven. Rapporten inneholder informasjon om eventuelle avvik og konsekvensen av disse. Dersom det er registrert avvik med TG3, har den bygningssakkyndige i tillegg gitt et anslag på hva det vil koste å utbedre disse. Ettersom kjøper regnes å være kjent med forhold som tydelig fremgår av tilstandsrapporten, oppfordres du til å sette deg grundig inn i rapporten i sin helhet.

Selger beskriver også i egenerklæringsskjema:

Selger opplyser om at doen på gjestetoalettet har fått en liten knekk på toppen. Det er byttet servantskap på to bad og gjestetoalettet i 2026, og det er satt opp ny belysning på badene og gjestetoalettet samme år. Alle fem termostater for gulvvarme ble byttet i 2026 til digitale termostater. Ventilasjonsanlegget ble renset i 2026. Selger nevner også bruksslitasje pga. alder på parkettgulv, dører, kjøkkeninnredning, hvitevarer og fliser på bad. Det er knirk i trappen, og døren til terrassen kan være krevende å låse. Videre opplyses det at gjerdet nederst i hagen er skjevt etter å ha blitt påkjørt.

Følgende moderniseringer er foretatt de senere år:

2026:
- Rens av ventilasjonsanlegg (utført av Ventilasjonsspesialisten)
- Diverse arbeider på bad, inkludert byttet servantskap på to bad og gjestetoalett (utført av Komplett Rørservice AS)
- Byttet og satt opp belysning på bad i kjeller, gjestetoalett og bad i 2. etasje (utført av EL ALLIANSEN AS)
- Utskifting av alle 5 termostater til elektroniske (utført av EL ALLIANSEN AS)
- Byttet platetopp på komfyr (utført av EL ALLIANSEN AS)
- Byttet to trinn på loftstige (utført av Deko Bygg AS)
- Påbygd trapp nederst i hagen (utført av Deko Bygg AS)
- Malt trapp og vegger langs trappen (utført av Factotum Manole Services)
- Malt gjerdestolper, gjerde ved kjellerinngang og trapper ved terrasseinngang/utgang (utført av Deko Bygg AS)
- Satt opp akustikkpaneler på gjestetoalett, i inngang, gang i 2. etasje, kontor i 2. etasje og rom i underetasje (utført av eier)

2024:
- Malt bod og gjerde nede i hagen (utført av eieren)
- Diverse beplanting av frukt- og bærbusker og tuja (utført av eier)

2022:
- Byttet til ny do på gjestetoalettet i første etasje (utført av BAUHAUS Norge)

2020:
- Utvidelse av terrassen på baksiden av huset og bygging av terrasse nede i hagen (utført av Vilmantas Laurinavicius Totalbygg)
- Bygget utvendig bod nærmest boligen og bod under trappen for oppbevaring (utført av Vilmantas Laurinavicius Totalbygg)
- Bygget trekasse for ved og trekasse for potter (utført av Vilmantas Laurinavicius Totalbygg)

Ifølge selgers egenerklæring er følgende arbeid utført:

Ukjent årstall:
- Malt vegger på toalettet og kjøkkenet (utført av eieren)
- Beising av gulvet ute ved inngangen og av gulvet på balkongen i 2. etasje (utført av Deko Bygg AS)
- Byttet ut det ene stakittgjerde på terrassen (utført av Deko Bygg AS)
- Installert elbillader i garasjen

Velkommen til en innbydende og innholdsrik tomannsbolig over tre plan med fjordutsikt, stor terrasse og en hage som strekker seg over to nivåer. Boligen er oppført i 2008 med bindingsverkskonstruksjon og tidstypiske byggemetoder, og har gjennom eiertiden fått en rekke oppgraderinger: nye elektroniske termostater, nye servantskap på alle tre bad, ny platetopp, ny belysning på bad, og akustikkpaneler som feature wall i gang, toalett og kjeller. Ventilasjonsanlegget er renset. Peisovnen i stuen er ubrukt og bør inspiseres før den tas i bruk. Planløsningen fordeler seg med stue og kjøkken i 1. etasje, tre soverom, bad og gang i 2. etasje, samt kjellerstue, soverom, bad og vaskerom i kjelleren.

