Sørsjøvegen 15

Sørsjøvegen 15, 4052 RØYNEBERG
Kommunenummer 1124, gårdsnummer 36, bruksnummer 175, ideell andel 1/1

Totalt bruksareal BRA: 310 kvm

BRA-i:
Enebolig:
Underetasje 105 kvm: Entré, gang, bad, 2 soverom, walk-in- closet, vaskerom/bod, stue og kjøkken.
1. etasje 98 kvm: Entré/gang, bad, 2 soverom, stue og kjøkken.
Loft 53 kvm: Gang, bad, soverom og loftstue.

BRA-e:
Garasje 42 kvm: Garasje.
Lekehus 5 kvm: Lekehus.
Hagestue 7 kvm: Hagestue.

TBA (terrasse- og balkongareal):
1. etasje 64 kvm: Terrasser.

Loftsetasjen har et totalt gulvareal (GUA) på 72 kvm, men grunnet skråtak/lav takhøyde er kun 53 kvm av arealet måleverdig som bruksareal. De delene av arealene som har lav himlingshøyde (ALH) utgjør 19 kvm.

I underetasjen er det følgende avvik fra originale byggetegninger:
- De to soverommene i kjelleretasjen er ikke omsøkt/godkjent til rom for varig opphold.
- Walk-in-closet har for lav takhøyde for å være godkjent for varig opphold.
Se pkt. ferdigattest for utfyllende informasjon.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 13.02.2026 utført av Anticimex AS v/Alexander Ravndal. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Selger har innhentet en tilstandsrapport av eiendommen. Dersom det er registrert avvik, er disse klassifisert med tilstandsgrader (TGIU, TG2 og/eller TG3). Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.

Bygningen er iht. tilstandsrapport en enebolig oppført i 1981. Konstruksjonen består av grunnmur i betong, yttervegger i trekonstruksjoner utvendig kledd med liggende trekledning, og etasjeskillere i trebjelkelag. Gulvet mot grunn i underetasjen er støpt. Kjelleren ble totalrenovert rundt 2003-2004, og etter en vannskade i 2011 ble hele kjelleren strippet og tilbakeført, med oppgradering av bad og kjøkken i underetasjen i 2012. Taket er en saltak-konstruksjon av tre, tekket med takstein fra byggeår, og har renner og nedløp i plast. Boligen har vinduer og dører med to- og tre-lags glass fra ulike årstall, inkludert byggeår, 1978, 2012 og 2014. Det er en skorstein fra byggeår med ildsteder i stue i underetasje (fra ca. 2016), stue i 1. etasje og i loftstuen. Innvendig er det en trapp av tre. Eiendommen har terrasser i trekonstruksjon på totalt 64 m².

Garasjen er en frittstående bygning på 42 m² fra 1981. Den er oppført med støpt gulv mot grunn, grunnmur i betong og yttervegger av trekonstruksjoner. Den har vinduer og dør med to-lags glass, to garasjeporter og et saltak tekket med takstein.

Eiendommen har også et lekehus på 5 m² fra ukjent årstall. Det har yttervegger av trekonstruksjoner, vindu og dør i tre, og et saltak tekket med takpapp.

En hagestue på 7 m² fra ukjent årstall er også på eiendommen. Den har yttervegger av trekonstruksjon, vinduer og dør i tre, og et saltak tekket med takpapp.

Det elektriske anlegget har sikringsskap med automatsikringer. Det er ikke fremlagt samsvarserklæring/dokumentasjon på anlegget, og det er observert enkelte kabler som ikke er tilstrekkelig festet, samt skader på deksel til en bryter. Det er derfor registrert forhold som tyder på behov for en utvidet el-kontroll.

