Vardeveien 49

Vardeveien 49, 1182 OSLO
Kommunenummer 301, gårdsnummer 149, bruksnummer 295, ideell andel 1/1

Totalt bruksareal BRA: 234 kvm

BRA-i:
Underetasje 85 kvm:
Stue, bad, wc-rom, fire boder, to soverom og kjøkken.

1. etasje 50 kvm:
Entré/hall, wc-rom, bad og to soverom.

2. etasje 72 kvm:
Gang, bad, soverom og stue, spisestue og kjøkken i åpen løsning.

Arealet på loftet er målt til 29 kvm (ALH), men grunnet lav takhøyde er ingen deler av arealet måleverdig som bruksareal.

BRA-e:
1. etasje 27 kvm:
Garasje.

TBA (Åpent areal):
Underetasje 11 kvm:
Terrasse.

2. etasje 14 kvm:
Balkong.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 28.05.2026 utført av Anticimex AS v/Kenneth Lesteberg. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Selger har innhentet en tilstandsrapport av boligen. Dersom det er registrert avvik, er disse klassifisert med tilstandsgrader (TGIU, TG2 og/eller TG3). Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.

Bygningen er iht. tilstandsrapport en vertikalt delt tomannsbolig oppført i 1975. Boligen går over tre plan: underetasje, 1. etasje og 2. etasje. Bygget er oppført med grunnmur av lettklinkerblokker og støpt gulv mot grunn. Ytterveggene er en kombinasjon av tre- og betongkonstruksjoner med utvendige fasader av synlig murverk og stående trekledning. Etasjeskillere er av lettklinkerelementer. Taket er en saltakskonstruksjon i tre, tekket med eternittplater fra byggeår. Vinduer og de fleste ytterdører er fra byggeår med karmer og rammer av tre. Boligen har en altan på 14 m² og en terrasse på 11 m². Det er en elementpipe fra byggeår med peisovn i stuen. Dreneringen er fra ca. 2014, og det er utført diverse oppussing og renovering i 2024 og 2025.

Integrert garasje på 27 m² med elektrisk leddport. Det er montert elbillader og opplegg for vaskemaskin. Etasjeskillet mot underliggende rom fungerer som tettesjikt.

Det elektriske anlegget har sikringsskap plassert i garasje og i gangen i underetasjen, og er sikret med automatsikringer. Det er observert enkelte løse kabler i en bod i underetasjen, og det mangler samsvarserklæring for noe av arbeidet. Takstmannen anbefaler en utvidet kontroll av anlegget.

Boligen har godkjent slukkeutstyr og tilstrekkelig med røykvarslere.

Følgende bygningsdeler er gitt TG2:
Bad 2. etasje: Mangelfullt fall mot sluk og manglende registrert drenering fra innebygget sisterne.
Kjøkken underetasje: Automatisk lekkasjestopper mangler.
WC-rom underetasje: Defekt trykknapp på toalett.
Tekniske anlegg: Eldre vann- og avløpsrør, ikke funksjonstestet stoppekran og varmtvannsbereder uten tilfredsstillende lekkasjesikring.
Ventilasjon: Utilstrekkelig ventilasjon i deler av boligen.
Rom under terreng: Salt-/kalkutslag, rissdannelser og indikasjoner på fuktpåvirkning. Skjulte forhold kan ikke vurderes.
Loft: Tegn til tidligere fuktpåvirkning, utettheter ved skorstein og dampsperre.
Yttervegger: Mangelfull gnagersikring.
Vinduer: Enkelte vinduer har redusert funksjon.
Yttertak: Slitasje og elde på taktekking, mulig asbestholdige takplater, åpne detaljer ved skorstein og usikker tilstand på skjulte konstruksjoner.
Balkong og terrasse: Sprekker i fliser og slitasje på terrassebord.
Grunnmur og drenering: Riss, sprekker, avskalling og forhold ved terrengfall, fuktsikring og takvannshåndtering som kan kreve oppfølging.
Forstøtningsmur: Sprekkdannelser.
Utvendige vann- og avløpsledninger: Eldre anlegg med usikker restlevetid.
Oljetank: Tanken er ikke i bruk og ikke tilkoblet. Ukjent tilstand og eventuelt saneringsansvar.
Garasje: Sprekkdannelser og usikker tilstand på vanntett sjikt over innvendig rom.