Entré (1. etasje):
Vindfanget møter deg med profilert hovedytterdør og gir inngang til boligens 1. etasje. Herfra leder en hvitmalt tretrapp videre opp til 2. etasje. Akustikkpaneler er satt opp som feature wall i gangen, og gir rommet et eget preg. Fra vindfanget er det naturlig adkomst til gjestetoalettet og videre inn til stuen.

Toalettrom (1. etasje):
Gjestetoalettet i 1. etasje har gulvstående toalett og innredning med servant. Servantskapet ble byttet i 2026, og belysningen ble skiftet samme år. Ny do ble montert i 2022. Akustikkpaneler er satt opp som feature wall og gir rommet et gjennomarbeidet uttrykk. Mekanisk avtrekk via Villavent. Varmekabler i gulvet.

Stue:
Stuen i 1. etasje er boligens romsligste oppholdsrom og har vinduer på flere vegger som slipper inn godt med dagslys. Peisovnen på elementpipe er plassert i hjørnet og gir stuen en naturlig tyngdepunkt. Fra stuen er det utgang til den store terrassen gjennom balkongdør. Plass til stor sofagruppe og separat spiseplass. Stuen åpner mot kjøkkenet i en åpen løsning.

Kjøkken:
Kjøkkenet er i åpen løsning med stuen og har innredning fra Norema med profilerte fronter. Benkeplate i laminat og oppvaskkum. Hvitevarene består av stekeovn, induksjonstopp (byttet i 2026), oppvaskmaskin og kjøl- og fryseskap. Kjøleskapet på kjøkkenet medfølger i salget. Kjøkkeninnredningen, hvitevarene og benkeplaten er fra byggeåret og har synlig bruksslitasje, særlig under benken over oppvaskmaskinen. Kjøleskapet mangler noen skuffer i kjøleavdelingen. Avtrekk via mekanisk avtrekksanlegg (Villavent). Vindu over oppvaskkummen gir godt arbeidsforhold.

Terrasse:
Fra stuen er det utgang til en stor terrasse på ca. 70 m² belagt med terrassebord. Terrassen gir gode solforhold og er skjermet av busker. Selger opplyser at terrassen mot fjorden har sol på ettermiddagen. I tillegg er det etablert flere plattinger og oppholdsarealer i hagen på ulike nivåer, med plass til store sittegrupper.

Hage:
Hagen oppleves som en stor oase med pen beplantning. Tomten er opparbeidet med plen, busker, beplantning, hekk, plattinger og tretrapper over to nivåer. Hagen er godt skjermet og gir mulighet for uforstyrret opphold. Selger har plantet frukt- og bærbusker og tuja. Trapp er påbygd nederst i hagen i 2026. Gjerdet langs veien ble påkjørt og står noe skjevt.

Gang (2. etasje):
Gangen i 2. etasje fordeler adkomsten til tre soverom og badet. Akustikkpaneler er satt opp som feature wall og gir gangen et gjennomarbeidet preg. Takhøyde er målt til 2,40 m.

Hovedsoverom (2. etasje):
Hovedsoverommet har plass til dobbeltseng med nattbord på begge sider og et stort klesskap. Rommet har skrå himling mot taket som gir det en lun karakter. Klesskap på hovedsoverommet medfølger i salget. Fra soverommet er det utgang til en liten balkong på ca. 2 m², og adkomst til kaldt loft via luke. Balkongen har flott utsikt mot fjorden.

Balkong (2. etasje):
Balkongen på ca. 2 m² har utgang fra hovedsoverommet. Gulvet er beiset. Balkongen gir utsikt mot fjorden og flotte solforhold.

Soverom 2 og soverom 3/kontor (2. etasje):
De to øvrige soverommene i 2. etasje har ulike karakterer. Det ene rommet har skrå himling mot taket og plass til enkeltseng og skrivebord. Det andre rommet, benevnt som soverom/kontor, har akustikkpaneler som feature wall og skap som medfølger i salget. Begge rom har vinduer med godt lysinnslipp. Fra ett av soverommene er det utsikt mot fjorden.