Det gjøres spesielt oppmerksom på at følgende bygningsdeler er gitt Tilstandsgrad 3 (TG3) — Store eller alvorlige avvik:

Dører og vinduer
- Vinduer: Vinduer fra 1978/byggeår bærer preg av høy slitasje og elde. Stedvis ble det påvist skade/feil på lukkemekanisme. Eksempelvis vindu på loftet. Det ble stedvis påvist punkterte glass/vinduer. Råteskader observert på enkelte vinduer. Fare for lekkasje/fukt i konstruksjonen.
- Takvinduer: Takvindu bærer preg av slitasje og elde, punktert glass, fuktskader og påvist funksjonssvikt på lukkemekanisme.

Følgende bygningsdeler er gitt Tilstandsgrad 2 (TG2) — Avvik som kan kreve tiltak:

Våtrom - 2.etg
- Helhetsvurdering: TG 2 er valgt på hele våtrommet på grunn av alder og/eller slitasjegrad. Det er blant annet registrert følgende avviker ut over alder: Riss/sprekker i flisfuger observert i dusjsonen. Kan være en indikasjon på utettheter i våtrommets tettesjikt. Det registreres motfall rundt sluk. Fallforholdet leder bruksvannet vekk fra nedslagsfeltet og videre ut på gulvet. Sluket er isolert inne i dusjsonen. Vannsøl eller lekkasjevann utenfor denne sonen har ingen/redusert mulighet til å nå sluket. Våtrommet har kun naturlig ventilasjon. Naturlig ventilasjon gir som regel mindre effektiv luftutskifting enn mekanisk ventilasjon, noe som kan medføre økt fuktpåkjenning i våtrommet. Drypplekkasje fra kranen på servanten. Eksakt årsak er ikke kjent. Det er foretatt hulltaking og utført fuktmåling med egnet instrument i tilstøtende rom til våtsone. Det ble ikke registrert forhøyede verdier eller andre avvik. Målingen/resultatet viser mindre en hva apparatet kan måle.

Våtrom - U.etg
- Vaskerom/bod - Helhetsvurdering: Det gjøres oppmerksom på at den delen av rommet som benyttet som vaskerom ikke er bygget som et fullverdig våtrom. Rommet har ikke etablert tilstrekkelig membran/fuktsikring på gulv/vegger eller ventilasjon. Eventuelle lekkasjer/vannsøl vil medføre fuktskader i tilliggende konstruksjoner. Det er ukjent om skjulte vann-og avløpsrør i våtrommet er fornyet i 2012. På bakgrunn av ukjent alder er det grunn til å varsle om risiko for skjulte avvik, svekket funksjon, usikker restlevetid eller lignende forhold som utvikles over tid. Selv om det er gjort oppgraderinger på våtrommet, er sluket ikke skiftet. Erfaringsmessig medfører dette økt fare for lekkasje rundt sluket. Til informasjon så er det ikke foretatt hulltaking/fuktmåling da rommet ikke er vurdert som et våtrom og våtrommet har ikke en fuktutsatt konstruksjon.
- Bad: Ikke tilstrekkelig fall på gulv i dusjsonen, påvist vannansamling på gulv etter vanntest. Det er ukjent om skjulte vannrør i våtrommet er fornyet i 2012. På bakgrunn av ukjent alder er det grunn til å varsle om risiko for skjulte avvik, svekket funksjon, usikker restlevetid eller lignende forhold som utvikles over tid. TG2 settes for å belyse risiko. Det er ukjent om skjulte avløpsrør i våtrommet er fornyet i 2012. På bakgrunn av ukjent alder er det grunn til å varsle om risiko for skjulte avvik, svekket funksjon, usikker restlevetid eller lignende forhold som utvikles over tid. TG2 settes for å belyse risiko. Sluket er isolert inne i dusjsonen. Vannsøl eller lekkasjevann utenfor denne sonen har ingen/redusert mulighet til å nå sluket. Tilstrekkelig tilluftsspalte er ikke etablert. Forholdet fører til redusert ventilering av rommet når døren er lukket. Fuktstyringen på avtrekksviften er defekt, ukjent årsak. Dette kan resultere i utilstrekkelig ventilasjon/luftfuktighet i rommet. Det er foretatt hulltaking og utført fuktmåling med pigg i treverk med egnet instrument (Protimeter MMS), i tilstøtende rom til våtsone. Det ble ikke registrert forhøyede verdier, målingen viser 11,8. I forbindelse med fuktmålingen ble det observert mugg/soppvekster inne i konstruksjonen. Eksakt årsak til muggsoppen ettersom fuktmålingen er lavere en hva soppen trives i er ukjent. Mulig årsak kan være lekkasje i tettesjiktet og ved en spesiell fuktbelastning ved dusjing slipper det inn vann i konstruksjonen og/eller kapillæroppsug fra grunnen.