Det gjøres spesielt oppmerksom på at følgende bygningsdeler er gitt TG3:
Bad 1. etasje: Helhetsvurdering. Det ble ikke registrert utslag ved overflatemåling.
Bad underetasje: Helhetsvurdering.
Kjøkken underetasje: Manglende fungerende tilluft/ventilasjon.
Skorstein: For kort avstand mellom sotluke og brennbart materiale i underetasjen.
Inngangsparti: Tegn til lekkasje og svikt i tettesjikt med registrerte fuktmerker i bod under.

Ikke undersøkt (TGIU):
Tettesjikt ved sluk på bad i 2. etasje kunne ikke kontrolleres visuelt.
Fundamenter under terrasse var ikke tilgjengelige for inspeksjon.

Helse, miljø og sikkerhet (HMS):
Innvendig trapp: Manglende håndløper enkelte steder og redusert fri høyde. Oppfyller ikke dagens sikkerhetskrav.
Altan: Rekkverkshøyde og utforming tilfredsstiller ikke dagens krav til sikkerhet.

Tilstandsrapporten er inntatt i salgsoppgaven. Rapporten inneholder informasjon om eventuelle avvik og konsekvensen av disse. Dersom det er registrert avvik med TG3, har den bygningssakkyndige i tillegg gitt et anslag på hva det vil koste å utbedre disse. Ettersom kjøper regnes å være kjent med forhold som tydelig fremgår av tilstandsrapporten, oppfordres du til å sette deg grundig inn i rapporten i sin helhet.

Selger beskriver også i egenerklæringsskjema:
Et tverrstilt avløpsrør sprakk i november 2025 og ble reparert av rørlegger via forsikringsselskapet. Det er en gammel setningsskade på flisene på balkongen, som ifølge forrige eier oppsto kort tid etter byggeår. Det er montert en Rais peisinnsats i ildstedet av en autorisert forhandler. Ved oppussing av kjelleren i 2025 ble det funnet og sanert et lite parti med muggsopp i gammel tapet.

Stor halvpart av vertikaldelt tomannsbolig på 234 kvm BRA fordelt over tre plan, beliggende på en solrik tomt i et av Ekeberg/Brannfjells mest attraktive og populære villaområder. Eiendommen har en særdeles familievennlig beliggenhet med umiddelbar nærhet til de unike friområdene på Brannfjell og Ekebergsletta. Samtidig er det kort vei til skoler, barnehager, kollektivtransport, servicetilbud og øvrige fasiliteter bydelen har å by på.

Boligen har en innholdsrik og familievennlig planløsning, som åpner for flere bruksmuligheter, og appellerer til familier med behov for fleksible løsninger der ulike generasjoner kan få spillerom. Store deler av boligen er pusset opp i 2024/2025 med blant annet nytt kjøkken, nytt bad, nytt elektrisk anlegg og nye rørføringer i 2. etasje. Boligen har en karakteristisk arkitektur fra byggeåret 1975, med eksponerte teglflater og store vinduspartier som skaper lys, romfølelse og en naturlig sammenheng mellom etasjene.

Selger har bla gjort følgende oppgraderinger siden 2024:
Alle overflater er sparklet, malt og delvis platesatt. Det er lagt nye gulv i 1. og 2. etasje, samt i deler av underetasje. Det elektriske anlegget er fornyet i alle etasjer, og det er installert varmefolie i gulv i 2. etasje og varmepumpe i entré i 1. etasje. Flyttet og installert nytt kjøkken med integrerte hvitevarer og rør-i-rør-system. Pusset opp badet i 2. etasje med mikrosement på gulv og vegger, spileplater i tak og rør-i-rør-system. På bad og toalettrom i 1. etasje er det montert nytt baderomsinventar. Det er også tilrettelagt for vaskemaskin i garasje. Videre er det satt opp nytt rekkverk på balkong, boligen er beiset, og det er installert nye soveromsvinduer og dører i underetasjen. Det er utført lydisolering i tak på soverom i underetasje samt i trapp. Ny garasjeport er montert, ny peisinnsats installert, og det er etablert nytt vannfordelerskap i garasje.