Bad (2. etasje):
Badet i 2. etasje har innredning med 2 nedfelte servanter, Dobbelt veggskap, toalett, badekar og dusjvegger/hjørne. Servantskapet ble byttet i 2026, og belysningen ble skiftet samme år. Gulvet er flislagt med elektriske varmekabler. Badet er romslig og passer fint for en familie.

Entré (kjeller):
Kjelleren har egen inngang med betongtrapp fra utsiden. Entréen i kjelleren har elektriske varmekabler i gulvet.

Kjellerstue:
Kjellerstuen er et romslig oppholdsrom med parkett og malte plater på veggene. Takhøyde er målt til 2,48 m. Garderober ved vaskerom/i kjellerstuen medfølger i salget. Liftgardiner og gardinstang i oppholdsrom/gjesterom i kjeller medfølger. Rommet egner seg godt som ekstra stue, gjesterom eller hobbyrom.

Innredet rom (kjeller):
Kjelleren har ett innredet rom som i dag benyttes som soverom. Rommet har god plass til seng. På den ene veggen er det akustikkpaneler som feature wall. Soverom i kjeller er opprinnelig byggemeldt som bod jf. byggetegninger og er ikke godkjent til varig opphold.

Bad (kjeller):
Badet i kjelleren har innredning med nedfelt servant, dusjvegger/hjørne og opplegg for vaskemaskin. Servantskapet ble byttet i 2026, og belysningen ble skiftet samme år. Gulvet er flislagt med elektriske varmekabler. Veggfliser og taket er malt. Det er plastsluk og ukjent tettesjikt/membran. Mekanisk avtrekk via Villavent. Bad i kjeller er opprinnelig byggemeldt som bod jf. byggetegninger og er ikke godkjent til varig opphold.

Vaskerom (kjeller):
Vaskerommet i kjelleren har utslagsvask og opplegg for vaskemaskin. Gulvet er flislagt. Veggene har malte plater og taket er malt. Det er plastsluk og ukjent tettesjikt/membran. Mekanisk avtrekk via Villavent. Sentralstøvsuger og rørskap er plassert på vaskerommet. Alle oppsatte hyller og fastmonterte reoler på vaskerommet medfølger i salget. Fryser, kjøleskap og vaskemaskin følger ikke med boligen.

Garasje:
På eiendommen er det en enkel garasje med leddport og lagringsmuligheter. Elbillader er installert i garasjen og medfølger i salget. Alle oppsatte hyller og fastmonterte reoler samt hjørneskapet i garasjen medfølger.

Overflater:
Gulv: Parkett i stue, kjøkken, soverom og kjellerstue. Fliser på bad, vaskerom og i entré kjeller. Vegger: Malte plater. Himling: Malte plater.

Lagring:
Enkel garasje med leddport og lagringsmuligheter. Utvendig bod bygget av nåværende eier. Rørskap plassert på vaskerom. Garderobeskapet og skobenken med hattehylle i gangen ved inngangen medfølger. Klesskap på hovedsoverommet medfølger. Skap på kontoret (soverommet) medfølger. Garderober ved vaskerom/i kjellerstuen medfølger. Alle oppsatte hyller og fastmonterte reoler på vaskerommet og i garasjen medfølger. Hjørneskapet i garasjen medfølger.

For fullstendig teknisk informasjon om boligen, se punktet Byggemåte i salgsoppgaven.

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør. Løsøre som ikke medfølger salget: Vaskemaskin, fryser og kjøleskap i vaskerommet, det spesifikke hvite klesskapet med speildører på det ene soverommet, belysning i inngangen og på samtlige soverom i 2. etasje, soveromskommoder, liftgardiner i stue/kjøkken samt stang til gardiner oppe i 1. etasje, det hvite utekjøkkenet, utemøblene og hele vanningssystemet (fra Gardena). Følgende medfølger i tillegg: all belysning annet enn unntakene nevnt, liftgardiner og gardinstang i oppholdsrom/gjesterom i kjeller, klesskap på hovedsoverommet, skap på kontoret (soverommet), garderobeskapet og skobenken med hattehylle i gangen ved inngangen, garderober ved vaskerom/i kjellerstua, alle oppsatte hyller og fastmonterte reoler i vaskerom og i selve garasjen, samt el-billaderen og hjørneskapet i garasjen.