Våtrom - 1.etg
- Helhetsvurdering: TG 2 er valgt på hele våtrommet på grunn av alder og/eller slitasjegrad. Det er blant annet registrert følgende avvik ut over alder/slitasjegrad: Det registreres moderate tegn til bomlyd (tegn til hulrom) under enkelte gulvfliser. Eksakt årsak er ikke kjent. Lokalfall er vurdert til å være mindre enn anbefalt, men grunnet bruk av dusjkabinett/badekar med dusjvegger er forholdet ikke vurdert til å være et vesentlig avvik. Selv om det er gjort oppgraderinger på våtrommet, er sluket ikke skiftet. Erfaringsmessig medfører dette økt fare for lekkasje rundt sluket. Tilkomst til sluket under badekar er utilfredsstillende. Inspeksjonsluke er limt fast. Det er foretatt hulltaking og utført fuktmåling med egnet instrument i tilstøtende rom til våtsone. Det ble ikke registrert forhøyede verdier eller andre avvik. Målingen/resultatet viser mindre en hva apparatet kan måle.

Kjøkken - U.etg
- Vann- og avløpsrør: Det er ukjent om skjulte vannrør i kjøkkenet er fornyet i 2012. På bakgrunn av ukjent alder er det grunn til å varsle om risiko for skjulte avvik, svekket funksjon, usikker restlevetid eller lignende forhold som utvikles over tid. TG2 settes for å belyse risiko. Det er ukjent om skjulte avløpsrør i kjøkkenet er fornyet i 2012. På bakgrunn av ukjent alder er det grunn til å varsle om risiko for skjulte avvik, svekket funksjon, usikker restlevetid eller lignende forhold som utvikles over tid. TG2 settes for å belyse risiko.

Kjøkken - 1.etg
- Vann- og avløpsrør: Det er ukjent om skjulte vannrør i kjøkkenet er fornyet i 2012. På bakgrunn av ukjent alder er det grunn til å varsle om risiko for skjulte avvik, svekket funksjon, usikker restlevetid eller lignende forhold som utvikles over tid. TG2 settes for å belyse risiko. Det er ukjent om skjulte avløpsrør i kjøkkenet er fornyet i 2012. På bakgrunn av ukjent alder er det grunn til å varsle om risiko for skjulte avvik, svekket funksjon, usikker restlevetid eller lignende forhold som utvikles over tid. TG2 settes for å belyse risiko.

Rom under terreng
- Konstruksjoner (tilfarergulv, himling og vegger): Etasjen har vegger under bakkenivå som er utlektet fra grunnmuren. Erfaringsmessig betraktes slike konstruksjoner som risikokonstruksjoner blant annet med tanke på fukt -/kondensproblematikk. Det er ikke observert skader/symptomer på skader, men skader kan ikke utelukkes. Krever oppfølging med jevnlig ettersyn. Det er foretatt hulltaking og utført fuktmåling med pigg i treverk med egnet instrument (Protimeter MMS), i utlektet kjellevegg. Det ble ikke registrert forhøyede verdier eller andre avvik. Målingene viser vektprosent under 16. Målingen gir kun et øyeblikksbilde av forholdene og kan endre seg med årstider, fukt- og temperaturforhold.

