Orknøygata 2A

Orknøygata 2A, 0658 OSLO
Kommunenummer 301, gårdsnummer 232, bruksnummer 242, ideell andel 1/1
Andelsnummer 18, Orknøygata 2 Borettslag, organisasjonsnummer 914 729 203

Totalt bruksareal BRA: 45 kvm

BRA-i:
Boligbygg med flere boenheter:
4. etasje 45 kvm: Entre, bad, stue/kjøkken og soverom.

Åpent areal:
4. etasje 3 kvm: Østvendt balkong.

Leiligheten disponerer en kjellerbod med gulvareal på 5 kvm som ikke er måleverdig som bruksareal grunnet lav takhøyde (1,72 meter). Leiligheten disponerer også en bod i trappegang med gulvareal på 1 kvm.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 11.03.2026 utført av Anticimex AS v/Torbjørn Sæbøe.

Selger har innhentet en tilstandsrapport av boligen/eiendommen. Dersom det er registrert avvik, er disse klassifisert med tilstandsgrader (TGIU, TG2 og/eller TG3). Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.

Bygningen er iht. tilstandsrapport oppført i 1890 og er en andelsleilighet over 4 etasjer med kjeller og loft. Bærende konstruksjon er av mur med grunnmur av murkonstruksjon og støpt gulv mot grunn. Fasader er forblendet med pussede flater. Etasjeskillere er av trekonstruksjoner. Taket er et saltak av trekonstruksjon, tekket med takplater (båndtekking), men taket var ikke besiktiget. Leiligheten har vinduer med karmer av tre med to-lags glass fra 2015 og en balkongdør med tre-lags glass fra 2019. Entrédøren er en B30/35dB-klassifisert dør fra 2015, og innerdørene er slette. Det er en østvendt balkong på 3 m² oppført i 2019 med utgang fra stue/kjøkken. Denne har bærende konstruksjon av stål, tregulv og rekkverk av stålprofiler med en høyde på 120 cm.

Sikringsskap med automatsikringer er lokalisert i trappegang. Det er fremlagt samsvarserklæring for montering av komfyrvakt og taklampe på soverom, datert 11.08.2025.

Det er installert komfyrvakt, godkjent slukkeutstyr og tilstrekkelig røykvarsling i leiligheten.

Følgende bygningsdeler er gitt Tilstandsgrad 2 (TG2) — Avvik som kan kreve tiltak:

Kjøkken
- Ventilasjon: Ventilasjonen vurderes som utilstrekkelig ettersom det bare et kullfiltervifte. I eldre bygårder er det ofte begrensninger i forhold til montering av forsert ventilasjon med utlufting.

Etasjeskiller og gulv på grunn (skjevhetsmåling)
- 4.etasje: I stue/kjøkken er det på tilfeldige punkter målt høydeforskjeller opptil 20 mm. På soverom er det på tilfeldige punkter målt lokale høydeforskjeller opptil 17 mm. Høydeforskjeller totalt på soverom ble målt til 29 mm Stikkprøvene som er utført har avdekket stedvise vesentlige skjevheter.

Tilstandsrapporten er inntatt i salgsoppgaven. Rapporten inneholder informasjon om eventuelle avvik og konsekvensen av disse. Dersom det er registrert avvik med TG3, har den bygningssakkyndige i tillegg gitt et anslag på hva det vil koste å utbedre disse. Ettersom kjøper regnes å være kjent med forhold som tydelig fremgår av tilstandsrapporten, oppfordres du til å sette deg grundig inn i rapporten i sin helhet.

Selger beskriver også i egenerklæringsskjema:

Det har vært en lekkasje fra oppvaskmaskinen i 2024. Gulvet ble da revet, fukt i betong ble tørket, og nytt gulv ble lagt. Selger opplyser også at varmeelementet i stekeovnen (overvarme) er deformert og trolig bør byttes eller undersøkes. Videre fremkommer det at det mangler samsvarserklæring for elektrisk arbeid utført etter 1999, som omfatter rehabilitering av bad, kjøkken og sikringsskap.

Følgende moderniseringer er foretatt de senere år:

2025:
- Montert komfyrvakt og taklampe på soverom.

