Skaktostien 38

Skaktostien 38, 3234 SANDEFJORD
Kommunenummer 3907, gårdsnummer 102, bruksnummer 24, ideell andel 1/1

Totalt bruksareal: 44 kvm
Totalt primærrom: 44 kvm

Bruksareal:
Hytta 44 kvm

Primærrom:
Hytta: 1. etasje 44 kvm: Entré, stue, kjøkken, toalettrom og to soverom.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport datert 14.06.2023 utført av Anticimex v/Bjørn Christian Pedersen. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Selger har fått utarbeidet en tilstandsrapport, dvs. en teknisk gjennomgang av boligen hvor eventuelle avvik, risiko for kjøper og prisoverslag for hva som bør gjøres av oppgradering, er skissert. Se særskilt TGIU (tilstandsgrad ikke undersøkt), samt TG2 og TG3 som viser hva som er avvik fra boligens normale slitasje, alder og type, eller som bør/må utbedres. Rapporten og selgers egenerklæring er en del av salgsoppgaven og må leses nøye før bud inngis. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.  

Bygningen er iht. tilstandsrapporten oppført på søylefundamenter i lettklinkerkonstruksjoner med bærende tredragere. Yttervegger, etasjeskiller og tak i trekonstruksjoner. Fasader har liggende kledning i tre. Saltak er tekket med asfaltbelegg. Vinduer og terrassedør med to-lags glass. Ytterdør i sandwichkonstruksjon. Les for øvrig mer om byggemåte og den tekniske tilstanden i rapporten.

Det gjøres spesielt oppmerksom på:
Tg2:
- Det ikke etablert avtrekk på kjøkkenet. Mekanisk avtrekk anbefales etablert.
- Dørbladet til innerdør ved entré har kontakt med dørterskel/dørkarm.
- Taktekkingen har bulker som gjør at det vurderes som ikke fagmessig utført. Det er observert stedvise svakheter/manglende vedheft i skjøter/overlapp. Det er ikke
registrert tegn på lekkasje.
- Rekkeverkshøyden på terrasser er lavere en kravet i dagens byggeteknisk forskrift.
Tg3:
- Det er merkbare skjevheter i hytta. Forskjellen mellom høyeste og laveste punkt på kjøkkenet er målt til 35 mm. Forskjellen mellom høyeste og laveste punkt i stue er målt til 40 mm. Det gis da tg 3 i henhold til NS 3600.
Se supplerende tekst i tilstandsrapporten om punktene over. Kjøper overtar ansvar og risiko for dette. 

Hytta fremstår som meget godt holdt og er vesentlig modernisert i perioden 2021 til 2022. Så her kan du flytte rett inn og nyte late sommerdager. Hytta har en praktisk og effektiv planløsning med flere flotte uteplasser. Innvendig er det valgt lyse og tidsriktige fargevalg. Vegger er malt og gulv har for det meste laminat. Stuen er lys og innbydende med store vindusflater og utgang til delvis overbygget terrasse.

Kjøkken ligger med åpen løsning mot stuen. Innredningen ble montert i 2021/2022 og har profilerte fronter, benkeplate i tre og nedsenket oppvaskkum
i metall. Videre er det nisje for komfyr og kjøleskap. Hytta har ikke innlagt vann, men det er vannpost til vegg. Kjøleskap og komfyr kan medfølge etter nærmere avtale.

I toalettrommet er det montert innredning med slett front og heldekkende servant. Gulvstående biotoalett fra Sunwind. Utvendig er det tilrettelagt med dusjløsning, godt skjermet med vegger.

Oppgraderinger kort oppsummert:
- Hytta er vesentlig modernisert i perioden 2021-2022.
- Innvendige overflater ble oppgradert i 2021-2022.
- Etasjeskiller ble isolert med 15 cm isolasjon i 2021/2022
- Utvendig kledning og 15 cm isolasjon fra 2021-2022.
- Vinduer og terrassedør med to-lags glass fra 2021
- Yttertaktekking er fra 2021
- Ny terrasse mot vest og nord i 2021/2022.
- Det elektriske anlegget er fra byggeåret og 2021-2022
- Gruslagt parkeringsplass.

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.

Peis i stuen, ellers elektrisk oppvarming. Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med.

Eiendommen har vært brukt til fritidsboligformål siden byggeår. Kommunen opplyser at det ikke foreligger ferdigattest eller midlertidig brukstillatelse på eiendommen i deres arkiv. Kommunen opplyser at det kun finnes plantegning fra 1969. Dagens planløsning avviker fra plantegninger fra Sandefjord kommune. Kjøkken er blant annet flyttet ut i tidligere gang og brukes i dag som soverom. Det er også bygget og innredet et toalettrom.