Loft - innredet
- Konstruksjonsoppbygging: Konstruksjonen er lukket, og det er ikke kjent hvordan oppbyggingen er utført. Erfaringsmessig betraktes slike konstruksjoner som risikokonstruksjoner blant annet med tanke på fukt-/kondensproblematikk. Det er ikke observert skader eller symptomer på skader, men skader kan ikke utelukkes. TG2 er valgt for å belyse risiko.

Tekniske anlegg, VVS anlegg
- Vannrør (Sjekkpunkter utover det som er inkludert i andre rom): Vannrør i boligen er vurdert til å ha en alder som tilsier at anbefalt brukstid er passert. På bakgrunn av alderen er det grunn til å varsle om risiko for skjulte avvik, svekket funksjon, usikker restlevetid eller lignende forhold som utvikles over tid.
- Hovedstoppekran: Stoppekran er ikke funksjonstestet grunnet høy alder/observert tilstand. Stoppekran er av eldre type. Anbefalt brukstid er passert.
- Avløpsrør. (Sjekkpunkter utover det som er inkludert i andre rom): Avløpsrør er vurdert til å ha en alder som tilsier at anbefalt brukstid er passert. På bakgrunn av alderen er det grunn til å varsle om risiko for skjulte avvik, svekket funksjon, usikker restlevetid eller lignende forhold som utvikles over tid.
- Varmtvannsbereder (Sjekkpunkter utover det som er inkludert i andre rom): På bakgrunn av berederens alder er det grunn til å varsle om usikker restlevetid eller andre forhold som utvikles over tid. Det kan ikke utelukkes behov for reparasjon/utskiftning.

Yttervegger
- Fasader inkl. kledning: Kledning med listverk har noe høy slitasjegrad og det ble stedvis registrert råteskader. Skader i bakenforliggende konstruksjon er ikke registrert, men kan ikke utelukkes.

Dører og vinduer
- Dører: Ytterdører er av eldre dato og har behov for oppgraderinger/overflatebehandling. Det må forventes høyere varmetap fra disse dørene sammenlignet med dører fra nyere dato. Til informasjon ble det utført stikkprøvekontroll på dører hvor åpne/lukkefunksjon fungerte som forventet.

Drenering
- Alder: Dreneringens tilstand og funksjon påvirker boligens innvendige konstruksjoner og bruksområder. Dreneringen er nedgravd og skjult, og tilstanden vurderes derfor i hovedsak ut fra alder. Estimert teknisk levetid for dreneringer ligger mellom 20 - 60 år. På bakgrunn av dreneringens alder er det derfor grunn til å varsle om risiko for svekket funksjon eller lignende forhold som utvikles over tid.
- Terrengfall fra grunnmur: Stedvis lite terrengfall vekk fra grunnmuren. Forholdet kan øke fuktbelastningen på grunnmuren.
- Bortledning av takvann: Deler av nedløpsrøret mangler på hjørnet ved inngangspartiet. Forholdet kan føre til økt fuktbelastning på grunnmuren.

Stikkledninger og tanker
- Vann- og avløpsledninger: Alder og materialvalg tilsier at anbefalt brukstid og restlevetid på vann- og avløpsrør med tilliggende utstyr bør vies spesiell oppmerksomhet. Materialene er skjulte i grunnen og dermed er det kun alder som kan gi indikasjon på tilstand. TG2 settes for å belyse risiko.

Frittstående byggverk
- Hagestue: Nedre del av ytterdøren har fuktskader. Fare for sammenbrudd.
- Garasje: Det er foretatt en forenkel og overordnet vurdering av tilstanden og det er relativt høy alder/slitasjegrad med påbegynnene råteskader på enkelte komponenter som gjør at det bør påregnes utbedringer/vedlikeholdsarbeid.
- Lekehus: Det er foretatt en forenkel og overordnet vurdering av tilstanden og det er relativt høy slitasjegrad som gjør at det anbefales utbedrende tiltak.