Oppvarming med panelovner. Boligen har elektriske varmekabler på bad, gjestetoalett, i entré (1- og 2.etg), vaskerom samt kjellerstue. Boligen har elementpipe med peisovn i stue.

Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med.

Boligen er oppført i 2008. Det foreligger ferdigattest på eiendommen datert 02.02.2012 for oppføring av tomannsbolig/rekkehus. Denne kan fås ved henvendelse til megler.

For øvrig bygningsmasse foreligger det ferdigattest datert 02.02.2012 for oppføring av bod/garasje, og ferdigattest datert 08.09.2011 for oppføring av gjerde. Videre er det hos kommunen registrert en avvist/avsluttet byggesak datert 28.02.2020 gjeldende søknad om oppføring av bod nederst i hagen på eiendommen (Saksnummer: 201917654-13), da krav til dokumentasjon ikke ble oppfylt.

Det er avvik mellom godkjente byggetegninger og dagens planløsning. Soverom og bad i kjeller er opprinnelig byggemeldt som bod jf. byggetegninger og er ikke godkjent til varig opphold. Innredning av rommene til bruk for varig opphold er ikke bruksendret/omsøkt og er heller ikke godkjent av kommunen. Konsekvensen ved søknad kan være at rommet ikke godkjennes som varig opphold og at rommet da må brukes som bod/midlertidig oppbevaring. Kjøper overtar alt ansvar, kostnad og risiko for dette videre.

I 1. etasje viser byggetegningene stue og kjøkken som to separate rom, mens disse i dag har en åpen løsning. Endring av rominndeling innad i hoveddel er ikke nødvendigvis bruksendring, men den fysiske fjerningen av vegg kan være søknadspliktig dersom endringen grep inn i borende konstruksjoner.

På eiendommen er det etablert en ekstern bod på 4 m² i tilknytning til hovedbygningen, en terrasse i 1. etasje på ca. 70 m² samt øvrige plattinger. Det foreligger ikke dokumentasjon i kommunens arkiver på at disse strukturene er byggemeldt. Tilbygg inntil 15 m² samt mindre plattinger og terrasser kan normalt være søknadsfrie i henhold til SAK10 § 4-1, under forutsetning av at spesifikke vilkår til høyde over terreng, bruksformål og avstand til nabogrense overholdes. Kjøper overtar alt ansvar, kostnad og risiko for tiltakene videre.

Eiendommen overdras fri for pengeheftelser.

Sameiet har legalpant for krav mot sameieren som følger av sameieforholdet iht. eierseksjonsloven § 31. Pantet er begrenset oppad til 2G (G = folketrygdens grunnbeløp).

1948/117-1/105 02.01.1948 BESTEMMELSE OM VEG
Bestemmelse om gjerde
GJELDER DENNE REGISTERENHETEN MED FLERE
Overført fra: KNR: 0301 GNR: 194 BNR: 288
Eieren forplikter seg til å opparbeide veiene (Bjerkefaret og Dalsnaret) med kloakk langs tomta i inntil 8 meters bredde når kommunen forlanger det. Inntil dette er gjort, har eieren vedlikeholdsansvaret. Gjerde skal settes opp etter reguleringsvesenets bestemmelser.

1949/13623-1/105 23.11.1949 BEST. OM VANN/KLOAKKLEDN.
GJELDER DENNE REGISTERENHETEN MED FLERE
Overført fra: KNR: 0301 GNR: 194 BNR: 288
Eieren forplikter seg til å overholde kommunens reglement for vann- og kloakkledninger. Eier bekoster selv eventuelle forandringer på ledningsnettet ved senere veiutvikling. Eiendommen skal betale en årlig avgift per vannklosett dersom avløp føres til kloakk uten forutgående rensing.