Oppgraderinger utført av tidligere eier omfatter bla.:
2022: Ny varmtvannsbereder (installert i garasje).
2016: Oppgradering av bad i første etasje med flis-på-flis. Etablert ny kjøkkeninnredning og installert ny varmtvannsbereder (120L) på kjøkken i underetasjen.
2014: Lagt ny drenering på nordsiden av boligen.

1. etasje inneholder en romslig entré, to soverom, bad, separat wc-rom og en integrert garasje.
Garasje:
I tilknytning til boligens inngangsparti finner du en integrert garasje med elektrisk leddport og elbillader. Opplegg for vaskemaskin i garasjen med automatisk vannstopper med fuktsensor. Fordelerskap for rør-i-rør-system er plassert i garasjen.

Entré/hall:
Dørene åpner seg inn til en romslig hall med eksponert teglmur på den ene siden og en stor garderobevegg med glatte fronter på den andre. Entrédøren har elektronisk kodelås. Varmepumpen er plassert her, diskret integrert i rommet. Fra hallen leder trappen opp til 2. etasje og ned til underetasjen. Hallen fungerer som knutepunkt for hele boligen - soverom, bad og wc ligger i samme plan, mens de sosiale rommene venter en etasje opp.

Soverom:
De to soverommene i denne etasjen ligger side om side og har vinduer vendt mot hagen, som gir rommene et lyst og behagelig uttrykk. Eksponert teglmur tilfører en fin kombinasjon av karakter og moderne særpreg. Begge rommene er av god størrelse og fleksible møbleringsmuligheter, og hovedsoverommet er i tillegg utstyrt med garderobeskap. Gulvene er oppgradert med flott en-stavs parkett fra 2024, noe som gir et helhetlig og tidsriktig preg.

Dusjbad:
Separat dusjbad med praktisk beliggenhet vegg i vegg med toalettrommet. Badet er oppgradert med flis-på-flis i 2016 og fremstår som funksjonelt og tidløst. Rommet har flislagt gulv med gulvvarme, flislagte vegger og malte flater i himling. I 2024 ble det installert ny, moderne innredning bestående av vegghengt servantmøbel med ovenpåliggende servant og armatur, samt dusjkabinett med tilhørende dusjarmatur. Det ble ikke påvist indikasjoner på fukt ved overflatesøk med fuktindikator.

Wc-rom:
Et separat toalettrom er alltid praktisk, og dette ligger lett tilgjengelig i tilknytning til hallen – ideelt for både gjester og familie i en travel hverdag. Rommet har flislagt gulv med gulvvarme, flislagte vegger og malte flater i himling. Videre er det vegghengt servantinnredning med ovenpåliggende servant og armatur, samt toalett. Innredningen ble oppgradert i 2024 og gir rommet et moderne uttrykk.

2. etasje er boligens sosiale sone, med åpen stue, spisestue- og kjøkkenløsning, ett soverom, bad og utgang til balkong. Fra gangen er det adkomst til stort lagringsloft på 29 kvm (ALH), men grunnet lav takhøyde er ingen deler av arealet måleverdig som bruksareal.

Stue, spisestue og kjøkken:
Boligens sosiale kjerne består av en åpen stue- og kjøkkenløsning med gode romkvaliteter. Gjennomgående en-stavs parkett med gulvvarme gir en lun og behagelig atmosfære. En hel vegg i eksponert tegl strekker seg fra gulv til tak og tilfører rommet et særpreg og en varme som gir interiøret en tydelig identitet. Midt i rommet står en murt pipekolonne med Rais peisinnsats og glassdør, som naturlig deler oppholdsarealet i soner uten å redusere den gode romfølelsen. Oppholdsrommet er romslig og luftig, med god plass til flere sittegrupper og et skikkelig langbord - perfekt både til hverdags og når man samler mange rundt bordet. Den brede skyvedøren i tre åpner opp mot balkongen og slipper rikelig med lys inn, og skaper en fin og sømløs overgang mellom inne- og ute. En-stavs parkett løper gjennom hele etasjen og binder rommene elegant sammen.