Yttertak
- Helhetsvurdering: Taket er ikke fysisk inspisert grunnet sikkerhetsmessige forhold (sikkerhetsutstyr) og er kun inspisert fra bakkeplan med den begrensning dette innebærer. Yttertaket kan være utsatt for skader eller feil utførelse som ikke registreres grunnet begrenset tilkomst. Ut fra alder og det som var synlig fra bakkeplan bærer yttertaket preg av elde og slitasje. Det er ikke registrert lekkasjer eller skader, men oppfølging med jevnlig ettersyn anbefales. TG2 er satt for å belyse skaderisikoen som følge av alder og observert tilstand.

Følgende bygningsdeler er ikke undersøkt (TGIU):

Terrasser / platting på terreng
- Fundamenter: Fundamentene var ikke tilgjengelig for undersøkelser, noe som gjorde at utførelsen/tilstanden ikke lot seg kontrollere.

Grunnmur, fundamenter
- Byggegrunn: Byggegrunnens beskaffenhet er ukjent
- Fundamenter: Fundamenter er naturgitt skjult, og det er for øvrig ingen sikre og dokumenterte opplysninger om type fundamenter som huset har.

Tilstandsrapporten er inntatt i salgsoppgaven. Rapporten inneholder informasjon om eventuelle avvik og konsekvensen av disse. Dersom det er registrert avvik med TG3, har den bygningssakkyndige i tillegg gitt et anslag på hva det vil koste å utbedre disse. Ettersom kjøper regnes å være kjent med forhold som tydelig fremgår av tilstandsrapporten, oppfordres du til å sette deg grundig inn i rapporten i sin helhet.

Selger beskriver også i egenerklæringsskjema:

Det ble i 2012 utført faglært arbeid på bad/vaskerom i underetasjen som følge av oversvømmelse etter brudd på kommunens hovedvannledning. Arbeidet ble håndtert av Polygon. Det foreligger ikke dokumentasjon på arbeidet.
Det er utført faglært arbeid på fasade med innsetting av nytt kjellervindu i 2026 av KESTAS Bygg og nytt vindu i stue i 2025 av Farstad Glass, begge med dokumentasjon.
I 2015 ble det utført faglært arbeid på det elektriske anlegget med installasjon av nye sikringer av Etech Electro, med dokumentasjon.
I 2015 ble det installert varmepumper i stue og kjellerstue av Alfa Energi SS, med dokumentasjon.
Det er satt inn ny peis/ovn i kjellerstuen i 2016.
Det har vært mus i gulv, og dette ble utbedret av Anticimex i 2024.

Selger opplyser også at et soverom i kjeller ikke er godkjent for varig opphold grunnet for lite vindu, og at to lekehytter/uthus i hagen mangler godkjenning.

Følgende moderniseringer er foretatt de senere år:

Ifølge selgers egenerklæring er følgende arbeid utført:

2026:
- Nytt kjellervindu, utført av KESTAS bygg.

2025:
- Nytt vindu i stue, utført av Farstad glass.

2020:
- Installert varmepumper i stue og kjellerstue, utført av Alfa energi.

For standard henvises det til tilstandsrapport.

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.

Boligen varmes opp med elektrisitet og vedfyring. Badene har varme i gulv. Det er varmepumpe plassert i stue i underetasje og 1. etasje. Videre er det ildsted i stue i underetasje, ildsted i stue i 1. etasje og ildsted i loftstue. Skorstein er fra byggeår.

Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med.