2019:
- Balkong oppført.
- Byttet balkongdør med tre-lags glass.

2015:
- Bad og kjøkken ble pusset opp i forbindelse med at bygården ble omdannet til et borettslag.

Vedlikeholdshistorikk borettslaget:

2024:
- Rehabilitering/utbedring av fasaden i bakgården.

2022:
- Utbedring og etterisolering av vinduer.

2016:
- Omfattende rehabilitering av bygården i forbindelse med etablering av borettslaget.

Ifølge selgers egenerklæring er følgende arbeid utført:

2024:
- Utbedring etter lekkasje fra oppvaskmaskin, inkludert riving av gulv, tørking av betong og nytt gulv.

Leiligheten ligger i en bygård oppført i 1890. Bygget og leiligheten gjennomgikk en større oppgradering i 2015. Vinduer er fra 2015, og balkongdør er fra 2019. Entrédør er brann- og lydklassifisert fra 2015. Det er målt stedvise høydeforskjeller i gulv i stue, kjøkken og soverom. Det elektriske anlegget har automatsikringer.

KJØKKEN:
Innredning fra Kvik (2015) med glatte fronter og benkeplate i høytrykkslaminat. Integrert kjøleskap med frysedel, komfyr, platetopp og oppvaskmaskin. Oppvaskkum i rustfritt stål med ett-greps armatur. Kjøkkenventilator med kullfilter. Komfyrvakt og lekkasjestopper er installert.

BAD:
Bad fra 2015 med elektrisk gulvvarme. Utstyrt med vegghengt toalett med innebygget sisterne, vegghengt servantskap og dusjhjørne med innfellbare glassdører. Opplegg for vaskemaskin. Mekanisk avtrekk. Rør-i-rør-system for vann og avløpsrør i plast. Fordelerskap er plassert på badet. Integrerte downlights og høyttalere i tak.

Overflater:

Gulv: Laminat i entré, stue/kjøkken og soverom. Fliser på bad.
Vegger: Malte flater. Fliser på bad.
Himling: Malte flater.

Lagring:
Leiligheten disponerer en kjellerbod med en gulvflate på 5 m² (ikke måleverdig areal grunnet takhøyde) og en felles bod i trappegangen på 1 m². I tillegg er det garderobeskap på soverommet.

For fullstendig teknisk informasjon om boligen, se punktet Byggemåte i salgsoppgaven.

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør. Integrerte hvitevarer på kjøkken medfølger.

Leiligheten er elektrisk oppvarmet. Det er gulvvarme på bad.

Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med.

Det foreligger et Expeditions-Dokument for oppføring av våningshus datert 18.03.1896. Dette kan fås ved henvendelse til megler.

Boligen er oppført i 1890, noe som er før bygningsloven trådte i kraft for hele landet i 1965. Det er ikke uvanlig at det i mange kommuner er mangelfulle arkiv for tiden før 1965. Et ekspedisjonsdokument er en forløper til ferdigattest og kan være ferdigattestert, men i noen tilfeller er bare byggeanmeldelse registrert. Det gjøres oppmerksom på at det ikke lenger utstedes ferdigattest på tiltak det er søkt om før 1998 jf. plan- og bygningsloven § 21-10. Kommunen vil ikke kreve ferdigattest for disse tiltakene og vil avvise eventuelle søknader. Bestemmelsen innebærer ikke at tiltak med manglende søknad blir lovlige, men at man ikke trenger å avslutte gamle byggesaker. Normalt sett kreves ferdigattest for alle søknadspliktige tiltak som gjøres etter plan- og bygningsloven.

Det foreligger i tillegg følgende dokumentasjon i kommunens arkiv:
- Byggemelding for innredning av 8 vannklosetter i tilbygg, datert 11.12.1952. Saken ble videresendt fra Helserådet til Bygningskontrollen 08.02.1956 med bemerkning 'Intet å bemerke'.
- Ferdigattest for vesentlig endring/reparasjon, datert 09.12.2015.
- Ferdigattest for ombygging og bruksendring av loft, datert 12.06.2017.
- Ferdigattest for oppføring av balkonger, datert 10.09.2019.
- Ferdigattest for utskifting av vinduer, datert 04.01.2024.