Kjøkkenet er nytt fra 2025 og ligger i åpen løsning mot stuen/spisestuen, noe som gir en sosial og funksjonell planløsning. Innredningen har stilrene, glatte fronter og benkeplate i stein, med nedfelt vask og armatur. Stikkontakter er integrert i benkeplaten, og belysning over arbeidsbenken gir gode arbeidsforhold. Kjøkkenet er utstyrt med integrert stekeovn, platetopp, oppvaskmaskin, kjøleskap og fryseskap - som alle medfølger. Ventilatoren er diskret integrert i innredningen ved platetoppen. Vanninstallasjonene er utført med rør-i-rør-system, og kjøkkenet har automatisk vannstopper med fuktsensor. To vinduer gir godt dagslys over arbeidsbenken og bidrar til en lys og trivelig arbeidsplass.

Balkong:
Utgang fra stuen via en bred skyvedør til overbygget balkong på 14 kvm, som gir en naturlig og sømløs overgang mellom ute og inne. Balkongen er romslig og byr på hyggelig utsikt over hagen og videre mot sentrum. Den overbygde løsningen gjør at uteplassen kan benyttes store deler av året, og gir gode rammer for både rolige morgener og lange sommerkvelder. Her er det god plass til både sittegruppe og spisebord. Iht. selger er det sol på balkong fra ca kl 14 til kl 22 sommerstid.

Gang:
Gangen leder inn mot en mer privat del av boligen, skjermet fra de øvrige oppholdsrommene med en praktisk skyvedør. En egen, avskjermet sone - perfekt som en masteravdeling med tilhørende soverom og bad.

Soverom:
Soverommet er innredet med plater på vegger og himling og har et stort vindu mot hagen. Rommet har plass til dobbeltseng og er innredet med en innebygget sengeplass og hyllesystem langs veggen, en løsning som utnytter plassen godt og gir rommet et eget preg.

Bad:
Badet ble oppgradert i 2025 og holder en gjennomført, moderne standard. Gulv og vegger er utført i microsement, som gir et stilrent og eksklusivt uttrykk, mens himlingen er kledd med spileplater med integrert led-belysning. Gulvvarme sørger for god komfort. Innredningen består av vegghengt servantmøbel med ovenpåliggende servant og armatur, speil med overlys samt praktisk vegghengt høyskap. Dusjsonen er utformet som en romslig nisje med glassvegg og vegghengt dusjarmatur med både hånddusj og regndusj. Badet har også vegghengt toalett.

Underetasjen inneholder stue, kjøkken, to soverom og bad, samt fire boder. Underetasjen benyttes i dag som hybel, og selger opplyser om leieinntekter på kr. 16.000,- per måned + strøm.
Stuen:
Stuen har et lyst og innbydende uttrykk med vegger kledd med plater og parkett på gulvet som gir en lun og helhetlig følelse. Rommet har gode dimensjoner med naturlig plass til både en komfortabel sofagruppe og spisebord, og legger til rette for en fleksibel møblering tilpasset både hverdagsliv og sosiale sammenkomster.

Kjøkkenet:
Kjøkkenet er fra 2016 med glatte fronter og benkeplate i tre. Det er nedfelt kjøkkenvask med armatur og stikkontakt over arbeidsbenken. Kjøkkenet er utstyrt med integrert stekeovn og platetopp (fra 2025), samt frittstående oppvaskmaskin og kjøleskap fra (2025) med fryser. Alle hvitevarer medfølger. Ventilatoren er vegghengt, og det er laminert plate mellom benkeplate og overskap. Varmtvannsbereder på 120 liter fra 2016 er plassert i hjørneløsning på kjøkkenet.