1950/8605-1/105 03.08.1950 ERKLÆRING/AVTALE
Bestemmelse om benyttelse
ANG KJELLER
GJELDER DENNE REGISTERENHETEN MED FLERE
Overført fra: KNR: 0301 GNR: 194 BNR: 288
Erklæringen fastslår at ingen rom i kjelleren er godkjent for eller tillatt brukt til varig opphold.

2006/623276-1/200 12.12.2006 ERKLÆRING/AVTALE
Dalsnaret opparbeides fra godkjent vei til og langs tomta i samsvar med plan- og bygningslovens bestemmelser når kommunen forlanger det.
Plikt til fremtidig vederlagsfri avståelse av veigrunn til Oslo kommune.
Midlertidig dispensasjon fra bygningsloven
GJELDER DENNE REGISTERENHETEN MED FLERE
Overført fra: KNR: 0301 GNR: 194 BNR: 288
Eieren forplikter seg til å opparbeide Dalsnaret i samsvar med kommunens krav, og til å vederlagsfritt overdra nødvendig veigrunn til Oslo kommune. Forpliktelsene er påheftet eiendommen som en grunnbyrde.

2021/560651-1/200 11.05.2021 BESTEMMELSE OM VEG
RETTIGHETSHAVER: KNR: 0301 GNR: 194 BNR: 523
RETTIGHETSHAVER: KNR: 0301 GNR: 194 BNR: 974
Eiendommen er belastet med en veirett for eiendommene gnr. 194 bnr. 523 (Dalsnaret 4 B) og gnr. 194 bnr. 974 (Dalsnaret 6 A). Rettigheten gjelder bruk av Dalsnaret som adkomst fra offentlig vei.

2008/974835-1/200 02.12.2008 SEKSJONERING
Opprettet seksjoner:
SNR: 1
Formål: Bolig
Tilleggsdel: Bygning og grunn
Sameiebrøk: 1/4
Eiendommen ble seksjonert i 2008. Denne seksjonen (snr. 1) har en sameiebrøk på 1/4.

Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få prioritet etter ovennevnte heftelser og servitutter.

Leiligheten kan leies ut såfremt leiligheten har forsvarlige radonverdier. Leietaker må følge sameiets vedtekter og ordensregler på lik linje som eier.

Sameiets vedtekter spesifiserer at samtlige seksjonseiere har kapasitet og mulighet til å leie ut hybel/hybelleilighet, og at ingen av seksjonseierne skal protestere på slik utleie, selv om utleien skulle bryte med offentlige regler om parkeringsnorm og annet.

Eiendommen ligger i Bjerkefaret, en rolig og tilbaketrukket gate på Ljan. Her bor man skjermet fra trafikk, med en høy og fri plassering som gir flott utsikt mot fjorden. Området kombinerer nærhet til sjøen og marka med kort reisevei inn til Oslo sentrum.

På varme dager er det kort gangavstand ned til badeplasser som Katten og Ljansbadet for et morgen- eller kveldsbad. Medlemskap i Ljans Vel gir tilgang til en privat badeplass og mulighet for båtplass. Turstier langs Ljanselva og i Ekebergskogen gir gode muligheter for løping og turer, mens marka venter i umiddelbar nærhet.

Hverdagslogistikken er enkel med flere barnehager, som Fiskevollen og Store Ljan, innen gangavstand. Ljan skole er den lokale barneskolen. For de aktive er det et bredt tilbud med Ljan Tennisklubb og Hallager idrettsanlegg i nærområdet, og om vinteren er det kort vei til Sloreåsen alpinbakke.

Dagligvarehandelen kan gjøres hos den lokale matbutikken på Ljan. For et større utvalg av butikker, servicetilbud og spisesteder er det kort kjøretur til Sæter, Holtet og Lambertseter Senter. Her finner man blant annet delikatessebutikken Jacobs, Vinmonopol, kino og bibliotek. Fra Ljan stasjon tar toget deg til Oslo S på under et kvarter.

Eiendommen ligger der hvor Dalsnaret og Bjerkefaret deler seg, med adkomst fra begge steder. Innkjøring forbudt fra Mosseveien til Gladvollveien.

Flere private og kommunale barnehager i området.
Lite trafikkert skolevei til Ljan skole.

Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen/bydelsadministrasjonen for oppdatert informasjon.