Utover andel fellesgjeld overdras leiligheten fri for pengeheftelser

Borettslaget har legalpant for forfalte felleskostnader og andre krav som følger av borettslagsforholdet iht. burettslagsloven § 5-20. Pantet er begrenset oppad til 2G (G = folketrygdens grunnbeløp).

Det er tinglyst følgende servitutter på borettslagets eiendom:

1953/404595-1/105 17.03.1953 ERKLÆRING/AVTALE
Vedtak av Oslo kommunes vann- og kloakkreglement
Kan ikke slettes uten samtykke fra kommunen

Eiendommens rettigheter:

1989/69059-1/105 09.10.1989 BEST. OM ADKOMSTRETT
Rettighet hefter i: KNR: 0301 GNR: 232 BNR: 243
Kan ikke slettes uten samtykke fra kommunen

2001/38103-1/105 04.07.2001 ERKLÆRING/AVTALE
Rettighet hefter i KNR: 0301 GNR: 232 BNR: 322 for SNR 1-36.
Bestemmelse om adkomstrett
Bestemmelse om garasje/parkering
Elektriske kraftlinjer/ledninger/kabelgrøfter
Kan ikke slettes uten samtykke fra Oslo kommune ved direktøren for Bolig- og eiendomsetaten.

2001/57251-1/105 24.09.2001 ERKLÆRING/AVTALE
Rettighet hefter i: KNR: 0301 GNR: 232 BNR: 327
Bestemmelse om bruk av gårdsrom.
Kan ikke slettes uten samtykke fra Oslo Kommune ved direktøren for Bolig- og Eiendomsetaten.
Med flere bestemmelser
Bestemmelse om anlegg og vedlikehold av ledninger m.m.

Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få prioritet etter ovennevnte heftelser og servitutter.

Andelseier kan ikke uten samtykke fra styret i borettslaget overlate bruken av boligen til andre. Med samtykke kan andelseier overlate boligen til andre i inntil tre år hvis andelseier har bodd i boligen i minst ett av de to siste år. Utleie i andre tilfeller kan godtas ved særlige grunner, jf. burettslagslova § 5-6. Utleie forutsetter at leiligheten har forsvarlige radonverdier. Se også borettslagets vedtekter og konferer megler ved spørsmål.

Ifølge borettslagets vedtekter er bruksoverlating ikke tillatt uten styrets samtykke og godkjennelse av leietaker. Korttidsutleie er ikke tillatt for mer enn 30 døgn per år.

Denne boligen er energimerket. På en skala fra A til G, der A er best, har denne boligen oppnådd F (en normalbolig vil gjerne ligge i området C-F). Kopi av energiattest ligger vedlagt i salgsoppgaven eller kan fås ved henvendelse til megler.

Leiligheten i Orknøygata 2a plasserer deg midt i Vålerengas unike blanding av bypuls og landsbyfølelse. Her bor du tilbaketrukket fra byens støy, men med den karakteristiske trehusbebyggelsen og den lokale atmosfæren rett utenfor døren. Fra balkongen vender du ut mot en rolig, felles bakgård – et pusterom midt i byen.

Hverdagen her er enkel. De daglige innkjøpene gjør du hos Kiwi Vålerenga, kun fem minutters gange unna. Området er rikt på møteplasser, fra tradisjonsrike Vålerenga Vertshus og Smia Galleri til populære Kampen Bistro. Samtidig er Vålerengaparken og Kampenparken like i nærheten for en løpetur eller avslapning i det grønne. For mer variert trening er SATS Kampen og Jordal idrettspark med skatepark også innen kort gangavstand.

Fra leiligheten er det lett å komme seg rundt i hele Oslo. 37-bussen, som går hele døgnet, stopper kun fem minutter unna og tar deg effektivt gjennom sentrum. Ensjø T-banestasjon er en spasertur på cirka 12 minutter, og gir tilgang til fire av byens T-banelinjer. For lengre turer ut av byen er det kort vei til både Helsfyr og Bryn stasjon. Utviklingen i Bjørvika og Sørenga har dessuten ført sentrum enda tettere på, med nye kulturtilbud og badeplasser langs fjorden.