Det foreligger ikke ferdigattest på eiendommen, men midlertidig brukstillatelse for nybygg bolig ble gitt 23.03.1981. Tillatelsen er gitt på følgende vilkår:
- Litt puss og innredning igjen i kjeller.
- Utvendige trapper.
- Planering med godt fall fra grunnmur.
- N.B. Septiktank må avdekkes og sjekkes og varsel gis til bygningskontrollen så snart frosten gjør det mulig.
Det er ikke dokumentert at gjenstående arbeider er utført, og det er ikke søkt om ferdigattest. Dokumentet kan fås ved henvendelse til megler.

Det gjøres oppmerksom på at det ikke lenger utstedes ferdigattest på tiltak det er søkt om før 1998 jf. plan- og bygningsloven § 21-10. Kommunen vil ikke kreve ferdigattest for disse tiltakene og vil avvise eventuelle søknader. Bestemmelsen innebærer ikke at tiltak med manglende søknad blir lovlige, men at man ikke trenger å avslutte gamle byggesaker. Normalt sett kreves ferdigattest for alle søknadspliktige tiltak som gjøres etter plan- og bygningsloven.

Det foreligger ferdigattest på bruksendring av deler av kjeller og loft, fra tilleggsdel til hoveddel datert 24.04.2026

Det foreligger stemplede tegninger for oppføring av garasje datert 16.11.1982, samt for endring av tak på garasjen datert 22.05.1998. Det er ikke funnet byggetillatelse eller ferdigattest for garasjen i kommunens arkiver. Siden søknaden for opprinnelig garasje er fra før 1998, vil kommunen normalt ikke utstede ferdigattest for dette tiltaket. Tegningene kan fås ved henvendelse til megler.

Avvik fra tegningene i kjelleretasjen:
Begge soverommene i underetasjen er opprinnelig byggemeldt som hobbyrom og mat. jf. originale byggetegninger og er ikke godkjent til varig opphold. Innredning av rommene til bruk for varig opphold er ikke bruksendret/omsøkt og er heller ikke godkjent av kommunen. Konsekvensen ved søknad kan være at rommet ikke godkjennes som varig opphold og at rommet da må brukes som bod/midlertidig oppbevaring. 

Walk-in Closet i underetasje er et tilbygg, som ikke er søkt om til kommunen, og dermed ikke byggemeldt. Konsekvensen ved søknad kan være avslag og at arealet må tilbakeføres til godkjent bruk.

Kjøper overtar alt ansvar, kostnad og risiko for dette videre.

Eiendommen overdras fri for pengeheftelser

Kommunen har legalpant i eiendommen for forfalte krav på eiendomsskatt og kommunale avgifter/gebyrer.

Det er ingen tinglyste servitutter på eiendommen.

Den del av boligens underetasje som er innredet som en hybel er lovlig for beboelse, men er ikke godkjent som separat boenhet av kommunen.

Det gjøres oppmerksom på at det er krav til forsvarlige radonnivåer ved utleie. Det er ikke gjennomført radonmåling på denne boligen.

Velkommen til Røyneberg, et veletablert og familievennlig boligområde i Sola kommune. Her bor man i trygge omgivelser preget av eneboliger. Området kombinerer nærhet til sjø og natur med en oversiktlig og praktisk hverdag, noe som gjør det til et ideelt sted for familier og etablerere som ønsker en rolig base med kort vei til alt man trenger.

Hverdagslogistikken er enkel med kort gangavstand til både Røyneberg skole (1.-7. trinn) og Røyneberg barnehage. For de eldre barna er det gode forbindelser til Sola ungdomsskole og flere videregående skoler, som Sola og Jåttå. Daglige innkjøp gjøres enkelt på den lokale Kiwi-butikken. For et bredere utvalg av butikker og servicetilbud ligger både Solakrossen og Tvedtsenteret kun en kort kjøretur unna.