Det gjøres oppmerksom at det ikke lenger utstedes ferdigattest på tiltak det er søkt om før 1998 jf. plan- og bygningsloven § 21-10. Kommunen vil ikke kreve ferdigattest for disse tiltakene og vil avvise eventuelle søknader. Bestemmelsen innebærer ikke at tiltak med manglende søknad blir lovlige, men at man ikke trenger å avslutte gamle byggesaker. Normalt sett kreves ferdigattest for alle søknadspliktige tiltak som gjøres etter plan- og bygningsloven.  Kjøper overtar eiendommen slik den fremstår på visning med risiko og ansvaret for eventuelle pålegg fra kommunen og kostnader forbundet med dette. 

Eiendommen overdras fri for pengeheftelser med unntak av:

Dagboknr 3787, tinglyst 24.07.1970, festekontrakt. Nye vilkår ble tinglyst 16.07.1979 med dagbok nr. 5458. For kontraktens vilkår se salgsoppgavens punkt "regulerings av festeavgift".

Det er ingen tinglyste servitutter på eiendommen. 

Eiendommen har tinglyst rett til vei frem til hytta, samt rett til og oppføre brygge sammen med øvrige hytter i området på gnr. 102, bnr. 1 (hovedbruket). Rettigheten er tinglyst på nevnte gnr./bnr. med, dagboknr 3787, tinglyst 24.07.1970. For bestemmelser rundt båtplass se salgsoppgavens punkt "velforening".

Fritidseiendommen har ikke separat utleiedel. Det vil normalt være anledning til utleie av hele eiendommen eller enkeltrom, såfremt utleiearealet er bygningsmessig godkjent for varig opphold.

Velkommen til Skaktostien 38! Hytta har en idyllisk og fredelig beliggenhet på vakre Vesterøya med kort vei til Mefjorden. Hytta ligger fritt og usjenert til og det er godt med sol og flere flotte uteplasser. Dersom båtlivet med Mefjordens flotte holmer og skjær frister, er det kort vei til felles brygge, samt nydelige fellesområder (se salgsoppgavens punkt "velforening" for informasjon om båtplass). Her er det arealer ypperlig for lek og moro, samt gode bademuligheter. Både fra fellesbrygge eller flott strand som kan benyttes av områdets hytteeiere. Det er også kort vei til nydelig badestrand i Herreportveien. Området et lite sommerparadis for både store og små. Meget barnevennlig med lite trafikk og flotte tur -og rekreasjonsområder i umiddelbar nærhet. For ungdommen er det greit å vite at Vøra badestrand og Langeby ligger i sykkelavstand. Vøra er en av Vestfolds beste strender og her finnes volleyballbane, kiosk etc. Vesterøya's forøvrige flotte natur og turområder kan nytes via oppmerket kyststi som leder deg helt ut til Folehavna eller innover mot Asnes og Tangenområdet. Eller hva med en tur til Nalum gård for å kjøpe blomster eller sesongens grønnsaker og deilige jordbær? Det er heller ikke lange veien til Sandefjord sentrum med alle servicetilbud og gode kultur og utelivstilbud om sommeren. Alt ligger til rette for at du kan nyte lange og late sommerdager. Velkommen til en hyggelig visning!

Fra Sandefjord sentrum kjører du til Kilen og tar Vesterøyveien utover. Følg Vesterøyveien i ca. 7 km. Ta deretter Auveveien inn til venstre og følg denne rett frem og over i Skaktostien. Følg veien i ca. 250 meter og hytta ligger på venstre side etter bommen. Se Google maps - det er enkelt å finne frem i kartet. Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger.

Festetomt på 912 kvm. Tomten er lettstelt og består for det meste av naturtomt samt opparbeidet parkeringsplass belagt med grus. Hytta ligger høyt og fritt til på tomten og store deler av eiendommen er inngjerdet. Mot nord har du en lun og usjenert terrasse hvor det er tilrettelagt med både utekjøkken og dusjløsning. Mot syd/vest har du stor overbygget terrasse med direkte tilgang fra stuen. Her får du rikelig med sol, samtidig som du sitter skjermet og lunt til. Perfekt plass for varme og lange sommerkvelder.

Festeavgiften er kr 3 487,00 pr. år. Festeavtalen utløper 01.05.2028, med rett til fornyelse hvert 10. år.
Festeavgiften ble sist regulert i 2023 og neste regulering vil finne sted i 2028. Regulering skjer hvert 5. år.
Grunneier er Hans Christian Teien. Samtykke til overdragelse fra grunneier kreves ikke. Hugging av trær må avtales nærmere med grunneier.

Kopi av lov om tomtefeste kan fås ved henvendelse til megler.