Bad:
Bad fra byggeår med flislagt gulv med gulvvarme, samt vegger med fliser og malte flater. Rommet er utstyrt med vegghengt servant, speilskap med overlys, gulvstående innredning med benkeplate og nedfelt utslagsvask, dusjnisje og toalett. Det er også opplegg for vaskemaskin. Vaskemaskin medfølger.

Soverom:
I denne etasjen finner du ytterligere to gode soverom, begge med direkte utgang til markterrasse og hage. Rommene fremstår lyse og innbydende, med terrassedører og store vindusflater som gir rikelig med naturlig lys. Den direkte utgangen fra soverommene gir en fin og sømløs overgang til utearealene, og tilfører en ekstra dimensjon til rommene - perfekt for en rolig start på dagen eller enkel tilgang til hagen.

Lagring:
Det er fire boder i underetasjen som gir godt med oppbevaringsplass.

Kort oppsummert:
Vardeveien 49 er en innholdsrik familiebolig over tre plan med drømmebeliggenhet på Ekeberg. Boligen fremstår som moderne med gode romløsninger, romslige oppholdsarealer og fleksible bruksmuligheter som gjør at den passer godt for familier med behov for flere soner i hverdagen.

Elektrisk oppvarming med panelovner. Det er gulvvarme på alle bad, toalettrom og i 2. etasje. Varmepumpe i entré. Peisovn med glassdør i stue i 2. etasje.
Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med.
Selger har avtalt Norgespris på strøm på eiendommen for 2026, og denne er pt på 50 øre inkl mva. Nettleie, avgifter og påslag fra kraftleverandøren kommer i tillegg. Er det fjernvarme vil det også komme kostnader i tillegg.

Denne avtalen vil følge eiendommen i den avtalte perioden.

Les mer om Norgespris her: https://www.regjeringen.no/no/aktuelt/legg-fram-lov-om-norgespris-pa-straum-og-fjernvarme/id3102642/

Oljetank i metall fra byggår plassert i rom med tilkomst fra bod 2, u. etasje. Tanken er ikke i bruk og ikke tilkoblet. Ukjent tilstand og eventuelt saneringsansvar. Det er innført forbud mot oppvarming av boliger med fossil olje eller parafin fra 2020. Vi gjør derfor oppmerksom på at det kan komme pålegg for eiendommer med nedgravd oljetank/parafintank om at tanken må fjernes og erstattes med miljøvennlige alternativ, alternativt tømmes/spyles/plomberes. Kjøper overtar ansvaret og evt. økonomiske følger av dette. For utfyllende informasjon, se www.oljefri.no.

Det foreligger ferdigattest for del av tomannsbolig med garasje datert 23.03.1977. Denne kan fås ved henvendelse til megler.

Underetasjens planløsning avviker noe fra godkjente tegninger. Rommet som selger benytter som stue, er opprinnelig byggemeldt som hall/gang. Det er usikkert hvorvidt rommet er godkjent for varig opphold.

Kjøper overtar alt ansvar, kostnad og risiko for dette videre.

Eiendommen overdras fri for pengeheftelser.

Dagboknr. 4591, tinglyst 21.04.1950:
Tinglyst erklæring som gir Oslo kommune rett til å anlegge, drifte og vedlikeholde vann- og avløpsledninger over eiendommen. Eier plikter å ikke bygge over eller skade ledningsanlegget.

Dagboknr. 85, tinglyst 05.01.1953:
Eiendommen er underlagt Oslo kommunes vann- og kloakkreglement. Dette innebærer plikt til å melde fra om arbeid på anlegget, tillate inspeksjon, og koble til offentlig kloakk ved krav, samt betale fastsatt kloakkavgift. Eier er ansvarlig for skader på offentlige ledninger forårsaket av ulovlige stoffer fra eiendommen, samt for skader som følge av mangelfullt ledningsanlegg på egen eiendom. Kommunen fraskriver seg ansvar for frostskader, oversvømmelser og skader ved tildekking av ledninger. Erklæringen kan ikke avlyses uten samtykke fra vann- og kloakkvesenet.