Fritiden byr på muligheter for aktivitet og rekreasjon. I nærområdet finner man ballbanen ved Røyneberg skole, og Sørnesvågen med sin sandvolleyballbane er bare noen få minutter unna med bil. Kollektivtilbudet er godt, med busstopp i gangavstand som gir effektive forbindelser videre. Beliggenheten er også strategisk for pendlere, med rask tilgang til nye SUS, Forus, Stavanger og Sandnes, og Stavanger lufthavn Sola ligger kun cirka 8 minutter unna med bil.

Veibeskrivelse Se Google maps - det er enkelt å finne frem i kartet.

Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger.

Barnehager:
- Røyneberg barnehage (1-5 år) 0,7 km.
- Sørnes barnehage (1-5 år) 1,2 km.
- Kornberget barnehage (1-5 år) 2 km.

Skoler:
- Røyneberg skole (1-7 kl.) 0,6 km
- Grannes skole (1-10 kl.) 2,5 km
- Sande skole (1-7 kl.) 2,5 km
- Sola ungdomsskole (8-10 kl.) 1,7 km
- Kjerrberget ungdomsskole (8-10 kl.) 3,5 km
- Sola videregående skole 1,9 km
- Jåttå videregående skole

Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør, og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen/bydelsadministrasjonen for oppdatert informasjon.

Eiertomt på 916,9 m².

Tomtearealet er hentet fra digitalt eiendomskart, og kan avvike fra nøyaktig areal.

Eiendomsgrensene i kartet har varierende nøyaktighet, og usikre grenser bør klarlegges.

Eiendommen har en frittstående garasje på 42 m² med to garasjeporter. Det er i tillegg gode parkeringsmuligheter på egen tomt.

Eiendommen er tilknyttet offentlig vei, vann og avløp. Alle eiendommer som er tilknyttet offentlig vann og avløp har private stikkledninger, som vedlikeholdes for eiers egen regning. For ytterligere opplysninger om de private stikkledningene tar man kontakt med kommunen.

Eiendommen er regulert til frittliggende småhusbebyggelse (872,83 m²) og gate m/fortau (44,06 m²) i henhold til reguleringsplan Sørnes Nedre (ID: 0001), datert 17.01.1961, med tilhørende reguleringsbestemmelser. Planen er eldre, og bestemmelsene kan være delvis erstattet av nyere kommuneplan. I henhold til reguleringsplanen gjelder blant annet følgende:
- Bebyggelsen skal være åpen og villamessig.
- Tomten kan ikke bebygges med mer enn 1/5 (20 %) av sitt nettoareal, inkludert uthus.
- Gesimshøyde skal ikke overstige 4,5 m for 1-etasjes bygg, 5,5 m for 1 ½-etasjes bygg og 7,0 m for 2-etasjes bygg.
- Takvinkel må ikke være større enn 35°.

Eiendommen omfattes av Kommuneplan for Sola 2023-2040 (ID: 202201), vedtatt 28.09.2023. Arealbruken er i planen avsatt til boligbebyggelse.

Kommuneplanen åpner for fortetting i etablerte boligområder og har bestemmelser som kan gå foran eldre reguleringsplaner. Følgende bestemmelser er relevante (§ 2.3.1):
«Ved motstrid mellom gjeldende reguleringsplan og kommuneplan for bestemmelser som gjelder fortetting i etablerte boligområder, går kommuneplanens bestemmelse i 2.3.1 foran.»
«Inntil 35 % BYA inklusiv garasje/uthus og biloppstillingsplass, hvorav inntil 50 m² BYA kan være mindre frittliggende tiltak (garasje, uthus eller lignende).»

Eiendommen berøres av følgende hensynssone:
- Hensynssone H130: Byggeforbud samferdselsobjekt (Restriksjonsplan for Stavanger lufthavn, Sola).
Det kan ikke utføres bygge- og anleggstiltak i strid med «Restriksjonsplan for Stavanger lufthavn Sola». Dette innebærer høyderestriksjoner for bygninger og anlegg. Tiltak som kan overstige visse høydegrenser må oversendes til Avinor for godkjenning.