Veibeskrivelse Se Google maps - det er enkelt å finne frem i kartet.

Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger.

Eiertomt på 534 kvm som tilhører borettslaget. Fellesarealene er opparbeidet med asfalterte internveier, grøntanlegg og diverse beplantning. Det er et fellesområde med gressplen og pergola hvor grilling er tillatt.

Det er innført beboerparkering i dette området (indre by). Dette betyr at du kan parkere fritt døgnet rundt på parkeringsplassene regulert til beboerparkering i området rundt din bolig for kun kr. 3.850,- pr. år for fossile biler, dieselbil, hybridbil, ladbar hybrid. Har du el-bil så betaler du kr. 1.300,- pr år, hydrogenbil og el-varebil er gratis. Motorsykkel og moped kr 1.925,- pr år. El-motorsykkel og el-moped kr 650,- pr år. Se Oslo kommune sine nettsider for mer informasjon og priser for ytre by.

Eiendommen har adkomst via kommunal vei.

Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger.
Borettslaget er ansvarlig for private stikkledninger til bygningen.

Eiendommen omfattes av reguleringsplan S-2255 «Endrede reguleringsplaner for Oslo sentrum og indre sone i Oslo kommune», vedtatt 28.07.1977, med tilhørende reguleringsbestemmelser. Dette er en eldre rammeplan som blant annet fastsetter at det må foreligge en detaljert bebyggelsesplan før byggetillatelse kan gis. Planen angir også at nyere reguleringsplaner vedtatt etter 1974 har forrang.

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Felleskostnadene er kr 5 430,- pr. mnd. og inkluderer: renter og avdrag på fellesgjeld, fibernett, kommunale avgifter, bygningsforsikring, forretningsførsel og vaktmestertjenester.

Felleskostnadene er fordelt slik:

- Felleskostnader: kr 4 390,-
- Renter og avdrag: kr 83,-
- Renter og avdrag: kr 295,-
- Avdrag IN-lån: kr 251,-
- Renter IN-lån: kr 411,-

Felleskostnadene justeres normalt en til to ganger årlig i forhold til borettslagets faktiske utgifter.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk. Kjøper må selv tegne innboforsikring.

Kommunale avgifter er inkludert i felleskostnadene. I regnskapet for 2024 utgjorde dette en kostnad på kr 161 992,-, og det er budsjettert med kr 182 500,- for 2025.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk og avtaler.

Formuesverdi for 2024 var kr 1.105.130,- ifølge Skatteetaten. Beløpet forutsetter at eier bor fast i boligen (primærbolig).

Ved eventuell øvrig bruk av eiendommen (f.eks. fritidsbolig, pendlerbolig, utleieobjekt) var formuesverdien for 2024 kr 4.420.520,-.

Fra 2026 har Stortinget vedtatt en oppdatert modell for beregning av formuesverdi for primærbolig, så avvik kan forekomme.
For mer informasjon se skatteetaten.no

Andel formue er kr 75 742,- pr. 2025.
Andel fellesgjeld er kr 153 351,- pr. 11.03.2026.
Total fellesgjeld for borettslaget er kr 2 248 688,- pr. 11.03.2026 og lånevilkårene er:

Bank: DNB Bank ASA
Lånenummer: 12138216355
Type: Annuitetslån, 12 terminer per år.
Restsaldo pr. 11.03.2026: kr 1 030 709,-
Andel av saldo: kr 93 701,-
Restløpetid: 220 terminer
Rente: 5.25% (Flytende)

Bank: DNB Bank ASA
Lånenummer: 16365789340
Type: Annuitetslån, 12 terminer per år.
Restsaldo pr. 11.03.2026: kr 921 343,-
Andel av saldo: kr 45 123,-
Restløpetid: 253 terminer
Rente: 5.25% (Flytende)

Bank: DNB Bank ASA
Lånenummer: 15160432265
Type: Annuitetslån, 12 terminer per år.
Restsaldo pr. 11.03.2026: kr 296 636,-
Andel av saldo: kr 14 528,-
Restløpetid: 337 terminer
Rente: 5.25% (Flytende)

Mulighet for individuell nedbetaling på hele eller deler av fellesgjeld (IN-lån): Ja, lån 12138216355 har IN-ordning, og felleskostnadene inkluderer renter og avdrag for IN-lån.