Eiertomt på 2516 kvm som tilhører sameiet. Tomten er pent opparbeidet med plen, busker, beplantning, hekk, plattinger og tretrapper. Hagen er seksjonert som tilleggsdel. Alt areal som ikke er definert som tilleggsareal for den enkelte seksjon er fellesareal. Oppgitt tomteareal er hentet fra digitalt eiendomskart fra Oslo kommune. Oppgitt/anslått areal kan derfor avvike fra nøyaktig areal.

Boligen disponerer tre biloppstillingsplasser: én i garasje, én foran garasjen og én ved inngangen til hagen. Garasjeplassen har eksklusiv bruksrett som tilleggsdel i henhold til seksjoneringskartet. Garasjen er på 19 m² med leddport og lagringsmuligheter. Fastmontert lader for elbil er installert i garasjen og medfølger. Fastmonterte løsninger for oppheng og lagring i garasje følger med.

Det gjøres oppmerksom på at dagens parkeringsløsning for de to utendørs plassene er etablert på sameiets fellesareal, og at parkeringsplassene således ikke eies av den enkelte sameier. Dette medfører at sameiet i fellesskap beslutter bruken, og at man ikke selv har eierrett og rettsvern for parkeringsplassene. Sameiet kan ved vedtak beslutte annet bruk av fellesarealet.

Eiendommen har adkomst via kommunal vei. Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Sameiet er ansvarlig for private stikkledninger til bygningen.

Eiendommen er regulert til byggeområde for boliger i henhold til reguleringsplan S-4645, «Nordstrandskråningen, delområde Fiskevoll – Ljan. Småhusområde med særlig hensyn til landskaps- og vegetasjonsvern», datert 11.06.2012, med tilhørende reguleringsbestemmelser.

I henhold til planens bestemmelser skal eksisterende vegetasjon bevares i størst mulig grad, og det tillates ikke vesentlige terrenginngrep utenfor byggegrensene (§ 4.6). Videre reguleres Bjerkefaret til fellesavkjørsel for blant annet denne eiendommen (gnr. 194/288) (§ 8).

Eiendommen omfattes også av reguleringsplan S-114GA, «Regulering av vei nr.1834 i 8 m bredde fra Gladvollveien til søndre grense av gnr.194 bnr.103, Ljan i Aker», datert 19.06.1936. Planen regulerer adkomstveien og har ikke egne skrevne reguleringsbestemmelser.

Eiendommen omfattes av Kommuneplanen 2015–2030, datert 23.09.2015. Arealbruken er i planen avsatt til bebyggelse og anlegg (nåværende). Gjeldende kommunedelplan for området er KDP-17.

Det er per d.d. ingen kjente plan- eller byggesaker i nærområdet med direkte innvirkning på eiendommen. Opplistingen er ikke uttømmende og interessenter bes sette seg inn i planinnsyn på Oslo Kommune sine hjemmesider.

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Kommunale avgifter er kr 22 236,- for inneværende år. I dette inngår gebyr for vann og avløp, renovasjon og feiing/tilsyn. Det tas forbehold om at kommunen kan justere gebyrene i løpet av året.

Eiendomsskatten utgjør kr. 6 834,- for inneværende år.

Nåværende eier har et strømforbruk som tilsvarer ca. kr 30 000,- pr. år / 24 000 kWh pr. år.
Nåværende eier har forsikring i Gjensidige AS som koster kr 9 194,- pr. år.
Boligen er tilknyttet Telia (750Mbit/s) som leverandør av kabel-tv og internett og koster kr 1 570,- pr. mnd. Tv-tuner/dekoder medfølger ikke.
Eiendommen er tilknyttet Ljans Vel, og en frivillig medlemskontingent koster kr 500,- pr. år.
Eiendommen er tilknyttet alarm, men denne følger ikke med salget.
Det må påregnes kostnader til vedlikehold av privat vei.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk og avtaler.

Ved hjelp av skatteetatens boligkalkulator er boligens formuesverdi beregnet til kr. 4 919 152,- for fjoråret når boligen benyttes som primærbolig.