Når festeavtalen utløper kan avtalen kreves forlenget. Fester kan alternativt kreve tomten innløst dersom vilkårene for innløsning i tomtefesteloven er oppfylt (finnes unntak fra innløsningsretten). Ved en evt. forlengelse løper festeforholdet videre på samme vilkår, men bortfester har rett til å kreve et "engangsløft" av festeavgift regulert til 2 % av råtomteverdien, maksimalt på kr. 14.550,- i år 2023 pr. dekar tomt. Beløpet reguleres årlig iht. KPI. Kontakt megler for nærmere informasjon.

Parkering på egen tomt.

Eiendommen har adkomst via privat vei med felles vedlikeholdsansvar. Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger (kun sommervann). Eier er selv ansvarlig for private stikkledninger til boligen. Hytta har ikke innlagt vann, men det er vann frem til vannpost.

Eiendommen ligger i et uregulert område, men er i kommuneplan datert 24.09.2019 er avsatt til: LNF-areal (landbruks-, natur- og friluftsområde). Videre opplyser Sandefjord kommune at i LNF-områder (landbruks-, natur- og friluftsformål) er det generelt bygge- og deleforbud. Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Kommunale avgifter er kr 4 695,- for inneværende år. I dette inngår gebyr for vann, renovasjon og feiing/tilsyn.

Nåværende eier har et strømforbruk som tilsvarer ca. kr5.000,- pr. år.
Hytta har en årlig forsikringspremie på kr 3.700,-
Avgift til Auve vel kr. 1.500,- (for sesongen 2023, avgiften for sesongen 2024 er ikke satt).
Årsavgift brygge kr. 750,- eller kr. 1.500,- (for aktive brukere. Avgiften for sesongen 2024 er ikke satt). Se mer info. under punktet velforening.
Hytta er i dag ikke tilknyttet noen leverandør av kabel-tv/internett.
Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk og avtaler.

Formuesverdi for 2021 var kr 199 587,- ifølge skatteetaten.

I tillegg til kjøpesummen må kjøper betale:
- Dokumentavgift til staten, 2,5 % av kjøpesummen, samt 
- Tinglysingsgebyr for skjøte kr 500,-.
- Tinglysingsgebyr for kjøpers eventuelle panterettsdokumenter kr 500,- pr. stk.

Total kjøpesum inkl. gebyrer/avgifter og evt. øvrige kostnader ved kjøp til prisantydning: kr 3.270.750,-

I tillegg kommer valgfri Boligkjøperpakke hos Hyttepakke Tryg kr 12.550,-.

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Andreas Von Porat og Lina Varkøy

Etter nærmere avtale.

Hytta er tilknyttet Velforening med årlige avgift på kr. 1.500,-

Videre medfølger det rett til båtplass på fellesbrygge. Auve Båtforening står for drift av bryggeanlegg og rettigheten til plass følger over til ny eier av eiendommen. Auve Båtforening har 23 medlemmer og 15 båtplasser. Det er ingen medlemmer som har fast båtplass. Fordeling av bryggens båtplasser gjøres hvert år. Det er ingen fast båtplass som følger. Kontakt megler for mer informasjon rundt båtforeningen samt vedtekter og regler for bryggeanlegget.

Det er to nivåer for årsavgift ved brygga, kr 1.500 for aktive brukere og kr 750 for medlemmer som ikke benytter båtplass (Avgiften for sesongen 2024 er ikke satt).

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring hos Anticimex. Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis.

Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som man mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Claims Handling AS behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Tryg. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer fri rettshjelpsdekning i 1 år, dvs at de behandler ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

For alle boligtyper, unntatt tomter, inneholder Boligkjøperpakken innboforsikring, renteforsikring - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende bolig – og flytteforsikring. I tillegg inneholder den husforsikring for alle hus og hytter forutsatt at eiendommen ikke har seksjonsnummer/andel (tilhører et sameie/borettslag).

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Les mer om forsikringen i informasjonsarket fra Tryg. Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside www.krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  

Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.
Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.
Bud kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning.
Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.
Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.
Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles.

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Rett til fritt å velge megler
Valg av eiendomsmeglingsforetak skal være frivillig. Eiendomsmeglingsforetak kan ikke inngå oppdrag om eiendomsmegling dersom inngåelsen av oppdraget er satt som vilkår i avtale om annet enn eiendomsmegling, f.eks. tilbud om lån eller andre banktjenester, jf. Lov om eiendomsmegling § 6-3 (3)

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 1,5% av salgssummen.
Tilrettelegging kr 15.000,-
Oppgjør: kr 6.000,-
Markedspakke på fritidsbolig: kr 19.200,-
Visninger: kr 3.750,- (alle inkl.)
Oppslag eiendomsregister: kr 2.500,-
Megler har i tillegg krav på dekning av utlegg.

Oppdragsnummer 22-0200/23
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Sandefjord
NO 950 007 613 MVA
Oppdragets KR-kode KR22.23200

Sist oppdatert: 18. april 2024 kl. 17:35