Dagboknr.17335, tinglyst 14.10.1970:
Eiendommen er pålagt å opparbeide vei og legge hovedkloakk (spillvann) og særskilt overvannsledning langs den side av tomten hvor den har sin adkomst, når Oslo kommune forlanger det. Veien godkjennes inntil videre med 4,5 m bred kjørebane. Vedlikeholdet påhviler grunneieren inntil vei og ledninger blir overtatt av kommunen. Deler av eiendommen kan overføres til kommunen vederlagsfritt for veiutvidelse, og eieren plikter også å sette opp gjerde etter bygningslovens § 103.

Dagboknr. 16524, tinglyst 30.08.1974:
Eier av eiendommen gir framtidig utskilte parseller rett til å føre vann-, overvann- og spillvannsledninger over hverandres parsell om nødvendig, samt adgang til nødvendig reparasjon og ettersyn av ledningene. De ledninger som anlegges felles, er eiernes solidarisk ansvar å vedlikeholde i fellesskap. Oslo Vann & kloakkvesen har rett til å stenge og forsegle den felles hovedstoppekran når dette ansees nødvendig. Erklæringen kan ikke avlyses uten samtykke fra Oslo Vann & kloakkvesen.

Dagboknr. 16525, tinglyst 30.08.1974:
Eier forplikter seg til å forbinde eiendommens overvannsavløp til offentlig overvannskloakk når som helst kommunen måtte forlange det, samt innbetale det av Formannskapet vedtatte gebyr for tilknytningen. Heftelsen kan ikke avlyses uten samtykke fra Oslo Vann & kloakkvesen.

Dagboknr. 231, tinglyst 06.01.1975:
I forbindelse med deling av eiendommen, som er bebygd eller skal bebygges med tomannsbolig, har eierne etter delingen like rettigheter til atkomst, fellesanlegg, fellesareal, reparasjon og vedlikehold. Eierne er solidarisk forpliktet overfor bygningsmyndighetenes krav og pålegg vedrørende fellesanlegg og fellesareal. Erklæringen gjelder også for senere eiere og kan ikke avlyses uten samtykke fra Oslo bygningsråd.

Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få prioritet etter ovennevnte heftelser og servitutter.

Den del av boligens underetasje som er innredet som en hybel er lovlig for beboelse, men er ikke godkjent som separat boenhet av kommunen. Begge soverommene er godkjent som soverom. Rommet som selger benytter som stue, er opprinnelig byggemeldt som hall/gang. Det er usikkert hvorvidt rom som benyttet som stue er godkjent for varig opphold. Det gjøres oppmerksom på at det er krav til forsvarlige radonnivåer ved utleie. Det er ikke gjennomført radonmåling på denne boligen.

Følgende løsøre medfølger ikke:
Ingen taklamper foruten spotter. Hylle over kjøkkenbenk, samt frittstående reol på barnerom.

Vardeveien 49 har en solrik og meget flott beliggenhet i et attraktivt og trafikkskjermet villaområde på Brannfjell.

Brannfjell er et høydedrag øst og syd for Ekebergsletta i Oslo på ca. 207 moh. Særdeles barnevennlig villastrøk med bl.a. stort skogsområde rett på motsatt side av veien for eiendommen, samt at det er nærhet til de unike friområdene på Brannfjellskogen og på Ekebergsletta. Dette området er et eldorado for barn, samt at det gir unike tur- og friluftsmuligheter for alle aldersklasser, sommer som vinter. I Brannfjellskogen finner du bålplasser og stier på kryss og tvers med utsikt over Oslofjorden. Det er i tillegg 18-hulls frisbeegolfbane her. Flotte rekreasjonsområder også i Ekebergparken med skulpturer, samt café og restaurant. I tilknytning til Ekebergsletta finner du fasiliteter som lysløype, idrettsanlegg, minigolfbane, husdyrpark og ridesenter, samt store friområder m.m.