Formuesverdien er en gitt prosent av den beregnede markedsverdien. Beregnet markedsverdi er basert på Statistisk sentralbyrå (SSB) sine opplysninger om omsatte boliger. I beregningen tas det hensyn til boligens beliggenhet, areal, byggeår og boligtype.  
Det er eier av boligen som fastsetter formuesverdien, jf. skatteforvaltningsloven § 9-1 første ledd, men skattemyndighetene kan kontrollere at verdien er satt riktig.

Formuesverdi skal ikke overstige: 
Primærbolig: 25 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi opp til kr. 10 000 000, og deretter 70 % av den overskytende markedsverdi.
Sekundærbolig: 100 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi.

Formuesverdier som overstiger disse grensene, kan kreves nedjustert av eier. 

Fra 2026 har Stortinget vedtatt en oppdatert modell for beregning av formuesverdi for primærbolig, så avvik kan forekomme.

For mer informasjon se skatteetaten.no
 

12 750 000,00 Prisantydning

Omkostninger

318 750,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
19 900,00  Gjensidige Boligkjøperpakke* (valgfritt)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
545,00  Tinglysing skjøte
--------------------------------------------------------
319 840,00 Omkostninger totalt (uten Gjensidige Boligkjøperpakke)
339 740,00 Omkostninger totalt (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------
13 069 840,00 Totalpris inkl. omkostninger
13 089 740,00 Totalpris inkl. omkostninger (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Jevgenia Halbwachs og Yvon Thierry Halbwachs

Eiendommen er seksjonert og er tilknyttet et sameie bestående av 4 seksjoner, med sameiebrøk 1/4. 
Sameiet har ikke forretningsfører eller styre, og det føres ikke regnskap eller budsjett. Dersom det mottas felles regninger til sameiet vil kostnader bli fordelt etter nærmere regler angitt av sameiet, vanligvis etter sameiebrøk eller vedtekter.

Dugnad og vedlikehold av fellesarealer må påregnes.

Vi gjør videre oppmerksom på at det iht. eierseksjonsloven ikke er anledning å erverve mer enn 2 seksjoner i sameiet, her teller også eierskap via. firma, nærstående og familie. Kjøper har risikoen for at overskjøting på denne bakgrunn kan nektes av Statens Kartverk. I så fall vil kjøper uansett være forpliktet til å gjennomføre handelen, og oppgjør til selger vil finne sted tross manglende overskjøting. Konferer med megler for mer informasjon.

Kopi av seksjonsbegjæringen kan fås ved henvendelse til megler.

Etter nærmere avtale.

Eiendommen er tilknyttet velforeningen 'Ljans Vel'. Medlemskapet er frivillig, men selger anbefaler å melde seg inn da det gir eksklusiv tilgang til Ljansbadet, rimeligere leie av klubbhuset og mulighet for å søke om båtplass eller opplag for kajakk.

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige. Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis.

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.

Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.

Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 0,70 % av salgssummen inkl. eventuell fellesgjeld. Minimumsprovisjon er kr 60 000,00

Vederlag:
Kontroll av hjemmel og heftelser  kr 4 500,00
Markedsføringspakke Ekstra synlighet  kr 31 900,00
Oppgjør  kr 8 900,00
Tilrettelegging  kr 13 000,00
Visninger pr stk / Overtagelse  kr 4 000,00

Utlegg:
Innhenting av offentlig opplysninger Oslo kommunale avgifter  kr 265,00
Innhenting av offentlig opplysninger, reguleringsbestemmelser  kr 1 150,00
Tinglysing sikring  kr 545,00

Andre utgifter:
AX tilstandsrapport rekkehus/tomannsbolig  kr 17 500,00
Foto - Dagfoto  kr 5 900,00

Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester;
• I forbindelse med forberedelse av salget, innhenter vi informasjon om eiendommen hovedsakelig fra vår samarbeidspartner Ambita.
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i Bomega AS som tilbyr den digitale annonseringsplattformen Hjem.

Oppdragsnummer 44-0105/26
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Nordstrand
Ekebergveien 228 B, 1162, OSLO
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR44.26105

Sist oppdatert: 25. mai 2026 kl. 22:05