Det er per d.d. ingen kjente plan- eller byggesaker med direkte innvirkning på eiendommen.

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Kommunale avgifter er kr 25.379,- for inneværende år. I dette inngår gebyr for vann, avløp, renovasjon og feiing/tilsyn. Det tas forbehold om at kommunen kan justere gebyrene i løpet av året.

Nåværende eier har et strømforbruk som tilsvarer ca. kr 18.144,- pr. år. / 9.045 kwh. pr. år. 

Boligen har en årlig forsikringspremie på kr 19.608.
Boligen er tilknyttet Lyse Altibox som leverandør av kabel-tv. Tv-tuner/dekoder medfølger ikke.
Boligen er tilknyttet alarm. Abonnement medfølger ikke.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk og avtaler.
Selger har avtalt Norgespris på strøm på eiendommen for perioden ut 2026, og denne er pt på kr 50 øre inkl mva. Nettleie, avgifter og påslag fra kraftleverandøren kommer i tillegg. Er det fjernvarme vil det også komme kostnader i tillegg.

Denne avtalen vil følge eiendommen i den avtalte perioden.

Les mer om Norgespris her: https://www.regjeringen.no/no/aktuelt/legg-fram-lov-om-norgespris-pa-straum-og-fjernvarme/id3102642/

Formuesverdi for 2024 var kr 1.388.158,- ifølge selgers skattemelding/Skatteetaten. Beløpet forutsetter at eier bor fast i boligen (primærbolig).

Ved eventuell øvrig bruk av eiendommen (f.eks. fritidsbolig, pendlerbolig, utleieobjekt) var formuesverdien for 2024 kr 5.552.633,-.

Formuesverdien justeres normalt årlig.

Fra 2026 har Stortinget vedtatt en oppdatert modell for beregning av formuesverdi for primærbolig, så avvik kan forekomme.
For mer informasjon se skatteetaten.no

Eiendomsskatten er i Stavanger kommune gjeninnført fra 2026, men det er ikke stipulert hvor mye dette utgjør for denne eiendommen.

8 900 000,00 Prisantydning

Omkostninger

222 500,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
19 900,00  Gjensidige Boligkjøperpakke* (valgfritt)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
545,00  Tinglysing skjøte
--------------------------------------------------------
223 590,00 Omkostninger totalt (uten Gjensidige Boligkjøperpakke)
243 490,00 Omkostninger totalt (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------
9 123 590,00 Totalpris inkl. omkostninger
9 143 490,00 Totalpris inkl. omkostninger (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------

Totalpris inkl. omkostninger forutsetter kjøp til prisantydning.
Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer.

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar dersom lån opprettes. 

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Kirsten Samuelsen

Etter nærmere avtale.

Boligen er tilknyttet Ytraberget Velforening.

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige.  
Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. 

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.

Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.

Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 1,00 % av salgssummen.

Vederlag:
Kontroll av hjemmel og heftelser  kr 3 900,00
Markedsføringspakke  kr 28 900,00
Oppgjør  kr 8 900,00
Salgsoppgaver   kr 5 500,00
Tilrettelegging  kr 19 900,00

Utlegg:
Innhenting av offentlig opplysninger Sola kommune  kr 3 130,31
Tinglysing sikring  kr 545,00

Andre utgifter:
AX tilstandsrapport enebolig over 250kvm/småbruk  kr 24 687,50
Foto  kr 3 850,00
Interiørrådgiving   kr 1 850,00

Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester;
• I forbindelse med forberedelse av salget, innhenter vi informasjon om eiendommen hovedsakelig fra vår samarbeidspartner Amibita.
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i Bomega AS som tilbyr den digitale annonseringsplattformen Hjem.

Oppdragsnummer 35-0029/26
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Stavanger
Nedre Strandgate 41, 4005, STAVANGER
950007613
Oppdragets KR-kode KR35.2629

Sist oppdatert: 29. april 2026 kl. 21:52