Kort vei til nærbutikken (Spar) i Vårveien. Det er heller ikke lang til et bredt servicetilbud på Holtet og Lambertseter. Holtet har bl.a. Åpent Bakeri og Best Helse helsesenter, mens du på Lambertseter Senter finner Symra kino, Deichmanske bibliotek, Vinmonopol og et bredt utvalg av butikker og spisesteder. Manglerud- og Bryn senteret er også i nærheten.

Nærhet til offentlig kommunikasjon med bl.a. buss i Vårveien og Ekebergveien, samt t-bane fra Brattlikollen. (Se ruter.no for mer informasjon).

Et mangfold av tilbud i lokale idrettslag og foreninger, som f.eks.:
Bækkelaget Sportsklub (BSK) - håndball, fotball, ski m.m.
KFUM-hallen og Ekeberghallen ved Ekebergsletta.
Bækkelaget Tennisklubb (BTK) med anlegg innerst i Jomfrubråtveien.
Lambertseter idrettsforening med flott friidrettsanlegg og fotballbaner, samt svømmehall.
Nordstrand IF på 'Niffen' med nyere håndballhall og fotballbane med kunstgress.
Områdets lokale alpinbakker – Sloreåsen.
Treningsstudio: BestHelse på Holtet og Sats på både Lambertseter og Ryen.

Adkomst til eiendommen fra Vardeveien. Boligen ligger på vestsiden av veien. Vardeveien er en lite trafikkert villavei som strekker seg fra Lyngveien til Sandstuveien, hvor den ender som blindvei. Ta av fra Vårveien inn Lyngveien og så første vei til høyre som er Vardeveien. Følg så Vardeveien til nr. 49 på høyre hånd.
Alternativ adkomst fra Vårveien inn Olleveien til denne treffer Brannfjellveien. Ta så til venstre inn Bauneveien, deretter til venstre inn Vardeveien.

Flere barnehager i området.
Kort og lite trafikkert skolevei til Ekeberg skole, med tilnærmet bilfri gangvei fra Brannfjellveien. Skolen har også flerbrukshall i tilknytning til området. Det er i tillegg gangavstand til Brannfjell ungdomsskole.

Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør, og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen/bydelsadministrasjonen for oppdatert informasjon.

Eiet tomt på 516 kvm, pent opparbeidet og godt skjermet med gressplen, variert beplantning og naturlige innslag som gir eiendommen et lunt og innbydende preg. Tomten fremstår som veletablert med fine plenarealer og en naturlig oppdeling som skaper flere gode uteplasser.

Hagen gir rikelig med plass til lek og aktiviteter, enten det er trampoline, spill eller uformelt samvær, samtidig som det er gode soner for roligere opphold. Beplantning med blant annet syriner, frukttrær og blomsterbed gir et frodig uttrykk gjennom sesongen, og en natursteinstrapp leder naturlig ned i hagen. Eiendommen er komplett med asfaltert gårdsplass.

Parkering i integrert garasje med el-bil lader og elektrisk leddport. Asfaltert gårdsplass på egen tomt.

Eiendommen har adkomst via kommunal vei.

Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Eier er selv ansvarlig for private stikkledninger til boligen.

Eiendommen er regulert til boligformål i henhold til reguleringsplan S-4220, datert 15.03.2006, med tilhørende bestemmelser. Oslo bystyre vedtok en ny småhusplan 27.09.2023, men planen ble ikke godkjent av Kommunal- og distriktsdepartementet etter innsigelser fra Norges vassdrags- og energidirektorat (NVE). Eiendommer som omfattes av småhusplanen er derfor underlagt et midlertidig forbud mot tiltak (MFT), med enkelte unntak. Søknader som faller inn under unntakene i MFT behandles fortsatt - enten frem til 31.12.2026 eller til en ny plan er vedtatt. Dersom en ny plan ikke er godkjent innen den tid, vil den tidligere småhusplanen igjen kunne tre i kraft. For mer informasjon, ta kontakt med megler.

Eiendommen omfattes av Kommuneplan 2015, «Arealdel for Oslo mot 2030», vedtatt 23.09.2015. Arealbruken er i planen avsatt til bebyggelse og anlegg (eksisterende).