4 800 000,00 Prisantydning
153 351,00 Andel av fellesgjeld
--------------------------------------------------------
4 953 351,00 Pris inkl. fellesgjeld

Omkostninger

9 950,00  Gjensidige Boligkjøperpakke (valgfri)* (valgfritt)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
--------------------------------------------------------
545,00 (Omkostninger totalt (uten Gjensidige Boligkjøperpakke (valgfri)))
10 495,00 Omkostninger totalt (med Gjensidige Boligkjøperpakke (valgfri)))

--------------------------------------------------------
4 953 896,00 Totalpris inkl. omkostninger
4 963 846,00 Totalpris inkl. omkostninger (med Gjensidige Boligkjøperpakke (valgfri))

--------------------------------------------------------

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar dersom lån opprettes. 

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Stian Robøle

Leiligheten er tilknyttet Orknøygata 2 Brl.

- Borettslaget er et frittstående borettslag som består av 26 boligenheter.
- Forretningsfører er OSLO OG OMEGN BOLIGFORVALTNING AS.
- Borettslaget er forsikret i Gjensidige Forsikring ASA med polisenummer 89456044.

Dyrehold er tillatt, men må godkjennes av styret. Eier må påse at dyret ikke er til sjenanse for andre beboere.

Borettslaget har fellesboder i hver trappeoppgang og sykkelstativ. Det er avtale om vaktmestertjenester med Bygård Vaktmesteren AS.

Grilling er tillatt i fellesområdet. Oppussingsarbeid som medfører støy er ikke tillatt mellom kl. 22:00 og 07:00 på hverdager, og mellom kl. 22:00 og 09:00 på søndager og helligdager. Fasadeendringer krever styrets godkjenning. Andelseier har vedlikeholdsplikt for boligen, inkludert innvendige flater, rør og utstyr.

Foretatt påkostninger de senere år:
- Totalrehabilitering av bygården (2016)
- Utbedring og etterisolering av vinduer (2022)

I henhold til borettslagets vedtekter må kjøper godkjennes av styret som ny andelseier. Det er kjøpers ansvar at styregodkjenning blir gitt, men styret kan ikke nekte godkjenning uten saklig grunn. Iht. burettslagslova kan man bare eie én andel i borettslaget, og kun fysiske personer kan være andelseiere.

Borettslaget er ikke tilknyttet en sikringsordning som dekker tap ved manglende innbetaling av felleskostnader. For å dekke eventuell manglende innbetaling av felleskostnader har borettslaget panterett i den enkelte andel foran alle andre panthavere med et beløp tilsvarende to ganger folketrygdens grunnbeløp (2G).

Dokumenter for borettslaget kan fås ved henvendelse til megler.

Leiligheten er tilknyttet Orknøygata 2 Borettslag. Borettslaget består av 26 leiligheter.
Forretningsfører er Oslo og Omegn Boligforvaltning AS.
I henhold til borettslagets vedtekter må kjøper godkjennes av styret som ny andelseier. Det er kjøpers ansvar at styregodkjenning blir gitt, men styret kan ikke nekte godkjenning uten saklig grunn.
Iht. burettslagslova kan man bare eie én andel i borettslaget. Kun fysiske personer kan være andelseiere.

Det praktiseres ikke forkjøpsrett i borettslaget.

Etter nærmere avtale. Overtakelse kan tidligst skje etter at styrets godkjennelse er avklart. 

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige.  
Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. 

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.
Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.
Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester;
• I forbindelse med forberedelse av salget, innhenter vi informasjon om eiendommen hovedsakelig fra vår samarbeidspartner Ambita.
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i Bomega AS som tilbyr den digitale annonseringsplattformen Hjem.

Oppdragsnummer 48-0011/26
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Røa
Vækerøveien 193 A, 0751, OSLO
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR48.2611

Sist oppdatert: 13. april 2026 kl. 15:16