Tomten nord for eiendommen er regulert til friområde/turvei.

Byggesaker i området:
Vardeveien 49B - endring av boligenhet - Sammenslåing bolig.

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Kommunale avgifter er kr 30 991,- for inneværende år. I dette inngår gebyr for vann, avløp, renovasjon og feiing/tilsyn. Det tas forbehold om at kommunen kan justere gebyrene i løpet av året.

Eiendomsskatten for inneværende år er kr. 3 973,-

Nåværende eier har et strømforbruk som tilsvarer ca. 17 896 kWh. pr. år. 
Boligen har en årlig forsikringspremie ca. kr. 20.000,- pr. år.
Boligen er tilknyttet Telia trådløst bredbånd som leverandør av kabel-tv og internet. Kostnaden er ikke oppgitt. Tv-tuner/dekoder medfølger ikke.
Boligen er tilknyttet Sector alarmselskap som koster kr 7 000 pr. år. Abonnementet kan videreføres dersom ønskelig.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk og avtaler.

Ved hjelp av skatteetatens boligkalkulator er boligens formuesverdi beregnet til kr. 5 531 481,- for fjoråret når boligen benyttes som primærbolig.

Formuesverdien er en gitt prosent av den beregnede markedsverdien. Beregnet markedsverdi er basert på Statistisk sentralbyrå (SSB) sine opplysninger om omsatte boliger. I beregningen tas det hensyn til boligens beliggenhet, areal, byggeår og boligtype.  
Det er eier av boligen som fastsetter formuesverdien, jf. skatteforvaltningsloven § 9-1 første ledd, men skattemyndighetene kan kontrollere at verdien er satt riktig.

Formuesverdi skal ikke overstige: 
Primærbolig: 25 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi opp til kr. 10 000 000, og deretter 70 % av den overskytende markedsverdi.
Sekundærbolig: 100 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi.

Formuesverdier som overstiger disse grensene, kan kreves nedjustert av eier. 

Fra 2026 har Stortinget vedtatt en oppdatert modell for beregning av formuesverdi for primærbolig, så avvik kan forekomme.

For mer informasjon se skatteetaten.no
 

14 700 000,00 Prisantydning

Omkostninger

367 500,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
19 900,00  Gjensidige Boligkjøperpakke* (valgfritt)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
545,00  Tinglysing skjøte
--------------------------------------------------------
368 590,00 Omkostninger totalt (uten Gjensidige Boligkjøperpakke)
388 490,00 Omkostninger totalt (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------
15 068 590,00 Totalpris inkl. omkostninger
15 088 490,00 Totalpris inkl. omkostninger (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------

Totalpris inkl. omkostninger forutsetter kjøp til prisantydning.
Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer.

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Hege Nygaard og Øystein Hoen Trulsen

Etter nærmere avtale.

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige.  
Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. 

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.

Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.

Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 0,85 % av salgssummen

Vederlag:
Kontroll av hjemmel og heftelser  kr 4 500,00
Markedsføringspakke Ekstra synlighet  kr 31 900,00
Oppgjør  kr 8 900,00
Tilrettelegging  kr 19 900,00
Visninger pr stk / Overtagelse  kr 4 500,00

Utlegg:
Innhenting av offentlig opplysninger Oslo kommunale avgifter  kr 265,00
Innhenting av offentlig opplysninger, reguleringsbestemmelser  kr 1 150,00
Tinglysing sikring  kr 545,00

Andre utgifter:
Boligselgerforsikring (makspris)  kr 65 000,00
Dagfoto og drone  kr 8 800,00
Tilstandsrapport med planskisser  kr 17 500,00

Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester;
• I forbindelse med forberedelse av salget, innhenter vi informasjon om eiendommen hovedsakelig fra vår samarbeidspartner Ambita.
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i Bomega AS som tilbyr den digitale annonseringsplattformen Hjem.

Oppdragsnummer 44-0114/26
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Nordstrand
Ekebergveien 228 B, 1162, OSLO
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR44.26114

Sist oppdatert: 04. juni 2026 kl. 10:47